• Share
  • Email
  • Embed
  • Like
  • Save
  • Private Content
Hyresvärdens skadeståndsansvar vid obefogad förlängningsvägran - JB 12:58 b
 

Hyresvärdens skadeståndsansvar vid obefogad förlängningsvägran - JB 12:58 b

on

  • 1,011 views

Master thesis within the areas of commercial property and tort law.

Master thesis within the areas of commercial property and tort law.

Statistics

Views

Total Views
1,011
Views on SlideShare
1,011
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
2
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Hyresvärdens skadeståndsansvar vid obefogad förlängningsvägran - JB 12:58 b Hyresvärdens skadeståndsansvar vid obefogad förlängningsvägran - JB 12:58 b Document Transcript

    • JURIDISKA INSTITUTIONEN Stockholms universitet Hyresvärdensskadeståndsansvar vid obefogad förlängningsvägran – JB 12:58 b Dahae Roland Examensarbete i civilrätt, 30 hp Examinator: Mårten Schultz Stockholm, Vårterminen 2012
    • InnehållFörkortningar .................................................................................................................... 3Inledning ........................................................................................................................... 4Syften och frågeställning .................................................................................................. 5Avgränsning ..................................................................................................................... 5Metod ................................................................................................................................ 6Disposition ........................................................................................................................ 61 Om skadestånd .......................................................................................................... 8 1.1 Skadeståndets funktion ...................................................................................... 8 1.2 Allmänna skadeståndsrättsliga principer ........................................................... 82 Om hyra ................................................................................................................... 10 2.1 Hyreslagstiftningen .......................................................................................... 10 2.2 Hyresavtalet ..................................................................................................... 11 2.3 Hyrestid och uppsägning av hyresavtal ........................................................... 13 2.4 Medlingsförfarandet i hyresnämnden .............................................................. 14 2.5 Begreppet godtagbar ersättningslokal .............................................................. 14 2.6 Bevisning och beviskrav .................................................................................. 15 2.7 Preskription av hyresanspråk ........................................................................... 16 2.8 Det indirekta besittningsskyddet i JB 12:56 .................................................... 173 Skadestånd enligt JB 12:58 b .................................................................................. 19 3.1 Hyresvärdens skadeståndsansvar ..................................................................... 19 3.1.1 Formella regler för rätt till ersättning ....................................................... 19 3.2 De besittningsskyddsbrytande grunderna i JB 12:57 ....................................... 20 3.2.1 Huvudregeln i JB 12:57 första stycket ..................................................... 20 3.2.2 Hyresgästens misskötsamhet – punkt 1 .................................................... 21 3.2.3 Rivning – punkt 2 ..................................................................................... 21 3.2.4 Större ombyggnad – punkt 3 .................................................................... 22 3.2.5 Annan befogad anledning (generalklausulen) – punkt 4 .......................... 22 3.2.6 Skäligt yrkande om hyra eller annat villkor – punkt 5 ............................. 25 1
    • 3.3 Hyresvärdens skärpning av villkoren under pågående medling efter hyresvärdens uppsägning – JB 12 :58 fjärde stycket ................................................. 25 3.4 Hyresvärdens skärpning av villkoren under pågående medling utan hyresvärdens uppsägning – JB 12:58 a tredje stycket ................................................ 264 Minimiersättning – JB 12:58 b första stycket ......................................................... 275 Full ersättning – JB 12:58 b andra stycket .............................................................. 28 5.1 Ersättningsgilla skador ..................................................................................... 28 5.2 Värderingsmetoder vid rörelseskada enligt ExpL............................................ 32 5.3 Värderingsmetoder vid rörelseskada i hyresrättslig praxis .............................. 34 5.4 Jämkning av ersättningen ................................................................................. 366 Problematik ............................................................................................................. 38 6.1 Värderingstidpunkten när uppskov har beviljats ............................................. 38 6.2 Värderingsmetoderna och tillämpningsproblematiken .................................... 39 6.3 Goodwillbegreppet ........................................................................................... 41 6.4 Ersättning för personlig förlust m.m. ............................................................... 427 Slutsats och analys .................................................................................................. 448 Källförteckning........................................................................................................ 46 Offentligt tryck ........................................................................................................... 46 Rättsfall ....................................................................................................................... 46 Litteratur ..................................................................................................................... 47 Artiklar ........................................................................................................................ 47 Elektroniska källor ...................................................................................................... 47 2
    • FörkortningarExpL Expropriationslag (1972:719)HD Högsta domstolenHLS Hyreslagstiftningssakkunniga eller dess betänkande (SOU 1966:14)JB Jordabalk (1970:994)LAH Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnderMB Miljöbalk (1998:808)NJA Nytt Juridiskt Arkiv, Avdelning 1PAL Produktansvarslag (1992:18)Prop. Regeringens propositionRB Rättegångsbalk (1942:740)RBD Rättsfall från bostadsdomstolenRH Rättsfall från hovrätternaSOU Statens offentliga utredningarSvJT Svensk JuristtidningTSL Trafikskadelag (1975:1410) 3
    • InledningNyttjanderätter är generellt sätt tämligen komplicerade då det rör sig om etträttsförhållande mellan två eller flera parter vars intressen skall tillgodoses. Härtillkommer även det faktum att en part ofta är svagare än den andre och därför bör skyddasav den aktuella lagstiftningen.Lokalhyresrätten utgör inget undantag från vad som ovan har beskrivits. Hyresgästenskyddas av reglerna i JB 12 kap. som har karaktären av en social skyddslagstiftning.Detta märks särskilt i skadeståndsbestämmelsen JB 12:58 b. Om hyresvärden säger uppett hyresavtal till följd av hyresvärdens obefogade förlängningsvägran uppstårskadeståndsansvar för hyresvärden. Detta ansvar och dess omfattning är tämligenobehandlat i både doktrin och praxis trots att det inte bör vara en obekant eller ovanligsituation. Hyresvärden har möjlighet att i vissa situationer undgå skadeståndsansvar.Denna möjlighet kan dock undanröjas genom en intresseavvägning som utfaller tillhyresgästens fördel. Skadeståndsbestämmelsen stämmer till viss del överens med deprinciper som råder enligt den allmänna skadeståndsrätten. Med beaktande av att det rörsig om ett inte helt okomplicerat rättsförhållande finns det dock även vissa skillnader,vilka självfallet bör uppmärksammas.Det sociala skyddssyftet är återkommande i de bestämmelser som är aktuella vidhyresvärdens skadeståndsansvar. Den obligatoriska medlingen hos hyresnämnden vidhyrestvister framstår som ett belysande exempel på detta. Här ges hyresvärden ochhyresgästen framför allt en möjlighet att komma överens om en lösning av den aktuellatvisten innan det går så långt som till en process i allmän domstol.Skadeståndsberäkningen sker enligt expropriationsrättens ersättningsregler. Dettainnebär att man, vid fastställandet av skadestånd, i första hand har att tillämpa deaktuella bestämmelserna i JB 12 kap. för att konstatera att skadeståndsansvar föreligger.Sedan följer bestämmandet av skadeståndets storlek enligt ExpL. Att man på detta sättbenar ut ansvaret samt ersättningens storlek synes inte vara en ovanlig företeelse isvensk rätt då man använder denna systematik vid skadestånd enligt exempelvis MB,PAL och TSL för att nämna några. 4
    • Syften och frågeställningSyftet med denna framställning är att utreda hyresvärdens skadeståndsskyldighet vidobefogade uppsägningar vid lokalhyra. Frågor som skall besvaras är närskadeståndsansvaret inträder, vilka skador som är ersättningsgilla samt hur ersättningenskall beräknas. Framställningen syftar även till att ge läsaren en övergripande förståelseför vad som är problematiskt med skadeståndsansvaret enligt den aktuellabestämmelsen samt vilken betydelse rättskällorna har vid fastställande av skadeståndet.Det är även av intresse att belysa vad hyresnämndens medlingsförfarande har förinverkan och betydelse vid obefogade uppsägningar då detta utgör ett obligatorisktförfarande.AvgränsningFör att avgränsa framställningen skall den grundläggande hyreslagstiftningen samtskadeståndsrätten endast beröras i ett kortare avsnitt. Bostadshyra faller utanförframställningen p.g.a. dess särdrag i jämförelse med lokalhyra. Expropriationslagen harfått begränsat utrymme då framställningen är ämnad att fokusera på hyreslagensskadeståndsregler och expropriationslagen endast är väsentlig vid beräkningen avskadeståndet. Värderingsmetoderna har berörts i korta drag då det huvudsakliga syftet äratt illustrera de olika metodernas skillnader samt vilken betydelse dessa har vidskadeståndsberäkningen. Formler och specifika beräkningar faller utanför dennaframställning då det ej är av väsentlig betydelse att ytterligare fördjupa sig i dessa för attförstå framställningen.Avsnittet om problematik ger exempel på ett par problematiska situationer. Författarenär väl medveten om att det naturligtvis kan finnas flera oklara fall men avgränsarframställningen till att endast ta upp några för att belysa eventuella brister ochoklarheter med skadeståndsansvaret.Utgångspunkten i denna framställning är att en rörelse upphör till följd av atthyresvärden säger upp hyresgästen. Detta medför att endast de expropriationsrättsligavärderingsprinciperna för helexpropriation kommer att redogöras för. 5
    • Värderingsprinciperna för delexpropriation faller således huvudsakligen utanförframställningen.MetodMetoden som har använts är främst litteratur- och rättsfallsstudier. Även förarbeten,lagstext och statliga utredningar har använts. För att få ytterligare kännedom om vilkafrågeställningar som kan vara av intresse har samtal ägt rum med verksamma jurister.Samtal och kontakter har även företagits med Hyresnämnden i Stockholm för att få ettnämndperspektiv på problematiken och få en inblick i vilka frågor som kan vara avintresse för hyresnämnden. Då det endast finns en handfull avgöranden som behandlaruppsatsämnet har flera rättsfall refererats ur olika perspektiv för att illustreradomstolarnas ståndpunkter. Ett rättsfall som har en rättsfråga som huvudsakligt fokuskan således i samma anda ha behandlat ytterligare rättsfrågor av intresse förframställningen.Härtill har det varit nödvändigt att studera både skadeståndsrätten och hyresrättensprinciper och särdrag för att kunna identifiera dessa i de bestämmelser somframställningen omfattar.Rättskällorna har använts parallellt och använts som kompletterande material tillvarandra. Denna metodik har varit nödvändig för att få fram tillräckligt med material föratt kunna göra en grundlig analys av rättsläget. Denna framställning tar avstamp i delege lata men skall även belysa de lege ferenda med hjälp av studerandet av framför allträttspraxis.DispositionDenna framställning börjar med en grundläggande genomgång av skadeståndsrätten ochhyreslagstiftningen för att läsaren skall få en introduktion av själva ämnet samt förståhur hyresrätten förhåller sig till skadeståndsrätten och vice versa. Därefter följer enredogörelse för aktuella lagrum samt begrepp som är nödvändiga att definiera för att fådjupare förståelse för det aktuella skadeståndsansvaret. 6
    • Avsnittet problematik behandlar tillämpningen av skadeståndsansvaret samt vilkaproblem och oklarheter som kan följa med detta. Slutligen ges sammanfattandeslutsatser och analys för att summera vad framställningen har resulterat i. Begreppen”ersättningsskyldighet” och ”ersättning” har använts parallellt med begreppen”skadeståndsskyldighet” respektive ”skadestånd” för att ge läsaren variation. Bådabegreppen har emellertid samma betydelse i denna framställning. 7
    • 1 Om skadestånd1.1 Skadeståndets funktionSkadeståndets två huvudsakliga funktioner anses vara den reparativa och denpreventiva. Att skadeståndet är reparativt menas att den enskilde skall ersättas för denskada som drabbar honom. Med skadeståndets preventiva funktion menas att hotet omatt bli skadeståndsskyldig skall göra att folk blir aktsammare, uppfostrar till hänsyn ochgör att företag och andra att lägger ned kostnader för att undvika skador som de annarsskulle få betala. Ytterligare en funktion är riskfördelningen. För det fall att man läggeransvaret på en viss kategori av personer eller företag och dessa har enansvarsförsäkring, slås förlusten med försäkringens hjälp ut på ett stort kollektiv ochkommer inte att drabba någon enskild, med kanske ruinerande effekt.11.2 Allmänna skadeståndsrättsliga principerKravet på orsakssamband är en central grundsats inom skadeståndsrätten. Det är denskadelidande som skall bevisa orsakssambandet men i vissa fall har beviskravet lindratsi situationer där det har ansetts vara särskilt svårt att uppfylla. Det har således varittillräckligt att den påstådda skadeorsaken är klart mera sannolik än andra skadeorsakeroch dessutom i och för sig är en sannolik orsak.2 I princip gäller att den part som harbevisbördan för ett visst sakförhållande skall styrka att detta förhållande föreligger.3För att skadeståndsansvar skall utlösas krävs det inte bara att ett visst handlande harorsakat skadan, utan också att orsakssambandet är adekvat. I stora drag innebär kravetpå adekvat kausalitet att orsakssambandet mellan handlandet och skadan inte får varaalltför svårförutsebart, säreget eller avlägset.4 Om detta är fallet undgår den handlandeatt ersätta skadan.51 Bengtsson & Strömbäck, s. 20,2 Se NJA 1977 s. 176, NJA 1981 s. 622, NJA 1982 s. 421.3 Hellner & Radetzki, s. 201.4 Se NJA 1981 s. 1091, NJA 2004 s. 746 I och II.5 Bengtsson & Strömbäck, s. 39. 8
    • Vad avser bevisbördan kan följande sägas. Den skadelidande skall i princip visa attförutsättningarna för skadeståndsskyldighet föreligger. Han skall alltså visa att en skadahar inträffat, orsakssamband och, i vissa fall även, vållande på motsidan.66 Ibid, s. 41. 9
    • 2 Om hyra2.1 HyreslagstiftningenHyreslagstiftningen har ett socialt skyddssyfte. Det är mot denna bakgrund somhuvudregeln i JB 12:1 stadgar att hyreslagens regler är tvingande till hyresgästensförmån om inte annat anges. Om parterna således ingår ett avtal i strid mot någon avhyreslagens tvingande regler är hyresgästen inte bunden av avtalet. Hyresvärden blirdock bunden av avtalet.7Hyreslagen gör en åtskillnad mellan bostadslägenheter och andra lägenheter. Enlägenhet som inte utgör en bostadslägenhet är en ”annan lägenhet”. Enligt JB 12:1tredje stycket andra meningen kallas en sådan lägenhet för ”lokal”. Lokaler kan utgörasav t.ex. affärer, lager, kontor och garage.8 Det avtalade ändamålet eller vad parternaunderförstått har förutsatt är avgörande för frågan om vilken kategori som lägenhetenskall hänföras till. Olika regler gäller för bostadslägenheter respektive lokaler varför detär nödvändigt att veta vilken kategori lägenheten hör till. Det är avgörande förgränsdragningen hur stor del av lägenheten som upplåtits för bostadsändamål. För att enlägenhet som upplåtits med bostadsändamål skall anses ha överskridit”väsentlighetsgränsen” förutsätts att parterna uttryckligen eller underförstått harkommit överens om detta. Det räcker således inte endast med att hyresgästen kommit attanvända bostadslägenheten som lokal.9 En stor del av de avtal som utgör enkombination av bostads- och lokalupplåtelser bedöms som avtal om bostadsupplåtelse.Enligt departementschefen skall en lägenhet hänföras till bostadssektorn så snartbostadsinslaget inte är endast av ringa betydelse i förhållande till bostadsinslaget.10I rättsfallet NJA 1971 s. 129 (”Solvallamålet”) prövades frågan i vad mån upplåtelse avrestaurangbyggnader, kiosker m.m. för bedrivande av restaurang- och serveringrörelseutgjorde ett hyresavtal. HD gjorde i målet principuttalandet ”Genom avtalet mellanparterna hade sällskapet åt K.B. upplåtit hus eller del av hus till nyttjande mot vederlag.Avtalet inrymmes sålunda i och för sig under den i [numera 12 kap. 1 § första stycket7 Holmqvist & Thomsson, s. 17.8 Ibid, s. 11.9 Ibid, s. 12.10 Ibid, s. 14 m.h.t. Prop. 1967:131 s. 124. 10
    • jordabalken] givna beskrivningen på hyresavtal. Ett avtal, som innefattar en dyliktupplåtelse, kan emellertid trots beskrivningens innehåll någon gång vara att hänföra tillannat än hyra. Detta kan inträffa, när lokalupplåtelsen ingår endast som ett underordnatmoment i det avtal, varigenom upplåtelsen skett, eller om omständigheterna eljest såavviker från vad som förekommer vid hyra, att avtalet rimligen icke kan vara att hänföraunder hyreslagstiftningen”. HD fastslog att avtalet mellan parterna skulle karaktäriserassom ett hyresavtal varvid hyreslagstiftningen var tillämplig.112.2 HyresavtaletFör att ett hyresavtal skall anses föreligga skall fyra faktorer ingå. Genom avtal (1) skallhus eller del av hus (2) ha upplåtits till nyttjande (3) mot ersättning (4). Om det rådertveksamheter om ett hyresavtal anses ingånget eller ej skall reglerna i AvtL användasför att bestämma detta. I allmänhet råder inga tveksamheter om ett avtal har träffats ellerej.12Objektet för hyresavtalet är hus eller del av hus och benämns i hyreslagen för lägenhet.Det är inte nödvändigt att ett hus eller en del av huset skall ha en viss standard för att enlägenhet i hyresrättslig mening skall föreligga.13 Utmärkande för hyresavtalet är bl.a. attavtalet avser en bestämd yta som hyresgästen disponerar med uteslutande av annan.14Det är i första hand fastighetens ägare som kan upplåta hyresrätt i sin fastighet. För atten hyresrätt skall föreligga förutsätts att upplåtelsen sker till en annan fysisk ellerjuridisk person. I fall delägarskap råder kan hyresrätten endast upplåtas av delägarnagemensamt men inget hindrar att en delägare på grund av fullmakt, avtal eller annanrättshandling kan vara behörig att för delägarnas räkning ingå hyresavtal. Hyresavtaletskall innefatta rätt för hyresgästen att nyttja lägenheten. I regel anges för vilket ändamållägenheten upplåtits. Det kan röra sig om bostad, affär, kontor, industri eller dyliktändamål.1511 Jmf NJA 2007 s. 1018 (”Shellmålet”) där HD fastslog att det inte var motiverat att tillerkännahyresgästen ett så långtgående skydd vid uppsägning av hyresavtal som ingår i ett avtalskomplex ibelysning av de gottgörelseregler som gäller vid upphörande av liknande uppdragsförhållanden.12 Holmqvist & Thomsson, s. 2.13 Ibid, s. 4.14 Ibid, s. 5.15 Ibid, s. 6. 11
    • Det finns ingen kortaste tid som upplåtelsen skall omfatta men beträffande längsta tidfinns vissa regler i JB 7:5. Bestämmelsen anger att ett hyresavtal inte är bindande längreän femtio år från det att avtalet slöts. Undantaget är tomträtt och inom detaljplanelagtområde där den längsta tiden är tjugofem år för den senare. Trots denna begränsning ärändå hyresavtal som ingåtts för någons livstid giltigt utan tidsbegränsning.16För att hyresavtal skall föreligga krävs vidare att någon form av ersättning utgår.Ersättningen utgår i regel i pengar men kan även utgå i andra nyttigheter som t.ex.arbetsprestation, varor eller dylikt.17 Ett hyresavtal som är kombinerat med annannyttjanderätt kan inte alltid inordnas under hyreslagstiftningen. Om hyresupplåtelsenendast ingår som ett underordnat moment i avtalet är hyreslagstiftningen således intetillämplig på avtalet. 18NJA 1978 s. 389 rörde huruvida ett avtal mellan kommun och en person (A) skulleanses utgöra hyresavtal. Avtalet ifråga innebar att kommunen upplåtit vissa lokaler i enskola mot att A åtagit sig att tillhandahålla mat och dryck åt elever och personal vidskolan, till priser som ej skulle överstiga vad kommunen medgivit, enligt en prislista.HD fastslog att avtalet var ett hyresavtal med beaktande av att den motprestation som Aåtagit sig var att betrakta som vederlag för lokalernas nyttjande. Skoldirektionen hadeinte heller åberopat något förhållande som föranledde att upplåtelsen oaktat inte skullevara att bedöma som ett hyresavtal.Ett hyresavtal behöver inte upprättas skriftligen även om detta är att föredra ibevishänseende. Även muntliga avtal är giltiga liksom muntliga tillägg till skriftligaavtal.1916 Ibid, s. 7.17 Ibid.18 Jmf RBD 39:82.19 Holmqvist & Thomsson, s. 23. 12
    • 2.3 Hyrestid och uppsägning av hyresavtalInom hyresrätten skiljer man på begreppen ”hyresförhållande” och ”hyrestid”. Medhyresförhållande avses den tid hyresgästen faktiskt har hyrt lägenheten. Hyrestid är dentid på vilken avtalet löper.20Hyresvärdens uppsägning regleras i JB 12:58. Denna bestämmelse är tillämplig i defallen då hyresvärden gör en uppsägning till hyrestidens utgång för nya villkor elleravtalets upphörande för att hyresvärden av något skäl vill disponera lokalen.Uppsägning på grund av förverkande omfattas inte av denna bestämmelse.21Hyresvärdens uppsägning omfattas av en del formkrav. Utöver självauppsägningsmeddelandet måste uppsägningshandlingen även innehålla uppgift om vilkavillkor värden kräver för en förlängning av hyresförhållandet eller orsaken till att haninte medger en förlängning. Villkoren kan tas in direkt i uppsägningshandlingen ellerbifogas som en bilaga till handlingen. Hyresvärden skall i uppsägningshandlingen ävenupplysa hyresgästen om att hyresgästen inom två månader från uppsägningen måstehänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om han inte vill flytta utan ersättning.För det fall att hyresvärden underlåter att iaktta dessa föreskrifter får detta följden attuppsägningen blir utan verkan, d.v.s. det är som om ingen uppsägning har företagits.Om uppsägningshandlingen inte innehåller ovan nämnda upplysningar kan denna bristinte läkas genom att hyresvärden i efterhand sänder över uppgift om villkoren ellerhänvisning till hyresnämnden. Den enda möjligheten som står till buds för hyresvärdenär att företa en ny uppsägning som uppfyller föreskrifterna givet att sista dagen föruppsägning inte har passerats.22 Då formkravet har uppställts i hyresgästens intresse harhyresgästen i NJA 1992 s. 829 ansetts kunna avstå från att göra gällande ogiltighet och istället flytta.2320 Ibid, s. 29.21 Ibid, s. 743.22 Ibid, s. 743 f.23 Karnov Internet, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 §, not 822, den 18 april 2012. 13
    • 2.4 Medlingsförfarandet i hyresnämndenGenom en särskild proposition år 1972 infördes mer detaljerade regler om medling i JB12:58, 59 och 60 som i första hand syftar till att föra tvisten till hyresnämnden förmedling.24 Hyresnämnden är alltid behörig att medla i hyrestvister även om en tvistenligt någon bestämmelse i hyreslagen endast kan avgöras av tingsrätten. Nämnden kanäven anlitas som skiljenämnd i en hyrestvist på begäran av parterna. 25 Imedlingsärenden avseende lokalhyrestvister kan nämnden, på parts begäran, avgeyttrande om marknadshyran och huruvida en erbjuden ersättningslokal är godtagbareller ej.26 Ett yttrande om marknadshyra kan inte överklagas, vilket framgår av 23 §andra stycket LAH. Detta är således en presumtionsregel som syftar till att göramedlingsförfarandet effektivt och öka förutsättningarna för att parterna träffar enförlikning i hyresnämnden.27I medlingsförfaranden skall hyresnämnden försöka få parterna att förlikas enligtreglerna i LAH. Kan en förlikning inte genomföras skall hyresnämnden avskrivamedlingsärendet. Därefter kan hyresgästen, inom preskriptionstiden, väcka talan infördomstol om ersättning.28 Nämndens beslut kan i regel överklagas till Svea hovrätt.29 Ärhyresgästen, efter hyresvärdens uppsägning, i behov av uppskov med avflyttningen fårhyresnämnden enligt JB 12:59 medge sådant uppskov under en skälig tid, dock högsttvå år.302.5 Begreppet godtagbar ersättningslokalNär hyresvärden har kunnat påvisa att hans förlängningsvägran beror på rivning ellerombyggnad skall hyresvärden inte åläggas skadeståndsansvar om han erbjudithyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Om hyresgästen alltså har blivit erbjuden engodtagbar ersättningslokal som han skäligen kan nöja sig med förlorar han all rätt tillytterligare ersättning på grund av avflyttningen. Inte heller de faktiska kostnaderna kan i24 Lejman, s. 378.25 Skorup & Underskog, s. 242.26 Holmqvist & Thomsson, s. 813 f.27 Skorup & Underskog, s. 212.28 Lejman, s. 378.29 Holmqvist & Thomsson, s. 813.30 Lejman, s. 378. Lejman har år 1976 angivit att uppskovstiden är högst ett år men efter lagändring 1989utsträcktes den till två år. 14
    • detta fall övervältas på hyresvärden. Den bedömning som skall avgöra huruvidahyresvärden är ersättningsskyldig eller inte har i doktrin beskrivits som en form av legalintresseavvägning, enligt vilken hyresgästens behov av lokalen får anses upphöra i ochmed erbjudandet av en ersättningslokal och därmed föreligger inte någon grund förbesittningsskyddet.31Bedömningen av huruvida en erbjuden ersättningslokal anses godtagbar eller ej utgårifrån den lokal som hyresförhållandet avser. Om hyresvärden erbjuder hyresgästen enersättningslokal krävs det att ersättningslokalen motsvarar den lokal som hyresgästenbedriver sin verksamhet i. Det föreligger två avgränsningar för denna bedömning. Dels iform av de behov som hyresgästen kan påvisa utifrån verksamheten som han bedriver ilokalen och dels egenskaperna hos den ursprungliga lokalen. HLS har emellertidangivit att det, för att ersättningslokalen skall anses godtagbar, är lokalernas läge,storlek och utformning som med utgångspunkt i hyresgästens verksamhet som skallvara likvärdiga. Av detta innebär att vissa faktorer som kan vara av stor betydelse förhyresgästen inte beaktas vid denna bedömning. Hyran är en sådan faktor som endastpåverkar bedömningen om ersättningslokalens hyra överstiger gällande marknadshyra.Det fallet att hyran för ursprungslokalen är låg påverkar inte bedömningen eftersomhyresvärden alltid har rätt att begära marknadshyra vid en förlängning.322.6 Bevisning och beviskravVid bedömning av expropriationsskada gäller allmänna skadeståndsrättsliga principer.Detta innebär att det även vid yrkande av ersättning för expropriationsskada uppställs ettkrav på adekvat orsakssamband mellan expropriationen och den påstådda skadan.Bevisbördan är densamma som i allmänna skadeståndsmål, d.v.s. det åliggertillståndshavaren att tillhandahålla utredning om tillgångar, omsättning etc. i rörelsen.Av allmänna skadeståndsrättsliga principer följer vidare att båda parter är skyldiga attvidta skäliga åtgärder för att minska skadan.33 Det krävs således ett visst mått avutredning för att ersättningsyrkandet skall bifallas. Hur högt beviskravet skall ställas är31 Dahlquist-Sjöberg, s. 180 f.32 Ibid, s. 182.33 Prop. 1996/97:176 s. 20. 15
    • beroende av olika faktorer. Allmänna regler om vilket beviskrav som skall gälla i olikasituationer har inte uppställts, utan detta är överlämnat åt rättstillämpningen att avgöra. 34I RH 2001:1 anges att hyresgästen skall styrka att rörelsen med hyreskontrakt skall hadet angivna värdet. I målet åberopade hyresgästen marknadsvärdeprincipen somberäkningsgrund för rörelsens värde. Hovrätten fann dock att hyresgästen inte hadestyrkt att rörelsen med hyreskontrakt hade det av bolaget angivna värdet. Hovrätten fannvidare att det inte var visat att hyresgästens förlust översteg det av hyresvärdenvitsordade beloppet. Hovrätten fastställde således det vitsordade beloppet som rörelsensvärde och hyresvärden skulle utge skadestånd i enlighet med detta.Av Göta hovrätts dom 1998-03-19 i mål T 142/97 framgår att det inte föreföll sannoliktatt hyresgästen skulle dra sådana stora kostnader som hyresgästen yrkade ersättning för.2.7 Preskription av hyresanspråkPreskription av hyresanspråk regleras i JB 12:61. Denna bestämmelse anger atthyresgästen eller hyresvärdens rätt att framställa anspråk, med anledning avhyresförhållandet, förfaller om talan inte väcks inom två år från det hyresgästenavträdde lägenheten. Det har således ingen betydelse för preskriptionen att flerahyreskontrakt har avlöst varandra under hyrestiden.35Preskriptionen är begränsad till att endast gälla hyresfordringar.36 Skillnaden från denallmänna tioåriga fordringspreskriptionen är främst preskriptionstidens längd men ävenutgångspunkten att fristen börjar löpa från hyresgästens avträdande.37 För attpreskriptionsavbrott skall anses ha skett krävs en rättslig åtgärd, nämligen att talanväcks. Talan är väckt då stämningsansökan har inkommit till domstolen. Talan som harväckts vid fel forum har dock inte ansetts avbryta preskription.38 Av NJA 1992 s. 829framgår emellertid att en, till tingsrätten, inkommen inlaga att förbehålla sig rätt attsenare väcka talan om fastställelse av skadeståndsskyldighet verkarpreskriptionsbrytande enligt JB 12:61.34 Dahlsjö, Hermansson & Sjödin, s. 198.35 Lejman, s. 421.36 Ibid, s. 421.37 Ibid, s. 422.38 Ibid, s. 424. 16
    • Är en hyresfordran preskriberad kan den endast åberopas kvittningsvis gentemot enkonnex huvudfordran, d.v.s. en fordran som härrör ur samma hyresförhållande.392.8 Det indirekta besittningsskyddet i JB 12:56Det indirekta besittningsskyddet tillkom efter 1968 års hyresreform.40 Fram till 1969 vardet indirekta besittningsskyddet beroende av avtalstiden i det föreliggande avtalet. Dettainnebar att vid en avtalstid understigande sex månader var hyresrätten inte förenad mednågot besittningsskydd för hyresgästen. I och med att nya regler infördes 1969 ändradesförhållandet på sådant sätt att det var hyresförhållandets längd som blev avgörande.Som ovan anförts medförde detta att hyresvärden inte längre kunde undanhållahyresgästen besittningsskyddet genom flera på varandra följande avtal på kortare tid.41Lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt tillersättning om hyresvärden säger upp avtalet utan grund eller kräver oskäliga villkor fören förlängning av avtalsförhållandet. Innebörden blir alltså att hyresgästen, efteruppsägning till hyrestidens utgång, alltid måste flytta om inte nytt avtal ingås.Hyresgästen har dock rätt till ersättning för den skada han lider på grund av att hanmåste flytta från lokalen om hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller devillkor han kräver är oskäliga.42Liksom för bostadslägenheter är det möjligt för lokalhyresgästen att avstå frånbesittningsskyddet. Detta innebär att hyresgästen avstår från de rättigheter till ersättningm.m. som tillkommer hyresgästen då hyresvärden utan fog vägrar förlängning elleruppställer oskäliga villkor för förlängning.43 Möjligheterna att avtala bortbesittningsskyddet är utformade på sådant sätt att missbruk med reglerna skallförhindras. Det skall därför endast i undantagsfall vara möjligt att avtala bortbesittningsskyddet. Huvudregeln är att ett sådant avtal kräver godkännande avhyresnämnden om avtalet träffas innan hyresförhållandet varat längre än nio månader iföljd. Motsatsvis gäller att om ett hyresförhållande har varat längre än nio månader harlokalhyresgästen erhållit besittningsskydd och det finns därför ingen anledning att39 Ibid.40 Holmqvist & Thomsson, s. 29.41 Lejman, s. 137 f.42 Holmqvist & Thomsson, s. 667.43 Lejman, s. 364. 17
    • skydda hyresgästen mot sådana avtal, varför hyresnämndens godkännande ej krävs föratt avtalet skall äga giltighet.4444 Holmqvist & Thomsson, s. 669. 18
    • 3 Skadestånd enligt JB 12:58 bBestämmelsen tillkom 1968 och innehåller regler om den ersättning hyresgästen kan harätt till enligt det indirekta besittningsskyddet. 45 I syfte att stärka hyresgästens ställninghar ett antal ändringar företagits efter 1968.46 Sedan 1969 gäller alltjämt sammaprinciper för beräkning av ersättningen. De lagändringar som tillkommit ärhuvudsakligen hyresgästens rätt till minimiersättning och ersättning för vissaändringsarbeten.47 Genom lagändringen 2002 slopades begränsningen avminimiersättningen om fyra basbelopp. I stället gäller numera att minimiersättningenalltid uppgår till en årshyra om hyresavtalet sagts upp efter utgången av mars 2002.48En förutsättning för att ersättning skall utgå är att inget av undantagen i JB 12:56 ärtillämpliga. Den part som kan åläggas ersättningsskyldighet är hyresvärden.Hyresvärdens ersättningsskyldighet utsträcker sig till att omfatta all den ekonomiskaskada som hyresgästen lider till följd av hyresförhållandets upplösning. Vid enbedömning av hyresgästens skadeståndsanspråk enligt JB 12:58 b skallersättningsreglerna i ExpL tillämpas. Bestämmandet av ersättningens storlek sker alltsåpå samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid expropriation. Viss kritikhar riktats mot denna beräkningsgrund då den kan medföra att många hyresgäster får enobetydlig ersättning även om uppsägningen skulle vara obefogad o.s.v. Detta gällerfrämst småföretagare vars rörelser saknas ekonomiskt värde om resultatet belastas av enföretagsledarlön. Även myndigheter och icke-kommersiella föreningar hör till sådanaverksamheter.493.1 Hyresvärdens skadeståndsansvar3.1.1 Formella regler för rätt till ersättningEnligt JB 12:58 b tillerkänns hyresgästen alltid skadestånd om hyresförhållandet upphörtill följd av en obefogad uppsägning från hyresvärdens sida. Av bestämmelsens förstastycke framgår när en obefogad förlängningsvägran föreligger. Bestämmelsen hänvisar45 Ibid, s. 769.46 Ibid, s. 667.47 Ibid, s. 769.48 Skorup & Underskog, s. 227.49 Holmqvist & Thomsson, s. 771. 19
    • till de besittningsskyddsbrytande grunderna i JB 12:57, hyresvärdens uppsägning efterkrav på oförmånligare villkor i JB 12:58 fjärde stycket samt hyresgästensvillkorsuppsägning efter hyresvärdens krav på oförmånligare villkor i JB 12:58 a tredjestycket. Dessa punkter kommer nu att behandlas i turordning.3.2 De besittningsskyddsbrytande grunderna i JB 12:57JB 12:57 innehåller huvudprinciperna för det indirekta besittningsskyddet. Omhyresvärden har sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång måste hyresgästen flyttaom inte parterna kan enas om en förlängning av hyresförhållandet. Vid enförlängningsvägran riskerar hyresvärden att bli skadeståndsskyldig gentemothyresgästen. Detta gäller även för det fall att hyresvärden visserligen medgerförlängning men kräver en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor somstrider mot god sed i hyresförhållanden eller i övrigt är oskäligt. I bestämmelsenspunkter 1 – 5 anges emellertid undantag från hyresvärdens skadeståndsskyldighet. Omnågon av dessa punkter är tillämpliga anses hyresvärden ha befogad anledning attmotsätta sig en förlängning av avtalet.503.2.1 Huvudregeln i JB 12:57 första stycketOm hyresvärden säger upp hyresavtalet och vägrar förlängning måste hyresgästenavflytta från lokalen. Är hyresvärdens förlängningsvägran obefogad blir han emellertidskadeståndsskyldig gentemot hyresgästen enligt huvudregeln i JB 12:57 första stycket.Hyresvärdens avflyttningsskäl skall vara sakligt grundade och ge honom befogadanledning att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Motsatsvis innebär detta attom avflyttningsskälet inte är sakligt inträder hyresvärdens ersättningsskyldighet tillföljd av att hans förlängningsvägran är obefogad.51Av processrättslig betydelse är rättsfallet NJA 1981 s. 675. En hyresvärd hade sagt upphyresgästen till följd av att hyresgästen inte godtog den hyra som angavs iuppsägningshandlingen som ändrat hyresvillkor. Efter det att ärendet hänskjutits tillhyresnämnden för medling angav emellertid hyresvärden att han önskade disponeralägenheten för egen del. HD fastslog att JB 12:58 andra stycket skulle uppfattas på50 Ibid, s. 676.51 Skorup & Underskog, s. 201. 20
    • sådant sätt att det på grundval av den gjorda uppsägningen endast kunde prövasuppsägningsanledning som angivits i uppsägningshandlingen. I det aktuella fallet kundesåledes endast prövas om den begärda hyran var att anse som skälig eller ej. Frågan omhyresvärden var skadeståndsskyldig, på den grund att hyresvärden haft befogadanledning att lösa upp hyresförhållandet, kunde alltså inte prövas. HD undanröjdehovrättens dom och återvisade målet till hovrätten för ny behandling.3.2.2 Hyresgästens misskötsamhet – punkt 1Hyresvärdens skadeståndsskyldighet utgår vid hyresgästens misskötsamhet. Ärmisskötsamheten kvalificerad, på sådant sätt att hyresrätten förverkas, blir hyresvärdeninte skadeståndsskyldig. Är misskötsamheten emellertid lindrigare föreligger inteskadeståndsskyldighet om upplösandet av hyresförhållandet kan anses vara en rimligpåföljd för vad som ligger hyresgästen till last. Mycket talar för att hyresvärden ipraktiken går fri från skadeståndsskyldighet endast i de fallen då hyresgästensmisskötsamhet ligger nära eller motsvarar ett sådant kontraktsbrott som medför atthyresrätten är förverkad enligt JB 12:42. Dock föreligger skadeståndsskyldighet förhyresvärden om han vägrar förlängning trots att hyresgästens misskötsamhet saknarbetydelse för hyresvärden eller det är fråga om en enstaka förseelse.523.2.3 Rivning – punkt 2För att hyresvärdens skadeståndsskyldighet skall falla bort enligt denna punkt är det intetillräckligt att huset skall rivas. Det fordras även att hyresvärden antingen anvisarhyresgästen en godtagbar ersättningslokal53 eller att hyreskontraktet innehåller enrivningsklausul och att arbetet påbörjas inom fem år från klausulens tillkomst.Rivningsklausulen medför således att hyresvärden inte behöver anvisa hyresgästen enersättningslokal. Om rivningsarbetena inte påbörjas inom femårsfristen och hyresvärdeninte har anvisat en godtagbar ersättningslokal blir dock hyresvärden skadeståndsskyldiggentemot hyresgästen.54 Ersättningslokalen skall vara tillgänglig i nära anslutning tillavflyttningen från den förhyrda lokalen. För att ersättningslokalen skall anses varagodtagbar torde krävas att hyresgästen kan fortsätta att driva sin verksamhet under i52 Ibid.53 Se mer om godtagbar ersättningslokal under avsnittet 2.5.54 Skorup & Underskog, s. 202. 21
    • stort sett samma förutsättningar i den nya lokalen som den gamla. 55 Har hyresgästen påegen hand ordnat med ersättningslokal bortfaller hyresvärdens anvisningsskyldighet omlokalen är sådan att hyresgästen skäligen hade fått nöja sig med denna i fall hyresvärdenhade anvisat den.563.2.4 Större ombyggnad – punkt 3Vid större ombyggnad gäller samma principer som för undantaget rivning.Hyresvärdens skadeståndsskyldighet faller bort om hyresavtalet sägs upp på grund avatt huset ska genomgå en större ombyggnad och att hyresvärden antingen anvisar engodtagbar ersättningslokal eller hyresavtalet innehåller en ombyggnadsklausul ocharbetena påbörjas inom fem år från klausulens tillkomst.57 För att ombyggnad skautgöra en kvalificerad uppsägningsgrund krävs att ombyggnaden i vart fall är såomfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lägenheten utan olägenhet förombyggnadens genomförande.583.2.5 Annan befogad anledning (generalklausulen) – punkt 4Det har inte varit möjligt att uttömmande ange vilka situationer som bör föranleda attbesittningsskyddet bryts. Bestämmelsens punkt 4 har därför fått utformningen av engeneralklausul.59 Vad som menas med annan befogad anledning anges i lagensförarbeten främst föreligga när lokalens brukningsändamål skall läggas om. Med dettamenas de fallen då hyresvärden vill hyra ut lokalen för annan verksamhet än den somhyresgästen bedriver. Hyresvärdens förlängningsvägran anses befogad om skälet tillomläggningen är gynnsam från lönsamhetssynpunkt. Dock anses den inte befogad omhyresgästen, efter hyresvärdens förfrågan, erbjuder sig att kompensera hyresvärdengenom att gå med på lika förmånliga villkor.60Annan befogad anledning bör också kunna föreligga om hyresvärden behöver lokalenför fastighetens tillsyn eller skötsel. Även då det uppstår behov för hyresvärden att få55 Karnov Internet, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 57 §, not 812, den 2 februari 2012.Se Solna tingsrätt dom 2008-02-19 i mål T 1345-07 s. 15 f där två ersättningslokaler vare sig enskilt ellertillsammans ansågs vara godtagbara ersättningslokaler.56 Skorup & Underskog, s. 203.57 Ibid, s. 204.58 Ibid.59 Holmqvist & Thomsson, s. 682.60 Skorup & Underskog, s. 204. 22
    • disponera lokalen för egen verksamhet, till exempel om hyresvärden skall utvidga sinegen verksamhet, anses utgöra befogad anledning. Det är inte tillräckligt atthyresvärdens skäl för avflyttning är sakligt för att han skall undgå ersättningsskyldighet.Parternas skäl skall dessutom vägas mot varandra.613.2.5.1 IntresseavvägningenVid bedömningen om hyresvärdens uppsägning är befogad eller ej skall enintresseavvägning göras bestående av två steg. Först skall hyresvärden, som grund försin förlängningsvägran, påvisa sakliga skäl för sin uppsägning. Lyckas inte hyresvärdenvisa skäl som betecknas som sakliga sker ingen vidare prövning utan hyresgästen kanbegära skadestånd. Om hyresvärden däremot kan påvisa sakliga skäl för sin uppsägningsker den avgörande bedömningen genom en avvägning mellan hyresvärdens skäl ochhyresgästens intresse av att erhålla en förlängning av hyresavtalet. Utfaller avvägningentill hyresvärdens förmån har han haft befogad anledning att lösa upp 62hyresförhållandet.En rimlig slutsats synes således vara att bedömningen av huruvida hyresvärdens skäl ärsakliga eller ej skall utgå ifrån vad som kan anses vara relevant för förvaltningen ochägandet av fastigheten. Avvägningen mellan parternas motstående intressen medför attbedömningen huruvida hyresvärden har befogad anledning att lösa upphyresförhållandet är relativ i förhållande till hyresgästens intresse av atthyresförhållandet skall förlängas.63 Det saknas instruktioner för hur förfarandet skall skevid bedömningen av hyresvärdens skäl för uppsägningen. Detta har inte berörts i någonomfattande utsträckning i förarbetena men det förligger skäl att anta att det främst ärekonomiska faktorer som skall beaktas i avvägningen mellan parternas intressen isaken. Bedömningen av hyresgästens behov av lokalen sker därför utifrån det värdehyresrätten utgör för den verksamhet som hyresgästen bedriver i lokalen. Häraktualiseras frågan om att se till föreliggande alternativa lokaliseringar av verksamhetensamt eventuell goodwill som kan vara knuten till lokalen.6461 Holmqvist & Thomsson, s. 684.62 Dahlquist-Sjöberg, s. 167 f.63 Ibid, s. 171 f.64 Ibid, s. 172 f. 23
    • I två avgöranden har HD fastslagit att det hävdade behovet måste visas för att detta skallha någon tyngd vid intresseavvägningen.65 Vidare framgår att tyngden hos parternasmotstående intressen av att hyresförhållandet skall upphöra respektive förlängas tillavgörande del bestäms utifrån det värde som förfogandet av lokalen utgör förhyresgästen. Detta innebär, grovt förenklat, att hyresgästens behov av lokalen motsvararden skada som han åsamkas genom att hyresförhållandet inte förlängs.66I en färsk dom från Svea hovrätt var frågan om hyresvärden haft befogad anledning attupplösa hyresförhållandet enligt generalklausulen.67 Hovrätten uttalade att det vidtillämpningen av generalklausulen först skall prövas om hyresvärden har sakligt skäl föruppsägningen. Om så är fallet skall därefter en avvägning göras mellan hyresvärdensoch hyresgästens intressen. Hyresvärden hade, i uppsägningshandlingen uppgivit, attman haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalernaskulle moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet skullekunna nyttjas på ett effektivare, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt.Hovrätten konstarerade att det var ostridigt att lokalen hade ett stort behov av förändringoch modernisering men att lokalen även fortsättningsvis skulle bedrivas förbioverksamhet. Det var således inte fråga om någon omläggning av brukningsändamåletsom kan innebära att hyresvärden har befogad anledning att lösa upp hyresförhållandet.Hovrätten fastställde således tingsrättens domslut, vilket resulterade i att hyresvärdenskulle utge skadestånd med 3 083 025 kr jämte ränta till hyresgästen.I RH 1997:97 hade en hyresgäst blivit uppsagd i enlighet med generalklausulen.Fastighetsägaren gick i konkurs. Fastigheten köptes upp av ett kreditinstitut på offentligauktion utan förbehåll för lokalhyresrätten. Hyresavtalet sades upp och somavflyttningsskäl angavs att kreditinstitutet, för att skydda sina fordringar, hade köptfastigheten utan nyttjanderätten med avsikt att sälja fastigheten vidare. Fastighetenvärderades till 1 800 000 kr utan den belastande hyresrätten respektive till 800 000 krmed hyresrätten förbehållen. Svea hovrätt, som fastställde tingsrättens dom, anförde att65 Se NJA 1972 s. 515 (Uppsägning av garagehyresgäst p.g.a. hyresvärden, en bostadsrättsförening, hadebehov av att upplåta garageplatserna till bostadsrättshavarna och hyresgästerna) och NJA 1984 s. 172(Uppsägning av hyresgäst som bedrev tobakshandel p.g.a. hyresvärden själv hade behov av lokalen sombostad).66 Dahlquist-Sjöberg, s. 174.67 Svea Hovrätts dom 2012-02-06 i mål T 2344-11. 24
    • hyresvärden hade anfört ett sakligt avflyttningsskäl. Däremot fann hovrätten att det viden intresseavvägning inte kunde anses att hyresvärdens intresse att få hyresförhållandetupplöst på grund av avflyttningsskälet vägde tyngre än hyresgästens intresse att fåbehålla lokalen. Hyresvärden blev således skadeståndsskyldig enligt JB 12:58 b.Annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet har även ansetts föreligga dåbostadsrättsförening velat hyra ut garageplatser till ”sina” bostadsrättshavare ochhyresgäster, hyresvärd behövt lokaler för lokalisering av felanmälningscentral ochgaragering av fastighetsservicebilar. Hyresvärden har således inte blivitersättningsskyldig i dessa fallen.683.2.6 Skäligt yrkande om hyra eller annat villkor – punkt 5Om hyresvärden vägrar förlängning på grund av att hyresgästen inte godtar oskälighyreshöjning blir hyresvärden skadeståndsskyldig. Oskälig hyra anses vara hyra somöverstiger marknadshyran, vilket även framgår av JB 12:57 a. Det anses vara oskäligtatt, som förlängningsvillkor, kräva att hyresgäst som har indirekt besittningsskydd skallavtala om avstående från besittningsskydd.693.3 Hyresvärdens skärpning av villkoren under pågående medling efter hyresvärdens uppsägning – JB 12 :58 fjärde stycketBestämmelsen tar sikte på fall då hyresvärden i uppsägningshandlingen har vägratförlängning men erbjudit nytt avtal på ändrade villkor. Enligt AvtL utgör en sådanuppsägning ett anbud som inte kan återkallas utan hyresgästens godkännande. Om ensvarsfrist inte är angiven så anses anbudet vara bindande under sedvanlig skäligsvarsfrist. Med detta menas skälig betänketid men hänsyn till avtalets ochuppsägningens innehåll samt tid för postbefordran.70 Hyresvärdensskadeståndsskyldighet inträder endast om parterna inte kan enas under medlingen ellersenare.7168 NJA 1972 s. 515 och Stockholms tingsrätts dom 1973-02-09 avd 9 i mål T 29/71. Se även Stockholmstingsrätts dom 1982-10-05 i dom DF 323/1982.69 Underskog & Skorup, s. 207 f.70 Skorup & Underskog, s. 221.71 Karnov Internet, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 § 4 st, not 825, den 2 februari 2012. 25
    • 3.4 Hyresvärdens skärpning av villkoren under pågående medling utan hyresvärdens uppsägning – JB 12:58 a tredje stycketRegeln tar sikte på det fallet att hyresvärden, som inte själv har sagt upp avtalet, underpågående medling skärper de redan avtalade villkoren. Om medlingsärendet ärpågående då hyrestiden gått ut men ingen av parterna har ansökt om uppskov enligt JB12:59, är hyresgästen skyldig att avflytta och hyresvärden är då berättigad till att fåbifall till sin talan om avhysning. För det fall att hyresvärden skärper villkoren efter attmedlingsförfarandet har avslutats har detta ingen betydelse eftersom uppsägningen dåhar förlorat verkan och avtalet har förlängts på oförändrade villkor. Om hyresvärdeninger avhysningsansökan innan hyresgästen har återkallat medlingsansökan ellerhyresnämnden har avskrivit ärendet, bör åtgärden emellertid inte anses som enskadeståndsgrundande förlängningsvägran innan medlingen avslutats.72Regeln syftar till att skapa en sorts indirekt bundenhet för hyresvärden att inte ändravillkoren i det uppsagda avtalet. Om hyresvärden yrkar högre hyra, än hyran enligt detuppsagda hyresavtalet, blir hyresvärden alltid ersättningsskyldig.7372 Skorup & Underskog, s. 226.73 Ibid. 26
    • 4 Minimiersättning – JB 12:58 b första stycketI syfte att stärka hyresgästens ställning tillerkänns hyresgästen en rätt tillminimiersättning oavsett den skada han lider. Denna regel strider mot, den iskadeståndsrätten uppställda, principen om att endast påvisbar ekonomisk skada ärersättningsgill. I förarbetena har man dock motiverat detta avsteg med att regeln skullege en preventiv effekt mot hyresvärdens obefogade förlängningsvägran.74Minimiersättningen motsvarar en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet. Omhyresgästen har rätt till ersättning och lider skada som är mindre än minimiersättningenskall han ändå få ersättning motsvarande en årshyra. Är hyresgästens skada större änminimiersättningen skall emellertid hela skadan ersättas enligt JB 12:58 b andrastycket.75Tidigare gällde en begränsning om fyra basbelopp för minimiersättningen. Dennabegränsning slopades dock vid lagändringen år 2002. Borttagandet av begränsningenmotiverades med att värdelösa rörelser endast skulle vara berättigade tillminimiersättning. Detsamma gällde för myndigheter och ideella föreningar som intekunde uppvisa någon vinst. Till följd av hyresutvecklingen hade hyresgästens reellabesittningsskydd försämrats. Skadeståndet, ställt i relation till den totalahyreskostnaden, skulle bli mindre om det rörde sig om en stor lokal jämfört med enmindre och enligt uppgift hade det dessutom blivit vanligare att hyresvärdarna krävdehögre hyra än den hyresnämnden hade angivit i sitt yttrande. Mot denna bakgrund togsbegränsningen bort i syfte att stärka hyresgästens besittningsskydd samt att inte göraersättningsrätten fullt så beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet.7674 Holmqvist & Thomsson, s. 771 m.h.t. Prop. 1987/88:146.75 Ibid.76 Ibid. 27
    • 5 Full ersättning – JB 12:58 b andra stycketOm en hyresgäst till följd av hyresvärdens obefogade förlängningsvägran lider skadautöver minimiersättningen är han berättigad till full ersättning. Hyresvärden skallersätta hyresgästen i skälig omfattning för den skada hyresgästen lidit. Det är här frågaom ersättningsskyldighet enligt det positiva kontraktsintresset. Detta innebär att ävenutebliven vinst ersätts.77Om en hyresgäst har rätt till minimiersättning enligt JB 12:58 b första stycket skallersättningen motsvara en årshyra. Med hyra avses den totala hyran, d.v.s. all denersättning som hyresgästen betalar till hyresvärden med anledning av hyresförhållandet.I den totala hyran ingår bl.a. tillägg för värme, varmvatten, el, va och index. För det fallatt hyran har satts lägre till följd av att hyresgästen utför arbeten eller tjänster, som detvanligtvis åligger hyresvärden, skall värdet av detta räknas in i hyran.78Med årshyra avses den hyra som hyresgästen har betalat till hyresvärden under densenaste tolvmånadersperioden räknat från hyrestidens utgång. Om hyresförhållandet harvarat kortare än ett år får den tiden ligga till grund för vad årshyran skulle vara. Skullehyresgästen ha betalat ett engångbelopp till värden skall detta belopp inräknas i årshyrantill den del beloppet vid en fördelning över hela avtalstiden får anses hänförligt till densista tolvmånadersperioden.795.1 Ersättningsgilla skadorOm en hyresgäst är berättigad till fullt skadestånd enligt JB 12:58 b andra stycket är detfrämst följande poster som skall ersättas. Uppräkningen är dock inte uttömmande. Iprincip skall all skada ersättas utom ideell skada.80FlyttningskostnaderI denna post omfattas direkta transportkostnader, kostnader för magasinering, flyttningav telefon, annonsering och underrättelser till kunder, nya skyltar samt anställande avextra personal i samband med flyttningen och dylikt. För att kostnaderna skall vara77 Lejman, s. 372.78 Holmqvist & Thomsson, s. 772.79 Ibid.80 Solna tingsrätts dom 2008-02-19 i mål T 1345-07 s. 18. 28
    • ersättningsgilla skall de vara en direkt följd av att hyresgästen måste flytta. Dettainnebär att om hyresgästen hade kunnat fortsätta sin verksamhet i annan lokal på sammaort men ändå föredrar att flytta till annan ort utgår ingen ersättning för dessamerkostnader.81Det ställs sålunda upp ett krav på att kostnaden bör vara någorlunda adekvat iförhållande till mistandet av lokalen. Flyttar hyresgästen på eget initiativ till en annanort bör han därför inte få ersättning för de merkostnader som flytten därför medför.82Värdeminskning på hyresgästens egendomTill ersättningsbara poster hör inventarier och inredning som inte är fullt användbara iannan lokal. Även förluster till följd av att hyresgästen är tvingad att realisera sittvarulager till följd av flytten är ersättningsgilla. Om hyresgästen orsakas en förlust pågrund av att brevpapper och andra tryckta material inte kan användas efter flytten skalldessa också ersättas.83Förlust av värdet av vissa ändringsarbetenDetta är den enda ersättningspost som direkt berörs i lagtexten. Hyresgästen skall fåersättning för det kvarvarande arbetet av de ändringsarbeten som hyresgästen har låtitutföras i lokalen. Med ändring förstås här ombyggnad eller annan ändring av lokalensom t.ex. inredningsarbete. Sedvanligt underhålls- eller reparationsarbete omfattassåledes inte. För att ersättning skall utges krävs dock att hyresvärden antingen harsamtyckt till ändringen eller att hyresavtalet har villkorats av att hyresgästen skulle fåföreta ändringen.84Hyresgästens förlust skall beräknas till högst det belopp varmed lokalen genomändringen, allmänt sätt, ökat i värde som hyreslokal, dvs. till det belopp som motsvararändringens kvarvarande värde. Det rör sig alltså om en ersättning inom ramen förobehörig vinst. Det ovan anförda innebär att ändringen skall ha betydelse för lokalensvärde oavsett för vilket ändamål lokalen hyrts ut för och således inte endast för detändamål hyresgästen hyrt den. Exempel på fall där ersättning för ändringsarbeten kan81 Holmqvist & Thomsson, s. 773.82 Lejman, s. 372.83 Holmqvist & Thomsson, s. 773.84 Ibid, s. 773 f. 29
    • komma ifråga är elektriska installationsarbeten och inläggning av parkettgolv. 85 Enförutsättning för att hyresgästen skall tillerkännas ersättning för ändringsarbeten somhan själv har bekostat är att hyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästenhar träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. HLSuttalade att det med samtycke kunde jämställas så kallat ”tyst samtycke” ellerhyresvärdens underlåtenhet att påtala förändring som kommit till hyresvärdenskännedom. Som samtycke kunde även jämställas att det kunde antas att hyresavtaletingåtts under den förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad attutföra sådana ändringar. Enligt HLS är det möjligt för parterna att överenskomma om enklausul varigenom hyresvärden förbjudit eller förklarat sig inte komma att samtycka tillnågra ändringar i lokalen. Dock bör inte detta undantagslöst innebära att hyresgästen gårmiste om ersättning för åtgärdernas kvarvarande värde. HLS uttrycke ståndpunkten atten sådan klausul endast skulle äga giltighet för det fall att hyresgästen varit införståddmed förbudet.86Denna ståndpunkt har emellertid kritiserats av både Bengtsson och Lejman, vilka harpåpekat att det är anmärkningsvärt att lagen uttryckligen tillerkänner hyresgästensförutsättning, om att han skulle få utföra ändringen, relevans oberoende av om dennaförutsättning varit förutsebar för hyresvärden eller inte.87Skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästenhar bedrivit i lokalenDenna post torde utgöra den tyngsta posten. Enligt HLS skall ersättningen inte endastbegränsas till förlust av kundkrets utan också i sådana fall då t.ex. den hyrda lokaleninte är knuten till viss kundkrets skall kunna omfattas av ersättningen. Exempel på dettaär upplåtelser av garage, kontors- och lagerlokaler, samlingslokaler ochutställningshallar. Förluster kan röra ökade kostnader för verksamheten, som t.ex. ökadetransport- och resekostnader för hyresgästen och de anställda vars resor hyresvärden fårersätta.8885 Lejman, s. 373.86 Ibid, s. 374.87 Ibid, s. 375.88 Ibid, s. 372. 30
    • Ersättningen skall beräknas enligt samma beräkningsgrunder som gäller förexpropriation. En jämförelse skall göras mellan hyresgästens ekonomiska situation omhan hade fått behålla lokalen respektive den motsvarande situation han försätts i p.g.a.att hyresförhållandet upphört. Om hyresgästen tvingas upphöra med sin verksamhetskall ersättningen motsvara rörelsens värde. Om rörelsen emellertid kan drivas vidaremen under nya förutsättningar skall värdeminskningen ersättas.89 För det fall att bådenedläggning av hyresgästens rörelse respektive flyttning av rörelsen är aktuella skallhyresvärden endast ersätta det alternativ som för honom är billigast.90När det gäller beräkningsmetoden för att fastställa värdet på rörelsen har hyresgästenrätt att åberopa den för honom förmånligaste metoden. Vid en värdering av rörelsenskall rörelsens resultat belastas med värdet av innehavarens egen insats. Den anses oftamotsvara kostnaden för en anställd som utför motsvarande arbete. Om rörelsen inte gernågot överskott anses den sakna ekonomiskt värde. Dock kan undantagsvis ersättningutgå för förlorad arbetsinkomst om rörelsen drivs av någon som har svårt att finna annatförvärvsarbete till följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter. Ökadehyreskostnader ersätts i allmänhet inte.91I Solna tingsrätts dom 2008-02-19 i mål T 1345-07 har ersättning för rörelseskadabehandlats relativt ingående. Tingsrätten hänvisade till ersättningen vid expropriationoch anförde att löseskillingen skulle bestämmas på grundval av det marknadsvärdefastigheten skulle haft om sådan inverkan förekommit, dock endast i den mån det kananses skäligt med hänsyn till förhållandena på orten eller till den allmänna förekomstenav likartad inverkan under jämförliga förhållanden. Huvudregeln skulle alltså vara attlöseskillingen skulle motsvara vad fastigheten skulle ha varit värd om expropriationeninte hade blivit av. Exproprianten skulle således ställas i samma läge som omexpropriationen inte hade blivit av. Enligt tingsrätten bör en utgångspunkt vara attvärderingen vid rörelseskada skall vara generös utan att gå till överkompensation.I RH 2001:1 hade en hyresgäst tillerkänts skadestånd enligt JB 12:58 b. Hyresgästenhade till följd av hyresförhållandets upplösning upphört med sin verksamhet.Hyresgästen gjorde gällande att rörelsens värde skulle beräknas enligt89 Holmqvist & Thomsson, s. 776.90 Ibid.91 Ibid. 31
    • marknadsvärdeprincipen. Svea hovrätt anförde emellertid att en värdering enligtmarknadsvärdeprincipen lämpade sig bäst när överlåtelsen avsåg fritt överlåtbara objekt.En lokalhyresgäst får enligt JB 12:36 överlåta hyresrätten till den som skall övertaverksamheten endast om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Enförutsättning för att överlåtelsen skall ske är att hyresvärden inte har befogad anledningatt motsätta sig överlåtelsen. Hovrätten konstaterade att överlåtelserätten inte är absolutoch att det således vid en ogrundad uppsägning främst bör vara avkastningsprincipensom skall tillämpas.Förlusten bör beräknas efter de senaste årens utveckling av hyresgästens verksamhet.Hyresgästen skall inte få ersättning för att han måste lämna en lägenhet med särskiltförmånlig hyra och därför får ökade hyreskostnader. Detta skulle ju då innebära att haninte skulle behöva finna sig i att erlägga marknadsmässig hyra. För det fall att denökade hyran är en följd av att hyresgästens verksamhet genom flytten måste bedrivas påett helt annat sätt, t.ex. i två lokaler vilkas hyra överstiger skälig hyra för den tidigarelokalen, kan emellertid ersättning utgå eftersom den ökande hyran kan hänföras direkttill själva ändringen i verksamhetens bedrivande.92 Här ses kopplingen tillskadeståndsrätten tydligt. Den ökade kostnaden skall alltså vara en direkt följd av atthyresgästen måste flytta sin verksamhet p.g.a. hyresvärdens uppsägning.5.2 Värderingsmetoder vid rörelseskada enligt ExpLVid fastställande av skadestånd för rörelseskada skall ersättningen beräknas enligtsamma grunder som gäller för rörelseskada vid expropriation. De beräkningsmetodersom brukar användas vid beräkning av rörelseskada är substansvärdemetoden,likvidationsvärdemetoden, avkastningsvärdemetoden och slutligenmarknadsvärdesmetoden. Hyresgästen har rätt att välja den metod som är förmånligastför honom.93 Dessa beräkningsmetoder är tämligen komplicerade och viss kritik harriktats mot dem.ExpL hänvisar inte till någon särskild värderingsmetod som skall tillämpas i detenskilda fallet. Dock framhålls i förarbetena att man i första hand skall försöka få fram92 Lejman, s. 373.93 Solna tingsrätts dom 2008-02-19 i mål T 1345-07. 32
    • sådant material som gör det möjligt att tillämpa ortprismetoden. Endast om sådantmaterial inte finns tillgängligt eller om materialet är klart otillfredsställande finns detanledning att bestämma löseskillingen med hjälp av avkastningsmetoden ellerproduktionskostnadsmetoden.94OrtprismetodenOrtprismetoden innebär att man gör en analys av köp på den öppna marknaden avfastigheter som är jämförbara med den fastighet som skall exproprieras. På så sätt sökerman bestämma ett mot jämförelseobjekten korresponderande pris på 95expropriationsobjektet.AvkastningsmetodenI förarbetena till ExpL anges att avkastningsvärdering är en huvudmetod för att kunnauppskatta en rörelses värde.96 Vid tillämpning avkastningsmetoden görs en beräkningav värdet med utgångspunkt från expropriationsobjektets sannolika framtida avkastning.Detta görs vanligtvis genom en beräkning av den framtida årliga avkastningen genomkapitalisering efter en lämplig räntesats.97 Ett företags primära uppgift kan sägas vara attleverera ett överskott till ägarna. Något förenklat kan avkastningsmetoden sägasinnebära att direkt beräkna detta framtida överskott. Om ett företag har ett högresubstans- eller likvidationsvärde kan man förmoda att företagaren lägger om sinverksamhet alternativt säljer den. I normalfallet kan man därför förutsätta attavkastningsvärdet är högre, vid fortsatt drift, än de alternativ som ägaren inte väljer.Detta kan sägas både förklara och försvara avkastningsmetoden som huvudmetod.98Denna metod har även använts i hyresrättslig praxis.ProduktionskostnadsmetodenNär man använder sig av produktionskostnadsmetoden görs först en beräkning avåteranskaffningskostnaden för ett objekt av motsvarande art. Sedan görs en nedräkning94 Dahlsjö, Hermansson & Sjödin, s. 212.95 Ibid, s. 210.96 Victorin & Hager, s. 800.97 Ibid, s. 211.98 Ibid. 33
    • av denna kostnad med hänsyn till anläggningens värdeminskning på grund av ålder ochbruk.995.3 Värderingsmetoder vid rörelseskada i hyresrättslig praxisDe nedan angivna metoderna är de vanligaste principerna som används i hyresrättsligpraxis för att finna en rörelses verkliga värde vid rörelseskada.SubstansvärdemetodenSubstansvärdemetoden är en värderingsmetod som ger ett värde på ett företag utifrånmarknadsvärdet på dess tillgångar efter avdrag för skulder. För att finna värdet påtillgångarna utgår man vanligtvis ifrån balansräkningen och gör justeringar med hänsyntill skillnaden mellan de verkliga och bokförda värdena samtidigt som bl.a. justeringarför skattebelastning sker. Genom att lösa upp dolda reserver, ta ned övervärden ochkorrigera skulder är det tänkt att man skall få fram ett värde som visar företagets egna,verkliga kapital vid fortsatt drift av företaget.100Substansvärdemetoden kan leda till ett för högt värde i den meningen att företaget integer tillräcklig avkastning på investerat kapital. Metoden används inte sällan ikombination med avkastningsmetoden. För det fall att avkastningsmetoden uppvisar ettstörre värde än substansvärdemetoden betecknas mellanskillnaden ofta som goodwill.Bakom goodwill, som är en teknisk term, ligger faktorer som väl inarbetad kundkrets,skicklig företagsledning m.m. Ett skäl att använda substansvärdemetoden kan vara attförsöka få ett grepp om vad man kan få ut av företaget vid en senare nedläggning omdet visar sig bli olönsamt. Man kan då övergå till att använda sig avlikvidationsmetoden som närmast är ett specialfall av substansvärdemetoden.101LikvidationsvärdemetodenLikvidationsvärdesmetoden syftar till att undersöka företagets värde när det belastasmed kostnader vid nedläggning. Utgångspunkten är en värdering enligtsubstansvärdemetoden. Faktorer som kan beaktas är t.ex. kostnader för att friställapersonal, skadestånd för att avtal måste brytas samt kostnader för att realisera lager.99 Dahlsjö, Hermansson & Sjödin, s. 211.100 Victorin & Hager, s. 799.101 Ibid. 34
    • Likvidationsvärdemetoden torde knappast vara aktuell annat än om företaget måstelägga ned sin verksamhet på grund av andra omständigheter än att avtalet upphör.102MarknadsvärdemetodenMarknadsvärdemetoden har endast i enstaka fall använts som en självständig metod.Den är dock klart användbar vid en korrigering av framför allt avkastningsmetodeninnebärande att man jämför ett beräknat avkastningsvärde med försäljningsvärden påmotsvarande rörelse under senare tid. Domstolarna förefaller dock restriktiva med atttillämpa marknadsvärdemetoden trots metodens enkelthet.103I Stockholms tingsrätt mål nr T 7772-05 yrkade hyresgästen skadestånd framräknat medmarknadsvärdemetoden. Det yrkade skadeståndet uppgick till 17 500 000 kr. Beloppetavsåg anbud som hade presenterats på förvärv av rörelsen samt vad rörelsen var värdenligt ett värderingsintyg. Hyresgästen angav även ett skadestånd medavkastningsvärdemetoden, vilket uppgick till 10 410 000 kr. Tingsrätten fastslog dockatt hyresgästen endast skulle tillerkännas 8 000 000 kr. Tingsrätten konstaterade att detvar uppenbart att hyresrätten till lokalen hade ett saluvärde och attmarknadsvärdemetoden därför skulle tillämpas i målet. Tingsrätten fann att det var visatatt hyresgästen i vart fall till ett pris om 8 000 000 kr hade kunnat finna en seriös köparemed nödvändig finansiering. Det var således detta belopp som tingsrätten fann atthyresgästen, genom hyresvärdens förlängningsvägran, hade gått miste om. Domenöverklagades av båda parterna och hyresvärden medgav vad som hade yrkats avhyresgästen, dvs. 17 500 000 kr. Svea hovrätt ändrade, genom dom den 4 september2009 i mål T 9872-08, tingsrättens dom på sådant sätt att skadeståndet bestämdes till17 500 000 kr då det saknades förutsättningar att döma i enlighet med hyresgästensmedgivande.Frågan om vilken beräkningsmetod som skulle tillämpas behövde, p.g.a. hyresvärdensmedgivande, inte utredas av hovrätten. Den utdömda och yrkade ersättningen varemellertid baserad på marknadsvärdemetoden, vilken vann tillämplighet i vart fall avStockholms tingsrätt.102 Victorin & Hager, s. 800.103 Victorin & Hager, s. 797. 35
    • I RH 1999:45 hade en hyresgäst, vilken bedrev kioskverksamhet på ett sjukhus, blivituppsagd av hyresvärden med anledningen att hyresvärden p.g.a. ekonomiska skäl vartvungen att skära ner sin verksamhet samt avsåg att bedriva verksamheten i egen regi.Hyresgästen anförde att verksamheten hade sin inarbetade kundkrets inom sjukhusetoch således inte kunde flyttas till andra lokaler. Hyresgästen yrkade skadeståndmotsvarande det pris som spekulanter varit villiga att erlägga för rörelsen under 1997,vilket uppgick till 300 000 kr jämte ränta. Handens tingsrätt lämnade hyresgästens talanutan bifall, varvid hyresgästen överklagade domen. Svea hovrätt konstaterade emellertidatt planerna på att skära ner verksamheten var så vaga att de inte kunde ligga till grundför en uppsägning. Hovrätten fann att den egentliga orsaken till uppsägningen varhyresvärdens önskan att överlåta kioskrörelsen. Hyresvärden hade således inte anförtnågot sakligt skäl för sin förlängningsvägran, varvid hyresgästen var berättigad tillskadestånd. Hovrätten fann att hyresgästen hade styrkt att rörelsen hade ettmarknadsvärde vid tiden för uppsägningen. Vid en beräkning av detta värde fannhovrätten att rörelsens faktiska värde utgjordes av vad en klok och seriös köpare vid denaktuella tiden var villig att betala för rörelsen. En spekulant var villig att köpaverksamheten och köpeskillingen hade bestämts till 225 000 kr. Detta ansåg hovrättenvara rörelsens värde och dömde sålunda ut detta belopp som skadestånd.Svea hovrätt har i rättsfallet RH 2001:1 konstaterat att marknadsvärdeprincipen lämparsig bäst när överlåtelsen avser fritt överlåtbara objekt. Hovrätten menade att även ommarknadsvärdeprincipen kunde användas vid beräkning av skadestånd vid ogrundaduppsägning borde skadeståndet fastställas främst med hjälp av avkastningsprincipen.Hovrätten fann dock att hyresgästen inte hade styrkt att rörelsen med hyreskontrakt hadedet av hyresgästen angivna värdet. Det var således inte visat att hyresgästens förlustöversteg det av hyresvärden vitsordade beloppet, vilket även blev det belopp somhyresgästen tillerkändes.5.4 Jämkning av ersättningenI lagtexten anges att hyresvärden i ”skälig omfattning” skall ersätta hyresgästen fördennes förlust. Denna formulering indikerar att jämkning av ersättningen kan komma 36
    • ifråga. Departementschefen ansåg dock att jämkning endast bör användas iundantagsfall.104HLS angav två situationer där jämkning kunde tänkas ske. Om hyresgästen underlåtit attvidta de åtgärder som skäligen kunnat fordras av honom bör jämkning ske. Det andrafallet gäller när hyresgästen, efter uppsägningen, åsidosatt sina förpliktelser enligthyresavtalet men inte i sådan omfattning att giltig upphörsgrund föreligger.105 EnligtLejman förefaller det emellertid som att det i båda fallen skulle kunna ske en minskningav skadeståndet oberoende av jämkningsregeln. I det första fallet torde det vara frågaom hyresgästens medvållande och i det andra fallet blir hyresgästen åtminstone oftastsjälv skadeståndsskyldig så att hyresvärden får en motfordran.106 Det synes såledesuppstå vissa tillämpningsproblem med jämkningsregeln då det finns svårigheter att angebestämda fall där regeln bör äga tillämplighet. Det framstår som en säregen regel atthyresgästen, om han har rätt till skadestånd på grund av hyresvärdens obefogadeförlängningsvägran, skulle vidkännas reducering av skadeståndet allteftersomhyresvärdens åberopade skäl varit mer eller mindre obefogade.107 Jämkningsregelnäventyrar i relativt hög grad hyresgästens rättssäkerhet då hyresgästen har att bedömaom han skall acceptera en av hyresvärden begärd hyreshöjning.108104 Prop. 1968/91 Bihang A, s. 236.105 Holmqvist & Thomsson, s. 777 m.h.t. SOU 1966:14, s. 321.106 Lejman, s. 376.107 Ibid.108 Lejman, s. 377. 37
    • 6 Problematik6.1 Värderingstidpunkten när uppskov har beviljatsDetta avsnitt skall behandla värderingstidpunkten då skadeståndsskyldighet haruppkommit för hyresvärden och hyresgästen har medgivits uppskov med avflyttning.ExpL innehåller inga regler om den tidpunkt till vilken uppskattningen av ersättningenskall hänföras. Dock finns en fast praxis om att värderingen, om inte tillträde skett, skallhänföras till den tidpunkt då expropriationsmålet slutligen avgörs.109 I ett fall från Sveahovrätt var fråga om intrångsersättning enligt 31:4 MB. 110 Det framgår även av domenatt fastighetsägaren får tillgodoräkna sig positiva förändringar men inte erhållakompensation för negativa förändringar som har inträffat efter reservatsbeslutet menföre dagen för dom.Syftet med expropriationsersättningen är att försätta fastighetsägaren i sammaekonomiska läge som om någon expropriation inte hade skett. Detta synes även stämmaöverens med den skadeståndsrättsliga principen om att skadelidanden skall få fullersättning för den skada som skadelidanden har drabbats av. I enlighet med vad somgäller inom skadeståndsrätten krävs dock att det föreligger adekvat kausalitet mellanexpropriationen och skadan. Värderingstidpunkt är den tidpunkt till vilkenuppskattningen av expropriationsskadan skall hänföras. Detta innebär attvärdegrundande faktorer som t.ex. fastighetens skick och användning samtplanförhållanden och prisnivåer knyts an till denna tidpunkt. I allmänhet utgår ingenersättning för det fall att skadan skulle ha inträffat även om expropriationen inte hadekommit till stånd.111NJA 2008 s. 510 I-III gällde ersättning för upplåtelse av mark enligt Ledningsrättslag(1973:1144). Av rättsfallen framgår att så länge en fastighet nyttjas med stöd av enarrende- eller nyttjanderätt och ersättning för detta utgår, kan något tillträde enligtledningsrättslagen inte anses ha skett. För det fall att nyttjanderättshavaren efter avtaletsupphörande fortsätter att bruka fastigheten på samma sätt som förut och erhållerledningsrätt för samma ändamål som tidigare får tidpunkten för avtalets upphörande109 Svea Hovrätts dom den 30 maj 2008 i mål nr M 1879-07.110 Ibid.111 SOU 2007:29, s. 34. 38
    • anses som tillträde i enlighet med ledningsrättslagen. Ledningsrättshavaren fick ansesha tillträtt den upplåtna ledningsrätten redan vid arrendets upphörande och detta bleväven värderingstidpunkt i målet för beräkning av intrångsersättningen.NJA 2010 s. 255 gällde värdering av den ersättning som en markägare har rätt till pågrund av föreskrifter om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat.Miljödomstolen beräknade ersättningen med den dag då beslutet att bildanaturreservatet vann laga kraft som värderingstidpunkt medan Miljööverdomstolenanvände dagen för sin dom som värderingstidpunkt. HD fastslog emellertid attersättningsrätten skulle bestämmas i enlighet med den dag då beslutet om föreskriftervann laga kraft. Denna dag ansågs således utgöra värderingstidpunkten. HD motiveradedetta med att det anses naturligt att som värderingstidpunkt använda den tidpunkt dåbeslutet om föreskrifter vinner laga kraft.Göta hovrätt har i dom den 18 mars 1998 i mål T 142/97 uttalat följande omvärderingstidpunkten. Målet rörde skadestånd enligt JB 12:58 b och behandlade ävenfrågan om värderingstidpunkten efter det att uppskov med avflyttning hade beviljats.Hovrätten konstaterade att det enligt lagbestämmelsen är dagen för hyrestidens utgångsom gäller som utgångspunkt för värderingen. Parternas hyresavtal hade formelltupphört den 31 december 1994 och uppskov medgavs till den 1 oktober 1995.Hovrätten menade att uppskovsbeslutet innebar att hyresavtalet de facto fortsatte attgälla fram till den 1 oktober 1995. Vidare hänvisade hovrätten till att hyresgästensersättningsanspråk i detta fall skulle ske enligt samma grunder som gäller förexpropriation. Värderingstidpunkten skulle då vara dag för domstols dom.6.2 Värderingsmetoderna och tillämpningsproblematikenAnders Victorin och Richard Hager kritiserat den värderingsrättsliga positionen vid 112värdering av rörelseskada för att vara ohållbar. Om flera beräkningsmetoder ärmöjliga att använda är det uppenbart att hyresgästen vänder sig till den köpare som ärberedd att använda den metod som ger honom högst ersättning. Visar det sig i stället attrörelsen har ett högre värde för hyresgästen själv är det på samma sätt, ur strikt112 Victorin & Hager, s. 794. 39
    • ekonomisk vinkel, givet att hyresgästen fortsätter att bedriva rörelsen. Hur man skall tahänsyn till detta i en värderingssituation hör, enligt Victorin och Hager, till de merasvårlösta frågorna.113När det rör sig om en ofrivillig ”överlåtelsesituation” och då hyresgästen skall hållasskadeslös finns det starka skäl för att sätta ersättningen i den övre delen av detprisintervall som kan bli aktuellt. Det bör dock anmärkas att de olikavärderingsmetoderna kan ge skiftande resultat. Ytterligare en viktig faktor som måstebeaktas är att all värdering innefattar ett större eller mindre inslag av osäkerhet. Frågauppkommer då hur man skall förhålla sig till denna osäkerhet. Vid skadevärdering, därden skadelidande skall ersättas för uppkommen ekonomisk skada, föreligger starka skälmot att låta den skadelidande bära denna osäkerhet. I andra sammanhang kan detdäremot finnas skäl för en annan fördelning av osäkerheten.114Den tillgängliga rättspraxis är svårbegriplig, vilket Victorin och Hager anser beror på attdet råder begreppsförvirring samtidigt som parternas argumentation lämnar en hel delövrigt att önska.115Den rättsliga utgångspunkten är att det definitionsmässigt är fråga om enindividualiserad skadeuppskattning. För domstolarna är den grundläggande uppgiftenatt rättsligt korrekt bestämma rörelsens värde så att det kan uttryckas i ett bestämtbelopp.116 Av befintlig rättspraxis framgår tydligt hur stor möda domstolarna lägger vidberäkningen av särskilt avkastningsräntan. Detta gäller vid de fall dåavkastningsvärdemetoden har kommit till användning. I rättsfallen inges ett antalvärderingsutlåtanden med skiftande antaganden och skillnader i resultat. En väsentligfråga att ställa är hur domstolen skall förhålla sig till detta och om domstolarna alltidklarar av att avgöra huruvida experternas utlåtanden är till någon hjälp.117 En otvetydigpraxis bör indikera att domstolarna till viss del har svårigheter att fastställa rörelsensverkliga värde med hjälp av de ovan redovisade metoderna. Den tillgängliga praxisenvisar även att domstolarna underlåter att utveckla sina resonemang vid tillämpningen av113 Victorin & Hager, s. 796.114 Ibid, s. 798 f.115 Ibid, s. 803.116 Ibid, s. 278 f.117 Ibid, s. 809. 40
    • värderingsmetoderna, vilket innebär att det är svårt att avgöra hur stor vikt som fästs vidolika faktorer samt hur stor roll dessa har vid värdering av rörelseskada. Detta leder tillatt det finns lite vägledning i dessa fall samt att det synes vara fritt för parterna att s.a.s.skjuta från höften då olika värderingsmetoder samt värderingsintyg åberopas.6.3 GoodwillbegreppetVid bedömningen av hyresgästens behov av en lokal aktualiseras eventuell goodwillsom kan vara knuten till lokalen.118 En fråga som bör belysas är när en rörelse anses haett goodwillvärde.Rättsfallet NJA 1972 s. 515 gällde ett parkeringsbolag som sedan 40 år tillbaka hadehyrt garageplatser av en bostadsrättsförening. Föreningen sade emellertid upphyresavtalet med anledning av att garageplatserna skulle utnyttjas för sina medlemmarsräkning. Vid intresseavvägningen mellan parternas intresse framhöll HD betydelsen förden som upplåter bostäder i stadscentra att kunna upplåta garageplatser i samma hus.För bolagets del hade inget goodwillvärde, som knutits till lokalerna, uppkommit.Föreningens intresse vägde tyngst med hänvisning till att det var ovisst om lönsamhetenskulle påverkas (eftersom föreningen kunde kräva marknadshyra av bolaget) samt attdet inte heller var svårt att få tag på liknande lokaler.HD tar sin utgångspunkt i allmänna uttalanden i förarbetena om skälet till varförlokalhyresgästen över huvud taget skall ges besittningsskydd, nämligen att dennegenom kapital- eller arbetsinsatser har skapat ett värde. Det är dock inte lätt att förståhur sådana allmänna politiska uttalanden skall få inverka på en situation där hyresgästenskapat ett betydande värde utan sådana insatser. I vart fall har lokalen ett betydandevärde om dessa skulle överlåtas gemensamt, med stöd av reglerna i JB 12:36.119Det förefaller tydligt att många verksamheter måste anses sakna anknytning mellan just”goodwill” och lokal om HD:s resonemang dras till sin spets. Detta gäller t.ex. de flestakontor då verksamheten där kan bedrivas i stort sett var som helst och något värdegenom verksamheten inte har tillförts lokalen. Kontorsmöbler m.m. tar hyresgästen oftamed sig vid en flytt. Det är alltså inte heller fråga om investeringar med anknytning till118 Dahlquist-Sjöberg, s. 172 f.119 Victorin & Hager, s. 803. 41
    • lokalen.120 Det är tydligt att HD:s resonemang medför att de flesta parkeringsgarage ihyrda lokaler i realiteten kommer att sakna besittningsskydd, vilket leder till attfastighetsägaren kan ta över verksamheten.121Hyresvärden sade upp hyresgästen p.g.a. missnöje med en överenskommelse enligtvilken bostadsrättshavarna skulle ges viss förtur till lediga parkeringsplatser i detberörda garaget. I garaget fanns totalt ungefär 36 garageplatser. Av dessa hyrdes 12stycken av föreningens medlemmar till en hyra under marknadshyran. Avtalet hadevarat under en 7-års period. Under denna tid hade 18 garageplatser blivit lediga och avdessa alltså 12 stycken upplåtits åt föreningens medlemmar. Detta innebär attomsättningen av garageplatser under den tid avtalet varat hade varit ungefär 50 %. Dettamåste ändå anses visa att hyresgästen hade en trogen kundkrets, bestående av företagoch privatpersoner i närheten som hyrt garageplatser i mer än 7 år. Det är därmed tydligtatt det hade knutits ett goodwillvärde till verksamheten och lokalen.1226.4 Ersättning för personlig förlust m.m.En intressant fråga är om ersättning för personlig förlust skall utges trots att rörelsensaknar värde. Denna fråga aktualiserades av Svea hovrätt.123 Innehavaren av entobakbutik skulle lägga ned sin rörelse. Rörelsens resultat skulle emellertid belastas medkostnaderna för en anställd och saknade därför avkastningsvärde. Hovrätten fann attersättning för personlig förlust skulle utgå för de två år som återstod till innehavarenspensionering och 12 000 kr dömdes ut. En annan fråga som aktualiserades i fallet varom uppräkningen av skadeposter i förarbetena skulle vara uttömmande. Svaret är alltsånekande. Saknar rörelsen värde kan ersättning således ändå utgå för personlig förlust.124En annan fråga som är av betydelse är huruvida hänsyn skall tas till hyresgästens ålder,återstående hyrestid etc. vid beräkning av avkastningsvärdet. Vid fysiska personer synessvaret vara jakande. Vid juridiska personer är svaret i princip det motsatta. Dettaresonemang ger emellertid upphov till ett flertal frågor som huruvida man skall anta atten fysisk person, med nära stående pension, kommer att lägga ned rörelsen. Är det inte120 Ibid.121 Victorin & Hager, s. 804.122 Ibid, s. 804 f.123 Svea hovrätt 1983-06-28 13:DT 16.124 Ibid, s. 807 m.h.t. Prop. 1968:91 bih. A, s. 129. 42
    • mer sannolikt att personen försöker överlåta rörelsen och lokalen med stöd av JB 12:26?Om den aktuella rörelsen skulle ha ett värde är det väl värt att ta med detta iberäkningen?125 Det är tydligt att det finns brister i gränslandet mellan ekonomi ochjuridik vilka är överlämnade åt rättstillämpningen att göra. Det verkar dock som attmånga frågor återstår att bli besvarade innan det finns en klar vägledning för hur manberäknar skadeståndet och vilka omständigheter som kan påverka beloppet.125 Victorin & Hager, s. 808 43
    • 7 Slutsats och analysEfter en neddykning i skadeståndsbestämmelsen i JB 12:58 b framstår det som relativttydligt vid vilka situationer som hyresvärdens skadeståndsansvar skall aktualiseras. Hurstort beloppet skall vara är däremot mindre klart. När skadeståndsansvar enligt JB 12:58b aktualiseras skall ersättningen bedömas enligt samma regler som gäller videxpropriation. Med stöd av vad som anges i ExpL samt tillhörande författningar ochpraxis kan följande konstateras.Utgångspunkten vid expropriation avseende värderingstidpunkten är att denna skall varaden tidpunkt då målet slutligen avgjorts, det vill säga dagen för dom. För det fall att detinte finns någon dom i ärendet bör värderingstidpunkten vara hyrestidens utgång. Omuppskov har beviljats och hyresvillkoren är oförändrade bör detta innebära att sammahyresavtal alltjämt är gällande och att värderingstidpunkten således är hyresavtaletsutgång, d.v.s. den dag som hyresgästen måste avflytta enligt uppskovet. Det är även viddenna tidpunkt som hyresgästens hyresrätt upphör. Dock bör anmärkas att det saknasomfattande praxis och andra rättskällor som genomgående behandlar denna fråga, vilketinnebär att inga säkra slutsatser kan dras och att rättsläget i många fall får anses varaoklart.Hyresnämndens obligatoriska medlingsförfarande medför troligtvis att många tvisterinte förs vidare för domstolsprövning. Av de tvister som tas upp till prövning i allmändomstol är parterna i regel kapitalstarka bolag, vilka inte nödvändigtvis drar sig för attriskera att bli tappande part i en tvist. Detta har resulterat i att rättspraxis är knapphändigoch att det således är svårt att få en tydlig och enhetlig bild av hur skadeståndet skallberäknas.En ytterligare komplikation med skadeståndsansvaret är att värderingsmetoderna ärkomplicerade att förstå om man inte fördjupar sig i vad varje enskild metod visar samtvilka eventuella felaktigheter som metoden i sig kan föra med sig. Detta bidrar till att,det vid domstolsprövning, kan vara en svårbedömd fråga att fastställa vilket belopp somskall dömas ut för det fall att domstolen finner hyresvärden skadeståndsskyldig. Härtillkommer att hyresgästen får åberopa den för honom förmånligaste beräkningsmetoden.Detta torde kunna innebära att det räcker med att hyresgästen styrker att det finns en 44
    • köpare som är beredd att betala ett visst pris för rörelsen, varvid ett marknadsvärde ärvisat och domstolen således kan fastställa det yrkade beloppet som skadestånd. För detfall att det inte har skett något anbudsförfarande eller någon köpare inte går att finnauppstår svårigheter att fastställa rörelsens värde. De olika metoderna synes resultera imer eller mindre kvalificerade gissningar och man kan även reflektera över om detsynes vara mer befogat att domstolen i stället uppskattar skadeståndet till ett skäligtbelopp enligt RB 35:5.Värderingsmetoderna kan ge skiftande resultat, vilket därmed visar en vissrättsosäkerhet för en hyresgäst vars rörelse upphör till följd av en obefogadförlängningsvägran från hyresvärdens sida. Den knapphändiga och otvetydiga praxissom finns ger uttryck för att det aktuella skadeståndsansvaret är en komplex fråga sommånga gånger inte blir föremål för domstolsprövning. Kopplingen till den allmännaskadeståndsrätten och hyreslagstiftningens sociala skyddssyfte är dock ett ständigtåterkommande inslag i de aktuella lagbestämmelserna, vilket medför att viss ledningändå ges vid tillämpningen av skadeståndsreglerna i JB 12 kap. En studie avhyresvärdens skadeståndsansvar resulterar i en komplex och splittrad bild av huromfattande skadeståndet skall vara samt vilket belopp som kan bli aktuellt. Det synesvara en oklar och osäker situation för hyresgästen men det kan ändå konstateras att detobligatoriska medlingsförfarandet i hyresnämnden samt skadeståndsreglerna i JB 12kap. ger ett någorlunda gott skydd för hyresgästen vid hyresvärdens obefogadeförlängningsvägran. 45
    • 8 KällförteckningOffentligt tryckPropositionerProposition 1968:91 Bihang AProposition 1987/88:146 om ändring i lokalhyreslagstiftningenProposition 1996/97:176 lag om kärnkraftens avvecklingSOUSOU 1966:14 Hyreslagstiftningssakkunniga eller dess betänkande [Cit. HLS]SOU 2007:29 Hur tillämpas expropriationslagens ersättningsbestämmelser?RättsfallHögsta domstolenNJA 1971 s. 129NJA 1972 s. 515NJA 1978 s. 389NJA 1981 s. 675NJA 1992 s 829NJA 2007 s. 1018NJA 2008 s. 510 I-IIINJA 2010 s. 255HovrätternaRH 1997:97RH 1999:45RH 2001:1RH 2001:1Göta hovrätts dom 1998-03-19 i mål T 142/97Svea hovrätts dom 1983-06-28 13:DT 16Svea Hovrätts dom 2008-05-30 i mål nr M 1879-07Svea hovrätts dom 2009-09-04 i mål T 9872-08Svea hovrätts dom 2012-02-06 i mål T 2344-11TingsrätternaSolna tingsrätts dom 2008-02-19 i mål T 1345-07Stockholms tingsrätts dom 1973-02-09 avd 9 i mål T 29/71 46
    • Stockholms tingsrätts dom 1982-10-05 i dom DF 323/1982Stockholms tingsrätts dom 2008-11-14 mål nr T 7772-05BostadsdomstolenRBD 39:82LitteraturBengtsson, Bertil & Strömbäck, Erland, Skadeståndslagen en kommentar, 2 u.,Norstedts Juridik, Stockholm, 2006. [Cit. Bengtsson & Strömbäck]Dahlquist-Sjöberg, Anders, Kommersiella hyresavtal – en avtalstyp i omvandling, JureAB, Stockholm, 1998. [Cit. Dahlquist-Sjöberg]Dahlsjö, Anders, Hermansson, Magnus & Sjödin, Eije, Expropriationslagen enkommentar, 3 u., Norstedts Juridik, Stockholm, 2010. [Cit. Dahlsjö, Hermansson &Sjödin]Hellner, Jan & Radetzki, Marcus, Skadeståndsrätt, 8 u., Norstedts Juridik, Stockholm,2010. [Cit. Hellner & Radetzki]Holmqvist, Leif & Thomsson, Rune, Hyreslagen en kommentar, 9 u., Norstedts Juridik,Stockholm, 2009. [Cit. Holmqvist & Thomsson]Lejman, Fritiof, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, P A Norstedt& Söners Förlag, Stockholm, 1976. [Cit. Lejman]Skorup, Ulf & Underskog, Tomas, Hyreslagarna i lydelsen 2011, 8 u., Dialogos Förlag,Stockholm, 2010. [Cit. Skorup & Underskog]ArtiklarVictorin, Anders & Hager, Richard, En ohållbar situation? Tre teser om värdering avrörelseskada vid obefogad uppsägning av hyresavtal, SvJT 2006, s. 794-812. [Cit.Victorin & Hager]Elektroniska källorKarnov Internet, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 57 §, not 812, den 2 februari 2012.Karnov Internet, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 §, not 822, den 18 april 2012.Karnov Internet, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 58 §, not 825, den 2 februari 2012. 47