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Estudio Técnico. Parte I
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Estudio Técnico. Parte I Document Transcript

  • 1. Centro de Convenciones, Hotel Boutique, y Comercio UNIBE Universidad Iberoamericana Escuela de Artes – Facultad de Arquitectura FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS SECCION: 01 PROF. : ING. LEONARDO MERCEDES GRUPO: 03 SUSTENTANTES: Arturo ArbajeGarip 09-0560Diana Sosa 09-0333 Natacha Vélez 09-0335 Elizabeth Castro 09-0349 Arantxa Gómez 09-0402Beatriz Coste 09-0357
  • 2. Informe Estudio del Mercado del proyecto.
  • 3. La macrolocalizaciónEl territorio dominicano está dividido, políticamente, en 31 provincias y un Distrito Nacional,donde se encuentra localizada la ciudad capital del país. He aquí donde, según los anos y susgobernantes, se han creado diferentes sectores, predominando el uso residencial ante todo. Fuedurante la dictadura Trujillista que este floreció, y aunque hoy es la zona más tradicional de laciudad de Santo Domingo, paralos años 1600s no era más que las afueras de la ciudadamurallada.El proyecto consiste en un Centro de Convenciones, Hotel Boutique y Comercio, ubicado en laZona Costera del sector de Gazcue.Gazcue, en referencia al "Gran Gazcue", como la zona que engloba a cinco ensanches, esreconocido por su valor histórico, cultural y por un área en desarrollo comercial, de ocio yestadía, hacia el lado costero. A partir de aquí analizaremos los aspectos que permiten dichoemplazamiento como estratégico para la localización del proyecto expuesto.El sector se constituyó como un área residencial privilegiada en la plataforma inferior de laciudad, por lo que la parte Norte es la que cuenta con la mayor pendiente y en su totalidadGazcue cuenta con una diferencia de 35 metros en su extensión Norte-Sur, por lo que el área Sur,cuenta con terrenos relativamente llanos. Si pues, está última zona cuenta con la cercanía a lacosta, zona de arrecifes y, a la vez que se beneficia de las maravillosas vistas, pues sufre lasconsecuencias de contar con el Mar y la falta de protección hacia las incidencias naturales de lacosta.Respecto al clima, la zona cuenta con una incidencia solar moderada, con una alta proteccióndebido al predominio de la vegetación de grandes copas, que protegen una gran parte de laradiación directa. Los vientos, similar a todo su entorno, no representa una gran variaciónalrededor de las estaciones del año, predominando su entrada en las direcciones sureste en horasnocturnas y norte en horas diurnas.Existen cinco (5) zonas verdes importantes, que sostienen la riqueza de la vegetación de Gazcue(Plaza de la Cultura, Parque Independencia, Plaza Juan Barón, Plaza Simón Bolívar y ParqueHostos) además de las que soportan las vías públicas. Estas mismas suponen los espacios derecreación de mayor tamaño. En esta zona de la ciudad de Santo Domingo todavía se puedencontar con los espacios verdes aportados por las residencias privadas, debido a que su idea
  • 4. creativa se basa en el concepto de "ciudad-jardín". Por ende, se cuentan con patios interiores yzonas de jardín en las casas, en su mayoría localizadas en el interior del Gran Gazcue.Existen mínimos cambios en los últimos 10 años. Se destaca mayor densidad de ocupación desuelo en gran medida, disminuyendo los espacios verdes en el año 2005 en relación al año 2000.y se notan movimientos de tierra y pocas demolición de edificios. Sus límites, la morfología delas sendas y la trama brindada por las vías de tránsito, se han mantenido por toda la últimadécada.Los bordes poseen edificaciones de valor cultural e histórico, en armonía con el desarrollo deotras edificaciones más comerciales que se distribuyen en todo su entorno en respuesta alcrecimiento de la ciudad y de la movilidad de la zona.Debido al tiempo de origen de su creación hasta el presente, existen algunos seis estilosarquitectónicos distribuidos entre residencias, edificaciones mixtas y patrimoniosCuenta con una arteria principal vial, la ave, Bolívar, la cual comunica con las demás víassecundarias, logrando una red de comunicación bastante efectiva, con cinco (5) vías de alto flujoque circunscriben al sector de Gazcue en su interior y lo intersectan en su altura media (Ave.Bolívar). Las mismas conforman una trama compuesta por aproximadamente 150 manzanasacomodadas en tres tipologías.El área posee cuatro medios de transporte público por sus vías principales, logrando una granpermeabilidad, contando con estaciones de metro, paradas de autobuses y otros medios públicos,además de la posibilidad de acceso con transporte privado a todas las vías. Sin embargo, el temadel estacionamiento se complica, específicamente en las áreas del borde, donde se localizan grannúmero de instituciones tanto privadas como gubernamentales, y un elevado número decomercios.Al ser un espacio de uso mixto, la zona conlleva una alta movilidad de transeúntes. La parteOeste, cuenta con cuatro (4) universidades, donde su población asciende a unos 1187,000estudiantes aproximadamente. A esto, se deben considerar los visitantes de la zona, quienesacuden por la necesidad de suplirse de los servicios del área.En cuanto a los servicios urbanos básicos, fue durante la era de Trujillo que el sector alcanzótoques urbanísticos al construirse todas las facilidades de calles, aceras, alumbrado eléctrico yagua potable, que aún permanecen. Además existen las redes de telefonía, suplimiento de gas,recogida de basura y demás servicios concernientes a un sector residencial urbano.El sector cuenta con 1 hospital y 14 clínicas privadas; 2 escuelas y 14 colegios privados, la Plazade la Cultura (Teatro Nacional, Museo de Arte Moderno, Museo del Hombre Dominicano,Museo Nacional de Historia Natural y Biblioteca Nacional), Palacio de Bellas Artes, entre otrasinstituciones culturales, educativas y entidades gubernamentales.1 Gazcue. DIX. (agosto 2011) Primera Edición, Santo Domingo.
  • 5. En cuanto al marco municipal, la proyección del sector es turística e institucional, además de lapermanencia de los comercios y el predominio del uso residencial.Las alturas máximas, varían de acuerdo a las vías. La altura máxima posible para proyección esde 12 niveles entre 36-37.5 metros. Es obligatorio el cumplimiento del Plan de Protección deMonumentos, el respeto de aceras, arborizacióny linderos de calles y aceras, además de lasdemás leyes y normativas municipales.El impacto ambiental que ha causado el mal usode las instalaciones e infraestructura urbana,además del incumplimiento de las leyes es elsiguiente: el deterioro en las aceras,arrabalización comercial, cambio de uso desuelo, falta de estacionamientos, falta deregularización en el uso de los letreros yabandono de las áreas públicas.La microlocalización Climatología Vientos, temperaturas, humedad y soleamiento De manera general los vientos viajan en dirección noreste y sureste. En relación con el terreno seleccionado las brisas diurnas (sureste) tendrán mayor intervención sobre el terreno por su limitación directa con el área sur del país y con su cercanía a la zona costera. La velocidad del viento de estima a Grafico de trayectoria de brisas (fuente: realizado por el grupo) 11.5 km/h. Las temperaturas varían según la hora del día L - C. La media anual de lluvia para la zona es de 1,500 mm, con más de 100 días de lluviaanual de 0.5 m.m o más. La humedad oscila entre 65% - 80%.El sol describe su trayectoria iniciando por el este, según la época del año a partir de las 6.00a.m. siguiendo un recorrido por el sur (punto principal de soleamientos en horas del medio día) yterminando la trayectoria en el oeste a las 6.00 p.m. o 7.00 a.m. según la época del año. El solarse vera principalmente afectado por el sol del medio día por su ubicación principalmente hacia elsur y por el sol saliente en la horas de la mañana por contar con cierta libertad hacia el este (laesquina del solar se encuentra dirección este y no cuenta con ningún obstáculo hacia estadirección que pueda bloquear la luz solar).Grafico de soleamiento (fuente: realizado por el grupo)
  • 6. Características Urbanas del sectorDesde hace unos años, Gazcue, por su condición céntrica y de fácil acceso vehicular, ha pasadopor un proceso de cambios sociales, políticos y económicos, los cuales han transformado latrama urbana del sector; originando así el aumento de la densidad poblacional. Esto ha motivadoque viviendas originalmente unifamiliares, construidas en solares de amplias dimensiones seansuplantadas por torres de apartamentos, edificaciones para oficinas o tiendas; pero el sectortambién ha sido dotado de un gran equipamiento en el sector salud, educación, culinario yturismo.
  • 7. El sector fue desarrollado urbanísticamente siguiendo el modelo de ciudad jardín, siendo campo deexperimentación de los primeros arquitectos dominicanos, de gran valor patrimonial y diversidad deestilos arquitectónicos, su cercanía al mar permite que algunas zonas se beneficien en sus visuales y en suclima,La zona costera donde se encuentra ubicado el terreno se carácteriza por su diversidad de uso de suelo endonde la mayoria se considera Como uso de suelo mixto, siendo la zona costera el área de mayormovilidad turística y comercial del sector de Gazcue.Costo del TerrenoEl proyecto consta de 8046.078 mts2, el metro cuadrado en la Av.GeorgeWashinton es de US$800(según el promedio de diferentes fuentes, además las fuentes consultadas nos informann que el metrocuadrado del malecón se ha devaluado), para un total de US$6,463,862.4 , equivalente aRD$250,474,668.Vias de AccesoEl solar se encuentra al Oeste: por la Av. Máximo Gómez de alto flujo vehicular la cual es unaavenida principal de doble sentido, al Norte: la Av.Independencia la cual es una avenidaprincipal de alto flujo vehicular y de dirección oeste-este, al Este: la calle José María Heredia dedoble vía, una vía de poco flujo vehicular, de dos direcciones y al Sur: la Av.George Washingtonde dos direcciones , vía principal de alto flujo vehicular considerada la avenida mas importantede Santo Domingo conocida también como Av.El Malecón.
  • 8. Características Topográficas y del Suelo.El sector de Gazcue posee una topografía irregular, en el solar existe poca influencias de lascotas por lo que se considera plano.Según el libro “El Subsuelo de Santo Domingo “, el subsuelo de la Av.George Washingtoncuenta con arcilla arenosa de alta plasticidad y castaño, con formaciones calcáreas, de terrenosrocosos de color crema.Cabe destacar que por la zona donde se ubica el proyecto próximo al mar ahí que tomar encuenta que el agua al circular superficial e internamente inicia un ciclo cárstico que producecavidades , túneles, cavernas, depresiones y otros tipos de vacíos en la masa de las rocaspudiendo aparecer llenos o no de materiales térreos.El terreno se encuentra a 10km(10,000mts) sobre el nivel del mar,la distancia entre las líneas denivel mas cercanas al terreno es 265mts lineales por lo cual la pendiente de inclinación es de177.85 grados considerándose que el terreno es poco accidentado y el desnivel no va a influir ensu diseño pues es prácticamente plano.Costo del transporte de materiales y productos, aeropuertos y puertos.Los aeropuertos que pueden suplir a los proyectos, en la ciudad son dos: AeropuertoInternacional Las Américas y Aeropuerto Internacional La Isabela, Doctor Joaquín Balaguer. Elaeropuerto de las Américas se encuentra aproximadamente a 24 kms. vía la autopista de lasAméricas;
  • 9. El aeropuerto Joaquín Balaguer esta a aproximadamente a unos 15 kms del solar, la distanciarecorrida para llegar a este aeropuerto terminaría siendo algunos 20 kms, porque habría quetomar la Máximo Gómez hacia el norte hasta llegar a la Av. Mirador Norte y seguir al oestehasta llegar a la Av. Presidente Jacobo Majluta a seguir hacia el norte hasta llegar a dichoAeropuerto. Para recibir mercancías aéreas se usarían los servicios de P. O. BOXINTERNATIONAL. Además estarían los costos de cuando lleguen a Santo Domingo y el costo delos impuestos de aduana hacia tal mercancía. El transporte de mercancía aérea desde Miamicuesta US$2.90 por libra. En el total a pagar incluyen el costo de Combustible de línea aérea,Tasa Aeroportuaria, Tasa aeroportuaria, tasa DGA, e ITBIS RD$ 16%. Si la mercancía cuestamás de US$200 se le agrega en aduanas un impuesto del 10% del total del costo. El serviciosuele durar desde 48-96 horas. Sus servicios no incluyen el transporte desde su sucursal, por loque la compañía gestionaría el transporte.Las cargas marítimas entraran vía Muelle Santo Domingo o Puerto Sans Souci, ubicadoaproximadamente a 2.5 kms vía la Av. George Washington. Otro muelle seria el del puerto deHaina, ubicado aproximadamente a 13 kms vía Av. George Washington, en el rio Haina, recibeunos 140 buques de contenedores y carga suelta al mes.Para el manejo de las mercancías marítimas usaremos los servicios de Ameri-Express. Cuentancon contenedores secos, con equipos de 20’, 30’, 40’, 45’, 53’, todos high cube y algunosreforzados, lo que permite cargar hasta 70,000 libs. De peso y un cubicaje de 2400 pies cubico.El cargamento se cobra dependiendo de que tipo de mercancía se traiga. Un ejemplo consultadofue un cargamento de muebles, en contenedores de 40’. Estos contenedores llenos equivaldrían aRD$27,125. O US$7,000, mas el 16% ITBIS. La descarga en las terminales de Haina cuestaRD$5037.5 o US$130. La tarifa de Ameri-Express para el transporte en camiones es deRD$3,500 desde Haina, RD$2,500 pesos de la terminal Don Diego Colon.
  • 10. Materia Prima e Insumos E F D E C B A A) Hormigones Moya se encuentra en la prolongación de la Av. Rómulo Betancourt con Calle D, o casi esq. Av. Luperon. Ubicados aproximadamente a casi 8.5 kms de la obra. Los camiones de hormigón llevan hasta 7m3 de material, y se paga RD$5,700 por 1m3. Este precio incluye transporte e ITBIS B) MetalDom se encuentra en la Av. George Washington con Av. Nuñez de Cáceres; aproximadamente a 5.4 kms de la obra. Este suplidor esta en la misma calle donde esta ubicado el proyecto, por ende presente una ventaja logística para el transporte de materiales en acero. 1 atado en general cuesta unos $RD52,000 que trae 22 quintales, cada quintal tiene consigo 13 varrillas. Un camión normal puede transportar 50 atados. El servicio de transporte depende de la cantidad que se adquiera, si la cantidad no es suficiente se pagara alrededor de RD$3,800 por camión al menos que la constructora aporte sus transportes. C) Cerarte se encuentra en la Av. 27 de Febrero. Aproximadamente a 4.35 kms de la obra. El porcelanato magro (negro) de 30x60 cuesta RD$850 el metro cuadrado, el metro trae 5 piezas y el blanco cuesta $ 585 pesos el metro cuadrado. Y en cuanto al transporte se cobra adicional el transporte por que no se incluye al precio de la mercancía, el precio de dicho servicio es $ 4,060 aquí en la ciudad. D) Induca se encuentra en Av. San Martín esq. Ortega y Gasset. Aproximadamente a 3.40 kms de la obra. No tienen márgenes de compra, prestan servicios de cortes, troquelación, canteado y entregan el material puerta a puerta. E) Pinturas Tropicales se encuentra en la Av. Isabel Aguilar esq. Sanchez, aproximadamente a 8kms de la obra. Pero sus productos se distribuyen en las ferreterías. Para este caso escogimos la ferretería Americana, que esta ubicada en la Av. John F. Kennedy casi esq. Av. Abraham Lincoln, aproximadamente a 4.30 kms de la obra. Los galones de Pintura Contractor de Pinturas Tropical, que es usado para los exteriores de edificios cuestan unos RD$454 por galón. Ya que este insumo no es tan robusto como otras materias primas, un vehículo de la constructora transportara el material hasta la obra, ahorrando costos en materia de transporte. F) Electricidad Del Caribe S.A. se encuentra en laCalle Puerto Rico #88 Ensanche Ozama,
  • 11. Disponibilidad de Mano de Obra calificada.A los obreros y personal de apoyo les corresponden los salarios más bajos. Por un lado, el 20% quemenos gana tiene salarios inferiores a los RD$6,500 mensuales y, de éstos, un 11% reportó que pagase les paga RD$5,500 o menos. A B C A) Los trabajadores considerados no calificados, que entrarían en categoría de obreros o ayudantes vendrían de barrios de La Cienaga, los Guandules, el Arrozal, y La Fuente. Estos son sub-barrios de la zona adyacente al rio Ozama cercano al puente Juan Pablo Duarte. Los trabajadores pueden coger un carro público o una guagua por RD$25 o RD$30 sin hacer ninguna otra parada, ya que el transporte puede tomar la Av. Francisco Alberto Caamaño Deñó hasta seguir por la Av. George Washington y llegar directamente al proyecto. Si optaran por caminar tuvieran que recorrer por lo menos 4 km, así no es viable, al menos que tengan a su disposición una bicicleta y asi se ahorran el pasaje de transporte. Según el censo del 2002 en estos barrios a una tasa de desempleo de un 40% y la mayoría gana su dinero informalmente o por ventas ilícitas. El ingreso familiar es de RD$4,000 a RD$6,000 mensual. B) El Borojol y Villa Francisca también tienen acceso al transporte publica de la Av. Francisco Alberto Caamaño Deñó y seguir por la Av. George Washington al mismo costo, o optar por llegar en bicicleta. C) Una realidad es que muchos trabajadores del país e inmigrantes se hospedan ilícitamente en casa abandonadas de la zona colonial. Desde aquí pueden caminar hasta la Av. George Washington y tomar el transporte publico, o caminar aproximadamente unos 2.30 kms hacia la obra. Estos cuando tienen trabajo ganan de RD$5000 a RD$6,500 mensuales.
  • 12. La constructora podría encargarse de recoger a los empleados ya que están en una sola ruta, y así seahorrarían gastos por parte de los obreros y por el otro lado la constructora no perdería tiempo deconstrucción por la llegada tarde de los empleados. Esto aumentaría la eficiencia en el trabajo y el tiempoutilizado para finalizar la obra. Esta idea de un transporte fijo le daría empleo a personas que puedanmanejar camiones o camionetas para ir a buscar a los empleados en los barrios o sectores.Fuente: Censo de 2002 realizado por la One (Oficina Nacional de Estadísticas).REGULAMIENTOS MUNICIPALESTomando como referencia La Guía Normativa de Gazcue, que tiene por objeto preservar elpatrimonio urbanístico y arquitectónico, establecer las disposiciones que regulan los usos delsuelo, los parámetros edificatorios permitidos en la propiedad privada, así como el tratamientodel dominio público correspondiente a la demarcación territorial. Los parámetros pertinentespara la zona donde se desarrollará el proyecto son:Niveles 12 NivelesAlturas en Metros 42.00 mtOcupación incluyendo Servicios (%) 50%Mínimo en Permeabilidad (%) 30% de superficie de Plaza frontalEdificabilidad Máxima 6 - Frontal: 7.00mts.Retiros Alineación - Laterales: 4.00mts - Posterior: 5.00mtsTratamiento Frontal del dominio Privado Plaza Urbana / Verjas NO permitidas.*FUENTE: Tabla Parámetros Edificación Por Sector expedida por ADN el 22 de junio 2011.Disponibilidad de servicios y distancias de conexiónCercano al solar seleccionado, se encuentran la fuentes de los principales servicios Necesitadospor la ciudadanía, como son servicios de agua potable y alcantarilla (CAASD), servicios deenergía eléctrica (EDESUR), servicios de comunicación, los servicios básicos de recolección debasura entre las 6:00 Am y 9:00 Am (*NOTA: Deficiente) y servicios básicos de seguridad.Otros servicios al alcance del solar tenemos:Banco progreso aproximadamente a unos 400mt, Banco Popular aproximadamente unos 600mtdel solar elegido, Estación gasolinera “ESSO” Aproximadamente 1 km, el Centro médico UCEAproximadamente 1.5 km.Método Cualitativo
  • 13. Solar 1: Ubicado en el sector Gazcue, D.N. entre la Av. George Washington y la calle JoséMaría Heredia, Con un total de 8046.078 mts². Esta sección de Gazcue se caracteriza por suuso comercial, turístico y cultural.Solar 2:Ubicado en El Polígono Central, D.N. entre la Av. Tiradentes y la Av. RobertoPastoriza. Con un total de 5460.0 mts². La zona es principalmente de uso comercial einstitucional.Solar 3:Ubicado en el sector Helios del Oeste, D.N. entre la Av. Anacaona y la calle Adonis.El solar cuenta con una superficie de 7787.39 mts² y esta ubicado en una zonaprincipalmente residencial con algunos casos usos institucionales.Número Factores Valor Solar 1 Solar 2 Solar 3 1 Cercanía Aeropuertos 0.22 10 2.20 9 1.98 4 0.88 2 Tranquilidad 0.15 8 1.20 2 0.30 9 1.35 3 Servicios 0.18 10 1.80 10 1.80 10 1.80 4 Visuales 0.12 10 1.20 7 0.84 10 1.20 5 Cercanía a zonas 0.15 10 1.50 6 0.90 5 0.75 turísticas 6 Accesibilidad 0.18 9 1.62 8 1.44 5 0.90 Total 1.00 … 9.52 … 7.26 … 6.88Como resultado del análisis cualitativo realizado a cada solar, se determino que lalocalización óptima para el proyecto estudiado es la ubicación del solar A. FUENTE PROPIA: GRAFICA REALIZADA POR EL GRUPOLocalización Óptima: Sector Gazcue, D.N. entre la Av. George Washington y la calle JoséMaría Heredia, Con un total de 8046.078 mts². Esta sección de Gazcue se caracteriza por suuso comercial, turístico y cultural.