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3 t13 br properties   divulgação dos resultados apresentação 3 t13 br properties divulgação dos resultados apresentação Presentation Transcript

  • Apresentação dos Resultados do 3T13
  • Destaques DESTAQUES DO 3T13 • A Companhia registrou no 3T13 receita líquida de R$236,6 milhões, um crescimento de 41% comparado ao 3T12, quando a mesma totalizou R$168,0 milhões. O forte crescimento registrado decorreu principalmente do início de geração de receitas de locação das propriedades, até então em desenvolvimento, adicionadas ao portfólio a partir do 2T12; • A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$218,2 milhões, acréscimo de 47% sobre 3T12 e margem EBITDA ajustada de 92%; • O lucro líquido do trimestre totalizou R$89,6 milhões, impactado por um ganho no valor justo das propriedades de R$44,4 milhões; • O FFO ajustado, excluindo despesas não caixa, totalizou R$74,7 milhões, acréscimo de 171% sobre o 3T12 e margem FFO ajustado de 32%; • A Companhia fechou o trimestre com o índice Dívida Líquida/EBITDA Ajustado de 5,2x, uma redução de 29% em relação ao 3T12, quando o índice alcançou 7,3x. A posição de caixa totalizou R$839,7 milhões, um aumento de 213% em relação ao mesmo período do ano passado; • Em agosto foi quitado um empréstimo de R$258,0 milhões, cujo custo era de CDI + 1,50% a.a.; • O leasing spread médio líquido de inflação (escritórios + industriais) do trimestre atingiu +1,7%, representando um aumento de receita mensal de R$102 mil; • Ao final de outubro, o portfólio apresentou taxas de vacância financeira e física de 9,7% e 4,9%, respectivamente. Excluídos os edifícios recém-entregues, Ed. Paulista e Torres D&E do Complexo JK, as taxas de vacância financeira e física seriam de 3,2% e 2,8%, respectivamente; • Ao longo do trimestre a Companhia comercializou 12.773 m² de ABL em novas locações, representando um acréscimo de aproximadamente R$866 mil na receita mensal consolidada; • A Companhia concluiu três vendas de propriedades no trimestre: foram vendidos conjuntos comerciais do Ed. Pateo Bandeirantes, pelo valor de R$442,0 milhões, representando cap rate de 8,4%; o Ed. Plaza Centenário, vendido pelo valor de R$13,7 milhões, representando cap rate de 9,6%; e o Galpão Sorocaba totalizando R$26,4 milhões, representando cap rate de 10,2%. A Companhia liquidou a totalidade de sua participação nos três ativos; • Ainda no trimestre, a Companhia entregou um importante projeto de seu portfólio, o DP Louveira 7, localizado em Louveira/SP e que encontrase inteiramente locado. 3T13 2
  • Portfólio Valor de Mercado do Portfólio Composição da Receita do 3T13 Venda de ativos no valor de R$ 482 milhões 64% Linearização 4% 11.715 1T12 12.968 13.840 13.552 14.031 14.096 13.759 Aluguel 95% 6% Serviços 1% 30% 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 Composição do Portfólio (% valor de mercado) Composição do Portfólio (% ABL) 5% 5% 18% 25% 49% 14% 63% 21% Escritório AAA Escritório Industrial Escritório AAA Varejo 3 Escritório Industrial Varejo 3T13
  • Reciclagem do Portfólio A companhia realizou 3 vendas de ativos que totalizaram R$482,1 milhões, com cap rate médio de 8,5% Edifício Pateo Bandeirantes Tipo: Escritório Classe AAA Cidade: São Paulo / SP Área Bruta Locável: 17.458 m² Valor de Venda: R$442,0 milhões Cap Rate: 8,4% Galpão Sorocaba Tipo: Industrial Cidade: Sorocaba / SP Área Bruta Locável: 14.797 m² Valor de Venda: R$26,4 milhões Cap Rate: 10,2% Plaza Centenário Tipo: Escritório Classe A Cidade: Curitiba / SP Área Bruta Locável: 3.366 m² Valor de Venda: R$13,7 milhões Cap Rate: 9,6% 3T13 4
  • Destaques Financeiros Receita Líquida (R$ mil) Lucro Líquido* (R$ mil) (78%) 63% 41% (65%) 1.044.336 700.716 430.159 168.031 236.575 3T12 3T13 259.234 9M12 3T12 9M13 230.295 89.555 3T13 9M12 9M13 * O lucro líquido do 3T12 foi fortemente impactado por um ganho não caixa de R$382,7 milhões na reavaliação das propriedades para investimento após a incorporação da One Properties. 3T13 5
  • Destaques Financeiros EBITDA ajustado (R$ mil) 88% 92% 88% 93% 73% 47% 651.488 376.546 148.297 3T12 218.151 3T13 9M12 9M13 Margem EBITDA Ajustado Composição do EBITDA Lucro Líquido/ Prejuízo do Período (+) Impostos Diferidos (+) Provisão para IR e CSLL (-) Participações dos não controladores (+) Depreciação (+) Resultado Financeiro Líquido EBITDA Margem EBITDA 3T13 89.555 (18.278) 29.125 3.086 50 139.526 243.064 103% 3T12 259.234 150.588 17.293 (620) 103.507 530.002 315% var % -65% -112% 68% n/a -108% 35% -54% -213 p.p. 9M13 230.295 29.469 50.821 (3.511) 274 450.567 757.916 108% 9M12 1.044.336 648.611 34.382 210 304.340 2.031.879 472% var % -78% -95% 48% n/a 31% 48% -63% -364 p.p. Composição do EBITDA Ajustado EBITDA (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento (+) Outras Receitas/Despesas Operacionais (+) Provisão de Stock Option (+) Provisão de Bônus EBITDA Ajustado Margem EBITDA Ajustado 3T13 243.064 (44.449) 548 17.452 387 1.149 218.151 92% 3T12 530.002 (382.650) (2.156) 1.218 735 1.149 148.297 88% var % -54% -88% -125% 1333% -47% 0% 47% 4 p.p. 9M13 757.916 (133.269) (1.702) 23.662 1.435 3.447 651.488 93% 9M12 2.031.879 (1.667.045) 6.369 (898) 2.795 3.447 376.546 88% var % -63% -92% -127% -2734% -49% 0% 73% 5 p.p. 6 3T13
  • Destaques Financeiros FFO Ajustado (R$ mil) 32% 16% 19% 34% 196% 240.681 171% 81.191 74.674 27.539 3T12 3T13 9M12 9M13 Margem FFO Ajustado Composição do FFO Ajustado Lucro Líquido do Exercício (+) Impostos Diferidos (+) Impostos de Renda sobre Vendas de Propriedades (+) PIS/Cofins sobre Vendas de Propriedades (-) Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (-) Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento (+) Variação Cambial Passiva Não-Caixa (-) Variação Cambial Ativa Não-Caixa (+) Variações Não-Caixa de Instrumentos Derivativos (-) Participação de Não Controladores FFO Ajustado Margem FFO Ajustado 3T13 89.555 (18.278) 15.821 16.936 (44.449) 548 45.463 (41.590) 7.581 3.086 74.674 32% 3T12 259.234 150.588 172 (382.650) (2.156) 7.964 (5.613) 27.539 16% var % -65% -112% n/a 9771% -88% -125% 471% 641% n/a n/a 171% 15 p.p. 9M13 230.295 29.469 16.453 17.125 (133.269) (1.702) 118.773 (64.603) 31.651 (3.511) 240.681 34% 9M12 1.044.336 648.611 3.052 1.239 (1.667.045) 6.369 98.823 (54.194) 81.191 19% var % -78% -95% 439% 1283% -92% -127% 20% 19% n/a n/a 196% 15 p.p. 3T13 7
  • Endividamento Dívida Líquida 3T13 (R$ mi) Perfil da Dívida 3T13 1% 4.950 5.369 840 6% 11% 4.530 43% 409 Dívida CP 10 Obrigações por Aquisição 40% Dívida LP Dívida Total Caixa TR CDI IGPM INPC IPCA Dívida Líquida Endividamento Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo Empréstimos e Financiamentos Bônus Perpétuos Derivativos Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo Empréstimos e Financiamentos Bônus Perpétuos Dívida Bruta Caixa e Equivalentes de Caixa Dívida Líquida Valor do Portfólio Imobiliário Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida* Duration (anos) Dívida Quirografária / Dívida Total * Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa) 8 3T13 419.014 343.937 65.371 9.706 4.950.385 4.364.953 585.432 5.369.399 839.730 4.529.669 13.759.034 39% 33% 1,7x 4,4 30% 2T13 679.678 603.183 64.949 11.547 5.003.863 4.422.211 581.652 5.683.541 660.598 5.022.943 14.096.206 40% 36% 2,0x 4,4 28% var % -38% -43% 1% n/a -16% -1% -1% 1% -6% 27% -10% -2% -1 p.p. -3 p.p. -14% 0% 2 p.p. 3T13
  • Endividamento Cronograma de Amortização da Dívida (R$ milhões) Dívida Líquida / EBITDA Ajustado 895 785 9,7x 7,8x 7,0x 512 6,0x 332 4,9x 335 6,7x 5,6x 5,7x 5,5x 3,7x 266 7,3x 5,2x 3,2x 3,4x 186 94 65 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 75 2021 70 2022 2023 72 64 2024 2025 0,6x 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 Amortização Dívida Líquida/ EBITDA Loan to Value: Bruto e Líquido (%) Cobertura de Juros 3,5x 3,0x 2,7x 2,5x 2,4x 2,5x 2,1x 38% 2,0x 1,6x 1,5x 1,4x 1,5x 1,7x 40% 40% 45% 43% 42% 41% 39% 40% 1,7x 24% 1,1x 36% 4% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 1T10 EBITDA/ Despesa Financeira Líquida 36% 23% 21% 2T10 3T10 30% 35% 1T11 2T11 3T11 34% 38% 39% 40% 34% 34% 36% 39% 33% 21% 21% 4T10 35% 37% 4T11 LTV Bruto 1T12 2T12 3T12 4T12 1T13 2T13 3T13 LTV Líquido 3T13 9
  • Taxa de Juros Variação do Custo Médio da Dívida BRPR vs Variação da Taxa CDI (bps) 99 71 (46) 11 (62) 10 (10) 3T12 - Base 0 4T12 (23) 1T13 2T13 Variação do Custo Médio da Dívida BRPR (bps) Custo da Dívida BRPR vs Taxa de Juros Custo Médio da Dívida BRPR Variação QoQ (bps) Taxa CDI Variação QoQ (bps) 3T12 11,53% 7,36% - 3T13 Variação do CDI (bps) 4T12 10,91% (62) 6,90% (46) 1T13 10,81% (10) 7,01% 11 2T13 10,57% (23) 7,72% 71 3T13 10,67% 10 8,71% 99 Impacto do Aumento de Taxa de Juros no FFO Dívida Total - 3T13 5.401.044 Custo Médio Nominal da Dívida - 3T13 10,67% Despesa de Juros Anual Pro-Forma 576.291 A tabela abaixo considera um aumento de 100 bps na taxa CDI Dívida Total - 3T13 5.401.044 Custo Médio Nominal da Dívida - 3T13 (Após Aumento) 11,09% Despesa de Juros Anual Pro-Forma 598.967 Impacto no FFO - Pós Impostos ao Ano * (14.966) * Alíquota de Impostos de 34% Análise de Sensibilidade Taxa CDI Custo Médio da Dívida BRPR Variação no Custo BRPR (bps) Redução -300 bps -200 bps -100 bps 9,43% 9,84% 10,26% -125 bps -83 bps -42 bps 10 3T13 8,71% 10,67% 0 bps 100 bps 11,09% 42 bps Aumento 200 bps 300 bps 11,51% 11,92% 83 bps 125 bps 3T13
  • Destaques Operacionais Leasing Spreads Leasing Spread 3T13 Leasing Spread - Escritórios 3T12 8,8% Área renegociada (m²) 9M13 22,3% 9M12 10,2% 25,7% 27.827 12.997 38.249 53.038 5% 3% 6% 11% % Portfólio de Escritórios Ganho/(Perda) Receita Mensal (R$ mil) 345 Leasing Spread - Industrial -11,5% Área renegociada (m²) 148 484 727 18,0% -7,9% 7,3% 121.630 24.521 % Portfólio de Industrial 10% 2% 12% 8% Ganho/(Perda) Receita Mensal (R$ mil) (243) 77 (201) 110 Leasing Spread - Varejo Área renegociada (m²) % Portfólio de Varejo Ganho/(Perda) Receita Mensal (R$ mil) n/a 0% - n/a 0% - n/a 0% - n/a 0% - Contratos 87.156 Duration Todos Contratos Contratos Build-to-Suit 149.647 5,8 anos Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita) 7,2 anos Cronograma de Revisional de 3 anos dos Contratos de Locação (% Receita) 11% 75% 32% 5% 2013 12% 4% 8% 2014 2015 2013 >2016 15% 2014 2015 >2016 3T13 11
  • Destaques Operacionais Evolução da Vacância Física Vacância por Segmento Escritório 10,8% 10,3% 10,5% Financeira 10,0% 9,7% 8,9% Varejo 5,5% 4,0% Industrial 9,2% 4,7% 5,3% 4,9% 2,6% 0,5%0,0% 4T12 1T13 2T13 3T13 Outubro 2T13 0,5% 0,0% 3T13 0,5% 0,0% Outubro Tabela de Vacância 3T13 Imóvel Ed. Jacarandá Ventura - Torre Oeste Icomap RB115 Manchete Complexo JK - Torres D&E Cidade Jardim Paulista Santo Antonio Raja Hills Brasília Total Escritório BP Jandira BP Jundiaí DP Louveira #9 BBP Barão de Mauá-Brahms Gaia Terra Andiroba Cond.Ind.SJC Total Industrial Total Portfolio Tipo Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Escritório Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Industrial Financeira 0,1% 0,3% 0,0% 0,1% 1,2% 5,5% 0,6% 1,3% 0,0% 0,1% 0,6% 10,0% 0,1% 0,1% 0,1% 0,0% 0,1% 0,0% 0,5% 10,5% 12 Física 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,5% 1,7% 0,2% 0,5% 0,0% 0,1% 0,35% 3,8% 0,2% 0,4% 0,4% 0,1% 0,3% 0,1% 1,6% 5,3% Outubro Financeira Física 0,1% 0,1% 0,3% 0,1% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% 1,2% 0,5% 5,5% 1,7% 0,6% 0,2% 1,0% 0,4% 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 0,2% 0,1% 9,2% 3,3% 0,1% 0,2% 0,1% 0,4% 0,1% 0,4% 0,0% 0,1% 0,1% 0,3% 0,0% 0,1% 0,5% 1,6% 9,7% 4,9% 3T13
  • Mercado de Capitais Desempenho BRPR3 – 9M13 15% Volume Financeiro Diário BR Properties Ibovespa 80.000.000 70.000.000 5% 60.000.000 50.000.000 -5% 40.000.000 -15% 30.000.000 20.000.000 -25% 10.000.000 -35% jan-13 f ev-13 mar-13 Performance da Ação (BRPR3) Número total de ações abr-13 mai-13 3T13 jun-13 3T12 jul-13 var % jul-13 9M13 ago-13 set-13 9M12 var % 312.653.445 310.307.396 1% 312.653.445 310.307.396 1% 99% 99% 0% 99% 99% 0% Preço da ação (média do período) 18,92 23,80 -20% 21,51 22,48 -4% Preço da ação (final do período) 19,70 26,45 -26% 19,70 26,45 -26% Market Cap final do período (R$ milhões) 6.159 8.208 -25% 6.159 8.208 -25% Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 41,49 24,77 68% 43,60 27,79 57% 2.207.791 1.057.065 2.103.783 1.237.891 70% 6.456 4.074 6.493 3.550 83% Free Float (%) Volume de ações médio diário Número de negociações médio diário 109% 58% 3T13 13
  • Contate o RI Relações com Investidores Pedro Daltro Diretor Financeiro e Relações com Investidores Marcos Haertel Gerente de Relações com Investidores Gabriel Barcelos Analista de Relações com Investidores Fone: (55 11) 3201-1000 Email: ri@brpr.com.br www.brpr.com.br/ri 3T13 14