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房地产策划概论
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房地产策划概论

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  • 1. 房地产策划入门 AN INTRODUCE TO REAL ESTATE PLAN 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVETMENT MANAGEMENT CO.,LTD.
  • 2. <ul><li>何谓策划? </li></ul><ul><li>策划是如何炼成的? </li></ul><ul><li>基本内容及策划流程 </li></ul><ul><li>策划模板及报告框架 </li></ul><ul><li>未来之路 </li></ul>
  • 3. 何谓策划?
  • 4. 策划大师众生像 <ul><li>思想型——王志纲 </li></ul>顾问型——李忠 实战型——叶茂中 专业型——陈劲松 学者型——余明阳
  • 5. 策划代理两大流派 <ul><li>南派 </li></ul><ul><li>—— 世联系(陈劲松)——个人、专业 </li></ul><ul><li>海派 </li></ul><ul><li>—— 起源于台湾的新联康——团队、一站式服务 </li></ul>
  • 6. 策划是如何练成的? ——策划基本功
  • 7. 策划四大功力 <ul><li>思想力 ——善思考、有主见、不要人云亦云 </li></ul><ul><li>表达力 ——积极发言、书面表达、口头表达、形象表达 </li></ul><ul><li>洞察力 ——善于观察、注重细节、对市场敏感、对客户敏感 </li></ul><ul><li>执行力 ——说到不如做到 </li></ul>
  • 8. 我们离大师有多远?
  • 9. 策划五勤 <ul><li>脑勤——思考 </li></ul><ul><li>眼勤——见识 </li></ul><ul><li>口勤——表达 </li></ul><ul><li>手勤——实战 </li></ul><ul><li>脚勤——跑盘 </li></ul>
  • 10. 房地产策划的内容 前 期 策 划 执 行 策 划 市场调研 可行性研究 项目分析 市场定位 产品建议 营销策略 执行总纲 广告计划 媒体计划 活动策划 现场包装 价格方案及价格表 销售管理
  • 11. 一般房地产开发流程 规划设计 开发研判 (可行性研究) 项目定位 产品建议 营销策略 销售执行 立项 土地 工程建设 销售 物业管理
  • 12. 策划流程—— 策划六步 项目开发决策研判 发展建议 营销策略 销售执行过程调控 结案总结 项目定位
  • 13. 如何策划? ——策划工具模板简介
  • 14. CCB 策划模板系列 <ul><li>市场调研模板 </li></ul><ul><li>项目分析模板 </li></ul><ul><li>项目可行性分析模板 </li></ul><ul><li>项目定位模板 </li></ul><ul><li>物业发展建议模板 </li></ul><ul><li>营销策略模板 </li></ul><ul><li>销售执行模板 </li></ul><ul><li>价格体系模板 </li></ul>
  • 15. 市场调研 <ul><li>市场调研方法: </li></ul><ul><li>文案法、现场观察法、问卷调查、访谈法 </li></ul><ul><li>调研内容关键点: </li></ul><ul><li>宏观市场形势、城市发展规划、片区供求分析、竞争者、消费者、典型个案 </li></ul><ul><li>调研工具: </li></ul><ul><li>楼盘调查表、客户访谈工具、消费者问卷调查 </li></ul>
  • 16. 项目分析 2.1.1 宏观区位分析 2.1.2 微观区位分析 2.2.1 项目四至 2.2.6 噪音分析 2.2.7 环境景观分析 2.2.9 其它资源优势分析 2.2.5.3 人流交通分析 2.2.2 地形地貌分析 2.2.3 日照、风向分析 2.2.4 周边配套分析 2.2.5.2 车流交通分析 2.2.5.1 周边道路及公交线路分布 2.2.5 道路及交通分析 2.2.8 人文环境分析 2.2.10 地块价值评价 1. 项目概况 分析对象 项目分析流程及内容 2.1 区位分析 2.3 SWOT 分析及对应行动手段 分析内容 2.2 地块价值分析 2. 项目分析内容 3.1 项目综合评价 3.2 项目发展策略 分析结论 3. 项目综合评价与发展策略
  • 17. 项目定位 客户定位 目标市场选择 市场细分 物业定位 形象定位 产品定位(类型、档次) 户型定位 价格定位 市场细分与目标市场选择
  • 18. 项目可行性研究 关键指标—— 总开发成本 销售收入 投资利润率 内部收益率 ( IRR ) 投资回报期 风险评价
  • 19. <ul><li>1 、项目规划设计要点及原则 </li></ul><ul><li>2 、项目开发模式 </li></ul><ul><li>3 、项目整体构思 </li></ul><ul><li>4 、建筑空间组合 </li></ul><ul><li>5 、景观与环境设计建议 </li></ul><ul><li>6 、道路系统与交通组织 </li></ul><ul><li>7 、公建与配套设施(非商业) </li></ul><ul><li>8 、商业规划建议 </li></ul><ul><li>9 、建筑单体及风格建议 </li></ul><ul><li>10 、户型建议 </li></ul><ul><li>11 、装修标准 </li></ul><ul><li>12 、结构及设备设施建议 </li></ul><ul><li>13 、细部亮点营造 </li></ul><ul><li>14 、分期开发建议 </li></ul><ul><li>15 、物业管理建议 </li></ul>整体思路 专业建议 细节建议 实施与管理 物业发展建议(产品建议 )
  • 20. 营销策略 <ul><li>目标客户 </li></ul><ul><li>市场目标 </li></ul><ul><li>竞争目标 </li></ul><ul><li>销售目标 </li></ul><ul><li>品牌形象目标 </li></ul>目标确定 <ul><li>战略目标 </li></ul><ul><li>战略步骤 </li></ul><ul><li>战略重点 </li></ul><ul><li>阶段目标 </li></ul><ul><li>阶段战略 </li></ul><ul><li>营销总纲 </li></ul><ul><li>价格策略 </li></ul><ul><li>广告策略 </li></ul><ul><li>媒体策略 </li></ul><ul><li>活动策略 </li></ul><ul><li>形象包装策略 </li></ul><ul><li>促销策略 </li></ul><ul><li>品牌策略 </li></ul>策略组合 计划安排 实施调整 费用预算 制定总体战略
  • 21. 销售执行要点 <ul><li>营销总纲 </li></ul><ul><li>阶段推广计划 </li></ul><ul><li>媒体计划 </li></ul><ul><li>活动计划 </li></ul><ul><li>现场包装方案 </li></ul><ul><li>费用估算 </li></ul><ul><li>时间进度计划(横道图 / 甘特图) </li></ul>
  • 22. 价格方案及价格表 <ul><li>定价原则及方法 </li></ul><ul><li>价格制定相关表格模板 </li></ul><ul><li>EXCEL 的熟练使用 </li></ul>
  • 23. 策划报告框架
  • 24. <ul><li>市场调研报告 </li></ul><ul><li>市调概要 </li></ul><ul><li>宏观背景( PEST ) </li></ul><ul><li>区域发展及城市规划研究 </li></ul><ul><li>房地产市场总体形势 </li></ul><ul><li>片区市场分析(价格、供求、运行特征、趋势) </li></ul><ul><li>典型及竞争项目调研 </li></ul><ul><li>消费者分析 </li></ul><ul><li>市调结论 </li></ul><ul><li>项目定位报告 </li></ul><ul><li>项目概况 </li></ul><ul><li>项目分析 </li></ul><ul><li>项目定位 </li></ul><ul><ul><li>3.1 客户定位 </li></ul></ul><ul><ul><li>3.2 物业定位 </li></ul></ul><ul><ul><li>3.3 产品定位 </li></ul></ul><ul><ul><li>3.4 形象定位 </li></ul></ul><ul><ul><li>3.5 户型定位 </li></ul></ul><ul><ul><li>3.6 价格定位 </li></ul></ul>
  • 25. <ul><li>物业发展建议报告 </li></ul><ul><li>项目规划设计要点及原则 </li></ul><ul><li>项目开发模式 </li></ul><ul><li>项目整体构思 </li></ul><ul><li>建筑空间组合 </li></ul><ul><li>景观与环境设计建议 </li></ul><ul><li>道路系统与交通组织 </li></ul><ul><li>公建与配套设施(非商业) </li></ul><ul><li>商业规划建议 </li></ul><ul><li>建筑单体及风格建议 </li></ul><ul><li>户型建议 </li></ul><ul><li>装修标准 </li></ul><ul><li>结构及设备设施建议 </li></ul><ul><li>细部亮点营造 </li></ul><ul><li>分期开发建议 </li></ul><ul><li>物业管理建议 </li></ul><ul><li>可行性研究报告 </li></ul><ul><li>项目发展背景 </li></ul><ul><li>项目投资环境分析 </li></ul><ul><li>项目投资经济测算假设 </li></ul><ul><li>项目开发成本分析 </li></ul><ul><li>项目收益分析 </li></ul><ul><li>动态经济效益分析 </li></ul><ul><li>风险分析 </li></ul><ul><li>结论及建议 </li></ul>
  • 26. <ul><li>营销策略报告 </li></ul><ul><li>营销目标 </li></ul><ul><li>总体战略 </li></ul><ul><li>销售策略 </li></ul><ul><li>价格策略 </li></ul><ul><li>广告策略 </li></ul><ul><li>媒体策略 </li></ul><ul><li>活动策略 </li></ul><ul><li>形象包装策略 </li></ul><ul><li>促销策略 </li></ul><ul><li>品牌策略 </li></ul><ul><li>销售执行报告 </li></ul><ul><li>市场销售调研 </li></ul><ul><li>产品分析(针对最终销售产品的分析) </li></ul><ul><li>项目定位描述 </li></ul><ul><li>营销战略与总纲 </li></ul><ul><li>销售策略与进度安排 </li></ul><ul><li>广告计划 </li></ul><ul><li>形象包装 </li></ul><ul><li>营销活动活动计划 </li></ul><ul><li>价格及促销计划 </li></ul><ul><li>实施计划与费用预算 </li></ul><ul><li>销售管理 </li></ul><ul><li>执行要点 </li></ul>
  • 27. 未来之路 —— 策划培训体系
  • 28. CCB 策划培训体系简介 <ul><li>STEP1 :基础培训——入门级 </li></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产策划入门》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《建筑规划基础知识》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产专业常识》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><li>STEP2 :策划专业培训——提高级 </li></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产市场调查》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产项目分析》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产项目定位》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产项目可行性研究》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《物业发展建议》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《房地产项目营销策划》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《销售执行》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《价格方案及价格表》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><li>STEP3 :专题培训——专业级 </li></ul><ul><ul><ul><ul><li>《商业地产概论》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《零售经营管理基础》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《商业地产前期策划》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《商业项目规划设计》 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>《商业地产招商实务——案例分享》 </li></ul></ul></ul></ul>
  • 29. 谢谢各位! 上海地汇投资管理有限公司 SHANGHAI DCHUI INVETMENT MANAGEMENT CO.,LTD.

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