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OBJETIVOS ESPECÍFICOS•   Posicionar el Centro Comercial como un espacio versátil para    ambientación y montaje de escenar...
MARCO CONCEPTUALMedio Social y Cultural:Físicamente la zona está constituida por una serie de conjuntos residenciales de l...
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PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOSTipos de investigaciónPara nuestro caso los tipos de investigación que de mejor maneramanipula...
Variables e InstrumentosPara el desarrollo de este aspecto tendremos en cuenta lassiguientes:Nivel de ingresos de la pobla...
ALCANCES DEL PROYECTOProyeccionesEl proyecto beneficiará principalmente a los habitantes del sector, ya queno solo plantea...
Identificación y Caracterización del bien o servicio:El proyecto se basa en la creación de un centro comercial que de mejo...
Caracterización del Consumidor:En Engativá predominan los estratos 3 y 2 (77% y 16%respectivamente). El estrato 4 es el 4,...
Análisis de la Demanda:El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) esResidencial; industria, comerci...
Análisis de la Oferta:El sector como se menciono con anterioridad cuenta solamente con 2puntos para cubrir una amplia dema...
Análisis de Precios:Basados en la oferta y demanda existentes se concluye que elprecio por arrendamiento de los locales co...
PROCESO PRODUCTIVOBásicamente lo que se debe trabajar es el comunicar, o dar a conocer el nuevopunto comercial a los consu...
Localización del proyecto:Macrolocalización:Engativá se encuentra localizada en el Centro – Occidente de Bogotá y ocupael ...
Necesidades de Recurso humanoEstas son dadas por los contratistas, quienes deben en su estudio defactibilidad del proyecto...
Necesidades de Maquinaria y equipos:Las selecciones y especificaciones de los equipos se realiza porlicitación pública y c...
Obras físicas y distribución en Planta:El tamaño y capacidad de este proyecto en particular, se debe a dos aspectosprincip...
Estudio administrativo y organizacional:Teniendo en cuenta que el centro comercial va a satisfacer necesidadesespecíficas ...
CONCLUSIONES-Con la elaboración de este producto final, se entra a analizar aspectos másespecíficos para el diseño de cual...
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y CIBERGRAFIA- CASTELLANOS N. JOSE EVER, Módulo del curso de Investigación deMercados. 2011. Un...
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Proyecto de centro comercial 102058 232

  1. 1. ESTUDIO TÉCNICO Y FINANCIERO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL EN LA ZONA DE ENGATIVÁ Bryan David Bello Quintero Cód. 79.947.070 John Fredy Borbón Sabogal Cód.: 79923911 Diego Jarley Cárdenas Parada Cód.: 79925645 Ferney Cuestas Mahecha Cód: 79.914.055 Grupo: 102058_232PRESENTACIÓN DE PLAN DE NEGOCIOS
  2. 2. DESCRIPCIÓN Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMABuscar un punto de convergencia para las personas queatienda sus necesidades básicas y de acceso a un nuevositio de esparcimiento y seguridad ofreciendo localescomerciales, cajeros, parques vigilados, entre otrosbeneficios sin dejar de mencionar las múltiplesoportunidades de empleo que se abrirían contemplandola idea de conservar en la medida de lo posible la mayorzona verde ya que con esto no solo tendría un flujo sinoun punto de estadía que generaría mayor seguridad en elsector y atraería mayor atención por parte de lasautoridades y residentes del sector, controlando eimpidiendo que la zona se convierta en basurero. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA¿El centro comercial brindara al sector y a la comunidadmayor acceso a sitios de esparcimiento y seguridad en elsector y a su vez generar las ganancias necesarias paraun proyecto duradero?
  3. 3. JUSTIFICACIÓNDado que el historial y los eventos de inseguridad que han hecho parte de la zona no son tan recurrentes como en otras áreas de la ciudad, el factor seguridad se ve afectado en horas pico y en la noche, pues la presencia de la policía no es constante, y la gran cantidad de personas que habitan el sector occidental, implica el flujo constante y continuo de estas a través de las zonas aledañas al viaducto y la zona verde, de igual forma vale la pena destacar que los habitantes de la zona occidental no cuentan con centros comerciales y por ende bancos ni centros recreativos cerca, pues a este punto ya se está hablando de más de 12 o 14 cuadras de distancia en un trayecto que no posee flujo vehicular de carácter público, razón por la cual se ven en la necesidad de tomar transporte en alguna de las vías principales, prolongando su recorrido mucho más, sin dejar de mencionar que las zonas verdes las están aprovechando los señores zorreros para el descargue de desechos y residuos y ocasionalmente están sirviendo para la reunión de grupos de muchachos que toman ventaja de la oscuridad y la soledad para consumir drogas.En conclusión se puede evidenciar las consecuencias de un proyecto donde el poco atractivo comercial y recreacional dadas las condiciones del entorno no produjo los resultados esperados a pesar de haberse realizado una notoria inversión en su arreglo y decoración.
  4. 4. OBJETIVO GENERALA través del proyecto se busca identificar lascaracterísticas y necesidades de un sector quepresenta problemáticas de inseguridad y desaseopero que también dadas sus condiciones físicas y deflujo de personas se presta también para contemplaroportunidades de negocio a través de la construcciónde centros comerciales que simultáneamentereduzcan las situaciones presentadas. Por lo tanto pormedio de los respectivos estudios técnicos yfinancieros aplicados en el sector se busca analizar lafactibilidad y oportunidad de negocios que se puedepresentar en la zona dadas sus características.
  5. 5. OBJETIVOS ESPECÍFICOS• Posicionar el Centro Comercial como un espacio versátil para ambientación y montaje de escenarios novedosos adecuado para hacer de sus eventos una unidad, como el aspecto más importante para asegurar el éxito del mismo.• Potencializar al máximo la ocupación comercial y corporativa, activando nuevas líneas de negocio.• Construir una mezcla competitiva en marca, calidad y nivel de productos y servicios que cumplan con la expectativa de un concepto de centro comercial competitivo a nivel nacional.• Perfeccionar la experiencia positiva de clientes y visitantes a través de una operación eficiente que garantice seguridad, comodidad, orden y satisfacción.• Alcanzar el tráfico necesario para un modelo sostenible de ingresos, que permita el cumplimiento de los anteriores objetivos.• Lograr a nivel nacional el reconocimiento y posicionamiento de la marca como emblema del llano.
  6. 6. MARCO CONCEPTUALMedio Social y Cultural:Físicamente la zona está constituida por una serie de conjuntos residenciales de laorganización Colsubsidio, los cuales cuentan con un centro médico y un supermercadoColsubsidio, aproximadamente a 7 cuadras hacia el norte se encuentra el centrocomercial Diverplaza en el que hay acceso a diferentes bancos, salas de cine, 1almacén Éxito y para la diversión de los niños el Diverparque conformado por múltiplesatracciones y actividades de recreación.Sobre este punto hay acceso por las siguientes vías principales:Por el Norte Av. Calle 80 y Av. Calle 68, por el nororiente cuenta con las Av. Ciudad deCali y Av. Boyacá, y hacia el sur con la Av. José Celestino Mutis (Antigua vía Engativá),con la calle 26 o avenida el Dorado y subsiguientes.Hacia el norte se encuentran aunque no en conjunto cerrado, una gran cantidad debarrios y urbanizaciones con locales comerciales con múltiples opciones, mientras quehacia la zona sur, suroccidente y occidente la actividad comercial es demasiado baja,sin embargo si posee un alto flujo de personas. Medio Ecológico:Los conjuntos colindan con un viaducto que más hacia el occidente se convierte en unhumedal considerado reserva natural. Adicionalmente este posee una amplia zonaverde con 1 parque. Medio EconómicoHacia el norte de este humedal el estrato es 3 y hacia el sur es estrato 2, predominiode familias de clase media y baja.
  7. 7. REFERENTES CONCEPTUALES Considerando lo anteriormente expuesto en la definición del problemapodemos afirmar lo siguiente:La zona está siendo subutilizada de tal forma que, aprovechando el espacio ylas características del entorno es necesario buscar alternativas que cubran lasnecesidades de seguridad, recreación y economía tanto en tiempos como endesplazamientos.Al estar rodeado de urbanizaciones y conjuntos cerrados, la actividadcomercial presenta una buena oportunidad de crecimiento supliendo a la veznecesidades de la población. La zona se encuentra demarcada por un viaducto lo que genera zonas límitepara la circulación y el transito del personal, zonas como estas son elescenario propicio para que los delincuentes hagan de las suyas.Comentarios de vecinos y personas cercanas al sector, en comúnconsenso, llegan a la conclusión que la existencia de algunos localescomerciales y la realización de actividades de recreación, harían que lasdemás personas perdieran su temor a pasar por este sector y estimularía laactividad física y laboral y económica del sector.Aunque la zona es tranquila la mayor parte del tiempo, es importante darsolución a los aspectos mencionados, de lo contrario esto podría generargraves condiciones de inseguridad y atraso para la zona.
  8. 8. PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOSTipos de investigaciónPara nuestro caso los tipos de investigación que de mejor maneramanipularían y analizarían la información son:La investigación exploratoria y la investigación descriptiva.Fuentes de Información:Primarias:1. Opiniones y sugerencias de vecinos del sector.2. Encuesta de necesidades a los transeúntes y habitantes del sectorSecundarias:1. Registro de casos de inseguridad del sector (Suministrados por elDANE)2. Plan de desarrollo de la zona (Obtenido del IDU)3. Perfil económico y empresarial de la localidad. (IDU)4. Información de la zona respecto a la oferta y la demanda.
  9. 9. Variables e InstrumentosPara el desarrollo de este aspecto tendremos en cuenta lassiguientes:Nivel de ingresos de la poblaciónNivel de escolaridadConsumo de determinados productos o serviciosCaracterísticas generales de consumidores o clientespotenciales.Cantidad de población afectada Análisis de la InformaciónUna vez recopilada la información, a través de su análisisdeduciremos qué oportunidades de negocio mejor se adaptan asatisfacer las necesidades de los clientes y consumidores.Desarrollar el respectivo estudio que nos lleve a diseñar demanera optima el manejo del espacio y la distribución de losdiferentes puntos que intervendrán en la estructura construida.Es importante dar prioridad a las necesidades de la zonaoccidental del sector para quienes la construcción de la actividadcomercial representará los mayores beneficios.
  10. 10. ALCANCES DEL PROYECTOProyeccionesEl proyecto beneficiará principalmente a los habitantes del sector, ya queno solo plantea una opción para el manejo, reducción y solución de lainseguridad, sino que además, representa una oportunidad de empleo ynegocios a nivel general pues las opciones para la estimulación de laactividad comercial son múltiples para personas con visión de negocios.De igual forma brindará soluciones de acceso a una parte importante de lapoblación del sector dadas las distancias y recorridos realizados demanera periódica.LimitacionesPara la realización del proyecto se prevé:Presupuesto contemplado: Para su ejecución es necesaria la inversiónprivada en su desarrollo.Condiciones y restricciones de tipo legal: Aplican principalmente conrespecto a la utilización de espacios de recreación y zonas verdes deldistrito.De llegar a un acuerdo es importante tener en cuenta la cantidad de área aconstruir disponible, pues con base en ello se podrá adaptar laconstrucción de diversas clases de negocio.
  11. 11. Identificación y Caracterización del bien o servicio:El proyecto se basa en la creación de un centro comercial que de mejores ymás fáciles accesos a una amplia zona residencial, que dadas sus condicionesno presenta las comodidades suficientes para sus habitantes, en cuanto laactividad comercial.De igual forma, la zona en cuestión presenta un área optima para su desarrolloya que simultáneamente se pretende con su funcionamiento reducir los nivelesde inseguridad y tener un mejor aprovechamiento del espacio.El sector no posee sucursales bancarias cercanas, de igual forma la actividadcomercial es muy poca, es de anotar que hay presencia de tiendas de barriodonde se comercializan comestibles y víveres en general, por lo cual sonmuchos los beneficios iniciales que el proyecto representa y a medida que seconsolide, se irán agregando otros más, gradualmente.El proyecto busca introducir la actividad comercial diferente a la venta debienes correspondientes a la canasta familiar y en este sentido cubrir lademanda existente de la zona por diferentes aspectos, los cuales generannecesidades que deben ser cubiertas. Se habla de cajeros, gimnasios,restaurantes, sitios de recreación y de deporte, presentándose esta últimacomo una opción viable dada la cercanía a las zonas residenciales.
  12. 12. Caracterización del Consumidor:En Engativá predominan los estratos 3 y 2 (77% y 16%respectivamente). El estrato 4 es el 4,8% y 1 es el 0,4%. El 2,5%restante corresponde a predios no residenciales.Para el sitio en mención en su mayoría obedecen a una poblaciónconformada por familias directamente dependientes de la actividadcomercial, lo que permite generar diversas opciones de negocio alinterior del centro comercial para la satisfacción de sus necesidades. Delimitación y Descripción del mercado:La estructura económica de Bogotá es la más diversificada del país,con alta participación de las actividades de servicios. Estas generan el71,9% de la producción, en particular, servicios empresariales ypersonales, comercio, servicios inmobiliarios y de alquiler. La industriaes la segunda actividad y junto con la construcción y la actividadagropecuaria generan el 19% del PIB de la ciudad.El mercado correspondiente se caracteriza por la integración defamilias de estratos 2 y 3, en Engativá existe buena cobertura en losservicios de acueducto, energía eléctrica, aseo y alcantarillado. Sinembargo, el gas natural alcanza un cubrimiento del 81,1%.
  13. 13. Análisis de la Demanda:El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) esResidencial; industria, comercio y servicios el 8%.En Bogotá, Engativá es la tercera localidad en número de habitantes (828 milhabitantes, 11% del total), es decir una cifra similar a la población de unaciudad como Cartagena (882 mil habitantes). El 40% de la población deEngativá son jóvenes menores de 25 años.La tasa de ocupación en Engativá (47,97%) es la octava más alta de laciudad y concentra el 12% de los ocupados (334.658), por otra parte el índicede condiciones de vida (91.59) es mayor que el de Bogotá (90.09).Adicionalmente de es la octava localidad con el mayor número de hogarescon Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) (6.617 hogares, 7% del total dehogares).
  14. 14. Análisis de la Oferta:El sector como se menciono con anterioridad cuenta solamente con 2puntos para cubrir una amplia demanda existente, lo cual se haceinsuficiente con bastante regularidad, especialmente los fines desemana y días festivos, los puntos son:CENTRO COMERCIAL DIVERPLAZAUbicado en la calle 68 con Av. Cundinamarca, es uno de los centroscomerciales importantes dentro de la localidad, cuenta con unhipermercado y diferentes locales comerciales.CENTRO COMERCIAL PORTAL 80 Se encuentra ubicado en la calle 80 enseguida del portal deTransmilenio. Este centro comercial debido a su gran actividadeconómica se ha caracterizado por ser uno de los sitios más visitadospor los engativeños. Cuenta con importantes almacenes de cadena,cinemas, juegos para niños y múltiples actividades culturales para lacomunidad en general.
  15. 15. Análisis de Precios:Basados en la oferta y demanda existentes se concluye que elprecio por arrendamiento de los locales comerciales oscilará deacuerdo con el tamaño del mismo y de su actividad. Siendo así seestá hablando de una oscilación entre 3 a 7 millones de pesos, estoinicialmente pues cabe anotar que se debe hacer una etapa previaen la que constantemente se deben evaluar las condicionesexistentes y sobre las cuales se deben proyectar los costos y larecuperación de la inversión.Es importante mencionar que el rango promedio de alquiler en loslocales de los centros comerciales del sector con las característicasde los que se construirán oscilan en un valor aproximado de 4 a 15millones de pesos.
  16. 16. PROCESO PRODUCTIVOBásicamente lo que se debe trabajar es el comunicar, o dar a conocer el nuevopunto comercial a los consumidores por medio de la persuasión o lamotivación para conocer el nuevo centro comercial del sector, para ello setiene que generar opciones principalmente de tipo publicitario.Con respecto a la tecnología se efectúa una exploración a cerca de losprocesos productivos a emplear, de la maquinaria y equipo requerido en cadacaso. Es necesario conocer todo el proceso productivo y lo que tiene que vercon la forma en que los insumos son transformados para obtener los productoso servicios. Para su construcción los recursos tecnológicos a utilizar sonmaquinaria y equipos de estudios de suelos y programas de responsabilidadsocial.Básicamente en cuanto al proceso se tendrán en cuenta lo producidodirectamente de la actividad perteneciente a mantenimiento y renta de localescomerciales.Alternativas tecnológicas:En este aspecto es importante la implementación de un sistema o equipo decómputo que almacene y controle la información administrativa y contable delcentro comercial, este se debe apoyar en software especializados para lagestión del mismo.El centro comercial debe estar provisto de todos los servicios públicos con elfin de habilitarlo en ese sentido para cualquier tipo de negocio.
  17. 17. Localización del proyecto:Macrolocalización:Engativá se encuentra localizada en el Centro – Occidente de Bogotá y ocupael 4,2% del área total de la ciudad. Es la novena localidad en extensiónterritorial (3.588 Hect.), la cuarta en extensión del área urbana (3.438 Hect.) yla octava en área de expansión (150 Hect.) condición que deja en evidencia laviabilidad del proyecto.El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) esResidencial; industria, comercio y servicios el 8%.El proyecto se encuentra ubicado en la ciudad de Bogotá, Colombia en lalocalidad de Engativá en cercanías al aeropuerto el dorado, en eldepartamento de Cundinamarca.Microlocalización: la ubicación del centro comercial por espacio disponibleubicación y los terrenos que lo comprenden la mejor opción es entre lacarrera 101 y calle 70. Esta es una zona de aproximadamente 1000 m2 (40metros de frente por 25 metros de largo), con cercanía a la avenida JoséCelestino Mutis, La Avenida El Dorado, la Av. Calle 68, la avenidaCundinamarca y la Avenida Ciudad de Cali.
  18. 18. Necesidades de Recurso humanoEstas son dadas por los contratistas, quienes deben en su estudio defactibilidad del proyecto conocer la cantidad de trabajadores que se necesitanpara dar cumplimiento al contrato.Por eso en proyectos como el de construcción, la subcontratación es elproceso económico en el cual una empresa mueve o destina los recursosorientados a cumplir ciertas tareas hacia una empresa externa por medio de uncontrato. Esto se da especialmente en el caso de la subcontratación deempresas especializadas. Para ello, pueden contratar solo al personal, caso enel cual los recursos los aportará el cliente (instalaciones), o contratar tanto elpersonal como los recursos. Por ejemplo, una compañía dedicada a lasdemoliciones puede subcontratar a una empresa dedicada a la evacuación deresiduos para la tarea de deshacerse de los escombros de las unidadesdemolidas, o una empresa de transporte de bienes puede subcontratar a unaempresa especializada en la identificación o empaquetado.El término subcontratación traduce una mejora en los servicios dentro de unaeconomía, en busca de progreso dentro de la apertura.Teniendo en cuenta lo anterior y una vez construido la mano de obra requeridase basa en el personal para el aseo y el mantenimiento de las instalaciones yel personal encargado de la parte administrativa, que correspondería aladministrador, la parte de cartera y la parte contable y finalmente una partecomercial encargada de los arrendamientos y ventas.
  19. 19. Necesidades de Maquinaria y equipos:Las selecciones y especificaciones de los equipos se realiza porlicitación pública y concurso teniendo en cuenta que el licitantecumpla con la mayor calidad en servicios y maquinaria ofrecidapara la realización del proyecto así como los tiempos establecidoscomo máximos y mínimos y todos los entregables que se llevan através del proyecto durante su línea de tiempo.Esto se realiza de esta forma para garantizar que los servicios ymaquinaria ofrecida sea la mejor y esta ayude con la vida delproyecto y el cumplimiento en su entrega.Cada local y punto de la estructura debe tener las condicionesbásicas requeridas en cuanto a seguridad, salud y medioambiente, sistemas antiincendios, alarmas, luces de emergencia yseñalización entre otros.En la parte de seguridad es importante la instalación de eficientescircuitos cerrados de televisión, coordinados con las laborespropias del personal
  20. 20. Obras físicas y distribución en Planta:El tamaño y capacidad de este proyecto en particular, se debe a dos aspectosprincipalmente: la porción de demanda insatisfecha que se pretende sea cubierta por elproyecto y a la dimensión del área total con que cuenta el terreno disponible para lainstalación del centro comercial.Tanto la determinación del tamaño como la capacidad que tendrá el centrocomercial, serán de mucha utilidad para la estimación de las inversiones necesarias quemejor se ajusten a las necesidades del mismo y para cálculos futuros en las siguientesetapas del proyecto (Estudio económico-financiero y evaluación económica).Por tanto, como previamente se señaló, el tamaño del gimnasio deberá ajustarse altamaño del terreno de que se dispone para su instalación (en 1000 m2.), lo que en totalcubrirá el 0.60% de la demanda insatisfecha actual.Para que la distribución y diseño de las instalaciones de un proyecto proveancondiciones de trabajo aceptables, es preciso tomar en cuenta dos especificaciones enparticular: funcionalidad y estética que proporcionen y optimicen la distribución eficienteentre cada una de sus áreas. Dada la magnitud del terreno disponible para la instalacióndel centro comercial. A continuación se proponen las dimensiones de cada una de susáreas, que en conjunto permitan la operación más económica y eficiente paraaprovechar de la mejor manera posible los espacios y recursos de que sedispone, manteniendo a su vez las condiciones óptimas de seguridad y bienestar paraquienes hagan uso de ellas, tomando en consideración las reglas de normatividad quedeben cumplirse para su construcción.
  21. 21. Estudio administrativo y organizacional:Teniendo en cuenta que el centro comercial va a satisfacer necesidadesespecíficas para la zona en mención su estructura administrativa yorganizacional no lleva mayores aspectos ni complejidad alguna, este debeposeer una estructura basada en el mantenimiento de instalaciones y laadministración de la renta producto de los locales existentes, una vez iniciadola oferta del centro será de la siguiente manera:Más de la mitad de los comercios en Centros Comerciales pertenece acomerciantes individuales, sin embargo, las franquicias y las cadenas (tantonacionales como internacionales) han tomando mucho auge.
  22. 22. CONCLUSIONES-Con la elaboración de este producto final, se entra a analizar aspectos másespecíficos para el diseño de cualquier tipo de proyecto que se realice,desarrollando competencias que nos brindan un enfoque más analítico acercade cómo avanzar eficientemente en un proyecto.-Es importante y clave para un proyecto de inversión el realizar de la maneramás completa posible los estudios técnico y de mercados, ya que sobre estoses donde la viabilidad del proyecto se define y así mismo se optimiza sugestión y avance en el mismo. En este caso para el proyecto la factibilidad delmismo es positiva y representa una buena oportunidad.- El análisis de proyectos en la forma en que estamos desarrollando laactividad nos permite adquirir competencias que serán aplicables paracualquier otro proyecto que desarrollemos de manera personal aplicando loscriterios suficientes para guiar su adecuada evolución y éxito del mismo.
  23. 23. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y CIBERGRAFIA- CASTELLANOS N. JOSE EVER, Módulo del curso de Investigación deMercados. 2011. Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD.- www.unad.edu.co, Campus virtual. Curso de Investigación de Mercados.Contenido en línea, Protocolo del curso.-http://maps.google.es/-www.engativa.gov.co/- www.culturarecreacionydeporte.gov.co/portal/node/132- camara.ccb.org.co/documentos/4402_engativa_memorias.pdf- matriculabd1.redp.edu.co/sistemat02/sed/directorio/engativa.pdf-Plan de Desarrollo Económico, Social y de Obras Públicas 2008-2012."Bogotá Positiva: Para Vivir Mejor".- Páginas electrónicas de la SCRD, IDRD y www.bogotamasactiva.com- http://www.gestiopolis.com/finanzas-contaduria/elementos-de-un-proyecto-de-inversion.htm
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