BTG Pactual Corporate Office FundBRCR11B Apresentação de Resultados 2° Trimestre de 2012
Índice1. Cenário Macroeconômico e do Setor Imobiliário2. Visão Geral sobre Fundos de Investimento Imobiliário3. Caracterís...
SEÇÃO 1Cenário Macroeconômico e Setor Imobiliário
Setor Imobiliário de EscritóriosFundamentos SólidosTaxa de Vacância                                                       ...
SEÇÃO 2Visão Geral sobre Fundos Imobiliários
Principais característica do Fundo ImobiliárioVantagens    Características                                                ...
Fundo Imobiliário Listados vs. Empresa Aberta                                           Característica                    ...
Fundos de Investimento ImobiliárioInvestimentos no Setor ainda em Estágio Inicial na América LatinaOs países da América La...
SEÇÃO 3CaracterísticasFII BC Office Fund – BRCR11B
Descrição do Fundo – BRCR11BFII BC Office Fund: Fechado, as cotas negociadas na BM&FBovespa sob o código BRCR11BPrazo     ...
Principais Destaques Oportunidade de investimento em um dos melhores portfólio de imóveis de escritórios no Brasil        ...
Historico de AquisiçõesTimeline Capacidade comprovada em originar e recomendar as                                         ...
Estratégia de GestãoHistórico e Meta de Distribuições Mensais (R$ / Cota / Mês)                        66,6% crescimento  ...
Gestão Experiente e Track-Record comprovadoPilares da Gestão Ativa         Aumento da Locação Contratada                  ...
SEÇÃO 4Resultados Financeiros – 2° Tri 2012FII BC Office Fund – BRCR11B
Ativos e Obrigações                                               Fundo Imobiliário                                       ...
Dados Financeiros do FundoReceita Bruta de Locação (R$ milhões/mês)                                                       ...
Dados Financeiros do Fundo      Lucro Acumulado¹ e Distribuição (R$/ Cota)                                                ...
Eficiência do Veículo de InvestimentoMargensA Maior margem FFO do BC Fund demonstra sua maior capacidade de geração de cai...
Eficiência do Veículo de Investimento  FFO / Market Cap                                                                   ...
Demonstrativo de Resultados Consolidado (não auditado)                                                                    ...
Balanço Patrimonial Consolidado (não auditado)                                                                            ...
ANEXO IEstudo de Casos – Gestão Ativa
Estudo de Casos – Gestão Ativa                Renegociação dos Contratos   27% do Portfolio será renovado dentro de       ...
Estudo de Casos – Gestão Ativa        Reciclagem de Ativos – CENESP e Burity       CENESP                                 ...
Estudo de Casos – Gestão Ativa      Reciclagem de Ativos – Ed. Leblon                                                     ...
Estudo de Casos – Gestão Ativa           Aquisição Alavancada             Burity                                          ...
Estudo de Casos – Gestão Ativa                   Eficiente Gestão dos Imóveis – Potencializando a Renda  Redução da vacânc...
ANEXO IIPortfolio
Receita de LocaçãoPortfolio                                                               Data de               Valor de L...
Eldorado           Data de Aquisição:   Abr/2009           Tipo:                Edifício Comercial (Classe AA)           L...
Torre Almirante                  Data de Aquisição:   Fev/2009                  Tipo:                Edifício Comercial (C...
Ed. Brazilian Financial Center                                 Data de Aquisição:   Mar/2010                              ...
CENESP                    Fundo Imobiliário – FII BM CENESP         Participação: BC Fund possui 69,4% das cotas deste Fun...
Edifício Montreal                    Data de Aquisição:   Dez/2007                    Tipo:                Edifício Comerc...
Cargill          Data de Aquisição:   Dez/2008          Tipo:                Edifício Comercial (Classe A)          Locali...
Flamengo           Data de Aquisição:   Out/2008           Tipo:                Edifício Comercial           Localização: ...
Transatlântico                 Data de Aquisição:   Mar/2008                 Tipo:                Edifício Comercial      ...
Volkswagen             Data de Aquisição:   Jan/2008             Tipo:                Edifício Comercial             Local...
Hicham         Data de Aquisição:   Set/2008         Tipo:                Edifício Comercial         Localização:         ...
Hicham II            Data de Aquisição:   Dez/2009            Tipo:                Edifício Comercial            Localizaç...
Burity         Data de Aquisição:   Abr/2011         Tipo:                Edifício Comercial         Localização:         ...
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  1. 1. BTG Pactual Corporate Office FundBRCR11B Apresentação de Resultados 2° Trimestre de 2012
  2. 2. Índice1. Cenário Macroeconômico e do Setor Imobiliário2. Visão Geral sobre Fundos de Investimento Imobiliário3. Características do FII BC Office Fund (BRCR11B)4. Resultados Financeiros - 2°Tri 2012Anexo I – Estudo de Casos – Gestão AtivaAnexo II- Portfolio 2
  3. 3. SEÇÃO 1Cenário Macroeconômico e Setor Imobiliário
  4. 4. Setor Imobiliário de EscritóriosFundamentos SólidosTaxa de Vacância Valor Médio do Aluguel Classe A e A+ (R$/m2) 145 145 16,0% 130 120 145 13,0% 140 110 130 102 8,8% 6,6% 9,0% 5,7% 77 8,0% 3,9% 4,1% 4,4% 72 72 95 90 6,4% 85 4,6% 4,0% 79 3,7% 3,6% 72 2,0% 63 São Paulo Rio de Janeiro São Paulo Rio de JaneiroEstoque Total (R$ milhões/m2) Absorção (mil m2) 6,67 6,80 957 6,04 6,29 5,834,98 5,11 5,29 732 720 592 634 564 552 3,00 3,00 2,78 2,71 2,61 2,52 2,46 2,46 302 252 225 216 202 181 221 115 59 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1T2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1T2012 São Paulo Rio de Janeiro São Paulo Rio de Janeiro 4 Fonte: CBRE
  5. 5. SEÇÃO 2Visão Geral sobre Fundos Imobiliários
  6. 6. Principais característica do Fundo ImobiliárioVantagens Características Fundo por tipos de ativo lastro• Necessário registro sob a CVM • Imóveis (renda variável): Prioriza direito reais sobre bens imóveis• Condomínio fechado • Renda Fixa: Prioriza investimentos em títulos de renda fixa (CRI,• Pode ter prazo de duração indeterminado LH, LCI, entre outros)• Informações financeiras divulgadas mensalmente e auditadas • Multiclasse: FII com política de investimentos combinando duas anualmente ou mais classes dos ativos mencionados acima• Mínimo de 95% do lucro auferido deve ser distribuído, desde que tenha caixa• Não pode investir em nenhum imóvel cujo incorporador, construtor, ou sócio seja cotista com mais de 25% das cotas do fundoTributação Fundo Imobiliário (FII) Empresa PIS/COFINS 0% 9,25% sobre a Receita IR 0% 25% sobre o Lucro Líquido CSLL 0% 9% sobre o Lucro Líquido Dentro do Veiculo de Investimento (Fundo ou Empresa) Rendimento em CRI, LCI ou 0% 15% a 22,5%¹ sobre ganhos de capital cotas de FIIs 15% a 22,5%¹ sobre 15% a 22,5%¹ sobre Outras aplicações Financeiras ganhos de capital ganhos de capital Distribuição de Resultado aos Pessoa Física ² 0% 0% Investidores Pessoa Jurídica³ IRRF 20% 0% Ganho de Capital na realização de Pessoa Física ² 20% 15% venda da Ação/Cota Pessoa Jurídica³ Conforme tributação de Receitas Conforme tributação de Receitas¹ Conforme o prazo do investimento / ² desde que o fundo tenha mais que 50 cotista e o cotista até 10% do fundo/ ³ Pessoa Jurídica Nacional 6
  7. 7. Fundo Imobiliário Listados vs. Empresa Aberta Característica FII Empresa Isenção de imposto dentro do Veiculo de Investimento Economias de Empregados e Encargos Trabalhista Distribuição mensal de resultados/dividendos Previsibilidade de rendimentos Simplicidade e maior precisão no método de avaliação Momento de entrada em um mercado pouco evoluídoDesempenho Fundos Imobiliários vs. Ibovespa260 +143,1% Os FIIs tiveram maior220 rentabilidade quando180 comparados com as ações140100 Baixa volatilidade em momentos 60 -10,9% de crise, FIIs permaneceram 20 praticamente estáveis na crise de 2008 Além da valorização do valor Ibovespa Carteira FII das cotas o mercado de FII pagou em média durante o periodo 52% em rendimentos 7 Fonte: BOVESPA Database: 01/01/08 a 30/06/12
  8. 8. Fundos de Investimento ImobiliárioInvestimentos no Setor ainda em Estágio Inicial na América LatinaOs países da América Latina criaram um veículo financeiro para investimentos no mercado imobiliário com base nomodelo de REIT dos EUA. No entanto, estes “REITs locais”ainda possuem baixa exposição a investidoresinstitucionais e estrangeiros. United States Mexico • Fideicomiso de Bienes • Criado em 1960 Raíces (“FIBRA”) • Marcado desenvolvido com mais de140 REITs • Criado em 2007 com investimento em diversos tipos de ativos • IPO recente do FIBRA • Valor de mercado ~ US$300 bilhões UNO com esforço de vendas no EUA (144A) Colombia Brazil • Primeiro “Fiducia • Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”) Inmobiliaria” foi emitido em • Criado em1993 fev/07 por US$ 269mm • Em poucos anos houve um forte desenvolvimento no mercado de capitais local Chile • A legislação permite apenas Fundos com Gestão • “Fondos de Inversión Inmobiliarios Públicos” Externa • ~ US$ 1,5 bilhões (2009) • Valor de mercado ~ US$15 bilhões 23.4 Ativos (R$ bilhões) Argentina Valor Líquido (R$ bilhões) 13.0 17.4 9.6 • “Fideicomiso Financiero Inmobiliario”, foi 5.7 6.8 8.3 criado em 1995 3.3 3.9 5.1 2007 2008 2009 2010 2011 8
  9. 9. SEÇÃO 3CaracterísticasFII BC Office Fund – BRCR11B
  10. 10. Descrição do Fundo – BRCR11BFII BC Office Fund: Fechado, as cotas negociadas na BM&FBovespa sob o código BRCR11BPrazo Investimento Alvo Imóveis de escritórios de renda no Brasil, incluindo “retrofits” eIndeterminado expansões de imóveis existentesClasse de Cotas Retorno Alvo Meta de distribuição acima de 15% a.a. a partir do 5º ano, sobre o valorÚnica. Todas as cotas emitidas asseguram diretos iguais de votos base de R$ 100 / cota.Administrador GestorBTG Pactual BTG PactualTaxa de Administração Remuneração do Gestor0,25% a.a. sobre o valor contábil de ativos do Fundo, apurada 1,50% p.a. sobre o valor médio mensal de mercado do Fundo (commensalmente base no valor de negociação no mercado secundário das cotas do Fundo na BM&FBOVESPA) 10
  11. 11. Principais Destaques Oportunidade de investimento em um dos melhores portfólio de imóveis de escritórios no Brasil Valor de mercado 1/3 das cotas do Vacância atual doHoje é o maior de R$ 2,1 bilhões* 79% da receita em fundo foram Portfolio 0,6%.fundo imobiliário em cidades como escritórios Classe A e ofertadas na Crescimento de 42%de escritórios São Paulo, RJ e A+ BMF&BOVESPA da Receita Brutacomerciais do Brasil Campinas desde o IPO Inicio de operação em Controle em 75% da ABL IPO: Dez/2010 12 imóveis Desempenho Dez/2007 dos imóveis Eldorado Business Tower (SP) Torre Almirante (RJ) 11 * Conforme laudo de avaliação da Colliers International realizado em Maio/12
  12. 12. Historico de AquisiçõesTimeline Capacidade comprovada em originar e recomendar as IPO Dez/10melhores oportunidades de investimento ao Fundo, o que possibilitou mesmo em períodos de incertezas de mercado, retornos maiores aos investidores 2011 2010 2009 176.683 2008 45.506 33.403 24.881 24.736 11.830 9.039 7.085 9.104 10.550 6.104 5.679 4.734 3.809 4.080 1.248 -1.248 -6.104 -3.809 -13.942 Alana II Alana II Flamengo Ed. Hicham II Burity CENESP * Shopping Leblon Torre Almirante CENESP ** Shopping Leblon Ed. Hicham Cargil Ed. Montreal Eldorado Business Tower Volkswagen Transatlântico Brazilian Financial Center Erico Veríssimo Erico Veríssimo 12 * 5 aquisições entre 2008 e 2009, sendo que a maior concentração ocorreu em 2008. ** Venda parcial de 30,64% do CENESP
  13. 13. Estratégia de GestãoHistórico e Meta de Distribuições Mensais (R$ / Cota / Mês) 66,6% crescimento 50% crescimento historico projetado 1.25 • Através da gestão ativa, o fundo pretende aumentar a rentabilidade 0.83 0.67 para o investidor, elevando o patamar 0.50 de distribuição mínima • Fundo buscará a distribuição de rendimentos acima do patamar de R$ 15,00 por ano/cota a partir de 2015. Feb Feb Mar Mar Jul Jul May May Apr Apr Aug Sep Aug SepJan Jun Jan Jun Oct Oct Nov Dec Nov Dec 2015+ 2011 2012 • Eficiente reciclagem da carteira atual com aumento de renda e realização de ganho de capital • Busca de aumentos reais de valores de locação dos imóveis • Melhorias resultantes de eficiente gestão patrimonial dos imóveis • Acesso a estruturas de securitização e alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis Política de Distribuição de Rendimentos (R$ / Cota / Ano) 2012 2013 2014 2015 10,00 10,00 10,00 > 15,00 13
  14. 14. Gestão Experiente e Track-Record comprovadoPilares da Gestão Ativa Aumento da Locação Contratada Oportunidades de Arbitragem • Ganho de capital na reciclagem de ativos • Aumento médio de 62,3% nas revisionais dos • Reinvestimento em propriedades com retorno contratos – em 69% do Portfolio superior ao vendido • Outros 27% do Portfolio entraram em processo de − Julho 2011 – 1/3 do CENESP foi vendido com um revisão nos próximos 12 months ganho de capital de 89% e reinvestido no Burity mantendo a mesma renda mas por 12% a menos do preço − Maio 2012 – Venda do Ed. Leblon por 82% de ganho de capital a um valor de aprox. R$30mil/m2 Impacto no Valor dos Ativos Aquisições Alavancadas • Expansão e retrofit de ativos existentes • Gestão dos imóveis e na taxa de vacância • Financiamento com alavancagem positiva CRI para novas aquisições, lastreado nos • Cenesp recebíveis de locação − Zerando a vacância (em 2 anos a vacância historica no CENESP caiu de 25% para 0%) − Aquisição do Ed. Burity - 70% alavancado através − Potencial de expansão de 20.000 m2 nas propriedades de securitização com 3% de spread positivo existentes - 10% de aumento no total do portfolio 14
  15. 15. SEÇÃO 4Resultados Financeiros – 2° Tri 2012FII BC Office Fund – BRCR11B
  16. 16. Ativos e Obrigações Fundo Imobiliário BC Fund Carteira de Imóveis de Outros Ativos Obrigações decorrentes de Obrigações decorrentes Escritórios de renda aquisições de imóveis a de antecipação de R$ 52,6 milhões de prazo receitas de locação 12 propriedades em disponibilidades São Paulo, Rio de líquidas R$ 126,4 milhões referentes a Janeiro e Campinas-SP aquisição a prazo do imóvel R$ 133,1 milhões de R$ 42,7 milhões em Eldorado Business Tower obrigações decorrentes de R$ 2,1 bilhões (valor de CRIs comerciais operações de mercado) R$ 76,8 milhões referentes a securitização visando a aquisição a prazo do imóvel antecipação de receitas de Brazilian Financial Center locação R$ 15,7 milhões/mês renda de aluguel bruta R$ 34,5 milhões referentes a aquisição a prazo do imóvel Burity 16
  17. 17. Dados Financeiros do FundoReceita Bruta de Locação (R$ milhões/mês) Evolução dos Valores de Avaliação IPO 1S11 2S11 1S12 15.7 16,5 16,9 14.2 14.1 14.3 14.4 2,02 2,06 12.7 15,8 1,94 11.1 13,1 1,48 IPO 1° Trim 2° Trim 3° Trim 4° Trim 1° Trim 2° Trim 11 11 11 11 12 12 Receita de Locação (R$ Milhões) Valor do Imóveis (R$ Bilhão)Histórico de Valor Patrimonial¹ x Preço na BMF&Bovespa (R$ / Cota)170 162,6 154,9 155,9 155,4 155,2 155,0 162,5160 154,6 147,6 147,6 147,7 151,0 154,5150 146,9 147,1 146,4 140,0140 137,0 131,3 128,0 130,0130 119,0 114,0120 114,9 111,0 109,8 109,7 106,0110 103,8 103,7 103,4100 100,3 100,0 100,9 101,0 100,6 90 Valor de Avaliação do Patrimônio (R$ /Cota) Valor da Cota no Mercado 17 1. (Valor de Avaliação – Obrigações + Caixa ) / Numero de Cotas
  18. 18. Dados Financeiros do Fundo Lucro Acumulado¹ e Distribuição (R$/ Cota) Histórico de Rentabilidade2 BRCR11B 0% 20% 40% 60% 80% 62,50 CDI Desde IPO 70,8% 17,1% 55,18* Últimos 12 meses 58,6% 10,7% Últimos 6 meses 25,8% 47,21 4,6% 6,10 Últimos 3 meses 14,7% 2,1% 0,50 0,67 0,83 Mês Atual 5,0% 0,7% Amortização e Índice de Reajuste Estrutura de Capital Cronograma de Amortização Composição da Dívida (Índice) da Dívida (R$MM) 217 Debt 17% IGPM 17% IPCA 85 3% 17 22 30 TR 80% Capital2012 2013 2014 2015 +2016 83% 1 Valor apurado conforme nova instrução da CVM (Instrução 516) momento em que a avaliação de mercado dos ativos passou a ser contabilizada Com base nesta nova instrução, o patrimônio líquido do fundo foi ajustado ao valor de R$ 1,70 Bi, totalizando um lucro acumulado de R$ 55,9 (acima do valor de IPO de R$ 100/cota). 18 2. Para o cotista que adquiriu cotas do Fundo na oferta pública de dezembro de 2010, por R$100/cota, considerando distribuições de rendimento e valor de fechamento da cota em Junho/2012
  19. 19. Eficiência do Veículo de InvestimentoMargensA Maior margem FFO do BC Fund demonstra sua maior capacidade de geração de caixa e valor ao cotista.Comparação de Margem FFO - % da Receita Bruta (Ult. 12 meses 2T2012) Receita Bruta Imposto Custo Caixa EBITDA Custos Financeiros IR/CSSL FFO Ajustado s/ Receita e G&A & Outros 0,0% 18,4% 21,8% 0,0% 100% 81,6% 59,9% BC Fund 7% 13,8% 100% 48,8% 79,1% 2,5% 27,7% 7% 15,3% 27,9% 100% 8,2% 77,6% 44,6% 19
  20. 20. Eficiência do Veículo de Investimento FFO / Market Cap Pagamento de Dividendos (Ult. 12 Meses 2T2012 (1)) (Ult. 12 Meses 2T2012 (1)) 6,3% 5,72% 3,8% 1,8% 1,35% 0,82% BC Fund BRPR São Carlos BC Fund BRPR São Carlos Performance das Ações/ Cota (2)180 BC Fund BR Properties São Carlos +69,1%160 +57,4%140120 +29,3%10080 jan-11 fev-11 mar-11 abr-11 mai-11 jun-11 jul-11 ago-11 set-11 out-11 nov-11 dez-11 jan-12 fev-12 mar-12 abr-12 mai-12 jun-12 Fonte: Economática base 30/06/12 e earnings releases das Companhias Note: 20 (1) BR Properties – não considera a emissão de novas cotas na fusão com a One Properties (2) Ajustado pelo pagamento de dividendos
  21. 21. Demonstrativo de Resultados Consolidado (não auditado) R$ mil 1S2012 1S2011 Propriedades para Investimento Receitas de aluguel 99,778 75,020 Receitas de vendas de propriedade para investimento 36,565 - Custo de propriedades para investimentos vendidas (20,533) - Custo de propriedades para investimentos vendidas (MTM) (16,952) - Ajuste a valor justo - Imóveis 75,911 471,574 Receitas de multas e juros recebidos 218 125 Atualização monetária venda imóvel - - Despesas de juros e CM com (captação de recursos) (8,423) (12,790) Despesas de juros com financiamento de imóveis (14,191) (12,917) (-) Provisão para crédito em liquidação duvidosa (157) (272) Resultado Líquido de Propriedades para Investimento 152,217 520,740 Ativos Financeiros de Natureza Imobiliária Certificados de Recebivéis Imobiliários 267 678 Letras de Créditos Imobiliárias 495 962 Resultado Líquido de Ativos Financeiros de Natureza Imobiliária 762 1,640 Resultado Líquido de Atividades imobiliárias 152,979 522,380 Outros Ativos Financeiros 739 1,192 Receitas com CDB - Certificados de Depósitos Bancários 848 - Receitas com cotas de Fundo de Renda Fixa 1,588 1,192 Receitas (despesas) operacionais Taxa de administração - Fundo (2,713) (1,642) Taxa de administração - Imóvel (832) (666) Despesas de comissões (3,509) (1,264) Consultoria BC (11,191) (8,113) Outras (2,367) (744) (20,612) (12,429) Lucro Líquido do período 133,954 511,142 Participação dos Minoritários (2,559) - 21 Lucro Líquido do período 131,395 511,142
  22. 22. Balanço Patrimonial Consolidado (não auditado) R$ milATIVO 1S2012 2S2011 PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1S2012 2S2011Circulante Circulante Disponibilidades 46 37 Rendimentos a distribuir 25,516 7,786Títulos e Valores Mobiliários 52,686 28,467 Rendimentos a distribuir com disponibilidade futura de caixa - 18,968 Certificados de Depósito Bancário 3,803 1,236 Impostos e contribuições a recolher 949 679 Letras de Créditos Imobiliários 17,927 19,146 Provisões e contas a pagar 7,671 3,826 Cotas de Fundo de Renda Fixa 26,576 4,023 Obrigações por captação de recursos 20,414 47,680 Certificados de Recebíveis Imobiliários 4,381 4,062 Obrigações por aquisição de imóveis 9,068 2,460Realização Rendimentos a receber 15,818 4,023 63,617 81,399 Aluguéis a receber 22,009 17,467 Não circulante Provisão para créditos de liquidação duvidosa (377) (272) Obrigações por captação de recursos 112,664 143,774 Devedores Diversos 2,339 16,906 Valores a receber c/ venda de imóveis - Obrigações por aquisição de imóveis 228,672 234,462 Devedores por depósitos em garantia (2,880) (306) 341,336 378,236 Impostos a compensar 22 64 Despesas antecipadas 3,035 3,775 Outros créditos 3,057 3,839 TOTAL DO PASSIVO 404,953 459,635 92,699 70,160 PATRIMÔNIO LÍQUIDONão Circulante Cotas de investimento integralizadas 706,490 706,490Realizável a longo prazo Gastos com colocação de cotas (83) (83) Aplicações financeiras Reserva de contingência 8,706 4,635 Cotas de Fundo de Investimentos Imobiliários - - Rendimentos a distribuir com disponibilidade futura de caixa49,270 - Certificados de Recebíveis Imobiliários 38,336 4,045 Ajuste ao valor justo 946,661 905,418 38,336 4,045 Lucros acumulados 77,028 6,829Investimento TOTAL DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1,788,073 1,623,290 Propriedades para Investimento Imóveis acabados 1,181,950 1,110,084 Participação dos Minoritários 70,729 Obras em andamento 8,109 5,031 TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 2,263,755 2,082,925 Ajuste ao valor justo 942,661 893,606 2,132,720 2,008,720TOTAL DO ATIVO 2,263,755 2,082,925 22
  23. 23. ANEXO IEstudo de Casos – Gestão Ativa
  24. 24. Estudo de Casos – Gestão Ativa Renegociação dos Contratos 27% do Portfolio será renovado dentro de 62% 134.6% um ano, precificando o aluguel mais perto 69% da carteira 80,5% do mercado, e aumentando a rentabilidade do cotista 100.0% 27,3% 82.9% 6,0% 6,7% 7,7% Hoje 0,25 ano 0,5 ano 1 ano 2 anos Aluguel Jan/11 Valor de Marcado IPO Renovação EfetivaRendimento anual sobre o valor de aquisição (Cap Rate histórico) 4,1% 19,4% 20,8% Volkswagen CENESP 7,0% 22,3% T. Almirante 6,5% Eldorado 3,6% 18,0% 3,5% 2,4% 2,8% 2,3% 11,7% 12,0% 12,4% 12,0% Aquisição Inflação Ganho Atual Aquisição - Inflação Ganho Atual Aquisição Inflação Ganho Atual Aquisicão Inflação Ganho Atual - Dez/07 Real 2008 Real - Fev/09 Real - Abr/09 Real 24
  25. 25. Estudo de Casos – Gestão Ativa Reciclagem de Ativos – CENESP e Burity CENESP Burity Geração de 12% de Caixa na operação Cap Rate de Aquisição Cap Rate de Venda de 10.3%¹ 11.6%¹ + R$ 56 MM - R$ 50 MM - R$ 481 mil/mês + R$ 481 mil/mês % de Valor de Ganho de Valor da Avaliação Ganho sobre % sobre a Valor de Venda Ganho deGanho de Aquisição Capital no IPO (Dez/10) Avaliação Avaliação Capital Capital R$ 187,5 MM R$ 99,2 MM R$ 88,3MM 89% R$ 129,9 MM R$ 57,6 MM 44% Eficiente reciclagem da carteira atual de imóveis com aumento de renda e realização de ganho de capital 25 1. O CAP Rate é a taxa de rendimento anual de um imóvel, ou seja, o valor de locação mensal multiplicado por 12 meses e divido pelo valor de venda ou de aquisição. Para fins de cálculo, foi considerando o valor de locação do CENESP na data de assinatura do CCV e do Burity do mês de aquisição.
  26. 26. Estudo de Casos – Gestão Ativa Reciclagem de Ativos – Ed. Leblon Compra Venda Var. Cap Rate ¹ 10,5% 7,0% -50% Valor Neg. R$ 20,0 MM R$ 36,6 MM +83% Valor Neg. (m²) R$16,0 mil R$29,3 mil +83% Data jul/08 mai/2012 47 meses Valor de Ganho de % de Ganho Valor da Avaliação no Ganho sobre % sobre a Valor de VendaGanho de Aquisição Capital de Capital IPO (Dez/10) Avaliação Avaliação Capital R$ 36,6MM R$ 20,0 MM R$ 16,6MM 83% R$ 27,3 MM R$ 9,3 MM 34% 26 1. O CAP Rate calculado sobre a renda atual, se estivesse 100% locado ao valor potencial de mercado, o CAP Rate seria de 9.1%.
  27. 27. Estudo de Casos – Gestão Ativa Aquisição Alavancada Burity Rentabilidade do Capital 30% após despesa financeira 19,1 % a.a. + IGPM 70% Juros 8,6% a.a. + IGPM Aumento da rentabilidade para os investidores com a alavancagem positiva naRentabilidade 11,6% + IGPM Financiamento Capital aquisição de novos imóveis e mais caixaRenegociação do Fluxo de Pagamento de dívidas a TR disponível para Cronograma de Amortização da Dívida reinvestir fruto da Cronograma de Amortização da Dívida (R$MM) - Anterior 208 (R$MM) - Atual renegociação do fluxo 296 das amortizações + R$ 88 67 milhões 52 54 35 30 35 24 30 2011 2012 2013 2014 2015+ 2011 2012 2013 2014 2015+ 27
  28. 28. Estudo de Casos – Gestão Ativa Eficiente Gestão dos Imóveis – Potencializando a Renda Redução da vacância – Case CENESP60%40%20% 6,3% 0% jun/08 set/08 dez/08 mar/09 jun/09 set/09 dez/09 mar/10 jun/10 set/10 dez/10 mar/11 jun/11 set/11 dez/11 mar/12 Criação de Novas Áreas Locáveis nos Ativos Existentes Em Obras – 1.400 m² (já locado) Em estudo Receita de Aluguel R$ 160 mil/mês Potencial de construção em fase de estudo de mais 20.000 m² de área locável dentro dos imóveis atuais.Perspectiva: 17° e 18° andares do BFC 28
  29. 29. ANEXO IIPortfolio
  30. 30. Receita de LocaçãoPortfolio Data de Valor de Locação Imóveis Classif. Cidade UF ABL (m²) R$/m² Aquisição AtualBrazilian Financial Center A São Paulo SP mar-10 24.161 2.414.816 99,9Burity B São Paulo SP abr-11 10.550 517.367 49,0Cargill A São Paulo SP dez-08 9.104 772.181 84,8CENESP* B São Paulo SP 2008-2009 31.563 1.201.265 38,1Ed. Hicham B Campinas SP set-08 9.039 409.235 45,3Ed. Hicham II B Campinas SP dez-09 4.080 194.216 47,6Eldorado Business Tower A+ São Paulo SP abr-09 33.403 4.356.793 130,4Flamengo A Rio de Janeiro RJ out-08 7.085 945.335 133,4Montreal A Rio de Janeiro RJ dez-07 5.679 373.069 65,7Torre Almirante A+ Rio de Janeiro RJ fev-09 24.881 3.569.390 143,5Transatlântico B São Paulo SP mar-08 4.734 269.463 56,9Volkswagen B São Paulo SP jan-08 11.830 662.393 56,0TOTAL 176.108 15.685.523 89,1 30
  31. 31. Eldorado Data de Aquisição: Abr/2009 Tipo: Edifício Comercial (Classe AA) Localização: São Paulo - SP ABL: 33.499 m² Locatários: Multi Locatários Participação: 56,5% Vacância: 0% 31
  32. 32. Torre Almirante Data de Aquisição: Fev/2009 Tipo: Edifício Comercial (Classe AA) Localização: Rio de Janeiro - RJ ABL: 24.881 m² Locatários: Petrobras e CEF Participação: 60% Vacância: 0% 32
  33. 33. Ed. Brazilian Financial Center Data de Aquisição: Mar/2010 Tipo: Edifício Comercial Localização: São Paulo - SP ABL: 24.161 m² Locatários: Santander, BV Financeira e outros Participação: 60% Vacância: 0% 33
  34. 34. CENESP Fundo Imobiliário – FII BM CENESP Participação: BC Fund possui 69,4% das cotas deste Fundo Informações do FII BM CENESP Data de Aquisição: Primeira aquisição em mar/2008 Tipo: Edifício Comercial Localização: São Paulo - SP ABL: 45.504 m² Locatários: Multi Locatários Participação: 16 andares (23,8% do todo) Vacância: 6% 34
  35. 35. Edifício Montreal Data de Aquisição: Dez/2007 Tipo: Edifício Comercial Localização: Rio de Janeiro - RJ ABL: 5.679 m² Locatários: Shell do Brasil Participação: 100% Vacância: 0% 35
  36. 36. Cargill Data de Aquisição: Dez/2008 Tipo: Edifício Comercial (Classe A) Localização: São Paulo - SP ABL: 9.104 m² Locatários: Cargill Participação: 100% Vacância: 0% 36
  37. 37. Flamengo Data de Aquisição: Out/2008 Tipo: Edifício Comercial Localização: Rio de Janeiro - RJ ABL: 7.085 m² EBX, MMX, e LLX (Grupo Eike Locatários: Batista) Participação: 100% da Torre A Vacância: 0% 37
  38. 38. Transatlântico Data de Aquisição: Mar/2008 Tipo: Edifício Comercial Localização: São Paulo - SP ABL: 4.734 m² Locatários: Mattel, Interfarma e Rockwell Participação: 32% (2 andares + 1 conjunto) Vacância: 0% 38
  39. 39. Volkswagen Data de Aquisição: Jan/2008 Tipo: Edifício Comercial Localização: São Paulo - SP ABL: 11.380 m² Locatários: Volkswagen do Brasil Participação: 100% Vacância: 0% 39
  40. 40. Hicham Data de Aquisição: Set/2008 Tipo: Edifício Comercial Localização: Campinas - SP ABL: 9.039 m² Mobitel Call Center (Dedic Portugal Locatários: Telecom) Participação: 100% Vacância: 0% 40
  41. 41. Hicham II Data de Aquisição: Dez/2009 Tipo: Edifício Comercial Localização: Campinas - SP ABL: 4.079 m² Mobitel Call Center (Dedic Portugal Locatários: Telecom) Participação: 100% Vacância: 0% 41
  42. 42. Burity Data de Aquisição: Abr/2011 Tipo: Edifício Comercial Localização: São Paulo - SP ABL: 10.549 m² Locatários: GM e Banco GMAC Participação: 100% Vacância: 0% 42
  43. 43. DisclaimerThis presentation has been prepared by BTG Pactual S.A. (“BTG Pactual”) for the exclusive use of the party to whom BTG Pactual delivers this presentation (togetherwith its subsidiaries and affiliates, the “Company”) using information provided by the Company and other publicly available information. BTG Pactual has notindependently verified the information contained herein, nor does BTG Pactual make any representation or warranty, either express or implied, as to the accuracy,completeness or reliability of the information contained in this presentation. Any estimates or projections as to events that may occur in the future (including projectionsof revenue, expense, net income and stock performance) are based upon the best judgment of BTG Pactual from the information provided by the Company and otherpublicly available information as of the date of this presentation. There is no guarantee that any of these estimates or projections will be achieved. Actual results will varyfrom the projections and such variations may be material. Nothing contained herein is, or shall be relied upon as, a promise or representation as to the past or future.BTG Pactual expressly disclaims any and all liability relating or resulting from the use of this presentation.This presentation has been prepared solely for informational purposes and is not to be construed as a solicitation or an offer to buy or sell any securities or relatedfinancial instruments. The Company should not construe the contents of this presentation as legal, tax, accounting or investment advice or a recommendation. TheCompany should consult its own counsel, tax and financial advisors as to legal and related matters concerning any transaction described herein. This presentation doesnot purport to be all-inclusive or to contain all of the information that the Company may require. No investment, divestment or other financial decisions or actions shouldbe based solely on the information in this presentation.This presentation has been prepared on a confidential basis solely for the use and benefit of the Company; provided that the Company and any of its employees,representatives, or other agents may disclose to any and all persons, without limitation of any kind, the tax treatment and tax structure of the transaction and all materialsof any kind (including opinions or other tax analyses) that are provided to the Company relating to such tax treatment and tax structure. Distribution of this presentationto any person other than the Company and those persons retained to advise the Company, who agree to maintain the confidentiality of this material and be bound by thelimitations outlined herein, is unauthorized. This material must not be copied, reproduced, distributed or passed to others at any time without the prior written consent ofBTG Pactual. 43
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