banchese3

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  • <number>
    Obiettivo:
    Chiarire la distinzione fra i due tipi di finanziamento, che spesso vengono utilizzati con scarsa conoscenza e consapevolezza.
    Elementi di attenzione:
    Il finanziamento in conto corrente (lo scoperto di conto) è utile per avere sempre disponibile una somma di denaro che si potrà usare per soddisfare un fabbisogno temporaneo, per questo si chiama a elastico.
    Ricordare che è bene non uscire dal fido per evitare aumento dei costi e segnalazioni
    Durata: 5 min
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    Obiettivo:
    Spiegare il secondo tipo di finanziamento (a scadenza fissa) o prestito
    Elementi di attenzione:
    Il finanziamento a scadenza (credito personale) è utile quando non abbiamo la possibilità di restituire nel breve termine la cifra erogata e ci è più comodo e economico ripagare il debito attraverso rate mensili per un tempo già stabilito
    Es. Un fornaio se deve acquistare il banco del suo negozio farà un finanziamento, se deve acquistare la farina potrà usare lo scoperto di conto.
    Infatti presto la farina si trasformerà in pane e il pane in denaro, in pochi giorni sarà in grado di ripagare il suo debito.)
    Durata: 3 min
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    Obiettivo:
    Si comincia ad affrontare il tema spiegando cos’è un mutuo, non dare nulla scontato. Questa è un’operazione che quasi tutti una volta nella vita hanno fatto, ma non per questo è un’operazione conosciuta.
    Elementi di attenzione:
    Mutuo (art.1831) è “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro che l’altra si obbliga a restituire”
    Il contratto (cod, civ 1813 – 1822) deve essere in forma scritta (TUB art.117).
    E’ in particolare un contratte reale che si perfeziona con la consegna della cosa (denaro al mutuatario) che si impegna a restituirlo maggiorato degli interessi.
    Possibile domanda:
    Posso contrattare il valore dell’ipoteca?
    Risposta:
    L’ipoteca in genere viene iscritta per il 150%- 200%, il valore è stabilito sommando al capitale gli interessi concordati e eventuali spese giudiziali nel caso un cui si abbiano ritardi nei pagamenti.
    Si può cercare di contrattare perché è un costo che è possibile ridurre.
    Durata: 3 min
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    Obiettivo:
    Le garanzie sono un argomento poco conosciuto sul quale vale la pena soffermarsi con attenzione
    Elementi di attenzione:
    L’ipoteca è una garanzia reale risultante dalla iscrizione nei registri immobiliari
    Quando si conclude il rimborso di un mutuo, l’ipoteca iscritta a garanzia dell’immobile viene automaticamente estinta.
    Fino al 2007 era necessario un atto notarile di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria nel registro della Conservatoria immobiliare. Ora le nuove norme hanno previsto che l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo stipulato si estingue automaticamente e senza spese per il cliente nel momento in cui il mutuo viene estinto, attraverso il pagamento dell’ultima rata del piano di rimborso.
    Durata: 3 min
  • <number>
    Obiettivo:
    Il piano di ammortamento risulta spesso ostico ma la sua comprensione è importante perché rappresenta il progetto finanziario con cui viene previsto di pagare il mutuo
    Elementi di attenzione:
    Quota capitale: rappresenta la parte di capitale che viene rimborsata e dunque sottratta al capitale iniziale
    Quota interessi: si intende la parte di interessi, calcolata sul capitale residuo in base al tasso di interesse applicato.
    Durata: 3 min
  • <number>
    Elementi di attenzione:
    Esistono diversi tipi di piano di ammortamento, ma quasi sempre viene utilizzato il metodo di ammortamento alla francese (ammortamento a rate costanti) dove il pagamento dell’interesse non avviene una volta a fine anno, ma risulta caricato su ogni rata . Le rate periodiche saranno così composte da una quota interessi e una capitale
    Mese: indica le date di versamento delle rate
    Rata: indica l’ammontare della rata
    Quota capitale: indica la quota di capitale che è crescente
    Quota interesse: indica la quota di interesse che è decrescente
    Capitale residuo: indica il debito residuo di periodo corrente
    Nei mutui a tasso variabile gli interessi sono calcolati sulla base del tasso in vigore al momento della stipula e non possono prevedere variazioni future dei tassi ancora ipotetiche.
    Durata: 3 min
  • <number>
    Elementi di attenzione:
    Il tasso di interesse applicato al capitale preso a prestito rappresenta il costo del denaro.
    Esistono mutui con opzione, contratti nei quali a scadenze prefissate, il cliente può scegliere se passare dal tasso fisso al variabile (o viceversa).
    Possibile domanda:
    L’agenzia immobiliare mi ha proposto un mutuo attraverso i loro uffici, mi conviene?
    Risposte:
    Sono sempre di più le catene di agenzie immobiliari che al momento della compravendita di un immobile propongono all’acquirente di chiedere il mutuo attraverso i loro uffici.
    Un primo motivo per respingere questa offerta sta nel fatto che di solito queste agenzie percepiscono una provvigione sui contratti di mutuo che riescono a procacciare, provvigione che fa parte dei costi sostenuti dal cliente. Un secondo motivo è che conviene comparare più proposte.
    Durata: 3/5 min
  • <number>
    Elementi di attenzione:
    La rata varia, si rischia in caso di aumento dei tassi non preventivato in fase di analisi di bilancio familiare, ma in genere il tasso variabile è più basso del fisso.
    Nell’arco temporale di vita di un mutuo i tassi possono variare verso l’alto e verso il basso a seconda di insondabili e imprevedibili condizioni dei mercati.
    Chi accende un mutuo deve concentrare l’attenzione sulle proprie possibilità economiche e finanziarie e su quanto sia sostenibile l’onere del pagamento delle rate.
    Possibili domanda:
    Ho sentito parlare di più tipi di Euribor
    Risposte:
    Esistono diverse misure di tasso Euribor, calcolate su varie durate.
    Normalmente vengono usate Euribor a 1 mese, 3 mesi o 6 mesi.
    Più la durata è bassa inferiore è l’Euribor
    Durata: 3 min
  • <number>
    Elementi di attenzione:
    La rata rimane la stessa per tutta la durata del mutuo, non si rischia in caso di aumento ma si perde il beneficio in caso di diminuzione dei tassi.
    La scelta di un mutuo a tasso fisso consente la certezza sull’ammontare della rata da pagare e azzera il rischio che i tassi possano aumentare in maniera da rendere insostenibile il costo della rata-
    Durata: 3 min
  • <number>
    Elementi di attenzione:
    Lo spread è una componente aggiuntiva (espressa in punti percentuali) del tasso applicato che varia da una banca all’altra e da un cliente all’altro ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo “all’ingrosso”.
    E’ un elemento importante da conoscere e da negoziare.
    Possibile domanda:
    Posso contrattare lo spread?
    Risposta:
    Certamente lo spread si deve contrattare, è necessario ricordare però che, come vedremo, il costo complessivo di un mutuo è composto di varie voci.
    Durata: 3 min
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    Obiettivo:
    Questa è una slide molto importante, molte persone in fase di contrattazione del mutuo si fermano al tasso, elemento importante ma non esclusivo.
    Ci sono altri costi che è necessario conoscere per poter fare una valutazione attenta.
    Elementi di attenzione:
    Le spese di istruttoria sono spesso contrattabili (si può passare da 0 a € 1000
    La perizia, quasi tutte le banche hanno un loro perito e il costo, spesso a carico del cliente, si aggira tre i 200/300 euro
    Mora: elemento poco contrattato e conosciuto, naturalmente quando accendiamo un mutuo contiamo di poterlo rimborsare nei modi e nei tempi stabiliti. Ma non si deve dimenticare che è un’operazione che dura decine di anni, un problema di ritardo nei pagamenti potrebbe accadere.
    Assicurazione: distinguere tra quella obbligatoria scoppio e incendio, e quelle opzionali che ormai tutte le banche offrono e in qualche caso impongono per poter ottenere condizioni migliori.
    Addebito rata: voce poco conosciuta e che contrattata può far risparmiare molto in termini di commissioni. Ci sono banche che addebitano € 5,00 per rata (x un mutuo di 25 anni - 5 x 300 = 1500 )
    Il notaio è a carico del cliente, e anche qui è bene consigliare di farsi fare qualche preventivo.
    Durata: 6 min
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    Elementi di attenzione:
    Il tasso di ingresso, detto anche tasso civetta, viene applicato alle prime rate iniziali, è importante saperne l’esistenza. Molte persone si sono accorte dell’esistenza di un tasso a regime solo dopo aver firmato il mutuo e cominciato a pagare le rate
    Durata: 3 min
  • banchese3

    1. 1. A scuola di banchese La gestione del credito Daniela Lorizzo Barberini per Economicamente 22 novembre 2011
    2. 2. Il credito • In senso economico il credito consiste in uno scambio di ricchezza attualmente disponibile contro la promessa di una prestazione futura quasi sempre con il pagamento di un interesse. • E’ un’operazione di scambio normalmente vantaggiosa sia per il creditore che per il debitore
    3. 3. … quando non è vantaggiosa?
    4. 4. Rischi e garanzie • La concessione del credito implica il rischio di mancata restituzione a scadenza delle somme concesse in prestito e presuppone l’esistenza di un rapporto di fiducia fra creditore e debitore • Il creditore allo scopo di ridurre i propri rischi può chiedere al debitore di prestare idonee garanzie
    5. 5. Le garanzie – Reali – Personali • Reali: sono costituite da beni materiali ceduti in pegno (merci o gioielli) o sui quali viene iscritta ipoteca (fabbricati, impianti dell’impresa) • Personali: sono offerte da terzi (fideiussione) danno la possibilità di rivalersi in caso di mancata restituzione del prestito sul patrimonio del soggetto che ha prestato la garanzia a favore del debitore
    6. 6. Prestiti bancari
    7. 7. SCOPERTO DI CONTO CORRENTE La banca accorda al proprio cliente la possibilità di andare “in rosso” sul proprio conto fino a un massimo stabilito. Il tasso è più alto rispetto alle altre forme di credito e vanno considerati anche i costi accessori Va utilizzato in modo elastico, cercando di non saturare il livello di credito concesso.
    8. 8. • Bisogna evitare le posizioni a “incaglio”, un conto che non muove e che è sempre al massimo dell’esposizione. • Questa situazione oltre ad essere onerosa non piace alle banche e può costituire motivo di revoca. • Infatti il fido in genere non ha una scadenza predefinita ed è a revoca • Al verificarsi di condizioni di rischio la banca è libera di disdettare le linee di credito e di richiedere il rientro del debito E’ importante abbattere periodicamente l’esposizione al fine di ricostituire un saldo accettabile
    9. 9. Finanziamenti a scadenza fissa: vengono utilizzati in un’unica soluzione per l’intero importo concesso e devono essere rimborsati a scadenza prestabilita attraverso il pagamento di rate (generalmente mensili)
    10. 10. Attenzione al TAEG • TAEG significa tasso annuo effettivo globale. • È l’unico indicatore del costo di un finanziamento perché tiene conto di tutte le voci di spesa. • CHIEDETELO SEMPRE • Attenzione: non è il TAN – tasso annuo nominale • TAEG = TAN + le spese
    11. 11. MUTUO
    12. 12. Cosa è un mutuo • È un contratto per il quale una banca (mutuante) consegna all’altro soggetto (mutuatario) una data quantità di denaro che quest’ultimo si obbliga a restituire in un dato periodo di tempo e con il pagamento di rate maggiorate di interesse, secondo un piano di restituzione (piano di ammortamento).
    13. 13. • È un finanziamento legato al bene casa e coperto da una iscrizione ipotecaria del bene che garantisce il mutuante contro il mancato rispetto del patto di mutuo. • Infatti a garanzia della corretta e totale esecuzione dell’obbligo di restituzione del capitale, interessi e spese la banca iscrive ipoteca sull’immobile per il quale il mutuo è stato concesso (150, 200% del capitale investito).
    14. 14. L’ipoteca • L’ipoteca è la garanzia reale che consente alla banca di recuperare il credito quando il mutuatario non paga. • Viene iscritta per un importo superiore a quello del mutuo. • Viene considerata estinta con il pagamento dell’ultima rata. • Qualora il mutuo fondiario sia accesso per un periodo superiore a 20 anni alla scadenza del ventennio la banca richiederà al notaio un atto di rinnovo con spese a carico del mutuatario
    15. 15. Cos’è il piano di ammortamento? • L’estinzione graduale del debito da parte del mutuatario avviene secondo una tabella prestabilita di restituzioni di somme di denaro chiamata piano di ammortamento. • E’ composto da una serie di rate (che possono essere mensili, trimestrali o semestrali), ognuno delle quali è composta da una quota interessi e una capitale. • I piani di ammortamento sono formati, solitamente, da rate di importi uguali (ammortamento francese), in cui la quota costituita dagli interessi, inizialmente molto elevata, viene a mano a mano a diminuire e aumenta la quota capitale .
    16. 16. Piano di ammortamento mutuo di € 100.000 - durata 10 anni tasso - 5% Mese Rata Quota capitale Quota interesse Capitale residuo Gen. 04 1060,66 643,99 416,67 99356,01 Feb. 04 1060,66 646,68 413,98 98709,33 Mar. 04 1060,66 649,37 411,29 98059,96 Ott. 14 1060,66 1047,51 13,15 2107,41 Nov. 14 1060,66 1051,88 8,78 1055,53 Dic. 14 1060,66 1055,53 4,40 0,00
    17. 17. I tassi di interesse Tasso variabile Tasso fisso
    18. 18. Tasso variabile • Questo tipo di tasso varia (sia in alto che in basso) per tutta la durata del finanziamento a seconda delle fluttuazioni del mercato monetario • In Europa con l’entrata a pieno regime del sistema di moneta unica viene oggi calcolato un tasso variabile ufficiale unico: EURIBOR. • L’euribor (Euro interbank offered rate) è la media ponderata dei tassi d’interesse ai quali le banche operanti nell’Unione monetaria europea si scambiano denaro fra loro.
    19. 19. Tasso fisso • A un mutuo a tasso fisso verrà, invece, applicato il medesimo tasso di interesse per tutta la sua durata. • Tasso fisso applicato ai mutui fondiari in Italia è rappresentato dall’Eurirs (euro interest rate swap) e viene stabilito sulla base della media ponderata dei tassi ai quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap
    20. 20. Lo spread • È il margine di guadagno che la banca applica al prodotto che vende: il denaro. • Lo spread viene pattuito con la banca all’inizio del contratto e rimarrà immutato per tutta la durata del finanziamento. • Generalmente maggiore è la somma o la durata del mutuo, maggiore sarà lo spread applicato.
    21. 21. Cosa dobbiamo conoscere? • Le spese di istruttoria • Il costo della perizia • Gli interessi di mora • Il costo dell’assicurazione • Le commissioni per addebito rate • Spese notarili • Eventuali assicurazioni richieste
    22. 22. • Spesso i mutui vengono pubblicizzati con tassi molto convenienti. • Ma spesso si tratta solo del tasso di ingresso più vantaggioso della rata a regime • Chiedete sempre il valore della rata di ingresso e quella a regime Attenzione al tasso di ingresso
    23. 23. Grazie Daniela Lorizzo Barberini www.bankingtrainer.it

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