Modalidades de compraventa 27-11
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Modalidades de compraventa 27-11 Presentation Transcript

  • 1. COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMAMODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA FERNANDO CAPUÑAY
  • 2. COMPRAVENTA Traslativo de Traslativo de dominio dominio Principal Principal Bilateral Bilateral Características del Contrato de Compraventa CivilConsensual Consensual Conmutativo Conmutativo Oneroso Oneroso Instantáneo Instantáneo
  • 3. COMPRAVENTA
  • 4. BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTADETERMINABLE: En cuanto a especie y cantidadArtículo 1142 del Código Civil: Los bienes inciertos debenindicarse, cuando menos, por su especie y cantidad.
  • 5. BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTACOMERCIABILIDAD:Dentro del ComercioFuera del Comercio: Prohibiciones y Limitaciones Legales: Pueden ser absolutas otemporales: Venta en Fronteras, Fideicomisos
  • 6. BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTAReglamento de la Ley Nº 29151, “Ley General del Sistema Nacional de BienesEstatales” Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDAa) Bienes de dominio público: Aquellos bienes estatales, destinados al uso públicocomo playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros,cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad;aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio públicocomo los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales,estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a ladefensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos,aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidadestatal, o cuya concesión compete al Estado. Tienen el carácter de inalienables eimprescriptibles. Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa,reglamentaria y de tutela conforme a ley..
  • 7. BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTAb) Bienes de dominio privado del Estado.- Aquellos bienes estatales que siendo depropiedad del Estado o de alguna entidad, no están destinados al uso público niafectados a algún servicio público, y respecto de los cuales sus titulares ejercen elderecho de propiedad con todos sus atributosc) Bienes de alcance nacional.- bienes muebles e inmuebles del Estado noregistrados como activos, la infraestructura pública a cargo de la administración deentidades conformantes del Gobierno Nacional, los bienes muebles e inmuebles delGobierno Nacional ubicados en el extranjero.d) Bienes Incautados:e) Bienes Decomisados:
  • 8. BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTAPOSIBILIDAD: Existencia o ser susceptible de existir Artículo 140, inciso 2 del Código Civil Para su validez se requiere2. Objeto físicamente y jurídicamente posibleArtículo 219° del Código civil “el acto jurídico es nulo:3 cuando su objeto es física o jurídicamente imposible ocuando sea indeterminable”.Artículo 1403 del Código Civil :La prestación en que consiste la obligación y el bienque es objeto de ella deben ser posibles.
  • 9. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:Artículo 1534: En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, elcontrato está sujeto a la condición suspensiva de  que llegue a tener existencia.
  • 10. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:Artículo 1535.- Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad delbien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva deque llegue a tener existencia.Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momentotodos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debepagar íntegramente el precio.
  • 11. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO: Comprende tanto bienes como derechos, tanto elementos incorporales como bienes corporales. Son bienes inexistentes in rerum natura (en la realidad, en la naturaleza de las cosas. Existe incertidumbre respecto a la futura existencia del bien. La incertidumbre debe ser conocida por todas las partes.
  • 12. TEORIAS SOBRE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO: Teoría del Negocio con consentimiento anticipado Teoría del Contrato Condicional Teoria de la Condicio Iuris Teoría del Contrato Obligacional.
  • 13. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:Artículo 77 del Código de Protección al Consumidor.- Informaciónmínima en el proceso de comprah. Tratándose de bienes futuros, el documento que acredite laaprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto dearquitectura, según corresponda..
  • 14. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:Artículo 78º.- A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse alcomprador:I. Cuando se trate de bienes futuros:a. Lotes: (i) Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de laaprobación del proyecto de habilitación urbana. (ii) Plano de la lotización, en el quese detalle la ubicación del lote. (iii) Plano del lote con indicación del área y medidasperimétricas. (iv) Características de la habilitación urbana de la habilitación urbana.b. Edificaciones: (i) Aprobación del anteproyecto o proyecto. (ii) Plano dedistribución. (iii) Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios,áreas comunes y otras características relevantes..
  • 15. COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:Artículo 79º.- Obligación de saneamiento del proveedorAl momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho deexpresar por escrito su aprobación o desaprobación respecto a lascaracterísticas, condiciones y estado en general del bien que se le entrega.2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otrascondiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o queimpidan o limiten su uso.De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a travésde los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio ola resolución o rescisión rescisión del contrato según corresponda del contrato,según corresponda..
  • 16. HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:Efectivamente con el crédito otorgado por las instituciones financierasintervinientes, deben celebrar contratos de garantía hipotecaria; sinembargo, dado que generalmente las viviendas a ser enajenadas aún no seencuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos,que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no puedengravarse con hipoteca, debido a la prohibición de hipotecar bienes futuroscontenida en el artículo 1106º del Código Civil..
  • 17. HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato dehipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos,sujeto a la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vezque el artículo 1105º del Código Civil establece que la hipoteca puede serconstituida bajo condición o plazo, siendo perfectamente posible que el contratode hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, seextienda el asiento de inscripción de cumplimiento de la condición y consecuenteinscripción de la hipoteca.
  • 18. DIRECTIVA Nº 002-2003-SUNARP/SN2.OBJETODictar las normas que regulen la inscripción de los contratos de compraventa deviviendas en proceso de construcción o en planos, financiados por terceros, asícomo la obligación del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o lahipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una vez que los mismoslleguen a existir..
  • 19. DIRECTIVA Nº 002-2003-SUNARP/SN2.5. CONTENIDO5.1. Obligación de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en elasiento de anotación preventiva del contrato de compraventa de viviendas en procesode construcción o en planos.5.2. Anotación de la obligación de constituir hipoteca: Si se hubiera acordado la obligaciónde constituir hipoteca convencional, sujeta a la condición suspensiva de que el bien llegue aexistir, por un monto superior al financiamiento otorgado por el tercero para la adquisiciónde la vivienda en proceso de construcción o en plano, se anotará preventivamente dichaobligación, consignándose en el asiento respectivo, la condición suspensiva a la que seencuentra sujeta la hipoteca pactada.5.3. Obligación del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal
  • 20. COMPRAVENTA A SATISFACCIONArtículo 1571.- La compraventa de bienes a satisfacción del comprador seperfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato opor los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.¿Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?Acaso no todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisano degustan aquellos bienes que están interesados en comprar, antes de lacelebración del contrato
  • 21. COMPRAVENTA A SATISFACCIONArtículo 1571.- La compraventa de bienes a satisfacción del comprador seperfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato opor los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.Compraventa Ad gustum: subjetividad del comprador¿Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?Todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan odegustan aquellos bienes que están interesados en comprar, antes de lacelebración del contrato
  • 22. COMPRAVENTA A SATISFACCION¿En qué consiste exactamente la prueba arealizar que debe realizar el comprador?Si la prueba es de carácter subjetiva, nosujeta a parámetros técnicos y objetivosentonces es una compraventa ad gustum.Artículo 1408.- La determinación libradaal mero arbitrio de un tercero no puedeimpugnarse si no se prueba su mala fe.
  • 23. COMPRAVENTA A SATISFACCIONCelebración = PerfeccionamientoExistencia, Validez, Eficacia y OponibilidadEl artículo 1571 comete un error al referirse al perfeccionamiento, la referenciadebe ser a la celebración del contrato.De esta forma, en la compraventa a satisfacción del comprador, estamos simple yllanamente (en el supuesto del artículo 1571) dentro de la etapa precontractual, endonde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino de oferente ydestinatario de la oferta (quien eventualmente podría convertirse en aceptante).
  • 24. COMPRAVENTA A SATISFACCIONOtro desacierto del artículo 1571 del Código Civil es el acogimiento de la teoría de ladeclaración.Nuestro ordenamiento civil acoge la teoría de la recepción y de la cognición, demanera combinada.El precepto normativo no resulta concordante con lo dispuesto por los artículos1373 y 1374 del propio Código Civil, preceptos que establecen que el contrato quedaperfeccionado (aquí se comete otro error, pues debe ser «celebrado») en elmomento y lugar en que la aceptación es conocida por el oferente.
  • 25. COMPRAVENTA A SATISFACCIONLa aceptación podrá ser expresa o tácita; pero siempre teniendo en cuenta quedentro del régimen legal peruano, el silencio por sí solo no importa manifestaciónde voluntad, a menos que las partes hubieran acordado otorgárselo.Plazo: se concede al comprador tres opciones: 1. Que la declaración sea dentro delplazo convenido en el contrato; 2. Que la declaración se haga en consideración a losusos y 3° Que la declaración se haga en un plazo prudencial fijado por el vendedor(razonabilidad ejemplo bienes perecibles).
  • 26. COMPRAVENTA A SATISFACCIONAún no hay contrato. No hay vendedorArtículo 1375 del Código Civil la aceptación debe llegar a conocimiento del oferentedentro del plazo establecido por él.Artículo 1385 precepto que establece que la oferta caduca: a) Si se hizo sinconceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferenteestá en comunicación inmediata y no fue seguidamente aceptada. b) Si se hizo sinconceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente noestá en comunicación inmediata y hubiese transcurrido el tiempo suficiente parallegar la respuesta a conocimiento del oferente, por el mismo medio decomunicación utilizado por éste c) Si antes de recibida la oferta o simultáneamentecon ésta llega a conocimiento del destinatario la retractación del oferente.
  • 27. COMPRAVENTA A PRUEBALa compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva deque el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a queestá destinado.La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas enel contrato o por los usos.Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado alvendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.
  • 28. COMPRAVENTA A PRUEBAEn la venta a prueba, o a ensayo la cosa debe ser apreciada por el compradorsegún el criterio de la normal correspondencia de la misma a su empleo ( arbitriumboni viri), no pudiéndose admitir una apreciación hecha a base de mero arbitrio o acapricho.
  • 29. COMPRAVENTA A PRUEBAPor su parte, el artículo 1572 del Código Civil de 1984, establece que la pruebadebe realizarse en el plazo establecido en el contrato o en el que establezcanlos usos.Esto significa que la posibilidad de verificarse la condición a que hacemosreferencia, no es eterna, ya que si así fuese, cualquiera de las partes, alnegarse a la realización de dicha prueba, podría obstaculizar eternamente elque se verifique la condición pactada.
  • 30. COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA Artículo 1573.- Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio.
  • 31. COMPRAVENTA SOBRE MUESTRAEl vendedor pone a disposición del comprador una muestra del bien materiadel contrato.El bien a ser entregado debe ser conforme a lamuestra, caso contrario el comprador está ensu legitimo derecho de rechazar la mercadería.El comprador puede resolver – condiciónresolutoria- si el bien materia de la venta no esconforme a la muestra.
  • 32. COMPRAVENTA SOBRE MUESTRALa disconformidad debe ser necesariamente relevante y determinante, nocualquier tipo de disconformidad, una que no tenga relevancia, se puedengenerar exceso y un abuso del derecho por parte del comprador.Por ello, es preferible pactar contractualmente los limites de tolerancia parapoder evaluar si la disconformidad es relevante y determinante
  • 33. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS Artículo 1580.- En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos.Artículo 1581.- El pago del precio debe efectuarseen el momento y en el lugar de entrega de losdocumentos indicados en el artículo 1580, salvopacto o uso distintos.
  • 34. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS El Certificado de Depósito es un título valor emitido por un Almacén General de Depósito (AGD), que acredita el derecho de propiedad de las mercaderías depositadas en él. El Warrant representa la garantía mobiliaria constituida sobre la mercadería depositada. El endoso de este título facilita la obtención de créditos para capital de trabajo, siendo una garantía de fácil constitución para asegurar obligaciones asumidas por el depositante.
  • 35. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOSArtículo 224 Ley Títulos Valores.- Empresas autorizadas a emitir y contenido 224.1 Las sociedades anónimas constituidas como almacén general de depósitoestán facultadas a emitir el Certificado de Depósito y el Warrant a la orden deldepositante, contra el recibo de mercaderías y productos en depósito, expresandoen uno y otro documento:a)La clase y especie de las mercaderías depositadas, señalando su cantidad, peso,calidad y estado de conservación, (…) indicando, si se tratan de bienes perecibles;b)La indicación del valor patrimonial de las mercaderías y el criterio utilizado endicha valorización; c)Modalidad del depósito con indicación del lugar donde se encuentren los bienesdepositados, pudiendo encontrarse en sus propios almacenes o en el de terceros,inclusive en locales de propiedad del propio depositante
  • 36. COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOSReglamento de Almacenes Generales de Deposito Resolución SBS Nº 040-2002modificado por la Resolución SBS Nº 926-200Artículo 11: a) Los AGD deben conservar los bienes depositados dentro del recintodel almacén que corresponda, no pudiendo trasladarlos a otro almacén sin elconsentimiento previo y por escrito del depositante y, en su caso, del tenedor delwarrant, y sin la contratación de un seguro que cubra los riesgos derivados deltransporte. En caso de transporte de los bienes depositados, el título que losampara mantendrá plena validez.
  • 37. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDADPor dicho pacto EL VENDEDOR se reserva la propiedad de los bienes que sonmateria del contrato hasta que EL COMPRADOR no cumpla con efectuar el pago delintegro del precio pactado o de una parte determinada del mismo.El derecho de propiedad que conserva EL VENDEDOR es limitado, no cuenta contodas las facultades que le otorga la titularidad del derecho de propiedad: ya nocuenta con la disposición, uso y disfrute, contando únicamente con la facultad dereinvidicar.
  • 38. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD¿A quién pretende tutelar éste pacto?Desde el punto de vista funcional y operativo, este pacto sirve como mecanismo detutela del crédito otorgado por EL VENDEDOR, que mantiene la titularidad delderecho de propiedad hasta la fecha en que EL COMPRADOR cumpla con efectuar elpago del integro del precio o de una parte del mismo.Por su lado, con este tipo de pacto EL VENDEDOR tiene la “garantía” que haciendoentrega del bien EL COMPRADOR no podrá disponer del mismo, por que aún no es desu propiedad.Por su parte, EL COMPRADOR si el pacto se inscribe puede oponer a tercerosadquirentes la preferencia que tiene para la adquisición del bien.
  • 39. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDADPara el caso de bienes muebles no registrados, el pacto no puede ser oponible aterceros de buena fe, por mandato de lo estipulado en el artículo 912 del CódigoCivil (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) y 948 delmismo cuerpo normativo (quién de buena fe y como propietario recibe de otro laposesión de un bien mueble adquiere el dominio aunque el enajenante de laposesión carezca de facultades para hacerlo.Para el caso de bienes muebles no registrados pero registrables, EL VENDEDORreservista puede evitar la transferencia a terceros de buena fe mediante lainscripción del Contrato en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Ley Nº 6565), loque evitará que el tercero mantenga la buena fe.
  • 40. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDADPara el caso de bienes inmuebles no registrados, la protección del artículo 912 delCC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero debuena fe quedaría desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podría probar sudominio y desvirtuar dicha presunción, EL COMPRADOR reservatario no puedetransferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservistaaparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningúntercero podrá alegar buena fe, siendo inaplicable la presunción establecida en elartículo 914 del Código Civil (Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba encontrario. La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor delbien inscrito a nombre de otra persona.).
  • 41. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDADPara el caso de bienes inmuebles no registrados, la protección del artículo 912 delCC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero debuena fe quedaría desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podría probar sudominio y desvirtuar dicha presunción, EL COMPRADOR reservatario no puedetransferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservistaaparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningúntercero podrá alegar buena fe, siendo inaplicable la presunción establecida en elartículo 914 del Código Civil (Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba encontrario. La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor delbien inscrito a nombre de otra persona.).
  • 42. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDADTransferencia del Riesgo: Artículo 1567 establece que el riesgo de la perdida debienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa alcomprador en el momento de la entrega.El artículo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a latransferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera decontrol de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumirá elriesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.
  • 43. COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDADTransferencia del Riesgo: Artículo 1567 establece que el riesgo de la perdida debienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa alcomprador en el momento de la entrega.El artículo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a latransferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera decontrol de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumirá elriesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.
  • 44. PACTO DE RETROVENTAArtículo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolverunilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.Es un pacto mediante el cual se le otorga a EL VENDEDOR un derecho potestativo,por medio del cual puede dejar sin efecto el contrato de compraventa, sin laconsecuencias indemnizatorias que ello conllevaría en otras situaciones.El pacto de retroventa o pacto de rescate no configura una condición resolutoria,sino de un derecho potestativo, que confiere un poder de revocación por que el lacompraventa no sería un negocio condicionado, sino uno puro y simple.
  • 45. PLAZO DE EJERCICIO DEL DERECHO DE RESOLUCION EN EÑ PACTO DE RETROVENTASegún el artículo 1588, el plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dosaños para bienes inmuebles muebles y de un año para bienes muebles.El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa, todo plazo mayorse reduce al estipulado legalmente.