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Affitto azienda bocconi - web

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lezione su Affitto d'Azienda, Scuola di Alta Formazione - Università Bocconi

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  • 1. Caso pratico con profili economico/giuridici Affitto d’azienda Scuola Alta Formazione Università Commerciale Luigi Bocconi Fondazione Dottori Commercialisti di Milano Milano – 10/11/2011 Andrea Arrigo Panato www.studiopanato.it
  • 2. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 2 Definizione Affitto d’azienda: contratto con il quale il proprietario (affittante), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scorte. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 2
  • 3. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 3 Forma del contratto atto pubblico (o scrittura privata autenticata) depositato, per l’iscrizione nel registro delle Imprese, a cura del notaio, nei 30 giorni successivi. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 3
  • 4. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 4 Schema dell’operazione • Definizione obiettivi e motivazioni dell’operazione • Situazione economico patrimoniale aggiornata • Situazione patrimoniale a valori correnti • Valutazione dell’azienda e del relativo avviamento • Determinazione canone in base a tasso di rendimento • Canone = valore aziendale * tasso di rendimento • Scelta affittuario (società storica o newco) e verifica solidità finanziaria • Contratto d’ affitto con eventuale clausola di opzione di cessione/acquisto azienda www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 4
  • 5. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 5 Obiettivi • Operazione strumentale ad altre operazioni straordinarie • Passaggio generazionale • Patologia aziendale www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 5
  • 6. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 6 Operazione strumentale Operazione strumentale al successivo perfezionamento di altre operazioni straordinarie: Cessione azienda Fusione Scissione Può, con clausole contrattuali adeguate (fidejussioni bancarie), limitare la necessità dell’attività di due diligence www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 6
  • 7. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 7 Passaggio generazionale • Consente di verificare le capacità dell’erede senza perdere la proprietà dell’azienda www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 7
  • 8. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 8 Patologia aziendale L’esercizio temporaneo dell’attività in caso di crisi finanziaria o fallimento, consente di salvaguardare l’integrità dei beni aziendali e dell’avviamento. Esempio classico • Affitto azienda • Opzione di acquisto all'affittuario (call option) • Concordato preventivo L’ operazione è subordinata alla approvazione degli organi della procedura www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 8
  • 9. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 9 Affitto e fallimento Art. 79 L.F. : “Il fallimento non è causa di scioglimento del contratto d’affitto d’azienda, ma entrambe le parti possono recedere entro 60 giorni, corrispondendo alla controparte equo indennizzo che, nel dissenso delle parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati”. L’ indennizzo dovuto dal curatore è qualificato come credito prededucibile. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 9
  • 10. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 10 Il caso MEC MEC: attività meccaniche nel settore industriale, montaggi ed assemblaggi di componenti meccanici e macchinari per settori cartario, stampa, energia. MEC: ha rafforzato e sviluppato l’attività nel settore energia, in particolare nel settore degli impianti idroelettrici, acquisendo contratti con le principali società del settore. Difficoltà finanziarie dovute a difficoltà di accesso al credito e fallimenti di clienti Affitto con opzione di acquisto/cessione ramo aziendale contenente alcune importanti commesse.
  • 11. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 11 Verifica criticità legali Verifica delle regolarità e legittimità della situazione di fatto e di diritto dell’azienda, al fine di evidenziare le passività effettive o potenziali derivanti da rapporti giuridici e contrattuali posti in essere dall’impresa. Verifica documentale, nella cui area di analisi rientrano a titolo esemplificativo: • rapporti di lavoro parasubordinato, autonomo o dipendente, di cui vanno verificati i correlati obblighi fiscali, previdenziali e contributivi (transazione); • documento programmatico sulla sicurezza e ogni altro adempimento previsto dalla legge in materia di privacy e di sicurezza sul lavoro; • clausole contrattuali che possono determinare passività o attività in capo all’azienda; • rapporti commerciali in essere con clienti e fornitori; • normativa specifica per il particolare settore, di cui andrà verificato il corretto adempimento; • i libri sociali nonché i patti parasociali e gli eventuali accordi tra soci e società in merito al trasferimento delle azioni o all’esercizio del diritto di voto; ecc…
  • 12. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 12 Le caratteristiche di una impresa operante su commessa La valutazione del capitale economico di un’impresa che opera su commessa si incentra sulla stima del suo portafoglio lavori. Il portafoglio lavori consiste nell’insieme di contratti conclusi dall’impresa per l’effettuazione di lavori futuri.
  • 13. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 13 Rischi da valutare Compatibilità nuovi ordini con altre commesse in corso; Capacità tecniche e finanziarie dell’azienda di portare a termine i lavori Rischio cliente (concentrazione + paese) Ruolo dell’imprenditore (cooperazione) Responsabilità e garanzie su precedenti lavori già terminati Cessione ramo: eventuali responsabilità cedente per inadempienza contrattuale del cessionario Antitrust
  • 14. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 14 Avviamento Avviamento: capacità dell’impresa di produrre extraredditi rispetto alla normale remunerazione del capitale investito. Così identificabile: • Portafoglio ordini • Qualifiche, autorizzazioni, ecc. NB: verificare clausole contrattuali: • non limitino la cedibilità dei contratti; • rischi presenza di eventuali penali;
  • 15. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 15 Contratto di affitto
  • 16. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 16 Riferimenti normativi • USUFRUTTO D’AZIENDA Art. 2561 del C.C. • AFFITTO D’AZIENDA Art. 2562 del C.C. • LOCAZIONE Artt. 1615 e seguenti C.C. (esigenza di colmare le lacunose disposizioni in materia di affitto d'azienda). www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 16
  • 17. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 17 Art. 2561 del C.C L' usufruttuario dell' azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l' azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell' azienda, si applica l'art. 1015 [cessazione dell’usufrutto]. La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell' usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell' usufrutto. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 17
  • 18. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 18 Art. 2562 del C.C. Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell‘ azienda. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 18
  • 19. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 19 Obblighi dell’affittante
  • 20. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 20 Obbligo di consegna dell’azienda Art. 1617 C.C.: Il locatore e' tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all'uso e alla produzione a cui e' destinata. Diritti di controllo: Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa. (Art. 1618 C.C.); Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l'affittuario osserva gli obblighi che gli incombono. (Art. 1619 C.C.). www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 20
  • 21. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 21 Divieto di concorrenza L’art. 2557 C.C.: Chi aliena l'azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell'azienda ceduta. Il patto di astenersi dalla concorrenza in limiti più ampi di quelli previsti dal comma precedente e' valido, purché non impedisca ogni attività professionale dell'alienante. Esso non può eccedere la durata di cinque anni dal trasferimento. Se nel patto e' indicata una durata maggiore o la durata non e' stabilita, il divieto di concorrenza vale per il periodo di cinque anni dal trasferimento. Nel caso di usufrutto o di affitto dell'azienda il divieto di concorrenza disposto dal primo comma vale nei confronti del proprietario o del locatore per la durata dell'usufrutto o dell'affitto. NB: La disposizione nulla dice per la concorrenza dell'affittuario (al termine dell'affitto). Opportuno prevedere adeguata regolamentazione contrattuale www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 21
  • 22. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 22 Manutenzioni Salvo patto contrario, Il locatore e' tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario (art. 1621 c.c.). NB Non è sempre facile la distinzione, pertanto è opportuna una dettagliata indicazione contrattuale di ciò che si debba intendere per spese ordinarie e straordinarie. Attenzione ai riflessi fiscali (deducibilità costi e ammortamenti) delle clausole contrattuali. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 22
  • 23. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 23 Cooperazione L’affittante ha un generale dovere di cooperazione con l’affittuario (ad es. per facilitare le pratiche necessarie per l’ottenimento o la voltura delle autorizzazioni amministrative). Prevedere contrattualmente verifiche e controlli concordati tra le parti per limitare potenziale contenzioso. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 23
  • 24. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 24 Obblighi dell’affittuario
  • 25. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 25 Obblighi principali 1. esercitare l’attività sotto la ditta che la contraddistingue, se il concedente vi ha acconsentito; 2. non modificare la destinazione economica dell’azienda; 3. provvedere alla conservazione dell’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte; 4. corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità stabilite contrattualmente; 5. non lasciare inattiva l’azienda. Durante la sua gestione l’affittuario può, salvo diversi limiti stabiliti contrattualmente, vendere beni che, nella normale operatività dell’azienda, sono destinati a tale scopo; può modificare o sostituire impianti, macchinari e attrezzature varie. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 25
  • 26. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 26 Limitazioni ex art. 1620 C.C. L'affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purché: esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, siano conformi all'interesse della produzione www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 26
  • 27. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 27 Divieto di subaffitto Divieto di subaffitto e cessione dell’affitto senza il consenso dell’affittante (Art. 1624 C.C.). La violazione di tale divieto è causa di risoluzione del contratto d’affitto d’azienda. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 27
  • 28. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 28 Elementi del contratto Obbligatori e facoltativi
  • 29. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 29 Elementi obbligatori Pagamento del canone; Mantenimento della destinazione dell’azienda; Consegna dell’azienda da parte del concedente in condizioni idonee allo svolgimento dell’attività. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 29
  • 30. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 30 Elementi facoltativi Regolamentazione degli obblighi di manutenzione; Momento di cessazione del contratto; Ampiezza del divieto di concorrenza e la sua deroga. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 30
  • 31. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 31 Successione nei contratti Art. 2558, C.C.: Se non e' pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell'alienante. I contratti originari (posti in essere dall’affittante) eventualmente ancora in essere al termine del rapporto tornano in capo all’affittante come quelli stipulati dall’affittuario ancora esistenti al termine dell’affitto; Non si trasferiscono all’affittante i contratti ex novo stipulati dall’affittuario (giurisprudenza a volte contraddittoria). NB: Utile definire contrattualmente i rapporti contrattuali con terze parti. NB2: Definire i contratti che passano con l’azienda. Criticità leasing www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 31
  • 32. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 32 TRASFERIMENTO DEL MAGAZZINO Clausole contrattuali da definirsi tra le parti: Redazione di un inventario analitico da allegare al contratto, al termine del quale, le rimanenze verranno restituite nella stessa quantità e pari valore, conguagliando l’eventuale differenza in denaro (assieme alle altre differenze inventariali); Vendita dell’intero magazzino esistente all’affittuario, con trasferimento dello stesso al proprietario al momento della conclusione del contratto; www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 32
  • 33. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 33 Contratti di lavoro I rapporti di lavoro proseguono al momento del passaggio dell’azienda dal proprietario all’affittuario e al momento del “ri-trasferimento” dell’azienda dall’affittuario all’affittante. La Corte di Cassazione (sent. 20/4/1985 n. 2644) ha chiarito che il trasferimento implica per l’affittante la responsabilità solidale per tutti i debiti dell’affittuario verso i dipendenti e relativi a rapporti di lavoro, inclusi quelli di natura assicurativa e previdenziale. Responsabilità non derogabile dalle parti (nullità di ogni patto contrario). I lavoratori potranno liberare l’ex datore di lavoro solo con le procedure conciliative/sindacali www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 33
  • 34. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 34 Crediti e debiti All’affitto d’azienda non si applicano gli artt. 2559 e 2560 del C.C. relativi ai debiti e crediti dell’azienda ceduta. Necessario quindi specificare nel contratto. Art. 2559 – Crediti relativi all’azienda ceduta. La cessione dei crediti relativi all' azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell'iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in buona fede all'alienante. Art. 2560 – Debiti relativi all’azienda ceduta L'alienante non è liberato dai debiti, inerenti all'esercizio dell' azienda ceduta, anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito. Nel trasferimento di un' azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l'acquirente dell' azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 34
  • 35. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 35 Scioglimento del contratto
  • 36. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 36 Estinzione e recesso Scadenza: se è prevista una durata le parti non possono recedere in pendenza del contratto. Se il contratto non prevede un termine, può essere estinto, ai sensi dell’art. 1616 C.C., con adeguato preavviso. Affittante e affittuario possono stabilire contrattualmente il recesso in presenza di giusta causa o gravi motivi, sia il recesso in assenza di gravi motivi o giusta causa. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 36
  • 37. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 37 Risoluzione Inadempimento Clausola risolutiva espressa Vizi dell’azienda Impossibilità (art. 1463 C.C.) ed eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 C.C.) www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 37
  • 38. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 38 Differenze inventariali Conguaglio, inventario ed avviamento
  • 39. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 39 Conguaglio L’azienda, al termine del contratto d’affitto, risulta composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli originari Consigliata la redazione di un inventario all’inizio e al termine del rapporto. La differenza tra le consistenze dell’inventario all’inizio e al termine dell’affitto viene regolata in denaro, sulla base dei valori correnti a tale ultima data (Art. 2561, quarto comma, del C.C.). www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 39
  • 40. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 40 Avviamento Dottrina (a favore) e giurisprudenza (contraria) sono divise sul diritto dell’affittuario al compenso per l’incremento eventualmente apportato all’avviamento dell’azienda da lui condotta. Opportuno prevedere clausole contrattuali con specifica descrizione del metodo per valutazione avviamento www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 40
  • 41. www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 41 Fisco: spunti di riflessione Iva o registro (unica azienda, valore immobili predominante, ecc) ICI (affittante) IRAP (canone affittante imprenditore) Deducibilità ammortamenti (salvo diversa pattuizione contrattuale: affittuario – fondo oneri futuri) Gestione dei conti d’ordine Contabilità separata (affittuario) Conguaglio (sopravvenienze attive o passive) Normativa antielusiva (art. 37 bis dpr 600/73) www.studiopanato.it Copyright © - www.studiopanato.it 41

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