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Apresentação institucional   2 t11
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Apresentação institucional 2 t11

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  • 1. Apresentação Institucional
  • 2. Visão Geral da CompanhiaA maior e mais completa companhia de propriedades comerciais no BrasilSegmentos de AtividadeEscritórioIndustrialVarejoPortfólio de VarejoTorre Nações UnidasDP LouveiraEd. Ventura II Ed. MancheteDP AraucáriaDescrição da Companhia Maior empresa pública de propriedades comerciais noBrasil Portfólio atual bem diversificado composto por 91imóveis (57% escritórios, 34% industrial e 9% varejo),com 1,14 milhões de m2 de área bruta locável (“ABL”)e Valor de Mercado estimado de aproximadamenteR$ 4,8 bilhões Base de inquilinos diversificada Presença regional 5 projetos greenfield com aproximadamente 178 milm2 de ABL Conta com profissionais altamente dedicados equalificados nas áreas de: aquisições, serviçosfinanceiros, legal e engenharia Estratégia de criação de valor “hands-on” Reconhecimento de mercado: habilidade comprovadana prospecção e execução de transações faz comque a escolha da BR Properties como parceiro paradesenvolvimento e operações de build-to-suit sejabastante demandada pelo mercado Subsidiária de administração de propriedades2
  • 3. Prometido e EntregueIPO(Março 2010)Atual(Agosto 2011)Crescimento(Atual / IPO)613.499 1.143.019 1,9x150.473 178.434 1,2x7,4% 1,5% Redução de 80%93,9(2009)309,6(2T11 Anualizado)3,3x45,0(2009)143,3(2T11 Anualizado)3,2xPortfólio de ABL(m2)ABL emDesenvolvimento (m2)VacânciaEBITDA Ajustado(R$ mm)FFO Ajustado(R$ mm)83,3%(2009)92,6%(2T11 Anualizado)Player Mais Rentável doSetorMargem EBITDA3Compromisso com a entrega de resultados para seus acionistas1.719(2009)4.838(Agosto 2011)2,8xPortfólio Total(R$ mm)
  • 4. Maior Crescimento do SetorTaxa de crescimento extraordinária, muitas vezes maior do que a média de suas comparáveis...ABL CAGR 2008-2010 Receita Líquida CAGR 2008-2010FFO CAGR 2008-2010 EBITDA CAGR 2008-20104¹ ¹2 2Fonte: CompanhiasNotas:1 Considera BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce2 Considera São Carlos e CCP¹264,4%9,8%-4,3%Média Shopping Malls Média Properties ¹ 253,6%24,8%7,9%Média Shopping Malls Média Properties156,3%50,7%28,9%Média Shopping Malls Média Properties65,4%29,4%8,7%Média Shopping Malls Média Properties
  • 5. 3.2207624501804.7839.395Portfólio Atual Escritório Built-to-Suit Varejo Industrial TotalMercado altamente fragmentado com poucos competidores qualificados cria cenário ideal para aconsolidação do mercadoInúmeras Oportunidades para Expandir o Portfólio AtualMercado Potencial1: 36,3 mm m2BRProperties10 CompanhiasOrganizadas65%Fonte: Estimativas BR PropertiesNota:1 Não inclui varejoCompanhiasOrganizadas9%MercadoNão Organizado91%35%Indústria Fragmentada (em termos de ABL – m2) Pipeline em Negociação (R$ mm)5
  • 6. Visão Geral do PortfólioSEÇÃO 1
  • 7. A base de locatários da BR Properties é composta por algumas das principais e maisreconhecidas companhias do país, apresentando importante diversificação setorialPortfólio de excelente qualidade composto por escritórios, galpões e lojas de varejo localizadasnas regiões mais dinâmicas do BrasilPortfólio: Composição e Principais LocatáriosValor de Mercado do Portfólio(R$ mm)ABL por tipo de Propriedade(m2)Composição dos Locatários(por Setor)PrincipaisLocatáriosMais de 180locatários dealta qualidade7Total: R$4,8 bi Total: 1.143 mil m2Escritório57%Galpão34%Varejo9%Varejo9%Escritório25%Galpão66%Logística20%Bens deConsumo19%ServiçosFinanceiros13%Indústria10%Tecnologia7%Outros26%Energia5%
  • 8. Distribuição Geográfica do PortfólioEscritórioGalpãoBRPRVarejo Quantidade de propriedades existentes: 91— Escritórios: 37— Galpões: 24— Varejo: 30 ABL total das propriedades: 1.143.019 m2— Escritórios: 288.449 m2— Galpões: 753.684 m2— Varejo: 100.886 m2Estados ABL Total %São Paulo 876.032 76,6%Rio de Janeiro 146.264 12,8%Paraná 63.120 5,5%Minas Gerais 18.630 1,6%Bahia 7.607 0,7%Pernambuco 6.238 0,5%Alagoas 4.678 0,4%Maranhão 4.663 0,4%Espírito Santo 3.989 0,3%Pará 3.418 0,3%Distrito Federal 2.989 0,3%Goiás 2.814 0,2%Ceará 2.577 0,2%TOTAL 1.143.019 100%O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, cobrindo todas as 5 regiões do Brasil8
  • 9. Características Principais Correção anual pela Inflação— 100% dos contratos de locação são indexados à inflação— 72% IGP-M, 24% IPCA e 3% outros Contratos Triple Net— Locatário é responsável por todos os custos operacionais dapropriedade— Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas demanutenção Próximos 3 anos— 74% de ajuste a valor de mercado— 32% de vencimento dos contratos Garantias bancárias nos contratos de locação— Prática comum no Brasil— Garantia contra inadimplência de locatários menores Inadimplência dos locatários̶ Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentamInadimplência superior a 30 dias Prazo médio dos contratos de locação dos escritórios: 3-5 anos Prazo médio dos contratos de locação dos galpões: 5-10 anosCronograma de Vencimento dos Contratos(% de receitas)Cronograma de Revisão do Aluguel(% de receitas)Índices de Correção de InflaçãoPortfólio: Características do Contrato de LocaçãoOs contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa,criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita93%7%22%69% 100%2011 2012 2013 >2013 Total32%15%27%26% 100%2011 2012 2013 >2013 Total72%24%3%IGP-MIPCAOutros
  • 10. Efeitos do Crescimento da Taxa de Juros Nominal(SELIC x TR)Fonte: Santander Research e Banco CentralPortfólio: Dinâmica Resiliente de Negócios10,75%12,50%0,69%1,45%0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%10,00%12,00%14,00%2010 2011EProjeção da SELIC TREfeitos Positivos do Crescimento dos Índices de Inflação(TR x IPCA x Inflação da Cesta de Produtos BRPR)0,69%1,45%5,90% 6,28%7,77%0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%10,00%12,00%2010 2011ETRIPCA (CPI)Inflação média da cesta de produtos para 2011 O potencial crescimento da taxa de juros nominal até ofinal do ano pode refletir em um leve aumento na TR,principal indexador utilizado nos reajustes de contratos definanciamento Em contrapartida, o aumento da inflação poderia impactarpositivamente os resultados da Companhia, dado que100% dos contratos de locação são indexados à inflação Nossas reservas de caixa são investidas exclusivamenteem títulos bancários indexados a taxas de depósitosinterbancários brasileiros (CDI) que, em um cenário decrescimento da taxa SELIC, gerariam crescimento nasreceitas financeiras10Destaques Principais
  • 11. Drivers de CrescimentoSEÇÃO 2
  • 12. Propriedades AdquiridasCAPEX Total(R$ bilhões)1033,4Volume Captado viaEquity(R$ bilhões)2,3Drivers de Crescimento: AquisiçõesCrescimento da ABL (‘000 m2) 2Taxa Média de Retorno(TIR) das Alienações dosImóveis (%)¹28%Notas:1 O cálculo é bruto e considera todas alienações desde a criação da Companhia2 Não considera projetos de greenfieldDesde 2007, a BR Properties adquiriu participações em 103 propriedades diferentes, com CAPEXtotal de R$ 3,4 bilhões12Valor de Mercado Atualdo Portfólio(R$ bilhões)4,82871.143142203528(16)2007 2008 2009 2010 2011 Atual
  • 13. RB 115 (Entregue em Dez/2010)Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance13Henrique Schaumann (Adquirido em 2007) Presidente Vargas (Adquirido em 2007)Cap Rate Cap RateGeraçãodeValornoCurtoPrazoCap Rate28,8%A excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultadosoperacionais e expressivo crescimento no longo prazoTNU (Adquirido em Mar/2010)Cap Rate12,2%Ventura (Adquirido em Ago/2010)Cap Rate13,8%GeraçãodeValornoLongoPrazo48,6%69,6%Inicial 2T11Inicial 2T1110,3%11,7%12,3%13,8%10,5%13,6%Inicial 2T11Inicial 2T1111,1%16,5%Inicial 2T1111,2%19,0%
  • 14. Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance (cont.)14Spreads de Locação – Novos ContratosA BR Properties tem construído um track record de sucesso no aumento dos spreads de seuscontratos, tanto em renegociações quanto em novas locaçõesSpreads de Locação – RevisõesEstudo de Caso: Locatário de VarejoData da Aquisição Dez/2010ABL 97.431 m2Receitas das Aquisições R$ 30,7 mmCap Rate das Aquisições 10,2%Receita AtualR$ 37,7 mm (22,7% decrescimento)Cap Rate Atual12,2% (após 7 meses daaquisição)7,6%21,5%24,5%n/a22,6%n/an/a n/a15,7%4T10 1T11 2T11Escritório Galpões Varejo10,1%15,5% 14,3%n/a11,1%28,3%n/a n/a n/a4T10 1T11 2T11Escritório Galpões Varejo
  • 15. Drivers de Crescimento: Construção / Retrofit Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: Dez / 2012 ABL: 2.019 m2 Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 57,00 Participação: 50% Tipo: Galpão Localização: São José dos Campos / SP Data de Entrega: 4T12 ABL: 125.000 m2 Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 13,00 Participação: 100% Tipo: Galpão Localização: Louveira / SP Data de Entrega: Mar / 2012 ABL : 30.122 m2 Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 18,50 Participação: 100%SouzaAranhaTechParkSJCDPLouveira7Atualmente a Companhia possui 5 projetos de greenfield que, quando finalizados, adicionarão178 mil m2 de ABL ao portfólio, além do Ed. Manchete que encontra-se em retrofit15CidadeJardimPanaméricaParkII Tipo: Escritório AAA Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: Jun / 2012 ABL: 6.792 m2 Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 150,00 Participação: 50%Empreendimento PréCertificado Tipo: Escritório A Localização: São Paulo / SP Data de Entrega: Dez / 2012 ABL: 14.502 m2 Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 48,00 Participação: 50%Empreendimento PréCertificadoEm AprovaçãoEm DesenvolvimentoManchete Tipo: Escritório Localização: Rio de Janeiro / RJ Data de Entrega: 4T11 ABL: 26.439 m2 Aluguel Estimado (R$/ m2): R$ 140,00 Participação: 100%
  • 16. Destaques FinanceirosSEÇÃO 3
  • 17. Destaques Financeiros17Receita Líquida(R$ mm)EBITDA Ajustado e Margem(R$ mm e %)FFO Ajustado e Margem(R$ mm e %)37,977,469,2147,32T10 2T11 6M10 6M1187%93%88%91%43,483,678,7161,42T10 2T11 6M10 6M1159%43% 44% 37%25,735,834,459,72T10 2T11 6M10 6M11
  • 18. Balanço Patrimonial SólidoDívida Líquida* (R$ mm) Composição da Dívida (Índices)Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mm)1875%2%24%TRIGPMCDI2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202299183 171 153 134 117 95 68 54 39 32 2961129 129 158 161 179332156 155128 26 14Juros Amortização1762.0871.050241.887 1.037Dívida CP Obrigaçõespor AquisiçãoDívida LP Dívida Total Caixa DívidaLíquida* Inclui os recursos captados após follow on
  • 19. APÊNDICE
  • 20. Apêndice: Mercado de Escritórios do São PauloEstoque Total20Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportNota:1 Não existem prédios classe A na região. Faixa de preço pedida para os melhores prédiosSubregiõesEstoqueTotalTaxa de VacânciaFaixa de Preço Pedidode Locação (Classe A)(m²) (%) (R$/ m²/ mês)Centro ¹ 362.400 2,1% R$ 15 - R$ 50*Paulista 1.023.300 3,8% R$ 75 - R$ 125Jardins 1.007.600 1,5% R$ 90 - R$ 170Marginal 2.270.200 5,9% R$ 45 - R$ 130Outros 1.321.600 4,1% R$ 50 - R$ 70Mercado Geral 5.985.100 4,2% R$ 45 - R$ 170Alphaville 472.200 20,3% R$ 30 - R$ 65Marginal35%Outros20%Paulista16%Jardins16%Alphaville7%Centro6%
  • 21. Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro21Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportEstoque TotalAchar gráfico em portuguêsSubregiõesEstoqueTotalTaxa deVacânciaFaixa de Preço Pedidode Locação (Classe A)(m²) (%) (R$/ m²/ mês)Centro 1.794.100 1,6% R$ 115 - R$ 180Botafogo 352.500 1,2% R$ 115 - R$ 160Flamengo 51.500 0,0% R$ 100 - R$ 185Barra da Tijuca 358.100 12,4% R$ 80 - R$ 120Zona Sul 144.500 1,8% R$ 150 - R$ 250Outros 148.700 4,1% R$ 60 - R$ 100Mercado Geral 2.849.400 3,0% R$ 60 - R$ 250Centro63%Botafogo12%Barra daTijuca13%Outros5%Zona Sul5%Flamengo2%
  • 22. Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo22Fonte: CBRE 2T11 Market View ReportEstoque TotalSubregiões EstoqueTotalTaxa deVacânciaFaixa de Preço Pedidode Locação (Classe A)(m²) (%) (R$/ m²/ mês)ABCD * 129.000 0,0% R$ 12 - R$ 18Atibaia * 129.100 14,7% R$ 20 - R$ 23Barueri 437.200 5,1% R$ 21 - R$ 27Cajamar * 482.800 3,2% R$ 21 - R$ 24Cotia/ Embu * 304.600 0,5% R$ 18 - R$ 22Grande Campinas 1.464.900 6,7% R$ 16 - R$ 28Guarulhos * 183.700 19,3% R$ 18 - R$ 24Jundiaí/ Itupeva * 487.500 8,6% R$ 13 - R$ 19São Paulo 560.800 1,9% R$ 21 - R$ 25Sorocaba/ Alumínio * 107.200 5,5% R$ 16 - R$ 20Vale do Paraíba * 241.800 16,8% R$ 14 - R$ 17Mercado Geral 4.528.600 6,4% R$ 12 - R$ 28* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros"Grande Campinas32%São Paulo12%Barueri10%Cajamar11%Jundiaí11%Cotia/ Embu7%Vale do Paraíba5%Guarulhos4%ABCD3%Atibaia3%Sorocaba2%