De tandarts van de wijk

  • 1,650 views
Uploaded on

Onderzoek naar aanpak en verduurzaming particuliere woningvoorraad in bestaand bebouwd gebied.

Onderzoek naar aanpak en verduurzaming particuliere woningvoorraad in bestaand bebouwd gebied.

More in: Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
1,650
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
1

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. De tandarts van de wijkDe rol vanontwikkelendeaannemers in het belangvan particulierewoningbezitters instedelijkevernieuwingswijkenMaster of Urban & Area DevelopmentBenny Duimel, juni 2011DetandartsvandewijkBennyDuimelSinds de invoering van de woningwet poogt men door middelvan beleid om de woningvoorraad te laten voldoen aan vast-gestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn stads-vernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende.Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandachtvoor de corporatiewoningen. De aandacht voor de particulierewoningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing,sterk afgenomen.Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerktgaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven inde verbeterde wijken.De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegdwordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweginggaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen.
  • 2.                              
  • 3.   De tandarts van de wijk De rol van ontwikkelende aannemers in het belang vanparticuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken                    
  • 4.                              
  • 5.   De tandarts van de wijk De rol van ontwikkelende aannemers in het belang vanparticuliere woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken            Juni 2011 Benny Duimel    Beoordelaar: André Bus Begeleider MUAD: Karin Schrederhof Begeleider Mulder Obdam: Cor van Vliet 
  • 6. AuteurBenny DuimelRedactieDorothé Keet-BierstekerCor van VlietIllustratie omslagRemon KamerUitgeverMulder Media, ObdamISBN / EAN978-90-817693-0-3Juni 2011, oplage 150 exemplaren
  • 7.  De tandarts van de wijk ‐ 5  Voorwoord Voor  u  ligt  het  uitgewerkte  resultaat  van  mijn  onderzoek  naar  de betrokkenheid  van  particulieren  en  ontwikkelende  aannemers  in  stedelijke vernieuwing. Het betreft de voltooiing van mijn afstudeerperiode van de studie  Master  of  Urban  &  Area  Development.  Het  onderzoek  is  opgebouwd  uit  3 onderdelen  die  gezamenlijk  leiden  tot  conclusies  en  aanbevelingen  (deel  4). Enkele belangrijke aspecten die u gedurende het lezen van dit onderzoek terug ziet keren zijn:  vertrouwen draagvlak gedeeld belang  Op zichzelf zijn dit geen nieuwe begrippen, maar wel begrippen die essentieel zijn  bij  het  uitvoeren  van  de  duurzame  en  toekomstbestendige  binnen‐stedelijke  opgave.  Het  doel  van  het  onderzoek  (zie  kader),  heeft  geleid  tot conclusies  en  aanbevelingen  die  inzicht  geven  op  datgene  waar  het  de komende jaren om zal draaien bij het opknappen en in stand houden van de bestaande woningvoorraad.    Het vinden van een manier waardoor zowel de ontwikkelende aannemer als departiculiere woningbezitter een grotere rol krijgen binnen de stedelijkevernieuwing  Het leidt tot een aanpak waarbij alle partijen in hechte samenwerking de eigen verantwoordelijkheden  zullen  dragen,  en  de  ontwikkelende  aannemer  zich naast de wijkontwikkeling in algehele zin zal specialiseren in de aanpak van de particuliere  voorraad  en  hierdoor  de  “rotte  kiezen”  kan  wegnemen  of herstellen.  De  ontwikkelende  aannemer  zal  zich  als  een  tandarts  in  de  wijk manifesteren waarbij alle mogelijkheden om tot een zo mooi mogelijk gebit te komen worden onderzocht.    
  • 8. 6 ‐ De tandarts van de wijk  LeeswijzerDeel 1, verantwoordingIn dit deel wordt ingegaan op de relevantie van het onderzoek en uiteengezet op  welke  wijze  invulling  wordt  gegeven  aan  het  onderzoek.  Het  doel,  de hoofdvraag  en  deelvragen  worden  in  dit  deel  omschreven  evenals  de  wijze waarop  de  input  uit  de  literatuur  en  de  praktijk  verwerkt  is.  Op  deze  basis worden  de  uiteindelijke  conclusies  en  aanbevelingen  onderbouwd,  die praktisch toepasbaar zullen zijn, maar ook gestoeld zijn op ervaringen uit het verleden.  Deel 2, theoretisch kaderAan de hand van de literatuur wordt een uiteenzetting gegeven die de basis vormt  voor  de  beantwoording  van  de  deelvragen  en  de  hoofdonderzoeks‐vraag.  De inzichten die zijn verkregen door eerdere onderzoeken worden in dit deel uiteengezet om vervolgens in deel 4 basis te zijn voor de conclusies. Deel 3, empirisch kaderOmdat  stedelijke  vernieuwing  al  lange  tijd  aan  de  orde  is,  wordt  onderzoek gedaan naar de praktijkervaringen. Tot op heden zijn er geen projecten waarbij de  ontwikkelende  aannemer  en  de  particulier  specifiek  in  samenhang betrokken  zijn.  Om  deze  reden  zijn  interviews  gehouden  met  ervarings‐deskundigen. Zij  hebben inzicht in de wensen en eisen van de particulier, en inzicht in de werkwijze en mogelijkheden van de ontwikkelende aannemer. In deze  fase  zijn  de  resultaten  verwerkt  van  een  enquête  afgenomen  onder bewoners in stedelijke vernieuwingswijken, een enquête die een goed beeld geeft van de wensen en motivaties van de particulier. Door de resultaten van de verschillende interviews en de enquête te koppelen, ontstaat een beeld dat meegenomen wordt in deel 4 als basis voor de conclusies. Deel 4, beantwoording deelvragen, conclusies en aanbevelingenAan  de  hand  van  zowel  het  theoretisch  deel  als  het  empirisch  deel  van  het onderzoek  is  het  mogelijk  de  verschillende  deelvragen  te  beantwoorden. Gebleken  is  dat  theorie  en  praktijk  veel  overeenkomsten  vertonen  of  elkaar waar nodig goed aanvullen. De beantwoording van de deelvragen zal samen met  de  overige  informatie  verkregen  uit  theorie  en  praktijk  leiden  tot  de conclusies en aanbevelingen.      
  • 9.  De tandarts van de wijk ‐ 7  Inhoudsopgave VOORWOORD ..................................................................................................... 5 LEESWIJZER ......................................................................................................... 6 INHOUDSOPGAVE ................................................................................................. 7 SAMENVATTING ................................................................................................... 8 1. VERANTWOORDING ................................................................................ 11 1.1  AANLEIDING .......................................................................................... 12 1.2  DOELSTELLING ....................................................................................... 15 1.3  PROBLEEMSTELLING ............................................................................... 17 1.4  ONDERZOEKSMETHODIEK ........................................................................ 19 1.5  ONDERZOEKSSTRATEGIE .......................................................................... 23 1.6  VERWERKING LITERATUUR EN INTERVIEWS ................................................. 24 2. THEORETISCH KADER ............................................................................... 25 2.1  WAT WIL MEN OPLOSSEN MET STEDELIJKE VERNIEUWING? ........................... 26 2.2  WAT IS DE HUIDIGE AANPAK .................................................................... 27 2.3  WAAROM DE PARTICULIER BETREKKEN ...................................................... 28 2.4  DE WIJZE VAN SAMENWERKEN ................................................................. 30 2.5  OP WELKE WIJZE DE BEWONERS BETREKKEN ............................................... 33 2.6  WAT ZIJN BELANGEN DIE BEWONERS HECHTEN AAN DE WOONOMGEVING ....... 35 2.7  HOE GAAT MEN OM MET DE WOONLASTEN EN DE FINANCIERING .................... 39 3. EMPIRISCH KADER ................................................................................... 43 3.1  MOTIVATIES VOOR DE PARTICULIER ........................................................... 44 3.2  MOGELIJKHEDEN VOOR DE ONTWIKKELENDE AANNEMER .............................. 52 3.3  SAMENWERKING IN DE TOEKOMST ............................................................ 53 3.4  FINANCIERING VAN DE OPGAVE ................................................................ 56 4. BEANTWOORDING DEELVRAGEN, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ....... 59 4.1  BEANTWOORDING DEELVRAGEN ............................................................... 60 4.2  CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .............................................................. 62 BIJLAGEN ..................................................................................................... 69 BIJLAGE I: BRONVERMELDING .............................................................................. 70 BIJLAGE II: LIJST MET GEÏNTERVIEWDE PERSONEN .................................................... 72 BIJLAGE III: RESULTATEN ENQUÊTE ....................................................................... 75    
  • 10. 8 ‐ De tandarts van de wijk  SamenvattingDeel 1, verantwoordingIn Nederland staan veel woningen (ca. 7 miljoen). Sinds de invoering van de woningwet poogt men door middel van beleid om de woningvoorraad te laten voldoen  aan  vastgestelde  kwaliteitseisen.  Van  deze  programma’s  zijn stadsvernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende.  Tijdens  de  stedelijke  vernieuwing  was  er  met  name  aandacht  voor  de corporatiewoningen. De aandacht voor de particuliere woningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing, sterk afgenomen. Maar liefst 65% van de woningen is particulier bezit. Hoewel veel van de eigenaren zelf in staat zijn onderhoud te plegen, is er ook een deel wat dat niet kan.  Het  gevaar  bestaat  dat  “om”  deze  particulieren  heen  gewerkt  gaat  worden waardoor deze als een  “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegd wordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweging gaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen.  Een  ontwikkeling  die  daarnaast  zichtbaar  is  betreft  de  verschuiving  van  het “werkgebied”  van  de  ontwikkelende  aannemers.  Dit  verschuift  van Vinexlocaties naar binnenstedelijk gebied.  Een  aandachtpunt  is  dat  deze  binnenstedelijke  werkzaamheden  om  diverse redenen minder rendabel zijn, het belang hiervan wordt erkend mede door de intrede van de crisis in 2008.   Deel 2, theoretisch kaderDe  reden  voor  mensen  om  in  een  bestaande  woning  te  gaan  wonen  is  een combinatie van prijs en aanbod. Het blijkt dat wanneer wooncarrière gemaakt kan worden dit niet binnen de huidige wijk kan door het eenzijdige aanbod. Dit onderbouwt de noodzaak voor stedelijke vernieuwing waar gepoogd wordt om naast  het  upgraden  van  de  woningvoorraad  ook  differentiatie  te  bieden. Omdat  het  om  bestaande  wijken  gaat,  is  draagvlak  onder  de  bewoners essentieel.  In  de  Nota  Stedelijke  Vernieuwing  wordt  deze  differentiatie mogelijk gemaakt, bovendien worden de fysieke programma’s aan de sociaal economische  programma’s  gekoppeld.  Hierbij  wordt  uitgegaan  van  het initiatief door gemeenten en corporaties.  Deze  partijen  hebben  inmiddels  steeds  meer  moeite  met  financiering waardoor betrokkenheid van marktpartijen belangrijk is geworden.  Bewoners  willen  in  deze  processen  graag  invloed  en  draagvlak,  deze  zullen gecreëerd moeten worden. De mening van bewoners kan plannen maken of breken  en  zij  zullen  dan  ook  vroegtijdig  betrokken  worden.  Er  is  weinig passend beleid dat aangeeft hoe in dit geval omgegaan moet worden met de particuliere woningvoorraad.  
  • 11.  De tandarts van de wijk ‐ 9  Het  is  logisch  de  particulier  in  de  wijkaanpak  als  volwaardig  partner  wordt gezien,  deze  zal  wegens  gebrek  aan  kennis  en  expertise  goed  ondersteund moeten  worden.  De  klant  zal  centraal  staan  en  marktpartijen  zullen maatschappelijk  verantwoord  ondernemen  centraal  moeten  stellen.    Op grotere  schaal  zal  de  overheid  de  aandacht  moeten  verleggen  naar  een regionaal  schaalniveau,  terwijl  de  ontwikkelende  aannemer  adviseur  zal worden  voor  de  totale  wijkaanpak.  De  partijen  zullen  afhankelijk  van  elkaar zijn, maar ieder verantwoordelijk blijven voor het eigen specialisme.  Men zal zich realiseren dat de individuele particulieren verschillende motieven hebben om te participeren. De kosten en baten zullen voor deze particulieren duidelijk  in  beeld  gebracht  moeten  zijn.  Ingrepen  die  populair  zijn  betreffen voornamelijk  het  isoleren  van  de  woning,  deze  aanpassingen  bieden  kansen om  gecombineerd  te  worden  met  ingrepen  als  uitbouwen  e.d.  Echter, financiering is veelal een obstakel. Door krachten te bundelen kan op creatieve en  efficiënte  wijze  met  de  financiering  worden  omgegaan,  waarbij  finan‐cierders een grote rol spelen.  Deel 3, empirisch kaderIn de praktijk komt naar voren dat de betrokkenheid van particulieren vooral wordt veroorzaakt door binding met de wijk en het inzien van het wijkbelang. Door bottom‐up te werken kan invulling worden gegeven aan de individuele belangen,  waarbij  comfortverbeteringen  erg  belangrijk  zijn.  Particulieren  zijn gevoelig voor de besparing per maand en hechten de meeste waarde aan de totale woonlasten per maand. Het blijkt dat zij eerder bereid zijn tot ingrepen aan de woning als meerdere eigenaren uit eenzelfde blok participeren, dit pleit voor een “kartrekker” vanuit de particulieren.  De ontwikkelende aannemer kan door het nemen van risico, het inbrengen van marktkennis  en  het  bieden  van  financieringsmogelijkheden  een  duidelijk toegevoegde rol vervullen. Het zal dan wel vragen om een andere insteek van de werkzaamheden en vergaande begeleiding van de particulieren door middel van  goede  communicatie.  Op  collectief  niveau  kan  de  ontwikkelende aannemer  de  belangen  van  de  particulier  behartigen.  Het  vraagt  om  een langdurige flexibele samenwerking tussen de particulier en de ontwikkelende aannemer.  Op  basis  van  vertrouwen,  flexibiliteit  en  het  wegnemen  van vooroordelen  zal  de  ontwikkelende  aannemer  moeten  aantonen  dat  hij oprecht handelt en maatschappelijk verantwoord onderneemt.   Voor  financiering  is  het  noodzaak  hypotheekverstrekkers  te  betrekken,  zij hebben belang bij een goed onderhouden woning omdat dit het onderpand van de hypotheek is. Daarnaast zijn er mogelijkheden om bij een gezamenlijke exploitatie de winsten uit ontwikkelpotentie terug te laten vloeien in de wijk.  
  • 12. 10 ‐ De tandarts van de wijk  Deel 4: beantwoording deelvragen, conclusies en aanbevelingOm de particulier en de ontwikkelende aannemer in de toekomst beide een rol te laten spelen in de binnenstedelijke opgave zal er een verandering moeten plaatsvinden.  Door  middel  van  aanbevelingen  wordt  het  belang  van  betrokkenheid  en  de posities  van  de  particulier  en  de  ontwikkelende  aannemer  erkend  en gewaarborgd:  1. Benader de opgave op verschillende niveaus; 2. Erken de particulier en maak de wensen van deze groep inzichtelijk; 3. Betrek de particulier en motiveer anderen via hem of haar; 4. Schep vertrouwen bij de particulier, pas waar nodig de werkwijze aan; 5. Benader de opgave als eenheid, ook financieel; 6. Leg nadruk op de woonlasten; 7. Maak een duidelijk verschil met de aanpak uit het verleden. 
  • 13.  De tandarts van de wijk ‐ 11  VERANTWOORDING   
  • 14. 12 ‐ De tandarts van de wijk  1.1 Aanleiding   In Nederland staan veel woningen (ca. 7 miljoen) waarvan er veel zijn gebouwd na de invoering van de Woningwet in 1901. Sinds deze invoering poogt men door middel van beleid de woningvoorraad te laten voldoen aan vastgestelde kwaliteitseisen en de wensen van de consument.  In de diverse periodes die achter ons liggen zijn er vele programma’s geweest waarin  de  aanpak  van  de  woningvoorraad  behandeld  werd.  Hiervan  zijn stadsvernieuwing, vanaf de jaren ’60 en stedelijke vernieuwing vanaf 1996 de meest bekende (Tweede Kamer 1997). Daar  waar  de  stadsvernieuwing  zich  richtte  op  zowel  particuliere  als corporatiewoningen had de Nota Stedelijke Vernieuwing met name aandacht voor  de  corporatiewoningen  (Vestia  2007).  De  aanpak  werd  zowel  in  de stedelijke  vernieuwing  als  in  de  stadsvernieuwing  met  name  bekostigd  met overheidsgelden.  Door  verkoop  van  huurwoningen  is  sinds  begin  deze  eeuw een extra bron gevonden voor de aanpak van de woningvoorraad (Vromraad 2002).  Deze    gelden  zijn  ondermeer  nodig  voor  de  opgave  van  stedelijke vernieuwing. De stadsvernieuwing was volledig door de overheid gefinancierd, maar  bij  de  stedelijke  vernieuwing  werden  ook  de  corporaties  in  het financieringsvraagstuk  betrokken  waardoor  de  gelden  afkomstig  van uitponding nodig waren.  Bij  de  uitvoering  van  de  stedelijke  vernieuwing  is  de  aandacht  voor  de particuliere voorraad bij de betrokken partijen stevig afgenomen. In november 2005 is vanuit Bouwend Nederland in samenwerking met NEPROM het rapport “Nederland verbouwt” (Bos et al. 2005) verschenen. In dit rapport wordt door vele marktpartijen aandacht gevraagd voor de particuliere voorraad. Hoewel de aanbevelingen uit dit rapport in zijn algemeenheid door beleidsmakers niet zijn overgenomen, is de aandacht voor de particuliere woningvoorraad hierna wel toegenomen (Kei 2009). Het  Kei  geeft  aan  dat  maar  liefst  65%  van  de  Nederlandse  woningvoorraad particulier bezit is. En hoewel particulieren veelal zelf in staat zijn om zorg te dragen voor het onderhoud (en financiering) van de woning, is er toch ook een deel  van  de  woningbezitters  dat  hiertoe  niet  in  staat  is.  Voor  deze  groep  is extra  aandacht  benodigd,  aangezien  de  rol  die  ze  naar  verwachting  in  de binnenstedelijke opgave zal gaan krijgen alleen maar zal toenemen. Door de vraag naar koopwoningen in de markt en de behoefte aan extra inkomen bij corporaties  zijn  er  sinds  de  beginjaren  van  deze  eeuw  vele  woningen uitgepond  (Vromraad  2002).  De  woningen  die  door  de  corporaties  zijn uitgepond  betekenen  in  dit  kader  veelal  versnipperd  bezit,  en  juist  dit versnipperd  bezit  vraagt  erom  particulieren  te  betrekken  bij  stedelijke vernieuwingsopgaven.  Overigens,  de  noodzaak  om  de  particuliere  woningen aan  te  pakken  wordt  vergroot  door  het  feit  dat  er  een  toename  is  van  het aantal woningen ouder dan 25 jaar, 40% in 1973, 70% in 2003 (Kei 2009). 
  • 15.  De tandarts van de wijk ‐ 13  Waar  de  aanpak  van  de  particuliere  voorraad  ten  tijde  van  de stadsvernieuwing  voornamelijk  met  subsidies  en  (vrijwel)  renteloze  leningen kon worden uitgevoerd, is er ten aanzien van de bijdragen van de overheid als medefinancierder een terugtrekkende beweging gaande (Kei 2010). Al meer is zij van oordeel dat de rol van de markt daarin moet toenemen. Er zal in de toekomst gezocht moeten worden naar andere wijzen van financiering.  Al voor de intrede van de financiële crisis was er in het “werkgebied” van de projectontwikkelaars  een  verschuiving  zichtbaar  van  Vinex‐locaties  naar binnenstedelijke  locaties.  De  crisis  heeft  deze  verschuiving  versterkt.  Daarbij zal,  zo  wordt  in  de  structuurvisie  Randstad  2040  (VROM  2008)  beschreven, 40% van de toekomstige opgave binnenstedelijk dienen plaats te vinden. Het college van rijksadviseurs heeft inmiddels verklaard dat dit percentage nog wel hoger  mag  zijn  (NAW,  2010a),    mede  ingegeven  door  het  onderzoek  van Bouwend  Nederland  (Bos  et  al.  2005)  “Nederland  Verbouwt”  waarbij  wordt gesteld  dat  (een  deel  van)  de  particuliere  voorraad  zeer  hardnekkige bouwtechnische tekortkomingen heeft.  Bovendien  blijkt  dat  de  binnenstedelijke  opgave  zich  de  laatste  jaren voornamelijk  richtte  op  de  corporatiewoningen,  terwijl  die  opgave  juist ingewikkeld wordt als veel bezit particulier is (Vestia, 2007).   Samenhangend met genoemde verschuiving is de verschuiving van nieuwbouw naar bestaande bouw. Om diverse redenen zijn de werkzaamheden die hierbij komen kijken voor projectontwikkelaars minder rendabel. De huidige situatie vraagt om een grotere rol van marktpartijen, waarbij zij zich meer mengen in de  binnenstedelijke  opgave.  Door  fysieke  ingrepen  van  corporaties  bij stedelijke  vernieuwing  ligt  hier  een  groot  potentieel  werkgebied  voor  de bouwwereld. Waar de aannemers zich tot op heden met name bezig hielden met  de  werkzaamheden  voortkomend  uit  de  opdrachten  van woningcorporaties  (Agricola  et  al.  2006),  zal  dit  afnemen.  De  gelden  voor stedelijke vernieuwing (Vogelaargelden) zullen verdwijnen en de insteek van de aanpak zal niet alleen fysiek zijn maar ook sociaal en economisch (Kei 2010).  In september 2008 is de Amerikaanse bank Lehman Brothers gevallen, hetgeen de intrede voor de wereldwijde economische crisis betekende. In Nederland was  dit  onder  andere  terug  te  zien  in  de  huizenmarkt.  De  huizenprijzen daalden en woningen stonden langer te koop (Vermeend 2009). De dalende prijzen en stagnerende markt hebben geleid tot een afname van woningbouw op Vinex locaties. Dit versterkt dat marktpartijen zich met de binnenstedelijke opgave gaan bezig te houden.      
  • 16. 14 ‐ De tandarts van de wijk  Wat hierbij opvalt is de frictie die ontstaat door het particuliere woningbezit. Het vergt tijd deze bewoners te organiseren, maar ook de investeringen die verbeteringen  voor  de  particulieren  met  zich  meebrengen  kunnen  niet opgebracht worden of men vindt de investering niet de moeite waard omdat deze veelal niet opweegt tegen de (meer)waarde van de woning.  Men  wil  alleen  investeren  als  voor  langere  tijd  in  de  woning  kan  worden gewoond. Dit staat veelal niet vast waardoor investeringen uitblijven. Het gevaar bestaat dat er “om” deze particulieren heen gewerkt gaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven in de verbeterde wijken. Voor de  ontwikkelende  aannemers  zou  het  betrekken  van  deze  particuliere woningvoorraad een oplossing kunnen zijn voor een groter draagvlak (zowel van  de  particulier  als  van  de  ontwikkelende  aannemer)  bij  stedelijke vernieuwing.  Een grote opgave ligt bij de vraag op welke wijze men deze particulieren kan betrekken.  Draagvlakcreatie  lijkt  hierbij  essentieel  evenals  het  bieden  van financieel haalbare en zinvol geachte investeringen (Kei 2009). Het nut en de noodzaak zullen aangetoond moeten worden.  Daarnaast is het zeer waarschijnlijk dat er enkele aanjagers nodig zijn om de overige bewoners te motiveren (Kei 2010).      
  • 17.  De tandarts van de wijk ‐ 15  1.2 Doelstelling Gezien de huidige stand van zaken en de wens van zowel de ontwikkelende aannemer  als  van  de  particuliere  woningbezitter  zal  dit  onderzoek  het volgende doel nastreven:    Het vinden van een manier waardoor zowel de ontwikkelende aannemer als departiculiere woningbezitter een grotere rol krijgen binnen de stedelijkevernieuwing  Dit doel kan bereikt worden door de volgende (hoofd)vraag te stellen: Op welke wijze kan een ontwikkelende aannemer de particuliere woningbezitter betrekken bij stedelijke vernieuwing?  Wanneer de behoefte van de ontwikkelende aannemer wordt gekoppeld aan de wens de particulier te betrekken bij stedelijke vernieuwing, ontstaat voor beide partijen de mogelijkheid tot een krachtige samenwerking.  Uitgezocht  moet  worden  op  welke  wijze  de  ontwikkelende  aannemer  de particulier op een zo efficiënt mogelijke wijze kan betrekken.   Is  er  een  kritieke  massa  nodig  en  zijn  de  wensen  van  de  particulier overeenkomstig of is een individuele benadering juist gewenst?  Hierbij is het te allen tijde van belang rekening te houden met het feit dat de particulier  comfortabel  wil  wonen  en  de  aannemer  een  commercieel  / maatschappelijk doel nastreeft. Als daadwerkelijk positieve effecten optreden op  het  moment  dat  de  ontwikkelende  aannemer  en  particulier  de  krachten bundelen,  dan  zal  er  een  meerwaarde  ontstaan  in  het  vraagstuk  omtrent stedelijke vernieuwing.  Het onderzoek zal zich met name richten op de particuliere woningvoorraad in de  verschillende  stedelijke  vernieuwingswijken,  zowel  voor‐  als  naoorlogs, waarbij  zowel  Verenigingen  van  Eigenaren  (VvE’s)  als  de  individuele particulieren worden betrokken in het onderzoek.  Dit  onderzoek  zal  zich  richten  op  de  motivaties  van  de  particulier  om  in dergelijke wijken, naast participatie in de wijk,  ook te investeren in de eigen woning. Voor de ontwikkelende aannemer zijn met name deze ingrepen, fysiek in de woning, van belang om inzichtelijk te hebben. Niet uitgesloten wordt dat er ook wensen naar voren komen voor de openbare ruimte of sociale cohesie. Deze  worden  wel  belicht  maar  verder  niet  nadrukkelijk  in  de  aanbevelingen meegenomen.   
  • 18. 16 ‐ De tandarts van de wijk  In  het  onderzoek  zal  gezocht  worden  naar  de  wijze  waarop  de  particulier gemotiveerd kan worden om betrokken te raken bij de stedelijke vernieuwing, maar ook wat redenen zijn om dit niet te doen. Hierbij is het zaak rekening te houden  met  verschillende  facetten  (bijvoorbeeld  tijd,  fasering  en  financiën). Het zal leiden tot aanbevelingen. Een totale handleiding uitschrijven is, gezien de beschikbare tijd, te uitgebreid.    
  • 19.  De tandarts van de wijk ‐ 17  1.3 Probleemstelling Geconstateerd  is  dat  er  vanuit  de  stedelijke  vernieuwing  een  duidelijke behoefte bestaat de particuliere woningbezitter daarbij te betrekken. Tevens hebben  marktpartijen  (ontwikkelende  aannemers),  waar  dit  nog  niet  is gebeurd, de behoefte hun werkgebied te verplaatsen naar het binnenstedelijk bouwen. Om te komen tot een uitwerking, waarbij de belangen van zowel de particulier als de ontwikkelende aannemer worden meegewogen, zullen deze onlosmakelijk  met  elkaar  verbonden  zijn  in  de  probleemstelling  van  het onderzoek.  Deze  probleemstelling  is  daarmee  vertaald  naar  de hoofdonderzoeksvraag waar het totale onderzoek om zal draaien:   Op welke wijze kan een ontwikkelende aannemer de particuliere woningbezitterbetrekken bij stedelijke vernieuwing?  Om antwoord te geven op deze vraag is het van belang vooraf te bepalen over wat voor een ontwikkelende aannemer in dit kader gesproken wordt: ‐ Bedoeld  wordt  een  aannemers‐  /  bouwbedrijf  met  een  eigen ontwikkelafdeling.  Om een antwoord te geven op de bovenstaande hoofdonderzoeksvraag zijn er diverse  deelvragen  geformuleerd    waarvan  de  antwoorden  zullen  leiden  tot aanbevelingen. Vanwege de samenwerking waarnaar gezocht  wordt, tussen de ontwikkelende aannemer en de particulier, is  het van belang de hoofdvraag vanuit beide invalshoeken te benaderen. Daarnaast zal worden gezocht naar ervaringen uit de praktijk om hiermee de verschillen en / of overeenkomsten tussen theorie en praktijk te benadrukken.  Particuliere woningbezitter:1. Wat  zijn  redenen  voor  een  particuliere  woningbezitter  om  te participeren in stedelijke vernieuwing? 2. Wat  zijn  redenen  voor  particuliere  woningbezitters  om  niet  te participeren in stedelijke vernieuwing? 3. Tot  welke  fysieke  ingrepen  in  de  eigen  woning  is  een  particuliere woningbezitter bereid bij stedelijke vernieuwing? 4. Wat zijn redenen voor de particuliere woningbezitters om te bepalen of zij de gewenste fysieke ingrepen aan de eigen woning daadwerkelijk uit laten voeren?   
  • 20. 18 ‐ De tandarts van de wijk  Ontwikkelende aannemer:5. Wat  zijn  de  middelen  die  beschikbaar  zijn  voor  de  ontwikkelende aannemer om de particulier in de fysieke aanpak te ondersteunen? 6. Aan  welke  voorwaarden  moet  de  ontwikkelende  aannemer  voor  de particulier  voldoen  om  op  goede  wijze  met  de  particulier  samen  te werken? 7. Wat  zijn  voorwaarden  voor  de  ontwikkelende  aannemer  om  op efficiënte en rendabele wijze voor de particulier te kunnen werken?  Door  een  antwoord  te  geven  op  deze  vragen  zal  gezocht  worden  naar  een mogelijke  oplossing  voor  de  aanpak  van  de  particuliere  voorraad.  In  het gewenste  eindbeeld  gaan  de  ontwikkelende  aannemer  en  de  particuliere woningbezitter hand‐in‐hand de binnenstedelijke opgave tegemoet. Hierbij zal de  particulier  de  opdrachtgever  van  de  aannemer  zijn.  De  ontwikkelende aannemer zal zowel adviseur als opdrachtnemer zijn, maar mogelijk daarnaast op wijkniveau een rol vervullen.      
  • 21.  De tandarts van de wijk ‐ 19  1.4 Onderzoeksmethodiek Het  beantwoorden  van  de  onderzoeksvragen  zal  gebeuren  volgens  een vastgestelde werkwijze waarmee goede en heldere antwoorden geformuleerd worden  en  gekomen  wordt  tot  duidelijke  conclusies.  Om  te  komen  tot  een goed onderzoek wordt er in fasen gewerkt: 1. Input / inventarisatie 2. Verdieping 3. Analyse 4. Koppeling analyses theoretisch en empirisch kader 5. Conclusies en aanbevelingen  Hoewel  de  fasen  op  papier  opeenvolgend  zijn,  zal  een  aantal  fasen  overlap vertonen. Omdat in fase 2 en 3 antwoorden worden gegeven op deelvragen zullen deze fasen per deelvraag worden benaderd.   1. Input / inventarisatie (onderzoeksvoorstel): Tijdens  dit  deel  van  het  onderzoek  is  er  met  name  gefocust  op  het erkennen  van  de  probleemstelling  door  middel  van  een literatuurstudie.  De  literatuurstudie  zal  zich  vooral  richten  op  de onderbouwing  van  het  probleem  en  de  oorzaken  die  hieraan  ten grondslag liggen.  2. Verdieping (PvA en deelvragen 1 t/m7 ): Gezocht is naar verdieping in de oorzaken van de probleemstelling en er is gekeken naar mogelijke oplossingsrichtingen.  Interviews zijn gehouden met partijen die vanuit hun werkzaamheden met de particuliere woningvoorraad te maken hebben en met partijen die  vanuit  diverse  projecten  of  als  kenniscentrum  te  maken  hebben met  stedelijke  vernieuwing.  Daarnaast  is  een  aantal  ontwikkelende aannemers geïnterviewd.  Gevraagd  is  onder  andere  naar  hun  ervaringen  in  verschillende projecten;  op  welke  wijze  de  betrokkenheid  van  de  particulier  en ontwikkelende  aannemer  volgens  hen  anders  zou  moeten.  En gevraagd  is  naar  hun  motivaties  waarom  zij  tot  op  heden  niet  of nauwelijks betrokken zijn.     
  • 22. 20 ‐ De tandarts van de wijk  Een enquête is verzonden aan bewoners van aandachtwijken, via het Landelijke  Samenwerkingsverband  Aandachtswijken  (LSA).  Deze enquête zal in het empirisch deel van het onderzoek worden verwerkt. Literatuur is bestudeerd waarin de opgave van stedelijke vernieuwing wordt  behandeld.  Alsmede  literatuur  waarin  wordt  gekeken  naar  de wensen en prioriteiten van de woningbezitters, de wijze waarop deze mensen betrokken willen zijn bij de veranderingen aan hun woning en woonomgeving en welke prioriteiten de particulieren hierin vervullen. Het  proces  van  stedelijke  vernieuwing  is  verder  uitgelicht,  met  de vraagstelling waarom welke partijen tot op heden betrokken zijn.  3. Analyse (deelvragen 1 t/m 7): Op basis van de informatie verkregen uit de literatuur en interviews zijn  de  deelvragen  beantwoord.  In  deze  fase  is  er  sprake  van antwoorden voortkomend vanuit de literatuur en de interviews. Daar waar overeenkomsten of verschillen tussen deze antwoorden waar te nemen zijn, is dit in fase 4 verder worden uitgewerkt.  Aan  de  hand  van  de  interviews  zijn  aandachtspunten  uit  de  praktijk geformuleerd.  Aandachtspunten  die  gevormd  zijn  door  mensen  met ervaringen  in  de  praktijk.  Praktijkervaringen  gerelateerd  aan  de deelvragen  die  hierin  aan  bod  komen  zijn  bijvoorbeeld:  hoe  de particulier  te  betrekken,  wat  wil  de  particulier  eigenlijk,  welke mogelijkheden worden gezien voor de ontwikkelende aannemers? Het betreft aandachtspunten die zowel van toepassing zijn op de rol van de particulier als van de ontwikkelende aannemer.  Aan  de  hand  van  de  literatuur  zijn  aandachtspunten  voortkomend vanuit de theoretische opgave geformuleerd.  De deelvragen zullen in fase 4 worden beantwoord aan de hand van zowel de theoretische als de praktische aandachtspunten.  Door de vraagstelling te onderzoeken in theorie en praktijk ontstaan er antwoorden die dicht bij de praktijk liggen en daarmee toepasbaar en realistisch  zijn,  maar  ook  een  beeld  waarbij  de  antwoorden  in  een groter  geheel,  op  een  hoger  abstractieniveau  beoordeelt  kunnen worden.  Door op bovenstaande wijze te onderzoeken komen elementen naar voren  die  op  diverse  schaalniveaus  zowel  vanuit  de  theorie  als  de praktijk een relatie hebben met de onderzoeksvragen.      
  • 23.  De tandarts van de wijk ‐ 21  4. Koppeling analyses De aandachtspunten die de deelvragen beantwoorden, voortkomend vanuit  de  theorie  en  de  praktijk  worden  gekoppeld.  Door  de verschillende niveaus die binnen de beantwoording mogelijk zijn zal, er een  totaalbeeld  ontstaan,  waarbij  de  gehele  stedelijke vernieuwingsopgave  wordt  geraakt,  en  op  onderliggende  niveaus praktische  antwoorden  naar  voren  komen  voor  de  aspecten  om ontwikkelende  aannemer  en  particulier  te  koppelen.  Waar  nodig worden  verschillen  verder  uitgediept  en  onderzocht  (wanneer  dit essentieel  is  voor  de  beantwoording  van  de  betreffende  vraag).  De antwoorden  op  de  deelvragen,  die  direct  een  relatie  hebben  op  de werkzaamheden  en  voorwaarden  van  de  ontwikkelende  aannemer, zullen deels beantwoord worden op basis van inzichten verkregen uit werkervaring. Per deelvraag zal een samenhangend antwoord worden geformuleerd  dat  aan  de  theorie  en  praktijk  is  getoetst.  Er  wordt gezocht naar beantwoording van de deelvragen op een drietal niveaus van beleidsmatig (theoretisch) niveau tot een projectmatig (praktisch) niveau,  vertaald  naar  verschillende  schaalniveaus  van  stedelijke vernieuwing: 1. Wijkniveau / Stedelijke vernieuwing algemeen 2. Blokniveau 3. Individueel niveau  5. Conclusies en aanbevelingen (hoofdonderzoeksvraag): Met de koppeling en de beantwoording van de deelvragen in fase 4 zullen in deze fase  verschillende conclusies en aanbevelingen worden geformuleerd  die  een  zo  volledig  mogelijk  beeld  geven  als beantwoording van de hoofdonderzoeksvraag.   De uitwerking van de fase 2, 3, 4 en 5 zullen uiteindelijk de basis vormen voor de rapportage. Het hierna volgende model (figuur 1.1) geeft een schematische weergave van de aanpak van het onderzoek.  
  • 24. 22 ‐ De tandarts van de wijk   Figuur 1.1: Schematische weergave van de onderzoeksmethodiek.1                                                                1 Gevolgde methodiek van het onderzoek 
  • 25.  De tandarts van de wijk ‐ 23  1.5 OnderzoeksstrategieBij de start van het onderzoek is een uitgebreide literatuurstudie verricht. Om de  doelstelling  en  de  probleemstelling  zo  helder  en  volledig  mogelijk  te formuleren, is er vooral een verdieping geweest in literatuur waarin beleid en programma’s  uit  het  recente  verleden  worden  omschreven.  Hiermee  zijn tekortkomingen in het beleid naar voren gekomen waar het onderzoek op zal inspelen.  LiteratuurDe literatuur zoals omschreven in de literatuurlijst is bestudeerd op relevantie. De  input  voor  de  beantwoording  van  alle  deelvragen  zal  uit  de  literatuur worden gehaald. Daar waar de literatuur niet direct antwoord heeft gegeven op het onderwerp van het onderzoek is naar een groter schaalniveau gezocht naar  een  algemene  deler  en  zal  dit  worden  gerelateerd  naar  dit  onderzoek. Vanuit  de  literatuur  wordt  een  antwoord  op  vragen  geformuleerd.  Deze antwoorden zijn middels de resultaten van de interviews getoetst. Daar waar door  middel  van  literatuur  geen  antwoord  is  te  formuleren  zal  dit  worden gedaan met de input van de interviews.  InterviewsNaast  een  literatuurstudie  hebben  er  ook  verschillende  interviews  plaats‐gevonden.  Het  betreft  interviews  met  personen  die  beschikken  over  veel kennis  en  ervaring  met  particuliere  woningaanpak  of  beleid,  maar  ook  met personen werkzaam voor organisaties die op enige wijze betrokken zijn bij de particuliere aanpak.  In  de  gesprekken  is  een  onderscheid  waarneembaar.  Een  aantal  gesprekken vindt  plaats  met  beleidmakers  en  medewerkers  van  kenniscentra.  Deze personen hebben veelal kennis en ervaring van meerdere projecten waardoor sprake is van een genuanceerd beeld. Daarnaast zijn er personen die worden geïnterviewd enkel vanwege de ervaring met een specifiek project of ervaring, vanuit  hun  dagelijkse  werkzaamheden  in  de  praktijk  (bijvoorbeeld projectleiders). Een lijst met geïnterviewde personen is bijgevoegd (bijlage II).  EnquêteOm de wensen van de particulieren inzichtelijk te maken en de wijze waarop zij willen participeren is  een enquête uitgezet onder het ledenpanel van het LSA. Deze  leden  kunnen  zowel  huurder  als  eigenaar  zijn.  Een  aantal  vragen  is specifiek aan de eigenaren gesteld, maar voor vragen over het belang bij de wijk en bereidheid meer huur of hypotheek te betalen bij bepaalde ingrepen zijn beide groepen representatief. De vragen en resultaten van de enquête zijn toegevoegd als bijlage (bijlage III).   
  • 26. 24 ‐ De tandarts van de wijk  1.6 Verwerking literatuur en interviews De  interviews  zijn  afgenomen  aan  de  hand  van  een  vooraf  opgestelde vragenlijst, specifiek samengesteld per geïnterviewde. Gezocht is naar zoveel mogelijk eenheid en overeenkomsten per interview om hier een goed vergelijk te kunnen maken. Om de informatie uit de gesprekken niet verloren te laten gaan  zijn  de  gesprekken  opgenomen.  De  verslagen  van  deze  gesprekken bestaan  uit  de  antwoorden  op  de  vragen,  aangevuld  met  verdere  relevante informatie  voortkomend  uit  het  gesprek.  Verslagen  van  de  interviews  zijn beschikbaar maar niet aan dit eindrapport toegevoegd. Informatie  uit  de  literatuur  en  interviews  zal  met  vermelding  van  de  bron worden verwerkt in de verschillende hoofdstukken van het eindrapport.  De  resultaten  uit  de  enquête  zijn  in  het  empirisch  deel  van  het  onderzoek verwerkt ter onderbouwing van de wensen en motivaties van de particulieren.  De gesprekken en enquête in combinatie met de literatuur hebben geleid tot dit rapport waarbij het belang van de particulier centraal staat. Het onderzoek heeft zich voor beantwoording van de deelvragen beperkt tot voorgenoemde gesprekken en literatuur. Gezien de beschikbare tijd is het onderzoeken van meer bronnen niet mogelijk geweest. Inzichten verkregen door beantwoording van deelvragen zijn verwerkt in de conclusies en aanbevelingen.      
  • 27.  De tandarts van de wijk ‐ 25  THEORETISCH KADER   
  • 28. 26 ‐ De tandarts van de wijk  2.1 Wat wil men oplossen met stedelijke vernieuwing?De aanleidingVeel van de huidige woningen in Nederland zijn vanaf de jaren ’50 gebouwd. De huidige bewoners zijn veelal in de wijk komen wonen door een combinatie van woningaanbod en de kosten die het wonen in de betreffende wijk met zich meebrengt  (vaak  lage  kosten).    Ondanks  dat  deze  mensen  een  relatief  laag inkomen hebben, kunnen zij niet als kansarm worden beschouwd en hebben zij na verloop van tijd als gevolg van sociale stijging ook de behoefte aan het maken  van  een  wooncarrière.  Het  maken  van  een  wooncarrière  is  in  de naoorlogse  wijken  lastig  vanwege  het  eenzijdige  aanbod  van  rijwoningen, gecombineerd met portiekflats  (Ouwehand et al. 2008). De wooncarrière die men ambieert is vaak niet in de huidige wijk te realiseren terwijl vooral bij de bewoners die daar al langere tijd wonen een binding is waardoor zij een sterke voorkeur hebben in de wijk te blijven.  De ingrepenNaast  dit  gebrek  in  mogelijkheden  voor  het  maken  van  een  wooncarrière, worden er beleidsmatig ook andere gebreken waargenomen die de ingrepen in de wijk bij stedelijke vernieuwing onderbouwen. Beleidsmatig wordt het imago van  deze  woonwijken  (veelal  slecht)  en  de  bouwkundige  kwaliteit  van  de woningen gezien als een reden tot ingrijpen. Door middel van een ingrijpende sloop  /  nieuwbouw  wordt  gepoogd  woningdifferentiatie  mogelijk  te  maken, maar  daarnaast  ook  het  bieden  van  woningen  die  voldoen  aan  de  huidige normen,  onder  andere  geluids‐  en  thermische  isolatie.  Hoewel  veel  van  de huidige  bewoners  financieel  niet  in  staat  zijn  om  de  lasten  van  een  nieuwe woning  te  kunnen  dragen,  vormt  dit  vanuit  het  beleid  geen  belemmering. Immers met het aanbieden van nieuwe woningen worden mensen van buiten de wijk aangetrokken die financieel meer mogelijkheden hebben en daardoor voor een impuls in de wijk zorgen.   Door  de  ingrepen  in  de  bestaande  woningvoorraad  uit  te  voeren,  wordt gestreefd  naar  sociale  stijging,  een  beter  imago  van  de  wijk  en  een gedifferentieerd woningaanbod. Wat essentieel is voor een dergelijke aanpak is de steun van de huidige bewoners van een wijk. Zij moeten zich immers in de plannen kunnen vinden. Het heeft tenslotte een grote impact op de sociale banden binnen een wijk en er bestaat een mogelijkheid dat het wonen in de wijk voor de huidige bewoners onbetaalbaar wordt (Bergeijk et al. 2008).     
  • 29.  De tandarts van de wijk ‐ 27  2.2 Wat is de huidige aanpakNota Stedelijke VernieuwingIn  1997  is  de  Nota  Stedelijke  Vernieuwing  verschenen  (VROM  en  Tweede Kamer  1997).  In  deze  nota  gaat  men  er  vanuit  dat  de  differentiatie  in woningaanbod voornamelijk bereikt dient te worden door het aanbieden van koopwoningen,  hiermee  kunnen  dan  opbrengsten  gegenereerd  worden  die overige  kosten  van  de  stedelijke  vernieuwing  kunnen  dekken.  Bovendien wordt  het  fysieke  programma  gekoppeld  aan  andere  programma’s  die  zich richten  op  sociale  cohesie  en  leefbaarheid.    Dit  blijkt  ook  in  veel  wijken essentieel te zijn; het sociale en het fysieke programma gaan veelal hand in hand  en  het  sociale  kan  vaak  niet  opgelost  worden  zonder  ingrepen  in  het fysieke en vice versa (Tweede Kamer 1997).  Actieplan krachtwijkenIn  navolging  op  de  Nota  Stedelijke  Vernieuwing  verscheen  in  2007  het actieplan  krachtwijken.  Hierbij  werd  de  aandacht  vooral  gevestigd  op  40 wijken.  In  dit  actieplan  is  de  focus  met  name  gelegd  op  de  huidige wijkbewoners en hun wooncarrière (Bergeijk et al. 2008). Deze nadruk op de huidige bewoners komt tot uiting in de participatie en het werken aan langdurig vertrouwen, dit ingegeven door het feit dat stedelijke vernieuwingsprocessen  vaak  lang  duren  waarbij  7‐10  jaar  een  redelijk gemiddelde duur is (Ouwehand et al. 2008). Voor deze aanpak wordt gesteld dat gemeente en corporatie afhankelijk van elkaar zijn en samen het voortouw moeten  nemen.  Bewoners  worden  voornamelijk  betrokken  als  het  gaat  om problematiek in de leefomgeving en het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk (Bergeijk et al. 2008).  Een  kostbare  opgave  waarover  men  in  de  Nota  Stedelijke  Vernieuwing  ook schrijft  dat  voor  het  dekken  van  deze  kosten  betrokkenheid  van  private partijen essentieel is (Tweede Kamer 1997). Volgens Ouwehand et al., is dit de reden waarom er sprake zou moeten zijn van een gebiedsexploitatie waarvoor alle betrokken partijen gezamenlijk verantwoordelijk zijn. Kosten in het belang van  de  hele  wijk  kunnen  op  deze  manier  worden  gedekt  en  onrendabele toppen kunnen door een gezamenlijke exploitatie beter worden ondervangen dan  het  geval  is  bij  een  gescheiden  grond‐  en  vastgoedexploitatie.  De teruggelopen  markt  is  van  grote  invloed  op  het  terug  lopen  van  inkomsten voor de stedelijke vernieuwing. Met dit in het achterhoofd wordt ook gepleit voor een gezamenlijke gebiedsexploitatie (Van Rooy et al. 2009).     
  • 30. 28 ‐ De tandarts van de wijk  2.3 Waarom de particulier betrekkenParticulier bezitIn Nederland is in veel wijken sprake van menging tussen corporatiebezit en particulier bezit, ook wel het versnipperd bezit. Een deel van deze particuliere bewoners  blijkt  niet  zelfstandig  in  staat  te  zijn  het  onderhoud  te  verzorgen. Onderhoud wat een direct gevolg is van het eigen woningbezit.  Het  probleem  dat  zich  voordoet  met  de  particuliere  opgave  lijkt  zich  alleen maar  te  vergroten.  Er  komen  meer  particuliere  woningen  (figuur  2.1)  en  de woningvoorraad  wordt  in  totaliteit  steeds  ouder  (40%  ouder  dan  25  jaar  in 1973,  70%  ouder  dan  25  jaar  in  2003).  Voor  deze  particulier  zal  gestreefd moeten  worden  naar  waardebehoud  en  waardecreatie.  Dit  zal  de  woningen maar  ook  de  woonomgeving  ten  goede  komen.  Om  de  opgave  van  de particuliere  voorraad  in  de  stedelijke  vernieuwingsopgave  zo  goed  en  zo compleet mogelijk op te pakken, is het van belang naast het corporatiebezit ook dit deel van de woningvoorraad te betrekken in de aanpak (kei 2009).    Figuur 2.1: Toename van particuliere woningvoorraad 2  InspraakAl tijdens de stadsvernieuwing gaven  bewoners aan meer inspraak te willen hebben  dan  alleen  achteraf  hun  mening  te  mogen  geven.  Inmiddels  is  ook bewezen dat het betrekken van de bewoners onderling zorgt voor een betere sociale  cohesie,  een  van  de  effecten  die  men  nastreeft  bij  stedelijke vernieuwing.                                                             2 Nederland verbouwt, Bos et al. (2005) P. 6  
  • 31.  De tandarts van de wijk ‐ 29  De  invloed  van  de  bewoners  wordt  inmiddels  bij  vele  stedelijke vernieuwingsprojecten erkend. Het zijn de bewoners die kennis hebben van de dagelijkse  praktijk  in  hun  wijk.  Bovendien  wordt  door  het  betrekken  van  de bewoners  vaak  draagvlak  gecreëerd  voor  het  beleid  dat  aan  de  stedelijke vernieuwing ten grondslag ligt. Aan de hand van de participatieladder wordt vervolgens bepaald welke mate van invloed de bewoners krijgen, waarbij het zaak  is  dat  er  vooraf  duidelijk  een  realistisch  beeld  geschetst  wordt  van  de mogelijkheden  om  hooggespannen  verwachtingen  te  voorkomen.  Omdat  in het  verleden  de  aandacht  met  name  op  het  corporatiebezit  was  gevestigd, komt nu de urgentie van de particuliere voorraad naar voren (Bergeijk et al. 2008).  Hoewel  de  particulier  voor  het  onderhoud  verantwoordelijk  is,  ligt  bij  de overheid een taak om dit te signaleren als dit onderhoud niet  of nauwelijks gebeurd.  Het  is  immers  van  invloed  op  de  woonomgeving.  Het  is  lastig  de eigenaren aan te spreken op de slechte staat van onderhoud.  Het pleit ervoor te  zorgen  naar  een  wijze  waarop  de  particulier  gemotiveerd  kan  worden betrokken  te  raken  bij  de  wijkaanpak  (Kei  2009).  Gemeenten  hebben  vaak weinig  zicht  op  de  particuliere  voorraad  en  de  wensen  van  de  bewoners, daarnaast worden de grote investeringen op wijkniveau meestal door overheid en corporaties gedaan.  Ook hebben weinig gemeenten een passend beleid waarin zij aangeven hoe om  te  gaan  met  het  aanschrijvingsbeleid.  Dit  beleid  geeft  gemeenten  de ruimte woningen over te kopen of te onteigenen als het blijkt dat in een buurt veel bewoners zich inspannen, maar een enkeling niet, of wanneer blijkt dat de bouwtechnische staat van een woning dusdanig slecht is dat er gevaar dreigt (VROM 2006). DraagvlakOm  de  particulieren  optimaal  en  volwaardig  partner  te  laten  zijn  in  de ontwikkeling van hun wijk is draagvlakcreatie essentieel. Door het maken van goede  duidelijke  afspraken  (Van  Rooy  et  al.  2006)  en  het  vooraf  duidelijk scheppen  van  een  realistisch  verwachtingspatroon  (Bergeijk  et  al.  2008) kunnen particulieren gemotiveerd worden te participeren.  Met name bij grootschalige en kostbare processen als sloop / nieuwbouw blijkt het  vroegtijdig  betrekken  essentieel,  ook  voor  het  in  beeld  brengen  van  de wensen  van  deze  particulieren  (Watertorenberaad  2010a).  De  mening  van bewoners kan een plan maken of breken. Daarnaast blijkt dat wanneer de wijk volgens bewoners een goede reputatie heeft in vergelijking tot andere wijken zij meer vertrouwen zullen hebben in de aanpak (Ouwehand et al. 2008).    
  • 32. 30 ‐ De tandarts van de wijk  2.4 De wijze van samenwerkenDe klant begeleidenDe aandacht voor de particuliere voorraad wordt steeds meer erkend. Om de belangen  van  de  particulier  te  respecteren  is  het  logisch  de  particulier  als volwaardig partner te behandelen in de opgave. De particulier is immers de eerste  betrokkene  bij  de  eigen  leefomgeving  (Van  Rooy  et  al.  2006).  Het  is essentieel de belangen van de bewoners op goede en vertrouwelijke wijze te behartigen.  Het  kan  er  toe  leiden  dat  bij  gebrek  aan  vertrouwen  van  de bewoners het gehele project zal stranden.  Vooraf dient er aan het vertrouwen gewerkt  te  worden  door  duidelijke  afspraken  te  maken,  en  door  informatie tijdig  te  verstrekken.  Door  teveel  zaken  vooraf  vast  te  leggen  en  aan  de bewoners  te  verplichten  zich  hieraan  te  conformeren  kunnen  zij  zich  niet serieus genomen voelen waardoor het proces stagnatie kan oplopen (Bergeijk et al. 2008).  Wegens  gebrek  aan  kennis  en  expertise  zal  de  particulier  in  het  proces ondersteunt  moeten  worden.  Het  is  zaak  om  deze  ondersteuning laagdrempelig  te  houden  (VROM  2006).  Bewoners  op  een  actieve  wijze betrekken  bij  de  wijkaanpak  wordt  door  steeds  meer  partijen  als  een meerwaarde  gezien.  Er  wordt  immers  datgene  gerealiseerd  waarom  wordt gevraagd,  met  als  gevolg  dat  investeringen  beter  worden  gewaardeerd  (De Zeeuw  et  al.  2011).  Het  verbinden  van  sociale  aan  fysieke  maatregelen  zal meer en meer een issue zijn en de mensen dienen hierbij direct betrokken te zijn  of  zullen  hierin  investeren  waardoor  zij  dan  een  belangrijke  stem  in  de aanpak  krijgen  (Kei  2009).  Er  zal  in  de  aanpak  aandacht  besteed  moeten worden  aan  het  voorkomen  van  fouten  uit  het  verleden.  Daar  waar  de bewoners in het verleden veelal een plan ter beoordeling onder ogen kregen, zullen zij in de toekomst op een actieve bottom‐up wijze bijdragen aan de tot standkoming van de plannen. Begeleiding in dit proces is belangrijk maar de beslissingen worden voor een groot deel genomen door de direct betrokkenen (Kei 2010).  In de toekomst zal de klant (bewoner) centraal staan in de wijkaanpak. Het zal gaan van de huidige opgave waarbij de gebruiker aan het eind van de keten staat (figuur 2.2) naar de toekomstige opgave, waarbij de klant centraal wordt gesteld (figuur 2.3) (Watertorenberaad 2010a).   Figuur 2.2: Het traditionele model met de gebruiker aan het eind van de keten 3                                                             3 Watertorenberaad werkboek (2010) P. 16 
  • 33.  De tandarts van de wijk ‐ 31    Figuur 2.3: De nieuwe werkwijze waarbij de klant centraal staat 4  Kansen voor de marktpartijenDe  ingrepen  in  de  bestaande  particuliere  voorraad  bieden  volgens  het Watertorenberaad  een  grote  kans  voor  marktpartijen.  Het  is  daarvoor noodzaak dat zij een omslag gaan maken in het denken. Er zal meer vanuit het maatschappelijk verantwoord ondernemen gedacht moeten worden in plaats vanuit het behalen van rendement (Van Rooy et al. 2006). De marktpartijen moeten  in  staat  zijn  een  aantal  vooroordelen  weg  te  nemen,  als: “zakkenvullers,  onbetrouwbaar  etc.”  (Van  Rooy  et  al.  2009).  Zij  zullen  zich hierbij voor langere tijd committeren aan de plannen en ook op een langere termijn  gaan  denken,  het  zal  gaan  om  duurzame  samenwerkingen  waarbij vertrouwen essentieel is (Bergeijk et al. 2008).  Door  het  vroegtijdig  betrekken  van  marktpartijen  bestaat  een  kans  dat snelheid  en  haalbaarheid  van  het  project  worden  vergroot.  Marktpartijen hebben  tenslotte  een  deel  investerings‐  en  risicobereidheid,  waardoor  een deel  van  het  financiële  vraagstuk  bij  stedelijke  vernieuwing  wordt  opgelost. Het  blijkt  echter  dat  een  transparante  samenwerking  tussen  overheid  en                                                             4  Watertorenberaad werkboek (2010) P. 16 
  • 34. 32 ‐ De tandarts van de wijk  marktpartijen zeer lastig tot stand komt. Naast wetgeving speelt vertrouwen een  cruciale  rol  omdat  marktpartijen  met  het  oog  op  rendement  vaak  niet geheel  transparant  blijken  te  zijn  (Van  Rooy  et  al.  2006).  Het  is  echter  een gegeven dat samenwerking tussen partijen leidt tot een meerwaarde van het project. Er kan beter gelijktijdig worden gewerkt aan de facetten sociaal, fysiek en  economisch.  Ook  de  inbreng  en  expertise  van  de  verschillende  partijen leiden tot inperking van risico’s en sneller handelen (VROM 2008).   Samenwerking centraalDe  samenwerking  zal  volgens  het  Watertorenberaad  (2010a)  op  een  zo constant mogelijke wijze vorm moeten krijgen, waarbij een aantal partijen een andere rol zal moeten nemen dan tot op heden de gewoonte is geweest. Het gezamenlijke  belang  moet  zo  optimaal  mogelijk  worden  nagestreefd.  De overheid zal de aandacht moeten verleggen naar het regionale schaalniveau. Terwijl zij een projectontwikkelaar meer als adviseur zal laten optreden voor de totale gebiedsontwikkeling. Dit wordt ondersteund door De Zeeuw et al., die schrijven dat de ontwikkelaar een adviseur zal worden van de bewoners en de gebruikers.  Door de partijen onderling afhankelijk van elkaar te maken door een gedeeld belang (Ouwehand et al.) zal openheid en efficiëntie veel eerder vorm krijgen, men  moet  elkaar  zien  als  een  partner.  Partijen  moeten  dan  wel  op  een passende wijze samenwerken. Het sluiten van compromissen zal daarbij zeker aan de orde komen maar door het gebied centraal te stellen en niet op basis van  macht.  Door  op  basis  van  belangen  en  vertrouwen  samen  te  werken, tussen alle partijen inclusief de bewoners, neemt de kans op onnodige kosten af en zal de snelheid van het proces toenemen (Watertorenberaad 2010a).  Voor een goede uitwerking van een dergelijke samenwerking blijft een regierol belangrijk.  Daarnaast  is  ieder  verantwoordelijk  voor  haar  eigen  specialisme. Alle betrokken partijen zullen co‐producent zijn in het proces binnen hun eigen verantwoordelijkheden  (Van  Rooy  et  al.  2009).  Omdat  vertrouwen  in  de samenwerking zo cruciaal is, zal het ook niet meer gaan om lange niet‐flexibele overeenkomsten, maar juist over flexibele overeenkomsten op hoofdlijnen die de  tand  des  tijds  kunnen  doorstaan  en  daarmee  inspelen  op  actuele marktsituaties.    
  • 35.  De tandarts van de wijk ‐ 33  2.5 Op welke wijze de bewoners betrekkenOvereenkomsten en verschillenBij  een  betrokkenheid  van  de  bewoners  in  een  wijk  is  het  van  belang  te realiseren dat de individuele bewoners verschillende motieven hebben om te participeren  in  de  wijkontwikkeling.  Binnen  de  groep  bewoners  zal  ook gewerkt moeten worden aan onderling vertrouwen (Bergeijk et al. 2008).   Mensen  die  langere  tijd  in  de  buurt  wonen  hebben  meer  hechting  met  de buurt  en  daardoor  ook  meer  betrokkenheid  bij  de  ingrepen.  Zij  zijn bereidwilliger en geneigd van de verschillende ingrepen de positieve effecten in  te  zien.  Door  middel  van  het  achterhalen  van  sociale  verbanden  met bijvoorbeeld  “Smart  Agents”  kunnen  overeenkomstige  belangen  worden achterhaald en is draagvlak eenvoudiger te creëren (Van der Graaf et al. 2009). Het  gaat  er  dan  om  de  belangen  op  langere  termijn  te  benadrukken  en  de bewoners hierover te laten nadenken (Ouwehand et al. 2008).   Het  betrekken  van  particuliere  woningbezitters  is  voor  het  slagen  van  de wijkaanpak  cruciaal  wil  men  voorkomen  dat  na  de  aanpak  deze  particuliere voorraad als “rotte kies” achterblijft. Hiervoor zullen de kosten en baten voor de particulier duidelijk en overzichtelijk in beeld gebracht moeten worden, ook om zo een realistisch beeld te vormen en te hoog gespannen verwachtingen te voorkomen. Bovendien is het voordeliger als de particulieren zich verenigen, elkaar  onderling  stimuleren  en  tot  gezamenlijke  maatregelen  komen.  In  de steden bevindt veel van de particuliere voorraad zich in meergezinswoningen. Deze particulieren zijn door middel van de VvE al verenigd, maar het feit is dat veel van deze VvE’s niet actief zijn (slapend) en dat sommige eigenaren zelfs niet weten dat zij lid zijn van een VvE. Gemeenten hebben de mogelijkheid om zowel  individuele  bewoners  als  VvE’s  aan  te  schrijven  voor  hun onderhoudsplicht,  hiermee  wordt  veelal  druk  uitgeoefend  op  de  particuliere woningeigenaar om onderhoud aan de woning uit te voeren (VROM 2006). MotivatieOm de particulieren op dit gebied te enthousiasmeren is betrokkenheid aan de voorkant  van  het  proces  belangrijk  alsmede  rechtstreeks  contact  met bewoners  (Watertorenberaad  2010b).  Hierbij  is  het  ook  raadzaam  een enthousiaste  particulier  als  inspiratiebron  of  kartrekker  te  gebruiken  om  zo andere particulieren te motiveren tot participatie.     
  • 36. 34 ‐ De tandarts van de wijk  Er  zal  gekeken  moeten  worden  naar  een  wijze  waarop  de  particulier gemotiveerd  kan worden. De belangen van deze groep zullen goed in beeld moeten  zijn  om  de  particulier  te  laten  participeren.  Ingespeeld  zal  moeten worden  op  datgene  wat  de  particuliere  bewoner  raakt;  bijvoorbeeld financiering  en  de  waarde  van  de  woning.  Wanneer  er  sprake  is  van  een collectieve aanpak lijkt het vaak de (on)mogelijkheid tot financiering te zijn die deze  aanpak  lastig  maakt.  Door  extra  aandacht  te  vestigen  op waardevermeerdering  en  mogelijk  besparing  op  energielasten  kunnen  de particulieren gemotiveerd worden om te participeren, waarbij eigen invloed en keuzes ten aanzien van de eigen woning essentieel zijn (Kei 2009). Het pleit ervoor  om  de  woonwensen  van  bewoners  goed  en  duidelijk  inzichtelijk  te maken,  waarbij  met  name  gericht  gekeken  dient  te  worden  op  de  fysieke kenmerken van de woning (VROM 2009).     
  • 37.  De tandarts van de wijk ‐ 35  2.6 Wat zijn belangen die bewoners hechten aan dewoonomgeving Waarom waarWanneer mensen de keuze voor een woning gaan maken, zullen zij allereerst moeten besluiten of zij willen kopen of huren. Na deze keuze zullen zij moeten bepalen  waar  zij  willen  wonen  en  welke  waarde  gehecht  wordt  aan  de woningen  in  dit  gebied.  De  erkenning  van  waarde    hangt  samen  met  de woonomgeving. Zo kunnen woningen in een wijk met een goed aanzien beter worden gewaardeerd dan een vergelijkbare of soms betere woning in een wijk met slechter aanzien (van wijken weten).  De woonsituatie van mensen is onder andere afhankelijk van het inkomen.  Hypotheken  worden  verstrekt  op  basis  van  inkomen,  waarbij  rekening gehouden moet worden dat ook maandelijkse woonlasten (gas, water, licht en belastingen) betaald moeten worden (WOON 2009). Volgens Ouwehand et al., zijn voor het bepalen van de waarde alsmede de keuze van mensen zich ergens te vestigen onder andere de volgende kenmerken van belang: 1. locatie, ligging bij openbaar vervoer, wegen; 2. afstand tot voorzieningen, winkels, scholen; 3. fysieke omgevingskenmerken, groen, bebouwingsdichtheid; 4. sociale omgevingskenmerken, type bewoners, criminaliteit, contacten in de buurt.  Dit  alles  wordt  gezien  in  vergelijking  tot  andere  buurten.  Door  middel  van ingrijpende  maatregelen  kan  er  waardecreatie  worden  gevormd.  Deze waardecreatie is echter alleen meetbaar als het aantal koopwoningen en de vraag hiernaar toeneemt.  Bovendien blijkt per gebied een duidelijk verschil te bestaan in de vraag naar een bepaald woningtype. Uit onderzoek van Rigo in opdracht van Bouwfonds is de volgende vraag per gebied naar voren gekomen (figuur 2.4):  
  • 38. 36 ‐ De tandarts van de wijk        Figuur 2.4: Een duidelijk verschil in vraag naar woningtypen per gebiedstype 5  Hieruit blijkt duidelijk dat met name in de stedelijke milieus een vraag is naar meergezinswoningen  en  in  de  landelijke  milieus  een  vraag  bestaat  naar eengezinswoningen. Te concluderen is dat de vraag naar koopwoningen over de gehele linie groter is dan de vraag naar huurwoningen (NAW 2011a). Reden tot kopenEr zijn verschillende redenen waarom consumenten een woning willen koper wil  kopen  of  huren.  In  onderstaand  figuur  (2.5)  wordt  weergegeven  wat  de motivatie hiervoor is. Hoe dikker de lijn hoe zwaarder de motivaties wegen in de keuze voor de woonvorm.  Figuur 2.5: Motivaties voor het kopen van een woning 6                                                             5 Onderzoeksdossier naar stedelijke woonmilieus, NAW (2011) P. 11 6 Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 20 
  • 39.  De tandarts van de wijk ‐ 37  De  twee  belangrijkste  criteria  in  zowel  koop  als  huurwoningen  zijn  naast woonlasten  de  grootte  van  de  woning.  Het  is  bovendien  duidelijk  zichtbaar (figuur 2.6) dat naarmate men ouder wordt, er graag wordt gekozen voor een gelijkvloerse woning.    Figuur 2.6: Het gewenste woningtype naar leeftijd van de bewoners 7  Naar voren komt (figuur 2.7) dat er vaak een bewuste keuze wordt gemaakt tussen bestaande bouw of nieuwbouw. Los van de bouwstijl zijn kenmerken als comfort,  onderhoudskosten,  prettig  wonen  e.d.  van  belang.  Omdat  dit onderzoek  zich  beperkt  tot  de  binnenstedelijke  opgave  is  onderstaand  het schema voor bestaande bouw weergegeven. Hieruit blijkt dat de consument voornamelijk kiest voor een bepaald type woning en de uitstraling ervan, en zij zich  in  mindere  mate  rekening  houdt  met  de  onderhoudscomponent  die hieraan vastzit.  De woonomgevingEr  is  een  stijgende  behoefte  zichtbaar  naar  kindvriendelijke  groene woonomgevingen  waarbij  ook  duurzaamheid  en  wooncomfort  belangrijke aspecten zijn om wel of niet te kiezen voor een woning of een woongebied (NAW 2011b). Wanneer er wordt gekeken naar de woonomgeving valt op dat de consument rekening houdt met de afstand hiernaartoe. Het zijn echter de bewoners zelf die de keuze maken of zij een afstand acceptabel vinden of niet (VROM en CBS 2009).                                                              7 Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 22 
  • 40. 38 ‐ De tandarts van de wijk    Figuur 2.7: Motivaties om een woning te kopen, gebouwd voor 1990 8                                                                  8 Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekent, VROM (2009) P. 31 
  • 41.  De tandarts van de wijk ‐ 39  2.7 Hoe gaat men om met de woonlasten en de financiering Veranderingen door de crisisVerhuizen  is  vaak  het  gevolg  van  het  realiseren  en  het  naleven  van  de woonwensen.  Hier  is  met  de  intrede  van  de  crisis  in  2008  een  omslag  in ontstaan. Hoewel mensen nog steeds de behoefte hebben om iets te wijzigen aan  de  woonsituatie,  wordt  nu  vooral  gekeken  op  welke  wijze  de  huidige woning aangepast kan worden om deze te laten voldoen aan de woonwensen van dit moment. Het valt op dat ondanks het feit dat er weinig waarde wordt gehecht aan het energielabel er toch veel ingrepen worden gedaan gericht op het isoleren van de woning (VROM en CBS 2009).  Daar  waar  nieuwbouwwoningen  reeds  aan  hoge  isolatie  eisen  moeten voldoen,  is  deze  opgave  in  de  bestaande  voorraad  groot.  In  de  naoorlogse voorraad  lijkt  het  te  gaan  om  ca.  2  miljoen  woningen  waar  men  veel  kan besparen door te investeren in isolatie (Ouwehand et al. 2008).  Uit het onderstaande tabel (figuur 2.8) wordt duidelijk aan hoeveel woningen er,  in  een  periode  van  12  maanden  voor  het  verschijnen  van  het  laatste woononderzoek (2009), ingrepen zijn verricht om het energiegebruik van de woning te reduceren:    Figuur 2.8: totale woningvoorraad per tijdvak, met energetische ingrepen per tijdvak 9                                                             9 Gebaseerd op figuur 2.5, P. 14,  Het wonen overwogen, VROM en CBS (2009). En figuur 2.19, P. 23, Het wonen overwogen. De getallen zijn bij benadering.  1.300.000700.0001.250.0001.200.000950.000850.000650.000468.000252.000412.500 420.000285.000161.50078.000< ‐ 1946 1946 ‐19591960 ‐19701971 ‐19801981 ‐19901991 ‐20002001 ‐ >Totaal aantal woningenAantal woningen met ingreep
  • 42. 40 ‐ De tandarts van de wijk  MogelijkhedenHet  is  een  uitgelezen  kans  om  de  investeringen  in  de  duurzaamheid  te combineren met overige fysieke ingrepen, zoals bijvoorbeeld uitbouwen e.d. (Ouwehand et al. 2008).  Hiermee zal de waarde van de woningen toenemen. Deze waarde is natuurlijk altijd afhankelijk van datgene waaraan de bewoners van de woning waarde hechten, en wordt door overheden veelal gemeten op basis van de WOZ waarde van de woning.  Wanneer  in  de  stedelijke  vernieuwing  mogelijkheden  worden  geboden  om uitbreidingen  aan  de  woningen  door  te  voeren,  lijkt  dit  voor  eigenaren, gecombineerd met isolatiemogelijkheden, vaak een reden voor participatie te zijn. Dit pleit voor een soepele omgang met de regelgeving door de overheid. Een uitbreiding aan de woning leidt tot meerwaarde van de woning en ook tot differentiatie in het woningaanbod (VROM 2006).  OnmogelijkhedenFinanciering blijkt de grootste reden waarom de particulieren uiteindelijk niet participeren in de stedelijke vernieuwing, dit tezamen met onkunde of het niet inzien van de noodzaak tot een ingreep vormen (kei‐centrum.nl).  Het  blijkt  dat  wanneer  financiering  een  probleem  vormt  dit  kan  worden weggenomen door het aanbieden van renteloze leningen, stimuleringsleningen en  subsidies  (VROM  2006).  Echter  sinds  de  intrede  van  de  stedelijke vernieuwing  is  er  geen  directe  subsidiemogelijkheid  meer  voor  particuliere woningverbetering (Bos et al. 2005), bovendien nemen de mogelijkheden voor financiering bij overheid en corporaties af (Kei, 2010). Voor veel particulieren met een laag inkomen is het verbeteren van de woning dan ook financieel niet haalbaar (Bos et al. 2005).  De sociale stijging die werd nagestreefd met eigen woning bezit in heeft in het ergste  geval  geleidt  tot  het  tegenovergestelde.  Omdat  men  door  hoge hypotheken  geen  geld  meer  over  heeft  voor  onderhoud  en  beheer  zullen schulden  ontstaan  en  zal  de  woning  verder  in  verval  raken  (Kei  2009).  De gemeenten hebben de mogelijkheid tot aanschrijven en vervolgens onteigenen (Van Rooy et al. 2009), maar de kern is dat vooral hypotheekverstrekkers beter moeten  voorlichten  wat  eigen  woningbezit  voor  kosten  met  zich  meebrengt (kei 2009).    
  • 43.  De tandarts van de wijk ‐ 41  De woonlastHoewel  het  eigen  woningbezit  in  veel  gevallen  de  grootste  wens  is  voor  de consument,  is  men  bereid  concessies  te  doen.  Het  gaat  erom  betaalbaar  te kunnen  wonen  waarbij  woonlasten  vaak  belangrijker  worden  geacht  dan  de eigendomsvorm.  Er  is  een  duidelijke  tendens  zichtbaar  waarbij  de energielasten zullen toenemen. Deze stijging van de kosten zit in een toename van het  gebruik en in  een stijging van de leveringskosten voor deze energie (VROM 2009).  Gezamenlijk verantwoordelijkJuist de financiering vormt dus een groot probleem bij het opknappen van de particuliere woningen in stedelijke vernieuwing. Het opkopen van woningen en deze vervolgens in de huur verkopen biedt mogelijkheden, dit is een kostbare opgave  (kei‐centrum.nl).  Toch  is  het  van  belang  te  benadrukken  dat  het belangrijk  is  voor  een  particulier  te  investeren  en  te  participeren  in  de stedelijke vernieuwing en op deze wijze invloed te kunnen uitoefenen op de woonomgeving (Watertorenberaad 2010a). Er kan op deze wijze een verbetering van de kwaliteit behaald worden waar de gehele  wijk  baat  bij  heeft.  Dit  betreft  per  wijk  maatwerk  (Vromraad  2002). Deze binnenstedelijke opgave wordt gekenmerkt door lage verwachtingen in kosten  en  opbrengsten.  Door  het  bundelen  van  krachten,  belangen  en exploitatie  en  het  goed  inrichten  van  het  proces  kan  hier  op  creatieve  en efficiënte  wijze  mee  om  worden  gegaan  (De  Zeeuw  et  al.  2011).    De investeringen die maatschappelijk gedaan moeten worden en vaak geld kosten kunnen  dan  gedekt  worden  met  de  winsten  uit  de  vastgoedrealisatie (Watertorenberaad 2010b).   Het pleit voor een gezamenlijke exploitatie waarbij iedereen verantwoordelijk is en waarbij de focus moet liggen op de lange termijn. Het doel van de opgave moet leidend zijn boven de individuele belangen van de verschillende partijen die participeren in de wijkaanpak (Watertorenberaad 2010a).  Omdat de woningen gelden als onderpand van banken en andere financiële instellingen zullen zij moeten participeren om de ontwikkelingen betaalbaar te houden, zij hebben immers een direct belang (kei 2009). Zij zullen zich op een andere  wijze,  dan  enkel  geldverstrekker  moeten  manifesteren.  Bij  de gemeente  ziet  het  Watertorenberaad  mogelijkheden  door  bijvoorbeeld  de extra inkomsten uit de OZB terug te laten vloeien in de gebiedsexploitatie. De aanpak  van  de  particuliere  voorraad  biedt  hierbij  een  goede  kans  voor ontwikkelaars,  hiervoor  moeten  zij  de  focus  wel  verplaatsen  naar  het kleinschalige  maatwerk  in  plaats  van  de  grootschalige  woningbouw (Watertorenberaad 2010a).     
  • 44. 42 ‐ De tandarts van de wijk     
  • 45.  De tandarts van de wijk ‐ 43  EMPIRISCH KADER   
  • 46. 44 ‐ De tandarts van de wijk  3.1 Motivaties voor de particulierWaarom betrokkenOm een particulier bij de wijkaanpak te betrekken is het noodzaak om vooraf goed  in  beeld  te  krijgen  welk  belang  deze  particulieren  hebben  bij  de verbetering van de wijk.  Men dient zich af te vragen wat de particulier wil, wat de  (woon)verwachtingen  zijn  voor  komende  jaren,  maar  ook  of  zij  op  dit moment nog prettig wonen in de wijk (Van Zomeren 2011). Het valt duidelijk op dat de mensen die gemotiveerd zijn om deel te nemen aan de wijkaanpak veelal  meer  hechting  hebben  met  de  wijk,  doordat  zij  hier  al  langere  tijd wonen (Van Zomeren 2011, Kennis 2011).   De mensen die vaak langere tijd in de wijk wonen zien, de kansen die de wijk te bieden heeft. Het valt op dat mensen op 2 manieren kunnen participeren; op wijkniveau  waarbij  prettig  wonen  en  goed  contact  centraal  staat,  of  op beleidsniveau waarbij de deelnemende bewoners vooral proberen te sturen in het  overkoepelend  beleid.  Participatie  komt  voort  uit  het  direct  belang  wat mensen hebben, namelijk het prettig wonen in de wijk (Van Mierlo 2001).    Gebleken  is  dat  alle  bewoners  die  gereageerd  hebben  op  de  enquête  het wijkbelang  voorop  stellen,  en  ingrepen  in  de  eigen  woning  minder  zwaar meewegen.  Betrokkenheid met  de woonomgeving  speelt  dan ook een grote rol op verschillende niveaus (figuur 3.1). Juist naar de groep die waarde hecht aan deze woonkwaliteit zal de aandacht verlegd moeten worden. Het gaat dan om het betrekken van de particulier bij de aanpak waarbij een grote renovatieopgave zichtbaar is (Meijdam 2011).      Figuur 3.1: Betrokkenheid bij stedelijke vernieuwing van huidige wijkbewoners 10                                                             10 Bijlage III, vraag 6 42%58%0% Ik denk actief mee in het wijkbelangIk ben bereid om ook diensten te leveren / mij actief in te zetten voor de wijk (vrijwilligerswerk)Ik ga zelf iets aan mijn woning (laten) veranderen
  • 47.  De tandarts van de wijk ‐ 45  Uit  de  enquête  verzonden  onder  de  inwoners  van  aandachtswijken  blijkt bovendien  dat  vrijwel  iedere  respondent  het  wijkbelang,  de  woonomgeving voorop  stelt.  Slechts  9%  van  de  respondenten  vindt  ingrepen  aan  de  eigen woning primair het belangrijkste. Bij het overgrote deel, 58% staat het belang van de wijk voorop (figuur 3.2).    Figuur 3.2: Reden tot participatie bij stedelijke vernieuwing van huidige bewoners 11  Er  zal  sprake  moeten  zijn  van  een  brede  maatschappelijk  gedragen  aanpak waarvoor iedereen zich verantwoordelijk voelt (Lok en Mous 2011). Hiervoor uitgezocht  moeten  worden  wat  de  mensen  willen,  deze  collectiviteit  zal  per wijk  verschillen.  De  collectieven  ontstaan  immers  uit  een  verschillende belangen zoals bijvoorbeeld: duurzaamheid; kansen voor de jeugd; betaalbaar zijn en blijven van het wonen.  Door  op  een  bottom‐up  wijze  vorm  te  geven  aan  dit  proces  worden  alle belangen van de particulieren zoveel mogelijk meegenomen (Sanders 2011). Er dient hierbij wel goed rekening gehouden te worden met de belangen van de individuele bewoners, deze kunnen anders kan zijn dan de belangen van het collectief. Hier kan een benadering bijvoorbeeld op grond van leefstijlen een mogelijkheid bieden om zoveel mogelijk gedeeld belang te behalen (Meijdam 2011).  Om  de  particulieren  te  enthousiasmeren  helpt  het  om  een  woning  als  een soort vliegwiel in te zetten, of een persoon of groep personen als kartrekker in                                                             11 Bijlage III, vraag 5 9%33%58%Verbetering van de eigen woning, ik vind mijn woongenot belangrijkBetrokkenheid bij de wijk, goed contact met de buren is belangrijkVerbetering van de eigen woonomgeving, hoe beter de buurt hoe prettiger wonen
  • 48. 46 ‐ De tandarts van de wijk  te zetten om de overige mensen te betrekken (Mous en Lok 2011, Schotman 2011).  Particulieren  worden  eerder  over  de  streep  getrokken  om  te participeren  als  er  subsidies  in  het  vooruitzicht  worden  gesteld.  Dit  kan gecombineerd worden met het aanschrijvingsbeleid van de gemeente, zoals in Rotterdam gebeurt (Hakkoer 2011). Een groot deel van de aanschrijvingen in Rotterdam  vindt  plaats  op  VvE  niveau,  hier  wordt  de  particulier  vervolgens door de VvE benaderd het onderhoud uit te (laten) voeren. Deze verloedering bij VvE’s treedt op, omdat een aantal ingrepen bijvoorbeeld kozijnverbetering en  verduurzaming  van  de  woning  niet  in  de  meerjarenonderhoudsplanning (MJOP)  worden  meegenomen.  Met  name  de  ingrepen  in  duurzaamheid  en comfort  zijn  ingrepen  die  veel  plaatsvinden  in  de  bestaande  bouw  (Maas 2011).  Om  de  particulieren  extra  te  overtuigen  voor  de  noodzaak  van dergelijke ingrepen kunnen deze extra gepromoot worden door bijvoorbeeld een  warmtescan  te  maken  van  iedere  woning  zoals  in  Amersfoort  gebeurt (Schotman 2011). Waarom niet betrokkenAls er gekeken wordt naar de motivaties van de particuliere woningbezitters om  niet  te  participeren  in  de  wijkvernieuwing  blijkt  dat  dit  met  name  te herleiden is naar de financiële haalbaarheid die de aanpak met zich meebrengt (Van Mierlo 2011, Maas 2011, Visser 2011, Meijerink 2011, Mous en lok 2011, Kennis 2011, Hakkoer 2011, Apers 2011, Van Zomeren 2011, Meijer 2011).  Hoewel  men  er  van  bewust  is  dat  ingreep  noodzakelijk  is,  is  het  financiële aspect de drempel waardoor mensen toch van deelname afzien of zelfs vooraf besluiten  niet  mee  te  doen  (Van  Mierlo  2011).    Veel  van  de  particuliere woningeigenaren  hebben  hoge  en  langlopende  hypotheken  afgesloten waarvan  de  hypotheekwaarde  hoger  is  dan  de  waarde  van  de  woning. Financiële mogelijkheden ten behoeve van meer woongenot worden hierdoor ernstig beperkt (Kennis 2011).   Hoewel financiering het grootste obstakel is voor participatie zijn er nog enkele andere oorzaken waarneembaar die de particulier weerhouden van deelname aan de aanpak: emotionele motieven; mensen willen geen verandering en voelen zich vertrouwd met de bestaande situatie; financieel, waarbij het niet zo zeer gaat om betaalbaarheid maar meer de angst voor stijgende woonlasten, men vindt de huidige woonlasten wel prettig genoeg; gebrek aan kennis; men weet niet wat hen te wachten staat of heeft te hooggespannen verwachtingen.  Om  de  bezwaren  weg  te  nemen  is  betrokkenheid  vroeg  in  het  proces noodzakelijk (Sanders 2011). Waar nodig zal er aan het vertrouwen gewerkt moeten worden en ondersteuning gegeven moeten worden door de betrokken 
  • 49.  De tandarts van de wijk ‐ 47  professionele partijen (Van Mierlo 2011). Vooraf wordt duidelijk gemaakt wat de  mogelijkheden  zijn  en  welke  rol  er  voor  de  verschillende  partijen  is weggelegd. Ook is er zichtbaar dat de particuliere een wederdienst verlangen, in  hun  ogen  stellen  zij  zich  door  deelname  kwetsbaar  op  en  doen  zij  een handreiking en verwachten hier iets voor terug (Maas 2011). Als men kijkt naar het eigen woningbezit bij VvE’s speelt ook de afhankelijkheid van elkaar mee om  niet  te  participeren.  Eigenaren  kunnen  deelname  in  dit  geval  als  dwang ervaren wat leidt tot weerstand tegen de plannen (Kennis 2011). Een grote rol bij VvE’s speelt dat niet direct duidelijk is wie er baat heeft bij een ingreep, en de kosten moet dragen (Apers 2011).  Een  aspect  waarmee  men  nadrukkelijk  rekening  moet  houden  zijn  de financieringsmogelijkheden  van  de  particulier.  Zij  heeft  veelal  beperkte mogelijkheden in vergelijking met bijvoorbeeld een corporatie. Het aanbieden van  een  renovatiepakket,  zoals  een  corporatie  toepast  is,  onmogelijk (Schuitemaker 2011).  Welke ingrepen in eigen woningProfessionele  partijen  voeren  het  schaalvoordeel  (lagere  kosten  door collectieve  aanpak)  op  richting  de  particulier  om  te  investeren  in woningverbetering.  Hoewel  dit  aan  de  orde  is  blijkt  met  name  comfort  in relatie  tot  de  woningwaarde  de  uiteindelijke  motivatie  om  te  participeren. Mensen willen comfortabel wonen en zijn bereid hierin te investeren. Onder comfort  wordt  onder  andere  verstaan  het  verbeteren  van  de  woning  op energetisch  gebied,  waardoor  energielasten  gereduceerd  worden  en  de woning behaaglijker wordt om in te verblijven (Maas 2011).     Wanneer  de  financiële  middelen  beperkt  zijn,  zullen  de  ingrepen  eveneens beperkt  blijven  tot  relatief  kleine  ingrepen,  zoals  isolatieglas  en  nieuwe  CV‐ketels.  Hierbij  is  maatwerk  en  het  attenderen  op  de  mogelijkheden  van besparing belangrijk (Kennis 2011). Ingrepen worden alleen gewaardeerd als de  woningeigenaar  waarde  hecht  aan  het  soort  ingreep  (Schotman  2011). Particulieren  zijn  gevoeliger  voor  de  besparing  per  maand  dan  voor  de terugverdientijd over jaren (Kennis 2011, Hakkoer 2011).  Naast  deze  besparing  per  maand  is  ook  de  besparing  in  onderhoudskosten, verspreid  over  verschillende  jaren,    een  argument  om  de  particulier  te motiveren ingrepen te (laten) doen in de eigen woning (Meijer 2011). Er zal voor deze ingrepen gekeken moeten worden naar het doel hiervan, dit is dan ook maatwerk; voor welk doel gebeurt de ingreep, wat is de termijn voordat een volgende ingreep wordt verwacht en voor wie gebeurt deze ingreep (Van Zomeren 2011). Uit  de  enquête  is  gebleken  welke  ingrepen  de  consumenten  op  individueel niveau het liefste zien aan de woning (figuur 3.3). Het blijkt dat dit met name ingrepen zijn die van toepassing zijn op de bestaande woning. Het uitbreiden  
  • 50. 48 ‐ De tandarts van de wijk  van de woning door middel van een uitbouw of een dakkapel is voor slechts 14%  van  de  respondenten  de  meest  gewilde  ingreep.  Alle  overige  ingrepen hebben met name te maken met kostenbesparingen of direct comfort.    Figuur 3.3: Populaire ingrepen onder bewoners van de bestaande woningvoorraad 12  Verreweg het merendeel van de mensen blijft het liefst in de huidige woning wonen (figuur 3.4). Wanneer ingrepen aan de woning nodig zijn zien om hier langer te kunnen wonen zien zij deze dan ook graag. Het wijst op een sterke hechting met de woning en de woonomgeving.                                                              12 Bijlage III, vraag 7 5,41%21,62%10,81%5,41%8,11%16,22%18,92%2,70%10,81%KozijnenDubbel glasIsolatie (dak)Isolatie (gevel)VerwarmingssysteemKeukenBadkamer / toiletAanbouwDakkapel
  • 51.  De tandarts van de wijk ‐ 49    Figuur 3.4: Mensen die bij lichamelijke ongemakken in de huidige woning willen blijven wonen 13  Veel mensen zijn bereid om voor deze ingrepen meer huur of hypotheeklast te betalen  op  het  moment  dat  de  energiekosten  omlaag  gaan  en  /  of  er  meer wooncomfort  wordt  ervaren  (figuur  3.5).  Het  is  de  totale  last  die  voor  de mensen  van  belang  is  (figuur  3.6),  immers  het  aantal  mensen  dat  aangeeft meer te willen investeren als de woningwaarde toeneemt is aanzienlijk kleiner (figuur 3.7).    Figuur  3.5:  Bereidheid  tot  het  betalen  van  meer  huur  of  hypotheeklast  bij  dalende energielasten 14                                                             13 Bijlage III, vraag 15 14 Bijlage III, vraag 9 84,85%15,15%Ja Nee43,28%28,36%28,36%Ja, mits de totale maandlasten niet stijgenJa, als ik hierdoor op termijn kosten bespaarNee
  • 52. 50 ‐ De tandarts van de wijk    Figuur 3.6: bereidheid tot meer huur of hypotheeklast bij toename van wooncomfort 15    Figuur 3.7: bereidheid tot meer investeren bij toenemende woningwaarde 16                                                                 15 Bijlage III, vraag 8 16 Bijlage III, vraag 11 55,22%44,78%JaNee33,33%66,67%JaNee
  • 53.  De tandarts van de wijk ‐ 51  Mensen zien de ingrepen in samenhang met de buren, wanneer er meerdere woningen onder een kap zitten. Het eigen belang wordt hier minimaal voorop gesteld en het meedoen in het collectieve geheel speelt een grote rol (figuur 3.8). Hoewel de motivaties overeen lijken te komen, blijven de ingrepen toch vooral maatwerk en zal deze per huishouden geïnventariseerd moeten worden (Schotman 2011).     Figuur 3.8: Participatie door ingrepen in naastliggende woningen 17                                                               17 Bijlage III, vraag 14 24%29%33%14%Ja, alleen als ik dezelfde ingreep van plan wasJa, als het door collectiviteit goedkoper wordtJa, als daarmee het hele blok beter wordtNee, als ik geen waarde hecht aan de ingreep doe ik het niet
  • 54. 52 ‐ De tandarts van de wijk  3.2 Mogelijkheden voor de ontwikkelende aannemerOndersteuning in procesVanuit  verschillende  geïnterviewde  professionals  worden  mogelijkheden gezien voor de ontwikkelende aannemer om de particulier op een passende wijze te ondersteunen en te betrekken bij de stedelijke vernieuwingsopgave, en  ook  mogelijkheden  om  een  rol  te  gaan  vervullen  in  de  algehele  opgave, waarbij de ontwikkelende aannemer niet specifiek  voor alleen  de particulier zijn werkzaamheden zal verrichten.  Door beide specialismen, ontwikkelaar en aannemer bij een partij te herbergen kan er zowel op technisch als procesniveau worden samengewerkt. In het totale project worden vanuit de deskundigen mogelijkheden gezien om de ontwikkelende aannemer te laten participeren in (Platte 2010): risico; kennisdeling (marktkennis); financiering.  Het zal zeker vragen om een andere benadering van de werkzaamheden. Door de techneuten aan de voorkant van het proces te betrekken, zal er begrip zijn voor  de  wensen  van  de  klant  (Van  Zomeren  2011).  Er  zal  gedacht  moeten worden op termijnen van 10‐15 jaar bottom‐up, in plaats van een korte termijn top‐down  opgave.  Door  ook  de  kennis  van  bijvoorbeeld  levensduur  van materialen  vanuit  de  uitvoerende  kant  te  betrekken,  wordt  de  doelstelling voor  deze  termijn  voor  10‐15  jaar  beter  gewaarborgd.  Het  zijn  immers  de uitvoerende  medewerkers  die  inzicht  hebben  op  levensduur  van  materialen (Sanders 2011).    Voor het betrekken van de particulier kan een ontwikkelende aannemer een rol spelen in het managen van de verwachtingen van deze particulier. En zij kan  door  middel  van  een  goede  communicatie  aangeven  wat  wel  en  niet mogelijk is, ook financieel (Maas 2011). Omdat het voor particulieren lastig is inzicht  te  krijgen  in  de  exacte  aanpak  is  er  ook  een  mogelijkheid  dat  de ontwikkelende  aannemer  hierin  begeleidt  (Visser  2011).  Hierbij  zal  de ontwikkelende aannemer rekening moeten houden met een veel fijnmazigere aanpak. Daar waar zij zich vooral in nieuwbouw heeft gespecialiseerd, zullen de binnenstedelijke opgaven die men voor de particulieren zal uitvoeren, zich voornamelijk op renovatieniveau richten (Meijer 2011).  Er zal gekeken moeten worden  naar  een  werkwijze  waarbij  kleinschaligheid  rendabel  kan  zijn (Meijdam  2011).  De  ontwikkelende  aannemer  kan  de  schakel  zijn  tussen  de particulier en de professionals die zorg dragen voor de totale wijkaanpak. De ontwikkelende  aannemer  kan  de  particulier  hierin  adviseren  met  betrekking tot de waarde van de ingrepen, zijn deze waardevermeerderend en ook terug te zien zijn in de totale waarde van de woning (Meijer 2011).  
  • 55.  De tandarts van de wijk ‐ 53  3.3 Samenwerking in de toekomstSamenwerkingIn de totale wijkaanpak hebben de particulier en de ontwikkelende aannemer een gedeeld belang, en zij zullen vanuit dat belang gelijkwaardige partijen zijn. Dit  belang  en  het  voordeel  om  deze  partijen  te  betrekken  wordt  door  de overige  actoren  erkend.  Door  middel  van  een  optimaal  proces  kan  de ontwikkelende  aannemer  de  particulier  adviseren  over  de  mogelijkheden  en vervolgens  als  opdrachtnemer  deze  aanpassingen  aan  de  woning  uitvoeren (Meijdam 2011). Het  is    zaak  dat  er  door  de  ontwikkelende  aannemer  draagvlak  wordt verworven  onder  de  particuliere  eigenaren  (Meijerink  2011)  waardoor  de ontwikkelende  aannemer  op  collectief  niveau  de  belangen  van  deze particulieren kan vertegenwoordigen (Meijdam 2011).   Omdat de particuliere woningvoorraad zeer verspreid staat, zal per individueel vastgoedobject  benadering  moeten  plaatsvinden  (Mous  en  Lok  2011).  Door deze particulier in collectiviteit te verenigen ontstaan schaalvoordelen die als (financieel)  voordeel  door  de  particulier  worden  gezien  (Meijer  2011).  Het contact  zal  erg  belangrijk  zijn  en  de  situatie  zal  goed  en  duidelijk  in  beeld gebracht  moeten  worden  om  de  wensen  van  de  particulier  te  respecteren. Omdat niet iedere eigenaar bij planvorming betrokken wil en zal zijn moet er in het totaalplan sprake moeten zijn van flexibiliteit. De wensen en eisen van alle actoren worden meegewogen (Meijerink 2011).   Daar  waar  de  ontwikkelende  aannemer  betrokken  is  bij  de  wijkaanpak  op collectiefniveau,  zal  deze  de  particulier  vertegenwoordigen.  Hij  kan  zich inzetten door daadkracht, slagvaardigheid en het nemen van risico’s (Sanders 2011). Op deze wijze kunnen zij het proces doelmatig vorm geven. Het vraagt om een langdurige en flexibele samenwerking met de particulier. Er zal geen vastgesteld  plan  aan  de  particulier  worden  gepresenteerd,  op  basis  van vertrouwen  zal  de  samenwerking  vorm  krijgen  (Meijer  2011).  Op  basis  van vertrouwen  zullen  er  dan  ook  werkzaamheden  aan  de  ontwikkelende aannemer gegund worden (Schotman 2011, Meijerink 2011) waarmee de kans op  een  rendabel  eindresultaat  zal  toenemen.    Het  risico  van  lastige contractvorming tussen particulieren en de ontwikkelende aannemer zal een deel van het risicomanagement van de ontwikkelende aannemer zijn (Sanders 2011).   Uit de enquête komt overigens naar voren dat de particulier niet alle ingrepen door de ontwikkelende aannemer wil laten  uitvoeren  (figuur 3.9).   Een  deel van de eigenaren wenst alles zelf uit te voeren, terwijl een ander deel alles wil laten doen. Flexibiliteit van de ontwikkelende aannemer is hierbij een vereiste. 
  • 56. 54 ‐ De tandarts van de wijk    Figuur 3.9: Percentage particulieren die zelf (een deel van) de ingrepen willen doen 18  Vertrouwen en gedeeld belangVoor  een  goede  samenwerking  tussen  de  ontwikkelende  aannemer  en  de particulier  is  het  allereerst  van  belang  dat  de  vooroordelen  worden weggenomen.  Het  beeld  dat  veel  ontwikkelaars  “zakkenvullers”  zijn,  is  een beeld wat nog leeft en ontkracht zal moeten worden (Meijdam 2011).    De eerste inspanning om de particulieren te enthousiasmeren en te overtuigen zal  vooral  vanuit  de  ontwikkelende  aannemer  gedaan  moeten  worden.  Dit overtuigen  kan  bijvoorbeeld  door  te  vergelijken  van  naastliggende  of vergelijkbare woningen qua onderhoud of energieverbruik.  De ontwikkelende aannemer zal door middel van heldere, transparante gespecificeerde offertes duidelijk  moeten  aantonen  dat  hij  oprecht  handelt  en  het  maatschappelijk verantwoord  onderneemt  dient  duidelijk  naar  voren  te  komen  (Schotman 2011).  Gelijktijdig  met  het  uitbrengen  van  de  offertes  zal  de  ontwikkelende aannemer realistisch moeten  blijven  naar de particulier toe en  ook duidelijk moeten maken wat de (on)mogelijkheden zijn. Hij zal het vertrouwen bij de particulier  moeten  wekken  door  de  individuele  kennis  en  kunde  van  de particulier te respecteren, begrip te tonen en met bewoners in gesprek gaan als iemand besluit niet mee te doen (Maas 2011). Uit de enquête blijkt dat particulieren wel bereid zijn om een ontwikkelende partij in te schakelen, mits deze aantoonbaar onafhankelijk is (figuur3.10).                                                              18 Bijlage III, vraag 13 38,10%19,05%42,86%Zoveel mogelijk doe ik alles zelf omdat ik dit kanIk doe alles zelf omdat dit goedkoper isIk laat alles doen
  • 57.  De tandarts van de wijk ‐ 55    Figuur 3.10: bereidheid tot samenwerking met een ontwikkelende aannemer 19  Door  middel  van  effectieve  communicatie  kan  er  aan  vertrouwen  gewerkt worden.    Met  collectieve  bijeenkomsten  kan  draagvlak  vergroot  worden  en kunnen mensen door hun directe omgeving geënthousiasmeerd worden om te participeren  (Mous  en  Lok  2011).  Er  zal  op  deze  wijze  een  gedeeld  belang tussen de individuele eigenaren worden gecreëerd. Hierbij zal het van belang zijn  dat  er  een  kritieke  massa  te  vormen  is  die  de  overige  woningbezitters gedurende het proces zullen enthousiasmeren. Rekening zal gehouden moeten worden  met  een  wisselende  samenstelling  van  de  groep  particulieren gedurende het proces als gevolg van bijvoorbeeld verhuizingen, scheidingen en overlijden.  Het  gezamenlijke  doel  zal  behouden  moeten  blijven,  binnen  de totale  wijkaanpak  zal  iedere  partij,  ook  de  particulier  verantwoordelijk  zijn voor  zijn  of  haar  eigen  specialisme  waarbij  betaalbare  woonlasten  en  een goede woonomgeving uitgangpunt zijn (Sanders 2011).                                                                19 Bijlage III, vraag 12 14,29%52,38%33,33%Ja als deze aantoonbaar de juiste kennis heeftAlleen als deze partij aantoonbaar onafhankelijk isNee, ik regel het liever zelf
  • 58. 56 ‐ De tandarts van de wijk  3.4 Financiering van de opgaveWelke partijen financierenOm te bepalen of een investering rendabel is, zal deze investering in waarde uitgedrukt  moeten  worden.  Het  is  echter  de  particulier  die  deze  waarde daadwerkelijk toekent en niet de ontwikkelende aannemer of andere actoren die betrokken zijn bij de wijkontwikkeling (Sanders 2011). Er zal geïnvesteerd moeten  worden  in  ingrepen  die  de  particulier  van  belang  vindt,  deze particulier  zal  de  ingrepen  in  eerste  instantie  zelf  moeten  opbrengen.  In  de enquête komt er een gevarieerd beeld naar voren, welk bedrag de particulier de komende 5 jaar aan onderhoud wil uitgeven. Gemiddeld gezien komt dit overeen met een bedrag van ca. € 1.000,‐ tot € 2.000,‐ per jaar (figuur 3.11).    Figuur 3.11: Beschikbaar budget voor onderhoud aan particuliere woningen in stedelijke vernieuwingswijken de komende 5 jaar 20                                                               20 Bijlage III, vraag 10 5,88%0,00%29,41%35,29%23,53%0,00%0 – 500,‐500 –1.0001.000 –2.0002.000 –5.0005.000 –10.00010.000 –20.000
  • 59.  De tandarts van de wijk ‐ 57  Voor het motiveren van de ingrepen die leiden tot energiebesparing is altijd zaak  om  de  mensen  te  wijzen  op  de  besparing  per  maand.  Terugverdientijd kan  als  obstakel  worden  gezien  in  de  financiering,  omdat  dit  om  langere looptijden gaat en men vooral gevoelig is voor de besparingen op korte termijn (kennis 2011). Zoals eerder omschreven is het voor de particulier zeer lastig om de financiering rond te krijgen voor de gewenste ingrepen. Daar waar tot enkele  jaren  terug  veel  subsidiemogelijkheden  waren  en  de  overheid  actief financiering  beschikbaar  stelde,  is  dit  een  aflopende  zaak,  het  tij  is  gekeerd (Mous en Lok 2011).  Er zal gekeken moeten worden naar nieuwe financieringsmogelijkheden, waar nodig  met  nieuwe  partijen.  Het  ligt  voor  de  hand  dat  banken  en  andere hypotheekverstrekkers hierin een rol gaan vervullen. Het is immers de woning die  onderpand  is  voor  de  hypotheek,  een  direct  belang  voor  deze  partijen (Visser 2011, Apers 2011).   Er  zou  in  samenwerking  met  banken  en  hypotheekverstrekkers  gekeken kunnen  worden  naar  een  algeheel  financieringsmodel  voor  de  aanpak.  Door middel  van  intensieve  en  transparante  samenwerking  wordt  effectiviteit vergroot  en  kunnen  kosten  beheersbaar  blijven.  Bevorderen  van  creativiteit van  de  betrokken  actoren  is  een  vereiste.  Deze  creativiteit  kan  leiden  tot flexibel  eigendom  van  de  woning  of  aanbod  flexibele  financiering  (Sanders 2011).  Het is de vraag welke van deze modellen de toets van de Autoriteit Financiële  Markten  (AFM)  kan  weerstaan,  dit  zal  per  voorstel  onderzocht moeten worden (Van Zomeren 2011). Binnen een hechte vorm van samenwerking zijn er ook mogelijkheden om de opbrengsten uit de ontwikkelpotentie terug te laten vloeien in de wijk en dus naar  de  verschillende  eigenaren  (Meijerink  2011,  Meijer  2011).  Hiervoor  is echter volledig draagvlak nodig onder alle actoren.  Als er uiteindelijk echt geen mogelijkheden zijn om de financiering voor een particulier  rond  te  krijgen,  kan  er  worden  teruggevallen  op  het aanschrijvingsbeleid, waarna onteigening een mogelijkheid is. De particulier is dan duidelijk niet in staat zijn of haar eigen woningbezit te financieren en kan dan worden teruggeworpen op een sociale huurwoning (Visser 2011. Kennis 2011).      
  • 60. 58 ‐ De tandarts van de wijk  
  • 61.  De tandarts van de wijk ‐ 59  BEANTWOORDING DEELVRAGEN,CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN   
  • 62. 60 ‐ De tandarts van de wijk  4.1 Beantwoording deelvragenParticuliere woningbezitterWat zijn redenen voor een particuliere woningbezitter te participeren in stedelijke vernieuwing? Er worden in zowel de theorie als de praktijk meerdere mogelijkheden gezien voor  de  particulier  om  te  participeren  in  de  stedelijke  vernieuwing.  Verbetering van de woonomgeving, sociale samenhang en mogelijkheden tot wooncarrière  worden  genoemd.    Daarnaast  willen  mensen  graag  invloed hebben op datgene wat in hun omgeving gebeurt.  Door verbetering van de woonomgeving ontstaat vaak ook een meerwaarde van de woning waarmee een  direct  belang  zichtbaar  is.  De  wijze  waarop  dit  gebeurt  is  veelal  door middel van inspraak of door het leveren van diensten.  Wat  zijn  redenen  voor  particuliere  woningbezitters  om  niet  te participeren in stedelijke vernieuwing? Als een particulier besluit om niet te participeren in de wijkontwikkeling heeft dit  meestal  een  financiële  grondslag.  Men  heeft  geen  financiële  middelen beschikbaar. Een andere reden kan zijn dat men vooraf niet in beeld heeft wat er van hen verlangd wordt, of het feit dat men een aanpak niet noodzakelijk vindt. Dit kan gerelateerd worden aan de binding die men heeft met een wijk, verhuisplannen van mensen op korte termijn of bij weinig sociale contacten in de wijk.  Tot  welke  fysieke  ingrepen  in  de  eigen  woning  is  een  particuliere woningbezitter bereid bij stedelijke vernieuwing? In de literatuur wordt voornamelijk aandacht besteed aan de wensen die een bewoner  heeft  ten  aanzien  van  de  woning,  wensen  ten  aanzien  van verbetering van de woning worden hier niet in benoemd. Om een goed beeld te krijgen van de gewenste ingrepen zal dit nader in beeld gebracht moeten worden  zoals  in  de  enquête  is  gedaan.  Het  blijkt  dat  met  name  de verbeteringen die betrekking hebben op het wooncomfort gewenst zijn.  Wat zijn redenen voor de particuliere woningbezitters om te bepalen of zij de gewenste fysieke  ingrepen aan de eigen woning daadwerkelijk uit laten voeren? De oorzaken om geen ingrepen aan de eigen woning te laten uitvoeren komen vrijwel overeen met de motivering om niet te participeren in het wijkbelang. Bij  de  eigen  woning  speelt  financiering  dan  de  grootste  rol,  maar  ook verhuisplannen  op  korte  termijn,  daardoor  heeft  men  niet  de  wens  om  te investeren.  
  • 63.  De tandarts van de wijk ‐ 61  Ontwikkelende aannemerWat  zijn  de  middelen  die  beschikbaar  zijn  voor  de  ontwikkelende aannemer om de particulier in de fysieke aanpak te ondersteunen? In  de  literatuur  wordt  de  ontwikkelende  aannemer  niet  rechtstreeks  aan  de particulier  verbonden.  Door  kennis  van  exploitaties,  markt  en  de risicobereidheid wordt er een meerwaarde gezien in de betrokkenheid van de ontwikkelende aannemer. Uit de interviews is gebleken dat er wel degelijk een rol  is  weggelegd  om  de  verbinding  te  maken  tussen  de  particulier  en  de ontwikkelende aannemer, maar ook voor de ontwikkelende aannemer in  de algehele wijkontwikkeling. Door de kennis die aanwezig is bij de ontwikkelende aannemer kan deze de particulier adviseren in de te maken keuzes ten aanzien van  de  verbetering  van  de  wijk  en  de  woning,  terwijl  deze  op  basis  van dezelfde  kennis  de  particulier  kan  vertegenwoordigen  in  het  algehele wijkbelang, daar waar de particulier hier zelf niet toe in staat is.  Aan  welke  voorwaarden  moet  de  ontwikkelende  aannemer  voor  de particulier  voldoen  om  op  goede  wijze  met  de  particulier  samen  te werken? In  de  literatuur  is  niets  terug  te  vinden  over  de  voorwaarden  waaraan  een ontwikkelende  aannemer  moet  voldoen  om  in  deze  specifieke  opgave  te kunnen samenwerken met de particulier. Het blijkt echter wel  dat voor een goede  samenwerking  het  noodzaak  is  de  mening  van  de  particulier  te respecteren. Inspraak in de wijze van aanpak is belangrijk. Het maatschappelijk verantwoord  ondernemen  zal  nadrukkelijk  bij  de  ontwikkelende  aannemer aanwezig  moeten  zijn.  Vanuit  de  praktijk  komt  naar  voren  dat  een  open  en betrouwbare  benadering  essentieel  is,  waarbij  de  ontwikkelende  aannemer aantoonbaar onafhankelijk moet zijn en zich flexibel zal moeten opstellen maar ook in de vrijheden van de particulieren, omdat deze waar mogelijk ook zelf werkzaamheden willen uitvoeren.  Wat  zijn  voorwaarden  voor  de  ontwikkelende  aannemer  om  op efficiënte en rendabele wijze voor de particulier te kunnen werken? Voor  de  ontwikkelende  aannemer  is  het  deelnemen  op  wijkniveau  aan  de stedelijke vernieuwing belangrijk, dit kan door de belangen van zoveel mogelijk particulieren  te  vertegenwoordigen  en  te  kunnen  participeren  in  de  totale wijkaanpak. Uiteraard zal een ontwikkelende aannemer een positief resultaat willen  behalen  in  de  wijkaanpak.  Het  vraagt,  zo  blijkt  uit  de  theorie  en  de praktijk,  om  een  andere  invulling  van  de  processen  en  een  open  en transparante samenwerking met alle actoren.     
  • 64. 62 ‐ De tandarts van de wijk  4.2 Conclusies en aanbevelingen Benader de opgave op verschillende niveaus  Voor de stedelijke vernieuwing geldt allereerst de verbetering van de hele wijk. Ook de bewoners van de wijk hebben een belang hierbij en hebben middels de enquête  aangegeven  dat  zij  het  wijkbelang  belangrijker  vinden  dan  hun individuele woongenot. De ontwikkelende aannemer zal deel uitmaken van de organisatie die beroepshalve bij de wijkontwikkeling is betrokken.  wijkniveau; buurtniveau;  individueel niveau.  Zoveel als mogelijk zal de opgave op dit niveau benaderd moeten worden. Op het  moment  dat  het  gaat  om  maatwerk  zal  er  vervolgens  gekeken  moeten worden naar collectiviteit in verschillende woningblokken. Pas wanneer geen draagvlak  mogelijk  is  op  groter  niveau  zou  gekeken  moeten  worden  naar individueel niveau. In  veel  gevallen  zal  naar  voren  komen  dat  deze  verschillende  niveaus  door elkaar lopen als het gaat om bijvoorbeeld financiering, sociale problematiek of kleinschalig  fysiek  ingrijpen.  De  wijk  (het  gebied)  zal  uiteindelijk  centraal komen te staan.   Erken de particulier en maak de wensen van deze groep inzichtelijk  Hoewel in de literatuur vanuit verschillende invalshoeken de aandacht voor de particulier wordt erkend, is er tot op heden weinig onderzoek gedaan naar de specifieke situatie van deze particulier binnen de bestaande woningvoorraad. Wat  opvalt  is,  dat  er  in  de  literatuur  vaak  wordt  gesproken  over  bewoners. Bewoners  bestaan  hierbij  uit  eigenaren  en  huurders.  Hoewel  deze  beide groepen op wijkniveau vrijwel dezelfde belangen hebben, bestaat er toch een heel andere insteek van de opgave. De particulier heeft immers een woning waar  (financiële)  aspecten  aan  verbonden  zijn.  Zij  wil  zelf  de  beslissingen kunnen  nemen  over  de  eigen  woning.  Het  is  dan  noodzaak  om  bij  een wijkaanpak  de  particuliere  woningvoorraad  nadrukkelijk  te  betrekken  en  op individuele  basis  ook  met  de  wensen  van  de  particulieren  om  te  gaan,  de opgave op individueel niveau is tenslotte maatwerk.  
  • 65.  De tandarts van de wijk ‐ 63  Het pleit voor een specifiek onderzoek naar de woonwensen van de particulier. In  het  woononderzoek  van  de  rijksoverheid  zou  een  hoofdstuk  toegevoegd moeten  worden  waarbij  de  bestaande  woning  als  uitgangpunt  wordt genomen,  onderzoek  zal  leiden  naar  de  gewenste  aanpassingen  door  de particulier  in  de  bestaande  woning.  Hierbij  kan  behalve  woonruimte  ook woonkwaliteit  een  veel  grotere  rol  spelen.  Het  zal  ertoe  leiden  dat  in  het woononderzoek  op  verschillende  punten  een  scheiding  erkend  wordt  in  de wensen van eigenaren en de wensen van huurders.  Desondanks zal per project een apart onderzoek gedaan moeten worden, waar de bewoners van de wijk belang aan hechten en welke ingrepen zij voor de individuele woning en op wijkbelang wensen. Het inzichtelijk maken van deze wensen zal op individueel niveau gebeuren, vervolgens kan via een bottom‐up methode het proces worden vormgegeven.   Betrek de particulier en motiveer anderen via hem of haar  Bij  de  wijkaanpak  is  het  van  belang  dat  er  een  breed  draagvlak  wordt gecreëerd  waarbij  zoveel  mogelijk  eigenaren  participeren.  Waar  mogelijk  zal gezocht worden naar de gedeelde belangen en het enthousiasmeren van de particulieren.  Het  pleit  ervoor  om  particulieren  elkaar  enthousiast  te  laten maken door bijvoorbeeld een “kartrekker” of zoals in het geval van Amersfoort een straatambassadeur, iemand die de kansen van de wijk ziet. Wanneer de mensen  ervaren  dat  de  ontwikkelingen  in  de  wijk  breed  worden  gedragen, zullen zij zelf eerder bereid zijn om te participeren. Het zal leiden tot een breed maatschappelijk draagvlak, waar veel inwoners van de wijk zich mee kunnen identificeren.    Schep vertrouwen bij de particulier, pas waar nodig de werkwijze aan  Wil  de  ontwikkelende  aannemer  de  belangen  voor  de  particulier  kunnen behartigen  en  waar  nodig  de  werkzaamheden  uitvoeren,  zal  er  gewerkt moeten  worden  aan  wederzijds  vertrouwen.  Door  het  benadrukken  van  het maatschappelijk  verantwoord  ondernemen,  het  bieden  van  transparantie  in onder andere offerteverstrekking en motiveringen zal dit allen bijdragen aan het  vertrouwen.  In  dit  oprechte  handelen  zal  de  ontwikkelende  aannemer zuivere  adviezen  verstrekken  aan  de  particulier.  De  particulier  zal  hierbij vervolgens  de  beslissingen  nemen.  De  ontwikkelende  aannemer  kan  enkel adviseren en wijzen op het totale wijkbelang, maar zal voor het uitvoeren van  de werkzaamheden uiteindelijk opdrachtnemer zijn van de particulier. 
  • 66. 64 ‐ De tandarts van de wijk     Figuur  4.1:  community  planning  een  methode  waarbij  de  invloed  van  de  bewoners maximaal is er zichtbaar wordt gerespecteerd.21                                                               21 www.ismaatwerk.nl, www.kei‐centrum.nl  Community planning “Community  Planning  is  een  snel  en  interactief  planproces  waarbij communicatie, participatie en ruimtelijk ontwerp in een geïntegreerd proces  worden  uitgevoerd.  Uitgangspunt  is  dat  iedereen  verstand heeft van wonen. Iedereen woont immers ergens en weet vanuit die ervaring  wat  wel  en  wat  niet  werkt  in  de  woonomgeving” (www.ismaatwerk.nl).   “Politici,  stedenbouwers,  ontwikkelaars,  corporaties,  organisaties, groepen  en  individuele  bewoners  nemen  op  gelijkwaardig  niveau deel. Het is in Amerika, Engeland en verschillende andere Europese landen een gevestigde methode om ruimtelijke visies en plannen te ontwikkelen. De methode, die ontwikkeld is door de Engelse architect John  Thompson  (John  Thompson  &  Partners),  gaat  uit  van  het principe dat iedereen die in een bepaalde wijk leeft, werkt of er bij betrokken is, iets bij te dragen heeft aan de toekomst ervan.  Voor  de  Nederlandse  praktijk  zit  het  vernieuwende  element  met name in de snelheid in planontwikkeling en uitvoering: de methode werkt als een soort snelkookpan. Kern van deze methode is namelijk een  weekend  (Community  Planning  Weekend)  waarin  alle betrokkenen  via  verschillende  werkvormen  ideeën  aandragen  voor een  gezamenlijk  plan.  Vervolgens  worden  de  ideeën  en  plannen waarover consensus is bereikt, in slechts drie dagen tijd uitgewerkt tot  een  concrete  visie.  Communicatie,  participatie  en  ruimtelijke ordening worden als het ware geïntegreerd. Community  Planning geldt  niet  als  vervanging  van  een  wettelijk ruimtelijk ordeningskader. Het is ook niet de bedoeling om diensten van  professionals  te  vervangen.  Het  resultaat  is  een  op  draagvlak gebaseerd plan of visie en geen vrijblijvend advies.” (www.kei‐centrum.nl). 
  • 67.  De tandarts van de wijk ‐ 65  Voor de particulier moet het aantoonbaar zijn dat zijn mening telt en wordt gerespecteerd.  Bij  de  planvorming  kan  dit  uiting  komen  door  de  particulier invloed te geven op de wijkvisie (bijvoorbeeld door community planning, zie figuur 4.1). Daar waar de particulier twijfels heeft aan de oprechtheid en de transparantie  in  van  de  ontwikkelende  aannemer  is  het  bieden  van vergelijkende  offertes,  van  partijen  die  geen  enkel  belang  hebben  een oplossing.   Benader de opgave als eenheid, ook financieel  Vele  actoren  hebben  belang  bij  de  ontwikkeling  van  de  wijk.  Het  zal  in  de toekomst  vooral  een  eenheid  zijn,  bestaande  onder  andere  uit  corporaties, gemeenten, ontwikkelende aannemers en financiers, die de totale aanpak op een bottom‐up wijze zullen regisseren, en zich voor langere tijd, bij voorkeur voor  de  gehele  duur  van  de  wijkaanpak,  aan  elkaar  verbinden.  De ontwikkelende aannemer zal de belangen van de particulier behartigen, maar uiteraard ook meedenken en participeren in het totale wijkbelang. Financiers zullen  betrokken  moeten  zijn  vanwege  hun  directe  belang  in  de woningvoorraad,  vrijwel  alle  woningeigenaren  maken  immers  gebruik  van financieringen.  Door  alle  partijen  te  betrekken  ontstaat  er  een  gezamenlijk verantwoordelijkheidsgevoel dat door het beheren van een totale exploitatie voor de hele wijk versterkt kan worden en wordt omgezet in een gezamenlijk belang.    Partijen  die  de  sociale  en  economische  programma’s  zullen organiseren,  zullen  intensief  betrokken  zijn,  omdat  ook  voor  deze programma’s financiering noodzakelijk is.  Door  de  financiering  op  wijkniveau  te  organiseren  kunnen  efficiënte samenwerking  en    schaalvoordelen  leiden  tot  lagere  kosten.  Bovendien kunnen  onrendabele  investeringen  op  deze  wijze  gedekt  worden  met  extra inkomsten uit onder andere nieuwbouw of verhoogde WOZ als gevolg van een stijgende woningwaarde. Het vraagt bereidheid bij alle betrokken partijen. De maatschappelijke insteek  zal groot  zijn en er  zal  niet  direct  gedacht moeten worden aan het behalen van winsten. De kosten zullen minimaal gelijk zijn aan de baten, waarbij het behalen van winst pas later volgt. Deze extra inkomsten kunnen  daarmee  terugvloeien  naar  de  individuele  particulier  waarmee ingrepen  worden  gestimuleerd  en  subsidies  die  vanuit  het  rijk  niet  meer worden versterkt enigszins worden gecompenseerd.     
  • 68. 66 ‐ De tandarts van de wijk  Eigen belangen zullen ondergeschikt zijn aan het grote belang en transparantie is essentieel. Een creatieve flexibele  insteek hiervoor is noodzaak en men zal moeten  denken  in  mogelijkheden  in  plaats  van  problemen.  Wanneer  alle partijen het belang inzien van deze wijkontwikkeling en willen werken aan een goede wijk waar mensen naar tevredenheid wonen zal men trots zijn op de wijk.  Bovendien  bestaat  de  mogelijkheid  dat  door  de  hechte  samenwerking partijen  elkaar  op  basis  van  goodwill  bij  andere  projecten  betrekken  waar rendementen behaald kunnen worden.    Leg de nadruk op de woonlasten  Uit  de  enquête  komt  naar  voren  dat  veel  particulieren  bereid  zijn  om  te investeren,  door  een  hogere  hypotheeklast  te  dragen  wanneer  de  totale woonlast gelijk blijft of op termijn daalt. Dit gecombineerd met de vraag naar ingrepen op energetisch gebied kan leiden tot een maandlast die gelijk blijft, maar  de  onderlinge  verhoudingen  in  de  maandlast  verschillen.    De hypotheeklast zal stijgen, terwijl de energielast zal dalen. Het vraagt om een andere insteek en financieringsbereidheid van de hypotheekverstrekkers, maar ook om meer flexibiliteit en begrip bij de overige actoren. Het verlagen van de energielast  zal  bij  de  particulier  extra  benadrukt  moeten  worden,  maar  ook duurzame  materialen  waardoor  in  onderhoudskosten  wordt  bespaard verdienen  de  aandacht.  Financiers  zullen  de  totale  woonlast  moeten berekenen  en  op  deze  wijze  meer  geld  kunnen  vestrekken.  Immers  als  de woonlast gelijk blijft kan het voor de particulier betaalbaar blijven.    Maak duidelijk het verschil met de aanpak uit het verleden  Zoals  de  stedelijke  vernieuwing  een  duidelijk  verschil  maakte  met  de stadsvernieuwing,  zo  zal  deze  aanpak  een  verschil  maken  met  de  stedelijke vernieuwing. Om het verschil duidelijk te maken en het maatschappelijk belang nog  meer  tot  uitdrukking  te  laten  komen,  zou  de  opgave  anders  benoemd moeten worden. Hiermee wordt tevens voorkomen dat er wordt teruggedacht aan negatieve herinneringen die sommige mensen hebben aan benamingen als bijvoorbeeld  “vogelaarwijk”  of  “aandachtswijk”.  Omdat  de  wijkaanpak  in  de toekomst  op  private  wijze  benaderd  wordt  ligt  de  term  “private herontwikkeling” voor de hand. Een werkwijze waarbij de invloeden van vele factoren  en  actoren  zullen  leiden  tot  een  duurzame  en  toekomstbestendige wijk, waar alle belangen even zwaar wegen (figuur 4.2).  
  • 69.  De tandarts van de wijk ‐ 67          Figuur 4.2: De aanpak waarbij gedeelde belang een feit is en de wijk centraal staat  22                                                                 22 Visualisatie van de ”maatschappelijke wijkvernieuwing” 
  • 70. 68 ‐ De tandarts van de wijk     
  • 71.  De tandarts van de wijk ‐ 69  BIJLAGEN   
  • 72. 70 ‐ De tandarts van de wijk  Bijlage I: BronvermeldingLiteratuurAgricola, E. en Helleman, G. (2006), “Tien jaar stedelijke vernieuwing in vijftig projecten en teksten”, Nai Uitgevers Bos, B.H.M. et al. (2005), “Nederland verbouwt, stimulering kwaliteit van de particuliere woningvoorraad”, Bouwend Nederland Bergeijk, E. van et al. (2008) “Helpt herstructurering? effecten van stedelijke herstructurering op wijken en bewoners”, Eburon, Delft Graaf, P. van der en Duyvendak, J.W. (2009) “Thuis voelen in de buurt: een opgave voor stedelijke vernieuwing”, University Press, Amsterdam Kei‐Bureau (2009), “Versnipperd bezit” Zwaan Printmedia, Wormerveer Kei‐Bureau (2010), “Zelforganisatie” Zwaan Printmedia, Wormerveer NAW (2011a), “NAW dossier, Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus” Bouwfonds Ontwikkeling NAW (2011b), Kwartaal magazine over intergrale gebiedsontwikkeling”  Bouwfonds Ontwikkeling  Ouwehand, A. et al. (2008), “Van wijken weten, beleid en praktijk van stedelijke vernieuwing”, IOS Press, Amsterdam Rooy, P. van et al. (2009), “Nederland boven water II”, Habiforum, Gouda Rooy, P. van et al. (2006), “Nederland boven water”, Habiforum, Gouda Tweede Kamer de Staten‐Generaal (1997), “Stedelijke vernieuwing”, Sdu uitgevers, Den Haag Vermeend, W. (2009), “De kredietcrisis 2009”, Lebowski, Amsterdam  Vestia (2007) “Hoe wijken komen en gaan van de VROM‐lijsten” Position paper VROM (2006), “Particulieren aan zet, verbetering van de particuliere voorraad”, Ministerie van VROM, Den Haag VROM (2008), “De kracht van samenwerking, samenwerkingsmodellen in stedelijke vernieuwing”, Ministerie van VROM, Den Haag VROM (2009) “Het inkleuren van voorkeuren, de woonconsument bekend”, Ministerie van VROM, Den Haag VROM en CBS (2009), “Het wonen overwogen, De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009”, Ministerie van VROM en Centraal Bureau voor de statistiek, Den Haag Vromraad (2002), “Haasten en onthaasten in stedelijke herstructurering” Watertorenberaad (2010a) “watertorenberaad werkboek 2010” Watertorenberaad (2010b) “Watertorenberaad werkplan 2010‐2011 Zeeuw, F. de et al. (2011) “Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit” praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling, TU Delft, OCC dehoog media partners, Oosterhout  
  • 73.  De tandarts van de wijk ‐ 71  Websiteswww.kei‐centrum.nl www.ismaatwerk.nl  GesprekkenMevr. A. Schuitemaker, KEI Mevr. A. Kennis, VVE‐010 Dhr. H. Platte, Nieuw Overstad  Dhr. J. van Zomeren, Era Contour  Mevr. A. Visser, SEV  Dhr. T. van Mierlo, Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA) Dhr. B. Maas, Vereniging Eigen Huis (VEH) Dhr. H. Meijdam, Vromraad  Dhr. R. Meijer, BAM  Mevr. L. Apers, Triant Dhr. P. Hakkoer, Woonstad Rotterdam  Dhr. C. Meijerink, Steeds  Dhr. W. Schotman, Projectatelier 119  Dhr. D. Mous en mevr. M. Lok, Aanpak Rotte Kiezen  Mevr. G. Sanders, Dura Vermeer   Dhr. H. Ostendorf, Bouwcompagnie, voor toetsing van de conclusies Dhr. B. Vos, Bouwfonds, voor toetsing van de conclusies
  • 74. 72 ‐ De tandarts van de wijk  Bijlage II: Lijst met geïnterviewde personenMevr. A. Schuitemaker, KEI (18‐03‐2011) KEI, kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing. Bij deze partij wordt veel onderzoek verricht naar stedelijke vernieuwing en de aanpak hiervan. Het gesprek is aangegaan om referentieprojecten te achterhalen en de probleemstelling te onderkennen.  Mevr. A. Kennis, VVE‐010 (18‐03‐2011) VVE‐010 is actief betrokken bij de wijkaanpak van Rotterdam Zuid. Deze partij betrekt en ondersteunt hierin de verschillende VvE’s die in Rotterdam Zuid aanwezig zijn. In dit gesprek is gezocht naar motivaties van particulieren en ervaringen in referentieprojecten.  Dhr. H. Platte, Nieuw Overstad (21‐03‐2011) Overstad is een binnenstedelijke herontwikkeling in het centrum van Alkmaar. Nieuw Overstad is de organisatie die deze gebiedsontwikkeling vorm zal geven. Veel private panden (detailhandel) zijn in dit gebied gevestigd. Er zal voor de aanpak van dit gebied draagvlak gezocht worden om de verschillende partijen te betrekken. Ook de wijze waarop nieuwe bewoners worden benaderd speelt mee in het creëren van draagvlak. In dit gesprek is gezocht naar motivaties van de particulieren.  Dhr. J. van Zomeren, Era Contour (23‐03‐2011) Era Contour is een partij die actief is in binnenstedelijk bouwen. Zij is naast aannemer ook projectontwikkelaar. Bij veel van de projecten die Era Contour uitvoert zijn ook de particulieren een belangrijke doelgroep om rekening mee te houden. Gezien de brede ervaringen van deze partij is dit gesprek voor alle deelvragen relevant.  Mevr. A. Visser, SEV (30‐03‐2011) Bij de Stichting Experimenten Volkshuisvesting  doet men onderzoek naar innovatieve projecten op gebied van wonen. Bij dit kenniscentrum worden de ervaringen en praktijkvoorbeelden uitgewisseld. Hiermee is er inzicht in het handelen en de motivaties van verschillende partijen en een goed beeld van referentieprojecten.  Dhr. T. van Mierlo, LSA (08‐04‐2011) De stichting Landelijk Platform Aandachtswijken is een platform van bewoners die actief betrokken zijn bij de stedelijke vernieuwing van de wijken waarin zij wonen. Deze bewoners kunnen zowel huurders als particuliere woningbezitters zijn. LSA ondersteunt en faciliteert deze bewoners waar mogelijk. Er zijn hierdoor inzichten in de motivaties en (on)mogelijkheden van de verschillende bewoners. 
  • 75.  De tandarts van de wijk ‐ 73  Dhr. B. Maas, VEH (13‐04‐2011) Vereniging Eigen Huis is de vertegenwoordiger van de particuliere woningbezitters in Nederland. Zij heeft leden in vele verschillende wijken en woningtypen. In het gesprek is gezocht naar de wensen en motivaties van specifiek de woningbezitters in stedelijke vernieuwingswijken, wat hen motiveert en welke fysieke ingrepen deze bewoners wensen.  Dhr. H. Meijdam, Vromraad (14‐04‐2011) De Vromraad is het advies orgaan van het (voormalig) ministerie van VROM. Sinds de samenvoeging van verschillende ministeries onder het huidig kabinet (Rutte I) eind 2010 is het ministerie van VROM opgeheven. De Vromraad is blijven bestaan (onderdeel Raden voor Leefomgeving en Infrastructuur) en geeft nog steeds advies aan regering en parlement. Zij heeft door de adviezen zicht op geldende wet‐ en regelgeving, maar ook op (on)mogelijkheden op dit gebied. Veel kennis is aanwezig van datgene wat speelt in de ruimtelijke ordening. In het gesprek is met name ingegaan op de meerwaarde van de aannemer en welke mogelijkheden hiervoor zijn binnen de geldende wetten en regels.   Dhr. R. Meijer, BAM (15‐04‐2011) BAM (ontwikkelende aannemer) heeft in Rotterdam ervaring opgedaan met een project waarbij de particuliere voorraad is aangepakt. Het ging hierbij om een project met maatwerk en veel inspraak. Hiermee is een goed beeld gevormd wat een ontwikkelende aannemer kan betekenen voor de particulier en op welke schaal.  Mevr. L. Apers, Triant (27‐04‐2011)  Triant is een organisatie werkzaam in VVE beheer Deze partij betrekt en ondersteunt hierin verschillende VvE’s in omgeving Rotterdam. Dit zijn VvE’s met gemengd bezit, particulieren en corporatie. In dit gesprek is gezocht naar de motivaties van de VvE’s om verschillende ingrepen te doen, hoe gaat men om met draagvlak creatie en wat als niet ieder lid van de VVE de ingrepen steunt of kan bekostigen?   Dhr. P. Hakkoer, Woonstad Rotterdam (27‐04‐2011)  Namens Woonstad, een woningcorporatie in Rotterdam is de heer Hakkoer betrokken bij de aanpak van VvE’s in Rotterdam Charlois. Dit zijn VvE’s met gemend bezit, particulieren en corporatie. In dit gesprek is gezocht naar de motivaties van de VvE’s om verschillende ingrepen te doen, hoe gaat men om met draagvlak creatie en wat als niet ieder lid van de VVE de ingrepen steunt of kan bekostigen?     
  • 76. 74 ‐ De tandarts van de wijk  Dhr. C. Meijerink, Steeds (28‐04‐2011) Steeds is een adviesbureau op gebied van stedelijke vernieuwing. Zij adviseert zowel praktisch als beleidsmatig. De heer Meijerink heeft veel ervaring op gebied van herontwikkeling van wijkwinkelcentra. Deze winkelcentra kenmerken zich door grote mate van particulier eigendom. Draagvlak creatie is hierbij essentieel. In het gesprek is ingegaan op de wensen en eisen van de particuliere eigenaren, wat motiveert hen en wat willen deze particulieren?  Dhr. W. Schotman, Projectatelier 119 (28‐04‐2011) Projectatelier 119 is actief op het gebied van burgerparticipatie. Voor verschillende initiatieven bijvoorbeeld op gebied van duurzaamheid creërt zij draagvlak bij particulieren. Zij kan dus aangeven wat particulieren motiveert en wat de aandachtpunten zijn in de samenwerking met deze particulieren.  Dhr. D. Mous en mevr. M. Lok, Aanpak Rotte Kiezen (29‐04‐2011) In Friesland is men actief met de Aanpak Rotte Kiezen. Een project waarbij verouderd vastgoed met particulier geld wordt gerenoveerd. Mevrouw Lok is projectleider voor deze aanpak. Zij zal inzichten kunnen geven in de motivaties en wensen van de particulieren en de (on)mogelijkheden van hen.   Mevr. G. Sanders, Dura Vermeer (09‐05‐2011) Dura Vermeer (ontwikkelende aannemer) heeft in Rotterdam ervaring opgedaan met een project waarbij de particuliere voorraad is aangepakt. Het ging hierbij om een project met maatwerk en veel inspraak. Hiermee is een beeld ontstaan wat een ontwikkelende aannemer kan betekenen voor de particulier en in de welke schaal.    
  • 77.  De tandarts van de wijk ‐ 75  Bijlage III: Resultaten enquêteDe enquête is verstuurd onder ca. 200 leden van het LSA. In ongeveer 1,5 week hebben 67 mensen de enquête ingevuld. Deze respondenten zijn een mix van huurders  en  eigenaren.  Het  merendeel  van  de  vragen  gaat  over  de woonwensen  en  de  binding  met  de  wijk,  deze  zijn  aan  zowel  huurders  als eigenaren  gesteld.  Vraag  4,  10,  11,  12,  13  en  14  zijn  alleen  aan  de woningeigenaren gesteld.  1: Bent u eigenaar of huurder van de woning?Huurder  68.66% Eigenaar     31.34%  2: Hoe lang woont u in uw woning?0 – 2 jaar  10.45% 2 – 5 jaar  7.46% 5 – 10 jaar  11.94% 10 – 15 jaar  13.43% 15 – 20 jaar  11.94% 20 ‐ >     44.78%  3: Hoe lang bent u nog van plan in de woning te blijven wonen?0 – 2 jaar  8.96% 2 – 5 jaar  10.45% 5 – 10 jaar  13.43% 10 – 15 jaar  13.43% 15 – 20 jaar  16.42% 20 ‐ >     37.31%  4: Wat is de WOZ waarde van uw woning?*< € 150.000     20.00% € 150.000 ‐ € 180.000  15.00% € 180.000 ‐ € 210.000  15.00% € 210.000 ‐ € 240.000  15.00% € 240.000 ‐ € 270.000  15.00% € 270.000 ‐ € 300.000  10.00% € 300.000 ‐>  10.00%      5: Wat is voor u reden om te participeren bij de stedelijke vernieuwing in uwwijk?Verbetering van de eigen woning, ik vind mijn woongenot belangrijk   8.96% Betrokkenheid bij de wijk, goed contact met de buren is belangrijk   32.84% Verbetering van de eigen woonomgeving, hoe beter de buurt hoe prettiger wonen 58.21% 
  • 78. 76 ‐ De tandarts van de wijk  6: Op welke wijze bent u betrokken bij de stedelijke vernieuwing in uw wijk?Ik denk actief mee in het wijkbelang   41.79% Ik ben bereid om ook diensten te leveren / mij actief in te zetten voor de wijk(vrijwilligerswerk) 58.21% Ik ga zelf iets aan mijn woning (laten) veranderen   0.00%   7: Welke ingrepen ziet u het liefst aan uw woning?Kozijnen   5.41% Dubbel glas   21.62% Isolatie (dak)   10.81% Isolatie (gevel)   5.41% Verwarmingssysteem   8.11% Keuken   16.22% Badkamer / toilet   18.92% Aanbouw  2.70% Dakkapel   10.81%  8: Als uw meer wooncomfort ervaart bent u dan bereid om meer huur ofhypotheeklast te betalen?Ja   55.22% Nee   44.78%  9: Als uw energielasten omlaag gaan bent u dan bereid om meer huur /hypotheeklasten te betalen?Ja, mits de totale maandlasten niet stijgen  43.28% Ja, als ik hierdoor op termijn kosten bespaar   28.36% Nee   28.36%   10: Hoeveel budget heeft u de komende 5 jaar beschikbaar voor ingrepen aanuw woning?*€ 0 – € 500  5.88% € 500 – € 1.000  0.00% € 1.000 – € 2.000   29.41% € 2.000 – € 5.000   35.29% € 5.000 – € 10.000   23.53% € 10.000 – € 20.000   0.00% € 20.000 ‐ >   5.88%     
  • 79.  De tandarts van de wijk ‐ 77  11: Als de waarde van uw woning toeneemt, vergroot dit uwinvesteringsbereidheid?*Ja   33.33% Nee  66.67%  12: Als een adviserende partij (bijvoorbeeld een ontwikkelendeaannemer) door de gemeente of corporatie wordt ingeschakeld om uw teadviseren, te begeleiden en eventuele ingrepen uit te voeren, wilt u danoverwegen om de ingrepen aan uw woning door deze partij te laten uitvoeren?*Ja als deze aantoonbaar de juiste kennis heeft  14.29% Alleen als deze partij aantoonbaar onafhankelijk is   52.38% Nee, ik regel het liever zelf   33.33%   13: Als u de woningen wilt verbeteren, doet u dit zelf of laat u dit doen?*Zoveel mogelijk doe ik alles zelf omdat ik dit kan   38.10% Ik doe alles zelf omdat dit goedkoper is  19.05% Ik laat alles doen  42.86%  14: Als uw buren besluiten om een ingreep te laten doen die het gehele blokten goede komt, bent u bereid dan hierin te participeren?*Ja, alleen als ik dezelfde ingreep van plan was  23.81% Ja, als het door collectiviteit goedkoper wordt  28.57% Ja, als daarmee het hele blok beter wordt  33.33% Nee, als ik geen waarde hecht aan de ingreep doe ik het niet  14.29%  15: Als u zorgbehoevend / slechter ter been zou worden en de mogelijkheidbestaat om met ingrepen aan de woning op huidige locatie te blijven wonenheeft dit dan uw voorkeur?Ja   84.85% Nee   15.15%   * Vragen 4 en 10 t/m 14 zijn alleen gesteld aan de eigenaren, overige vragen zijn aan alle respondenten gesteld    
  • 80. 78 ‐ De tandarts van de wijk  Over de auteur Benny Duimel (24 mei 1984) heeft na de havo een MBO opleiding bouwkunde gevolgd en succesvol afgerond. Na deze  opleiding  studeerde  hij  bouwtechnische bedrijfskunde (profiel vastgoed) met als specialisatie de minor  stedelijke  vernieuwing,  ondersteund  door  het lectoraat stedelijke vernieuwing.   Aansluitend is hij in dienst  getreden bij  Mulder  Obdam Ontwikkeling,  onderdeel  van  Mulder  Obdam  Holding, een ontwikkelende aannemer in Noord‐Holland.  Vanuit  deze  positie  is  hij  in  2009  gestart  met  Master  of  Urban  &  Area Development (MUAD), ontwikkeld door het lectoraat stedelijke vernieuwing. Deze  opleiding  biedt  hem  de  mogelijkheid  zijn  werkzaamheden  bij  Mulder Obdam te combineren met zijn interesse voor de binnenstedelijke opgave.  In  dit  Afstudeeronderzoek  heeft  hij  de  binnenstedelijke  opgave  onderzocht vanuit  een  nieuwe  invalshoek.  De  uitkomsten  geven  voor  alle  partijen, werkzaam  in  stedelijke  vernieuwing,  mogelijkheden  en  inzicht  op  hun  eigen rol.  Op  deze  wijze  heeft  Duimel  gepoogd  zijn  onderzoek  zo  breed  mogelijk toepasbaar te laten zijn.   
  • 81.                              
  • 82.                              
  • 83.                              
  • 84. De tandarts van de wijkDe rol vanontwikkelendeaannemers in het belangvan particulierewoningbezitters instedelijkevernieuwingswijkenMaster of Urban & Area DevelopmentBenny Duimel, juni 2011DetandartsvandewijkBennyDuimelSinds de invoering van de woningwet poogt men door middelvan beleid om de woningvoorraad te laten voldoen aan vast-gestelde kwaliteitseisen. Van deze programma’s zijn stads-vernieuwing en stedelijke vernieuwing de meest bekende.Tijdens de stedelijke vernieuwing was er met name aandachtvoor de corporatiewoningen. De aandacht voor de particulierewoningvoorraad is toen, in vergelijking met stadsvernieuwing,sterk afgenomen.Het gevaar bestaat dat “om” deze particulieren heen gewerktgaat worden waardoor deze als een “rotte kies” achterblijven inde verbeterde wijken.De overheid hoort erop toe te zien dat onderhoud gepleegdwordt, maar vanuit de overheid is een terugtrekkende beweginggaande, met als gevolg dat de rol van marktpartijen zal toenemen.ISBN/EAN 978-90-817693-0-3