Iniciativa Hipoteca Centroamericana La Alianza Interamericana para los Derechos de la Propiedad Inmueble Fernando Ferro Ve...
Iniciación en la Hipoteca Centroamericana <ul><li>Este no es un tratado exhaustivo sobre hipoteca </li></ul><ul><li>Antes ...
Primeras Visitas y Entrevistas <ul><li>Visitas </li></ul><ul><ul><li>Honduras </li></ul></ul><ul><ul><li>Panamá </li></ul>...
Constitución del Equipo Técnico <ul><li>Se encuentra en funcionamiento el Equipo Técnico Regional de la CRICAP: </li></ul>...
Expectativa Positiva… <ul><li>Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable </li></ul><ul...
Expectativa Positiva <ul><li>Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable </li></ul><ul>...
Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Centroamericana <ul><li>Establecer las acciones a seguir para concretar la ...
Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Centroamericana <ul><li>Presentar el proyecto de la Iniciativa para impulsa...
Necesidades de los Próximos años <ul><li>Mas Bancarización </li></ul><ul><li>Mas títulos de propiedad </li></ul><ul><li>Ma...
 
MEGATENDENCIAS
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1a Megatendencia :Zonas de actividad económica <ul><ul><li>Mas Puertos y maquilas </li></ul></ul><ul><ul><li>Infraestructu...
2a Megatendencia : Megatiendas populares  <ul><ul><li>Mas consumidores selectivos menos consumidores de subsistencia </li>...
3a Megatendencia : Conectividad Tecnológica <ul><ul><li>Mas telefonía móvil </li></ul></ul><ul><ul><li>Negocios por Intern...
4a Megatendencia: Globalización Laboral y Regional  <ul><ul><li>Más profesionales que exige la regionalización </li></ul><...
5a Megatendencia: Empresas con más compromiso ambiental y social <ul><ul><li>Las empresas se valorizan por su compromiso c...
Efectos en la propiedad inmueble de las tendencias <ul><li>Mas capacidad de adquisición de viviendas,reducción de los inte...
Necesidades de los Próximos años <ul><li>Mas Bancarización </li></ul><ul><li>Mas títulos de propiedad </li></ul><ul><li>Ma...
Hipoteca fuente de liquidez <ul><li>El desarrollo urbano requiere inversión </li></ul><ul><li>Las hipotecas pueden generar...
Hipoteca fuente de liquidez... <ul><li>La excelente experiencia  y desarrollo de : </li></ul><ul><ul><li>Fannie Mae, Fredd...
Prerequisitos para el desarrollo hipotecario <ul><li>Que exista una integración entre los componentes del Desarrollo Urban...
Matriz del Desarrollo Urbano
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>Los asuntos urbanos y las políticas ambientales se encuentran en l...
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>Lo urbano no es lo urbanístico </li></ul><ul><li>El desarrollo urb...
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>“ El éxito de una estrategia para traer los beneficios de la forma...
El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>“  La formalización y titulación de tierras por sí solas no son su...
Títulos de Propiedad <ul><li>Los bancos solo prestan a quien no lo necesita. A menos que haya una garantía hipotecaria </l...
Títulos de Propiedad <ul><li>¨¨…Los esfuerzos de titulación de propiedades  en Lima y en Buenos Aires han demostrado que e...
Títulos de Propiedad <ul><li>Las evaluaciones de estos programas de titulación han encontrado que, aunque no se consigan c...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Por la titularización es posible transformar en efectivo, activos fijos inmobiliarios ...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Este mecanismo de la titularizadora, se apoya en el contrato de fiducia, porque supone...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Originador o Constituyente:  son los bancos ...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Agente de manejo o emisor:  </li></ul><ul><l...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Los Administradores.  </li></ul><ul><li>  La...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Los Estructuradores.  </li></ul><ul><li>En e...
Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Los Inversionistas.  </li></ul><ul><li>  Tod...
Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversión Mercado Hipotecario Titularizadora Activos Transformados C...
Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad Inmueble Cláusulas Mínimas Instrumento Unico de Hipoteca Reducción de inte...
Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa  <ul><li>Propuestas para Armonizar los Proyectos Locales de Modernizació...
Reflexiones… <ul><li>Fuentes similares del Derecho Real de Hipoteca </li></ul><ul><li>Similitudes del Derecho Registral </...
Reflexiones <ul><li>La masa crítica por volumen de hipotecas, de un solo país en Centroamerica y Panamá, no es suficiente ...
Sistema inter-regional de Información de la Titularidad de la Propiedad Usuarios de la Región Conocimiento Compartido Cone...
Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>Aspectos que se deben analizar </li></ul><ul><ul><li>Excesivo formalismo documenta...
Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>La carencia de un sistema actualizado y efectivo de catastro y de unos sistemas de...
Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>La dificultad práctica en la ejecución de la hipoteca, proceso dispendioso  en la ...
… Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>Eliminar los obstáculos de la libre negociabilidad de los títulos hipotecario </...
… Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>El formulismo excesivo en los procesos judiciales en Centroamerica </li></ul><ul...
… Conclusiones de las dificultades por superar <ul><li>Si Centroamérica pretende desarrollar y profundizar los mercados de...
… Conclusiones de las dificultades por superar <ul><ul><li>Evitar que por la falta de salvaguardia de los derechos de los ...
La hipoteca como producto <ul><li>Si existe mayor seguridad jurídica , existe más acceso al crédito </li></ul><ul><li>Las ...
Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Con base en esta etapa de iniciación hoy los invitamos a proyectar las etapa...
Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Legalización </li></ul><ul><li>Estandarizar el instrumento </li></ul><ul><li...
Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Registro </li></ul><ul><li>Definir plan de CONECTIVIDAD ELECTRONICA entre lo...
Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Ejecución </li></ul><ul><li>Modernizar la ejecución de la hipoteca </li></ul...
Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Recursos de las Hipotecas </li></ul><ul><li>Impulsar la creación de titulari...
Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL… <ul><li>Integralidad </li></ul><ul><ul><li>Que puedan coexistir muchas...
…  Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL… <ul><li>Eficiencia </li></ul><ul><ul><li>El servicio de registro de...
…  Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL… <ul><li>Equidad </li></ul><ul><ul><li>La norma jurídica se aplica p...
Garantía de Título <ul><li>Riesgos Cubiertos: </li></ul><ul><ul><li>La garantía de título protege contra riesgos como </li...
Cobertura Total <ul><li>Además de los Riesgos Comunes: </li></ul><ul><ul><li>Terremoto </li></ul></ul><ul><ul><li>Huracán,...
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    1. 1. Iniciativa Hipoteca Centroamericana La Alianza Interamericana para los Derechos de la Propiedad Inmueble Fernando Ferro Vela San Salvador, febrero 27-28, 2006
    2. 2. Iniciación en la Hipoteca Centroamericana <ul><li>Este no es un tratado exhaustivo sobre hipoteca </li></ul><ul><li>Antes bien al contrario la intención de la consultoría ha sido ofrecer en rápida síntesis los conceptos , tendencias y algunos datos para introducirse en el tema </li></ul><ul><li>El título , Iniciativa…., no es una argucia retórica, no es una falsa modestia. </li></ul><ul><li>La Iniciativa expresa un designio claro y consciente :Hemos perseguido expresar las claves hacia el futuro de los actores que participan en el ciclo de la constitución , registro y ejecución de las hipotecas. </li></ul><ul><li>Sin duda es un mundo complejo en el que actúan especialistas en las ciencias jurídicas, tecnológicas, económicas, financieras y sociales que desde hace años están analizando la importancia de la hipoteca </li></ul>
    3. 3. Primeras Visitas y Entrevistas <ul><li>Visitas </li></ul><ul><ul><li>Honduras </li></ul></ul><ul><ul><li>Panamá </li></ul></ul><ul><ul><li>Costa Rica </li></ul></ul><ul><ul><li>Nicaragua </li></ul></ul><ul><ul><li>El Salvador </li></ul></ul><ul><ul><li>Guatemala </li></ul></ul><ul><li>Entrevistas : </li></ul><ul><ul><li>Supervisores </li></ul></ul><ul><ul><li>Registradores, </li></ul></ul><ul><ul><li>Banqueros, </li></ul></ul><ul><ul><li>Empresarios, </li></ul></ul><ul><ul><li>Notarios, </li></ul></ul><ul><ul><li>Jueces </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Total 76 funcionarios y ejecutivos </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Se entrevistó a un grupo representativo de los actores de la cultura registral </li></ul></ul></ul>
    4. 4. Constitución del Equipo Técnico <ul><li>Se encuentra en funcionamiento el Equipo Técnico Regional de la CRICAP: </li></ul><ul><ul><li>Félix Garried Safie, Secretario Ejecutivo del CRICAP y Director Ejecutivo del Centro Nacional de Registros de El Salvador </li></ul></ul><ul><ul><li>Ruth Jeannette Cuestas, Secretaria Adjunta del CRICAP y Coordinadora de Relaciones Internacionales del Centro Nacional de Registros de El Salvador </li></ul></ul><ul><ul><li>Mariano Enrique Guzmán, Representante de ABANSA de El Salvador </li></ul></ul><ul><ul><li>Myrian Jarquim de Medina ,Coordinadora del Proyecto de Registros Públicos de Nicaragua </li></ul></ul><ul><ul><li>Claudia Aragón Gutierrez , Consultora Legal, Proyecto de Regsitros Públicos de Nicaragua </li></ul></ul><ul><ul><li>Yessenia Martínez Padilla , Consultora Legal, Proyecto de Registros Públicos de Nicaragua </li></ul></ul><ul><ul><li>Rocío Alvil de Vidal, Directora del Dep. Legal del Registro Público de Panamá </li></ul></ul><ul><ul><li>Rogelio Biendicho Banca y Junta Directiva del Registro P[ublico de Panamá </li></ul></ul><ul><ul><li>Hugo Daniel Carrillo, Asistente del Director del Registro Público de Panamá </li></ul></ul><ul><ul><li>Jaime Weisleder Weisleder, Banca y Notariado de Costa Rica </li></ul></ul><ul><ul><li>Roger Hidalgo Zúñiga, Registro Público Inmuebles de Costa Rica </li></ul></ul><ul><ul><li>Jorge Enrique Alvarado, Jefe de Asesoría Jurídica, Registro Público Inmuebles de Costa Rica </li></ul></ul><ul><ul><li>Ronald Calderón Coto,Asesor Técnico Registro Público de Costa Rica </li></ul></ul><ul><ul><li>José Luis Muñoz Matta, Director del Dep. Jurídico, Registro General de la Propiedad de Guatemala </li></ul></ul><ul><ul><li>Claudia Lavinia Figueroa Registradora del Registro Genral de Propiedad de Guatemala </li></ul></ul><ul><ul><li>Juan Carlos Mejía Coto, Superintendente de Recursos del Instituto de la Propiedad de Honduras </li></ul></ul>
    5. 5. Expectativa Positiva… <ul><li>Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable </li></ul><ul><ul><li>Primeras Ventajas Indicadas: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Apoyo a la cultura registral </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Estímulo a la cultura del crédito hipotecario </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>No solo generar títulos, sino tambien créditos </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Homologar las mejores prácticas de cada país centroamericano </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Estándares de servicio en costo y velocidad </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Reducción de trámites </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Agilidad y contundencia en ejecución judicial hipotecaria </li></ul></ul></ul></ul>
    6. 6. Expectativa Positiva <ul><li>Todos los entrevistados tiene una expectativa positiva y una opinión favorable </li></ul><ul><ul><li>Primeras Ventajas Indicadas: </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Dinamizar la liquidez pendiente y en suspenso de 6.000 mil millones dólares, o mas si se suman las hipotecas comerciales y las de instituciones informales </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Creación de instituciones de titularización, redescuento y mercado secundario de hipotecas </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Reducir el riesgo de calce </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Reducir las tasas de interés </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Estimular el mercado de inversiones centromericanos </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Complementar el CAFTA </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Complemento para las propuestas estratégicas del BCIE de crear una Titularizadora Regional Centroamericana </li></ul></ul></ul>
    7. 7. Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Centroamericana <ul><li>Establecer las acciones a seguir para concretar la Iniciativa </li></ul><ul><ul><li>Estandarizar un instrumento hipotecario para que sea uniforme </li></ul></ul><ul><ul><li>Conceder validez a los actos y contratos de hipotecas celebrados en cualquiera de los territorios de Centroamérica y Panamá </li></ul></ul><ul><ul><li>Interconectar los registros para otorgar transparencia y publicidad a las hipotecas centroamericanas </li></ul></ul><ul><ul><li>Modernizar la ejecución </li></ul></ul><ul><ul><li>Permitir que los recursos de la hipotecas se puedan dinamizar por intermedio de la titularización </li></ul></ul>
    8. 8. Plan de Acción de la Iniciativa de la Hipoteca Centroamericana <ul><li>Presentar el proyecto de la Iniciativa para impulsar un tratado internacional que concrete la regulación en los aspectos de Constitución y legalización, Registro y Ejecución de las hipotecas </li></ul><ul><li>Establecer zonas pilotos en cada país donde existan los sistemas de catastros y registros actualizados y en funcionamiento </li></ul>
    9. 9. Necesidades de los Próximos años <ul><li>Mas Bancarización </li></ul><ul><li>Mas títulos de propiedad </li></ul><ul><li>Mas créditos para adquirir vivienda </li></ul><ul><li>Mas viviendas con desarrollo urbano y que sean suceptibles de adquirir valor para sus propietarios </li></ul><ul><li>Mas recursos </li></ul>
    10. 11. MEGATENDENCIAS
    11. 12. MEGATENDENCIAS
    12. 13. MEGATENDENCIAS
    13. 14. MEGATENDENCIAS
    14. 15. MEGATENDENCIAS
    15. 16. 1a Megatendencia :Zonas de actividad económica <ul><ul><li>Mas Puertos y maquilas </li></ul></ul><ul><ul><li>Infraestructura Municipios </li></ul></ul><ul><ul><li>Vivienda - Titulación de inmuebles </li></ul></ul><ul><ul><li>Turismo - Hotelería </li></ul></ul><ul><ul><li>Inversionistas en compra de inmuebles( confianza con Garantías de Título y de Cobertura Total de Riesgos Inmobiliarios) </li></ul></ul>
    16. 17. 2a Megatendencia : Megatiendas populares <ul><ul><li>Mas consumidores selectivos menos consumidores de subsistencia </li></ul></ul><ul><ul><li>Megatiendas Centroamericanas </li></ul></ul><ul><ul><li>Megatiendas Globales </li></ul></ul><ul><ul><li>Uso de las remesas en consumo, inversión, vivienda </li></ul></ul><ul><ul><li>Bancarización de los pobres </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>que las remesas se gasten en forma ordenada, la Bancarización es el primer paso para crear una cultura de ahorro y para ser objeto de crédito </li></ul></ul></ul>
    17. 18. 3a Megatendencia : Conectividad Tecnológica <ul><ul><li>Mas telefonía móvil </li></ul></ul><ul><ul><li>Negocios por Internet </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas transacciones electrónicas MEGA REGISTROS con la inreconectividad </li></ul></ul><ul><ul><li>Menos costos </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas Tarjetas Bancarias </li></ul></ul><ul><ul><li>Bancarización de los estratos bajos Remesas electrónicas menos costos </li></ul></ul>
    18. 19. 4a Megatendencia: Globalización Laboral y Regional <ul><ul><li>Más profesionales que exige la regionalización </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas remesas por empleo de profesionales </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas profesional bilingue </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas capacidad de generar profesionales en universidades </li></ul></ul>
    19. 20. 5a Megatendencia: Empresas con más compromiso ambiental y social <ul><ul><li>Las empresas se valorizan por su compromiso con el ambiente y la comunidad </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas empresas con Buen Gobierno Corporativo </li></ul></ul><ul><ul><li>Mas vigilancia de la sociedad a los balances de las empresas con énfasis en lo ambiental y social </li></ul></ul><ul><ul><li>Empresas titularizadoras con balances abiertos en la red para permitir divulgación de sus títulos en el mercado </li></ul></ul><ul><ul><li>Registros Públicos interconectados mas transparencia y compromiso social </li></ul></ul>
    20. 21. Efectos en la propiedad inmueble de las tendencias <ul><li>Mas capacidad de adquisición de viviendas,reducción de los intereses </li></ul><ul><li>Mayor número de propietarios con capacidad discrecional </li></ul><ul><li>Regiones de desarrollo inmobilario </li></ul><ul><li>Uso de la conectividad tecnólogica </li></ul><ul><li>Mas crédito megabancos con megaproductos </li></ul><ul><li>Mas hipotecas que titularizar y descontar </li></ul><ul><li>Mega registros inmobiliarios interconectados </li></ul>
    21. 22. Necesidades de los Próximos años <ul><li>Mas Bancarización </li></ul><ul><li>Mas títulos de propiedad </li></ul><ul><li>Mas créditos para adquirir vivienda </li></ul><ul><li>Mas viviendas con desarrollo urbano y que sean suceptibles de adquirir valor para sus propietarios </li></ul><ul><li>Mas recursos </li></ul>
    22. 23. Hipoteca fuente de liquidez <ul><li>El desarrollo urbano requiere inversión </li></ul><ul><li>Las hipotecas pueden generar los fondos requeridos </li></ul><ul><li>Existe un círculo de liquidez pendiente y en suspenso, que se puede movilizar y potenciar </li></ul><ul><li>Se calcula que en Centroamérica existen 6.000 millones de dólares en créditos hipotecarios que pueden entrar en una dinámica de liquidez e inversión </li></ul>
    23. 24. Hipoteca fuente de liquidez... <ul><li>La excelente experiencia y desarrollo de : </li></ul><ul><ul><li>Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae en Estados Unidos,mas de 950.000 millones de dólares , 100 millones de familias con hipotecas, el 58% de las hipotecas </li></ul></ul><ul><ul><li>Sociedad Hipotecaria Federal en México,apróx,50.000 mil millones dólares </li></ul></ul><ul><ul><li>Titularizadora Colombiana, dos mil millones de dólares </li></ul></ul><ul><ul><li>Entidades de titularización en Chile y Brasil </li></ul></ul><ul><li>Experiencia que demuestran que las hipotecas generan los recursos para crear nuevos activos transformados que impulsan títulos de inversión que el mercado aprecia. </li></ul>
    24. 25. Prerequisitos para el desarrollo hipotecario <ul><li>Que exista una integración entre los componentes del Desarrollo Urbano : </li></ul><ul><ul><li>Componentes </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Territorial / Espacial </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Económico / Tiempo </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Social / Humano </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Institucional / Gobernabilidad </li></ul></ul></ul>
    25. 26. Matriz del Desarrollo Urbano
    26. 27. El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>Los asuntos urbanos y las políticas ambientales se encuentran en la agenda de todos los gobernantes del mundo </li></ul><ul><li>Todo Jefe de Estado y todo líder de una comunidad debe resolver temas de Planeación Urbana , de Ambiente y de Propiedad Inmueble. </li></ul><ul><li>No se pueden generar propiedades inmobiliarias ajenas al desarrollo urbano y a la vivienda digna </li></ul><ul><li>Titulos hipotecarios sobre bienes que se puedan apreciar,viviendas dignas. </li></ul><ul><li>Sí son titularizables las hipotecas sobre viviendas de interés social </li></ul>
    27. 28. El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>Lo urbano no es lo urbanístico </li></ul><ul><li>El desarrollo urbano no solo es físico sino social </li></ul><ul><li>“ Como todo organismo , lo urbano, incorpora en su crecimiento el concepto de equilibrio y de armonía , entre el desarrollo físico y su desarrollo cualititativo. El simple crecimiento físico es señal de una malformación” </li></ul><ul><ul><li>Se homologa , así , “ la salud de la ciudad” con “la salud de la sociedad” </li></ul></ul><ul><ul><li>La sociedad es la vida de la ciudad e integra en su diario vivir la salud y el bienestar de la colectividad y la “calidad de cada uno de los sectores que la conforman” </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>“ No puede haber economías sanas en sociedades enfermas” y “ si la ciudad está enferma la sociedad tambien “ </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Peter Druker </li></ul></ul></ul>
    28. 29. El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>“ El éxito de una estrategia para traer los beneficios de la formalización a los menos favorecidos va más allá del mercado inmobiliario. </li></ul><ul><li>En la medida en que una sociedad funcione generalmente fuera de un marco formal en sus transacciones económicas, sociales y políticas, los beneficios de la formalización sólo los recibirán unos cuantos. </li></ul><ul><li>Esto subraya la importancia de dar más seguridad a aquellos activos vulnerables al despojo y de trabajar en la promoción de la relevancia de los derechos de propiedad, así como de la formalidad” </li></ul><ul><li>Philip Keefer, Banco Mundial </li></ul><ul><li>Washington,D.C.,mayo de 2004 </li></ul><ul><li>Prólogo del Libro “ La formalización de la propiedad en el Perú: develando el misterio”Felipe Morris </li></ul>
    29. 30. El Desarrollo Urbano y la Propiedad Inmueble... <ul><li>“ La formalización y titulación de tierras por sí solas no son suficientes para traer los beneficios económicos y sociales que les atribuyen. Es necesario complementar las tareas con una serie de medidas....como: </li></ul><ul><ul><li>mejorar el marco legal referido a la ejecución de garantías de crédito, </li></ul></ul><ul><ul><li>promover el desarrollo de instituciones de microfinanzas, </li></ul></ul><ul><ul><li>facilitar el acceso al crédito a los pobladores formalizados a través de programas de educación, </li></ul></ul><ul><ul><li>fortalecer el marco legal referido a los derechos de propiedad.. </li></ul></ul><ul><ul><li>difundir las ventajas de la cultura registral” </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>“ ...Como bien indicó Woodruff:< Se presenta la titulación como un almuerzo gratis, pero sin un conjunto más amplio de reformas complementarias sus beneficios serán mucho más limitados...que los que indican con mucho entusiasmo …que solo es dar títulos” </li></ul></ul></ul><ul><li> “ La formalización de la propiedad en el Perú: develando el misterio”Felipe Morris </li></ul>
    30. 31. Títulos de Propiedad <ul><li>Los bancos solo prestan a quien no lo necesita. A menos que haya una garantía hipotecaria </li></ul><ul><li>Dos de cada tres familias latinoamericanas pobres tienen algún inmueble , pero la gran mayoría carece de títulos que los demuestre </li></ul><ul><li>Esto es así, porque no existen buenos sistemas catastrales y de registro para las zonas rurales </li></ul><ul><li>Además el 60% de los barrios y colonias de las grandes ciudades empezaron siendo invaciones ilegales </li></ul><ul><li>Así que hay una gran tarea que consistirá en regularizar los títulos de todas esas propiedades… </li></ul><ul><ul><ul><li>Eduardo Lora , Economista </li></ul></ul></ul>
    31. 32. Títulos de Propiedad <ul><li>¨¨…Los esfuerzos de titulación de propiedades en Lima y en Buenos Aires han demostrado que el acceso al crédito no cambia por solo dar título..¨,es así como por ejemplo, en Honduras donde BANHPROVI hizo esfuerzos para intentar que los bancos dieran crédito en segmentos populares no fué posible </li></ul><ul><li>Esto se debe a que la recuperación de una garantía inmobiliaria puede ser muy costosa y lenta, y por tanto los bancos no se deciden a prestar </li></ul><ul><li>Y tambien a que lo pobres no solicitan créditos, porque no saben como hacerlo o porque no creen que lo puedan conseguir. </li></ul><ul><li>Así que se requieren reformas en el sistema judicial y hacer un esfuerzo conjunto con el sector financiero y las organizaciones socilaes para mejorar la cultura de crédito…¨ </li></ul><ul><ul><ul><li>Eduardo Lora , Economista </li></ul></ul></ul>
    32. 33. Títulos de Propiedad <ul><li>Las evaluaciones de estos programas de titulación han encontrado que, aunque no se consigan crédito , las familias que tienen tienen títulos de propiedad ahorran e invierten más y tienen viviendas en mejores condiciones, lo que redunda en sus condiciones de salud y en su productividad </li></ul><ul><li>Además , donde hay mas propietarios hay más estabilidad social y política pues hay más incentivos para respetar la ley y los contratos </li></ul><ul><ul><ul><li>Blueprint USAID y </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Eduardo Lora , Economista </li></ul></ul></ul>
    33. 34. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Por la titularización es posible transformar en efectivo, activos fijos inmobiliarios que son de lenta rotación, o flujos de efectivo cuyo ingreso se espera a largo plazo </li></ul><ul><li>Por intermedio de este sistema se emiten y se colocan en el mercado títulos homogéneos respaldados por un patrimonio autónomo, o universalidad constituído en la transferencia previa que se efectúo de los títulos hipotecarios. </li></ul>
    34. 35. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Este mecanismo de la titularizadora, se apoya en el contrato de fiducia, porque supone la transferencia de unos activos a un agente, que es la titularizadora para que con el respaldo del patrimonio conformado por las hipotecas, emita papeles de deuda. </li></ul><ul><li>Los bancos comerciales que originan seis mil millones de dólares (US$6.000 mil millones) podrían volver a utilizar estos recursos, en nuevos créditos hipotecarios, sí surgen instituciones que se los compren y que los transformen en títulos de inversión, con lo anterior los bancos se especializan en el otorgamiento de crédito, y lograrían volver a obtener la liquidez suficiente con la venta a la titularizadora de las hipotecas otorgadas, reduciendo el riesgo de calce entre activos y pasivos y el riesgo de inversión. </li></ul>
    35. 36. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Originador o Constituyente: son los bancos o entidades especializadas en originar créditos hipotecarios que tienen una movilización lenta y que puede mediante este mecanismo tener un flujo en el corto plazo. La hipoteca como está operando en Centroamérica es de lenta rotación y de largo plazo y por tanto los activos quedan inmovilizados, lo que se pretende mediante este instrumento es que estos activos al ser transformados en títulos de deuda permitan unos flujos y una estructura de balance mucho más ágil con obvias ventajas para la sociedad y para el mercado . </li></ul><ul><li>Los originadores de esta forma logran una mayor liquidez, reducen el riesgo de colocar un crédito a largo plazo con fondos captados en el corto plazo. </li></ul><ul><li>El riesgo de inversión en caso de un prepago de los deudores hipotecarios también se reduce en razón a que los originadores tendrán opción de colocación de nuevos créditos hipotecarios </li></ul>
    36. 37. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Agente de manejo o emisor: </li></ul><ul><li>En la titularización el agente de manejo es el eje de todo el proceso ya que constituye un patrimonio autónomo o una universalidad con las hipotecas adquiridas y las transforma en títulos de deuda. </li></ul><ul><li>Este agente asume una responsabilidad ante el mercado muy importante, y por tanto debe mantener indicadores de su gestión abiertos al público y efectuar prácticas de buen gobierno corporativo para que los inversionistas y demás agentes participen con tranquilidad en el proceso de inversión. </li></ul>
    37. 38. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Los Administradores. </li></ul><ul><li> La titularización exige que operen administradores de la cartera hipotecada de manera independiente y que controle la custodia de los títulos hipotecarios con la carga de administrar los portafolios, su cobranza y su recaudo. </li></ul><ul><li>Los Colocadores. </li></ul><ul><li>Se acude a los corredores de bolsa que colocan papeles en el mercado bursátil y que son entidades especializadas en el corretaje de valores. </li></ul>
    38. 39. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Los Estructuradores. </li></ul><ul><li>En el proceso de emisión y colocación de títulos de inversión se requiere de un análisis financiero muy sensible a las exigencias del mercado, por tanto es necesaria la intervención de banqueros de inversión que identifiquen la remodelación financiera más oportuna para los títulos que se expiden. </li></ul><ul><li>Calificadores de Riesgo. </li></ul><ul><li>Para el desarrollo de un buen mercado hipotecario con base en las titularizadoras es muy importante que se establezcan los niveles de calificación de cada emisión de títulos. </li></ul>
    39. 40. Recursos de las Hipotecas … <ul><li>Partes que intervienen: </li></ul><ul><li>Los Inversionistas. </li></ul><ul><li> Toda esta estructura de la titularización concluye con la presencia de los inversionistas para mantener el mercado bursátil y colocaciones permanentes de la emisión de los títulos; de esta forma, varios deudores hipotecarios, pueden beneficiarse de la adquisición de títulos por varios inversionistas particulares. </li></ul><ul><li>Existen instituciones en Latinoamérica que utilizan las hipotecas como la materia prima transformándolas en nuevos títulos de inversión para motivar el desarrollo de los mercados de bolsa y descongelar los activos de lenta rotación, como son los créditos hipotecarios. </li></ul>
    40. 41. Relación entre el mercado hipotecario y el mercado de inversión Mercado Hipotecario Titularizadora Activos Transformados Colocación de títulos Mercado de Capitales Beneficios Tributarios Muchos inversionistas Muchos deudores Bancos Hipotecas Reduce el Riesgo de Calce Atomiza el Riesgo de Inversión Fomenta la Circulación de la Liquidez Se descongela el capital para la inversión en desarrollo urbano
    41. 42. Interdependencia del Desarrollo de la Propiedad Inmueble Cláusulas Mínimas Instrumento Unico de Hipoteca Reducción de intereses bancarios Cultura Registral Cultura de Crédito Cultura a la inversión Cultura tributaria Registros Eficientes Reducción de Costos Publicidad Registral a nivel Regional Generar Títulos hipotecarios Permite transformar en Titulos de Inversión Mas fondos al mercado Mejorar la política fiscal Generación de confianza y Seguridad jurídica
    42. 43. Temas para Motivar el Diálogo sobre la Iniciativa <ul><li>Propuestas para Armonizar los Proyectos Locales de Modernización de los Registros Inmobiliarios con la Iniciativa Regional </li></ul><ul><li>Aprovechar la valiosa experiencia registral de actualización tecnológica y catastral. </li></ul><ul><li>Instrumento uniforme estándar con cláusulas mínimas para facilitar su registro y su titularización </li></ul><ul><li>Estudiar la posibilidad que el endoso del pagaré conlleve la cesión de la garantía hipotecaria, para evitar trámites de registros impracticables, por ejemplo: de 20.000 títulos monto de una venta típica de hipotecas de los originadores a las titulizadoras y a los bancos de redescuento </li></ul>
    43. 44. Reflexiones… <ul><li>Fuentes similares del Derecho Real de Hipoteca </li></ul><ul><li>Similitudes del Derecho Registral </li></ul><ul><li>Primer análisis del derecho comparado refleja mas similitudes que diferencias </li></ul><ul><li>Respeto del Derecho Interno </li></ul><ul><li>Estandarizar con las mejores prácticas existentes en la región </li></ul><ul><li>El atraso catastral hoy con la tecnología actual es alcanzable </li></ul>
    44. 45. Reflexiones <ul><li>La masa crítica por volumen de hipotecas, de un solo país en Centroamerica y Panamá, no es suficiente para crear procesos eficientes de titularización, se requiere una sumatoria con la integración de la hipoteca centroamericana. </li></ul><ul><li>Para estimular la cultura de crédito no es suficiente entregar títulos, se deben construir viviendas dignas dentro de un desarrollo urbano integrado, no solo físico. </li></ul><ul><li>Para que los títulos de hipotecas sean fuente de liquidez, se requieren que sean titularizables con estándares mínimos exigidos por las mejores prácticas. </li></ul>
    45. 46. Sistema inter-regional de Información de la Titularidad de la Propiedad Usuarios de la Región Conocimiento Compartido Conectividad Regional entre los Registros Comunicación Registral Pública en la Región ES GUA NIC CR HON PAN Usuarios de la Región Asiento registral por país Asiento registral por país
    46. 47. Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>Aspectos que se deben analizar </li></ul><ul><ul><li>Excesivo formalismo documental y el costo de la constitución de la hipoteca que reduce el número de inmuebles que se pueden hipotecar </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>En algunos países se cobra por el número de hojas de la minuta de hipoteca </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Diversos aranceles y costos por impuestos </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Bienes con reciente regularización o en posesión informal pero no ilegal, que impiden que sean hipotecados </li></ul></ul></ul>
    47. 48. Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>La carencia de un sistema actualizado y efectivo de catastro y de unos sistemas de información de la titularidad de la propiedad raiz que se puedan conectar a nivel centroamericano </li></ul><ul><ul><li>Existe un porcentaje muy alto de inmuebles sin un sistema actualizado y efectivo de catastro, lo cual impide su utilización para generar hipotecas. </li></ul></ul><ul><ul><li>El principal sesgo anti-acreedor de la hipoteca consiste en la inexistencia de un consenso regional en algunos países sobre la importancia de un catastro actualizado y de un sistema inter-regional de información de la titularidad de la propiedad inmueble </li></ul></ul><ul><ul><li>Se concentra el mercado hipotecario en las capitales de los países, limitando la vinculación de ciudades intermedias </li></ul></ul>
    48. 49. Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>La dificultad práctica en la ejecución de la hipoteca, proceso dispendioso en la mayoría de las jurisdicciones. Ya que se impide que el acreedor pueda disponer del inmueble o apropiarse por vías diferentes al proceso judicial limitando la fiducia en garantía o los acuerdos de daciones en pago( se puede armonizar con los principios de debido proceso, audiencia y derecho de defensa) </li></ul><ul><ul><li>Solo se contempla el proceso ejecutivo como al única forma para la apropiación legal de la garantía, limitando las fiducias o las daciones de pago previamente acordadas o los tribunales de arbitramento </li></ul></ul>
    49. 50. … Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>Eliminar los obstáculos de la libre negociabilidad de los títulos hipotecario </li></ul><ul><ul><li>Permitir como se hace en varios países, que el endoso del pagaré conlleve la transmisión de los derechos de garantía hipotecaria sin necesidad de trámites dispendiosos de cesión y de la notificación al deudor </li></ul></ul>
    50. 51. … Aspectos Jurídicos por Superar… <ul><li>El formulismo excesivo en los procesos judiciales en Centroamerica </li></ul><ul><ul><li>(i) Casi el mismo procedimiento para los procesos ejecutivos abreviados que los de menor y mayor cuantía, </li></ul></ul><ul><ul><li>(ii)’Excesiva formalidad escrita, no se opta por las audiencias verbales con presencai de las partes, </li></ul></ul><ul><ul><li>(iii) El remate u subasta judicial es dispendiosa e ineficiente, no están diseñados para estimular la puja de precios, </li></ul></ul><ul><ul><li>(iv)El incumplmiento de los plazos de ley por los los sistemas judiciales en la mayoría de los países, genera un problema de congestión y lentitud que permita resolver los conflictos entre particulares de forma expedita, que incentivan la cultura de no pago. Procesos de 120 días que terminan de 700 días </li></ul></ul>
    51. 52. … Conclusiones de las dificultades por superar <ul><li>Si Centroamérica pretende desarrollar y profundizar los mercados de crédito hipotecario, es indispensable acometer las siguientes tareas </li></ul><ul><ul><li>Reconocimiento efectivo y real del derecho de propiedad de los acreedores </li></ul></ul><ul><ul><li>Eliminar el excesivo paternalismo de algunas entidades de los Estados que promueven la cultura de no pago, con leyes de condonación, subsidios, revocatorias de fiducias y de garantías que pueden afectar a la hipoteca como institución legal </li></ul></ul>
    52. 53. … Conclusiones de las dificultades por superar <ul><ul><li>Evitar que por la falta de salvaguardia de los derechos de los acreedores para acceder a las garantías hipotecarias, en caso de incumpliento del deudor, en forma ágil y efectiva, se conduzca al racionamiento crediticio, a la subinversión y ala inmovilización o subutilización del INVENTARIO del capital de una sociedad </li></ul></ul><ul><ul><li>Reducir el sesgo anti-acreedor sin dejar desprotegidos a los deudores y permitir estandarizar los instrumentos hipotecarios y capacitar a los agentes reguladores y al sistema judicial sobre el fundamento económico y financiero de estos instrumentos para demostrar las bondades sociales de tener garantías efectivas y sistemas financieros compitiendo por dar créditos </li></ul></ul>
    53. 54. La hipoteca como producto <ul><li>Si existe mayor seguridad jurídica , existe más acceso al crédito </li></ul><ul><li>Las hipotecas son la materia prima para el mercado secundario de hipotecas </li></ul><ul><li>Si la materia prima es de mejor calidad, mayor valor tendrá en el mercado regional e internacional </li></ul><ul><li>Los inmuebles se valorizan, y eso implica que son mas atractivos para el crédito </li></ul><ul><li>La hipotecas son un producto exportable, si están estandarizadas y bien protegidas, por las normas de seguridad jurídica. </li></ul>
    54. 55. Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Con base en esta etapa de iniciación hoy los invitamos a proyectar las etapas de la ruta crítica </li></ul>Legalización Registro Ejecución Convenio Regional
    55. 56. Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Legalización </li></ul><ul><li>Estandarizar el instrumento </li></ul><ul><li>Conceder validez interna en cada país a los actos y contratos de hipotecas celebrados en el exterior o sea en los territorios de Centroamérica y Panamá </li></ul>
    56. 57. Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Registro </li></ul><ul><li>Definir plan de CONECTIVIDAD ELECTRONICA entre los registros para ofrecer la integralidad, publicidad y transparencia de los derechos de los titulares </li></ul><ul><li>Obtener un plan de Interconectividad de los registros </li></ul><ul><li>Definir política y estructura de los aranceles </li></ul>
    57. 58. Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Ejecución </li></ul><ul><li>Modernizar la ejecución de la hipoteca </li></ul><ul><li>Procedimientos expeditos para ejecutar la hipoteca centroamericana. </li></ul>
    58. 59. Propuesta de Hipoteca Centroamericana <ul><li>Recursos de las Hipotecas </li></ul><ul><li>Impulsar la creación de titularizadoras de hipotecas </li></ul><ul><li>Utilizar los recursos que estan inmovilizados a largo plazo para nuevas hipotecas o sea mas viviendas </li></ul>
    59. 60. Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL… <ul><li>Integralidad </li></ul><ul><ul><li>Que puedan coexistir muchas clases de bienes inmuebles( derechos de dominio,de uso y de goce) que se puedan usar como garantía de operaciones financieras y que los inmuebles informales se incorporan al sistema de registro </li></ul></ul><ul><ul><li>Que se dirige a todos los sectores de la población, ala totalidad de los procesos y con vigencia sobre todo el territorio de un país. </li></ul></ul>
    60. 61. … Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL… <ul><li>Eficiencia </li></ul><ul><ul><li>El servicio de registro de la propiedad no impone costos indebidos(en tiempo y en dinero)al usuario y se moderniza la administración de la información( se vierte al sistema informático) </li></ul></ul><ul><li>Transparencia </li></ul><ul><ul><li>La leyes y las normas son coherentes y conocidas,la información es compatible dentro del sistema de registro, los registros están disponibles para quien busca información leg´tima, especial mente el titular de derechos </li></ul></ul>
    61. 62. … Principios que deben inspirar el CONVENIO REGIONAL… <ul><li>Equidad </li></ul><ul><ul><li>La norma jurídica se aplica por igual a la propiedad de todas las personas, sin distición de sexo,condición social,ni raza </li></ul></ul><ul><li>Cumplimiento </li></ul><ul><ul><li>El ejercicio de los derechos de la propiedad es exigible judicial o extrajudicialmente sin demoras indebidas, sin limitaciones,de hecho o de derecho </li></ul></ul>
    62. 63. Garantía de Título <ul><li>Riesgos Cubiertos: </li></ul><ul><ul><li>La garantía de título protege contra riesgos como </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Documentos inválidos,debido a un poder que expiró o no existe </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Presunción de identidad falsa del propietario </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Gravámenes u otras cargas interpuestas a los dueños anteriores de la propiedad </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Servidumbres no registradas </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Herederos encubiertos. </li></ul></ul></ul>
    63. 64. Cobertura Total <ul><li>Además de los Riesgos Comunes: </li></ul><ul><ul><li>Terremoto </li></ul></ul><ul><ul><li>Huracán, ciclón, tornado o manga de viento </li></ul></ul><ul><ul><li>Inundación o ras de mar </li></ul></ul><ul><ul><li>La Cobertura total incluye otros riesgos, entre las cuales se destacan: </li></ul></ul><ul><ul><li>Robo o Hurto </li></ul></ul><ul><ul><li>Motín, Rayo,explosión </li></ul></ul><ul><ul><li>Caída de Objetos </li></ul></ul><ul><ul><li>Deslizamiento de tierras </li></ul></ul><ul><ul><li>Actos malintencionados </li></ul></ul><ul><ul><li>Daños por errores de diseño </li></ul></ul><ul><ul><li>Hundimiento del terreno </li></ul></ul><ul><ul><li>Pruebas de equipos o maquinarias instladas </li></ul></ul><ul><ul><li>Errores de construcción… </li></ul></ul>
    64. 65. Muchas Gracias.
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