• Like
  • Save
Suunnitelmallinen kiinteistönpito
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

Suunnitelmallinen kiinteistönpito

  • 461 views
Published

 

Published in Real Estate
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
No Downloads

Views

Total Views
461
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
0
Comments
0
Likes
1

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. TALOYHTIÖN TOIMIVAHALLINTOSuunnitelmallinen kiinteistönpitoArttu LehtonenUudenkaupungin Isännöitsijäkeskus 02 846 6100 arttu.lehtonen@isannoitsijakeskus.fi040 184 0851 www.isännöitsijäkeskus.fi
  • 2. Isännöitsijäkeskus- Perustettu 1993- 2 isännöitsijää, 1 kirjanpitäjä, 2 kiinteistösihteeriä- Tuottaa laadukkaita isännöinti- ja kiinteistönjohto- palveluja.- Vuokra-asuntojen välitys- Molemmilla isännöitsijöillä on alan korkein tutkinto: Johtavan ammatti-isännöitsijän tutkinto AIT
  • 3. Mitä on suunnitelmallinen jatavoitteellinen kiinteistönpito?
  • 4. Mitä on suunnitelmallinen ja tavoitteellinen kiinteistönpito?• Kiinteistön elinkaaren hallinta pitkäjänteisesti.• Määritellään miten taloyhtiötä kehitetään.• Missä halutaan olla viiden vuoden kuluttua?
  • 5. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen jatavoitteelliseen kiinteistönpitoon?
  • 6. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon? 1. Halu / tahtotila 2. Hyvät sopimukset.  isännöinti, huolto ym.
  • 7. Mitkä asiat vaikuttavat suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteistönpitoon? 3.Viestintä, taloyhtiön viestintäsuunnitelma 4.Strategia 5.Hankesuunnittelu
  • 8. Halu/ tahtotila• Jokaisessa taloyhtiössä olisi hyvä olla mietitty millainen oman talon halutaan olevan.• Taloyhtiön tahtotilan muodostamiseen osakkaat mukaan.  pitkäjänteisyys & sitoutuminen asioihin
  • 9. Sopimukset• Sopimuksissa otetaan huomioon suunnitelmallisuus sekä tavoitteellisuus.• Sopimukset laaditaan riittävän yksityiskohtaisiksi, kiinteistön yksilölliset ominaisuudet huomioiden.
  • 10. Kiinteistön- ja piha-alueiden hoitoAsunto Oy Uudenkaupungin Kirkkokatu 13-15   Veloitus Toimitukset Lisätietoja / huomautukset   Päättää Toteuttaa Sis lisä € yks arvo yks Selite  Kulutusmittarilukemat            Lämpöenergian mittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälle ja VS- LämpöönKiinteistösähkön mittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälleHuoneistokohtaisten                sähkömittareiden lukuKiinteistön vesimittareiden luku kh x     1 kk Välein luenta Toimitetaan isännöitsijälleKulutuslukemien ilmoitukset kh x         PyydettäessätoimittajilleKiinteistönhoitoon liittyvien kh x          Huoltokirjan täyttötapahtumien raportointi (esim.huoltopäiväkirja ja viestivihko)Manuaaliset kirjaukset kh x           Sovitut raportit allekirjoituksella kuitattuinaKulutusten seuranta ja optimointi            Kulutusseuranta; mittarien kh x        lukeminenKulutusseuranta; tilastointi ja is          vertaaminen tavoitteisiinKulutusseuranta; toimenpiteisiin kh x        ryhtyminen poikkeustilanteissaKulutusseuranta; tiedotus kh x        Lämpötilamittaukset ja säätökäyrän kh kh x            asettelu
  • 11. Lämmitysjärjestelmät            Verkostojen toimintalämpötilojen ja   kh x     1 krt/vk    säätö- ja toimilaitteiden tarkkailuPaisuntajärjestelmän vesimäärän   kh x     1 krt/vk    valvontaPaisunta-astian tarkastus   kh x     2 krt/v Lämmityskauden alussa ja lopussa  Lämmönjakohuoneen   kh x     1 krt/v Lämmityskauden alussa  määräaikaistarkastusLinjasulku- ja säätöventtiilien   kh x     1 krt/v Lämmityskauden alussa  asetusasentojen tarkastus, säätö javoitelu.Venttiilien karatiiveyden tarkkailu   kh x     1 krt/vk    Patteriverkoston ilmaus   kh x         Tarvittaessa  Pumppujen ja verkostojen vuotojen   kh x     1 krt/vk    ja paineiden tarkkailuSisätilojen lämpötilojen mittaus ja   kh   x       Tarvittaessa  lämmön säätöTermostaatit ja käsisäätöisten   kh   x       Tarvittaessa  patteriventtiilien säätö ja huoltoKäyttöaikojen asetus   kh x            Energiamittarin toiminnan seuranta   kh x            
  • 12. Viestintä
  • 13. Viestintä• Liikaa ei voi viestiä. Vai voiko?• Monta kanavaa• Tietoa esim. vesivahingosta: huhut, päätöksenteko tulevaisuudessa helpompaa?
  • 14. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 1• Taloyhtiön viestinnästä vastaa isännöinti ja hallitus.• Viestintäsuunnitelma on osa taloyhtiön toiminnan kokonaissuunnitelmaa ja tavoitteita.• Jos yhtiöllä ei ole selkeitä tavoitteita, ei viestinnän tavoitekaan voi olla selkeä.
  • 15. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 2• Isännöintisopimuksessa olisi hyvä sopia, mikä on isännöinnin rooli taloyhtiön viestinnässä.• Kannattaa huomioida, että viestintä on tavoitteellista ja suunnitelmallista työtä ja vaatii usein paljonkin työaikaa.
  • 16. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 3• Toimimaton viestintä koituu helposti isännöinnin ja hallitustyön vahingoksi.• Toimivan ja vuorovaikutteisen viestinnän merkitys korostuu kaikissa erikois-tilanteissa, kuten korjaushankkeissa tai riita- ja ongelmatilanteissa.
  • 17. Taloyhtiön viestintäsuunnitelma Viestintäsuunnitelmassa määritellään:
  • 18. Taloyhtiön viestinnän tavoitteita 1• Tiedon välittäminen ajankohtaisista asioista, uudistuksista ja muutoksista• Tulevista hankkeista ja muutoksista kertominen ennakkoon• Asukkaiden ja osakkaiden ohjeistaminen• Yhteishengen luominen, ristiriitojen ennaltaehkäisy
  • 19. Taloyhtiön viestinnän tavoitteita 2• Huomion kiinnittäminen tärkeisiin asioihin• Isännöinnin, huoltoyhtiön, hallituksen ja osakkaiden roolien selkeyttäminen• Asumisviihtyisyyden lisääminen• Innostaa osakkaita osallistumaan yhtiökokoukseen ja hallitustyöskentelyyn
  • 20. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 1• Yhtiön tavoitteet/strategia ja pitkän tähtäimen suunnitelmat• Yhteystiedot: mihin otetaan yhteyttä eri asioissa• Minkälaiset palvelut yhtiöllä on isännöinnissä, huollossa, siivouksessa, vartioinnissa jne.• Yhtiökokouksen päätökset
  • 21. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 2• Hallituksen päätökset (asiat, jotka ovat julkisia)• Talousasiat, yhtiön taloudellinen tilanne• Rakennusten kunto, kuntoarvioiden ja tutkimusten tulokset• Tehdyt ja tulevat korjaukset• Energian kulutustiedot ja energiansäästöohjeet
  • 22. Taloyhtiön viestinnän sisältöjä 3• Jätteiden lajitteluohjeet• Turvallisuusohjeet• Yhteisten tilojen käyttöohjeet• Taloyhtiön palvelut (autopaikat, pesutupa, saunat, avaintilaukset, säilytystilat, kerhotila jne.)• Talkoot
  • 23. Taloyhtiön viestinnän kohderyhmiä
  • 24. Taloyhtiön viestintäkanavia 1• Taloyhtiön verkkosivut• Isännöintiyrityksen verkkosivut• Ilmoitustaulu (sähköinen/perinteinen)• Sähköposti• Tekstiviesti• Huoneistoon jaettava tiedote
  • 25. Taloyhtiön viestintäkanavia 2• Kirje• Asukas-tv• Asukaskokous• Hallituksen/isännöitsijän kyselytunti• Asukaskansio• Asukasopas
  • 26. Asunto-osakeyhtiön strategia Strategia = tavoitesuunnitelma
  • 27. Taloyhtiölle strategia, miksi?• Selvittää millainen taloyhtiö on tänään ja miten sitä ja sen palveluita tulee kehittää ja johtaa• Aktivoidaan osakkaat päättämään tavoite taloyhtiön ominaisuuksille ja palveluille• Isännöitsijälle ja hallitukselle johtamistyökalu
  • 28. Strategian laadinnan perustelut 11. Asunto Oy:n päätöksenteko usein asiantuntematonta, sattumanvaraista ja linjatonta?2. Osakkeenomistajat ja hallituksen jäsenet sekä isännöitsijät ja huoltoyhtiöt tulevat ja menevät
  • 29. Strategian laadinnan perustelut 23. Asunto Oy:n kokonaistilannetta eri näkökulmistaan ja varsinkaan tavoitteita ei ole koskaan pysähdytty miettimään4. Asuintaloilla on rajallinen elinkaari. Elinkaari edellyttää kaikissa vaiheissa huolenpitoa. Toimenpidetarve kasvaa elinvuosien myötä. Maamme kiinteistökanta on nyt suurelta osin ikääntynyt perusparannuskuntoon
  • 30. Strategian laadinnan perustelut 35. Strategia edesauttaa systemaattista ja tavoitteellista asuintalon käyttöä ja kehittämistä ja sitä kautta säästää rahaa. Toisaalta strategia turvaa parhaan asunto-osakkeiden arvon- kehityksen.
  • 31. Strategian laadinnan vaiheet 11. Aloite strategian laadinnasta2. Hallituksen päätös strategian laadinnan käynnistämisestä3. Tulevaisuuskyselyn toteuttaminen4. Tulosten analysointi ja esittely hallitukselle
  • 32. Strategian laadinnan vaiheet 25. Hallituksen päätös ja esittely yhtiö- kokoukselle6. Yhtiökokouskäsittely7. Toteuttaminen8. Seuranta / tarkistaminen
  • 33. Strategian laadinnan vaiheet kuvana
  • 34. Tulevaisuuskysely 1Vastaajina osakkaat ja vuokralaiset5 osiota 1. Taustatiedot 2. Nykytilanne 3. Taloyhtiön ominaisuudet • ilmapiiri ja käytettävyys • ominaisuudet ja toimivuus
  • 35. Tulevaisuuskysely 2 4. Taloyhtiön palvelut 5. Taloyhtiön johtamisen periaatteetTyytyväisyys, tärkeys, panostustarve
  • 36. Tulevaisuuskyselyn yhteenveto pilottikohteissa
  • 37. Strategian sisältö 11. Historia ja kohdetiedot • Rakennusten ja huoneistojen lukumäärä ja keskikoko • Milloin, miten, kuka rakentanut • Asukasrakenne, vuokralaisten osuus, vaihtuvuus • Omaisuus, vuokratulot • Merkittävät tapahtumat
  • 38. Strategian sisältö 22. Nykytilanne • taloyhtiön ominaisuudet • Kuvaus taloyhtiön palveluista • Korjaushistoria • Kuntoarvio laadittu (kyllä/ei)2. Tulevaisuuden strategia, linjaukset
  • 39. Tulevaisuuden strategian yhteenveto 11. Taloyhtiön ylläpidon periaatteet tulevaisuuskyselyn perusteella (strategiset linjaukset) • Taloyhtiön ominaisuudet ja toimivuus / periaatteet • Taloyhtiön palveluiden periaatteet • Korjaustoiminnan periaatteet
  • 40. Tulevaisuuden strategian yhteenveto 22. Kehitystarpeet (3-5) • Tärkeimmät tekijät ja suurimmat panostustarpeet • Kehittäminen ei heikennä olemassa olevia palveluita3. Kehitystarpeet osaksi taloyhtiön korjaus- ja investointiohjelmaa • Strategian toteutuksen kustannukset
  • 41. Strateginen linjaus, esimerkki 1Taloyhtiön ominaisuuksien, turvallisuudenja viihtyvyyden suhteen tasosta pidetäänhuolta.Turvallisuuteen ja ympäristöön kiinnitetäänentistä enemmän huomiota. Tämä koskeemyös piha-alueiden järjestelyä ja sisällähissien toimivuutta.
  • 42. Strateginen linjaus, esimerkki 2Taloyhtiön korjauksia suunnitellaan jatkossaminimoimalla häiriöt ja painottamallaennakoivaa korjaustoimintaa sekä seuraten,etteivät järjestelmät tavoita laskennallistaelinkaartaan.Korjausohjelman laatimisessa käytetäänasiantuntija-apua.Korjausten ohessa selvitetäänenergiatehokkuuden parantaminen.
  • 43. Strateginen linjaus, esimerkki 3Taloyhtiön tuottamien palveluiden tasoaseurataan ja palveluita parannetaan jonkinverran.
  • 44. HankesuunnitteluMitä tarkoittaa hankesuunnittelu?
  • 45. Hankesuunnittelu 1• Hankesuunnitelma on yksityiskohtainen selvitys korjaustyön tarvittavasta laajuudesta, laadusta ja käytössä olevista menetelmistä.• Hankesuunnitelman tarkoitus on selvittää korjaustyön sisältö ja laajuus sekä mahdolliset vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat.
  • 46. Hankesuunnittelu 2• Hankesuunnitelma selvittää valittavat ratkaisut• Hankesuunnitelmassa voidaan ja usein myös esitetään vaihtoehtoiset ratkaisut ja toteutustavat.• Vaihtoehtoja tulisi harkita kiinteistön ja sen käyttäjien tavoitteita ja laadittua PTS- suunnitelmaa vastaan.
  • 47. Hankesuunnittelu 3• Onko tavoitteena minimoida investointikustannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset• Halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen, ja terveellisyyteen tms.
  • 48. Hankesuunnittelu 4Kysymykset joihin hankesuunnitelma antaavastauksia•Uusitaanko viemäriputket vai voidaanko ne pinnoittaa?•Millainen on tarkoituksenmukaisin julkisivun korjaus-menetelmä?•Olisiko samalla järkevää lisätä lämmöneristystä?•Onko ikkunat syytä vaihtaa uusiin vai riittäisikökunnostus?•Kannattaisiko sähkö- ja telejärjestelmät uusiaputkiremontin yhteydessä?
  • 49. Hankesuunnittelu 5• Päätöksenteko onnistuu, kun on punnittuja vaihtoehtoja.• Siksi hankesuunnitelmaan kannattaa varata aikaa. Perusteellinen suunnittelu tuo esille eri vaihtoehtoja, jotka vaikuttava mm. kustan- nuksiin ja aikatauluun.• Harvoin asiat tehdään väärin, mutta liian usein ne suunnitellaan huonosti. Hankesuunnittelulla nämä karikot vältetään.
  • 50. Hankesuunnittelu 6• Suunnittelun merkityksestä kertoo se, että hankesuunnittelun kustannukset ovat noin 1 % peruskorjaushankkeen kokonaiskustannuksista.• Sen aikana sitoutetaan kuitenkin yli 90 % projektiin käytettävistä varoista.
  • 51. Hankesuunnittelu 7
  • 52. Hankkeeseen valmistautuminen 1• Kun havaitaan, että remontti voi olla tarpeen, alkaa tarveselvitys• Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle hankkeen valmistelun aloittamista• Yhtiökokouksessa • Päätetään hankesuunnittelun aloittamisesta
  • 53. Hankkeeseen valmistautuminen 2• Hankesuunnitteluvaiheessa • Palkataan hankesuunnittelija • Huomioidaan osakkaiden omat tarpeet ja halut varustelun tasosta ja tason nostosta
  • 54. Hankkeeseen valmistautuminen 3 • Yhtiökokouksessa • Tehdään päätös siitä, millaista remonttia lähdetään toteuttamaan, hyväksytään hankesuunnitelma • Suunnitteluvaiheen aloitus • Myös rahoituspäätös • Annetaan hallitukselle valtuudet
  • 55. Hankkeeseen valmistautuminen 4 • Tarjouspyynnöt • Urakkakilpailu suunnitelmien perusteella • Hallitus - urakoitsijan valinta • ”Oikeus valita tai hylätä mikä tahansa tarjous”
  • 56. Hyvin suunniteltu on puoliksi päätetty!
  • 57. UudenkaupunginIsännöitsijäkeskusinfo@isannoitsijakeskus.fi Vakka-Suomenkatu 7, Uusikaupunkiwww.isännöitsijäkeskus.fi p. 02 846 6100Arttu Lehtonen040 184 0851arttu.lehtonen@isannoitsijakeskus.fi