Apresentação institucional conferência btg

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Apresentação institucional conferência btg

  1. 1. Apresentação Institucional
  2. 2. Visão Geral da CompanhiaA maior e mais completa companhia de propriedades comerciais no BrasilSegmentos de AtividadeEscritórioIndustrialVarejoPortfólio de VarejoTorre Nações UnidasDP LouveiraEd. Ventura II Ed. MancheteDP AraucáriaDescrição da Companhia Maior empresa pública de propriedades comerciais noBrasil Portfólio atual bem diversificado composto por 93propriedades (53% escritórios, 33% industrial, 8%varejo e 6% desenvolvimento), com 1,17 milhões dem2 de área bruta locável (“ABL”) e Valor de Mercadoestimado de aproximadamente R$5,1 bilhões Base de inquilinos diversificada Presença regional 5 projetos greenfield com aproximadamente 178 milm2 de ABL Conta com profissionais altamente dedicados equalificados nas áreas de: aquisições, serviçosfinanceiros, legal e engenharia Estratégia de criação de valor “hands-on” Reconhecimento de mercado: habilidade comprovadana prospecção e execução de transações faz comque a escolha da BR Properties como parceiro paradesenvolvimento e operações de build-to-suit sejabastante demandada pelo mercado Subsidiária de administração de propriedades2
  3. 3. Prometido e EntregueIPO(Março 2010)Atual(Dezembro 2011)Crescimento(Atual / IPO)613.499 1.166.389 1,9x150.473 178.434 1,2x7,4% 0,9% Redução de 88%93,9(2009)339,7(3T11 Anualizado)3,6x45,0(2009)169,9(3T11 Anualizado)3,8xPortfólio de ABL(m2)ABL emDesenvolvimento (m2)VacânciaEBITDA Ajustado(R$ mm)FFO Ajustado(R$ mm)83,3%(2009)92,5%(3T11 Anualizado)Player Mais Rentável doSetorMargem EBITDA3Compromisso com a entrega de resultados para seus acionistas1.719(2009)5.129 3,0xPortfólio Total(R$ mm)
  4. 4. Maior Crescimento do SetorTaxa de crescimento extraordinária, muitas vezes maior do que a média de suas comparáveis...ABL CAGR 2008-2010 Receita Líquida CAGR 2008-2010FFO CAGR 2008-2010 EBITDA CAGR 2008-20104¹ ¹2 2Fonte: CompanhiasNotas:1 Considera BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce2 Considera São Carlos e CCP¹264,4%9,8%-4,3%Média Shopping Malls Média Properties ¹ 253,6%24,8%7,9%Média Shopping Malls Média Properties156,3%50,7%28,9%Média Shopping Malls Média Properties65,4%29,4%8,7%Média Shopping Malls Média Properties
  5. 5. Mercado altamente fragmentado com poucos competidores qualificados cria cenário ideal para aconsolidação do mercadoInúmeras Oportunidades para Expandir o Portfólio AtualMercado Potencial1: 36,3 mm m2BRProperties10 CompanhiasOrganizadas65%Fonte: Estimativas BR PropertiesNota:1 Não inclui varejoCompanhiasOrganizadas9%MercadoNão Organizado91%35%Indústria Fragmentada (em termos de ABL – m2) Pipeline em Negociação (R$ mm)55.1299.7413.220762450180PortfólioAtualEscritório Build-to-Suit Varejo Industrial Total
  6. 6. Visão Geral do PortfólioSEÇÃO 1
  7. 7. A base de locatários da BR Properties é composta por algumas das principais e maisreconhecidas companhias do país, apresentando importante diversificação setorialPortfólio de excelente qualidade composto por escritórios, galpões e lojas de varejo localizadasnas regiões mais dinâmicas do BrasilPortfólio: Composição e Principais LocatáriosValor de Mercado do Portfólio(R$ mm)ABL por tipo de Propriedade(m2)Composição dos Locatários(por Setor)PrincipaisLocatáriosMais de 180locatários dealta qualidade7Total: R$5,1 bi Total: 1.344 mil m2Logística20%Bens deConsumo19%ServiçosFinanceiros13%Indústria10%Tecnologia7%Outros26%Energia5%53%33%8%6%EscritórioGalpãoVarejoGreenfield22%57%8%13%EscritórioGalpãoVarejoGreenfield
  8. 8. Distribuição Geográfica do PortfólioEscritórioGalpãoBRPRVarejo Quantidade de propriedades existentes: 88— Escritórios: 34— Galpões: 25— Varejo: 29 ABL total das propriedades: 1.166.389 m2— Escritórios: 298.411 m2— Galpões: 767.093 m2— Varejo: 100.885 m2Estados ABL Total %São Paulo 890.913 76,4%Rio de Janeiro 154.385 13,2%Paraná 63.120 5,4%Minas Gerais 18.998 1,6%Bahia 7.607 0,7%Pernambuco 6.238 0,5%Alagoas 4.678 0,4%Maranhão 4.663 0,4%Espírito Santo 3.989 0,3%Pará 3.418 0,3%Distrito Federal 2.989 0,3%Goiás 2.814 0,2%Ceará 2.577 0,2%TOTAL 1.166.389 100%O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, cobrindo todas as 5 regiões do Brasil8
  9. 9. Características Principais Correção anual pela Inflação— 100% dos contratos de locação são indexados à inflação— 72% IGP-M, 24% IPCA e 3% outros Contratos Triple Net— Locatário é responsável por todos os custos operacionais dapropriedade— Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas demanutenção Próximos 3 anos— 74% de ajuste a valor de mercado— 32% de vencimento dos contratos Garantias bancárias nos contratos de locação— Prática comum no Brasil— Garantia contra inadimplência de locatários menores Inadimplência dos locatários̶ Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentamInadimplência superior a 30 dias Prazo médio dos contratos de locação dos escritórios: 3-5 anos Prazo médio dos contratos de locação dos galpões: 5-10 anosCronograma de Vencimento dos Contratos(% de receitas)Cronograma de Revisão do Aluguel(% de receitas)Índices de Correção de InflaçãoPortfólio: Características do Contrato de LocaçãoOs contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa,criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita973%24%3%IGP-MIPCAOutros2011 2012 2013 >20133%5% 20%73%2011 2012 2013 >201328%14%27%31%
  10. 10. Efeitos do Crescimento da Taxa de Juros Nominal(SELIC x TR)Fonte: Santander Research e Banco CentralPortfólio: Dinâmica Resiliente de NegóciosEfeitos Positivos do Crescimento dos Índices de Inflação(TR x IPCA x Inflação da Cesta de Produtos BRPR) Conforme as variações na taxa de juros nominal nãoexercem um impacto significativo na Taxa Referencial(TR), o principal índice que reajusta os nossos contratosde financiamento, o custo de dívida da Companhia épraticamente fixo. Toda a nossa dívida é pré-pagável ao par, podendo serinteiramente refinanciada caso haja um cenário de forteredução da taxa de juros Nossas reservas de caixa são investidas exclusivamenteem títulos bancários indexados a taxas de depósitosinterbancários brasileiros (CDI)10Destaques Principais11,00%9,50%1,21%0,91%0,0%2,0%4,0%6,0%8,0%10,0%12,0%2011 2012eSELIC ProjetadaTR1,21% 0,91%6,50%5,50%5,27%0,0%2,0%4,0%6,0%8,0%10,0%12,0%2011 2012eTRIPCAReajuste médiode inflação em2012 A Companhia é beneficiada em um cenário de altainflação, uma vez que todos os seus contratos de locaçãoestão indexados à inflação
  11. 11. Drivers de CrescimentoSEÇÃO 2
  12. 12. Propriedades AdquiridasCAPEX Total(R$ bilhões)1033,4Volume Captado viaEquity(R$ bilhões)2,3Drivers de Crescimento: AquisiçõesCrescimento da ABL (‘000 m2) 2Taxa Média de Retorno(TIR) das Alienações dosImóveis (%)¹28%Notas:1 O cálculo é bruto, alavancado, e considera todas as alienações desde a criação da Companhia2 Não considera projetos de greenfieldDesde 2007, a BR Properties adquiriu participações em 103 propriedades diferentes, com CAPEXtotal de R$ 3,4 bilhões12Valor de Mercado Atualdo Portfólio(R$ bilhões)5,12941.167143203531(3)2007 2008 2009 2010 2011 Atual
  13. 13. RB 115 (Entregue em Dez/2010)Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance13Henrique Schaumann (Adquirido em 2007) Presidente Vargas (Adquirido em 2007)Cap Rate Cap RateGeraçãodeValornoCurtoPrazoCap Rate+330 bpsA excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultadosoperacionais e expressivo crescimento no longo prazoTNU (Adquirido em Mar/2010)Cap Rate+150 bpsVentura (Adquirido em Ago/2010)Cap Rate+150 bpsGeraçãodeValornoLongoPrazo+770 bps +650 bps10,3%11,8%12,3%13,8%10,5%13,8%Initial 3T11 Initial 3T11 Initial 3T11Initial 3T1111,1%18,8%Initial 3T1113,9%20,4%
  14. 14. Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance (cont.)14Spreads de Locação – Novos ContratosA BR Properties tem construído um track record de sucesso no aumento dos spreads de seuscontratos, tanto em renegociações quanto em novas locaçõesSpreads de Locação – RevisõesEstudo de Caso: Locatário de VarejoData da Aquisição Dez/2010ABL 97.714 m2Receitas das Aquisições R$ 30,7 mmCap Rate das Aquisições 10,2%Receita AtualR$ 41,4 mm (pós-renegociação)Cap Rate Atual13,4% (após 11 meses daaquisição)21,5%24,5% 24,1%22,6%n/a n/an/a15,7%17,1%1T11 2T11 3T11Escritório Galpões Varejo15,5%14,3%12,0%11,1%28,3%0,0%n/a n/a n/a1T11 2T11 3T11Escritório Galpões Varejo
  15. 15. Drivers de Crescimento: Construção / Retrofit Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 4T12 ABL: 2.019 m2 Participação: 50% Tipo: Galpão Localização: São José dos Campos / SP Data de Entrega: n/a ABL: 125.000 m2 Participação: 100% Tipo: Galpão Localização: Louveira / SP Data de Entrega: 3T12 ABL : 30.122 m2 Participação: 100%SouzaAranhaTechParkSJCDPLouveira7Atualmente a Companhia possui 5 projetos de greenfield que, quando finalizados, adicionarão178 mil m2 de ABL ao portfólio, além do Ed. Manchete que encontra-se em retrofit15CidadeJardimPanaméricaGreenPark Tipo: Escritório AAA Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 3T12 ABL: 6.792 m2 Participação: 50%Empreendimento PréCertificado Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: 1T13 ABL: 14.502 m2 Participação: 50%Empreendimento PréCertificadoManchete Tipo: Escritório Localização: Rio de Janeiro / RJ Data de Entrega: 4T11 ABL: 27.658 m2 Participação: 100%Em AndamentoRetrofit – Entregue no 4T11Em Aprovação Em Andamento
  16. 16. Destaques FinanceirosSEÇÃO 3
  17. 17. Destaques Financeiros17Receita Líquida(R$ mm)EBITDA Ajustado e Margem(R$ mm e %)FFO Ajustado e Margem(R$ mm e %)53,791,8132,4253,23T10 3T11 9M10 9M1145,484,9111,2229,43T10 3T11 9M10 9M1184%93%84%91%22%46%35%27%11,642,546,068,33T10 3T11 9M10 9M11
  18. 18. Balanço Patrimonial SólidoDívida Líquida (R$ mm) Composição da Dívida (Índices)Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mm)18Dívida CP ObrigaçõesporAquisiçãoDívida LP Dívida Total Caixa DívidaLíquida1722.1681.096151.982 1.07371%2%27%TRIGPMCDI2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202248179 166 152 134 117 95 68 54 39 32 2924129 129 159 162 180333157 15512826 14AmortizaçãoJuros
  19. 19. APÊNDICE
  20. 20. Apêndice: Mercado de Escritórios do São PauloEstoque Total20Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportNota:1 Não existem prédios classe A na região. Faixa de preço pedida para os melhores prédiosSubregiõesEstoqueTotalTaxa de VacânciaFaixa de Preço Pedidode Locação (Classe A)(m²) (%) (R$/ m²/ mês)Centro ¹ 362.400 2,1% R$ 15 - R$ 50*Paulista 1.023.300 3,8% R$ 75 - R$ 125Jardins 1.007.600 1,5% R$ 90 - R$ 170Marginal 2.270.200 5,9% R$ 45 - R$ 130Outros 1.321.600 4,1% R$ 50 - R$ 70Mercado Geral 5.985.100 4,2% R$ 45 - R$ 170Alphaville 472.200 20,3% R$ 30 - R$ 65Marginal35%Outros20%Paulista16%Jardins16%Alphaville7%Centro6%
  21. 21. Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro21Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportEstoque TotalSubregiõesEstoqueTotalTaxa deVacânciaFaixa de Preço Pedidode Locação (Classe A)(m²) (%) (R$/ m²/ mês)Centro 1.794.100 1,6% R$ 115 - R$ 180Botafogo 352.500 1,2% R$ 115 - R$ 160Flamengo 51.500 0,0% R$ 100 - R$ 185Barra da Tijuca 358.100 12,4% R$ 80 - R$ 120Zona Sul 144.500 1,8% R$ 150 - R$ 250Outros 148.700 4,1% R$ 60 - R$ 100Mercado Geral 2.849.400 3,0% R$ 60 - R$ 250Centro63%Botafogo12%Barra daTijuca13%Outros5%Zona Sul5%Flamengo2%
  22. 22. Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo22Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportEstoque TotalSubregiões EstoqueTotalTaxa deVacânciaFaixa de Preço Pedidode Locação (Classe A)(m²) (%) (R$/ m²/ mês)ABCD * 129.000 0,0% R$ 12 - R$ 18Atibaia * 129.100 14,7% R$ 20 - R$ 23Barueri 437.200 5,1% R$ 21 - R$ 27Cajamar * 482.800 3,2% R$ 21 - R$ 24Cotia/ Embu * 304.600 0,5% R$ 18 - R$ 22Grande Campinas 1.464.900 6,7% R$ 16 - R$ 28Guarulhos * 183.700 19,3% R$ 18 - R$ 24Jundiaí/ Itupeva * 487.500 8,6% R$ 13 - R$ 19São Paulo 560.800 1,9% R$ 21 - R$ 25Sorocaba/ Alumínio * 107.200 5,5% R$ 16 - R$ 20Vale do Paraíba * 241.800 16,8% R$ 14 - R$ 17Mercado Geral 4.528.600 6,4% R$ 12 - R$ 28* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros"Grande Campinas32%São Paulo12%Barueri10%Cajamar11%Jundiaí11%Cotia/ Embu7%Vale do Paraíba5%Guarulhos4%ABCD3%Atibaia3%Sorocaba2%
  23. 23. Apêndice: Dados Históricos de Mercado23Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportNovo Estoque (em mil) Absorção Líquida (em mil)Aluguel por m² (em R$) Taxa de Vacância (em %)1344001002003004005002006 2007 2008 2009 2010 1S11São Paulo Rio de Janeiro94600501001502002502006 2007 2008 2009 2010 1S11São Paulo Rio de Janeiro13014003060901201502006 2007 2008 2009 2010 1S11São Paulo Rio de Janeiro4,23,00,02,04,06,08,010,012,014,02006 2007 2008 2009 2010 1S11São Paulo Rio de Janeiro
  24. 24. ContatoRelações com Investidores24Pedro DaltroDiretor Financeiro e de Relações com InvestidoresLeonardo FernandesGerente de Relações com InvestidoresMarcos HaertelAnalista de Relações com InvestidoresFone: (55 11) 3201-1000Email: ri@brpr.com.brwww.brpr.com.br

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