Prospectiva de las Empresas de Construcción de Edificaciones del Area Metropolitana de Medellín

Prospectiva de las Empresas de Construcción de Edificaciones del Área Metropolitana David Alonso Cardona García. I. Civil [email_address] Héctor Alonso Álvarez Vélez. I. Administrador [email_address] Universidad Nacional de Colombia Sede Medell í n U NIVERSIDAD N ACIONAL DE C OLOMBIA S E D E M E D E L L Í N F A C U L T A D D E M I N A S

Confidencial Esta presentación es un material de exclusivo apoyo a la conferencia del mismo nombre y en modo alguno suple el contenido de ésta. Se preservan todos los derechos de los materiales usados y citados en este sitio y se espera un trato equivalente para con los mismos. Se aspira así, a contribuir con el conocimiento de una cultura fundamentada y objetiva del desarrollo y gestión de los contenidos para las audiencias globales que con respeto y atinencia a los derechos y garantías que corresponden a los contenidos digitales de conformidad con las normas y regulaciones internacionales, deseen hacer uso de los mismos. El Autor All Rights Preserved by The blUElIzArd OpEn rOUnd tAblE Group 2008

Articular la Reflexión a la Acción Construcción de escenarios que den cuenta de la evolución y tendencias de orden estructural y gerencial de las Empresas de Construcción de Edificación (ECEs) en el horizonte de quince años a partir de 2003 All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez blUElIzArd Group

“ La meta no es especular con lo que pueda suceder sino imaginar lo que podamos hacer que suceda.” Gary Hamel David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

Articular la Reflexión a la Acción

“ El management es el arte de hacer generalizaciones significativas a partir de hechos insuficientes” Stanley Teele David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

TEMÁTICA GENERAL blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Introducción. 1. Generalidades. 1.1. El negocio y la empresa como unidad corporativa básica y funcional. 1.2. Prospectiva y estrategia. 2. Las empresas de construcción de edificaciones del Área Metropolitana: Tipología, esquema gerencial y de operación, productos y servicios, recursos y clientes. 3. Variables clave del sistema. 4. Análisis retrospectivo. 5. Actores y objetivos estratégicos. 6. Escenarios a futuro. 7. Estrategias posibles. 8. Investigación del Valor 9. Presentación del Modelo Dinámico 10. La empresa a futuro. Ensayo prospectivo. 11. Consideraciones finales y conclusiones del estudio. 12. Apéndice metodológico. Bibliografía.

“ Todo nuestro conocimiento tiene que ver con el pasado y todas nuestras decisiones con el futuro.” Ian Wilson David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

De la Reflexión a la Acción Sistema (Variables Caracterizadoras) Un enfoque sistémico Reflexión Acción Variables clave Imaginarios (Asuntos importantes) Realidad (Constituyentes ECE) David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

La Vivienda en el Área Metropolitana Distribución porcentual de la actividad edificadora (M2) Fuente: Expocamacol, 2003 [en línea] David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group 91% 3% 4% 2% 1% Bodegas Educativo y Cultural Locales comerciales Entidades públicas Vivienda

“ La organización es aquella unidad en la que las personas comunes obtienen resultados excepcionales por su contribución” Peter Drucker David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

La ECE como Objeto de Estudio

Unidad Corporativa, básica y formal para el estudio corporativo y del sector de la vivienda.

Horizonte de 15 años

Periodos legislativos.

Periodos de las administraciones.

Alcance del POT.

Planeación corporativa interna.

Problemas en el mediano y largo plazo.

El área metropolitana en el sentido de la “ciudad región”

Representación Cartográfica de la ECE Ambiente social Ambiente macroeconómico Ambiente tecnológico Ambiente demográfico Ambiente político y legal El Gremio Adaptación David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

Variables Caracterizadoras del Sistema

Gerencia de proyectos

Estructura de las empresas

Gerencia del talento humano

Estrategia empresarial

Formación gerencial del profesional

Gestión gremial

Gestión de la calidad

Gestión tecnológica

Mercadeo de productos y servicios

Gestión financiera de las empresas

Rentabilidad del negocio

Variables Caracterizadoras del Sistema (2)

Déficit de vivienda y demanda

Situación económica

Sistema de financiación

Políticas públicas de vivienda

Asuntos ambientales

Inseguridad jurídica

Conflicto político y delincuencia común

Políticas fiscales

Competencia Internacional, tratados y ALCA

1. ¿Cómo definiría la problemática que aguarda a las empresas de construcción de edificación del área metropolitana para los próximos quince años? (1 minuto máximo).

2. ¿Es ése el problema principal (real)? Si son varios problemas, defina el principal.

3. ¿Qué tan imperioso es intervenir en la problemática enunciada?

4. Mencione al menos una solución que exitosa parcialmente o no, se haya intentado para resolver la situación y su opinión al respecto.

5. ¿Cuáles serán los asuntos importantes o las variables clave del negocio de las empresas de construcción de edificación en el futuro?

6. ¿Qué restricciones encuentra para avanzar en una posible solución del la problemática enunciada (legales, financieras, ausencia de conocimiento, culturales, otras)?

7. ¿Cuál sería el escenario futuro si no se hiciera el menor intento para resolver el problema? (aproximación al escenario tendencial).

8. ¿Cuál sería el escenario deseable, de cara a la implementación de alguna posible solución a la situación?

9. Mencione al menos un paradigma que hubiera de ser contravenido para avanzar en la intervención de la situación.

10. Mencione alguna norma o patrón formalmente establecido al que hubiera que oponerse o eludir para avanzar en una intervención de la situación.

11. ¿Qué protagonistas importantes identifica en el escenario futuro de las empresas de construcción de edificación?

12. ¿Qué retos se perciben como estratégicos para las empresas de construcción de edificación en el futuro?

13. ¿Que conflictos o rupturas se perciben en el panorama referido?

14. ¿Se hace necesario revisar el modelo de empresa y de generación de riqueza de las mismas de cara a nuevos retos e incertidumbres?

15. ¿Qué estrategias generales recomendaría para la crisis, así como para todo momento y situación?

1. ¿Cómo definiría la problemática que aguarda a las empresas de construcción de edificación del área metropolitana para los próximos quince años? (1 minuto máximo).

2. ¿Cuáles serán los asuntos importantes o las variables clave del negocio de las empresas de construcción de edificación en el futuro?

3. ¿A qué clientes espera atender en el futuro?

4. ¿A través de qué canales llegará en el futuro a sus clientes?

5. ¿Quiénes serán en el futuro con los competidores?

6. ¿En qué basará su ventaja frente a los competidores locales y los posiblemente foráneos?

7. ¿De dónde espera que procedan sus márgenes?

8. ¿Qué cualidades o competencias considera serán la bandera de la organización en el futuro?

9. ¿De qué experiencias revolucionarias o innovadoras efectivas tiene referencia que se hayan adelantado en los últimos tiempos?

10. ¿Qué restricciones encuentra para avanzar en una posible intervención de la situación (legales, financieras, ausencia de conocimiento, culturales, otras)?

11. ¿Cómo evalúa usted la capacidad de gestión de los mejores talentos dentro de las empresas?

12. ¿Mencione al menos un paradigma que hubiera de ser contravenido para avanzar en la intervención de la situación.

13. Mencione alguna norma o patrón formalmente establecido al que hubiera que oponerse o eludir para avanzar en una intervención de la situación.

14. ¿Se hace necesario revisar el modelo de empresa y de generación de riqueza de las mismas de cara a nuevos retos e incertidumbres?

15. ¿Qué enseñanzas han dejado los tiempos difíciles?

Comparativo entre ábacos All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez blUElIzArd Group Estrategia empresarial Situación económica 8 Situación económica (alcanza el 25%) Integración horizontal 7 Inseguridad Jurídica Gestión tecnológica (alcanza el 25%) 6 Sistema de financiación Sistema de financiación 5 Integración horizontal (posteriormente sería acogida dentro de Estrategia empresarial. Estrategia empresarial 4 Gestión gremial Gestión gremial 3 Gerencia de proyectos Gerencia de proyectos 2 Políticas públicas de vivienda Políticas públicas de vivienda 1 Variables 2º Ábaco o de verificación del 2º taller. Variables 1er Ábaco del 2º taller N

Comparativo entre relaciones Directas e Indirectas Estrategia Empresarial Política Estatal (Pública) de Vivienda Situación Económica Competencia internacional y Alca Gerencia de Proyectos Gerencia del Talento Humano Formación Gerencial del Profesional Políticas Fiscales Estructura de las empresas Déficit de Vivienda y Demanda Gestión Gremial blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

Variables Clave del Sistema

Estrategia empresarial

Situación económica

Políticas Públicas de vivienda

Gerencia de proyectos

Rentabilidad del negocio

Variables de Atención

Rentabilidad del negocio (variable clave y objetivo real de la ECE).

Capacidad de generación de empleo (objetivo no operacional de la ECE).

Déficit de vivienda y crecimiento demográfico (objetivo no operacional de la ECE).

Gestión gremial (recurso de la ECE).

Competencia Internacional y Alca (de enlace y efecto boomerang ).

Gestión tecnológica (un asunto anticipativo).

Variables de Atención (2)

Asuntos ambientales (¿falso problema?)*.

Inseguridad Jurídica y “tramitomanía” (problema real)*.

Gerencia del Talento Humano*

Estructura de las empresas*

Formación gerencial del profesional (en todos sus niveles)

* “Lo que se dice apenas se practica y lo que se quiere hacer, mas vale no hablar de ello”.. Y sobre lo que <<no hay nada que hacer>>, menos se habla aún [los autores].

Otros Asuntos Relevantes

Niveles de contratación Vs Necesidades reales

El imaginario de la vivienda propia.

Las burbujas especulativas y su tratamiento.

Calidad de vida del trabajador de la ECE.

La capacidad sobreinstalada.

El riesgo de los sustitutos.

Las daciones en pago como competidor.

Uso negativo de la Retroalimentación.

Los beneficiarios de la crisis.

Demanda, Demografía y Desempleo Proyecciones de población en Medellín y el área metropolitana David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 3.875.260 3.627.837 3.363.957 3.077.070 Valle de Aburrá 2.539.049 2.385.419 2.227.906 2.061.743 Medellín 2.015 2.010 2.005 2.000 Municipio

Necesidad de una Política Estatal de Vivienda Evolución del servicio de la deuda en Colombia Fuente: Superintendencia bancaria David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 30,5 (amortizaciones: 18,1%; interés: 12,45%) 1995 11,8% (amortizaciones: 7,6%; interés: 4,2%) 1985 2,16% (amortizaciones: 1,41%; interés: 0,75%) 1975 PORCENTAJE DEL AHORRO PRIVADO AÑO

Otros Asuntos Relevantes

Niveles de contratación Vs Necesidades reales

El imaginario de la vivienda propia.

Las burbujas especulativas y su tratamiento.

Calidad de vida del trabajador de la ECE.

La capacidad sobreinstalada.

El riesgo de los sustitutos.

Las daciones en pago como competidor.

Uso negativo de la Retroalimentación.

Los beneficiarios de la crisis.

Tendencias David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Proyectos más grandes, con menor margen de utilidad por unidad (en especial VIS) Oferta creciente de vivienda usada para la venta y daciones en pago, como sustitutos de la vivienda nueva. Declinación del valor real de la vivienda perdurando al menos en el corto plazo. 1. Consolidación de la globalización como amenaza u oportunidad. 2. Respuesta procíclica de la actividad edificadora ante el crecimiento del PIB. 3. Niveles de desempleo e informalidad creciente y pauperización del ingreso por unidad familiar. 1. Crecimiento demográfico concentrado en la base de la pirámide social. 2. Déficit creciente de vivienda. Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda

Invariantes David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Alto poder de negociación de ciertos proveedores de insumos básicos para la construcción. Importancia de la vivienda en el negocio de la construcción de edificaciones y de éste en el de la construcción en general. Carencia de tierras urbanizables. 1. Permanencia del conflicto armado y delincuencia común. 2. Localización mediterránea del Área Metropolitana, lo que representa una desventaja comparativa en un entorno de globalización. 1. Logros y preservación de cubrimiento en servicios públicos e infraestructura para la ejecución de la actividad en Medellín, en comparación con otras zonas del país. 2. Conservación del monopolio de EEPPM en la provisión del servicio de instalación de redes para proyectos de construcción. Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda

Algunos Gérmenes de Futuro 1. Fallos de la Corte constitucional respecto al sistema de financiación de vivienda. 2. Utilización de la titularización de deuda hipotecaria como sistema alternativo para la financiación de vivienda. 3. Implementación del seguro de inflación para créditos de vivienda. David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

Actores por Variables David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Tiene responsabilidad sobre la misma. Anhela la h omogenización de normas constructivas en los municipios y demanda el control sobre los proveedores. Se le ve como factor de éxito. Se anhela la exploración de mercados en otras regiones del país y en otros países. (Anhelo compartido por los actores del gobierno) Se le tiene como objetivo. Generan empleo y atienden una demanda poco solvente. Impacta como gremio la formulación de políticas. Anhela políticas de Estado más que políticas de gobierno (Anhelo compartido por los usuarios) y la incentivación de la demanda a través de subsidios. Constructores No influye sobre ella. No influye sensiblemente. Tiene un bajo impacto sobre la misma. Impacta en el nivel local con sus políticas de desarrollo. Gestiona las políticas en el ámbito local (Plan de desarrollo, POT y otras reglamentaciones); Anhela la integración del Valle de Aburrá con las subregiones vecinas (Anhelo compartido por los constructores); Alcaldías del Área Metropolitana Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda ACTOR

Actores por Variable David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Condicionan tiempos y costos. Motivan la misma. Afectan la estructura de costos. No influyen sobre ella. No influyen sobre ellas. Proveedores No influyen sobre ésta. No influyen mayormente sobre la misma. Proveen un recurso indispensable. Afectan algunas variables de la misma. Ejercen acción política. Anhela usuarios responsables ante obligaciones financieras contraídas. Entidades financieras Establecen especificaciones. Motivan la misma. Condicionan el negocio a su solvencia. Son afectados. Ejercen acción política como gremio. Anhela un sistema financiero equitativo Usuarios del sistema de financiación de vivienda No influye sobre ella ostensiblemente. No influye sobre ella considerablemente. No tiene un efecto directo sensible. Es responsable del manejo de la política económica. Regula y Vigila. Ejecuta políticas de gobierno y está facultado para emitir políticas de estado; Proyecta la financiación de 400.000 viviendas de interés social en el actual periodo presidencial Gobierno Nacional Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda ACTOR

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El juego de Actores

Otros estudios

Siempre:

Transparencia*, Pertinencia, Coherencia , Verosimilitud de la A a la Z.

Sencillez y flexibilidad y equilibrio .

Enfoque sistémico y en los procesos.

Revisión estratégica de bibliografía .

Uso creativo de herramientas (paretábaco).

Difusión y opinión asertiva (websupplies, mercadeo de opinión, etc.).

* “Lo que se concibe bien se enuncia bien” [M. Godet]

blUElIzArd Group

“ El comportamiento es el componente de una actitud. Una intención de comportarse de cierta manera hacia alguien o hacia algo” S. P. Robbins David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

CLIENTES blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Redistribución ECE Clientes Apoyo Conocimiento Estudios e Investigaciones

ENTORNO EMPRESARIAL blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Seguridad Jurídica ECE Entorno empresarial Apoyo Conocimiento y control Apoyo

Sustitutos (1) Daciones en Pago blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Tiendas inmobiliarias Apoyo Reacción Estudios e Investigaciones Competencia Tributación

Sustitutos (2) Prefabricados blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Prefabricados parciales y absolutos Apoyo Reacción Estudios e Investigaciones Competencia Tributación

Productos y Servicios Complementarios Sistema financiero blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Sistema financiero Apoyo Posición D&S Posición pro ablandamiento Coopetencia Tributación

NUEVOS COMPETIDORES (1) LOCALES blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Preservación ECE Nuevos competidores Apoyo Conocimiento Gestión del conocimiento Hipercompetencia Tributación

NUEVOS COMPETIDORES (2) FORÁNEOS blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Preservación ECE Competencia global Apoyo Conocimiento Gestión del conocimiento

ENTORNO EMPRESARIAL blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Seguridad Jurídica ECE Entorno empresarial Apoyo Conocimiento y control Apoyo

“ Revelar a los demás la naturaleza de las cuestiones que uno se plantea y la forma en que son formuladas es descubrir demasiado sobre la propia estrategia…, a no ser que forme parte de la estrategia del sector considerado el hacer jugar precisamente un cierto efecto de anuncio, como en el póquer.” Michel Godet David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

La metodología de la Dinámica de Sistemas: 1) Definición del problema 2) Definición de las políticas de aplicación actuales (previo al análisis) 3) Desarrollo de las Hipótesis Dinámicas que explican el problema 4) Modelización de los lazos 5) Prueba del Modelo El proceso se refina en pasos sucesivos. David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

DIAGRAMA CAUSAL BÁSICO blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Prefabricados Tiendas inmobiliarias ECE Edificación en general Retardo Natural ( técnico) Retardo ambiental (espacio) Producir unidades + + + + + + + + Retardo

El desafío del EVA El EVA es una herramienta que permite calcular y evaluar la riqueza generada por la empresa, teniendo en cuenta el nivel de riesgo con que opera. Es un indicador que se orienta a los objetivos rales de la empresa. Se constituye en un indicador que contribuye a una toma de desiciones más ajustada a las expectativas de los actores asociados a la organización. blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

“ El propósito de todo investigador es determinar aquellos objetivos verdaderos y operacionales” O. Johansen David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

¿Qué es el EVA? El importe que queda una vez que se han deducido de los ingresos la totalidad de los gastos, incluidos el costo de oportunidad del capital y los impuestos. Por tanto, el EVA considera la productividad de todos los factores utilizados para desarrollar la actividad empresarial. En otras palabras, el EVA es lo que queda una vez que se han atendido todos los gastos y satisfecho una rentabilidad mínima esperada por parte de los accionistas. En consecuencia, se crea valor en una empresa cuando la rentabilidad generada supera el costo de oportunidad de los accionistas. Oriol Amat blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

Los objetivos Reales de la Organización

Elevar el valor de la empresa a través del capital social integrado por las acciones:

Logro de la máxima utilidad neta con un capital mínimo aportado por el accionista.

- Gestión del mínimo costo promedio de capital (costo financiero del endeudamiento y costo del patrimonio).

Los Objetivos Reales de la Organización (2)

Trabajar con el mínimo riesgo:

Logro de una proporción equilibrada entre el capital aportado por los accionistas y el endeudamiento.

Equilibrio entre deudas a corto plazo y deudas a largo plazo.

Gestionar los distintos riesgos financieros: tipos de interés; tipos de cambio, fluctuaciones bursátiles; cartera general.

Los Objetivos Reales de la Organización (3)

Por un nivel adecuado de liquidez:

Financiar adecuadamente las necesidades de inversión en activos circulantes.

Lograr el equilibrio entre cobros y pagos a corto plazo, para evitar dificultades de tesorería.

El objetivo de liquidez puede considerarse parte del objetivo de riesgo.

Hasta aquí

Alta dinámica de los negocios.

Determinismo no controlable.

Hacia un abanico de futuros.

Demasiadas interrelaciones.

Probabilidades desconocidas.

Incertidumbre cuantitativa.

Posibilidades y ambigüedad de la intuición.

Problemas semi y cuasi estructurados.

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El juego de Actores

Otros estudios (del Valor; modelamiento)

Siempre:

Transparencia*, Pertinencia, Coherencia , Verosimilitud de la A a la Z.

Sencillez y flexibilidad y equilibrio .

Enfoque sistémico y en los procesos.

Revisión estratégica de bibliografía .

Uso creativo de herramientas (paretábaco).

Difusión y opinión asertiva (websupplies, mercadeo de opinión, etc.).

* “Lo que se concibe bien se enuncia bien” [M. Godet]

“ La prospección exitosa no es la que se lleva a cabo, sino aquella que conduce a la acción” Michel Godet blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

Finalmente…