此為巢運居住講堂（系列11）--給新政府居住改革備忘錄的第一場，針對新政府20萬戶社會住宅的政策，就民間觀點提出分析與建議。

1. 20萬戶社會住宅要怎麼做？
談如何落實社會住宅興辦推動
彭揚凱
巢運 發言人
社會住宅推動聯盟 召集人
中華民國專業者都市改革組織 秘書長1

2. 觀念
釐清
2

3. 社宅=住宅問題萬靈丹？觀
念
釐
清
推
動
模
式
具
體
建
議
社會住宅
0.08%
社經弱勢居住權
缺乏基本保障
 資訊健全
 品質安全
 稅制改革
 規範管理
 扶植產業
 制訂專法
購屋市場
85.34 %
租屋市場
10.9%
幾乎沒有 黑市、不健全
租屋無法成為一
種合理、有尊嚴
的居住選擇
高房價
淪為炒作商品，造成
一般家戶購屋負擔過
於沈重。
 增加存量
 租補落實
 福利輸送 3

4. 社宅=打房？房市崩盤？觀
念
釐
清
推
動
模
式
具
體
建
議
居住政策
1. 國民居住權的滿足與
協助
2. 多元可負擔居住選擇
(購屋、租屋、社宅)
3. 社宅非基於房市景氣
與否，而是政府對國
民居住人權的責任。
房地產政策
1. 長期被曲解為住宅
政策
2. 房市景氣與整體經
濟、市場供需、金
融、投資預期有關。
3. 房市衰退是價量失
衡，消費者退場。
VS 4

5. 社宅=財務自償？觀
念
釐
清
推
動
模
式
具
體
建
議
0 40 years
平均攤提後的成本
政府補貼
新屋，負擔較高租金
屋齡已高，支付較低租金
圖片來源：Prof. Jürgen Rosemann於2011/3/18 社會住宅國際交流工作坊之演講簡報
租稅減免
租金補貼
預算補助
融資優惠
荷蘭經驗：非完全自償住宅建設
最好不用
編預算
BOT不出錢
真棒！
社會住宅不管採何種模
式、由誰興辦，皆需政
府制度支持與資源投入，
「天下沒有白吃的午
餐」！
5

6. 租金補貼
•何者較有效？
•何者較簡易？
•何者財務負擔輕？
•何者可行性高？
•何者為主？
社會住宅
1. 台灣有大量空屋，為何還要蓋？租金補貼財務負擔小、效果好？
2. 美國經驗？要有具規模、健全租屋市場，以及足夠的租金補貼。
3. 如租屋市場逐步健全，「蓋」與「轉用空屋」本就可滾動檢討。
觀
念
釐
清
推
動
模
式
具
體
建
議
社宅=全部興建？
6

7. 租金
收入超出者政策目標階層 高額所得者
居住3年以上 居住5年以上，且
近2年收入超出
10% 15% 20% 25%
15.8萬
除付市場租金外，還要付違約金
附近租金水準
依公式算的租金
調整後增加
的租金
收入分位32.5% 40%
21.4萬
50% 60% 80%
7
EX：日本公營住宅租金計算模式
觀
念
釐
清
推
動
模
式
具
體
建
議
社宅=租金八折？
• 租金水準過高(市價8折)，遠高於各國。
• 齊頭式平等，未依合理負擔能力 (弱勢抽到也租不起)

8. 作法
評析
8

9. 小英的政見
1. 八年興辦20萬戶社會住宅。
2. 存量嚴重不足，應採「多元模式」
並進：
a. 直接興建：以公有土地，政府或
鼓勵民間興建
b. 包租代管：包租市場空屋並轉租
c. 都計回饋：以都市計畫之開發、
變更、都更、容獎等方式分回。
基
本
理
念
作
法
評
析
具
體
建
議
9

10. 直接興建基
本
理
念
作
法
評
析
具
體
建
議
面相 問題 方向
土地 無償撥用，收益
解繳未納入營造
費用
•無償免解繳；有償
採做價投資、租用
等方式。
有償撥用，需支
付大量預算
財務 住宅基金無明定
財源
•取之地產、用之社
宅
預算編列排擠 •長期低利融資，租
金收入抵付
執行 興辦與管理能量
不足
•參考鄰近國家(日、
韓)，成立公法人
•政府為主、民間為
輔
稅務 房產稅賦轉價為
租金設定
•以減徵、免徵為方
向
10

11. 包租代管
面相 問題 方向
房東 不願釋出：
1. 寧願空置
2. 不願租稅曝光
3. 出租拒絕弱勢
提高租稅誘因
•自用認定
•提高抵扣額
包租穩定收益
包租免除管理
房客 缺乏保障：
1. 租金負擔能力
2. 租屋歧視
3. 租屋品質與管理
差額補貼
租補對象優先
租約規範與專業管理
業者 無利可圖：
1. 經營風險
2. 合理投報
結合租補、保險，有
效降低風險
租稅優惠、經費補助
基
本
理
念
作
法
評
析
具
體
建
議
11

12. 12

13. 都計回饋基
本
理
念
作
法
評
析
具
體
建
議
面相 問題 方向
都更、容獎
回饋
1. 無優先性與強制性
2. 規模與管理問題
1. 強化優先性與強制性
2. 實體與代金兼具
都市開發
取得
1. 開發理由？（ex新開發）
2. 區位是否合適？
回歸國土計畫、都市計劃
EX：韓國都市再開發過程，明
訂開發商「必須」以一定比例
容積回饋，並興建社會住宅
(金秀顯，2013)
½ owners
½ tenants
Owners
Company
 Const.
Cost
Protest by
tenants
JointRedev’t
Middle
class
Owners
Company
 Const.
Cost
Compromise
Middle
class
Redev’t
Rental
Housing
 Const.
cost by
Gov’t
except
land cost
FAR incent.
13

14. 當務
之急
14

15. 明訂政
府責任
廣建社
會住宅
引導租
屋市場
健全市
場機制
1. 健全興辦機制與配套(土
地、基金、法人、租稅)
2. 弱勢優先(比例30%)
3. 租金可負擔(階梯式)
1. 建構包租代管系
統引導市場發展
2. 明訂未來政策發
展方向
1. 提升居住水準(清查
並輔導)
2. 穩定居住安全(強制
檢查與公告)
3. 透明交易資訊(資訊
收集與公告義務)
4. 控制交易抑止炒房
(過度交易區警示)
一、住宅法 修法
1. 居住權益優先(非購屋)
2. 明確化中央地方分工
3. 監督各級政府(住宅委
員會)
4. 定義居住權內涵(參照
兩公約
基
本
理
念
推
動
模
式
當
務
之
急
15

16. 二、中央 ─ 地方協力合作
1. 建構中央 ─ 地方固定合作機制：透過國土規劃（區域整
合）、都市計劃(土地)、預算補助(財源)等，將資源有效
利用，調動地方政府積極性，推動社宅業務。
2. 詳實評估需求：解方(直接興辦、活用空屋)不同，但應
確實評估社會需求，並滾動檢討
基
本
理
念
推
動
模
式
當
務
之
急
16

17. 三、同步推動包租(租補2.0)
包租代管 租屋平台 租金補貼
房客 1. 獲得租金補貼
2. 入住合法建物
3. 業者協助
4. 未篩選房客
1. 入住合法建物
2. 業者協助
1. 無法確保補貼
使用於租金
2. 居住品質不穩
業者 1. 透過保險降低風險
2. 開辦費(修繕、中介)
3. 租金補貼給業者確
保收入
1. 代租代管(業者中介)
2. 開辦費(修繕、中介)
3. 代管費穩定收入
1. 無
房東 1. 穩定收益
2. 租稅誘因(土地稅&
房屋稅自用、所得
稅減低)
1. 篩選租客
2. 租稅曝光
1. 篩選租客(更
容易被拒絕)
2. 租稅曝光
基
本
理
念
推
動
模
式
具
體
建
議
17

18. 四、強化社會溝通
數量是努力指標
但做好、做穩才是硬道理
基
本
理
念
推
動
模
式
當
務
之
急
18

19. 補充參考資料
1. 社會住宅弱勢對象倡議構想：對於弱勢比
例、租金等議題進行分析！
2. 民間版「住宅法」修法構想：針對政府
責任、社會住宅、租屋市場與住宅市場等
面向提出修法建議！
近日將放至巢運臉書，歡迎大家一同指教
(臉書搜尋「巢運：無殼蝸牛全面啟動」即可)
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20. 期望社會住宅能在台灣
開花結果
落實基本居住權的照顧
感謝聆聽 歡迎指教
社會住宅推動聯盟
02-2364-6346
Socialhousing.tw@gmail.com
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