Your SlideShare is downloading. ×
De (on)financierbaarheid van de Nederlandse vastgoed - Abn-Amro
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×

Saving this for later?

Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime - even offline.

Text the download link to your phone

Standard text messaging rates apply

De (on)financierbaarheid van de Nederlandse vastgoed - Abn-Amro

969
views

Published on


0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
969
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
25
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. De (on)financierbaarheid van de Nederlandse vastgoedmarkt Erik Steinmaier Real Estate Finance Bijdrage Masterclass Vastgoed3.0 26 oktober 2011 STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL Erik Steinmaier, Head of Real Estate Advisory, ABN AMRO Real Estate Finance, 26 oktober 2011
  • 2. Onheilspellend tekort aan Leegstand kantorenkapitaal voor Nederlandse AFM richt pijlen op aangepakt vastgoedsector vastgoedwaardering Om de kantorenmarkt in NederlandVastgoedfinanciers trekken zich op De Autoriteit Financiële Markten (AFM) weer gezond te maken, moeten een uiterst ongelukkig moment gaat in 2012 een themaonderzoek banken en beleggers voor ongeveer terug van de Nederlandse markt. doen naar de waardering van € 7 mrd afschrijven op hun Het gebrek aan kapitaal is vastgoedbeleggingen. De directe bezittingen. daardoor zo nijpend dat gevreesd aanleiding daarvoor is volgens de Dat blijkt uit een berekening die de wordt voor stevigere toezichthouder de huidige stuurgroep Actieprogramma waardedalingen in het economische ontwikkeling. Leegstand Kantoren heeft uitgevoerd. commercieel vastgoed. Eerder dit jaar schreef de AFM al dat In de stuurgroep proberen beleggers, vastgoedbeleggers en vastgoedfinanciers projectontwikkelaars en lokale De sector wordt geplaagd door een nog te weinig hebben afgewaardeerd op overheden een oplossing te vinden cocktail van drie negatieve factoren. hun bezittingen. Overgewaardeerd vastgoed zou de stabiliteit van het voor de hardnekkige leegstand vanAllereerst moet een groot deel van de financiële systeem in gevaar brengen. De kantoren. Die is opgelopen tot bijna beleggingen dit en komend jaargeherfinancierd worden. Tegelijkertijd toezichthouder gaf destijds ook al aan de 15%. trekken buitenlandse waarderingskwestie nauwlettend in de Volgens Hans de Jonge, voorzitter van hypotheekbanken zich juist terug en gaten te houden. de stuurgroep, lopen we groteis de rek eruit bij financiers van eigen De AFM schrijft op zijn website maatschappelijke schade op als bodem. bijzondere aandacht te hebben voor maatregelen uitblijven. waarderingsmethoden. Ook zegt de toezichthouder zich te richten op De Jonge is ervan doordrongen dat de belangrijke veronderstellingen die afwaarderingen grote problemen gehanteerd worden bij het bepalen van de reële waarde van kunnen opleveren voor beleggers, vastgoedbeleggingen. banken en ook particuliere beleggers. FD 9 september 2011 FD 03 oktober 2011 FD 07 juni 2011
  • 3. Open deur 1: het begint bij een haalbare business case  Veel zakelijke gebruikers hebben of krijgen het weer moeilijk (economie)  Laag consumentenvertrouwen (ook ten aanzien van de eigen woning)  Veel vastgoed en ontwikkelposities te zwaar gefinancierd (afwaardering) 3
  • 4. Open deur 2: Financieren doe je met debt én equity  Equity en debt kennen verschillend risico-profiel én bijhorende vergoeding  Vastgoedmarkt verwend met goedkoop en makkelijk vreemd vermogen  Gezonde balans noodzakelijk, maar daardoor structureel hogere cost-of- capital 4
  • 5. Wat wordt er anders? Nieuwe spelregels! Inhoud presentatie  Eigenaar-gebruikers en IFRS  Institutionele partijen en Solvency 2  Banken en Basel 3 5
  • 6. Eigenaar-gebruikers en IFRS 6
  • 7. Eigenaar-gebruiker wordt weer belangrijker Ontwikkeling voorraad kantoren naar eigendomssituatie (% huur) 64% 62% 60% 58% 56% 54% 52% 1995 1998 2005 2008 Bron: Kantoren in Cijfers 2010 7
  • 8. IFRS lease accounting voor vastgoedgebruikers  Huren om je balans te verkorten  Huren om het vastgoedrisico te verlagen  Huren om cash vrij te maken  Sommige partijen zullen weer versterkt kiezen voor eigen vastgoed 8
  • 9. Looptijd huurcontracten gaat verder naar beneden Gemiddelde looptijd huurcontracten (NL kantoren) 12 10 8 6 4 2 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005  Balans-technisch interessant om kort te huren  Impact op risico-profiel belegger / financier Bron: NVM  (Financieel) duurzaam vastgoed (bijvoorbeeld retail vs kantoren)
  • 10. Institutionele beleggersen Solvency 2 10
  • 11. Nederlandse institutionele beleggers in beeld Asset allocatie en omvang vastgoedbeleggingen NLse institutionele beleggers 140 120 6% 10% 100 80 35% 60 49% 40 20 0 Real estate Equities 1980 1985 1990 1995 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Fixed income Others REITs Pension funds Insurance companies  Pensioenfondsen en verzekeraars beleggen substantieel in vastgoed  Pensioenfondsen inmiddels vooral indirect vastgoed / internationaal  Verzekeraars (nog) vooral direct en nationaal 11
  • 12. Impact Solvency 2 op de balans van een verzekeraar Veranderende opbouw balans verzekeraars 12
  • 13. Waar zit relevantie voor vastgoedbeleggingen? Bepaling benodigd eigen vermogen (SCR) 13
  • 14. Risk adjusted return on capital – de nieuwe maatstaf Risk adjusted return van verschillende asset classes 16% 15% 14% 13% 12% 10% 10% 10% 9% 8% 8% 6% 4% 2% 0% Equity Property 10y A rated 7y A rated 5y A rated 3y A rated Corporate Corporate Corporate Corporate  Verschillende capital charges leiden tot verschillende risk-return  Vastgoedbeleggingen vooral als diversifier en wellicht als inflatiehedge  Daarnaast kansen voor vastgoedfinancieringen door institutionele beleggers  Investment case Nederland: relatief stabiele vastgoed-returns 14
  • 15. Institutionelen zijn als afnemer minder belangrijk Nieuwe beleggingen in Nederlandse kantoren naar type belegger 100% 90% 80% 70% Overige Buitenlandse beleggers 60% Duitse beleggers Particuliere beleggers 50% Vastgoedfondsen 40% Verzekeraars Pensioenfondsen 30% 20% 10% 0% 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009  Particuliere en/of buitenlandse beleggers vormen belangrijke groep  Vastgoed aantrekkelijk voor (vermogende) particulieren met ondernemerszin  Voor kleinere beleggers afhankelijk van realisme investment case 15
  • 16. BankenenBasel 3 16
  • 17. Financiering met bankschuld wordt duurder Basel 3 kapitaaleisen in% RWA  Reactie toezichthouder/regelgever op kredietcrisis  Aanhouden hogere kapitaalbuffers  Risk-weighted assets gaan omhoog, Tier 1 kapitaal omlaag  Impact op prijs én beschikbaarheid bancaire financiering  Maar (verantwoord) vastgoed financieren blijft aantrekkelijk 17
  • 18. 3 nieuwe ratio’s en het effect op vastgoedfinanciering Own funds Leverage: ≥ 3% Non risk weighted total assets Stock of high quality assets Liquidity Coverage: ≥ 100% Total net cash outflows 30d+ Available amount stable funding Net stable funding: ≥ 3% Required amount stable funding 18
  • 19. Niet Basel 3, maar herfinancieringsgolf is de uitdaging Herfinancieringsvolumes Europees commercieel vastgoed in mrd euro 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018  Substantiële herfinancieringsvraag, waarvan een deel onder water  Beperkt aantal banken actief  Bancaire vastgoedfinanciering blijft beschikbaar  Maar niet voor elk type financieringsvraag (vb grondposities)
  • 20. Samenvattend Nieuwe spelregels, nieuw gedrag  Vreemd vermogen blijft beschikbaar, maar in een meer traditionele rol (equity gap)  Bancaire financiering, maar ook andere vv-verschaffers (bijv. institutioneel)  Eigenaar-gebruikers worden weer belangrijker afzetkanaal  Institutionele beleggers worden (nog) meer risico-bewust  IFRS dwingt tot kortere huurcontracten, kwaliteit vastgoed wordt nog belangrijker 20