Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч
хүчин зүйлсий ã òîäîðõîéëîõ íü

Удирдагч багш: МБДС-ийн ЭЗ-Банкны тэнхимийн багш С.Цолмон
Бичс...
2011 он
ÀÃÓÓËÃÀ

СУДАЛГААНЫ АРГАЧЛАЛ, АРГА ЗҮЙ
I ÁҮËÝÃ. ÎÐÎÍ ÑÓÓÖÍÛ ЗАХ ÇÝÝËÈÉÍ ÎÍÎË ÀÐÃÀÇҮÉÍ ҮÍÄÝÑËÝË
1.1

Îðîí ñóóöíû çà...
СУДАЛГААНЫ АРГАЧЛАЛ , АРГА ЗҮЙ
Зорилго : Бидний энэхүү судалгааны гол зорилго нь манай улсын îðîí ñóóöíû зах
зээлийн өнөөг...
Мөн орчны болон байршлын хүчин зүйлс гэсэн бүлэг дотроо уг судалгаа нь
өнөө үед нэн чухлаар тавигдаад буй хүчин зүйл болох...
õàìààðàõ áîë, îðîí ñóóöíû íèéë¿¿ëýëòèéí ôóíêö íü ãàçðûí çàðäàë, áàðèëãûí çàðäàë áîëîí áàðèëãûí
êîìïàíèéí çýýë àâàõ áîëîìæ ...
1.

áóþó Øèíý îðîí ñóóöíû ¿íý. ¯¿íèéã ñîíãîõäîî 1 ì.êâ -èéí ¿íèéã 1 äîëëàðààð àâñàí.

Ñóäàëãààíä õàìðàãäñàí îðîí ñóóöíû íý...
áóé îðîí ñóóö, òºâ øóóäàí õîîðîíäûí çàéã øóãàìààð õýìæèæ, ò¿¿íèéã 250-èàð ¿ðæ¿¿ëæ
ìåòðò øèëæ¿¿ëíý.
b) CQB áóþó Àâòîáóñíû á...
Ýíä áàéãàà

íü îðîí ñóóöíû 1 ì.êâ-ûí ¿íý, X

íü îðîí ñóóöíû òºëºâ

áàéäëûã èëýðõèéëñýí âåêòîð õóâüñàã÷èä, b íü ¿ë ìýäýãäýõ...
Àãààðûí áîõèðäîë èõòýé îð÷èíä áàðèãäñàí áîë 1

-

-

-

-

-

846,4

Äîòîðîî ¿éë÷èëãýýíèé òºâòýé áîë 1
1135
CGS
ßìàð íýãýí...
-

-

-

-

-

метр дотор байригдсан бол дундаж үнээс 22.4$-р үнэтэй байхаар байгаа хэдий ч тус
хүчин зүйлийн орон сууцны ...
байгаа билээ. Áóñäààñàà ñàéí ¿íýëãýý õàðóóëñàí загварын үр дүн нь дараах байдалтай
байна.
Dependent Variable: LOG(

)

Met...
-

-

1.
2.
3.
4.
5.

сурталчилгаа их хийгддэг байсан бол үнэ нь өндөр байх хандлагатай байдаг байна. Ө/х,
нэг талаас зар ...
1.
2.
3.
4.
5.

Нýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý CS=105 м.кв
Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх CTR=1
Ìîðãåéæèéí çýý...
Descriptive Statistics-ийн хүснэгтээс харахад тус хугацаанд УБ хотын орон сууцны
1м.кв -ийн үнийн дундаж нь 656.07 ам.долл...
UNE does not Granger Cause B1

80.6144

0.00292

Мөн үүнээс гадна дээрх 10 загвараас харахад В1 буюу УБ хотын нийт өрхийн ...
хувийг эзэлдэг Хятад улсаас импортолсон бүтээгдэх үүний нийт импортод эзлэх хувь нь
үнэнд нэг их нөлөө үзүүлдэггүйн харагд...
хүү өөрчлөгддөг болох нь харагдаж байна. Арилжааны банкуудын зээлийн хүү
ойролцоогоор нэг хувиар өсөх нь орон сууцны үнийг...
Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч дээрх өртөг болон биет үзүүлэлтүүдийг
харьцуулсан нийт 37 ширхэг үзүүлэлтээс орон сууцны үнэнд...
Z20

Àâòîìàòèê
Çàì òàëáàéí àæèë

TS
MAT
MEH
TEEB
DSHZ
SHZD
NDZ
TH
SHBZD
NZ
AIL
S
T
HZ

Áîðîîíû óñ çàéëóóëàõ øóãàì
Цàëèí
Мà...
1.

a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
2.

Манай улсын îðîí ñóóöíû ¿íýíä нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэхэд чиглэсэн
энэхүү судалгаа...
дээр нь орон сууц худалдан авъя гэсэн иргэд өсч улмаар зах зээл дэх нийт зээлийн
хэмжээг нэмэгдүүлдэг байх талтай юм.
3. У...
18. “40000 îðîí ñóóöíû õºòºëáºð” ìàñòåð òºëºâëºãºº
19. http://www.mongolbank.mn
20. http://www.bank.mn
21. http://www.rusi...
Date: 03/18/11 Time: 15:50
Sample: 1 80
Included observations: 80
Variable
Coefficient
C
6.462542
CTD
0.013899
CS
0.003806...
С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг - Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч   хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь
С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг - Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч   хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь
С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг - Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч   хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь
С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг - Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч   хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг - Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь

1,090

Published on

Published in: Education
2 Comments
4 Likes
Statistics
Notes
No Downloads
Views
Total Views
1,090
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
7
Comments
2
Likes
4
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Transcript of "С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг - Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь "

  1. 1. Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсий ã òîäîðõîéëîõ íü Удирдагч багш: МБДС-ийн ЭЗ-Банкны тэнхимийн багш С.Цолмон Бичсэн: МБДС-ийн БЭЗ-НББ IV курсын оюутан С.Цэрэнчимэд, Б.Дашзэвэг Утас: 88653860, 99691031
  2. 2. 2011 он ÀÃÓÓËÃÀ СУДАЛГААНЫ АРГАЧЛАЛ, АРГА ЗҮЙ I ÁҮËÝÃ. ÎÐÎÍ ÑÓÓÖÍÛ ЗАХ ÇÝÝËÈÉÍ ÎÍÎË ÀÐÃÀÇҮÉÍ ҮÍÄÝÑËÝË 1.1 Îðîí ñóóöíû çàõ çýýëийн өнөөгийн байдал 1.2 Îðîí ñóóöíû ¿íýíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéí îíîëûí ¿íäýñëýë II ÁҮËÝÃ. МУ-ЫН ÎÐÎÍ ÑÓÓÖÍÛ ЗАХ ЗЭЭЛД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН СУДАЛГАА 2.1 Орон сууцны үнэíд нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлсийн судалгаа 2.2 Орон сууцны үнэíд нөлөөлөгч гадаад õ¿÷èí ç¿éëñèéí судалгаа 2.3 Орон сууцны үнэíд нөлөөлөгч дотоод õ¿÷èí ç¿éëñèéí судалгаа ЕРӨНХИЙ ДҮГНЭЛТ ЭХ СУРВАЛЖ ХАВСРАЛТ
  3. 3. СУДАЛГААНЫ АРГАЧЛАЛ , АРГА ЗҮЙ Зорилго : Бидний энэхүү судалгааны гол зорилго нь манай улсын îðîí ñóóöíû зах зээлийн өнөөгийн байдалд дүí шинжилгээ хийж, îðîí ñóóöíû ¿íýíä нөл өөлөгч гадаад болон дотоод хүчин зүйлс, îðîí ñóóöíû îð÷íû áîëîí áàéðøëûí нөлөө ãýõ÷ëýí îëîí òàëààñ îðîí ñóóíû ¿íýíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éë¿¿äèéã илрүүлэхэд чиглэж байна. Судалгааны түүвэрлэлт , түүврийн хүрээ : Энэхүү судалгааны түүвэр нь УБ хотод 2009-2011 онуудад шинээр ашиглалтанд орж буй болон баригдаж буй б үх орон сууц, тэдгээрийг барьж гүйцэтгэж буй барилгын компаниуд хамрагдах болно. Судалгаанд ашиглагдах бусад статистик , эконометрик загварууд : Бидний судалгаанд шугаман бус регрессийн загвар, түүний ач холбогдолтой эсэхийг шалгах t-stat, F-Stat, DW-шинжүүр болон хугацаан цуваан өгөгдөлийн тогтвортой эсхийг шалгадаг ADF тестүүд ашиглан хүчин зүйлсийн нөлөөг тооцоолхоос гадна прогноз боловсруулахад ашиглагддаг трендийн загваруудаас ашиглах юм. Мэдээлэл боловсруулалт : Дэлхийн өндөр хөгжилтэй орнуудад өргөн ашиглагдаж байгаа бүхий л төрлийн тооцоолол, үнэлгээ боловсруулдаг E-views 5.0 программыг ашиглан судалгааны үр дүнг тооцож гаргана. Ач холбогдол : Орон сууц хэрэглэгчдийн эрэлт хэрэгцээ өсөн нэмэгдэхийн хэрээр орон сууц, барилгын үнэ жил ирэх тусам өссөөр байгаа билээ. Тиймээс уг орон сууцнуудын үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг зөв оновчтойгоор судалснаар нэг талаас эрэлт үүсгэгч бүлэг болох хэрэглэгч айл өрхүүдэд өөрсдийн худалдан авч буй байрны өртөг зөв тодорхойлогдсон эсэх буюу үнийн хий хөөрөгдөл байгаа эсэхийг мэдэх, нөгөө талаас нийлүүлэгчид болох барилгыг баригч констракшн барилгын, компаниудад үнэнд нөлөөлөх, нөлөөлөхгүй хүчин зүйлсээ мэдэх, цаашилбал зардлаа зарим талаар хэмнэх болон орчны болон байршлын хамгийн тохиромжтой хувилбарыг сонгох боломжтой болох юм. Энэ нь эргээд улс орны эдийн засагт ч томоохон ач холбогдлыг авчрах юм. Судлагдсан байдал : Уг судалгааг хийх нь дээр дурьдсаны дагуу олон ач хологдолтой тул Монгол банкны МБСГ-ын эдийн засагч Д.Ган-Очирын “ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙГ АШИГЛАН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙГ ИЛРҮҮЛЭХ НЬ” нэртэй судалгаа 2007 онд хийгдэж байсан юм. Гэхдээ уг судалгаанд зөвхөн орон сууцны орчны болон байршлын хүчин зүйлсийг авч судалсан байсан бол манай судалгаа нь илүү олон талаас нь харж гадаад дотоод хүчин зүйлсийг нэмж авч үзсэн юм.
  4. 4. Мөн орчны болон байршлын хүчин зүйлс гэсэн бүлэг дотроо уг судалгаа нь өнөө үед нэн чухлаар тавигдаад буй хүчин зүйл болох моргэйжийн зээлд хамрагдах боломж нь орон сууцны үнэнд хэрхэн нөлөөлдгийг нэмж судалсан. Үүнээс гадна 2007 оноос хойш энэ талаар ямарч судалгаа шинжилгээ хийгдээг үй ба цаг үеээ дагаад бүх зүйл хувьсан өөрлөгдсөөр байгаа өнөө үед 2007 оны судалгааны үр дүнг баримтлах нь тийм ч оновчтой биш гэж үзээд 2009-2011 оны мэдээлэл баримтууд дээр үндэслэн цоо шинэ үр дүнг гарган ирснээрээ илүү далайцтай, ил үү нарийвчилсан, цаг үетэйгээ нийцсэн судалгаа болсон гэж үзэж байгаа. I ÁҮ ËÝÃ. ÎÐÎÍ ÑУ ÓÖÍÛ ЗАХ ÇÝÝËÈÉÍ ÎÍÎË ÀÐÃÀ ÇҮ ÉÍ Ү ÍÄÝÑËÝË 1.1 Îðîí ñóóöíû çàõ çýýëийн өнөөгийн байдал Орон сууц нь хүний хөгжил болон улс орны эдийн засгийн гол х өд өлг өгч х үчин зүйл болдог байна. Түүнчлэн эдийн засгийн санхүүгийн болон бодит хэсгүүдийг холбож өгдөг өндөр ач холбогдол бүхий салбар юм. Дэлхийн банкны 1992 онд хийсэн судалгааны дүнгээс харахад орон сууцны хөрөнгө оруулалт ҮНБ-ний 2-8 хувийг эзэлдэг байна. Түүнчлэн õîòæèëòèéí ò¿âøèíãýýñ õàìààðан óëñ îðíû áàÿëãèéí 20-45%, àæèëëàõ õ¿÷íèé 5 хувь нь орон сууцны барилга барихад оролцдог байна. Дундаж орлоготой өрх нь орлогынхоо 20-50 хувийг орон сууцны зардалд зарцуулдаг гэсэн тооцоо гарчээ. Орон сууцны өртөг нь дундаж орлоготой өрхийн жилийн орлогоос 2-4 дахин их байдаг байна. Үүний зэрэгцээ, дэлхийн түвшинд хотжих үйл явц түргэн хурдацтай явагдаж байна. Манай улсын хувьд 2010 онд төрийн албан хаагчдад зориулсан 4000 айлын орон сууцыг хэрэгжүүлсэн бол 2011 онд засгийн газраас тулгамдсан асуудал болох утааг арилгахын тулд “100000 айлын орон сууцны хөтөлбөр” хэрэгжүүлж түүнийг 6 хувийн хүүтэйгээр борлуулах төсөл зарлаж байсан боловч хараахан хэрэгжээгүй байна. 1.2 Îðîí ñóóöíû ¿íýíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéí îíîëûí ¿íäýñëýë Кейнс.Ж, Барроу.О нарын нарын 5 улсын ипотекийн зах зээлийн хөгжлийн үзүүлэлтүүд, мөн макро орчины хүчин зүйлс, ажил эрхлэлтийн өсөлт, зээлийн х үү, барилгын зардал болон бусад суурь үзүүлэлтийг ашиглан 8 жилийн хугацаан цуваан өгөгдөл дээр судалгаа хийсэн бөгөөд тэд үнийн хөөсөн өсөлтийн онолыг шалгахын тулд орлого болон бусад үзүүлэлтүүд, орон сууцны үнийн харьцаа холбоог үз үүлэлт болгон авсан. Энд суурь үзүүлэлтийн хэмжиглэхүүн болгож нэг х үнд ногдох хувь хүний орлого, ажил эрхлэлт, хүн ам, ажилгүйдлийн төвшинг авч харин дамын наймааны хөөрөгдлийг тодорхойлох үзүүлэлтүүдээр хөрөнгө оруулах хүчтэй идэвхижүүлэлт, ирээдүйн үнэ өснө гэсэн өндөр хүлээлт, аман яриаг авч үзсэн. Мөн үүнээс гадна Chen áîëîí Patel (1998)-íû ñóäàëãàà íü îðîí ñóóöíû ¿íèéã îðîí ñóóöíû çàõ çýýëèéí ìèêðî ¿íäýñëýëòýé ìàêðî õàíäëàãààð ñóäàëñàí áàéäàã. Òýäíèé ñóäàëãààíä ипотекийн зах зээлд нөлөөлөгч хүчин зүйлс нь øèíý ñîíãîäîã ýäèéí çàñãèéí îíîëûí çàãâàðààр òîäîðõîéëñîí áàéäàã. Øèíý ñîíãîäîã ýäèéí çàñãèéí îíîëûí õàíäëàãàä îðîí ñóóöíû ¿íèéí ººð÷ëºëò íü ò¿¿íèé ýðýëò, íèéë¿¿ëýëòèéí òýíöâýðã¿é áàéäëûí ¿ð äàãàâàð ãýæ ¿çäýã. Îðîí ñóóöíû ýðýëòèéí ôóíêö íü õ¿í àìç¿éí õ¿÷èí ç¿éëñ, îðëîãî, ìîðãýéæèéí õ¿¿ãèéí ò¿âøèí áîëîí îðîí ñóóöíû ºðòºãººñ
  5. 5. õàìààðàõ áîë, îðîí ñóóöíû íèéë¿¿ëýëòèéí ôóíêö íü ãàçðûí çàðäàë, áàðèëãûí çàðäàë áîëîí áàðèëãûí êîìïàíèéí çýýë àâàõ áîëîìæ çýðãýýñ õàìààðíà ãýæ òóñ ñóäàëãààíä àâ÷ ¿çñýí. Ñóäàëãààíû ¿ð ä¿í íü ýðýëòèéí òàëûí õóâüñàã÷èä íèéë¿¿ëýëòèéí òàëûí õóâüñàã÷äààñ èë¿¿òýé îðîí ñóóöíû зах зээлийн ººð÷ëºëòèéã òàéëáàðëàæ áàéãààã õàðóóëñàí. Карл.Е Кейнс. Роберт Ж.Шиллер нарын “Орон сууцны зах зээлд үнийн хөөрөгдөл байнà уу” сэдэвт судалгаàãààð орон сууцны үнийн хэт өсөлт нь иргэдийн орлогын өсөлт, орон сууцны үнэ хэт өснө гэсэн ирээдүйн хүлээлтээс үүдэлтэй гэжээ. Димитри Б.Парадимитрой, Эдвард Чилкот нарын “Орон сууцны үнэ, өрхийн өр, өсөлт нь тогтвортой юу?” сэдэвт судалгааны дүнд орон сууцны үнэнд орон сууцны үнэ болон түүрээсийн харьцаа, зээлийн хүү, өрхийн орлогод эзлэх өрийн хэмжээ болон өрхийн зээлийн GDP-д эзлэх хувь зэрэг үзүүлэлтүүд нөлөөлдөг гэсэн байна. Òýäíèé ñóäàëãààíä îðîí ñóóöíû ¿íèéã òîäîðõîéëîã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéã ìàêðî ýäèéí çàñãèéí òýíöâýðèéí õàìààðëûã èëýðõèéëñýí øèíý ñîíãîäîã ýäèéí çàñãèéí îíîëûí çàãâàðààñ òîäîðõîéëñîí áàéäàã. Øèíý ñîíãîäîã ýäèéí çàñãèéí îíîëûí õàíäëàãàä îðîí ñóóöíû ¿íèéí ººð÷ëºëò íü ò¿¿íèé ýðýëò, íèéë¿¿ëýëòèéí òýíöâýðã¿é áàéäëûí ¿ð äàãàâàð ãýæ ¿çäýã. Оðîí ñóóöíû çàõ çýýë äýýðõ òýíöâýðò ¿íý íü ýðýëò, íèéë¿¿ëýëòèéí òàëûí äàðààõ õ¿÷èí ç¿éëñýýñ õàìààðíà ãýæ ¿çñýí. Ýíä Ph- áîäèò îðîí ñóóöíû ¿íý, i- áîäèò õ¿¿ãèéí ò¿âøèí, PhG - îðîí ñóóöíû õ¿ëýýãäýæ áóé áîäèò àøãèéí íîðì, ºðõèéí áîäèò òîãòìîë îðëîãî (PY) áîëîí õ¿í àìç¿éí õ¿÷èí ç¿éëñ (D), ìºí íýìýãäýæ áàðèãäñàí îðîí ñóóöíû òîî (HC), ìºíãºíèé íèéë¿¿ëýëòèéí õóðäàöòàé ºñºëò (MS), õºðºíãèéí ¿íèéí èíäåêñ (SPI), îðîí ñóóöíû çàõ çýýë äýýðõè îðîí ñóóöíû íèéë¿¿ëýëò íü áàðèëãûí çàðäàë (CC) áîëîí ãàçðûí çàðäàë (LC)-ààñ õàìààðíà. ̺í îðîí ñóóöíû çàõ çýýëèéí á¿òöèéí ººð÷ëºëòèéí íºëºº, îð÷íû àÿ òóõòàé áàéäëûã èëýðõèéëýõ õ¿÷èí ç¿éëèéí ÿëãààòàé áàéäàë çýðãèéã çàñâàðëàõ çîðèëãîîð äàììè õóâüñàã÷äûã àøèãëàõ ¸ñòîé áîëîõ áºãººä ¿¿íèéã Hendry (1984) áîëîí Drake (1993) íàðûí àæëààñ õàðàõ áîëîìæòîé. II ÁҮ ËÝÃ. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ 2.1 Орон сууцны үнэ íд нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлсийн судалгаа Ýíýõ¿¿ ñóäàëãàà íü îðîí ñóóöíû ¿íýíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéí ýêîíîìåòðèê çàãâàðûã ººðèéí îðíû îíöëîã áàéäàë áîëîí áóñàä ýìïèðèê ñóäàëãààíû àæëóóäàä ñóóðèëàí òîäîðõîéëæ, ÓБ õîòîä 2009-2011 îíä øèíýýð àøèãëàëòàíä îðñîí îðîí ñóóöíû ¿íý, áóñàä øèíæ ÷àíàðûã èëòãýõ ìýäýýëëýýñ cross section ºãºãäºë ¿¿ñãýí ýêîíîìåòðèê øèíæèëãýýíèé õåäîíèê ðåãðåññýýð îðîí ñóóíû ¿íýíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéã èëð¿¿ëýõ áîëно. Ñóäàëãààíä àøèãëàõ ýêîíîìåòðèê çàãâàðûã íýã òàëààñ William J.Stull (1974)-íû çàãâàðûí ÷óõàë ¿ð ä¿í, íºãºº òàëààñ ýíý òºðëèéí ýìïèðèê ñóäàëãààíä àøèãëàãääàã ñóóðü õ¿÷èí ç¿éëñ áîëîí ìàíàé îðíû îíöëîãèéã èëòãýõ “Òýíõëýã çóó÷” ñýòã¿¿ëä äóðüäñàí õ¿÷èí ç¿éëñýä ñóóðèëñàí. ªºðèéí îðíû îíöëîã øèíæ áîëîí òîîí ¿ç¿¿ëýëò¿¿äèéí õÿçãààðëàãäìàë áàéäëààñ øàëòãààëàí øèíý îðîí ñóóöíû ¿íý á¿ðäýëòýíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéí õåäîíèê ðåãðåññèéã äàðààõ áàéäëààð ñîíãîõ íü òîõèðîìæòîé ãýæ ¿çëýý. =P(X )
  6. 6. 1. áóþó Øèíý îðîí ñóóöíû ¿íý. ¯¿íèéã ñîíãîõäîî 1 ì.êâ -èéí ¿íèéã 1 äîëëàðààð àâñàí. Ñóäàëãààíä õàìðàãäñàí îðîí ñóóöíû íýã ìåòð êâàäðàòûí ¿íý õàìãèéí èõäýý 2 1927.41$, õàìãèéí áàãàäàà3 539.5$ áàéñàí áîë ñóäàëãààíä õàìðàãäñàí äýýðõè 100 îðîí ñóóöíû 1ì.êâ -èéí äóíäàæ ¿íý íü 1060.3$ áàéíà. 2. CS áóþó Îðîí ñóóöíû 1 àéëûí òàëáàéí äóíäàæ õýìæýý. ì.êâ-ààð àâàâ. 2009-2011 îíä àøèãëàëòàíä îðñîí ñóóöíû íýã ë àéëûí ºðººíèé äóíäàæ õýìæýý íü õàìãèéí áàãàäàà 27.9 ì2, õàìãèéí èõäýý 188.0 ì2, äóíäæààð 74.37 ì2 òàéëáàéòàé áàéíà. 3. CT áóþó Áàðèëãûí òºëºâ áàéäàë. ¯¿íèéã äîòîð íü äàðààõ áàéäëààð çàäëàâ. ¯¿íä: a) CTA áóþó Îðîí ñóóöíû íèéò àéëûí òîî b) CTD áóþó Îðîí ñóóöíû äàâõðûí òîî c) CTG áóþó Ãðàæ, çîãñîîë ñàéòàé ýñýõ: Энд гðàæ, çîãñîîëòîé, ãàäíàõ òàëáàé ñàéòàé áîë 1, ãðàæ çîãñîîëûí õ¿ðýëöýý ìóó, òàëáàé áàãà áîë 0 d) CTU áóþó 1 àéëûí ºðººíèé òîîíû ¿íýíä ¿ç¿¿ëýõ íºëºº: 1 àéë íü õàìãèéí èõäýý 3 õ¿ðòýë ºðººòýé áîë 0, 4 áîëîí ò¿¿íýýñ äýýø ºðººòýé áîë 1 4. CTCH áóþó Áàðèëãûí ÷àíàð. ¯¿íèéã ¿íýëýõäýý áàðüñàí êîìïàíèéí íýð õ¿íäèéã íü ãîë òºëºâ õàðæ ñîíãîñîí. Çàãâàðò ¿íýëýõäýý äàðààõ äàììè õóâüñàã÷ áîëãîí ñîíãîñîí áîëíî. Íýð õ¿íä ñàéòàé êîìïàíè áîë 1, бóñàä êîìïàíè õóâüä áîë 0 e) CTR áóþó Áàðèëãûí êîìïàíè íü òóñ øèíý îðîí ñóóöàà ñóðò а ÷èëäàã áàéñàí ýñýõ. Äýýðõè áàðèëãûí êîìïàни òóñ îðîí ñóóöíû òàëààð çàð ñóðòàë÷èëãàà õýð õèéãääýã áàéñàí ýñýõèéí òîîí ìýäýýëëèéã ¿¿ñãýõäýý “Òýíõëýã çóó÷” ñýòã¿¿ë áîëîí áóñàä ñîíèí ñýòã¿¿ëä, www.barilga.mn ã.ì ñàéòóóäàä áàéðøóóëñàí îðîí ñóóöíû òàëààðõè çàð ñóðò÷èëãàà, áàðèëãûí êîìïàíèóäûí òàíèëöóóëãàä ñóóðèëñàí áîëíî. Ñóðòàë÷èëãàà ñàéí õèéäýã áàéñàí áîë 1, ìóó õèéäýã áàéñàí áîë 0 5. D áóþó Õîòûí ä¿¿ðýã, á¿ñèéí àíãèëàë áóþó áàéðøèëûí íºëºº. Ýíýõ¿¿ õóâüñàã÷èéã ñîíãîõäîî ÓБ õîòûí 6 ä¿¿ðãèéí õààíà áàðèãäàæ áàéãààãààñ õàìààð÷ øèíý îðîí ñóóöíû ¿íýíä õýðõýí íºëººëæ áàéãààã òîîöîõäîî4 äàðààõ õýëáýðýýð õóüñàã÷ áîëãîí ñîíãîâ. ¯¿íä: HUD (Õàí-Óóë) ͺл-íº Íºë-ã¿é 1 0 SBD (Ñ¿õáààòàð) ͺë-íº Íºë-ã¿é 1 0 BGD (Áàÿíãîë) ͺë-íº Íºë-ã¿é 1 0 SHD(Ñîíãèíî õàéðõàí) ͺë-íº Íºë-ã¿é 1 0 CHD (×èíãýëòýé) ͺл-íº Íºë-ã¿é 1 0 BZD (Áàÿíç¿ðõ) ͺë-íº Íºë-ã¿é 1 0 6. CQ áóþó Òóõàéí áàéðøëûí äàâóó òàëûí íºëºº. ¯¿íèéã äîòîð íü äàðààõ áàéäëààð çàäëàâ. ¯¿íä: a) CQM áóþó Õîòûí òºâººñ àëñëàãäñàí çàé. Òóñ õóâüñàã÷èéã ñîíãîõäîî õîòûí òºâèéã ÓБ õîòûí òºâ öýã áîëîõ ÑБ-í òàëáàéãààñ òóõàéí îðîí ñóóö õ¿ðòýëõ çàéãààð (ì-ð) òºëººë¿¿ëýí àâñàí. Ýíä ÓБ õîòûí 1:25000 ìàñøòàáòàé ãàçðûí çуðàã áîëîí Google Earth ïðîãðàìì àøèãëàñàí áîëíî. Õîòûí òºâººñ àëñëàãäñàí çàéã õýìæèõäýý øèíýýð áàðèãäàæ 1 Шинэ орон сууцны үнэ ханшийн мэдээг авахдаа төргөрөөг арилжаалагдаж байгаа орон сууцны 1 м.кв -ийн үнийг долларт шилжүүлсэн ба 2011 оны 11 дүгээр сарын 02 өдрийн Монгол банкны ханшийн мэдээ буюу USD=1297.08MNT гэсэн үнээр тооцож судалгаандаа ашигласан болно. 2 "Герман Стандарт" ХХК LUXURY APARTMENT 38 айлын орон сууц. (Хан-Уул дүүрэг, 11-р хороо, Богд Жавзандамбын гудамж 85/А/, 85/Б/ байр) 3 БЗД, Шархад 17-р хороо, Да Хүрээ Захын Зүүн урд талд баригдсан IPW ХХК -ийн Да Хүрээ хотхон 4 Аllen болон бусад (1997)-ын ажилд хувийн орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн нэгээр дүүргийн төлөв байдал буюу байршилын нөлөөг нилээдгүй ихээр тусгасан байдаг)
  7. 7. áóé îðîí ñóóö, òºâ øóóäàí õîîðîíäûí çàéã øóãàìààð õýìæèæ, ò¿¿íèéã 250-èàð ¿ðæ¿¿ëæ ìåòðò øèëæ¿¿ëíý. b) CQB áóþó Àâòîáóñíû áóóäàë, òýýâðèéí ñ¿ëæýýíä îéð ýñýõ. Ýíä мөн ÓБ õîòûí 1:25000 ìàñøòàáòàé ãàçðûí çàðàã áîëîí Google Earth ïðîãðàìì àøèãëàñàí áîëíî. Àâòîáóñíû áóóäàë, òýýâðèéí ñ¿ëæýýíä îéð áîë 1 /300м дотор/, õîë áîë 0 /300м-с хол/ c) CQN áóþó Îðîí ñóóö îð÷ìûí àþóëã¿é áàéäàë. Òóñ ¿ç¿¿ëýëò íü òóõàéí îðîí ñóóö íü õîòûí òºâººñ çàéäóó, ãýðýëò¿¿ëýã ìóóòàé, õºë õºäºë㺺í áàãàòàé, ãýìò õýðýã èõ ãàðäàã îð÷èíä áàðèãäñàí ýñýõ íü îðîí ñóóöíû ¿íýíä õýðõýí íºëººëж áàéãààã õàðóóëíà. Îðîí ñóóö îð÷ìûí àþóëã¿é áàéäàë ñàéí áîë 0, ìóó áîë 1 7. CG áóþó Îð÷íû àÿ òóõòàé áàéäàëä íºëººëºã÷ äàì íºëºº. ¯¿íèéã äîòîð íü äàðààõ áàéäëààð çàäëàâ. ¯¿íä: a) CGD áóþó Îðîí ñóóö îð÷ìûí äóó, øóóãèàí ¿íýíä íºëººëºõ ýñýõ. Үéëäâýðèéí ãàçàð, òºâ çàì, áààð öýíãýýíèé ãàçàðò çýðýã ÷èìýý øóóãèàí èõòýé ãàçàðòàé îéð áóþó òóõàéí îðîí ñóóö íü äýýðõè ãàçðóóäààñ 200ì-èéí äîòîð áàðèãäñàí áîë äóó øóóãèàí èõòýé ãýæ ¿çíý), áàãà áîë 0, èõòýé áîë 1 b) CGO áóþó Îðîí ñóóö îð÷èìûí òîõèæèëò. Тóõàéí îðîí ñóóö íü ãàäíàà õ¿¿õäèéí òîãëîîìûí òàëáàé, ñàä, öýöýðëýã ãì õ¿¿õýä çàëóóñûí àÿ òóõòàé áàéäëûã õàíãàæ ÷àäàõóéö òîõèæèëò õèéãäñýí ýñýõ íü ¿íýíä õýðõýí íºëººëæ áàéãààã ìºí äàììè õóâüñàã÷ áîëãîí îðóóëñàí áîëíî. Сайн бол 1, муу бол 0. c) CGA áóþó Àãààðûí áîõèðäîë ¿íýíä íºëººëäºã ýñýõ. Ãýð õîðîîëëûí óòàà, ¿éëäâýðèéí õîðò áîäèñ áîëîí ÓБ õîòûí áîõèð óñ öýâýðëýõ áàéãóóëàìæèéí îéðîëöîî áàðèãäñàí áîë îðîí ñóóöíû ¿íýíä õýðõýí íºëººëæ áàéãààã äàììè õóâüñàã÷ààð àâñàí áà ãýð õîðîîëëîîñ 1000 ìåòðýýð çàéäóó, óòàà áàãà èðäýã áîëîí àãààðûí áîõèðäîë çºâøººðºãäºõ õýìæýýíä áàéäàã áîë àãààðûí áîõèðäîë áàãàòàé îð÷èíä áàéíà ãýæ ¿çýýä çàãâàðòàà ¿íýëýõ áîëíî. Àãààðûí áîõèðäîë áàãàòàé îð÷èíä áàðèãäñàí áîë 0, èõòýé îð÷èíä áàðèãäñàí áîë 1. d) CGS áóþó ¯éë÷èëãýýíèé òºâòýé ýñýõ. Òóñ õóâüñàã÷èéã ñîíãîõäîî òóõàéí îðîí ñóóöàнä ¿ñ÷èí, äýëã¿¿ð, öàéíû ãàçàð, эмийн сан гэх мэт үйлчилгээний газрууд áàéäàã áîë ¿íýíä íü õýðõýí íºëººëäºã áîëîõûã ñóäëàõäàà ìºí äàììè õóâüñàã÷ààð ñîíãîæ àâñàí. Үéë÷èëãýýíèé òºâòýé áîë 1, байхгүй áîë 0 8. MG áóþó Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæòîé ýñýõ. Ìàíàé îðíû õóâüä õ¿í àìûí öàëèíãèéí äóíäàæ òºâøèí äîîãóóð áàéäãààñ øàëòãààëàí äèéëýíõ èðãýä îðîí ñóóö õóäàëäàí àâàõäàà ìîðãåéæèéí çýýëýýð àâàõ ñîíèðõîë èõòýé áàéäàã áà ýíý íü îðîí ñóóöíû ¿íýíä íºëººëºõ ãîë øàëòãààíóóäûí íýã áàéõ ìàãäëàë ºíäºðòàé þì. ̺í îðîí ñóóöíû ýðýëòèéí ôóíêö íü õ¿í àìç¿éí õ¿÷èí ç¿éëñ, îðëîãî, ìîðãýéæèéí õ¿¿ãèéí ò¿âøèí, çýýëèéí õýìæýý áîëîí îðîí ñóóöíû ºðòºãººñ õàìààðàõ õàìààðàë èõòýé áàéäàã ãýæ Dougherty áîëîí Van Order íàðûí 1982 îíä õèéæ áàéñàí ñóäàëãààíààñ õàðæ áîëíî. Хàìðàãäàõ áîëîìæòîé áîë 1, боломжгүй áîë 0 Òóñ ñóäàëãààíä íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñèéí õàìààðëûã áóñàä ýíý òºðëèéí ñóäàëãààíóóäòàé àäèëààð áóþó õåäîíèê ôóíêöûí õýëáýðýýð ñîíãîñîí. Õåäîíèê ðåãðåññèéí ïàðàìåòð¿¿ä íü õàãàñëîãàðèôì ôóíêöûí õýëáýðò ¿íýëýãääýã. Ðåãðåññèéí øèíæ ÷àíàð ¸ñîîð ò¿¿âýðëýãäýõ ¿íèéí ëîãàðèôì íü îðîí ñóóöíû øèíæ ÷àíàðûã èëýðõèéëñýí õóâüñàã÷äààñ øóãàìàí õàìààðíà. Èéìä õàãàñ ëîãàðèôì áóþó õåäîíèê ôóíêöûí õýëáýðò õ¿÷èí ç¿éëñèéí õàìààðàë íü äàðààõ áàéäëààð òîäîðõîéëîãäîíî. Èíãýýä õåäîíèê ðåãðåññèéí ôóíêöûí õýëáýð íü äàðààõ õýëáýðòýé áàéíà.
  8. 8. Ýíä áàéãàà íü îðîí ñóóöíû 1 ì.êâ-ûí ¿íý, X íü îðîí ñóóöíû òºëºâ áàéäëûã èëýðõèéëñýí âåêòîð õóâüñàã÷èä, b íü ¿ë ìýäýãäýõ õåäîíèê êîýôôèöèåíò¿¿äèéí âåêòîð, e íü õåäîíèê ðåãðåññèéí ¿ëäýãäýë. Hådonic ôóíêöûí 2 òàëààñ íàòóðàë ëîãàðèôì àâáàë cross section ºãºãä뺺ð ¿íýëýãäýõ ðåãðåññèéí òýãøèòãýë íü áóþó äàðààõ õýëáýðòýé áîëíî. ¯¿íä: Ýíä áàéãàà íü Ðåãðåññèéí ¿ëäýãäýë, íü íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñ X -ýýð òàéëáàðëàãäàõã¿é îðîí ñóóöíû ñóóðü ¿íý, íºëººëºã÷ õ¿÷èí ç¿éëñ X íü -èéí îðîí ñóóöíû ¿íýíä ¿ç¿¿ëýõ íºëººëëèéí ïàðàìåòð юм. Ингээд бид манай улсын орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг дээрхи тэгшитгэлд орлуулан эконометрикийн Eviews 5.1 програмаар тооцон судалгаагаа боловсруулах болно. УБ хотод 2009-2011 онуудад шинээр баригдаж байгаа орон сууцны зах зээлийн дундаж үнэ ба түүнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн дундаæ үнийн хамаарал. Шинэ ОС -ны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлс Тэмдэглэгэ Бодит э УБ хотын орон сууцны дундаж үнэ Рс 1060.3 CT áóþó Áàðèëãûí òºëºâ áàéäàë Ãðàæ, çîãñîîëòîé, ãàäíàõ òàëáàé ñàéòàé áîë 1 1007,5 CTG Ãðàæ çîãñîîëûí õ¿ðýëöýý ìóó, òàëáàé áàãà áîë 0 900,3 Íýã àéë íü õàìãèéí èõäýý 3 õ¿ðòýë ºðººòýé áîë 0 887,1 CTU Îðîí ñóóö íü 4 áîëîí ò¿¿íýýñ äýýø ºðººòýé áîë 1 1104,9 Íýð õ¿íä ñàéòàé êîìïàíè (÷àíàð ñàéí) áîë 1 1086,0 СТСН Áóñàä êîìïàíè õóâüä (÷àíàð ìóó) áîë 0 893,1 Ñóðòàë÷èëãàà (ðåêëàì) ñàéí õèéäýã áàéñàí áîë 1 1048,2 CTR Ñóðòàë÷èëãàà ìóó õèéäýã áàéñàí áîë 0 847,5 D áóþó Õîòûí ä¿¿ðгийн àíãèëàë áóþó áàéðøèëûí íºëºº Áàÿíç¿ðõ ä¿¿ðýã 898 BZD Õàí-Óóë ä¿¿ðýã 1088,4 HUD Ñ¿õáààòàð ä¿¿ðýã 1047,2 SBD Ñîíãèíî õàéðõàí ä¿¿ðýã 776 SHD ×èíãýëòýé ä¿¿ðýã 1215,4 CHD Áàÿíãîë ä¿¿ðýã 890,6 BGD CQ áóþó Òóõàéí áàéðøëûí äàâóó òàëûí íºëºº Àâòîáóñíû áóóäàë, òýýâðèéí ñ¿ëæýýíä îéð áîë 1 983 Àâòîáóñíû áóóäàë, òýýâðèéí ñ¿ëæýýíýýñ õîë áîë 0 940,4 Îðîí ñóóö îð÷ìûí àþóëã¿é áàéäàë ñàéí áîë 0 972,9 Îðîí ñóóö îð÷ìûí àþóëã¿é áàéäàë ìóó áîë 1 930,2 CG áóþó Îð÷èíû àÿ òóõòàé áàéäàëä íºëººëºã÷ äàì íºëºº Îðîí ñóóö îð÷èìûí äóó, øóóãèàí áàãà áîë 0 982,9 Îðîí ñóóö îð÷èìûí äóó, øóóãèàí èõòýé áîë 1 951,1 Îðîí ñóóö îð÷èìûí тохижилт сайн бол 1 1069,6 Îðîí ñóóö îð÷èìûí тохижилт муу бол 0 887,9 Àãààðûí áîõèðäîë áàãàòàé îð÷èíä áàðèãäñàí áîë 0 1037,3 Загварын 952,9 996 897,5 890,2 1076,1 1067,1 891,4 1037,1 844,7 907,4 1093,4 967 833,6 1129,7 884 966,4 940,7 964,6 948,1 959,9 936,5 1041,8 893,6 1027,7
  9. 9. Àãààðûí áîõèðäîë èõòýé îð÷èíä áàðèãäñàí áîë 1 - - - - - 846,4 Äîòîðîî ¿éë÷èëãýýíèé òºâòýé áîë 1 1135 CGS ßìàð íýãýí ¿éë÷èëãýýíèé òºâ áàéäàãã¿é áîë 0 906,3 MG áóþó Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæòîé ýñýõ Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæòîé áîë 1 924,1 Ямар нэг çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæ áàéäàãã¿é áîë 0 1036,4 - 851,3 1106 905,2 919,9 1021,4 Дээрх тоон мэдээнээс харахад УБ хотод 2009-2011 онуудад баригдаж ашиглалтанд орсон орон сууцны дундаж үнэ нь 1060.3$ байгаа нь 4 хөн жилийн дотор буюу 20062007 онд ашиглалтанд орж байсан орон сууцны дундаж үнэ 5 болох 493.9$ -оос даруй 2,1 дахин буюу 114%-р өссөн нь харагдаж байна. CT áóþó Áàðèëãûí òºëºâ áàéäлын хүчин зүйлс ба зах зээлийн дундаж үнийн уялдаа . Тухайн орон сууц нь өөрийн гэсэн авто машины граж, зогсоол сайтай байдаг эсэх нь орон сууцны үнэнд нэг их хүчтэй нөлөө үзүүлэхгүй болох нь дээрхи тоон мэдээнээс харагдаж байгаа ба граж зогсоол сайн орон сууцны үнэ нь орон сууцны дундаж үнээс 53,1$-р үнэтэй байдаг бол хүрэлцээгүй орон сууцны дундаж үнэ нь 900.3 $ буюу дундаж үнээс 160$-р бага байдаг байна. Орон сууцны нэг айлын өрөөний тоо их байх нь орон сууны үнэнд нөлөөлд өг байж болохоор байгаа ба нэг айлын өрөөний тоо бага байгаа орон сууны үнэ нь дундаж үнээс 173.5$-р бага байгаа бол 4 ба түүнээс дээш өрөөтэй орон сууцны дундаж үнэ нь 1105 $ буюу зах зээлийн дундаж үнээс 44.7 $-р бага байна. Энэ нь онолын хувьд олон зүйлээс шалтгаалсан байх талтай ч ерөнхийдөө өндөр үнэтэй, өндөр зэрэглэлийн хаусуудын нэг айлын дундаж талбай болон өрөөний тоо нь харьцангуй их байдагтай холбоотой юм. Орон сууцыг барьж байгаа компанийн нэр хүнд, туршилага болон орон сууцны чанар нь орон сууцны үнэнд нөлөөлдөг байж болохоор байна. Өөрөөр хэлбэл чанар сайтай орон сууцны дундаж үнэ нь 1086$ буюу зах зээлийн дундаж үнээс 125.4$-р их байна. Сурталчилгаа сайн хийгддэг орон сууцны хувьд зах зээлийн дундаж үнээс 87.6 $-р их байсан бол бага хийгддэг орон сууцны хувьд дундаж үнээс 113.1 $-р бага байгаагаас харахад шинэ орон сууцны үнэнд реклам сурталчилгаа нөлөөлдөг болох нь харагдаж байгаа ба энэ нь нэг талаас тус орон сууцны үнэнд реклам сурталчилгааны зардлын далд нөлөө байгааг харуулж байгаа, нөгөө талаас реклам сайн хийсэн орон сууцны борлуулалт их байх тул түүнийг дагаад эрэлтээс үүдэлтэй үнийн өсөлт бий болсон байх магдлалтай юм. D áóþó Õîòûí ä¿¿ðгийн àíãèëàë ба зах зээлийн дундаж үнийн уялдаа . ХУД, ЧД-үүдэд баригдаж байгаа орон сууцны дундаж үнэ бусад дүүрэг дэх орон сууцны үнээс өндөр байгаа бол СХД-т баригдаж байгаа орон сууцны дундаж үнэ хамгийн хямд байдаг байна. Энд ÁЗД(62.6$-р), СХД(184.6$-р), БГД(184.6$-р) орон сууцны дундаж үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс доогуур байгаа бол бусад д үүрг үүдийн хувьд зах зээлийн дундаж үнээс дээгүүр байгааг дээрхи тоон мэдээнээс харж болхоор байна. CQ áóþó áàéðøëûí äàâóó òàëûí íºëºº ба зах зээлийн дундаж үнийн уялдаа . Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс хол байршил дахь орон сууцны 1 м2-ын үнэ дундаж үнээс 20.2$-р хямд, харин автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс 300 орчим 5 “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн судалгаагаар 2004, 2005 онд шинэ орон сууцны үнэ 1м.кв 300$-с 450 $ байсан.
  10. 10. - - - - - метр дотор байригдсан бол дундаж үнээс 22.4$-р үнэтэй байхаар байгаа хэдий ч тус хүчин зүйлийн орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөө маш бага байна. Îðîí ñóóö îð÷ìûí àþóëã¿é áàéäàë муу буюу хотын төвөөс алслагдсан байдал, орон сууц орчимын гэрэлтүүлэг муу, хулгай дээрэм г.м зүйл их гардаг хэсэгт оршдог бол дундаж үнээс 30.4$-р хямд, харин орон сууц орчмын аюулгүй байдал сайтайд тооцогдох орон сууцны дундаж үнийн хувьд зах зээлийн дундаж үнээс 12,3 $-р илүү үнэтэй байхаар байна. Тус хүчин зүйлийн нөлөө орон сууцны үнэнд тийм хүчтэй нөлөөлдөггүй байхаар байна. CG áóþó Îð÷íû àÿ òóõòàé áàéäàëä íºëººëºã÷ äàì íºëºº ба үнийн уялдаа . Îðîí ñóóö îð÷ìûí дуу шуугиан багатй буюу тус орон сууцнаас 200 метрийн дотор үйлдвэрийн газар, авто зам, томоохон баар цэнгээний газрууд г.м байдагг үй орон сууцны хувьд зах зээлийн дундаж үнээс 22,3$-р илүү үнэтэй байхаар байна. Орон сууц орчимын тохижилт сайтай байх нь тухайн орон сууцны үнэнд н өл өө үзүүлдэг байхаар харагдаж байна. Ө.х орон сууц орчмын тохижилт сайтай гэгдэх орон сууцны дундаж үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс 109 $-р үнэтэй байна. Муу бол 72,7 доллараар хямд үнэтэй байдаг байна. Àãààðûí áîõèðäîë áàãàòàé îð÷èíä6 áàðèãäñàí орон сууцны үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс 76,7$-р илүү байгааг харуулж байна. Тóõàéí îðîí ñóóöàнä ¿ñ÷èí, äýëã¿¿ð, öàéíû ãàçàð, эмийн сан, усан бассен зэрэг үйлчилгээний төв áàéäàггүй бол дундаж үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс 54,3 $-р хямд байхаар байна. Харин гол төлөв Зайсанд баригдсан өндөр зэрэглэлийн орон сууцуудын нэг давхарт энэ төрлийн үйлчилгээний төвүүд байх нь цөөнгүй байдаг ба эдгээр орон сууцуудын үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээс 174,4 доллараар үнэтэй байдаг байна. MG áóþó Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæ ба зах зээлийн үнийн уялдаа . Бидний судалгаа нь хугацаан цуваан дата бус cross section дата байсан тул тухайн орон сууцны үнэнд моргейжийн хүүний нөлөөг оруулахын оронд тус орон сууц нь моргейжийн зээлд хамрагддаг эсэх нь орон сууцны үнэнд нь хэрхэн н өлөө үз үүлдэг болохыг нь тодорхойлохыг зорьсон билээ. Ингээд дээрхи х үснэгтээс харахад моргейжийн зээлд хамрагддаг орон сууцны дундаж үнэ нь зах зээлийн дундаж үнээсээ 36,5 доллараар хямд байсан бол моргейжийн зээлд хамрагддаггүй орон сууцны нь зах зээлийн дундажаас 75,8 доллараар үнэтэй байхаар байна. Ингээд дээрхи хүчин зүйлс болон оðîí ñóóöíû íýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý, íèéò àéëûí òîî, хотын төвөөс алслагдсан зай, äàâõàðûí òîî зэрэг бусад нэмэлт хувьсагчдын орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөөллийн эконометрик шинжилгээг гаргасан болно. Шинэ орон сууцны үнэд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн үнэлгээний үр дүн . Судалгааны энэ хэсэгт бид УБ хотод 2009-2011 онуудад шинээр баригдаж ашиглалтанд орсон орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч дээрхи байршлын болон орчны хүчин зүйлсээс аль хүчин зүйл нь хэдий хэмжээгээр, хэрхэн н өл өөлж байгааг илр үүлэх болон нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг агуулсан загвараар үнэлэгдсэн коэффициентийг ашиглан шинээр баригдаж буй орон сууцны үнийг тодорхойлох зэрэг үр д үн х үлээж 6 Гэр хорооллоос 1000 метр зайдуу, бага утаа ирдэг, агаарын бохирдол зөвшөөрөгдөх хэмжээнд байсан бол
  11. 11. байгаа билээ. Áóñäààñàà ñàéí ¿íýëãýý õàðóóëñàí загварын үр дүн нь дараах байдалтай байна. Dependent Variable: LOG( ) Method: Least Squares Date: 11/11/11 Time: 11:35 Sample: 1 100 Included observations: 100 Variable C (Сул гишүүн) CTD (Îðîí ñóóöíû äàâõàðûí òîî) CS (Нýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý) CTR (Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх) MG (Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæ) CGA (Àãààðûí áîõèðäîë ¿íýíä íºëººëäºã ýñýõ) R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient 6.462542 0.013899 0.003806 0.067362 -0.081298 -0.055706 0.638532 0.614109 0.126969 1.192961 54.70845 1.994926 Std. Error t-Statistic 0.074586 86.64515 0.005049 2.752910 0.000517 7.355702 0.033121 2.033840 0.031140 -2.610724 0.032629 -1.707263 Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) Prob. 0.0000 0.0074 0.0000 0.0456 0.0109 0.0920 6.845850 0.204392 -1.217711 -1.039059 26.14417 0.000000 LOG(UNE) = 6.462542008 + 0.01389874674*CTD + 0.003805943339*CS + 0.06736212887*CTR 0.08129824002*MG - 0.05570594609*CGA Ингээд шинэ орон сууцны ү нэнд нө лөө лө гч хү чин зү йлсийн хедоник регрессийн ү нэлгээний ү р дү нг нэгтгэн дү гнэвэл дараах дү гнэлт үү дэд хү рч байна. Үү нд: - Îðîí ñóóöíû íýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý 7 нь орон сууцны үнэнд нөлөөлдөг (эерэг нөлөөтэй) ба шинэ нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (айл бүрийн талбайн дундаж хэмжээ) их байх нь орон сууцны үнэ өндөр байхад нөлөөлж байна. Ө/х, орон сууцны талбай том байх нь орон сууцны зардал өндөр байхад хүргэх тул түүнийг 1м.кв -ын үнэнд шингээх болно. (Гэхдээ тайлбай өссөнөөр нэгж талбайн зардал буурдаггүй буюу тайлбайг 1 хувиар өсгөхөд зарцуулах зардлын өсөлт түүнээс өндөр байдаг байна, эсвэл пүүс ашгаа нэмэгдүүлж байж болзошгүй буюу том тайлбайд амьдрах сонирхолтой өрх гэрийн орлого өндөр, үнээс харьцангуй мэдрэмжгүй тул үнэ нь өндөр байдаг байж болох юм), эконометрик үнэлгээнд зардлыг оруулааг үй тул зардлын н өлөө тус хувьсагчид илэрч гарсан. A орон сууцны дундаж талбай B орон сууцны дундаж тайлбайгаас 1 м.кв -аар том бол A орон сууцны үнэ B орон сууцны үнээс 2.71828^0.003806=1.003813 буюу 0.38 хувиар илүү үнэтэй байдаг байна. - Шинээр баригдаж буй оðîí ñóóöíû äàâõðûí òîî их байх тусам мөн орон сууцны үнэ өнд өр байхад нөлөөлдөг. Ө/х A орон сууцны давхрын тооноос B орон сууцны давхрын тоо 1р их бол A орон сууцны үнэ B орон сууцны үнээс 2.71828^0.013899=1.014 буюу 1.4 хувиар илүү үнэтэй байдаг байна. Энэ нь нийлүүлэлтийн талаасаа зардлын нөлөө байгаа хэдий ч эрэлтийн талаасаа мөн олон давхар орон сууцны дээд давхаруудад амьдрах сонирхолтой өрх гэрүүдийн сонирхол г.м үзүүлэлтүүд нөлөөлдөг байж болох талтай юм. Жишээ нь A орон сууцны давхарын 8 ба 1 м.кв -ийн үнэ нь 1000 доллар. Тэгвэл яг энэ орон сууцтай ижил үзүүлэлттэй атлаа 10 давхар байх B орон сууцны үнэ нь 1028.2 доллар буюу 2.8 хуиар үнэтэй байна. - Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх нь үнэнд нөлөөлдөг болох нь дээрх загварын үр дүнгээс харагдаж байна. Ө/х шинээр баригдаж буй орон сууцны талаар зар 7 Үүийг тооцохдоо тухайн орон сууцны нэг айлын дундаж талбайгаар тооцсон болно. Жишээ нь: тухайн орон сууц нь нэг айл нь хамгийн ихдээ 3 өрөөтэй ба тус орон сууны 1 өрөө байр нь 30 м.кв, 2 өрөө нь 44 м.кв ба 3 өрөө нь 66 м.кв гэж үзвэл тус орон сууцны íýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý нь 47 м.кв байна.
  12. 12. - - 1. 2. 3. 4. 5. сурталчилгаа их хийгддэг байсан бол үнэ нь өндөр байх хандлагатай байдаг байна. Ө/х, нэг талаас зар сурталчилгааны зардал орон сууцны үнэнд шингэнэ, н өг өө талаар зар сурталчилгаа явуулах нь үнэ өндөртэйгээс шалтгаалан эргэлзэж байсан худалдан авагчийг худалдан авахад нөлөөлдөг байж болох юм. Энэ нь зар сурталчилгаа хийх нь орон сууцны үнэ өндөр байсан ч борлогдоход нөлөөтэй гэсэн үг. Үнэлгээний утгаас харахад зар сурталчилгаа сайн хийгддэг орон сууцны үнэ нь зар сурталчилгаа муу хийгдсэн орон сууцны үнээс 1.0697 дахин их буюу 6,97 хувиар ил үү үнэтэй байдаг болох нь харагдаж байна Шинээр баригдаж буй орон сууц нь арилжааны банк болон бусад ямар нэгэн хэлбэрээр мîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæтой орон сууц нь тухайн орон сууцны үнэ хямд байхад нөлөөлдөг буюу энэ төрлийн орон сууцны үнэ нь ямар нэгэн зээлд хамрагдах боломжгүй байдаг орон сууцны үнээс 1,1049 дахин хямд буюу 10,49 хувиар хямд байдаг байна. Энэ нь нийлүүлэгчийн хувьд моргейжийн зээлээр орон сууцаа худалдаалах нь хэдийгээр борлуулалтыг түргэсгэх хэдий ч эргэлтийн х өрөнгийг урт хугацаанд түгжих эрсдэлийг бий болгодог тул өндөр үнээр ч хамаагүй богино хугацаанд борлуулах сонирхол их байдагтай холбоотой байж болно. Эрэлтийн талаас нь авч үзвэл гар дээрээ их хэмжээний бэлэн мөнгөтэй иргэдийн хувьд өнд өр үнэтэй, дээд зэрэглэлийн орон сууцанд амьдрах сонирхол их байдаг бол бага орлогтой игэдийн хувьд хямд өртөгтэй орон сууцыг урт хугацааны зээлээр авах сонирхолтой байдагтай холбоотой болов уу гэж үзэж байна. Агаарын бохирдол ихтэй буюу гýð õîðîîëëûí óòàà, ¿éëäâýðèéí õîðò áîäèñ áîëîí УБ õîòûí áîõèð óñ öýâýðëýõ áàéãóóëàìæèéí îéðîëöîî áàðèãäñàí áîë îðîí ñóóöны хувьд агаарын бохирдол багатай орчинд баригдсан гэгдэх орон сууцны үнээс 1.0573 дахин их буюу ойролцоогоор 5.73 хувиар илүү хямд байдаг нь тус хувьсагчийн өмн өх параметрийн утгаас харагдаж байна. Ийнхүү УБ хотын шинэ орон сууцны үнэнд дараах хүчин зүйлс хамгийн их нөлөөлдөг байна. Үүнд: Нýã àéëûí òàëáàéí äóíäàæ õýìæýý (CS) Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх (CTR) Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæтой эсэх (MG) Îðîí ñóóöíû äàâõàðûí òîî (CTD) Àãààðûí áîõèðäîë ихтэй орчинд баригдсан эсэх (CGA) = Жишээ болгон “Өндөрбуянт холдинг” ХХК-ийн “Оргил Стар хотхон” ны тоон мэдээндээр өөрсдийн боловсруулсан загвараа туршиж үзүүлэв. Үүнд: “Өндөрбуянт холдинг” ХХК -ийн “Оргил Стар хотхон” нь 2011 оны 4-р улиралд ашиглалтанд орох ба ХУД, 11-р хороо, Оргил Рашаан Сувиллын хажууд байрладаг нийт 140 айлын 12 давхар орон сууц юм. Тус орон сууцны 1м.кв -ийн үнэ нь 1200$ ба 2-4 хүртэлх өрөөний м2-н хэмжээ нь 70-140 м2 юм. Дээрх мэдээлэл болон тус орон сууцтай холбоотой бусад мэдээ, мэдээллийг цуглуулсан тоон мэдээндээ тулгуурлан нөлөөлөгч хүчин зүйлсээ тодорхойлсн ба тус орон сууцны бодит үнэтэй өөрсдийн боловсруулсан загвараар тооцож гаргах үнийг харьцуулан үзэхэд дарах үр дүн гарлаа.
  13. 13. 1. 2. 3. 4. 5. Нýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý CS=105 м.кв Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх CTR=1 Ìîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæтой эсэх MG =0 Îðîí ñóóöíû äàâõàðûí òîî CTD =12 Àãààðûí áîõèðäîë ихтэй орчинд баригдсан эсэх CGA=0 Дээрхи тоон мэдээг загвартаа орлуулбал дараах байдалтай байна. Үүнд: = = =1207.5$ Оргил Стар хотхон”-ны 1 м.кв -ийн бодит үнэ буюу зах зээлийн өнөөгийн үнэ нь 1200$ байсан ба бидний загварын үр дүнгээр бол 1207,5$ гэж гаргасан байгаа нь маш бодит үнэнд маш ойрхон гарсан байгааг харуулж байна. Ө/х 7.5 долларын зөрүүтэй гаргасан байна. энэ мэтчилэн бидний судалгаанд хамрагдсан бусад орон сууцны бодит үнэ ханшийг (2011 оны байдлаарх) өөрсдийн боловсруулсан загвартаа орлуулж үзэхэд дээрхийн адилаар маш бага зөрүүтэй үнэлэгдэж байлаа. 2.2 Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч гадаад орчны хүчин зүйлсийн үнэлгээ 8 : Орон сууцны 1 м .кв -ийн үнийн Descriptive Statistics -ийн хүснэгт Орон сууцны үнэ, ханшийн мэдээллийг авахдаа дараах эх сурвалжаас авсан Descriptive Statistics for UNE Categorized by values of UNE Date: 11/11/11 Time: 12:38 Sample: 2003 2011 Included observations: 9 UNE Mean Median Max Min. Sum. [200, 400) 385.0000 385.0000 385.0000 385.0000 385.0000 [400, 600) 456.6667 470.0000 500.0000 400.0000 1370.000 [600, 800) 719.0000 719.0000 719.0000 719.0000 719.0000 [800, 1000) 924.8333 943.9000 960.6000 870.0000 2774.500 [1000, 1200) 1060.300 1060.300 1060.300 1060.300 1060.300 All 700.9778 719.0000 1060.300 385.0000 6308.800 Std. Dev. NA 51.31601 NA 48.21559 NA 266.5973 Skewness NA -0.363430 NA -0.500411 NA 0.025126 Kurtosis Obs. NA 1.000000 NA 1.000000 NA 1.191822 Дээрх графиêаас харахад 2003 онд орон сууцны 1 м.кв-ийн үнэ 385$ байсан бол 2011 онд 1060.3$ болсон нь 8 жилийн дотор 2.5 дахин өссөн байна. 8 2003-2007 ЗТБХБЯ-ны гаргаж байсан ОС-ны үнийн талаархи судалгаа. 2008-2009 оны ханшийн мэдээг “Тэнхлэг Зууч” сэтгүүлийн ОС-ны үнийн судалгаа 2010-2011 оны ханшийн мэдээг бидний судалгаанд ашиглагдсан 100 орон сууцны дундаж үнэ 1 3 1 3 1 9
  14. 14. Descriptive Statistics-ийн хүснэгтээс харахад тус хугацаанд УБ хотын орон сууцны 1м.кв -ийн үнийн дундаж нь 656.07 ам.доллар байсан ба үнийн хэëбэлзэл (std.dev=245.9) ихтэй байсан нь харагдаж байна. Тус хүчин зүйлийн хэвийн тархалттай эсэхийг JB тестрээр шалгахад хэвийн бус тархалттай байсан нь ажиглагдаж байлаа. Хугацаан цуваан датаны тогтвортой эсэхийг шалгадаг Unit root тестээр шалгахад ADF Test –ийн утга нь -0.763180 гарсан ба level буюу энгийн хэлбэртээ тогтворг үй байсан тул тус өгөгдөлөөс log авсаны дараа энгийн хэлбэртээ тогтвортой гарсан болно. Энэ мэтчилэн бусад хүчин зүйлсийг тус бүрд нь шалгасан болно. Орон сууцны үнэ ба түүнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн корреляци хамаарлыг харуулсан дээрхи тооцоолол, Pairwise Granger –ийн тест болон үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн нөлөөллийн шинжилгээний дээрхи 10 тэгшитгэлийн тооцооллын нэгдсэн үр дүнгээс бид дараах тайлбаруудыг гаргаж болох юм. Үүнд: Дээрхи хүчин зүйлсээс орон сууцны үнэнд хамгийн хүчтэй (эерэг) нөл өөлдөг хүчин зүйлс нь дараах хүчин зүйлс байсан. Эдгээр хүчин зүйлс өссөнөөр орон сууцны үнэ өсдөг байна. Гэхдээ зарим хүчин зүйл нь орон сууцны үнийг өсгөх шалтгаан бус орон сууцны үнийн өсөлтийг дагаж өөрчлөгддөг хүчин зүйлс байх магдлалтай юм. Жишээ нь ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ нь үнэнд н өлөөлд өг бус үнэ өссөнөөрөө ашиглалтанд оруулсан нийт орон сууцны хэмжээ өсдөг болохыг бид Pairwise Granger -ийн учир шалтгааны тестээс харж болно. a. Улаанбаатàр хотын нийт өрхийн тоо b. Ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ c. Татварын дарамт буюу татварын орлогыг ДНБ-д харьцуулсан харьцаа d. Нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээ e. Төсвийн зарлагын хэмжээ f. Нэг ам.доллартай харьцах төгрөгийн ханш g. Нийт зээлийн хэмжээ h. Барилгын салбарын ажилчдын сарын дундаж цалин Мөн арилжааны банкуудын төгрөгийн зээлийн хүүгийн өөрчлөлт нь орон сууцны үнэнд хүчтэй нөлөөлдөг хэдий ч тус хүчин зүйл нь сөрөг хамааралтай байдаг байна. Ө/х АБанкны зээлийн хүү буурвал орон сууцны үнэ өсдөг байна. Дээрх хүчин зүйлсээс бусад хүчин зүйлсийн хувьд орон сууцны үнэнд нэг их х үчтэй нөлөө үзүүлдэггүй болох нь харагдаж байлаа. Ингээд хүчин зүйл тус бүрийн хувьд үнэлгээ хийвэл дараах дүгнэлтүүдийг хэлж болохоор байна. Үүнд: 1. УБ хотын нийт өрхийн тоо болон УБ хотын гэрлэгсэдийн тоо өсөх нь орон сууцны үнэнд маш хүчтэй эерэг нөлөө үзүүлдэг ба нийт өрхийн тооны өсөлт нь үнийг өсг өх шалтгаан болдог болохыг бид дараах гранжерийн тестийн үр дүнгээс харж болно. Тестийн үр дүнгээс харахад lag1 буюу хугацааны нэг жилийн хоцрогдолтойгоор УБ хотын нийт өрхийн тооны өсөлт нь үнийг өсгөх шалтгаан болдог гэсэн д үгнэлтэнд хүргэж байна. Ө/х УБ хотын өрхийн тооны огцом өсөлт нь 1 жилийн дараагаас орон сууцны үнийг өсгөх шалтгааны 1нь болдог гэсэн үг юм. Pairwise Granger Causality Tests Date: 11/11/11 Time: 23:47 Sample: 2003 2010 Lags: 1 Null Hypothesis: B1 does not Granger Cause UNE Obs 6 F-Statistic 2.80870 Probability 0.19235
  15. 15. UNE does not Granger Cause B1 80.6144 0.00292 Мөн үүнээс гадна дээрх 10 загвараас харахад В1 буюу УБ хотын нийт өрхийн тоо мянган өрхөөр нэмэгдэвэл орон сууцны үнийг ойролцоогоор 5.39$-р нэмэгдүүлдэг байна (үүнийг тэгшитгэл 1-с харж болно). 2. Инфляцийн түвшингийн өсөлт нь орон сууцны үнэнд нэг их х үчтэй н өлөөлд өгг үй ч инфляцийн өсөлт нь орон сууцны үнийг өсгөдөг буюу эерэг хамааралтай гэж гарсан байна. Тус хүчин зүйл болон үнийн хооронд ямар нэгэн учир шалтгаант холбоо байдаггүй байгаа нь гранжерийн тестээс харагдаж байлаа. Ө/х орон сууцны үнийн өсөлт нь инфляцийн өсөлтийг би болгох шалтгаан нь болдоггүйг харуулж байна. Харин 3-р тэгшитгэлээс харахад инфляци 1%-р өсвөл орон сууцны үнэ ойролцоогоор $-p өсөхөөр байна. 3. Иргэдийн төгрөгийн хадгаламжийн болон мөнгөний нийлүүлэлт болох М2 агрегат нь мөн үнэнд маш бага сөрөг нөлөө үзүүлдэг байна. Эдгээр хүчин зүйлс болон орон сууцны үнийн дунд ямар нэгэн учир шалтгаант хамаарал байдаггүйг бид гранжерийн тест болон дээрхи тэгшитгэлүүдээс харж болох юм. 4. Ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ болон орон сууцны үнэ нь хоорондоо хүчтэй эерэг хамааралтай (0.82%-н) байгаа хэдий ч ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ нь үнэнд нөлөөлдөг бус үнэ өссөнөөрөө ашиглалтанд оруулсан нийт орон сууцны хэмжээг өсгөх шалтгаан болдог болохыг Pairwise Granger -ийн учир шалтгааны дараах тестээс харж болно. Pairwise Granger Causality Tests Date: 11/11/11 Time: 23:52 Sample: 2003 2010 Lags: 1 Null Hypothesis: B6 does not Granger Cause UNE UNE does not Granger Cause B6 Obs 6 F-Statistic 19.3968 1.07517 Probability 0.02171 0.37602 Мөн үүнээс гадна 4-р тэгшитгэлээс харахад В6 буюу ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ мянган м.квадратаар өсвөл орон сууцны үнийг ойролцоогоор 1.01 доллараар нэмэгдүүлдэг байна болох нь харагдаж байна. 5. Татварын дарамт буюу татварын орлогыг ДНБ-д харьцуулсан харьцаа болон орон сууцны дэнд маш хүчтэй буюу 0.91 хувийн хамаарал байдаг байна. Энэ нь манай улсын ААНБ-уудын татварын дарамт их байдагаас ашиг олохын тулд бараа бүтээгдэхүүнийхээ үнээ нэмдэг хууль барилгын салбарт мөн үйлчилдэг болохыг харуулж байна гэж гэлж болно. Тэгшитгэлүүдийн утгаас харахад татварын дарамт нь ойролцоогоор нэг хувиар нэмэгдвэл орон сууцны үнэ ойролцоогоор 5.7 доллараар өсдөг болох нь харагдаж байна. 6. Нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээ хэмжээ болон орон сууцны үнийн дунд ямар нэгэн гранжерийн шалтгаан байдаггүй ч тус хүчин зүйлсийн хооронд 0.97 хувийн хүчтэй хамаарал байдаг байна. Мөн нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүн мянган төгрөгөөр нэмэгэх нь орон сууцны үнийг ойролцоогоор 0.48 доллараар нэмэгдүүлэхэд хүргэдэг байгааг бид 2-р тэгшигэлээс харж болно. 7. Нийт импотрийн хэмжээ өсөх нь орон сууцны үнэнд нөлөө үзүүлдэг болох нь харагдаж байна. Харин манай улсын нийт импортын 25 хувь, барилгын материалын багаг үй
  16. 16. хувийг эзэлдэг Хятад улсаас импортолсон бүтээгдэх үүний нийт импортод эзлэх хувь нь үнэнд нэг их нөлөө үзүүлдэггүйн харагдаж байна. Pairwise Granger Causality Tests Date: 11/11/11 Time: 23:54 Sample: 2003 2009 Lags: 1 Null Hypothesis: B9 does not Granger Cause UNE UNE does not Granger Cause B9 Obs 6 F-Statistic 0.11969 11.0544 Probability 0.75221 0.04489 Гранжерийн тестийн үр дүнгээс харахад орон сууцны үнэ өссөнөөр нийт импортыг өсгөдөг бус нийт импортын өсөлтийн шалтгаан нь орон сууцны үнийг өсгөдөг ба нийт импортын хэмжээ 1 сая доллараар өсвөл орон сууцны үнэ ойролцоогоор 0.04 доллараар өсдөг гэсэн үр дүн гарсан байна. 8. Төсвийн зарлагын хэмжээ болон орон сууцны үнийн дунд хүчтэй хамаарал байдаг буюу 0.98 байгааг хүчин зүйлсийн корреляци хамаарлын хүснэгтээс харж болно. Гуравдугаар тэгшитгэлээс харахад төсвийн нийт зарлага 1 тэр бум т өгр өг өөр өсв өл орон сууцны үнэ ойролцоогоор 0.08 доллараар нэмэгддэг байна. Харин найм дугаар тэгшитгэлээс харахад төсвийн нийт зарлагийн хэмжээ ойролцоогоор 1 тэр бум төгрөгөөр өсвөл нэг жилийн дараагаас орон сууцны үнэнд нөлөөлөх ба энэ н өлөөл өл нь үнийг ойролцоогоор 0.28 доллараар нэмэгдүүлдэг гэж гарсан байна. 9. Нийт зээлийн хэмжээ болон орон сууцны үнийн дунд мөн маш их х үчтэй хамаарал байдаг буюу 0.98 байна. Нийт зээлийн хэмжээ ойролцоогоор 1 тэр бум төгрөгөөр өсвөл орон сууцны үнэ ойролцоогоор 0.18 доллараар өсдөг байна. Мөн тус хүчин зүйлс нь харилцан бие биенээ өсгөх шалтгаан нь болдог болохыг бид дараах тестээс харж болно. Өөрөөр хэлбэл нэг талаасаа нийт зээлийн хэмжээ өссөн нь орон сууцны үнийг өсг өх гол шалтгааны нэг болдог ба сүүлийн жилүүдэд арилжааны банкуудаас иргэдэд олгож буй моргейжийн зээлийн хэмжээ өссөнөөрөө урт хугацаанд бага багаар төлбөрөө төлж орон сууцтай болох хүсэлтэй өрх гэрүүдийн эрэлтийг хангаж улмаар эрэлтэд тулгуурласан үнийн хөөрөгдөл болсон гэж дүгнэж болно. Н өгөө талаас орон сууцны үнийн хөөрөгдөл нь зээлийн хэжмээг нэмэглүүлэх шалтгаан нь мөн болдог байна. Үүнийг бид тайлбарлахдаа орон сууцны үнэ жил бүр өсч буй тул иргэд ирээд үйд м өн улам ихээр өсөх байх гэсэн (хүлээлтийн онол) ойлголын улмаас үнэ нь хэт их нэмэгдээгүй байгаа дээр нь орон сууц худалдан авя гэсэн иргэд өсч улмаар зах зээл дэхь нийт зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлдэг байх талтай юм. 10. Нэг ам.доллартай харьцах төгрөгийн ханш болон нэг өрхийн сарын нийт орлогийн хэмжээ нь орон сууцны үнэнд эерэг хамааралтай хэдий ч нэг их х үчтэй хамааралгүй болох нь бидний судалгаагаар харагдлаа. Тэгшитгэл 4-өөс харахад нэг доллартай харьцах төгрөгийн харьцаа ойролцоогоор нэг нэгжээр өөсвөл орон сууцны дундаж үнэ ойролцоогоор 1.71 доллараар нэмэгддэг байна. 11. Бүртгэлтэй ажилгүйчүүдийн тоо нь орон сууцны үнэнд нөлөөлдөггүй болон нь хүчин зүйлсийн корреляци хамаарлаас харагдаж байгаа ба тус хамаарал нь -0.01 гэж гарсан байгаа нь ажилгүйдэл орон сууцны үнэнд нөлөөлдгүйг харуулж байна. 12. Банкуудын төгрөгийн зээлийн хүүгийн өөрчлөлт нь орон сууцны үнэнд х үчтэй нөлөөлдөг хэдий ч тус хүчин зүйл нь сөрөг хамааралтай байдаг байна. Өөрөөр хэлбэл арилжааны банкны зээлийн хүү буурвал орон сууцны үнэ өсдөг байна. Харин тус хамаарал нь зээлийн хүү өсөхөд үнэ буурдаг бус үнийн өөрчлөлтийг дагаад зээлийн
  17. 17. хүү өөрчлөгддөг болох нь харагдаж байна. Арилжааны банкуудын зээлийн хүү ойролцоогоор нэг хувиар өсөх нь орон сууцны үнийг ойролцоогор 34.73 доллараар бууруулдаг байна. 13. УБ хотын хүн амын амжиргааны тоод төвшин нь үнийн өөрчлөлтөд нэг их хүчтэй нөлөөлдөггүй хэдий ч хүн амын амжиргааны доод төвшингийн өөрчлөлт нь үнэнд нөлөөлдөггүй харин орон сууцны үнэ нь хүн амын амжирганы доод т өвшинд нөлөөлдөг болохыг бид дараах гранжерийн тестээс харж болно. 14. Барилгын салбарын ажилчдын сарын дундаж цалин гийн өөлчлөль нь орон сууцны үнэнд маш хүчтэй нөлөөлдөг буюу тус хүчин зүйлсийн хамаарал нь 0.99 байна. Энэ нь орон сууцыг барихад зарцуулах нийт зардалын 30 орчим хувийг эзэлдэг цалингийн зардал өссөнөөр орон сууцны үнэнд маш хүчтэй нөлөө үзүүлдэг болохыг харуулж байна. Тус хүчин зүйлсийн хувьд ямар нэгэн учир шалтгаант хамаарал байхгүй буюу орон сууцны үнэ өссөнөөрөө барилгын салбарт ажиллагсадын цалинг өсгөх шалтгаан болдоггүй байгаагаас харахад үнийн хөөрөгдөл нь хиймэл хөөрөгдөл байх магдлал өндөртэй байгааг харуулж байна. Тэгшитгэлүүдийн үр дүнгээс харахад хэрэв барилыг салбарт ажиллагсадын дундаж цалин ойролцоогоор нэг мянган төгрөгөөр нэмэгдвэл орон сууцны 1 м.кв-ийн дундаж үнэ ойролцоогоор 1.91 доллараар нэмэгддэг болохыг харуулж байна. 2.3 Орон сууцны үнэнд нөлөөл ºгч дотоод хүчин зүйлсийн нөлөөлөл Судалгааны энэ хэсэгт бид УБ хотод шинээр баригдаж байгаа 20, 95, 60, 50, 30, 159 айлын нийт 6 орон сууцны барилгын үе шатны ажлын өртөг болон биет үзүүлэлтүүдийг харьцуулсан нийт 37 ширхэг үзүүлэлтүүд дээр үндэслэн орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч зардлын (өртгийн) хүчин зүйлсийн нөлөөллийн судалгааг боловсруулж байна. Бидний судалгаанд хамрагдсан дээрх 6 орон сууцны 1м.2-ийн дундаæ өртөг нь 547,8 мянган төгрөг байгаа нь бидний өмнөх судалгаанд хамрагдсан 80 ширхэг орон сууцны зах зээл дээр худалдаалагдаж буй 1м.2-ийн бодит үнийн дундаæ болох 1060.3*1297.08=1168089.6 төгрөгөөс даруй 2.1 дахин бага буюу 620289.6 мянган төгрөгийн зөрүүтэй байна. Ө/х УБ хотод шинээр баригдаж буй орон сууцны барилгын үе шатны ажлын өртгөөр илэрхийлэгдэх өртөг нь зах зээлд борлуулагдах бодит өртгөөсөө ийм их зөрүүтэй байгаагийн цаад учир шалтгаан нь тухайн компани ашгаа нэмэх, авилгаë өгөх болон газрын үнэ маш ихээр нэмэгдсэн зэрэг олон шалтгаан байж болох юм. Энэ мэтчилэн бидний судалгаанд хамрагдсан дээрхи орон сууцуудын барилгын үе шатны ажлын өртгүүд болон биет хэмжээний үзүүлэлтүүдийн статистик үзүүлэлтүүдийг бид дараах хүснэгтүүдээс харж болно. Үүнд: Mean Median Maximum Minimum Std. Dev. Skewness Kurtosis Jarque-Bera Probability Observations SHBZD 190026 155687 473096 67100 151587 1 3 1 0 6 NZ 2303708 1683761 6834098 565749 2381687 1 3 2 0 6 AIL 69 55 159 20 51 1 3 1 1 6 S 4538 3025 13200 1100 4481 1 3 2 0 6 UNE 548 563 741 343 180 0 1 1 1 6 T 12 11 24 4 7 1 2 1 1 6 HUN 51 51 66 36 13 0 1 1 1 6 HZ 154148 129498 380103 56180 122245 1 3 1 1 6
  18. 18. Орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч дээрх өртөг болон биет үзүүлэлтүүдийг харьцуулсан нийт 37 ширхэг үзүүлэлтээс орон сууцны үнэнд хамгийн их х үчтэй н өл өө үзүүлдэг нь HUN буюу 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хэмжээ байгаа нь дараах регрессийн загвар болон хүснэт №1-ийн коррелляцийн хамаарлаас харж болохоор байна. Тус хүснэгт дэхь корелляци гэсэн баганаас харахад орон сууцны үнэ болон 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хоорондын хамаарал бусад хүчин зүйлээсээ хамгийн их хүчтэй буюу Correlation=0.99 гарсан байгаа нь орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь тухайн орон сууцны 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хэмжээнээс маш их хамааралтай байдаг байна. Dependent Variable: UNE Method: Least Squares Date: 11/11/11 Time: 03:08 Sample: 1 6 Included observations: 6 Variable C HUN R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -174.1529 14.05033 0.979322 0.974153 29.01838 3368.266 -27.50481 1.802892 Std. Error 53.77367 1.020807 Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) t-Statistic -3.238628 13.76394 Prob. 0.0317 0.0002 547.8000 180.4962 9.834938 9.765524 189.4461 0.000161 Энэхүү 2 хүчин зүйлсийн хамаарлын харуулсан дээрх регрессийн шинжилгээний үр дүнгийн хүснэгтээс харахад хүчин зүйлийн болон загварын статистик утгууд бүгд найдвартай буюу тус хүчин зүйлийн параметрийн утга болон загварын үлдэгдлийн коэффицентийн утгад итгэх интервал нь 95 хувийн магадлалтай, м өн засварлагдсан детерминацийн коэффицеэт нь 97.4 хувьтай гарсан байгаа нь 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хэмжээний үнэнд үзүүлэх нөлөө маш өндөр байгааг, Фишерийн F статистикийн утга ач холбогдолтой гарсан нь тус загварт итгэж болох сайн загвар гарсан болохыг тус тус батлаж байна. Ийнхүү 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хэмжээ болон үнийн хоорондын хамаарлыг харуулсан корреляцийн шинжилгээ болон регрессийн шинжилгээг хийсэнтэй нэгэн адил бусад хүчин зүйлийн үнэнд үзүүлэх нөлөө болон хамаарлыг бид эконометрикийн судалгаа боловсруулдаг Eviews 5.0 програмаар тооцож үзсэн ба загваруудын эцсийн нэгдсэн үр дүнг бид дараах хүснэгтэд нэгтгэсэн болно. Үүнд: Îðîí ñóóöíû ¿íýíä íºëººëºã÷ çàðäëûí õ¿÷èí ç¿éëñ Z2 Z3 Ãàçàð øîðîî Ñóóðü Õàíà êàðêàñ Z5 Z6 Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 Z12 Z13 Z14 Øàò Õààëãà öîíõ Õó÷èëò Äýýâýð Øàë Äîòîð çàñëàë Ãàäíà çàñëàë Áóñàä àæèë Õàëààëò Ñàëõèâ÷ Öýâýð óñ Z16 Z17 Z18 Z19 Áîõèð óñ Äîòîð ãýðýëò¿¿ëýã Õîëáîî äîõèîëîë Äóëààíû çàíãèëàà ªíäºðæèëò Íýãæ Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Correlation Coefficient 0,74 0.554 0.606 0.0048 0.0006 0.0001 0.784 0.570 0.549 0.497 0.597 0.471 0.157 0.411 0.636 0.533 0.677 0.0048 0.0009 0.0003 0.0023 0.0009 0.0005 0.0004 0.0095 0.0011 0.0018 0.0035 0.478 0.756 0.705 0.012 -0.217 0.0030 0.0015 0.0054 0.0019 -0.0469
  19. 19. Z20 Àâòîìàòèê Çàì òàëáàéí àæèë TS MAT MEH TEEB DSHZ SHZD NDZ TH SHBZD NZ AIL S T HZ Áîðîîíû óñ çàéëóóëàõ øóãàì Цàëèí Мàòåðèàë Меõàíèçì Тýýâýð ÁØÇÄ ØÇÄ¿í ÍÄàéâàð çàðäàë Òºë. Õóðèìòëàë ØÁÇÄ Íèéò ä¿í Àéëûí òîî Íèéò ñóóöíû òàëáàé Áàðèãäñàí äóíäàæ õóãàöàà 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëò Íèéò çàðöóóëñàí õºäºëìºð çàðöóóëàëò / Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Ìÿí.òºã Øèðõýãýýð Ì.êâàäðàò Ñàðààð Õ¿í Õ¿í.öàã 0.467 0.0195 0.744 0.0061 0.779 0.605 0.609 0.542 -0.287 0.605 0.601 0.605 0.605 0.605 0.602 0.424 0.479 0.384 0.1064 0.0003 0.0001 0.0017 -0.0016 0.0021 0.0000 0.0016 0.0013 0.0007 0.0000 1.4938 0.0193 9.7227 0.990 0.596 14.0503 0.0009 Дээрхи хүснэгтээс харахад орон сууцны 1 м.2-ийн үнэнд хамгийн х үчтэй н өлөө үзүүлдэг хүчин зүйлс нь дараах хүчин зүйлс байна. Үүнд: 1. Ãàçàð øîðîîны ажлын зардал 2. Øàò угсралтын ажлын зардал 3. Áîõèð óñны байгууламжийн ажлын зардал 4. Çàì òàëáàéí àæèëын зардал 5. Áîðîîíû óñ çàéëóóëàõ øóãàì байгуулах ажлын зардал 6. 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хэмжээ Харин дээрхи хүчин зүйлсээс орон сууцны 1м.2-ийн үнэнд хамгийн бага н өл өөлд өг хүчин зүйлс нь гàäíà çàñëàë, дîòîð çàñëàë, бóñàä àæèë, дóëààíû çàíãèëàà, өíäºðæèëò, аâòîìàòèê, тýýâрийн зардал болон бàðèãäñàí äóíäàæ õóãàöàà зэрэг хүчин зүйлс байна. Дээрх хүснэгтэнд байгаа Correlation гэсэн багана нь хүчин зүйлс болон орон сууцны үнийн дундах тус бүрийн корелляци хамааралыг харуулсан багана юм. Харин Coefficient гэсэн багананд байгаа утгууд нь регрессийн тэгшитгэлийн үр дүнгүүдээс гарсан хүчин зүйлс тус бүрийн үнэнд үзүүлэх өөрчлөлтийн хэмжээг харуулсан параметрийн утгууд юм. Жишээ нь: Z1 буюу газар шорооны нийт зардал болон үнийн хоорондох хамаарал хүчтэй, эерэг нөлөөлдөг (correlation=0.74) болох нь харагдаж байна. Харин регрессийн загварын үр дүнд гарсан тухайн хувьсагчийн өмнөх параметрийн утга болох coefficient нь 0.0048 гарсан байгааг тайлбарлахдаа; хэрэв тухайн орон сууцыг барихад гарсан нийт газар шорооны ажлын зардлыг 1 нэгжээр өөрчилбөл орон сууцны үнэ ойролцоогоор 0.0048 хувиар өсгөдөг байна. Ө/x шинэ орон сууцыг барьж байгуулахад гарах газар шорооны нийт зардалыг 1000 төгрөгөөр нэмэгдүүлбэл тухайн орон сууцны 1м.2-ын дундаж үнэ ойролцоогоор 4.8 ₮-р нэмэгдүүлдэг байна. Энэ мэтчилэн бусад хүчин зүйлсийн үнэнд үзүүлэх нөлөөлөл болон хамааралыг дээрх хүснэгтэнд бичигдсэн загварын үр дүнгүүдээс бид харж болохоор байна. Ийнх үү тус судалгаа нь орон сууцны үнэнд үзүүлэх зардлын хүчин зүйлийн н өл өөг тооцох боломжийг олгохоос гадна, тэдгээр хүчин зүйлсийг удирдах боломж олгож байна. ЕРӨНХИЙ ДҮГНЭЛТ
  20. 20. 1. a. b. c. d. e. f. g. h. 2. Манай улсын îðîí ñóóöíû ¿íýíä нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэхэд чиглэсэн энэхүү судалгааны ажил маань дараах нэгдсэн дүгнэлтэд хүрч байна. Үүнд: УБ хотын шинэ орон сууцны үнэнд орчны болон байршлын хүчин зүйлсээс хамгийн ихээр нөлөөлдөг õ¿÷èí ç¿éëñ нь нýã àéëûí òàéëáàéí äóíäàæ õýìæýý, тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх, мîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæтой эсэх, оðîí ñóóöíû äàâõðûí òîî, аãààðûí áîõèðäîë ихтэй орчинд баригдсан эсэх зэрэг үзүүлэлтүүд байлаа. Жишээ нь: Шинээр баригдаж буй орон сууц нь арилжааны банк болон бусад ямар нэгэн хэлбэрээр мîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæтой орон сууц нь тухайн орон сууцны үнэ хямд байхад нөлөөлдөг буюу энэ төрлийн орон сууцны үнэ нь ямар нэгэн зээлд (моргейжийн) хамрагдах боломжгүй байдаг орон сууцны үнээс 1,1049 дахин хямд буюу 10,49 хувиар хямд байдаг байна. Энэ нь нийлүүлэгчийн хувьд моргейжийн зээлээр орон сууцаа худалдаалах нь хэдийгээр борлуулалтыг түргэсгэх хэдий ч эргэлтийн х өр өнгийг урт хугацаанд түгжих эрсдлийг бий болгодог тул өндөр үнээр ч хамаагүй богино хугацаанд борлуулах сонирхол их байдагтай холбоотой байж болно. Эрэлтийн талаас нь авч үзвэл гар дээрээ их хэмжээний бэлэн мөнгөтэй иргэдийн хувьд өнд өр үнэтэй, дээд зэрэглэлийн орон сууцанд амьдрах сонирхол их байдаг бол бага орлоготой игэдийн хувьд хямд өртөгтэй орон сууцыг урт хугацааны зээлээр авах сонирхолтой байдагтай холбоотой болов уу гэж үзэж байна. Îðîí ñóóöíû ¿íýíä нөлөөлөгч гадаад хүчин зүйлсийн хувьд бид 1ì2-èéí äóíäàæ ¿íý áîëîí инфляцийн төвшин, өрхийн сарын нийт орлогийн хэмжээ зэрэг нийт 19 х үчин зүйлсийн нийт 6 жилийн тоон мэдээнд тулгуурлан боловсруулахад îðîí ñóóöíû ¿íýíä õàìãèéí èõ íºëººëäºã õ¿÷èí ç¿éëñ íü äàðààõ õ¿÷èí ç¿éëñ áàéëàà. Ү¿íä: Улаанбаатàр хотын нийт өрхийн тоо Ашиглалтанд оруулсан орон сууц нийт талбайн хэмжээ Татварын дарамт буюу татварын орлогыг ДНБ-д харьцуулсан харьцаа Нэг хүнд ногдох дотоодын нийт бүтээгдэхүүний хэмжээ Төсвийн зарлагын хэмжээ Нэг ам.доллартай харьцах төгрөгийн ханш Нийт зээлийн хэмжээ Барилгын салбарын ажилчдын сарын дундаж цалин Ýäãýýð õ¿÷èí ç¿éëñ íü áóñàä ìàêðî îð÷íû õ¿÷èí ç¿éëñýýñýý èë¿¿ èõ õ¿÷òýé íºëººëæ áàéãàà íü õàðàãäàæ áàéëàà. Ýäãýýð ãîë õ¿÷èí ç¿éëñýýñ õàìãèéí õ¿÷òýé íºëººëæ áàéãàà íü íèéò çýýëèéí õýìæýý áàéëàà. Æèøýý íü: Нийт зээлийн хэмжээ болон орон сууцны үнийн дунд маш их хүчтэй хамааралòàé áóþó 98% байна. Нийт зээлийн хэмжээ ойролцоогоор 1 тэрбум төгрөгөөр өсвөл орон сууцны үнэ ойролцоогоор 0.18 доллараар өсдөг байна. Мөн тус хүчин зүйлс нь харилцан бие биенээ өсгөх шалтгаан нь болдог болохыг бид дараах тестээс харж болно. Ө/х 1 талаасаа нийт зээлийн хэмжээ өссөн нь орон сууцны үнийг өсгөх гол шалтгааны 1 болдог ба сүүлийн жилүүдэд арилжааны банкуудаас иргэдэд олгож буй моргейжийн зээлийн хэмжээ өссөнөөрөө урт хугацаанд бага багаар төлбөрөө төлж орон сууцтай болох хүсэлтэй өрх гэрүүдийн эрэлтийг хангаж улмаар эрэлтэд тулгуурласан үнийн хөөрөгдөл болсон гэж дүгнэж болно. Н өг өө талаас орон сууцны үнийн хөөрөгдөл нь зээлийн хэмжээг нэмэглүүлэх шалтгаан нь м өн болдог байна. Үүнийг бид тайлбарлахдаа орон сууцны үнэ жил бүр өсч буй тул иргэд ирээд үйд мөн улам ихээр өсөх байх гэсэн ойлголтын улмаас үнэ нь хэт их нэмэгдээг үй байгаа
  21. 21. дээр нь орон сууц худалдан авъя гэсэн иргэд өсч улмаар зах зээл дэх нийт зээлийн хэмжээг нэмэгдүүлдэг байх талтай юм. 3. УБ хотод шинээр баригдаж байгаа 6 орон сууцны барилгын үе шатны ажлын өртөг болон биет үзүүлэлтүүдийг харьцуулсан нийт 37 ширхэг үзүүлэлтүүд дээр үндэслэн орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч зардлын хүчин зүйлсийн ñóäàëãààíû õóâüä îðîí ñóóöíû ¿íýíä õàìãèéí õ¿÷òýé íºëººëæ áàéãàà çàðäëóóä íü äàðààõ õ¿÷èí ç¿éëñ áàéíà. Ү¿íä: 1. Ãàçàð øîðîîны ажлын зардал 2. Øàò угсралтын ажлын зардал 3. Áîõèð óñны байгууламжийн ажлын зардал 4. Çàì òàëáàéí àæèëын зардал 5. Áîðîîíû óñ çàéëóóëàõ øóãàì байгуулах ажлын зардал 6. 1ì2-ä çàðöóóëàõ õºäºëìºð çàðöóóëàëòын хэмжээ Жишээ нь: Ãазар шорооны нийт зардал болон үнийн хоорондох хамаарал хүчтэй, эерэг нөлөөлдөг (correlation=0.74) áà гарах газар шорооны нийт зардалыг нэг мянган төгрөгөөр нэмэгдүүлбэл тухайн орон сууцны 1 м.2-ын дундаж үнэ ойролцоогоор 4.8 төгрөгөөр нэмэгдүүлдэг ã.ì ¿ð ä¿íã¿¿ä ãàðñàí áàéíà. ÝÕ ÑÓÐÂÀËÆ 1. “¯íýò öààñíû çàõ çýýëийн òºëºâøèëò õºãæèë” – Д.Дуламс¿ðýн 2000 он 2. “¯íýò öààñíû çàõ çýýë” – Ö.ßäàìñ¿ðýí 2001îí 3. “Äààòãàëûí ìåíåæìåíò”- Ã.Áàòáàÿð 2002 îí 4. “Áàíêíû ìåíåæìåíò”-Ïèòåð Ñ.Ðîóç 2005 îí 5. “Àðèëæààíû áàíêíû çýýë, çýýëèéí øèíæèëãýý”- Ë.Îþóí 2005 îí 6. “Çýýëèéí øèíæèëãýý” – ª.Ãýðýëò-Îä 2005 îí 7. “Ãîëîìò áàíêíû ýðäýì øèíæèëãýýíèé áàãà õóðàë” 2002, 2003, 2004 îí 8. “Ìîíãîëûí áàðèëãà÷äèéí õîëáîîíû ìýäýýëýë”-2005 îí 9. “ÀÕÁ-íû îðîí ñóóöíû ñàíõ¿¿æèëòèéí òºñëèéí ýìõýòãýë” 2005 îí 10. “Õºðºíãèéí çàõ çýýë” ñýò¿¿ë- 2005.04 äóãààð 11. Ìîíãîëä ¿ç¿¿ëýõ òóñëàìæèéí õºòºëáºðèéí ¿íýëãýý: Ñàíõ¿¿ãèéí òîãòîëöîîíû õºãæëèéí òóõàé óðüä÷èëñàí òàéëàíã ÀÕÁ-ä òàíèëöóóëñàí èëòãýë 12. Àçèéí õºãæëèéí áàíêíû 2005 îíû æèëèéí òàéëàí 13. Ìîíãîë áàíêíû 2001, 2002, 2003, 2004 îíû æèëèéí òàéëàí 14. “Ñàíõ¿¿ãèéí õóóëü òîãòîîìæèéí ýìõòãýë” – ÕÇÄÕß 2002 îí 15. Монгол улсын статистикийн эмхтгэл – 2001-2004 16. “Õ¿í àìûí ºðõèéí îðëîãî, çàðëàãûí ñóäàëãàà” – 2000 and 2001 (Ìîíãîë óëñûí ¯íäýñíèé ñòàòèñòèêèéí ãàçðààð ýðõëýí ãàðãàâ) 17. “Õ¿í àì, îðîí ñóóöíû 2000, 2001 îíóóäûí òîîëëîãî” (Ìîíãîë óëñûí ¯íäýñíèé ñòàòèñòèêèéí ãàçðààñ ýðõëýí ãàðãàâ)
  22. 22. 18. “40000 îðîí ñóóöíû õºòºëáºð” ìàñòåð òºëºâëºãºº 19. http://www.mongolbank.mn 20. http://www.bank.mn 21. http://www.rusipoteka.ru 22. http://www.gnma.gov.us 23. http://www.worldbank.org/capmarkets/housing 24. http://www.emortgage.com ХАВСРАЛТУУД Эконометрик үнэлгээнд илүүдсэн , дутагдсан хувьсагч байгаа эсэхийг шалгасан тестүүдийн үр дүн : CTR MG CGA үзүүлэлтүүд илүүдсэн үү ? Redundant Variables: CTR MG CGA F-statistic 5.794479 Log likelihood ratio 16.87993 Test Equation: Dependent Variable: LOG(UNE) Method: Least Squares Date: 03/18/11 Time: 15:39 Sample: 1 80 Included observations: 80 Variable Coefficient C 6.315816 CTD 0.018600 CS 0.004604 R-squared 0.553619 Adjusted R-squared 0.542025 S.E. of regression 0.138320 Sum squared resid 1.473201 Log likelihood 46.26848 Durbin-Watson stat 1.897274 Probability Probability Std. Error t-Statistic 0.068937 91.61775 0.005278 3.523874 0.000490 9.395574 Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.001296 0.000748 Prob. 0.0000 0.0007 0.0000 6.845850 0.204392 -1.081712 -0.992386 47.74924 0.000000 Тус орон сууц нь сурталчлагддаг байсан эсэх (CTR), мîðãåéæèéí çýýëä õàìðàãäàõ áîëîìæтой эсэх (MG) болон аãààðûí áîõèðäîë ихтэй газар баригдсан (CGA) зэрэг хүчин зүйлс нь орон сууцны үнэнд чухал нөлөөтэй болох нь батлагдаж байна. Тухайн орон сууцны нийт айлын тоо (CTA), гараж, зогсоол сайтай эсэх (CTG), орон сууц орчмийн дуу, шуугиан ихтэй эсэх (CGD) болон орон сууцны чанар (CTCH) зэрэг хүчин зүйлс орон сууцны үнэнд нөлөөтэй юу (тус хувьсагчид нь загварт дутуудсан уу)? Redundant Variables: CTA CTG CGD CTCH F-statistic 0.637496 Probability Log likelihood ratio 2.862442 Probability Test Equation: Dependent Variable: LOG(UNE) Method: Least Squares 0.637477 0.581103
  23. 23. Date: 03/18/11 Time: 15:50 Sample: 1 80 Included observations: 80 Variable Coefficient C 6.462542 CTD 0.013899 CS 0.003806 CTR 0.067362 MG -0.081298 CGA -0.055706 R-squared 0.638532 Adjusted R-squared 0.614109 S.E. of regression 0.126969 Sum squared resid 1.192961 Log likelihood 54.70845 Durbin-Watson stat 1.994926 Std. Error t-Statistic 0.074586 86.64515 0.005049 2.752910 0.000517 7.355702 0.033121 2.033840 0.031140 -2.610724 0.032629 -1.707263 Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) Prob. 0.0000 0.0074 0.0000 0.0456 0.0109 0.0920 6.845850 0.204392 -1.217711 -1.039059 26.14417 0.000000 Дээрх тестээс харахад тухайн орон сууцны үнэнд нийт айлын тоо, гараж, зогсоол сайтай эсэх, орон сууц орчмийн дуу, шуугиан ихтэй эсэх болон орон сууцны чанар зэрэг хүчин зүйлс орон сууцны үнэнд нөлөөлдөггүй (маш бага хэмжээгээр нөлөөлдөг) нь батлагдаж байна. Эконометрик үнэлгээний үлдэгдлийн диагностик тестүүд : Үнэлгээний үлдэгдлийн нормаль тархалттай эсэхийг шалгасан JB 12 тестийн үр дүн : Series: Residuals Sample 1 80 10 Observations 80 Jarque-Bera тестийн үр дүн үлдэгдэл Mean 2.47E-16 8 Median -0.010471 нь нормаль тархалттай байгааг илтгэж Maximum 0.453536 6 Minimum -0.267047 байна. Std. Dev. 0.122885 4 Skewness Kurtosis Jarque-Bera Probability 2 0.475492 4.445088 9.975508 0.006821 0 Үнэлгээний үлдэгдэлд Heteroskedasticity алдаа үүсч байгаа эсэхийг шалгасан White Heteroskedasticity тестийн үр дүн (Тохиргоог White Heteroskedasticity/ cross terms-ээр сонгосон болно ) - 0 .2 5 0 - 0 .1 2 5 0 .0 0 0 0 .1 2 5 0 .2 5 0 0 .3 7 5 White Heteroskedasticity Test: F-statistic 1.639985 Obs*R-squared 24.81515 Probability Probability Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 03/18/11 Time: 16:15 Sample: 1 80 Included observations: 80 Variable Coefficient C 0.028220 CTD -0.003660 CTD^2 -6.48E-05 CTD*CS 9.26E-05 CTD*CTR 0.002400 CTD*MG -0.003854 CTD*CGA 0.001837 CS -0.000378 CS^2 -2.30E-06 Std. Error 0.054080 0.007421 0.000332 4.82E-05 0.002766 0.002775 0.002658 0.000766 3.01E-06 0.080915 0.098924 t-Statistic 0.521817 -0.493128 -0.195176 1.922573 0.867800 -1.388990 0.691075 -0.493555 -0.764931 Prob. 0.6037 0.6237 0.8459 0.0591 0.3889 0.1698 0.4921 0.6234 0.4472

×