CUESTIONES PRACTICAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE LOCALES COMERCIALES Gijón 23 de septiembre de 2008.
DEFINICION <ul><li>Contratos de arrendamiento para “ uso distinto de vivienda”. </li></ul><ul><ul><li>Requisitos: </li></u...
TIPOS DE CONTRATO <ul><ul><li>Celebrados antes del 9 de mayo de 1985. </li></ul></ul><ul><ul><li>Celebrados entre el 9 de ...
ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>DURACION: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Hasta el 1 de enero de 1995: Indefinidos. </li...
ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>Excepciones: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Si antes del 1 de enero de 1995 ya hubiera ...
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ANTERIORES A 9/05/1985  <ul><ul><li>TRASPASO  /  CESION: </li></ul></ul><ul><ul><li>El arrendatario actual y el cónyuge su...
ANTERIORES A 9/05/1985  <ul><ul><li>TRASPASO/  CESION: </li></ul></ul><ul><ul><li>Existe la duda sobre la posibilidad de t...
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  CONTRATOS ENTRE 09/05/85 Y 01/01/95  <ul><ul><li>TRASPASO/ CESION: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Se regula por la Ley de...
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OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>OBRAS:  </li></ul></ul><ul><ul><li>1-  Con carácter general, las obras de conservación del lo...
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OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INCREMENTO DE LA RENTA  POR OBRAS:  </li></ul></ul><ul><ul><li>2-  En contratos  entre 1.985 ...
OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INDEMNIZACION AL FINAL DEL CONTRATO: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Aplicable a los posteriore...
OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INDEMNIZACION AL FINAL DEL CONTRATO: </li></ul></ul><ul><ul><li>d)  Si el arrendatario inicia...
MAS INFORMACION <ul><ul><li>Únión de Comerciantes Autónomos de Gijón y Carreño: </li></ul></ul><ul><ul><li>Tfno: 985341406...
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Legislación sobre contratos de arrendamiento de locales de negocio

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Legislación sobre contratos de arrendamiento de locales de negocio

  1. 1. CUESTIONES PRACTICAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE LOCALES COMERCIALES Gijón 23 de septiembre de 2008.
  2. 2. DEFINICION <ul><li>Contratos de arrendamiento para “ uso distinto de vivienda”. </li></ul><ul><ul><li>Requisitos: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Finca urbana destinada a la venta al consumidor de productos y servicios. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Puede incluir mobiliario y maquinaria. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Distinto del Contrato de industria. Este es aquel en el que se cede toda la organización de una empresa ( muebles, máquinas, mnercancía, propiedad industrial, clientela, prestigio comercial) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Este último no está sometido a la LAU. </li></ul></ul></ul>
  3. 3. TIPOS DE CONTRATO <ul><ul><li>Celebrados antes del 9 de mayo de 1985. </li></ul></ul><ul><ul><li>Celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. </li></ul></ul><ul><ul><li>Celebrados después del 1 de enero de 1995. </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>En el caso de contratos adquiridos por traspaso, se tiene en cuenta la fecha de la primera firma del contrato. </li></ul></ul></ul>
  4. 4. ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>DURACION: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Hasta el 1 de enero de 1995: Indefinidos. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>El arrendatario podía irse notificando con 30 días de antelación. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>A partir del 1 de enero de 1995 distingue entre titular persona física o jurídica. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Titular persona física: </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Terminan a la jubilación o fallecimiento del titular del contrato. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Podrá continuar el cónyuge, con la misma actividad comercial, hasta la jubilación o fallecimiento de éste. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>A falta de cónyuge, o a su jubilación o fallecimiento, podrá continuar un descendiente, con la misma actividad comercial, HASTA EL 31/12/2014 </li></ul></ul></ul></ul>
  5. 5. ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>Excepciones: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Si antes del 1 de enero de 1995 ya hubiera existido 1 subrogación por fallecimiento del primer arrendatario: </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Sólo podrá continuar con el contrato el cónyuge hasta su jubilación o fallecimiento o un descendiente hasta el 31/12/2014, PERO NUNCA LOS DOS. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Si antes del 1 de enero de 1995 ya hubieran existido 2 subrogación por fallecimiento del primer arrendatario: </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>No podrá continuar ni el cónyuge ni los descendientes, el contrato terminará a la jubilación o fallecimiento del titular que lo era el 1 de enero de 1995. </li></ul></ul></ul></ul>
  6. 6. ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>DURACION: Titular persona jurídica: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Realiza actividad comercial ( División 6ª del IAE) y tiene menos de 2.500 m2 de superficie: 20 años. Finalizan el 31/12/2014. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Realiza actividad comercial y tiene más de 2.500 m2 de superficie: 5 años, finalizaron el 31/12/1999. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Actividad no comercial: </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>IAE anual inferior a 510,86 €: 31/12/2014 </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>IAE anual entre 510,84€y 781,32€: 31/12/2009. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>IAE anual entre 781,32€ y 1.141,92€: 31/12/2004. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>IAE anual superior a 1.141,92€: 31/12/1999. </li></ul></ul></ul></ul>
  7. 7. ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>DERECHOS DEL ARRENDATARIO AL TERMINAR EL CONTRATO: </li></ul></ul><ul><ul><li>Indemnización igual a 18 meses de renta si se alquila el local, para la misma actividad o una semejante , antes de 1 año. </li></ul></ul><ul><ul><li>Derecho de adquisición preferente para continuar en el local, en las condiciones que determine el arrendador, si éste lo alquila antes de 1 año desde la finalización. </li></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>El arrendador debe notificar la condiciones al arrendatario anterior. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Este aceptarlas y firmar el nuevo contrato en 30 días </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><li>UNO Y OTRO SON INCOMPATIBLES. </li></ul></ul>
  8. 8. ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>TRASPASO / CESION: </li></ul></ul><ul><ul><li>El arrendatario actual y el cónyuge subrogado podrán traspasar el local aplicándose la legislación de 1.964. </li></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Llevar en el local más de 1 año. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Compromiso del nuevo arrendatario a estar el menos 1 año y con la misma actividad. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Comunicación escrita al arrendador del precio traspaso, separando el de la venta de mobiliario y mercancía. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Incremento de la renta pactado o 15%. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Participación del arrendador en el precio del traspaso, pactado o 30%, 20% o 10% según fecha de construcción o uso por primera vez del local. </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Si el arrendador paga el traspaso y la mercancía y mobiliario puede descontar del total del precio los porcentajes anteriores. Si solo paga el precio del traspaso del local, no puede descontarlos. </li></ul></ul></ul></ul>
  9. 9. ANTERIORES A 9/05/1985 <ul><ul><li>TRASPASO/ CESION: </li></ul></ul><ul><ul><li>Existe la duda sobre la posibilidad de traspaso de los descendientes. </li></ul></ul><ul><ul><li>El contrato, una vez realizado este traspaso, durará: MINIMO 10 AÑOS DESDE LA ESCRITURA DE TRASPASO Y MAXIMO DEL MAYOR TIEMPO QUE FALTE HASTA EL 03/11/2014. </li></ul></ul><ul><ul><li>Si se ha adquirido el contrato por traspasos realizados entre 1985 y 1994 los plazos de duración de estos contratos se incrementan en 5 años respecto a los generales ya citados. </li></ul></ul>
  10. 10. CONTRATOS ENTRE 09/05/85 Y 01/01/95 <ul><ul><li>Su especialidad viene dada por el llamado “Decreto Boyer” que permitió pactar contratos de arrendamientos temporales a partir de 1995. </li></ul></ul><ul><ul><li>DURACION: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- La pactada por las partes en el contrato. </li></ul></ul><ul><ul><li>2- Puede ser el contrato indefinido si expresamente se somete a la legislación de 1.964. </li></ul></ul><ul><ul><li>3- Continúan así en este momento y sin límite de tiempo. </li></ul></ul><ul><ul><li>4- Existe la tácita reconducción. </li></ul></ul><ul><ul><li>5- Subrogación solamente en caso de fallecimiento del arrendatario. </li></ul></ul>
  11. 11. CONTRATOS ENTRE 09/05/85 Y 01/01/95 <ul><ul><li>TRASPASO/ CESION: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Se regula por la Ley de 1.964, por tanto: </li></ul></ul><ul><ul><li>a) existe en la medida que no se ha renunciado a él por el arrendatario. </li></ul></ul><ul><ul><li>b) sigue el mismo procedimiento explicado anteriormente. </li></ul></ul><ul><ul><li>c) el contrato traspasado durará el tiempo que reste hasta la finalización prevista en él, pudiendo ser temporal o indefinido. </li></ul></ul><ul><ul><li>d) Existe la tácita reconducción. </li></ul></ul>
  12. 12. CONTRATOS POSTERIORES A 01/01/1995 <ul><ul><li>DURACION: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Libertad de pacto entre las partes. Prevalece el contrato temporal pero podía pactarse “por tiempo indefinido”. </li></ul></ul><ul><ul><li>2- Conveniente pacta que el arrendatario podrá rescindir el contrato antes de su finalización con preaviso. </li></ul></ul><ul><ul><li>3- Conveniente pacta preaviso para evitar la tácita reconducción. Si no se pacta se entiende que son 15 días para que no se aplique. </li></ul></ul><ul><ul><li>4- Subrogación como consecuencia del fallecimiento del titular a favor de herederos. </li></ul></ul>
  13. 13. CONTRATOS POSTERIORES A 01/01/1995 <ul><ul><li>CESION DE CONTRATO: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Derecho del arrendatario al que puede renunciar. </li></ul></ul><ul><ul><li>2-No necesita el consentimiento del arrendador, salvo pacto en contrario. </li></ul></ul><ul><ul><li>3- El arrendador tiene derecho a un incremento de renta del 20% sobre el precio de la cesión. </li></ul></ul><ul><ul><li>4- Hay que notificar fehacientemente al arrendador en el plazo de un mes el nombre del nuevo arrendatario. </li></ul></ul><ul><ul><li>5- Situación especial de las sociedades mercantiles. </li></ul></ul>
  14. 14. OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>RENTA : </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Pactada en el contrato y actualizada, cada año con arreglo al IPC. </li></ul></ul><ul><ul><li>2- Obligación del arrendador de emitir recibo. </li></ul></ul><ul><ul><li>3- Pago de los suministros del local a cargo del arrendatario. </li></ul></ul><ul><ul><li>4- Pago del IBI en su totalidad y en los contratos posteriores a 1.995 de la Comunidad de Propietarios del edificio. </li></ul></ul>
  15. 15. OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>OBRAS: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Con carácter general, las obras de conservación del local serán de cuenta del arrendador, salvo pacto en contrario. </li></ul></ul><ul><ul><li>2- El arrendatario no podrá realizar obras sin el consentimiento del arrendador, que modifiquen la configuración del local o disminuyan la estabilidad o seguridad del mismo. Necesidad de pacto expreso. </li></ul></ul><ul><ul><li>3- Puede ser causa de extinción del contrato y en los posteriores a 1.995, puede exigirse al arrendatario dejar el local como estaba antes de las obras. </li></ul></ul>
  16. 16. OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INCREMENTO DE LA RENTA POR OBRAS: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- En contratos anteriores a 1.985: El arrendador puede optar por: </li></ul></ul><ul><ul><li>* Aplicar el 12% del capital </li></ul></ul><ul><ul><li>* Calcular el incremento sobre el capital invertido, más el interés legal del dinero calculado para 5 años y aplicarlo en un periodo de 10 años. </li></ul></ul><ul><ul><li> *La obra tiene que haber sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial. </li></ul></ul><ul><ul><li>* Nunca puede superar o 5 veces la renta anual vigente o el salario mínimo interprofesional. </li></ul></ul>
  17. 17. OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INCREMENTO DE LA RENTA POR OBRAS: </li></ul></ul><ul><ul><li>2- En contratos entre 1.985 y 1.995 el 12% del capital invertido en la reparación, distribuido entre 12 meses y sin que supere el 50% de la renta mensual . Queda asimilada a renta. </li></ul></ul><ul><ul><li>3- En los posteriores a 1.995: Capital invertido en la obra, más el interés legal del dinero incrementado en 3 puntos y nunca supere el 20% de la renta vigente . </li></ul></ul>
  18. 18. OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INDEMNIZACION AL FINAL DEL CONTRATO: </li></ul></ul><ul><ul><li>1- Aplicable a los posteriores a 1.995. </li></ul></ul><ul><ul><li>2- Requisitos: </li></ul></ul><ul><ul><li>a) duración superior a 5 años y actividad venta al público. </li></ul></ul><ul><ul><li>b) decisión del arrendatario de no firmar otro contrato con renta de mercado. </li></ul></ul><ul><ul><li>c) Si el arrendatario inicia, en 6 meses, la misma actividad comercial en el mismo municipio: gastos de traslado e indemnización por pérdida de clientela. </li></ul></ul>
  19. 19. OTRAS CUESTIONES <ul><ul><li>INDEMNIZACION AL FINAL DEL CONTRATO: </li></ul></ul><ul><ul><li>d) Si el arrendatario inicia actividad diferente en los 6 meses siguientes, no inicia ninguna o el arrendador alquila el local para una actividad semejante, en este plazo: 1 mensualidad por año de contrato con un máximo de 18 meses. </li></ul></ul><ul><ul><li>e) Normalmente se renuncia a este derecho. </li></ul></ul>
  20. 20. MAS INFORMACION <ul><ul><li>Únión de Comerciantes Autónomos de Gijón y Carreño: </li></ul></ul><ul><ul><li>Tfno: 985341406- ext. 0 </li></ul></ul><ul><ul><li>Correo electrónico: </li></ul></ul><ul><ul><li>[email_address] . </li></ul></ul><ul><ul><li>MUCHAS GRACIAS. </li></ul></ul>

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