Apresentação dos Resultados do 3T12
Destaques                                      DESTAQUES DO 3T12 E EVENTOS SUBSEQUENTES•   O 3T12 apresentou resultados co...
Portfólio          Valor de Mercado do Portfólio                                                  Composição da Receita do...
Destaques Financeiros                Receita Líquida (R$ mil)                                          Lucro Líquido* (R$ ...
Destaques Financeiros               EBITDA ajustado (R$ mil)                                                              ...
Destaques Financeiros                                                                   FFO Ajustado (R$ mil)             ...
Propriedades Pré-Operacionais                                                                      Meses de Receita       ...
Reciclagem do PortfólioComo parte de sua estratégia de reciclagem do portfólio, a Companhia concluiu 6 vendas ao longo do ...
Reestruturação de Dívida                                                            Dívidas Liquidadas no 3T12    Dívidas ...
Endividamento                Dívida Líquida 3T12 (R$ mi)                                                                  ...
Endividamento                                   Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mi)                               ...
Destaques Operacionais                                        Leasing Spreads         Leasing Spread - Revisões           ...
Destaques Operacionais                     Evolução da Vacância                                                           ...
Destaques Operacionais                     Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação                  % Receita   ...
Mercado de Capitais                                                       Criação de Valor ao Acionista                   ...
Contate o RI               Relações com Investidores                    Pedro Daltro               Diretor Financeiro e DR...
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Apresentação 3T12

  1. 1. Apresentação dos Resultados do 3T12
  2. 2. Destaques DESTAQUES DO 3T12 E EVENTOS SUBSEQUENTES• O 3T12 apresentou resultados com significativo crescimento sobre o 2T12, quando houve a incorporação da One Properties pela Companhia;• A Companhia registrou no 3T12 receita líquida de R$168,0 milhões, um crescimento de 83% comparado ao 3T11, quando a mesma totalizou R$91,8 milhões. O forte crescimento registrado decorreu principalmente das receitas de locação das novas propriedades;• A Companhia apresentou EBITDA ajustado de R$156,4 milhões, acréscimo de 84% sobre 3T11 e margem EBITDA ajustada de 93%. O EBITDA sem ajustes totalizou R$147,0 milhões, com margem de 88% (EBITDA ajustado desconsidera efeitos não caixa e despesas não recorrentes);• O lucro líquido do trimestre totalizou R$259,2 milhões, considerando o efeito líquido da valorização de propriedades e o resultado operacional líquido do trimestre;• O FFO ajustado excluindo as despesas não caixa e não recorrentes no 3T12 totalizou R$34,8 milhões, com margem FFO ajustado de 21%. Vale lembrar que a BR Properties já está incorrendo despesas financeiras referentes a algumas propriedades em desenvolvimento e que, portanto, ainda não geram nenhuma receita adicional a Companhia;• Durante o 3T12, foram obtidos leasing spreads líquidos de inflação nas novas locações de 27,0% nos imóveis de escritórios e 45,8% nos imóveis industriais. Já nas revisões dos contratos, foram registrados ganhos reais de 20,8% nos imóveis de escritórios e 16,1% nos imóveis industriais;• A taxa de vacância financeira do portfólio foi de 4,5%, enquanto a taxa de vacância física atingiu 3,2%. Se excluíssemos a vacância do recém-entregue Ed. Paulista, atualmente em processo de locação, a vacância financeira seria de 1,4%. Em termos de espaço físico, os imóveis de escritórios, industriais e varejo estavam 95%, 97% e 100% ocupados ao término do trimestre, respectivamente;• Em julho, foi concluída a primeira emissão de debêntures não conversíveis, com a captação de R$600,0 milhões em duas séries, sendo R$369,0 milhões a taxa de CDI + 1,08% a.a. com prazo de 5 anos e R$231,0 milhões a taxa de IPCA + 5,85% a.a. com prazo de 7 anos;• Também em julho, foi feito o pré-pagamento/refinanciamento de R$364,5 milhões de dívidas incorporadas da One Properties, cujo custo médio ponderado era de CDI + 3,7% a.a.;• Em agosto, foi resgatada a totalidade das notas promissórias emitidas no 2T12, utilizando parcialmente os recursos provenientes da primeira emissão de debêntures não conversíveis;• Também em agosto, foi concluída a venda de conjuntos comerciais do Ed. Cetenco Plaza pelo valor de R$47,2 milhões, implicando cap rate de venda de 6,5%. 3T12 2
  3. 3. Portfólio Valor de Mercado do Portfólio Composição da Receita do 9M12 56% 13.552 Linearização 1% Aluguel 98% 12.968 Serviços 1% 8% 11.715 36% 4.751 4.918 5.142 5.254 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 Composição do Portfólio Composição do Portfólio (% valor de mercado) (% ABL) 5% 5% 18% 24% 50% 15% 62% 21% Escritório AAA Escritório Industrial Varejo Escritório AAA Escritório Industrial Varejo 3T12 3
  4. 4. Destaques Financeiros Receita Líquida (R$ mil) Lucro Líquido* (R$ mil) 83% 70% 294% 4% 75% 430.159 210% 1.044.337 253.156 160.935 168.031 91.803 259.234 264.909 83.749 3T11 2T12 3T12 9M11 9M12 3T11 3T12 9M11 9M12 * Considerando o efeito líquido da valorização das propriedades para investimento 3T12 4
  5. 5. Destaques Financeiros EBITDA ajustado (R$ mil) EBITDA (sem ajustes) (R$ mil) 93% 93% 87% 88% 87% 86% 90% 91% 91% 84% 71% 84% 84% 69% 8% 8% 70% 392.726 70% 370.094 229.376 219.445 144.568 156.380 135.752 147.034 84.923 80.070 3T11 2T12 3T12 9M11 9M12 3T11 2T12 3T12 9M11 9M12 Margem EBITDA Ajustado Margem EBITDA Composição do EBITDA Ajustado 2T12 3T12 3T11 3T12 x 3T11 9M12 9M11 9M12 x 9M11 Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 259.234 83.749 210% 1.044.337 264.909 294% Impostos Diferidos (153.916) 150.588 53.807 180% 648.611 98.549 558% Provisão para IR e CSLL (12.104) 17.293 5.441 218% 34.381 17.004 102% Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (554.489) (382.650) (180.268) 112% (1.667.045) (348.209) 379% Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (2.156) (485) 344% 6.369 856 644% Outras Receitas/Despesas Operacionais (1.646) 1.218 1.589 -23% (898) 2.308 -139% Resultado Financeiro Líquido 184.952 103.507 116.237 -11% 304.340 184.027 65% EBITDA 135.752 147.034 80.070 84% 370.094 219.445 69% Margem EBITDA 84% 88% 87% 0 p.p. 86% 87% -1 p.p. Provisão de Bônus 1.149 1.149 1.149 0% 3.447 3.447 0% Provisão de Stock Option 773 735 3.703 -80% 2.795 8.084 -65% Despesas com Fusão 6.894 - - n/a 8.927 - n/a Despesas com Corretagem (Aquisição do Ed. Ventura) - 7.463 - n/a 7.463 - n/a Reversão Provisão Bônus 2010 - - - n/a - (1.600) n/a EBITDA Ajustado 144.568 156.380 84.923 84% 392.726 229.376 71% Margem EBITDA Ajustado 90% 93% 93% 1 p.p. 91% 91% 1 p.p. 3T12 5
  6. 6. Destaques Financeiros FFO Ajustado (R$ mil) 46% 31% 21% 23% 5% 25% (17%) (80%) 97.195 311% 77.527 42.128 34.830 8.482 3T11 2T12 3T12 9M11 9M12 Margem FFO Ajustado Composição do FFO Ajustado 2T12 3T12 3T11 3T12 x 3T11 9M12 9M11 9M12 x 9M11 Lucro/ Prejuízo do Período 332.390 259.234 83.749 210% 1.044.337 264.909 294% Impostos Diferidos 153.916 150.588 53.807 180% 648.611 98.549 558% Impostos sobre Vendas de Propriedades 8.525 - 323 -100% 3.905 6.803 -43% Ganho/Perda com Valor Justo de Propriedade para Invest. (554.489) (382.650) (180.268) 112% (1.667.045) (348.209) 379% Ganho/Perda na Venda de Propriedade para Investimento 8.525 (2.156) (485) 344% 6.369 856 644% Variação Cambial Passiva 57.794 7.964 88.414 -91% 98.823 96.361 3% Variação Cambial Ativa (453) (5.613) (3.413) 64% (54.194) (41.742) 30% Despesa com Fusão 6.894 - - n/a 8.927 - n/a Despesas de Corretagem (Aquisição Ed. Ventura) - 7.463 - n/a 7.463 - n/a FFO Ajustado 8.482 34.830 42.128 -17% 97.195 77.527 25% Margem FFO Ajustado 5% 21% 46% -25 p.p. 23% 31% -8 p.p. 3T12 6
  7. 7. Propriedades Pré-Operacionais Meses de Receita Receita Potencial Propriedades Pré-Operacionais Tipo Data de Entrega ABL Próprio Aluguel / m² / Mês ¹ Gerada no 3T12 por Ano (R$ mm) ²Ed. Paulista Escritório 0,5 mês Entregue no 3T12 22.855 R$110 - R$135 R$ 30 milhõesCentro Empresarial Senado - CES Escritório AAA 0 mês 4T12 95.174 R$ 87,39 R$ 100 milhõesCidade Jardim Escritório AAA 0 mês 4T12 6.792 R$150 - R$170 R$ 12 milhõesComplexo JK - Bloco D&E Escritório AAA 0 mês 1T13 34.583 R$150 - R$170 R$ 62 milhõesPanamérica Green Park - Fase 1 Escritório 0 mês 1T13 5.185 R$50 - R$60 R$ 3 milhõesVarejo Petrobrás Varejo 0 mês 1T13 2.881 R$140 - R$170 R$ 5 milhõesWTNU - Torre III Escritório AAA 0 mês 1T13 14.868 R$120 - R$140 R$ 21 milhõesDP Louveira 7 Galpão 0 mês 2T13 30.122 R$19 - R$24 R$ 7 milhõesGaia Terra - Fase 1 Galpão 0 mês 2T13 23.017 R$18 - R$23 R$ 5 milhõesComplexo JK - Bloco B Escritório AAA 0 mês 1T14 29.539 R$150 - R$170 R$ 53 milhõesSouza Aranha Escritório 0 mês 2T14 2.019 R$65 - R$85 R$ 2 milhõesTOTAL R$ 300 milhões¹ Estimativa Interna² Considera o piso da faixa estimada Receita Anual Potencial (R$ milhões) 53 2 300 5 21 7 62 3 5 12 100 30 Ed. Paulista Centro Cidade Complexo JK Panamérica Varejo WTNU - DP Louveira Gaia Terra Complexo JK Souza Receita Total Empresarial Jardim - D&E Green Park Petrobrás Torre III 7 -B Aranha Adicional Senado 3T12 7
  8. 8. Reciclagem do PortfólioComo parte de sua estratégia de reciclagem do portfólio, a Companhia concluiu 6 vendas ao longo do 9M12,que totalizaram R$133,3 milhões. A perda de receita de aluguel no ano com as vendas é de R$4,4 milhões Data de Valor de Venda Receita Perdida Propriedades Vendidas Tipo Venda (R$ mil) 9M12 (R$ mil) Paço do Ouvidor Varejo mar-12 25.000 1.285 Olympic Tower Escritório abr-12 14.000 653 Paulista Plaza Escritório abr-12 20.000 1.002 Cetenco Plaza (2 Conjuntos) Escritório mar-12 5.448 273 Cetenco Plaza (8 Conjuntos) Escritório mai-12 21.600 655 Cetenco Plaza (16 Conjuntos) Escritório ago-12 47.210 508 TOTAL R$ 133.258 R$ 4.376 Valor Total de Venda (R$ mil) Cap Rate Médio de Venda (%) 133.258 9,3% 77.290 8,4% 9M11 9M12 9M11 9M12 3T12 8
  9. 9. Reestruturação de Dívida Dívidas Liquidadas no 3T12 Dívidas Liquidadas no 3T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12 BR Properties (holding) Debentures Banco do Nordeste CDI 145,00% 48 meses 01/03/15 178.709 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 23 meses 09/07/12 839 BR Properties (holding) CCB ABC CDI 3,90% 24 meses 09/08/12 839 Dívidas Liquidadas Total 180.387 Dívidas Repactuadas no 3T12 Dívidas Repactuadas no 3T12 Modalidade Instituição Índice Cupom Prazo Vencimento Saldo 2T12BR Properties (holding) * Debêntures Banco do Brasil CDI 113,83% 58 meses 30/09/15 71.939BR Properties (holding) ** CCB Santander CDI 1,14% 84 meses 19/08/19 112.190 Dívidas Repactuadas Total 184.130* Dívida repactuada (de 130,0% do CDI para 113,83% do CDI)** Dívida repactuada e extendida (de CDI+1,5% para CDI+1,14%) No 3T12, a Companhia pagou/refinanciou R$364,5 milhões de dívidas advindas da One Properties, cujo custo médio ponderado era de CDI + 3,7% a.a. Desde a incorporação da One Properties, já foram reestruturados (pagos/repactuados) R$591,9 milhões de dívida. 3T12 9
  10. 10. Endividamento Dívida Líquida 3T12 (R$ mi) Perfil da Dívida 3T12 1% 4.279 4.958 394 4.564 6% TR 14% CDI 46% IGPM 667 13 INPC 33% IPCA Dívida CP Obrigações Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida por Líquida Aquisição Endividamento Líquido 3T12 2T12 var % Empréstimos e Financiamentos de Curto Prazo 679.382 1.115.598 -39% Empréstimos e Financiamentos 554.331 991.441 -44% Bônus Perpétuos 59.526 59.253 0% Derivativos 52.787 50.663 4% Obrigações por Aquisição de Propriedades para Investimento 12.739 14.242 -11% Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo 4.278.954 3.994.751 7% Empréstimos e Financiamentos 3.745.869 3.464.272 8% Bônus Perpétuos 533.085 530.479 0% Dívida Bruta 4.958.336 5.110.349 -3% Caixa e Equivalentes de Caixa 394.179 609.460 -35% Dívida Líquida 4.564.157 4.500.889 1% Valor do Portfólio Imobiliário 13.552.098 12.968.469 5% Dívida Bruta / Valor Portfólio (Loan to Value) 37% 39% -7% Dívida Líquida / Valor Portfólio (Loan to Value) 34% 35% -3% EBITDA Ajustado / Despesa Financeira Líquida* 1,5x 1,1x 36% Duração média (anos) 5,3 4,9 8% * Considerando Despesa Financeira Líquida (ex. variações não-caixa) 3T12 10
  11. 11. Endividamento Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mi) 574 525 517 387 367 385 375 213 86 106 78 64 56 39 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Amortização Loan to Value: Bruto e Líquido 45% 43% 38% 40% 40% 42% 41% 40% 39% 24% 37% 36% 35% 34% 36% 30% 35% 4% 23% 21% 21% 21% 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 LTV Bruto LTV Líquido 3T12 11
  12. 12. Destaques Operacionais Leasing Spreads Leasing Spread - Revisões 3T12 3T11 9M12 9M11 Leasing Spread - Escritórios 20,8% 24,1% 25,6% 23,4% Área renegociada (m²) 10.819 26.099 41.406 50.104 % Portfólio de Escritórios 2% 9% 9% 17% Leasing Spread - Galpões 16,1% 0,0% 15,5% 20,6% Área renegociada (m²) 22.760 783 29.600 15.581 % Portfólio de Galpões 2,0% 0,1% 3% 2% Leasing Spread - Varejo n/a 17,1% n/a 15,8% Área renegociada (m²) - 4 - 97.435 % Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 97% Leasing Spread - Novas Locações 3T12 3T11 9M12 9M11 Leasing Spread - Escritórios 27,0% 12,0% 25,8% 14,6% Área Locada (m²) 4.592 1.257 14.046 27.043 % Portfólio de Escritórios 1% 0,4% 3% 9% Leasing Spread - Galpões 45,8% n/a 3,2% 15,6% Área Locada (m²) 1.761 - 57.555 18.019 % Portfólio de Galpões 0,2% 0% 5% 2% Leasing Spread - Varejo n/a n/a n/a n/a Área Locada (m²) - - - - % Portfólio de Varejo 0% 0% 0% 0% 3T12 12
  13. 13. Destaques Operacionais Evolução da Vacância Vacância por Segmento 4,0%Física 4,5%Financeira Escritório Industrial 3,2% Varejo 2,3% 1,9% 1,9% 1,5% 1,5% 1,7% 1,3% 1,3% 0,9% 0,9% 0,9% 0,4% 0,5% 0,0% 0,0% 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12 3T12 2T12 3T12 Se excluíssemos a vacância do recém entregue Edifício Paulista, a vacância financeira seria de 1,4% Imóvel Tipo Financeira Física CBOP - Jacarandá Escritório 0,2% 0,1% Ventura - Torre Oeste Escritório 0,1% 0,0% Bolsa do Rio Escritório 0,2% 0,1% Icomap Escritório 0,0% 0,0% Santa Catarina Escritório 0,2% 0,1% Paulista Escritório 3,1% 1,0% Brasília Escritório 0,2% 0,1% Total Escritório 4,0% 1,4% BP Itapevi Industrial 0,1% 0,2% BP Jundiaí Industrial 0,1% 0,3% BBP CEA Topázio Industrial 0,1% 0,2% BBP Barão de Mauá Industrial 0,1% 0,2% Cond.Ind.SJC Industrial 0,2% 0,9% Total Industrial 0,5% 1,8% Total Portfolio 4,5% 3,2% 3T12 13
  14. 14. Destaques Operacionais Cronograma de Vencimento dos Contratos de Locação % Receita % ABL 57% 74% 22% 2% 16% 2% 18% 8% 2012 2013 2014 >2015 2012 2013 2014 >2015 Cronograma de Revisional de 3 anos dos Contratos de Locação % Receita % ABL 15% 9% 39% 38% 18% 23% 33% 24% 2012 2013 2014 >2015 2012 2013 2014 >2015 3T12 14
  15. 15. Mercado de Capitais Criação de Valor ao Acionista Ganho de R$2,5 bilhões em 9 meses 29,00 8.000 Market Cap 8.208 milhões 27,00 7.000 Valor da Ação R$26,45 6.000 25,00 5.000 23,00 4.000 21,00 3.000 19,00 Market Cap 2.0003.330 milhões 17,00 1.000Valor da Ação R$18,50 - 15,00 dez-11 jan-12 f ev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 jul-12 ago-12 Performance da Ação (BRPR3) 3T12 3T11 var % 9M12 9M11 var % Número total de ações 310.307.396 180.003.919 72,4% 310.307.396 180.003.919 72,4% Free Float (%) 99% 99% 0,0% 99% 99% 0,0% Preço da ação (média do período) 23,80 17,23 38,1% 22,48 17,40 29,2% Preço da ação (final do período) 26,45 17,08 54,9% 26,45 17,08 54,9% Market Cap final do período (R$ milhões) 8.207,6 3.074,5 167,0% 8.207,6 3.074,5 167,0% Volume financeiro médio diário (R$ milhões) 24,77 16,23 52,6% 27,79 11,94 132,8% Volume de ações médio diário 1.057.065 941.962 12,2% 1.237.891 686.207 80,4% Número de negociações médio diário 4.074 1.508 170,2% 3.550 896 296,3% 3T12 15
  16. 16. Contate o RI Relações com Investidores Pedro Daltro Diretor Financeiro e DRI Marcos Haertel Gerente de RI Gabriel Barcelos Analista de RI Fone: (55 11) 3201-1000 Email: ri@brpr.com.br www.brpr.com.br/ri 3T12 16

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