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CONCLUSIONInvestissement de long terme mais sûr, limmobilier demeure le placement de « bon pèrede famille » par excellence.
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  1. 1. Introduction lachat immobilier: Catalogue de SolutionsIntroduction à lachat immobilier:© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  2. 2. AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENTLes informations figurant dans le présent document sont fournies à titre gracieux et sans garantie de leur caractère complet, exact ou adapté à tous les cas de figure et à toutes les situations individuelles.Sous ces réserves, elles constituent un simple aperçu du sujet évoqué et en aucun cas un exposé exhaustif ou une consultation juridique.Avant de prendre toute décision, le lecteur doit s’informer auprès de professionnels (ce qui n’est pas le cas de The Best Match SL) sur sa faisabilité, ses coûts réels, ses conséquences, et l’intérêt qu’il y a pour lui de le faire.Ce qui précède ayant été clairement précisé, aucune décision prise par un lecteur à la suite du présent document ne pourra engager la responsabilité de THE BEST MATCH SL à quelque titre que ce soit et quel qu’en puissent être les conséquences.The Best Match SL et ses filiales détiennent les droits dexploitation de lensemble des documents, des images, des textes, et des éléments graphiques de ce document.Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle faite sans le consentement de The Best Match SL ou de ses ayants droit et/ou ayants cause, est illicite. Cette représentation ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon.En conséquence, sauf autorisation écrite préalable de The Best Match SL, il est interdit de faire un usage commercial ou non commercial ou de transmettre un ou plusieurs éléments constituant ce document, mais aussi de modifier, rediffuser, traduire, vendre, exploiter, réutiliser, présenter, et/ou de sapproprier lun quelconque des éléments constitutifs de ce document (notamment, le texte, les images et illustrations).The Best Match SL est situé carrer Trinitat 25, 08870 Sitges, Barcelona, EspanfiaToute reproduction, représentation ou utilisation autorisée dun ou plusieurs éléments constituant ce document devra faire apparaître la mention complète : © 2012 The Best Match SL. Tous droits réservés
  3. 3. Introduction lachat immobilier: Catalogue de SolutionsSommaireAVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENTPREFACEACHETER QUOI ?1. LES BIENS DUSAGE.1.1 Résidence principale.1.1.1 Connaître1.1.1.1 Le marché1.1.1.2 La législation1.1.2 Agir1.1.2.1 Rechercher1.1.2.2 Conclure1.2 Résidence secondaire1.2.1 Connaître1.2.1.1 Le marché1.2.2.2 La fiscalité1.2.2 Agir1.2.2.1 Objectifs1.2.1.2 Moyens2. LES BIENS DE RAPPORT2.1 Linvestissement locatif2.2 Linvestissement de valorisation.2.3 un investissement d’avenir : les Résidences Services SeniorACHETER COMMENT ?1.1 Linvestissement pierre.1.2. Linvestissement « papier »1.2.1 La SCI.1.2.2 Les SPICONCLUSIONLEXIQUE© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  4. 4. PREFACEDe tous temps, linvestissement dans « la pierre » a été le placement préféré des français.Beaucoup moins sensible aux cycles économiques ou financiers que la bourse (même siun tassement des prix ou une mini - crise temporaire apparaît de façon récurrente tous les20 ans environ), bien plus porteur de plus-values potentielles que lassurance-vie, soutenupar une demande toujours supérieure à loffre à cause des retards accumulés dans laconstruction, mais également à cause de la démographie et de lélévation du niveau de viede la population, limmobilier bénéficie en outre dune fiscalité avantageuse.Ce sont sans doute les raisons pour lesquelles les actifs immobiliers représentent, enFrance, près de 57 % de la totalité des avoirs détenus par les ménages. Valeur refuge parexcellence, limmobilier traverse le temps et les époques sans rien perdre de son attrait etlenvolée des prix constatée depuis quelques années ne peut que conforter cette position.Ainsi, lindice des coûts de la construction publié par lINSEE, à partir dune base 100 au4ème trimestre 1953, dépasse 1500 à la fin de 2007 et, depuis lan 2000, les prix dumarché ont largement surperformé ces indices.Et, au nom du vieil adage « quand le bâtiment va, tout va », le pouvoir politique, dèsquapparaît le moindre nuage sur ce secteur dactivité, sempresse de relancer la machinepar des interventions fiscales incitatives.Cest ainsi que, depuis 20 ans, on ne compte plus les lois qui se sont succédées pourfavoriser les achats de biens immobiliers neufs, de biens anciens, en métropole, dans lesDOM-TOM, chaque nouveau ministre ayant à cœur de laisser sa trace dans lHistoire...Lacquéreur potentiel na donc que lembarras du choix pour profiter, au mieux de sesintérêts, de ces opportunités légales et optimiser son investissement.
  5. 5. Introduction lachat immobilier: Catalogue de SolutionsACHETER QUOI ?Les biens immobiliers se décomposent en 2 catégories : les biens dusage et les biens derapport.1. LES BIENS DUSAGEComme leur nom lindique, il sagit de biens dont lacquéreur se réserve la jouissance. Lanotion de rentabilité devient donc secondaire même si toute acquisition immobilière avocation à être un jour revendue, ce qui est le cas aussi bien dune résidence principaleque dun résidence secondaire. 1.1 Résidence principale La plupart des individus ne disposent que d’un seul logement, qu’ils occupent à titre de locataire ou de propriétaire, c’est leur résidence principale. Cette notion d’habitation principale est importante sur le plan fiscal, juridique et social car elle conditionne, notamment, les impôts, les élections, les écoles, certains avantages sociaux, la domiciliation, etc.L’acquisition de votre résidence principale constitue donc un acte exceptionnel qui vamobiliser des fonds importants (peut-être un crédit) et vous engager pour plusieurs années.Toute erreur de choix, toute décision erronée pourrait s’avérer lourde de conséquences etpour longtemps.C’est pourquoi, sans être exhaustif, ce guide peut vous aider à éviter les pièges les plusfréquents, sécuriser votre démarche et gagner du temps. 1.1.1 Connaître Une bonne connaissance du marché et de la législation constitue la base fondamentale avant toute décision d’achat. 1.1.1.1 Le marché La valeur d’un bien immobilier s’exprime généralement en prix au m2. Cela permet une comparaison objective et directe entre les offres qui ont retenu votre attention et avec les prix moyens du marché. Mais ce prix moyen recouvre des situations très différentes car, outre les maisons individuelles qui représentent une catégorie à part avec ses propres règles d’estimation, le marché immobilier est segmenté en multiples sous-marchés correspondant :© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  6. 6. à la qualité du bien (entrée de gamme, standard, standing, luxe,...) à l’origine du bien (neuf ou ancien)à la situation géographique (région, ville, quartier, zone urbaine ou rurale, ...)au type de bien (appartement, maison individuelle, commerce,...) Tous ces critères, auxquels il faut ajouter des caractéristiques intrinsèques comme l’accès, l’exposition, la vue, la vétusté, la qualité du voisinage,...) comptent dans l’évaluation du bien. 1.1.1.2 La législation La vente d’un bien immobilier est strictement encadrée sur le plan juridique : le législateur s’est efforcé de protéger à la fois ses propres intérêts (il perçoit des impôts sur chaque vente) et ceux de l’acquéreur. C’est ainsi que le vendeur devra fournir notamment : - les titres de propriété du bien vendu - une situation des servitudes éventuelles susceptibles de grever ce bien- un certificat d’urbanisme- une situation hypothécaire- un certificat attestant de la superficie nette (loi Carrez) – non requis pour une maisonindividuelle- un état du bien au regard de la réglementation : . sur l’amiante . sur le saturnisme. sur les termites. sur les risques technologiques et naturels majeurs. sur le degré d’isolation thermique Tous les documents qui précèdent vont se révéler extrêmement précieux pour votre information et la sécurisation de votre acquisition. 1.1.2 Agir 1.1.2.1 Rechercher Préalablement à toute recherche, l’acquéreur devra définir avec précision les critères qui vont fonder son choix. Il devra ensuite les hiérarchiser car il est peu probable qu’il puisse trouver exactement ce qu’il souhaite et des arbitrages s’avéreront
  7. 7. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions nécessaires.Il lui faudra enfin définir un budget maximal en incorporant tous les frais annexes (débourset honoraires du notaire, droits de mutation, travaux d’agencement ou de réfection,déménagement, assurances,...) auxquels il devra faire face.La recherche concrète peut alors commencer.De nombreux moyens de recherche sont aujourd’hui à la disposition d’un acquéreur. Sansinsister sur les ventes aux enchères qui sont généralement réservées aux professionnels,ou les ventes de gré à gré qui demeurent anecdotiques, les médias les plus utilisés sont : . les agences immobilières. Aujourd’hui, réaliser une opération immobilière dans de bonnes conditions n’est pas chose facile : les composantes de l’acte sont de plus en plus nombreuses et complexes ; c’est pourquoi il est fortement conseillé de passer par une agence immobilière professionnelle afin d’éviter bon nombre de problèmes. a) Simplification et services : les professionnels de l’immobilier sont au fait de toutes les nouvelles obligations légales contraignant une transaction immobilière, notamment lors qu’il s’agit de biens de copropriété (loi Carrez, engagements pris par le vendeur ayant des conséquences pour l’acheteur, …), et vous éviteront bien des déconvenues. 
 Ils connaissent également toutes les procédures liées aux transactions immobilières (recommandées et obligatoires), pour optimiser ces transactions. 
 Ils se chargent également de la plus part des démarches administratives, financières et autres, liées à l’achat et la vente de biens immobiliers. b) Sécurité et garantie : faire appel à un professionnel, que vous soyez acheteur ou vendeur, vous permettra d’effectuer une transaction sécurisée. Les agences possèdent des garanties et assurances couvrant certains préjudices pouvant être subis par leurs clients. c) Efficacité : choisir une agence (sérieuse),vous assure d’être mis en contact avec un nombre important de personnes pouvant correspondre à votre recherche. 
 Préférez les agences appartenant à un groupement d’agences, car ces dernières partagent leurs fichiers et multiplient donc ainsi les possibilités de faire aboutir les transactions. Par leurs compétences commerciales, les professionnels pourront souvent persuader les différentes parties de proposer un prix en accord avec les tendances du marché, afin qu’elles soient conclues plus© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  8. 8. rapidement. d) Économie : il est courant de penser que "passer par agence "pour acheter ou vendre un bien immobilier représente un sacrifice financier (que certains font pour bénéficier d’autres avantages) ; mais en approfondissant cette idée, on s’aperçoit qu’il s’agit dans bon nombre de cas, d’une réelle économie : certes les agences immobilières perçoivent une rémunération supportée par l’acheteur, le vendeur, le bailleur, le locataire,…mais leurs interventions auprès de chaque partie permet bien souvent une transaction réalisable et plus rapide (économie du prix que représente l’immobilisation d’un capital ou réduction de la durée d’une situation intermédiaire coûteuse…). e) Connaissance du marché : l’agent immobilier, par une estimation fondée sur son expérience et la connaissance du marché actuel et local, permet une adéquation entre le prix du bien et celui du marché, augmentant ainsi les possibilités de transactions. Les "super affaires" sont donc assez rares dans les agences, mais vous éviterez probablement, les très mauvaises. . les organismes d’entremise entre particuliers. Ils sont intéressants surtout pour un vendeur puisqu’ils ne prennent pas ou peu de commissions pour leur prestation. . les sites internet. Ils sont très nombreux et constituent le moyen le plus simple (pas de déplacement), le plus rapide (à partir des critères que vous avez défini, il vous sera proposé des centaines de produits), le plus précis (les photos vous informeront mieux que n’importe quel descriptif). Le site vous permettra d’entrer en contact avec le vendeur ou son intermédiaire. La visite des lieux va s’organiser et, si vous êtes intéressés, la phase de négociation peut débuter. 1.1.2.2 ConclureLa négociation s’avère parfois longue et difficile car les intérêts desparties sont contradictoires : le vendeur aura une propension naturelleà surestimer la valeur de son bien tandis que l’acquéreur, qui signe lechèque, aura tendance à le minimiser.Si la négociation aboutit, cela donne lieu à la rédaction d’un documentprovisoire pour matérialiser l’accord et geler l’affaire : c’est lecompromis de vente.Ce document reprend le descriptif du bien vendu, le prix et les
  9. 9. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions conditions de paiement, les droits et obligations des parties. Il est souvent rédigé par l’agence immobilière agréée par le vendeur, quelquefois par le notaire et donne lieu au versement, par l’acquéreur, d’un acompte généralement de 5 à 10% du prix convenu. Il fixe aussi le délai maximal pour aboutir à la signature de l’acte authentique, lequel sera obligatoirement rédigé par un officier ministériel – le notaire - chez qui aura lieu la signature du document car son statut lui accorde le monopole des mutations. C’est en principe au vendeur de choisir le notaire mais l’acquéreur a la possibilité de se faire assister par son propre notaire, selon la procédure des double minutes. Cela n’augmente pas les frais, les deux études notariales se partageant dans ce cas le montant des honoraires prescrits par la loi. 1.2 Résidence secondaire Par opposition à la résidence principale qui détermine le point d’ancrage de la vie sociale, fiscale et professionnelle, la résidence secondaire est un logement, loué ou acheté, utilisé pour les week-ends, les vacances ou les loisirs, c’est-à-dire une occupation effective inférieure à 120 jours par an (critère retenu par la direction des impôt). Depuis 50 ans, le nombre de résidences secondaires n’a cessé de croître et la France, avec plus de 3 millions d’unités (qui représentent 10% du parc immobilier total), en détient le record mondial, favorisé par la baisse continue de la durée légale du travail et, corollairement, l’augmentation de la durée des loisirs. Certaines villes – par exemple Agde, Fréjus, La Baule, mais il y en a beaucoup d’autres - possèdent même plus de résidences secondaires que de principales ! Il faut dire que de nombreux étrangers, séduits par le mode de vie à la française (climat, variété géographique, gastronomie, ...) y contribuent largement. Il y a davantage de Néerlandais ou de Britanniques à posséder une résidence secondaire en France, que l’inverse. Et c’est logique : la résidence secondaire répond au besoin de rêves et d’évasion de tout citadin stressé dès lors qu’il possède les moyens financiers pour satisfaire ce besoin. Le terme de résidence secondaire recouvre du reste des situations extrêmement diverses : de la maison familiale, transmise de génération en génération, à l’appartement minuscule dans une station de ski, de la ferme retapée à la campagne au mobil home à proximité du bord de mer, en passant par le château classé aux monuments historiques.© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  10. 10. L’éventail d’évasion est donc très large. 1.2.1 Connaître 1.2.1.1 Le marché La diversité des situations rend le marché de la résidence secondaire extrêmement atomisé. Si l’achat d’une résidence principale obéit toujours à des impératifs rationnels (proximité des commerces, des écoles, du lieu de travail, ...) qui uniformisent ce marché, celui de la résidence secondaire est, au contraire, beaucoup plus diversifié car il doit répondre à des demandes multiples et parfois opposées. Il n’y a en effet rien de commun entre le rêve de solitude du citadin épuisé par le bruit permanent de la ville, à la recherche d’un chalet isolé en haute montagne, et celui d’un jeune provincial, habitant une petite ville, qui souhaite des vacances plus dynamiques et sera à la recherche d’un appartement en front de mer dans une station balnéaire à la mode, ou entre la ferme en ruines, héritée d’un grand-oncle, et le château à restaurer acheté par le cadre supérieur pour des raisons essentiellement fiscales et de standing social. La multipropriété constitue également un autre volet de la résidence secondaire. Appelée aussi ( improprement ) propriété à temps partagé (time sharing ), c’est une solution apparemment séduisante : constatant qu’une résidence secondaire n’est pas occupée plus de quelques semaines par an, cette formule permet de n’acheter que le temps d’occupation réel que vous envisagez d’utiliser, par exemple trois semaines. Les quarante neuf autres semaines pourront être vendues à d’autres clients, générant ainsi une baisse relative de coût pour chaque période. Signalons enfin l’engouement de plus en plus prononcé pour des résidences mobiles, même si elles nécessitent un lieu fixe de stationnement hors période d’utilisation : le mobile home et le bateau. 1.2.2.2 La fiscalité Quelles que soient les motivations premières de son achat, investissement loisir ou investissement locatif, une résidence
  11. 11. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions secondaire offre peu d’incitations fiscales véritablement intéressantes : pas de réduction d’IRPP ou de crédit d’impôt pas d’exonération des plus-values de cession pas de décote pour le calcul de l’ISF pas de décote pour le calcul des droits de succession pas de réduction des intérêts d’emprunt Seule concession - récente - de l’administration, l’achat d’une résidence secondaire est désormais éligible au PEL (Plan Epargne Logement) au même titre qu’une résidence principale. Si jusqu’en 2010, les propriétaires ne payent pas de taxe sur les plus-values réalisées à la revente de leur logement principal, ils doivent à l’inverse s’acquitter d’une taxe pour la revente de leur résidence secondaire. Elle s’élève à 31,3 % de la plus-value. Il y a un abattement de 10 % par année de détention qui est accordée à compter de la sixième année. En conséquence, au bout de 15 ans de détention, le propriétaire ne paye plus la taxe à la revente ! Pour 2012, à travers la réforme de fond de la fiscalité du patrimoine annoncée au printemps, le gouvernement envisage de taxer davantage les résidences principales et secondaires des Français. Il s’agirait de relever les taxes foncières sur les résidences secondaires. La loi de finances 2012 d’ores et déjà prévoit la hausse de l’imposition forfaitaire sur les plus-values, lors de la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. On évoque également une éventuelle extension de la redevance audiovisuelle à la résidence secondaire. L’investissement purement locatif n’est guère mieux loti, que ce soit en métropole ou dans les DOM-TOM. Malgré les nombreuses lois incitatives (Besson, Borloo, Périssol, Robien,...), les contraintes sont telles, soit pour entrer soit pour sortir du système, que la rentabilité nette est rarement celle espérée. 1.2.2 Agir© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  12. 12. 1.2.2.1 ObjectifsAvant toute démarche d’achat d’une résidence secondaire, il convientd’analyser clairement les objectifs que vous vous fixez en procèdent àune telle acquisition.Une fois définis vos choix subjectifs (mer ou montagne, appartementou maison individuelle, région ensoleillée ou non, budget maximalavec ou sans emprunt,...), il y a lieu de s’interroger sur les critèresobjectifs :- s’agit-il d’un investissement de loisir ?- destiné à votre seul usage ou envisagez-vous une location pendantles périodes d’inoccupation ?- prévoyez-vous une revente à une échéance prévisible ?- s’agit-il au contraire d’un investissement locatif ?- pour des raisons fiscales (économie d’impôts) ou de prévoyance(retraite) ?- s’il le but est fiscal, par le biais de quel mécanisme ? Ce dernier est-ilréellement le mieux adapté à votre cas personnel ?- la rentabilité que vous en attendez est-elle certaine ou aléatoire ?Est-elle pérenne ?- Avez-vous mesuré toutes les conséquences financières en casd’imprévu ?Se poser toutes ces questions, et y répondre avec lucidité, va vousguider plus sûrement dans votre démarche et peut vous éviter de grossoucis en cas d’incident fortuit.1.2.1.2 MoyensL’achat de votre résidence secondaire va mobiliser des moyensfinanciers que vous possédez, ou que vous ne possédez pas.Si vous disposez de liquidités suffisantes pour effectuer un paiementau comptant, il peut néanmoins s’avérer judicieux de s’interroger sur lapertinence de ce mode de financement.N’est-il pas plus rentable, par exemple, de placer cet argent à un tauxsupérieur à celui du crédit correspondant ? Le calcul doit naturellements’effectuer après impôts.N’est-il pas préférable, même si la rentabilité nette est moindre, degarder cette somme liquide pour faire face à un imprévu ou profiterd’une opportunité financière plutôt que de l’immobiliser pour une
  13. 13. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions longue période ? Si vous ne disposez pas des liquidités suffisantes, le problème se trouve résolu : vous allez devoir emprunter. Votre banquier va vous proposer divers types de prêts, à taux fixe ou variable, pour des périodes diverses, avec remboursement amortissable ou in fine. A vous de choisir celui qui vous convient le mieux. Rappelez-vous toutefois quelques vérités trop souvent oubliées : un taux variable ne peut s’envisager qu’en période de forte inflation lorsque les chances de baisse des taux, à moyen terme, l’emportent sur une poursuite de la hausse. Et même dans ce cas (qui ne s’est produit qu’une fois au cours des 50 dernières années, c’était à la fin des années 1980) le choix demeure audacieux. Un crédit trop long offre l’avantage de diminuer les remboursements mensuels mais, proportionnellement, il coûte en réalité beaucoup plus cher. Le mode de remboursement, amortissable ou in fine, dépend quant à lui de l’objectif que vous vous fixez. Si ce dernier est de louer votre résidence secondaire en bénéficiant d’une défiscalisation puis de vendre à l’issue de cette période, ou si vous escomptez une rentrée d’argent importante à un horizon donné, le crédit in fine peut s’avérer intéressant. Dans tous les autre cas, le remboursement progressif du capital semble la solution la plus judicieuse.2. LES BIENS DE RAPPORTContrairement aux biens dusage, les biens de rapport nont pour seul objectif que larentabilité, soit sous forme de rendement locatif, soit sous forme de recherche deplus-value, soit les 2 à la fois.C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite et sasuccession. 2.1 Linvestissement locatif Linstinct de propriété est profondément ancré dans lesprit des hommes. Apparu avec la sédentarisation des peuplades primitives, le monde sest dès lors divisé en 2 : ceux qui pouvaient construire ou acheter leur logement, et ceux qui ne© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  14. 14. le pouvaient pas; autrement dit les propriétaires et les locataires.Les 2 marchés, achat et location, ont toujours coexisté car il est impossible à lun devivre sans l’autre.Les régimes politiques qui ont tenté dabolir la propriété privée ont touslamentablement échoué et ont dû revenir à des solutions plus naturelles etpragmatiques.Quant aux régimes qui prônent, encore aujourdhui, la propriété pour tous, cest unvœu pieux qui ne résiste pas à la réalité des faits : il y a toujours eu, et il y auratoujours, une frange de la population qui ne peut ou ne veut pas être propriétaire,soit par manque de moyens financiers ( étudiants, jeunes travailleurs, retraitésmodestes, ... ) soit en raison dune mobilité professionnelle importante ( cadres, ... )soit par choix personnel ( idéologie, refus dengagements à long terme, ...) .Cette proportion de locataires varie dun pays à l’autre. Inférieure à 20 % de lapopulation en Espagne, elle sétablit à 30 % en Angleterre et à 43 % en France.La plupart des experts considèrent que, compte-tenu de tous les paramètresfinanciers, sociaux, structurels qui prévalent dans notre pays, le taux de 40 % delocataires représente un seuil incompressible.Le marché de linvestissement locatif, où la demande dépasse loffre, est etdemeurera donc considérable.Il est toutefois très différent de linvestissement immobilier à usage personnel. Ici,pas dachat coup de cœur, ce serait le fiasco assuré. Linvestissement doit êtrerationnel, réalisé en fonction des seuls critères financiers que vous aurez définisaprès avoir étudié la législation et la fiscalité qui sy rattachent. 2.1.1. Connaître 2.1.1.1 La législation LEtat a toujours été interventionniste dans le domaine du logement locatif, soit pour des raisons sociales de régulation du marché, soit pour des raisons économiques par le biais des incitations fiscales. Sans remonter trop loin dans lHistoire, la loi de 1948, encore en vigueur à ce jour, a règlementé les baux et les loyers pour éviter une crise immobilière majeure résultant des destructions de la seconde guerre mondiale. Depuis lors, les lois se sont succédées au gré de la couleur politique des gouvernements et les connaître en détail relève de la performance dautant que certaines lois en suppriment ou en modifient d’autres. Avec les lois de défiscalisation immobilières Borloo et Robien, un amortissement du logement sur les loyers permettait une
  15. 15. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions réduction d’impôt. Depuis le début 2010, ces lois ont disparu pour laisser place à la Loi Scellier. La loi Scellier permet de bénéficier de réductions d’impôts. Elle garantit des revenus stables, des réductions d’impôts, la constitution d’un patrimoine ainsi que la préparation de l’avenir (complément de retraite). La loi de finances pour 2012 fixe de nouvelles règles qui limitent les réductions dimpôts. Pour la loi SCELLIER BBC, celles-ci passent ainsi de 22% à 13 % avec une limite de 300 000 Euros et un prix au m2 plafonné. Attention, depuis le 5 mars 2012 – et avec rétroactivité pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier de cette année-un décret plafonne les possibilités de défiscalisation. Il y a maintenant un double plafond. Le premier à la limite de 300000 Euros par logement et par an. Le second plafonne l’assiette par m2 de surface habitable en fonction de la localisation.( zones Abis, A, B1, B2 et C.). La Loi SCELLIER, quoi qu’il en soit, se termine fin 2012 : il faut en profiter pour défiscaliser maintenant ! La loi Censi-Bouvard, aussi appelée LMNP Scellier ou Scellier meublé, est une déclinaison du statut de Loueur en Meublé. Créée en même temps que la loi Scellier, elle vous permet de bénéficier dun avantage fiscal sous forme de réduction dimpôt. Pour cela, il vous faut investir dans une résidence meublée (contrairement au dispositif Scellier qui concerne les logements nus). Vous pouvez cumuler un Scellier Meublé avec un Scellier BBC / non-BBC ou un Scellier intermédiaire BBC / non-BBC. Le Scellier meublé nest pas liée à la situation géographique du bien immobilier. Il est liée au type de logement lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence sénior avec agrément) et nest pas soumis à des conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire). Il permet de bénéficier dune réduction dimpôts dès un investissement de 60.000 € HT Il faut savoir que la location meublée est une activité commerciale qui relève de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers. La réduction dimpôts est de 11%. 2.1.1.2 La fiscalité En Droit fiscal français, tout propriétaire qui perçoit des revenus provenant de la location dun bien immobilier, est tenu den faire la déclaration, chaque année, à ladministration fiscale.© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  16. 16. Ces revenus locatifs sajoutent aux autres revenus et sont doncfrappés du même taux dimposition.Fort heureusement, sur le revenu brut perçu, vous avez la possibilitédopérer de nombreuses réductions avant darriver au revenu netimposable que vous devez déclarer.Ces déductions se divisent en 2 catégories:. les charges déductibles. débours et honoraires du syndic. taxe foncière sur les propriétés bâties. frais de concierge. indemnités déviction. prime dassurance pour loyers impayés. travaux damélioration, dentretien, de réparation sils apportent unconfort nouveau au logement. la CSG et la CRDS applicables à vos revenus financiers. les abattements forfaitaires. déduction de 14 % pour frais dadministration générale. déduction forfaitaire selon le barème fiscal choisi (de 26 % à 46 % etmême 71 % en micro BIC). amortissement du capital (de 50 à 65 % en fonction du modèle fiscalchoisi). déduction des déficits fonciers (hors intérêts demprunt), limitéecependant à 10700 €par an. Mais la partie de déficit supérieure à 10700 € peut être reportée,suivant le même mécanisme, chaque année pendant 10 ans àcondition de louer le logement 3 ans après limputation du dernierdéficit.Signalons enfin quil existe dautres solutions de défiscalisationimmobilière: ce sont les logements éligibles au dispositif MALRAUX(immeubles anciens classés monument historique ou inscrit àlinventaire supplémentaire, puis restaurés), les investissements dansles DOM-TOM (GIRARDIN) ou les loueurs en meublé nonprofessionnels (LMNP).Si vous venez de réaliser des travaux dans un logement que vousmettez en location, les peintures, parquets et divers consommablessont aussi déductibles des revenus fonciers tout comme le matérielservant à faire les travaux mais il faut garder les factures avec la TVApayée.Il existe un guide 2011 pour déclarer ses revenus locatifs. LeParticulier vient de publier un ouvrage pour aider le contribuabledans sa déclaration.
  17. 17. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions 2.1.2 Agir 2.1.2.1 Objectifs Le placement immobilier constitue lun des principaux piliers de la valeur dun patrimoine. Valeur refuge préférée des français, qui ne connaît pas les aléas de la bourse, qui sachète à crédit, qui génère des revenus réguliers et qui permet en général une plus-value à la revente. Linvestissement immobilier requiert quelques précautions pour assurer sa rentabilité. Les motivations les plus courantes de linvestisseur immobilier sont au nombre de 3: Constituer un patrimoine. Toute personne entreprenante peut aujourdhui se constituer un patrimoine immobilier grâce au crédit. Et les banques sont beaucoup plus regardantes pour un dossier dacquisition dune résidence principale que pour un dossier dinvestissement locatif. Dans certains cas, le montant des loyers peut même couvrir en totalité le montant du remboursement du crédit. Préparer sa retraite. Les chiffres sont bien connus et ne font même plus débat: en 1945, au moment de la création des régimes de retraite, il y avait 25 retraités pour 100 actifs. Aujourdhui, il y a 40 et en 2040 ils seront 70 retraités pour 100 actifs! La donne est donc parfaitement claire: le montant des pensions de retraite devra, dune manière ou dune autre, diminuer fortement. Linvestissement immobilier est probablement lune des meilleures solutions à ce problème à condition de faire coïncider la fin du crédit avec la cessation dactivité professionnelle et de réaliser un choix judicieux lors de lachat. Payer moins dimpôts. Plus votre tranche dimposition à lIRPP est élevée, plus la défiscalisation que vous pouvez attendre dun investissement immobilier sera importante. Noubliez jamais, cependant, que faire une bonne affaire fiscale par le biais dune mauvaise affaire immobilière (comme ce fut trop souvent le cas dans les DOM-TOM) ne sera jamais rentable. 2.1.2.2 Moyens Réussir son investissement locatif passe par 2 impératifs:© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  18. 18. Réaliser une bonne opération immobilière. Pour cela, il convient: - de répondre aux besoins du marché, pas à vos goûts personnels. En dautres termes, oubliez le coup de cœur et faîtes plutôt fonctionner la machine à calculer. - de privilégier lemplacement du bien par rapport à tous les autres critères, cest une valeur sûre qui ne pourra quaugmenter avec le temps. - de faire attention au prix. Trop dinvestisseurs, obnubilés par la défiscalisation (et la publicité habile de certains promoteurs) achètent trop cher, ce qui pèsera sur le rendement futur. - dacheter ce qui sera le plus facile à louer (en sassurant de la pérennité de la demande) et le plus sûr dans lencaissement des loyers (maison plutôt quappartement, 3 pièces plutôt que studio, ...) - de ne pas oublier que, un jour ou lautre, ce bien immobilier devra être revendu. Cet aspect doit être intégré dans votre décision dachat. Trouver un bon financement. Après avoir évalué votre capacité dendettement, en nomettant pas de prendre une marge de sécurité pour éviter un coup dur en cas dimprévu, faîtes le tour des prêts bon marché, règlementés ou non. Les prêts règlementés sont définis par les pouvoirs publics pour leurs conditions daccès, taux et règles de fonctionnement. Ces prêts seront donc identiques quel que soit lorganisme financier qui le propose. Les prêts non règlementés permettent de faire jouer la concurrence entre les sociétés de financement, non seulement sur les taux (ce qui restera marginal ou dépendra de votre crédit personnel auprès du banquier) mais surtout sur les frais annexes (dossier, assurances, indemnités de remboursement anticipé, ...).lorsque lon examine de près le montant de ces frais, la somme à économiser est loin dêtre négligeable. Pour finir, souvenez-vous quil existe également de nombreux prêts pour financer des travaux de rénovation ou damélioration de lhabitat.2.2 Linvestissement de valorisation.Traditionnellement le rendement locatif nest pas très élevé en France par comparaisonavec certains pays étrangers, sauf éventuellement le cas particulier de limmobiliercommercial. Il peut même arriver que le rendement net, après fiscalité, entretien et
  19. 19. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutionsgestion, soit proche de zéro, voire négatif.Pourquoi, dans de telles circonstances, investir quand même dans la pierre ?Parce que, à la revente, limmobilier est généralement porteur de plus-values, parfois trèsimportantes, qui compensent largement la faiblesse des loyers perçus durant la jouissancedu bien.Certains investisseurs se sont même fait une spécialité de ce genre dopérations enrecherchant systématiquement des emplacements prisés ou en devenir : acheter un biendans une zone nouvellement créée, nengendrera pas forcement des loyers mirobolants,surtout au début, mais pourra dégager plus tard une plus-value appréciable si la zone enquestion se développe correctement ; de même, un appartement en province avec vue surmer noffrira probablement pas un rendement locatif exceptionnel, mais, le temps aidant,la vue sur mer deviendra de plus en plus rare et donc chère.2.3 Un investissement d’avenir : les Résidences Services SeniorAvec lallongement de lespérance de vie, les promoteurs commencent à mettre sur lemarché des produits immobiliers destinés aux retraités en pleine forme et autonomes. Cesrésidences pour seniors peuvent constituer un investissement immobilier très rentable.Loffre dhébergement en résidences spécialisées deviendra vite insuffisante compte tenuede la proportion de seniors qui devrait largement croitre. Composés d’appartements allant en général du T1 au T3, ces logements sontgénéralement implantés à proximité des centres des villes moyennes. Ils sont fonctionnelset adaptés aux besoins spécifiques des seniors, alliant confort, sécurité, convivialité etun certain nombre de services optionnels. Des aménagements sont en effet prévus dansles appartements si l’état de santé de l’occupant se dégrade de manière temporaire oupermanente.Les résidences pour seniors se placent dans le cadre juridique dune copropriété classique.Il est possible dapporter une solution adaptée à tous types de projets : telle l’acquisition enrésidence principale, l’acquisition dans le cadre dun investissement en défiscalisation, ouencore l’acquisition aux fins de création dun patrimoine assorti dun rendement locatif. Ceplacement immobilier géré par une société spécialisée procure un rendement annuel delordre de 4,5%. Le nombre dacteurs sur ce marché reste relativement limité.Pour éviter l’excès de charges, l’exploitant reste propriétaire des parties communes.C’est pourquoi les prix de vente de ses programmes correspondent aux prix desprogrammes neufs « banalisés ». Les villes moyennes permettent de réaliser uninvestissement compris entre 150.000 et 200.000 euros pour une cinquantaine de mètrescarrés.Avant d’investir, il faut naturellement orienter vers des établissements de premier choixoffrant une rentabilité des plus optimales en tenant compte de la localisation de larésidence, de la qualité du promoteur et de la surface financière de lexploitant.© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  20. 20. Ce placement immobilier rassemble 3 parties prenantes, à savoir le promoteur, la sociétédexploitation (souvent filiale du promoteur) et linvestisseur. Le propriétaire bailleur,signe un bail commercial avec lexploitant dune durée comprise de 9 et 11 ans. Il confieson bien à lexploitant de l’établissement. Lexploitant conclut un bail de sous-location avecle senior.L’investissement en résidence pour senior est donc source de revenus complémentaires,permet de réduire son taux dimposition avec une rentabilité souvent assurée (entre 4 et5% par an).
  21. 21. Introduction lachat immobilier: Catalogue de SolutionsACHETER COMMENT ?Linvestisseur qui souhaite effectuer un placement dans limmobilier, a le choix entre 2possibilités : la « pierre » ou le « papier ».1.1 Linvestissement pierreCest la forme traditionnelle de lachat immobilier. Elle consiste à acheter le bien lui-même,doù la dénomination de « pierre », par devant notaire. Le nouvel acquéreur devient doncdirectement propriétaire de limmeuble acquis.En matière de propriété, Le Code Civil distingue 2 états, définissants chacun de règles deDroit différentes : la nue-propriété et lusufruit, la réunion de ces 2 états constituant lapleine propriété.Le régime de la pleine propriété représente la quasi-totalité des actes notariés. Le nouveaupropriétaire possède la jouissance du bien quil vient dacquérir. Il peut donc en disposer àsa guise, usage propre ou mise en location par exemple.Le régime de la nue-propriété nétait guère utilisé jusquà présent que dans le domainesuccessoral, en cas de donation ou de vente en viager. Il semble toutefois retrouver lesfaveurs de certains promoteurs immobiliers qui ont trouvé là un nouveau créneau pourcommercialiser plus facilement leur stock, difficilement vendable en temps de crise.En effet, une telle vente offre des avantages pour tous.Pour lacquéreur, qui achète en nue-propriété, elle permet une réduction très importante duprix (parfois supérieure à 50%) et des avantages fiscaux appréciables : exonération dISF,diminution des revenus fonciers, exonération de la plus-value à la revente.Pour le promoteur, qui conserve lusufruit du bien pour une durée fixée généralement à 15ans, lintérêt est double : en offrant à lacquéreur des conditions financières et fiscalesalléchantes, il accroit le rythme de ses ventes et, en disposant de lusufruit, il a la possibilitéde louer et dencaisser les loyers durant la période correspondante.1.2. Linvestissement « papier »Le Droit français offre à linvestisseur immobilier le choix entre 2 solutions : lachat ennom propre ou en société immobilière. Dans le premier cas, on parledinvestissement « pierre » et dans le second, dinvestissement « papier ».Les sociétés immobilières prennent des formes variées : la SCI, ou Société CivileImmobilière, qui est une société de personnes et les SPI, ou Société de PlacementsImmobiliers, qui sont des sociétés de capitaux faisant appel à lépargne publique.© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  22. 22. 1.2.1 La SCI.La SCI nest pas une société commerciale mais une société civile dont lobjet social estlacquisition et la gestion dun patrimoine immobilier.Les principaux avantages de la SCI sont les suivants : - elle permet la détention dun même bien par plusieurs personnes- elle facilite la transmission du bien notamment entre associés ou en cas de succession- elle évite les blocages qui peuvent naître de lindivision- elle autorise la déduction de lendettement éventuel pour calculer la valeur de lactif neten cas de mutation- elle peut être transmise par tranches ce qui permet de limiter voire de supprimer lesdroits denregistrement du vivant du donateur- elle offre une protection contre des créanciers personnels- elle rend possible loption fiscale de limpôt sur les sociétés qui permet de déduire lesintérêts des emprunts et de capitaliser les revenusMais elle présente aussi quelques inconvénients : - les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société - les obligations administratives, comptables et juridiques sont relativement importantes ce qui entraîne des coûtsen cas de recours à lemprunt, lapport initial est sensiblement supérieur à celui qui estexigé lors dun achat en nom propre Le recours à une SCI appelle donc à une réflexion approfondie avant toute décision.1.2.2 Les SPIAcheter un bien immobilier en nom propre ou en SCI, même si cest la solution la plususitée, présente les inconvénients que nous venons dexaminer.Fort heureusement, il existe des sociétés spécialisées qui libèrent linvestisseur de tousles problèmes dacquisition, de gestion et de revente des biens immobiliers : les SPI.Les Sociétés de Placements Immobiliers, en abrégé SPI, ont pour objet de constituer et degérer un parc immobilier locatif avec les capitaux que leur confient des investisseurs. Cesderniers perçoivent des revenus provenant des loyers et profitent des éventuellesplus-values sur les immeubles gérés, à due proportion des parts quils détiennent dans laSPI.Elles sont intéressantes à plusieurs titres:- linvestissement est beaucoup plus sûr : le patrimoine de la SPI étant généralementconstitué de plusieurs immeubles, si la valeur de lun deux diminue, elle sera compenséepar la plus-value des autres.- linvestissement est beaucoup plus liquide : la revente des parts ou des actions est plusrapide et plus facile quune vente en « pierre ».
  23. 23. Introduction lachat immobilier: Catalogue de Solutions- linvestissement est plus souple : il sadapte sans contrainte de prix (la valeur unitairedune part sociale ou dune action est inférieure au prix dun appartement) aux capacitésfinancières de chacun.- linvestissement est plus simple : aucun souci de gestion qui est entièrement prise encharge par la société.- linvestissement est souvent plus rentable : à la suppression de toute contrainte, qui estune forme de profit, sajoutent la compétence et le professionnalisme de ces entreprisesqui leur permettent doptimiser le placement des capitaux confiés.Les SPI se présentent sous 3 formes : SCPI, SII, SICOMI. a) La SCPI, ou Société Civile de Placements Immobiliers, fait appel à lépargne publique pour lever des capitaux en vue de réaliser des opérations immobilières. Il existe 2 modèles de SCPI: à capital fixe ou à capital variable.Dans le premier cas, un plafond à la levée de fonds est fixé ; les achats et les ventes departs sociales doivent se faire à lintérieur de ce plafond ce qui a pour effet, saufaugmentation de capital (si elle est possible) de confiner les transactions entre lesassociés.Dans le second cas, la SCPI peut, à tout moment, émettre des parts nouvelles, pouraugmenter le capital existant ou permettre à un associé de récupérer son investissement.La rentabilité, en revenu ou en valorisation, varie dune SCPI à lautre. Elle dépend de laqualité des investissements immobiliers réalisés (implantation des immeubles, qualité deslocaux, surface financière des locataires, ...) et de la rigueur de sa gestion administrative etcomptable.La fiscalité savère également intéressante lors de la revente à condition de porter les partsdurant au moins 2 ans.b) La SII, ou Société dInvestissement Immobilier, prend la forme d’une Société Anonyme(donc de droit commercial) qui est cotée en bourse. Elle a pour objet social lexploitationdimmeubles locatifs situés en France et dont les ¾ au moins sont à usage dhabitation.Ce type de placement cumule par conséquent la rentabilité et la liquidité des actions, et lasécurité de la pierre.c) La SICOMI, ou Société Immobilière pour le Commerce et lIndustrie, a pour objet laconstruction et la location de locaux professionnels (bureaux, boutiques, usines...) nonéquipés qui peuvent être situés en France ou à létranger. Elles prennent la forme juridiquede S.A. ou de SARL et peuvent être cotées en bourse.Ce placement offre généralement une rentabilité supérieure aux autres SPI car les locauxcommerciaux ne sont pas soumis à lindice du coût de la construction et les loyerscommerciaux sont plus élevés que les loyers dhabitation. De plus, la SICOMI est tenue dedistribuer chaque année, au moins 85 % des bénéfices réalisés, sous forme de dividendes.En matière de fiscalité, les SICOMI sont soumises au même régime fiscal que les actionsmobilières et ne bénéficient pas de lavoir fiscal.© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  24. 24. CONCLUSIONInvestissement de long terme mais sûr, limmobilier demeure le placement de « bon pèrede famille » par excellence.
  25. 25. Introduction lachat immobilier: Catalogue de SolutionsLEXIQUEBBC : Bâtiment Basse Consommation.BIC : Bénéfice Industriel et commercial. Impôt réglé par toutes les entreprises sur leursrevenus après déduction, notamment, de leurs frais généraux, provisions etamortissements.CSG : Contribution Sociale Généralisée. Prélèvement social entré en vigueur au01/02/1991 pour combler le déficit des régimes sociaux. Son taux est passé de 1,1 % à 8,2% et cela concerne la quasi-totalité des revenus et plus-values de toute nature perçus parune personne physique fiscalement domiciliée en France.CRDS : Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale. Prélèvement entréen vigueur le 01/02/1996 pour rembourser la dette de la Sécurité Sociale, estimée àlépoque à 38 milliards deuros. Initialement prévue pour une durée de 13 ans, prolongéeen 1997 dune durée de 6 ans supplémentaires, prolongée une nouvelle fois en 2004jusquà extinction de la dette, son taux est de 0,5 % et concerne tous les revenus (dactivité, de remplacement, du patrimoine, des jeux de hasard, ...).Crédit amortissable. Chaque échéance, généralement mensuelle, comprend leremboursement des intérêts et d’une partie, progressive dans le temps, du capital. A ladernière échéance du prêt, le capital a été intégralement remboursé.Crédit in fine. Chaque échéance, généralement annuelle, ne comprend que leremboursement des seuls intérêts, le capital étant remboursé, au terme du prêt, en uneseule fois.Crédit lissé. Permet de regrouper en une mensualité fixe et unique, une pluralité de prêtsdont les taux et les durées sont différents.IRPP : Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques. Impôt progressif payé par lesparticuliers sur lensemble de leurs revenus (salaires, intérêts mobiliers, revenusimmobiliers, ...). On utilise aussi labréviation IR.Indemnité d’éviction : Indemnité que doit payer un bailleur à son locataire pour pouvoirlexpulser et récupérer, pour son usage propre ou en vue dune revente, son bienimmobilier. Son montant est déductible des revenus immobiliers bruts.Loi CARREZ : loi de 1996 qui impose au vendeur d’un bien en copropriété de mentionnersur tous les documents relatifs à la vente, la surface privative c’est-à-dire la superficienette après déduction© 2012 The Best Match SL - NIF : B-65.290.868
  26. 26. des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers,.....Micro BIC : Forfait fiscal qui permet aux particuliers exerçant une petite activitécommerciale, sous réserve de réaliser un chiffre daffaires inférieur à un seuil fixé parladministration, déviter la gestion et le règlement des impôts directs et indirects.Minute : en Droit, original d’un acte authentique.Mutation : changement de propriétaire d’un bien immobilier.Notaire : officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, lestransactions et les autres actes volontaires, et qui leur confère l’authenticité.Parties : ensemble des signataires d’un contrat.Risques technologiques : l’état des risques naturels et technologiques ( E R N T ) estobligatoire depuis le 1/06/2006 et doit dater de moins de 6 mois. Il comprend l’arrêtépréfectoral, les cartes communales, le plan de situation et la liste des risques auxquels estexposé le bien immobilier.Saturnisme : le constat de risque d’exposition au plomb ( C R E P ), qui concerne lesimmeubles antérieurs au 1/01/1949, a pour but de rechercher des traces de plomb ettraiter des causes d’insalubrité associées.Servitudes : éléments, publics ou privés, qui affectent et réduisent l’usage d’un bienimmobilier.Taux fixe. Le taux d’intérêt est défini lors de la proposition de prêt et ne changera pluspendant toute la durée du prêt (sauf à l’initiative du seul emprunteur en cas de baisseimportante des taux du marché).Taux variable. Le taux d’intérêt fluctue en fonction des taux du marché, à la haussecomme à la baisse.

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