Tema 6 inmatriculación de predios urbanos y rurales

LA
INMATRICULACIÓN
EN EL REGISTRO
DE PREDIOS

Abogado Oswaldo Rojas Alvarado
Profesor de la UPSJB
1

LA INMATRICULACIÓN EN
ESPAÑA

2

INMATRICULACIÓN EN ESPAÑA

Justificación
La inmatriculación para un sector importante
de la doctrina, importa un cierto grado de
peligro. Sin embargo: "por encima de unos
posibles perjuicios y de unas exigencias
doctrinales están las realidades prácticas. El
inmenso número de fincas no inscritas, la
conveniencia de evitar en lo posible el
régimen de clandestinidad en que vive gran
parte de la propiedad española, la
complejidad y el elevado costo de otros
medios de inmatriculación…
3


Justificación

…y, por último, la consideración de que
nadie puede quejarse de los perjuicios que la
propia negligencia ocasiona, son las razones
prácticas que han obligado al legislador a
mantener, a través de todas las reformas
que la ley ha tenido el tradicional sistema de
inmatriculación por medio del mero título de
adquisición”
(Juan de La Puente. Notario Español)

4


Inmatriculación

"no exige mas que un contraste o
constatación de la existencia de la finca y de
la inexistencia de un anterior ingreso de la
misma en el Registro“
(Diez – Picazo)

5


La Primera Inscripción

"Exige la verificación de los títulos de la
persona a cuyo favor se inscriban los
derechos existentes sobre dicha finca“
(Diez – Picazo)

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Inmatriculación y Primera Inscripción

Por tanto: "la inmatriculación se efectúa
mediante la practica de un asiento, que es la
primera inscripción de dominio a favor del
inmatriculante".
(Diez – Picazo)

7


Dónde son distintos ambos institutos?

En Alemania:
"son operaciones distintas la inmatriculación
que se verifica de oficio, con base en el
catastro, y la primera inscripción que es una
operación posterior".
(Diez – Picazo)

8


Quienes pueden Inmatricular?
Regla General:
El propietario.
Excepciones:
1) el titular de un derecho real impuesto sobre
fincas ajenas no inmatriculadas;
2) inscripción por los acreedores del
propietario, cuando estos hubiesen practicado
un embargo que recaiga sobre la finca.

(Diez – Picazo)

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Medios o Formas de Inmatriculación

1. Expediente de dominio
2. En virtud de títulos públicos
3. En virtud de certificaciones de dominio de
entidades de Derecho Publico.

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A) Expediente de Dominio.
Se lleva a cabo mediante un proceso
judicial. "la resolución racaída carece de
efecto de cosa juzgada y la pretensión
puede ser reproducida en juicio ordinario
(por quien se considere perjudicado)".
(Diez – Picazo)

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B) Por Título Público.
"Su mecánica depende de un doble juego de
documentos. Por una parte un título público en
que plasme la adquisición en favor del
inmatriculante. Por otra parte, otro documento
que acredite de modo fehaciente que quien
transmitió al inmatriculante había adquirido el
derecho con anterioridad a la fecha de dicho
título público".
(Diez – Picazo)
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B) Por Título Público ¿qué títulos?
1) Las escrituras publicas; 2) Las ejecutorias;
3) Los emitidos por la autoridad judicial o por el
gobierno; 4) Escrituras Publicas de Ratificación
de documentos privados; 5) Los títulos
públicos en que el TRANSMITENTE acredite la
previa adquisición de la finca o derecho que se
pretende inscribir;
Tienen que ser ANTERIORES en MÁS de UN
AÑO a la fecha en que se SOLICITE la
inscripción”.
(Diez – Picazo)
13


C) Por Certificación de las Corporaciones de
Derecho Público.
El supuesto se da: "cuando carezcan de título
inscrito de dominio, podrán inscribir los bienes
inmuebles que les pertenezcan mediante la
oportuna certificación librada por el funcionario
(...) en el que se expresará el título de
adquisición o el modo en que fueron
adquiridos".
(Diez – Picazo)
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Efectos de la Inmatriculación
"encuentra su eficacia limitada (...) No surtirán
efectos respecto de terceros hasta transcurrido
dos años desde su fecha“

"Sería inexacto pensar que el paso de los dos
años hace inatacable y definitiva la posición
del inmatriculante (...) sino que el adquirente
del inmatriculante será un tercero hipotecario
típico".
(Diez – Picazo)
15

LA INMATRICULACIÓN EN
EL PERÚ

16

INMATRICULACIÓN EN EL PERÚ

Antecedentes
Artículo 1046 del CC del 36: “Para la primera
inscripción de dominio se deberá exhibir
títulos por un período ininterrumpido de veinte
años, o en su defecto, título supletorio”.
DS Nº 015-68-JC (Ley 17044), lo modifica:
“Para inmatriculación o primera de dominio de
un predio, se deberá exhibir títulos por un
período ininterrumpido de diez años, o en su
defecto, título supletorio. Lo expuesto en este
artículo es sin perjuicio de lo que se
establezca en leyes especiales”.
17


Antecedentes
“el período de 5 años resulta bastante menor
que el señalado en el artículo 1046 del
Código Civil del 36. No es, sin embargo, una
reducción arbitraria, sino que obedece a la
disminución del plazo practicada en el
artículo 950 de nuestro Código, que
establece en 5 años el plazo de prescripción
adquisitiva con justo título y buena fe”.

(Exposición de Motivos)
18


Antecedentes
“…la antigüedad de cinco años (…), está
relacionada con la figura de la prescripción
adquisitiva de dominio, pues la ley presume que la
posesión por ese lapso de tiempo lo convierte en
propietario del predio, por ello no es necesario,
cuando el título tiene la antigüedad requerida, que
se acompañen otros que acrediten la adquisición
del transferente, ni aquellos que acrediten la
adquisición inicial (prueba diabólica).”

(Resolución Nº 402-2010-SUNARP-TR-A)

19


Antecedentes
“…los vicios contenidos en el título
inmatriculante que derivan de la intervención
del transferente, e ignorados por el adquirente,
se consideran saneados, para efectos de la
inmatriculación, por el transcurso del plazo de
cinco años o más exigidos según artículo 2018º
del Código Civil, en la medida que dicho
término es idéntico al normado para la
prescripción corta.”

20


Aspectos Generales

Artículo 2018 del C.C.- Primera inscripción de
dominio
Para la primera inscripción de dominio, se
debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su
defecto, títulos supletorios.

¿Prevé dos supuestos?
21


Aspectos Generales

Artículo 16 del RdP.- Definición
La inmatriculación es el acto por el cual se
incorpora un predio al Registro. Se realiza
con la primera inscripción de dominio, salvo
disposición distinta.

¿Definición legal?

22


Aspectos Generales
“Por su parte, el artículo 2018º del Código Civil
establece los requisitos necesarios para la
inmatriculación de un inmueble, señalando que
se debe exhibir título por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto,
título supletorio; de ello se concluye que, por
regla general, en nuestro Sistema Registral la
inmatriculación será siempre una primera de
dominio.”

23


Aspectos Generales (técnicos)
Para la inmatriculación se requerirá un Informe
Técnico de Catastro.

La imposibilidad del informe técnico en
determinar si el predio está inscrito o no, NO
IMPIDE la inmatriculación.

Si el predio ESTÁ INSCRITO también podrá
inmatricularse, según el título que se presente?

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Aspectos Generales (+ 5 años)

1. No se requiere pluralidad de títulos.
2. El cómputo del plazo de antigüedad se
efectuará a partir de la fecha cierta del título
en el que conste la adquisición.
3. ¿El testamento se inmatricula?

(art. 17 del RdP)

25


Aspectos Generales (- 5 años)

1. Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157
y Ley N° 27333, escritura pública o formulario
registral de formación de títulos supletorios.

2. Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157
y Ley N° 27333, escritura pública o formulario
registral de declaración de prescripción
adquisitiva de dominio;

26


Aspectos Generales (- 5 años)
3. Resolución que disponga la primera
inscripción de bienes de dominio público o
dominio privado del Estado o, la incorporación o
reversión de un predio al dominio del Estado de
acuerdo a disposiciones especiales;
4. Actas de colindancia, en el caso de
inmatriculación del territorio de Comunidades
Campesinas;
5. Resolución judicial de adjudicación del predio
por remate;
6. Otros que la ley determine.
(art. 18 del RdP)
27


Aspectos Generales (tipología)
“a) Mediante títulos que consten en instrumento
público con antigüedad no menor de cinco años,
o en su defecto título supletorio, según lo señala
el artículo 2018º del Código Civil, que se aplica
para predios no inmatriculados;
b) Procedimiento notarial de formación de título
supletorio tramitados según las leyes 27157,
27333, D.S. 008-2000-MTC, el cual procede sólo
tratándose de predios no registrados, es decir, no
inmatriculados.

28


Aspectos Generales (tipología)
c) Procedimiento notarial de prescripción
adquisitiva de dominio, tramitados, según las
leyes 27157, 27333, D.S. 008-2000-MTC, el cual
procede respecto de predios inmatriculados o ya
registrados; y,
d) Procedimiento judicial de formación de título
supletorio y prescripción adquisitiva de dominio,
tramitado bajo el procedimiento regulado por el
artículo 505º y siguientes del Código Procesal
Civil.”

(Resolución Nº 666-2011-SUNARP-TR-A).
29


Aspectos Generales (Asiento)

1. Naturaleza;
2. Ubicación;
3. Predios Urbanos; y,
4. Predios Rurales.
(art. 19 del RdP)

30


“La inmatriculación es el asiento que exige
mayor cantidad de garantías, puesto que no se
basa en asientos o declaraciones anteriores del
Registro, y por el contrario, en él se basarán
todas las inscripciones ulteriores, por tal razón,
el título suficiente para causar la primera
inscripción de dominio debería ser
rigurosamente preparado antes, y
exhaustivamente evaluado en sede Registral.”

31



“…este dato (naturaleza del predio)
consideramos que en la actualidad tiene como
función principal determinar cuál es la
legislación aplicable a una u otra clase de
inmuebles.”


32


Aspectos Generales (planos)

Los planos exigidos tanto para la inmatriculación
de predios urbanos o rurales, deben estar
GEOREFERENCIADOS a la Red Geodésica
Nacional referida al Dátum y Proyección de
Coordenadas Oficiales.

(art. 20 del RdP)

33


Aspectos Generales (Planos)
“En asuntos de inmatriculación, el título
evidentemente será la escritura pública que
contenga el acto adquisitivo de un predio con una
antigüedad superior a cinco años, mientras que
los documentos complementarios serán los
planos e información gráfica que faciliten la
ubicación espacial del predio y la determinación
de la forma de su superficie, así como de
eventuales superposiciones con otros predios
inscritos…”

(Resolución Nº 666-2011-SUNARP-TR-A). 34


Aspectos Generales (Planos)

“…el plano y la memoria descriptiva
acompañados al instrumento público, son
documentos complementarios que no suplen
las deficiencias del instrumento que da origen
a la inmatriculación. En consecuencia, se
deberá presentar escritura complementaria
otorgada por ambas partes en la que se salve
tal defecto…”
Resolución Nº 142-2012-SUNARP-TR-A

35


Aspectos Generales (EdF)

Aquellas Entidades que tienen competencias en
formalización de la propiedad (Municipalidades
Provinciales, Gobiernos Regionales, COFOPRI)
podrán inmatricular de acuerdo con los
documentos que establezca las normativa
pertinente.

(art. 21 del RdP)

36


Aspectos Generales (Embargo)

Se realizará a través del Parte Judicial y a los
Planos que correspondan si el predio es urbano
o rural. Para el caso de predio urbano no se
requiere que el plano se encuentre
georeferenciado.

(art. 31 del RdP)

Este supuesto no era inscribible sino hasta el 2008 cuando se
modificó el art. 650 del CPC.

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Requisitos de Fondo - Título

Exhibir título por un período ininterrumpido de
cinco años o, en su defecto títulos
supletorios. Debe entenderse que el título
contiene el acto de una adquisición de un
bien inmueble, que puede provenir de
diversas modalidades (inter vivos o mortis
causa, administrativa, notarial o judicial).

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Requisitos de Fondo - Título

Título Material: causa o razón jurídica
originadora del derecho.

Título Formal: documento que contiene la
causa o razón jurídica que origina el derecho.

¿Cuál debe tener el plazo de antigüedad?
¿Qué dice el principio de titulación auténtica?

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Requisitos Complementarios - Planos

En la medida que el derecho está sustentado
en los títulos es INDISPENSABLE determinar
la ubicación de este derecho en el espacio,
de ahí la importancia de los documentos
complementarios para poder INGRESAR por
primera vez un predio al RdP.

Este requisito varía de acuerdo con la
naturaleza del predio y su ubicación.
40


Requisitos Especiales - Urbanos
Además del requisito de fondo se debe
acompañar: predios ubicados en regiones
catastradas o en proceso de levantamiento
catastral a que se refiere el DS Nº 002-89-
JUS, además de los requisitos específicos
establecidos en el presente Reglamento, se
presentará el plano catastral con los demás
requisitos establecidos en dicho Decreto
Supremo.
(D.S. Nº 002-89-JUS y Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN)

41



Tratándose de predios ubicados en regiones
no catastradas se presentará el plano de
ubicación del predio elaborado y suscrito por
verificador competente, visado por la
Municipalidad Distrital correspondiente.

(D.S. Nº 002-89-JUS y Resolución Nº 248-2008-SUNARP/SN)

42



No se exigen dichos requisitos cuando la
inmatriculación se haga vía regularización de
edificaciones.

(numeral 6.4 del artículo 6 de la Ley Nº 27333. Para la
inmatriculación del inmueble no será exigible la documentación
catastral establecida por el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS).

43


Requisitos Especiales - Rurales

Además de los requisitos de fondo, los
predios ubicados en zonas catastradas se
presentará el certificado de información
catastral.

(DS Nº 032-2008-VIVIENDA).

44


Requisitos Especiales - Rurales

En zonas no catastradas, se presentará el
certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente, el plano
perimétrico del predio y la memoria
descriptiva respectiva, donde se indique el
área, linderos y medidas perimétricas,
elaborados y firmados por profesional inscrito
en el Índice de Verificadores.
(DS Nº 032-2008-VIVIENDA).

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Predios Rurales – Supuestos
Especiales
1.De Dominio Privado del Estado.
Prevé los supuestos:

• predios eriazos (Resolución que lo
califique como tal con fines agrícolas)
• predios abandonados o revertidos
(Resolución Suprema u otra que lo
disponga)

(art. 22 Reglamento del RdP).

46

Especiales
2. Afectados por Reforma Agraria y
adjudicados a título gratuito:

Título de propiedad o resolución de
adjudicación otorgados por el organismo
competente, acompañando la certificación
que ésta se encuentra consentida.


47

Especiales
adjudicados a título oneroso CON
resolución de cancelación o
condonación de deuda :

Título de propiedad o resolución de
adjudicación que se encuentre consentida; y,

Resolución de cancelación o condonación.

48

Especiales
adjudicados a título oneroso SIN
resolución de cancelación o condonación
de deuda:

Título de propiedad o resolución de adjudicación
que se encuentre consentida;

Cargo de recepción de la solicitud de
condonación de deuda agraria, o documento que
acredite el pago;
49

Especiales
Pruebas que acrediten la explotación económica
y la posesión directa, continua, pacífica y pública
del predio rural; y,

Resolución de cancelación o condonación.

50

Especiales
5. Adquirido por tercero a un beneficiado por
Reforma Agraria:
Escritura pública o formulario registral;
Títulos que acrediten la propiedad, los que podrán
constar en instrumento público o privado; o, en su
defecto, copia de la resolución de adjudicación del
título de propiedad expedido por la entidad
competente acompañada de los títulos que acrediten
la propiedad por un periodo ininterrumpido hasta el
momento de la presentación de la solicitud de
inscripción;
51

Especiales
6. De Predios no afectados por Reforma
Agraria:

Escritura pública o formulario registral;

De ser el caso, títulos que acrediten la trasferencia
ininterrumpida de la propiedad durante los últimos 5
años (en documento público o privado).


52

Especiales
7. De Comunidades Campesinas:

Actas Colindancias;
Plano de Conjunto;
Memoria Descriptiva.


53

Especiales
8. De Comunidades Nativas:

Título de Propiedad;

Plano de Demarcación Territorial.


54


Precedente Vinculante
Inmatriculación por Prescripción
“la sentencia que accede a la petición de
prescripción adquisitiva es título suficiente
para la primera inscripción de dominio en el
Registro de la Propiedad Inmueble, no
siéndole aplicable el requisito de antigüedad
previsto en el artículo 2018 del Código Civil”.

Tercer Pleno del Tribunal Registral, fue posteriormente
recogido en el Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios Resolución Nº 009-97-ORLC/TR
56


Inmatriculación por Prescripción

“sólo las resoluciones judiciales que den
lugar a inscripciones definitivas requieren la
constancia de haber quedado consentidas o
ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51
del RGRP”.
Quinto Pleno del Tribunal Registral.

57



Inmatriculación por Remate Judicial
“Procede la inscripción de primera de
dominio de un predio adjudicado
judicialmente dentro de un proceso de
remate, sin necesidad de que el título tenga
la antigüedad de cinco años ininterrumpidos,
señalada en el artículo 2018 del Código
Civil”.
(Resolución Nº 188-2002-SUNARP-TR-L)
58


Procedencia de la Inmatriculación

“No impide la inmatriculación de un predio el
informe del Área de Catastro señalando la
imposibilidad de determinar si el mismo se
encuentra inscrito o no”.

Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolución
Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25.4.2005 y Resolución Nº
252-2005-SUNARP-TR-L del 29.4.2005.

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Rangos de Tolerancia
“Cuando en las inmatriculaciones no coincida
el área graficada en el plano con el área del
predio que aparece en el título de propiedad,
no se aplicarán los rangos de tolerancia.”
(Resolución Nº 350-2012-SUNARP-TR-L. En el LXXXIV Pleno
Registral – Modalidad Presencial, Sesión Extraordinaria,
celebrado el 9/2/2012 )

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