Resultados de estudios de mercado de vivienda en Ecuador

1. Estudios sobre
Mercado de
Vivienda en el
Ecuador
Presentado por:
Econ. Washington Macías Rendón

2. Antecedentes
• Burbuja de precios de vivienda en EEUU,
España, originada por exceso de liquidez
en la economía, políticas laxas de
otorgamiento de crédito.
• Preocupación de formación de burbuja
en el Ecuador por crecimiento de crédito
del BIESS

3. Crédito para vivienda
(% monto mensual)
2010 2011 2012 2013 2014p
IFIs 671 657 555 548 646
IESS/BIESS 450 635 766 880 958
Total 1122 1292 1321 1428 1605
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
Monto de crédito otorgado (millonesUSD)
-2.2%
-15.5%
-1.2%
17.9%
41.0%
20.6%
14.9%
8.9%
15.2%
2.2%
8.1%
12.4%
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
2011 2012 2013 2014p
Variación monto otorgado
IFIs IESS/BIESS Total
Var. Promedio Anual
IFIs IESS/BIESS Total
-0,9% 20,8% 9,4%

4. Crédito para vivienda
(# de operaciones)
-10.2%
-22.7%
-10.4%
3.9%
12.6% 13.7% 12.4%
7.1%
-1.3%
-6.4%
2.0%
5.8%
-25.0%
-20.0%
-15.0%
-10.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
2011 2012 2013 2014p
Variación Núm. Operaciones (Vivienda)
IFIs IESS/BIESS Total
2010 2011 2012 2013 2014p
IFIs 19180 17226 13322 11942 12406
IESS/BIESS 12398 13957 15867 17836 19108
Total 31578 31183 29189 29778 31514
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
Número de Operaciones (Vivienda) Var. Promedio Anual
IFIs IESS/BIESS Total
-10,3% 11,4% -0,1%

5. Burbuja de precios
Situación en la que las excesivas expectativas del
público por incrementos futuros en el precio, causan
que los precios estén elevados temporalmente
(Case y Shiller, 2003)
En tales circunstancias, las expectativas de los agentes
sobre incrementos futuros en los precios de los activos
no tienen explicación en factores que determinan la
oferta y la demanda del activo
(Stiglitz, 1990; García-Montalvo, 2008)

6. Resultados de estudios
1. Estudio a nivel macro
2. Estudio por zonas en Guayaquil

7. Precios a nivel macro
• Precio se aproxima con:
crédito promedio / % crédito a valor de vivienda
Resultados
• Precio ha crecido alrededor del 6,24% anual
(2008-2014)  crecimiento real de 1,68% anual.
• Crecimiento de precio se explica en 94% por
movimientos de variables fundamentales:
Índice de actividad económica; Rentabilidad de activos
alternativos; Costos de mano de obra; IPC de la
construcción
• No hay evidencia de burbuja de precios

8. Precios por zona
en Guayaquil
• Estudio de la relación Precio/Alquiler anual (PER,
Price to Earnings Ratio)
– Indicador de sub/sobre valoración de vivienda
– Años en recuperar la inversión
• 1/PER indicador de rentabilidad por alquiler
• Criterios Global Property Guide:
PER Rentabilidad por
alquiler (1/PER)
Valoración
5 – 12,5 20 – 8 % Subvalorado
12,5 – 25 8 – 4 % Normal
25 – 50 4 – 2 % Sobrevalorado

9. Precios por zona
en Guayaquil
Figura 1. PER de países latinoamericanos
(a octubre 2013)
Fuente: www.globalpropertyguide.com/Latin-America/price-rent-ratio
En épocas de
burbuja, el PER en
EEUU y España fue
alrededor de 29

10. Resultados: Guayaquil
• Estudio de fuentes primarias (propietarios, inmobiliarias)
• n=507 viviendas; 262 venta, 245 alquiler
9.0 10.1 10.4 10.6 12.3 14.3 16.6 11.5
$654
$768
$471
$755
$1,301
$668 $726 $756
$0
$200
$400
$600
$800
$1,000
$1,200
$1,400
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
18.0
PER Precio/m2 (US$)

11. Resultados: Guayaquil
Zonas
Precio/m2
(US$) PER
Rentabilidad
bruta
(r=1/PER)*
Ceibos+ 754,94 10,6 9,4%
Gar/Alb/Sau 470,96 10,4 9,6%
LFC/Salitre 667,98 14,3 7,0%
Term-Pascuales 726,08 16,6 6,0%
Urdesa+ 653,96 9,0 11,1%
VíaCosta 768,05 10,1 9,9%
VíaSambo. 1301,48 12,3 8,1%
Total 756,25 11,5 8,7%

12. Conclusiones
• El crédito para vivienda ha crecido, con el BIESS
como actor principal
• Hay crecimiento de precio de vivienda, 1,7%
anual por encima de la inflación
• Crecimiento justificado por fundamentales, no
por expectativas exageradas
• PER en Guayaquil y Quito en niveles bajos
comparados con otros países
– Urdesa y Terminal-Pascuales, las más y menos
rentables de Guayaquil, según PER.
• Conclusión: la mayor liquidez no ha generado
burbuja de precios

13. • Fuentes: trabajos de titulación dirigidos en
ESPOL, término II, 2014-2015
• Comentarios y/o sugerencias:
wamacias@espol.edu.ec