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20130927. implementación de acuerdos de la junta del 25 abr 2013
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  • 1. EDIFICIO JR. MONTE BLANCO NUM. 130-140 Y AVENIDA ALEJANDRO VELASCO ASTETE NUM. 1095, URB. CHACARILLA, SANTIAGO DE SURCO, LIMA 33. JUNTA DE PROPIETARIOS. SESIÓN ORDINARIA ANUAL 2013 INFORME Y PROPUESTAS DE LA DIRECTIVA 2013- 2015, SOBRE LA IMPLEMENTACIÓN DE CADA UNO DE LOS 17 ACUERDOS ADOPTADOS POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN SU SESIÓN EXTRAORDINARIA DEL JUEVES 25 DE ABRIL DE 2013. SEGÚN CONSTA EN EL ACTA APROBADA Y REGISTRADA EN EL “LIBRO DE ACTAS DE SESIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS” (Se ha numerado los 17 ACUERDOS para facilitar las referencias)
  • 2. ACUERDO 1.- “Ratificar que los dos bloques de viviendas del Edificio forman parte de una sola Unidad Inmobiliaria, por el hecho de haberse así inscrito el Edificio en la SUNARP y en la administración municipal, así como también por el hecho de que algunos equipos y maquinarias e instalaciones están ubicados en uno de los dos bloques pero sirven al otro también. Este reconocimiento no es solamente debido a la propia decisión de la Junta de Propietarios sino cumpliendo lo prescrito en la normatividad vigente. Por ello, a partir del mes de enero del presente año de 2013 existe una sola contabilidad de ingresos y gastos, lo cual se convalida”. Informe: Nuestro Reglamento Interno establece, desde el Artículo 1º, que nuestro edificio es una “UNIDAD INMOBILIARIA”, y esa misma denominación se consigna uniformemente en muchos de sus artículos subsiguientes.
  • 3. ACUERDO 2.- “Implementar el Artículo 7º del Reglamento Interno que norma la participación en los gastos comunes”. Informe: Según el vigente Reglamento Interno: “Artículo 7º.- Participación en los gastos comunes. Los gastos comunes que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y/o los bienes comunes y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, se prorratearán en un 50% según los porcentajes indicados en el artículo anterior, y el 50% restante será asumido en partes iguales exclusivamente por los propietarios de los 17 departamentos de vivienda que conforman el edificio” Las cuotas ordinarias mensuales, calculadas en estricto cumplimiento del artículo 7º del Reglamento Interno, las venimos cobrando desde el mes de julio de 2013 y son abonadas regularmente por todos los propietarios, con excepción de dos propietarios, quienes (a) han cuestionado su validez; (b) han manifestado que supeditan el pago del mayor monto de sus cuotas ordinarias a que el tema sea tratado nuevamente por la Junta de Propietarios, y (c) han abonado sus cuotas correspondientes a los meses de julio, agosto y setiembre, con gran retardo y en los montos anteriormente vigentes.
  • 4. ACUERDO 3.- “Se ratificó también que los no residentes que sean propietarios de secciones de estacionamiento y depósito, deben abonar el 50% de la cuota ordinaria mensual de mantenimiento”. Informe: En el acta de la Asamblea General del 25 de abril pasado se consigna: “LOS ADEUDOS DE CUOTAS DE MANTENIMIENTO POR COBRAR DE LOS SIGUIENTES PROPIETARIOS, NO RESIDENTES EN EL EDIFICIO: • RAFAEL COBOS RÍOS, PROPIETARIO DEL ESTACIONAMIENTO No. 5, PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN 0.39%, QUIEN MANIFIESTA HABERLO ADQUIRIDO A QUIENES ESTÁN REGISTRADOS COMO PROPIETARIOS EN LOS REGISTROS PÚBLICOS: PASQUALE ANGELO IMPARATO PATRONE Y ANDREA MARÍA ABUSADA SABA. • CÉSAR ENRIQUE LLAMOSAS VERA Y LUISA ESTHER CALDERÓN BUENDÍA DE LLAMOSAS, PROPIETARIOS DEL ESTACIONAMIENTO No. 12 Y DEL DEPÓSITO No. 1, PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN 0.47%, QUIENES HAN ABANDONADO EL PREDIO (SOBRE EL CUAL EXISTE UN EMBARGO DEL BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ). LA GESTIÓN (Y USO) DE DICHAS SECCIONES HA SIDO ASUMIDA POR LA DIRECTIVA EN NOMBRE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS QUE ES ACREEDORA DE LOS ADEUDOS. • REDWOOD BUILDING S.A.C., FIGURA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS COMO PROPIETARIA DEL ESTACIONAMIENTO No 13, PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN 0.37%. JUAN CARLOS ALARCO GARCÍA MANIFESTÓ EN LA SESIÓN QUE ÉL ES EL ACTUAL DUEÑO DEL ESTACIONAMIENTO Y QUE LO ACREDITARÁ EN LOS PRÓXIMOS DÍAS CON LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA-VENTA. • REDWOOD BUILDING S.A.C., FIGURA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS COMO PROPIETARIA DEL ESTACIONAMIENTO No 28, PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN 0.40% LUIS NITA CÁCERES MANIFESTÓ EN LA SESIÓN QUE ÉL ES EL REPRESENTANTE DE DICHA EMPRESA”.
  • 5. Propuestas: 3.1.- Que la Junta fije en S/.300 (trescientos nuevos soles) el monto de la cuota mensual que deben abonar a la Junta de Propietarios las personas (naturales o jurídicas) propietarias de las secciones: (a) Estacionamiento No. 5; (b) Estacionamiento 12 + Depósito No. 1; (c) Estacionamiento No. 13, y (d) Estacionamiento No. 28. Y que autorice a la Secretaria-Tesorera, a extender los respectivos recibos mensuales, a partir del mes de octubre 2013, y a requerir que sean pagados por los propietarios o sus representantes legales, dentro de los plazos y sujetos a los mismas normas que rigen el pago de las cuotas mensuales ordinarias por los propietarios de los 17 departamentos del edificio. 3.2.- Que la Junta ratifique lo señalado en el Acta de la Sesión Extraordinaria de la Junta de Propietarios realizada el 25 de abril de 2013, respeto al “ESTACIONAMIENTO No. 12 Y DEL DEPÓSITO No. 1”: “LA GESTIÓN (Y USO) DE DICHAS SECCIONES HA SIDO ASUMIDA POR LA DIRECTIVA EN NOMBRE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS QUE ES ACREEDORA DE LOS ADEUDOS”. Y que faculte a la Secretaria-Tesorera para autorizar, a los propietarios y poseedores residentes en el edificio que se lo soliciten por escrito, la utilización temporal, por un corto período, del Estacionamiento No. 12.
  • 6. ACUERDO 4.- “Ratificar la obligación de cancelar la cuota de mantenimiento dentro de los primeros cinco primeros días de cada mes”. Informe: En los informes mensuales de ingresos y gastos que se entrega a cada propietario, se observa que la gran mayoría de ellos cumplen dicho acuerdo. Propuestas: 4.1.- Que la Junta establezca sanciones por la demora en los pagos de la cuota ordinaria mensual, fijando recargos por los siguientes porcentajes: (a) un recargo del 5% del monto de dicha cuota a los propietarios que la paguen después de los cinco primeros días y hasta el día 15 del mes; (b) un recargo de 10%, a los propietarios que la paguen después del día 15 y hasta el último día del mes, y (c) un recargo del 15% a los propietarios que la paguen al mes siguiente.
  • 7. ACUERDO 5.- “Proceder al mantenimiento de las dos salas de recibo (lobbys) de ambos Bloques. Se solicitará presupuestos de remodelación en base a un diseño que corresponda a la naturaleza del servicio a prestar y que sería financiado mediante una cuota extraordinaria”. Informe: Se cuenta con proyectos de remodelación de las dos salas; pero los presupuestos son por montos muy elevados. Propuestas: 5.1.- Que la Junta apruebe diferir la remodelación de las dos salas de recibo, mientras la Directiva continúa buscando otras alternativas.
  • 8. ACUERDO 6.- “Consultar a la empresa Securitas para que nos asesore en el plan de seguridad y vigilancia del edificio, en la contratación de los porteros o vigilantes así como en su capacitación para mejorar los estándares de servicio; igualmente, en la modernización del sistema de vigilancia a través de las cámaras de TV (que incluya la opción del video de las mismas). Asimismo, en materia de luces de emergencia, señalización y rampas de acceso”. Informe: Se realizó la consulta y Securitas nos aportó algunas recomendaciones sobre seguridad y vigilancia; pero el costo de un Plan integral es muy elevado. Se ha priorizado la señalización y la reparación de las luces de emergencia, y se ha diferido la instalación de las cámaras video y de las rampas de acceso. Propuestas: 6.1.- Que la Junta apruebe que la Directiva continúe explorando otras alternativas que prioricen la seguridad, a costos razonables.
  • 9. ACUERDO 7.- “Contratar la reparación y el mantenimiento del cerco eléctrico, incluyendo el funcionamiento de la sirena respectiva”. Informe: No funcionaba el cerco eléctrico deteriorado por falta de mantenimiento durante mucho tiempo. Igualmente se tuvo que reparar la sirena, que tampoco funcionaba, por problemas de las conexiones eléctricas. Los trabajos fueron ya ejecutados. ACUERDO 8.- “Revisar, completar y realizar el mantenimiento de los extintores y de la bomba contra incendios; asimismo, de los detectores y extractores de humos. Además, colocar el vidrio que falta en la caja que contiene la manguera de agua en el entrepiso del lobby al primer piso del Bloque A”. Informe: No funcionaban ni la bomba contra incendios (en el estacionamiento SS), ni la máquina extractora de humos de los estacionamientos (en el estacionamiento S); ya contamos ahora con los presupuestos. Se ha revisado y dado mantenimiento a todos los extintores de incendio de los diferentes pisos del edificio. Se adquirió un extintor, para reemplazar al que se llevó un técnico cuando la administración no cumplió con pagarle los servicios contratados; dicho técnico se llevó además, por los mismos motivos, una pieza de la bomba de agua. Se remplazó el vidrio roto de la caja de la manguera de agua. El mantenimiento de la bomba de agua y la revisión de los detectores y extractores de humos, forman parte de los trabajos señalados en el Acuerdo 9.
  • 10. ACUERDO 9.- “Diagnosticar, reparar y realizar el mantenimiento de los sistemas eléctrico, sanitario y de agua y desagüe y de los equipos y maquinarias del Edificio. Igualmente, realizar un peritaje de las rajaduras que se han presentado en los dos estacionamientos y en algunos departamentos”. Informe: Se realizó un diagnóstico exhaustivo de los sistemas, equipos y maquinarias del edificio, observándose materiales e instalaciones eléctricas no conformes. Dado el alto costo de los presupuestos, se ha contratado y se han iniciado los trabajos considerados prioritarios; entre ellos los de gasfitería (que incluirán la limpieza de la cisterna y de los tanques de agua). Está pendiente la contratación del Ingeniero Estructuralista que podría evaluar si hay daños en las estructuras del edificio. ACUERDO 10.- “Dirigir una Carta Notarial a la persona responsable de la futura construcción del inmueble que se edificará al costado del nuestro y que da a la Avenida Velasco Astete, haciéndole conocer su obligación de entregarnos copia de los planos de construcción y demás, con el objeto de revisar el proyecto constructivo y ver que no atente a la seguridad ni produzca daños e inconvenientes a la fecha ni en el futuro a nuestro Edificio o a cualquier de nuestros inmuebles además de responsabilizarse por la demolición que se hizo a la fecha. Para ello, Luis Guillermo Nita Cáceres ofreció colaborar con la Directiva dando detalles de lo que se deberá solicitar”. Informe: Se tomó contacto y se mantuvo coordinaciones con la empresa que estuvo a cargo de la etapa de demolición, ya finalizada. Asimismo, con la Municipalidad de Surco, cuya Oficina de Fiscalización realizó una visita de inspección el 13 de agosto de 2013, después de concluida la etapa de demolición, y nos ha informado que todavía no hay un proyecto constructivo aprobado por la Municipalidad de Surco.
  • 11. ACUERDO 11.- “Colocar un faro de luz, protegido por una carcasa de color rojo, en la zona externa de las puertas levadizas de los estacionamientos del Edificio, incluyendo el aviso respectivo para los peatones y marcando en el piso de la vereda las marcas diagonales encuadradas de color amarillo, según la muestra que indica Defensa Civil”. Informe: En el acceso al estacionamiento se instalaron la circulina y el aviso respectivos. Las marcas en las veredas no son exigidas por Defensa Civil. ACUERDO 12.- “Colocar, a la brevedad posible, los medidores que falta instalar en los cuatro departamentos duplex del Edificio y en el departamento A- 001, de manera tal que se pueda determinar el consumo de todos y cada uno de los departamentos, que en adelante deberá ser sufragado por los respectivos propietarios o residentes”. Informe: En ejecución. Propuestas: 12.1.- Que la Junta disponga iniciar el cobro del consumo individualizado de agua de cada departamento, a partir de las mediciones que empezarán en el mes de octubre de 2013, cuando los medidores de los 17 departamentos estén en funcionamiento. Como el consumo mensual de agua de los 17 departamentos sigue facturándose, en una fecha determinada de cada mes y en forma global, corresponde a la Secretaria-Tesorera registrar las lecturas de los medidores de cada departamento y calcular los montos que le corresponde pagar a cada uno, para financiar la indicada factura global mensual. Que la Junta disponga, además, que el pago de dichos montos está sujeto a las mismas normas que rigen el pago de las cuotas mensuales ordinarias.
  • 12. ACUERDO 13.- “Pintar las líneas amarillas de división de los estacionamientos y repintar el anuncio del Estacionamiento A-5, así como del Estacionamiento A-12”. Informe: Ejecutado. ACUERDO 14.- “Por razones de seguridad, los propietarios y residentes, así como el personal a su servicio, deberán abstenerse de abrir directamente la puerta de ingreso al Edificio a los visitantes, lo que incluye a los proveedores ocasionales y a otras personas no residentes o trabajadores habituales. Como regla general se deberá avisar al portero en servicio para que él abra la puerta, reciba a los visitantes, y anote en el “Cuaderno de Ocurrencias”, la entrada, la identificación, y, más tarde, la verificación a la salida del edificio”. Informe: Norma interna incluida en el “Manual” de los porteros. Se cumple de modo casi general. Los incumplimientos observados, que son cada vez menos, se anotan en el “Cuaderno de Ocurrencias”.
  • 13. ACUERDO 15.- “Se acordó que los empleados de servicios contratados por los propietarios o residentes, especialmente los que llevan a los diferentes inmuebles comida rápida solicitada, suban a los inmuebles por las escaleras en razón de no dejar olores a comida en los ascensores”. Informe: Norma interna incluida en el “Manual” de los porteros. Se cumple de modo casi general. Los incumplimientos observados, que son cada vez menos, deben anotarse en el “Cuaderno de Ocurrencias”. ACUERDO 16.- “Que en una próxima Sesión se discutirá los Proyectos de “Reglamento de Seguridad y Vigilancia” y de “Normas Complementarias de Convivencia”. Informe: La Directiva ha elaborado un “Proyecto de Reglamento de Seguridad y Vigilancia” que se aplica y mejora progresivamente como experiencia piloto. La Directiva ha previsto la formulación de un “Proyecto de Normas Complementarias de Convivencia”, a partir de los acuerdos que vaya adoptando la Junta de Propietarios. Propuestas: 16.1.- Que la Junta apruebe se continúe ensayando el “Proyecto de Reglamento de Seguridad y Vigilancia”, antes de aprobarlo formalmente. 16.2.- Que la Junta acuerde solicitar contribuciones de los propietarios para la formulación de un “Proyecto de Normas Complementarias de Convivencia”.
  • 14. ACUERDO 17.- “Promover el uso de las comunicaciones por correo electrónico entre los miembros de la Junta de Propietarios”. Informe: Se ha incrementado el número de dichas comunicaciones. Hay dos propietarios que han pedido que no utilicemos sus correos para comunicaciones internas de la Junta de Propietarios; ellos son informados mediante mensajes impresos. Algunos propietarios han expresado a la Directiva su deseo de que todos los propietarios hagamos un esfuerzo por mejorar nuestras comunicaciones, para que sean más apropiadas y productivas, fomentando la cooperación y evitando conflictos. Nuestra Directiva entiende dichos llamados como una invocación a mejorar la calidad y utilidad de nuestras comunicaciones, participando activamente con nuestras informaciones, observaciones, críticas y recomendaciones, expresándolas de manera que contribuyan a mejorar el clima de la cooperación mutua y las relaciones de buena vecindad.
  • 15. Los miembros de la Directiva 2013-2015 realizamos cotidianamente, con esmero y agrado, un esforzado trabajo para cumplir con el mandato que hemos recibido de nuestra Junta de Propietarios, con los encargos que ella acuerda, y para atender las necesidades y demandas de todos, en la medida de nuestras capacidades y de los recursos con los que contamos. La comprensión, el aprecio y la cooperación de los demás propietarios serán siempre nuestra mayor satisfacción y estímulo. ¡ M U C H A S G R A C I A S !

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