A Companhia registrou forte crescimento de receita e lucro em 2013. O EBITDA ajustado cresceu 76% e a margem EBITDA atingiu 94%. A dívida líquida aumentou 2% e a cobertura de juros foi mantida.

1. Apresentação dos
Resultados de 2013

2. Destaques de 2013
• A Companhia registrou em 2013 receita líquida de R$923,7 milhões, um crescimento de 46% comparado a 2012, quando a
mesma totalizou R$630,8 milhões. O forte crescimento registrado decorreu principalmente do início de geração de receitas de
locação de propriedades que até então estavam em desenvolvimento ou comercialização;
• A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$866,1 milhões, acréscimo de 76% sobre 2012 e margem EBITDA ajustada
de 94%;
• O lucro líquido do ano totalizou R$81,2 milhões;
• O FFO ajustado, excluindo despesas não caixa, totalizou R$310,3 milhões, acréscimo de 246% sobre 2012 e margem FFO
ajustado de 34%;
• Em 2013 a Companhia concluiu a entrega de seis novos empreendimentos, o equivalente a 205 mil m² de ABL. Deste total,
84% ou 173 mil m² já se encontram locados;
• O leasing spread médio líquido de inflação do portfólio atingiu + 3,0% em 2013, sobre uma área total 347 mil m²;
• O portfólio fechou o ano com taxas de vacância financeira e física de 8,6% e 4,1%, respectivamente. Excluídas as Torres
D&E do Complexo JK, as taxas de vacância financeira e física seriam de 3,9% e 2,6%;
• Em 2013 a Companhia repactuou/pré-pagou R$1.336,7 milhões em empréstimos e emitiu R$850,0 milhões em debêntures
quirografárias, o que reduziu o custo médio anual da dívida em 88 pontos base;
• Como parte de sua estratégia de reciclagem, a Companhia concluiu 5 vendas ao longo do ano, que totalizaram R$492,2 milhões
a um cap rate médio de 8,6%. A perda de receita de aluguel no ano com as vendas foi de R$13,2 milhões;
• Em novembro a Companhia celebrou com a WTGoodman um acordo visando a venda de 100% de seu portfólio
industrial/logístico existente. Pela aquisição do portfólio, WTGoodman pagará à BR Properties o valor de R$ 3.180,0 milhões,
sujeito a certos ajustes previstos no acordo. A efetivação da transação prevista no acordo está sujeita, entre outras condições, às
aprovações contratuais necessárias, à negociação de contratos definitivos e à conclusão satisfatória de diligência a ser realizada
pela WTGoodman. A Companhia pretende utilizar os recursos da venda para reduzir a dívida líquida, para o programa de recompra
de ações e pagamento de dividendos aos acionistas.
2

3. Portfólio
Valor de Mercado do Portfólio
Composição da Receita de 2013
Venda de ativos no valor
de R$ 482 milhões
65%
11.715
12.968
13.552
13.840
14.031
14.096
13.759
13.423
Linearização 3%
Aluguel 96%
Serviços 1%
1T12
2T12
3T12
4T12
1T13
2T13
3T13
Composição do Portfólio
(% valor de mercado)
6%
29%
4T13
Composição do Portfólio
(% ABL)
4%
5%
18%
25%
49%
14%
63%
22%
Escritório AAA
Escritório
Industrial
Varejo
Escritório AAA
Escritório
Industrial
Varejo
3

4. Destaques Financeiros
Receita Líquida (R$ mil)
Lucro Líquido (R$ mil)
(93%)
46%
11%
(187%)
1.216.400
923.670
630.825
172.064
200.666
222.953
4T12
4T12
4T13
2012
(149.132)
4T13
81.163
2012
2013
2013
4

5. Destaques Financeiros
EBITDA ajustado (R$ mil)
72%
95%
78%
94%
76%
46%
866.147
492.679
144.371
211.148
4T12
4T13
2012
2013
Margem EBITDA Ajustado
Composição do EBITDA
Lucro/ Prejuízo do Período Antes de Part. Não Control.
(+) Impostos Diferidos
(+) Provisão para IR e CSLL
(-) Participações dos não controladores
(+) Depreciação
(+) Resultado Financeiro Líquido
EBITDA
Margem EBITDA
4T13
(156.472)
(52.627)
(712)
7.340
104
163.437
(38.930)
-17%
4T12
206.793
27.265
(11.692)
(34.729)
69
60.002
247.708
123%
var %
-176%
-293%
-94%
-121%
50%
172%
-116%
-141 p.p.
2013
70.312
(23.158)
50.109
10.851
378
614.004
722.496
78%
2012
1.279.349
690.414
22.702
(62.949)
279
364.311
2.294.106
364%
var %
-95%
-103%
121%
-117%
35%
69%
-69%
-285 p.p.
Composição do EBITDA Ajustado
EBITDA
(-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest.
(-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento
(+) Outras Receitas/Despesas Operacionais
(+) Provisão de Stock Option
(+) Provisão de Bônus
EBITDA Ajustado
Margem EBITDA Ajustado
4T13
(38.930)
28.872
205.366
(220)
387
15.673
211.148
95%
4T12
247.708
(115.161)
(298)
(172)
716
11.577
144.371
72%
var %
-116%
-125%
-69042%
28%
-46%
35%
46%
23 p.p.
2013
722.496
(104.397)
203.664
23.442
1.822
19.120
866.147
94%
2012
2.294.106
(1.824.964)
6.071
(1.070)
3.511
15.024
492.679
78%
var %
-69%
-94%
3255%
-2291%
-48%
27%
76%
16 p.p.
5

6. Destaques Financeiros
FFO Ajustado (R$ mil)
34%
30%
18%
14%
246%
310.303
80%
36.815
4T12
89.784
66.111
4T13
2012
2013
Margem FFO Ajustado
Composição do FFO Ajustado
Lucro Líquido do Exercício
(+) Impostos Diferidos
(+) Impostos de Renda sobre Vendas de Propriedades
(+) PIS/Cofins sobre Vendas de Propriedades
(-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest.
(-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento
(+) Variação Cambial Passiva Não-Caixa
(-) Variação Cambial Ativa Não-Caixa
(+) Variações Não-Caixa de Instrumentos Derivativos
FFO Ajustado
Margem FFO Ajustado
4T13
(149.132)
(52.627)
28.872
205.366
40.549
(7.934)
1.016
66.111
30%
4T12
172.064
27.265
1.597
(115.161)
(298)
23.946
(20.429)
(52.169)
36.815
18%
var %
-187%
-293%
-100%
n/a
-125%
-69042%
69%
-61%
-102%
80%
11 p.p.
2013
81.163
(23.158)
16.453
17.125
(104.397)
203.664
159.322
(72.537)
32.668
310.303
34%
2012
1.216.400
690.414
4.649
1.239
(1.824.964)
6.071
122.769
(74.624)
(52.169)
89.784
14%
var %
-93%
-103%
254%
1283%
-94%
3255%
30%
-3%
-163%
246%
19 p.p.
6

7. Endividamento
Dívida Líquida 2013 (R$ mi)
Perfil da Dívida 2013
1%
4.639
5.557
6%
951
TR
10%
4.607
CDI
39%
909
IGPM
INPC
10
IPCA
44%
Dívida CP
Obrigações
por
Aquisição
Dívida LP
Dívida Total
Caixa
Dívida
Líquida
Endividamento
Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo
Empréstimos e Financiamentos
Bônus Perpétuos
Derivativos
Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento
Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo
Empréstimos e Financiamentos
Bônus Perpétuos
Dívida Bruta
Caixa e Equivalentes de Caixa
Dívida Líquida
4T13
918.756
3T13
419.014
var %
119%
840.294
343.937
144%
68.672
-
65.371
-
5%
n/a
9.791
9.706
1%
4.638.664
4.950.385
-6%
4.023.690
4.364.953
-8%
5%
614.974
585.432
5.557.420
5.369.399
4%
950.864
839.730
13%
4.606.556
4.529.669
2%
13.423.101
13.759.034
-2%
Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value)
41%
39%
2 p.p.
Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value)
34%
33%
1 p.p.
EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida*
1,6x
1,7x
-5%
Valor do Portfólio Imobiliário
Duration (anos)
Dívida Quirografária / Dívida Total
4,2
4,4
-5%
37%
30%
6 p.p.
* Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa)
7

8. Endividamento
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões)
Dívida Líquida / EBITDA Ajustado
1.280
9,7x
7,8x
7,0x
770
6,0x
4,9x
495
3,7x
316
250
2015
6,7x
5,6x
3,2x
325
5,7x
5,2x
5,5x
3,4x
187
94
2014
7,3x
5,5x
2016
2017
2018
2019
2020
2021
76
71
2022
2023
73
66
2024
2025
0,6x
1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13
Amortização
Dívida Líquida/ EBITDA
Loan to Value: Bruto e Líquido (%)
Cobertura de Juros
3,5x
3,0x
2,7x
2,5x
2,4x
2,5x
38%
2,1x
40%
40%
45%
43%
42% 41%
2,0x
1,6x
1,5x
1,4x
1,5x
1,7x
1,7x
1,6x
24%
36%
1,1x
4%
1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 4T13
EBITDA/ Despesa
Financeira Líquida
40%
1T10
23% 21%
2T10 3T10 4T10
36%
30%
35%
21%
1T11 2T11 3T11
39%
37%
35%
34%
38% 39%
40% 39%
34% 34% 36%
41%
34%
33%
21%
4T11 1T12 2T12
LTV Bruto
3T12 4T12 1T13
2T13 3T13 4T13
LTV Líquido
8

9. Taxa de Juros
Variação do Custo Médio da Dívida BRPR vs Variação da Taxa CDI (bps)
106
99
71
11
(46)
60
(62)
3T12 - Base 0
(10)
4T12
10
(23)
1T13
2T13
3T13
Variação do Custo Médio da Dívida BRPR (bps)
Custo da Dívida BRPR vs Taxa de Juros
Custo Médio da Dívida BRPR
Variação QoQ (bps)
Taxa CDI
Variação QoQ (bps)
3T12
11,53%
7,36%
-
4T12
10,91%
(62)
6,90%
(46)
4T13
Variação do CDI (bps)
1T13
10,81%
(10)
7,01%
11
2T13
10,57%
(23)
7,72%
71
3T13
10,67%
10
8,71%
99
4T13
11,28%
60
9,77%
106
Impacto do Aumento de Taxa de Juros no FFO
Dívida Total - 4T13
5.589.406
Custo Médio Nominal da Dívida - 4T13
11,28%
Despesa de Juros Anual Pro-Forma
630.359
A tabela abaixo considera um aumento de 100 bps na taxa CDI
Dívida Total - 4T13
5.589.406
Custo Médio Nominal da Dívida - 4T13 (Após Aumento)
11,72%
Despesa de Juros Anual Pro-Forma
655.261
Impacto no FFO - Pós Impostos ao Ano *
(16.435)
* Alíquota de Impostos de 34%
Análise de Sensibilidade
Taxa CDI
Custo Médio da Dívida BRPR
Variação no Custo BRPR (bps)
Redução
-300 bps -200 bps -100 bps
9,94%
10,39% 10,83%
-134 bps -89 bps -45 bps
4T13
9,77%
11,28%
0 bps
100 bps
11,72%
45 bps
Aumento
200 bps 300 bps
12,17% 12,61%
89 bps 134 bps
9

10. Destaques Operacionais
Leasing Spreads
Leasing Spread
Leasing Spread - Portfólio
Área renegociada (m²)
% Portfólio
4T13
1,3%
159.046
8%
4T12
31,9%
101.325
5%
Contratos
2012
26,8%
241.382
13%
Duration
Todos Contratos
Contratos Build-to-Suit
2013
3,0%
346.942
18%
5,8 anos
Cronograma de Vencimento dos
Contratos de Locação (% Receita)
7,1 anos
Cronograma de Revisional de 3 anos dos
Contratos de Locação (% Receita)
17%
79%
1%
2013
7%
2014
2%
12%
2015
31%
>2016
2013
15%
2014
2015
>2016
10

11. Destaques Operacionais
Evolução da Vacância
Vacância por Segmento
10,0%
Escritório
8,4%
Física
10,8%
8,9%
Varejo
8,6%
5,5%
4,0%
Industrial
10,5%
Financeira
4,7%
5,3%
4,1%
2,6%
0,5%
4T12
1T13
2T13
3T13
4T13
3T13
0,0%
0,2% 0,0%
4T13
Tabela de Vacância
4T13
Imóvel
Tipo
Financeira
Física
Ed. Jacarandá
Escritório
0,1%
0,1%
Ventura - Torre Oeste
Escritório
0,3%
0,1%
Icomap
Escritório
0,03%
0,05%
RB115
Escritório
0,1%
0,1%
Manchete
Escritório
1,0%
0,4%
Complexo JK - Torres D&E
Escritório
4,6%
1,4%
Cidade Jardim
Escritório
0,6%
0,2%
Paulista
Escritório
1,0%
0,3%
TNU
Escritório
0,14%
0,10%
Panamérica Park
Escritório
0,1%
0,1%
Raja Hills
Escritório
0,1%
0,1%
Brasília
Escritório
0,3%
0,2%
Total Escritório
8,4%
BP Jandira
Industrial
3,2%
0,1%
0,2%
BP Jundiaí
Industrial
0,1%
0,4%
BBP Barão de Mauá-Brahms
Industrial
0,04%
0,1%
Cond.Ind.SJC
Industrial
0,0%
0,1%
Total Industrial
0,2%
0,8%
Total Portfolio
8,6%
4,1%
11

12. Reciclagem do Portfólio
A Companhia concluiu 5 vendas ao longo do ano, que totalizaram R$492,2 milhões a um
cap rate médio de 8,6%. A perda de receita de aluguel no ano com as vendas foi de
R$13,2 milhões
Propriedades Vendidas
Tipo
Paulista Park (2 Conjuntos)
Cetenco Plaza (2 Conjuntos)
Plaza Centenário
Pateo Bandeirantes
Galpão Sorocaba
TOTAL
Escritório
Escritório
Escritório
Escritório
Industrial
Valor Total de Venda (R$ mil)
Data de
Venda
abr-13
mai-13
ago-13
set-13
set-13
Valor de Venda
(R$ mil)
4.000
6.100
13.700
442.000
26.400
R$
492.200
Cap Rate da
Venda
8,6%
7,9%
9,6%
8,4%
10,2%
8,6%
Receita Perdida
2013 (R$ mil)
258
283
471
11.485
740
R$
13.237
Cap Rate Médio de Venda (%)
492.200
8,6%
8,4%
137.008
2012
2013
2012
2013
12

13. Mercado de Capitais
Desempenho BRPR3 – 2013
15%
Volume Financeiro Diário
BR Properties
Ibovespa
80.000.000
70.000.000
5%
60.000.000
50.000.000
-5%
40.000.000
-15%
30.000.000
20.000.000
-25%
10.000.000
-35%
jan-13
f ev-13
mar-13
abr-13
Performance da Ação (BRPR3)
Número total de ações
mai-13
jun-13
jul-13
4T13
jul-13
4T12
ago-13
var %
set-13
out-13
2013
nov-13
dez-13
2012
var %
312.653.445
311.612.894
0%
312.653.445
311.612.894
99%
99%
0%
99%
99%
Preço da ação (média do período)
18,63
25,79
-28%
20,80
23,27
-11%
Preço da ação (final do período)
18,60
25,50
-27%
18,60
25,50
-27%
Market Cap final do período (R$ milhões)
5.815
7.946
-27%
5.815
7.946
-27%
Volume financeiro médio diário (R$ milhões)
56,09
32,38
73%
46,67
29,04
61%
3.020.156
1.254.317
2.329.181
1.241.830
88%
7.350
4.621
6.694
3.834
75%
Free Float (%)
Volume de ações médio diário
Número de negociações médio diário
141%
59%
0%
0%
13

14. Contate o RI
Relações com Investidores
Pedro Daltro
Diretor Financeiro e Relações com Investidores
Marcos Haertel
Gerente de Relações com Investidores
Gabriel Barcelos
Analista de Relações com Investidores
Fone: (55 11) 3201-1000
Email: ri@brpr.com.br
www.brpr.com.br/ri
14