Presentacio de CX sobre el Mercat Inmobiliari a Catalunya i a Espanya
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Presentacio de CX sobre el Mercat Inmobiliari a Catalunya i a Espanya

on

  • 747 views

Informe presentat pel departament d´estudis de CX sobre la situació del mercat inmobiliari

Informe presentat pel departament d´estudis de CX sobre la situació del mercat inmobiliari

Statistics

Views

Total Views
747
Views on SlideShare
747
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
4
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Presentacio de CX sobre el Mercat Inmobiliari a Catalunya i a Espanya Presentacio de CX sobre el Mercat Inmobiliari a Catalunya i a Espanya Presentation Transcript

  • EL SECTOR IMMOBILIARIA ESPANYA I ACATALUNYA: SITUACIÓ IPERSPECTIVESServei d’Estudis de CatalunyaCaixaBarcelona, febrer 2013
  • 1. L’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a les CCAA i províncies espanyoles a juny de 2012 2. Estoc d’habitatge nou a capitals de província i grans municipis a finals de 2011 3. Dinàmica demogràfica i absorció del parc d’habitatge nou pendent de vendre: perspectives 2012-2017 4. Els preus de l’habitatge nou a Espanya: una avaluació de l’ajust pendent 4. Els preus de l’habitatge nou a Espanya: una avaluació de l’ajust pendentEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 2
  • 1. L’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a les CCAA i províncies espanyoles a juny de 2012EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 3
  • 1.1 Demanda i oferta d’habitatge nou juny 2011-juny 2012 i estoc pendent de vendre: visió de conjuntEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 4
  • Oferta d’habitatge nou (lliures acabats+protecció oficial) 2006-2012... Milers d’habitatges 700 Catalunya 646 Espanya 90 619 590 80 600 80 77 71 70 500 60 389 400 50 300 258 40 38 200 169 30 144 20 19 87 20 16 100 81 62 9 9 10 6 0 11S2-12S1 0 2011S1 2011S2 2012S1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011S1 2011S2 2012S1 11S2-12S1EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 5
  • ...i nova demanda d’habitatge nou (transaccions+autopromoció) 2006-2012... Milers d’habitatges Catalunya 600 70,0 65 Espanya 490 489 60,0 500 53 404 50,0 400 298 40,0 37 300 244 30,0 26 200 165 22 148 20,0 17 17 76 90 100 58 10 10,0 7 7 0 11S2-12S1 2011S1 2011S2 2012S1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0,0 11S2-12S1 2011S1 2011S2 2012S1 2006 2007 2008 2009 2010EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 6 2011
  • ...canvi en l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre (fluxos) 2006-2012... Milers d’habitatges Catalunya Espanya 250 40 215 34 200 30 26 157 150 20 100 100 90 12 12 10 50 14 12 1 3 4 1 0 0 -9 -4 -1 -1 -1 -2 -50 -10 1 20 1 20 2 S1 06 07 08 09 10 11 2S S S 11 11 12 20 20 20 20 20 20 01 20 05 06 07 08 09 10 2 20 1 20 2 S1 -2 2S S S S2 20 20 20 20 20 20 01 11 12 01 11 20 -2 20 S1 11 20EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 7
  • ...estoc absolut d’habitatge nou pendent de vendre 2006-2012 (final cada període) Milers d’habitatges Espanya Catalunya 900 125 815 807 811 789 803 807 105 103 104 105 104 104 750 699 100 94 600 484 75 450 59 327 50 300 227 33 150 25 0 2011S1 2011S2 2012S1 4T/2005 4T/2006 4T/2007 4T/2008 4T/2009 4T/2010 4T/2011 0 2011S1 2011S2 2012S1 2006 2007 2008 2009 2010 2011EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 8
  • ...i estoc relatiu d’habitatge nou pendent de vendre 2006-2012 (final cada període) En % del total del parc d’habitatges Espanya Catalunya 3,5 3,5 3,13 3,15 3,14 3,19 3,14 3,12 3,0 2,81 3,0 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,60 2,5 2,5 2,40 2,00 2,0 2,0 1,39 1,50 1,5 1,5 1,0 0,90 1,0 0,5 0,5 0,0 2011S1 2011S2 2012S1 4T/2006 4T/2007 4T/2008 4T/2009 4T/2010 4T/2011 0,0 2011S1 2011S2 2012S1 4T/2006 4T/2007 4T/2008 4T/2009 4T/2010 4T/2011EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 9
  • ...de forma que els canvis a l’estoc total d’habitatge pendent de vendre els darrers trimestres han estat pràcticament nuls Milers d’habitatges Espanya Catalunya 2 9 5,1 1,1 6 4,7 1 3 0,4 0 0 -0,6 -3 -6 -4,3 -1 -0,9 -1,0 -9 -1,6 -2 -12 -15 -13,7 11S1-12S1 3T/2011 4T/2011 1T/2012 2T/2012 -3 11S2-12S1 3T/2011 4T/2011 1T/2012 2T/2012EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 10
  • Consolidació de les modificacions en la composició de l’oferta i la demanda d’habitatge nou: el creixent protagonisme de la promoció oficial a l’oferta i de l’autopromoció a la demanda a Espanya... Pesos en percentatge sobre el total de l’oferta (habitatges acabats) i la demanda (transaccions+autopromoció) Oferta: pes de lhabitatge protegit Demanda: pes de lautopromoció 40 (% del total de loferta) 40 (% del total de la demanda) 38 35 35 35 32 31 29 30 30 26 25 24 25 23 25 23 20 21 19 20 18 20 18 18 17 16 15 16 15 15 11 10 10 9 10 10 5 5 0 0 11S2-12S1 2010S1 2010S2 2011S1 2011S2 2012S1 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 11S2-12S1 2011S1 2011S2 2012S1 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 11
  • Ha finalitzat l’ajust? Demanda i oferta d’habitatge nou a Espanya i alguns països de referència Oferta i demanda d’habitatge nou en el primer semestre de 2007=100 Ajust de loferta Ajust de la demanda 100 100 80 80 60 60 40 40 20 20 0 20071S 20072S 20081S 20082S 20091S 20092S 20101S 20102S 20111S 20112S 20121S 0 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 EUA Trimestres Irlanda Espanya EUA Irlanda Espanya1. Mitjanes mòbils de quatre trimestres acumulades al darrer.2. Dades de transaccions de 2012 resultat d’aplicar al segon semestre de 2012, la taxa internual de creixement del primer semestre de 2012 a les dades de 2011EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 12
  • 1.2. Demanda i oferta d’habitatge i estoc pendent de venda a CCAA i províncies a juny 2012EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 13
  • Canvi a l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre, per CCAA. 2011S1-2012S2 Canvi absolut en unitats i relatiu en % Canvi absolut (en milers) Canvi relatiu (en %) 6.000 10 8,8 6,3 5,4 4.419 2,7 2,7 2,1 0,3 4.000 0 3.069 -0,5 -1,0-1,0 -2,2 -2,6 -3,5 -6,3 -6,7 2.000 1.523 -10 -8,6 766 903 626 25 0 -20 -525 -438 -1.027 -1.179 -2.000 -1.447 -1.429 -30 -1.967 -2.136 -2.450 -33,1 -3.082 -4.000 -40 -39,4 M as c M as c Ex ant cia Ex ant lícia M ya M ya Pa i oja í s ja ya d ia Ca dal u a Ba xa Ba nxa As ana tú a s - sia M a rra rra . V Ar s Ca ars s- s Ca dri d nà d m ria m ria Ga ó Na ra Na ura Ga ó ale agó . V A es nc ó ta s s ri a Ca ear s - si As ian i Ca rie rie lle ale rag Ca ri Pa Ri o Lle An c An úrc an an n n u ri C lí Ca al u úr tre àb tre àb B B ad va va le a R lu lu ad ad nà i s- tú nc a l p M ís ta Es Ca C m m Co CoEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 14
  • Canvi a l’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a províncies amb més de 10.000 unitats el segon trimestre de 2011 a l’any que finalitza a 2012T2 Canvi absolut en unitats Províncies on augmenta lestoc Províncies on cau lestoc (en %) (en %) 8 0 -0,5 6,2 -1,0 -2 -1,5 6 -1,7 -1,8 -1,9 -1,9 5,5 5,4 -2,2 -3,0 -4 -3,5 4 3,6 3,5 3,0 2,8 2,3 -6 -5,5 2 -8 -7,5 0 -8,6 -8,8 as rid e a a ia ló la ai ss if -10 er el lm vil er ad sc go st m Se n Pa Bi M ra Ca Te Al nt g a Va na ci a M a Gr i a a Ba a Ba ant s M s Al o ru ria ) Ca dra Sa s La n ar di ad n d nc La Po àla uz o go ro le úr Co àb Ca a( le ac el e an lè To Gi Cr ra ev nt ny rc r a. Ta StEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 15
  • L’important concentració del parc d’habitatge nou pendent de venda a l’àrea del Mediterrani: províncies amb més de 10.000 habitatges pendents a 2012T2... Parc pendent de venda en milersEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 16
  • ...encara que les màximes concentracions relatives mostren una distribució territorial diferent: províncies amb un pes de l’habitatge nou pendent de vendre superior al 3,12% del parc a 2012T2... Parc pendent de venda en % del parc totalEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 17
  • Shadow inventory: una distribució bimodal del parc d’habitatge nou pendent de vendre per tipologia del municipi. Desembre 2011 En milers Parc pendent per excessos als diferents Parc pendent per tipologia de municipis municipis municipis (en milers) (en % total i pes en % parc total) 900 807 800 50 47,4 700 38,7 40 600 500 30 382 400 312 300 20 13,9 200 11,4 112 10 100 5,2 1,8 0 0 Baixa (fins 4,5%) Mitjana (entre Alta (>6,2%) Total Baixa (fins 4,5%) Mitjana (entre 4,5% i Alta (>6,2%) 4,5% i 6,2%) 6,2%) Distribució (% total) Pes excessos s/parc total (%)EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 18
  • Províncies amb shadow inventory (parc d’habitatge nou pendent de venda en municipis amb un pes per sobre del 6,1% del parc total) En percentatge del total del parc pendent 100 100,0 88,3 78,5 80 70,8 68,8 65,4 60 39,9 39,4 38,7 37,8 40 28,8 28,4 19,7 20 16,2 15,3 15,2 14,1 12,6 9,3 9,0 8,2 7,0 7,0 6,0 5,9 5,6 4,5 3,7 3,0 0 Hu ia T o ló Gr cia rc s) Ba rag ) as ia M ga Bi ó ar sa a Ri elva ny s Co d A s illa Al do lla a Na da T e c ia Se a Va lid Cr M a rra s) a d r ia Cò (A) sp t To Al ife a a M ya Sa (La r u r ie lE n Va nc ov L le on ar Ca arr ri n Ba I lle a lm er l Ta (La le os a te ta aca do le go a an ad n úr r sc Gu ntàb v aj àl Co tú ne rd Pa m an a el lè a v s s( al oj Ca uz a. StEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 19
  • ...que dibuixa un mapa de províncies amb pesos del shadow inventory sobre el total del parc pendent de vendre molt localitzat en l’àmbit mediterrani: províncies amb un pes superior al 30% del shadow inventory En % del total del parc d’habitatge nou pendent de vendreEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 20
  • A Catalunya, el parc pendent de vendre es manté lleugerament per sobre les 100.000 unitats i del 2,6% del parc total,... Estoc d’habitatges pendents en milers, i parc pendent en % del parc total Valors absoluts Pesos (en %) 150 3,00 125 2,6 2,6 2,6 2,6 2,50 2,4 105 102,9 104,3 103,8 100 93,6 2,00 75 1,5 1,50 59,1 50 1,00 0,9 32,8 25 0,50 0 0,00 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012S1 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012T2EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 21
  • ...amb l’estoc més elevat a la demarcació de Barcelona en termes absoluts, tot i que relativament és Tarragona la que concentra els majors desequilibris (4,7%)... Estoc d’habitatges pendents en milers i en % del parc total En milers dhabitatges En % del parc 56,2 60 55,4 5,0 4,7 4,7 4,5 50 4,0 40 3,5 2,9 2,9 3,0 27,1 27,0 30 2,5 2,3 2,1 2,1 2,2 2,0 20 15,4 15,3 1,5 10 1,0 6,0 5,7 0,5 0 0,0 Barcelona Girona Lleida Tarragona Barcelona Girona Lleida Tarragona 4T2011 2T2012 4T/2011 2T/2012EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 22
  • ...mentre que, en l’àmbit comarcal, el 2T/2012 els excessos relatius continuaven esbiaixats cap a l’arc que s’estén des de la Selva al Montsià, passant per les comarques centrals,... Estoc d’habitatges pendents en % del parc de cada comarca >3,5% 1 2,5%-3,5% 3 2 2,0%-2,5% 6 1,5%-2,0% 1.Val d’Aran 22.Anoia 2.Alta Ribagorça 23.Bages 5 7 9 <1,5% 3.Pallars Sobirà 24.,Vallès Occidental 4.Pallars Jussà 25.Vallès Oriental 4 8 5.Alt Urgell 26.Maresme 12 14 6.Cerdanya 27.Garrigues 11 13 16 28.Conca de Barberà 7.Ripollès 8.Garrotxa 29.Alt Penedès 10 17 9.Alt Empordà 30.Baix Llobregat 31.Barcelonès 23 15 10.Noguera 11.Solsonès 32.Ribera d’Ebre 21 12.Berguedà 33.Priorat 19 20 25 13.Osona 34.Baix Camp 18 22 24 26 14.Pla d’Estany 35.Alt Camp 15.La Selva 16.Gironès 36.Tarragonès 37.Baix Penedès 2728 29 30 31 17.Baix Empordà 38.Garraf 35 37 18.Segrià 39.Terra Alta 38 19.Pla d’Urgell 40.Baix Ebre 32 33 34 36 20.Urgell 41.Montsià 21.Segarra 39 40 Mitjana Catalunya: 2,6% 41EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 23
  • ...tot i que algunes de les comarques amb més excessos ja han començat a reduir-los entre el segon trimestre de 2011 i el segon de 2012 Canvi en l’estat de l’habitatge pendent de venda 1 Augmenta Disminueix 3 2 1.Val d’Aran 22.Anoia 6 9 2.Alta Ribagorça 23.Bages 5 7 24.,Vallès Occidental 3.Pallars Sobirà 4.Pallars Jussà 25.Vallès Oriental 4 8 5.Alt Urgell 26.Maresme 12 14 6.Cerdanya 27.Garrigues 11 13 7.Ripollès 28.Conca de Barberà 10 16 17 8.Garrotxa 29.Alt Penedès 9.Alt Empordà 30.Baix Llobregat 23 15 10.Noguera 31.Barcelonès 32.Ribera d’Ebre 21 11.Solsonès 12.Berguedà 33.Priorat 19 20 25 13.Osona 34.Baix Camp 18 22 24 26 14.Pla d’Estany 35.Alt Camp 15.La Selva 36.Tarragonès 27 28 29 30 31 16.Gironès 37.Baix Penedès 17.Baix Empordà 38.Garraf 35 37 18.Segrià 39.Terra Alta 32 33 34 38 40.Baix Ebre 19.Pla d’Urgell 20.Urgell 41.Montsià 36 21.Segarra 39 40 41EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 24
  • 1.3. On s’està produint l’ajustament?: demanda i oferta d’habitatge nou des de finals de 2009EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 25
  • L’oferta i la demanda d’habitatge nou han augmentat a l’entorn de les 500.000 unitats en els dos anys i mig que s’escolen des de finals de 2009 a juny de 2012, amb un increment suau del parc d’habitatge nou pendent de venda... En milers 500 489 468 400 300 200 100 21 0 1. Oferta 2. Demanda 3=1-2. Variació de lestockEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 26
  • On s’està produint l’ajustament?: províncies on l’oferta des de finals de 2009 a juny de 2012 ha augmentat, en relació al parc pendent de vendre a 4T/2009, per sota la mitjana espanyola (del 61%)EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 27
  • On s’està produint l’ajustament?: províncies on l’oferta ha estat menor que la demanda des de finals de 2009 a juny de 2012 i que, per tant, han reduït l’estoc existentEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 28
  • 2. L’estoc d’habitatge nou pendent de vendre a les capitals de província i grans municipis d’Espanya i de CatalunyaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 29
  • Parc i estoc d’habitatge nou pendent de venda als municipis espanyols, per tipologia de municipis. Finals 2011 Distribució en percentatge del parc i de l’estoc pendent 80 72,3 70 64,9 60 50 40 35,1 34,2 28,7 27,7 30 26 20 14,7 8,7 9,2 9,2 10 6,9 0 Capitals prov. 100.000 i més 50.000-99.999 10.000-49.999 Menys 10.000 Més 10.000 Parc estoc pendentEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 30
  • Detall de l’estoc d’habitatge nou pendent de venda per categoria de municipis a Espanya. Finals 2011 En percentatge del total del parc de cada categoria 4,5 4,12 4,07 3,93 3,98 4,0 3,5 3,1 3,04 3,0 2,58 2,52 2,5 2,0 1,59 1,59 1,5 1,0 0,5 0,0 Capitals prov. 100.000 i més habitants 50.000-99.999 habitants 10.000-49.999 habitants Menys 10.000 habitants 2010 2011EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 31
  • Les àrees urbanes de Catalunya dibuixen amb més claredat la segona corona metropolitana i el sud del país com els àmbits amb més concentració relativa de l’estoc pendent de vendre. Segon trimestre de 2012 Pes de l’estoc d’habitatge nou pendent de venda el 2T/2012 en % del parc. Ordre decreixent 10 8 7 8, 8, 9 8 7 Mitjana catalana 2T/2012: 2,6% 6 5 3 3 2 4, 4, 1 4, 0 4, 9 4, 8 8 3, 7 3, 3, 4 6 6 6 6 3, 5 5 5 5 5 3, 3, 3, 3, 4 4 4 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 3, 2 2 2 1 3, 3, 3, 0 3, 9 3, 8 2, 2, 3 2 1 0 Vic Girona Tortosa Manresa Igualada Tarragona Terrassa Reus Figueres Granollers Sabadell Martorell Vendrell, el Vilaf/Penedès Vil/Geltrú 2012T2 2011T2EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 32
  • ...mentre que en el cor de l’àrea metropolitana de Barcelona els excessos son molt menors Pes de l’estoc d’habitatge nou pendent de venda el 2T/2012 en % del parc. Ordre decreixent 3,0 2,7 2,5 2,5 2,3 Mitjana catalana 2T/2012: 2,6% 2,2 2,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1,6 1,5 1,5 1,2 1,1 1,0 0,6 0,6 0,5 0,0 Pineda de Mar Mataró Lleida Hospitalet de Badalona Sant Boi de Llobregat Barcelona Llobregat, l 2012T2 2011T2EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 33
  • 3. Dinàmica demogràfica i absorció del parc d’habitatge nou pendent de vendre: perspectives 2012-2017EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 34
  • La nova oferta a l’horitzó 2017: el total d’habitatges acabats a Espanya (autopromoció+habitatges lliures i de promoció pública) se situa entorn dels 111.000 a 2012 i al voltant dels 75.000 els anys següents, 430.000 habitatges de nova oferta entre 2012 i 2017, i uns 40.000 a Catalunya Milers d’unitats Espanya Catalunya 450 40 38 389 35 400 350 30 300 258 25 250 20 20 19 200 169 15 150 111 10 10 100 80 74 74 73 73 7 6 6 6 6 50 5 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 35
  • La demanda d’habitatges no principals: síntesi del període 2001-2006 i descomposició del parc el 2T/2012 Parc pendent de vendre al 2T 2012 (milers) 1000 810,8 800 600 527,6 Equivalen al 34,9% de lestoc pendent de vendre 400 283,2 200 0 Total (1+2) Principal (1) No principal (2)EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 36
  • Notable reducció de les noves llars els propers anys, que se situaran molt per sota de les del darrer boom,... Milers de noves llars l’any 600 Mitjana 1997-09: 365.000 500 400 300 Mitjana 1978-96: 145.000 Mitjana 2012-17: 60.000 200 100 0 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 37
  • ...de forma que la demanda per demografia no absorbeix la totalitat de la nova oferta, de manera que l’estoc d’habitatge nou destinat a demanda demogràfica augmentaria fins els 621.000 habitatges a 2017 Demanda d’habitatges per creixement de llars efectiva i no satisfeta, en milers 700 621,0 600 527,6 500 429,8 400 354,1 336,4 300 200 100 17,7 0 1. Habitatges 2=3+4. Noves 3. Demanda 4. Demanda 5. Habitatges 6=1-3+5. pendents per llars 2012T2-17 demogràfica demogràfica acabats 2012T2- Habitatges demografia satisfeta insatisfeta 2017 pendents per 2012T2 demografia 2017EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 38
  • A Catalunya, la davallada demogràfica sembla que serà més intensa que a la resta d’Espanya, i per sota dels valors previs al boom1,... Milers de noves llars l’any 100 Mitjana 1997-09: 60.000 90 80 70 60 Mitjana 1978-96: 23.000 50 Mitjana 2012-17: +1.000 40 30 20 10 0 -10 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1. Estimació pròpia del nombre de llars.EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 39
  • Catalunya: demanda d’habitatges per primera residència 2001-06 i descomposició del parc a 2T/2012 Parc pendent de vendre a 2T 2012 (milers) 140 120 103,8 100 Equivalen al 31,9% de lestoc pendent de venda 80 70,7 60 40 33,1 20 0 Total (1+2) Principal (1) No principal (2)EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 40
  • Demografia i demanda d’habitatge principal a Catalunya a l’horitzó 2017: les noves llars son inferiors als habitatges potencialment finalitzats, cosa que resulta en un augment del parc pendent per usos principals fins als 92.500 a 2017 Demanda d’habitatges per creixement de llars efectiva i no satisfeta, en milers 100 92,5 80 70,7 60 40 36,9 20 15,1 15,1 0,0 0 1. Habitatges 2=3+4. Llars 3. Demanda 4. Demanda 5. Habitatges 6=1-3+5. pendents per 2012T2-2017 demogràfica demogràfica acabats 2012T2- Habitatges demografia satisfeta insatisfeta 2017 pendents per 2012T2 demografia 2017EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 41
  • 4. Els preus de l’habitatge nou a Espanya: una avaluació de l’ajust pendentEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 42
  • 4.1. La correcció dels preus: diferències notables segons territoris i sèriesEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 43
  • Una caiguda de preus que s’ha accentuat extraordinàriament des de l’estiu de 2011: davallada de preus de l’habitatge nou a Espanya (dades INE) 200803-201203... Caiguda anual i acumulada en % 0 -5 -4,4 -6,8 -10 -12,6 -15 -13,6 -13,6 -20 -25 -24,5 -30 set 2008-sep 2011 set 2011-sep 2012 Total set 2008-set 2012 Anual AcumuladaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 44
  • ...amb diferències territorials molt notables, amb caigudes anuals en els tres anys que s’escolen entre setembre de 2008 i de 2011 molt més intenses a Catalunya i Madrid, més contingudes a la Comunitat Valenciana i molt menors a Andalusia (habitatge nou, dades de l’INE)... Caiguda anual en % 0 -2 -2,7 -4 -4,4 -5,1 -6 -5,8 -7,2 -8 -10 Catalunya Madrid C. Valenciana Espanya AndalusiaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 45
  • ...i accentuació de les diferències entre setembre de 2011 i de 2012... Caiguda anual en % -2 -5 -8 -11 -10,5 -12,1 -14 -13,6 -17 -16,5 -17,0 -20 Catalunya Madrid Espanya C. Valenciana AndalusiaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 46
  • ...de manera que l’ajustament acumulat els darrers quatre anys (de setembre de 2008 a setembre de 2012) a Catalunya i Madrid és molt més elevat que a Comunitat Valenciana i Andalusia (habitatge nou, dades INE) Caiguda acumulada del període en % 0 -5 -10 -15 -20 -17,6 -25 -25,0 -24,5 -30 -30,3 -35 -33,7 Catalunya Madrid C. Valenciana Espanya AndalusiaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 47
  • En termes reals, l’ajustament dels preus ha accentuat la seva correcció el darrer any, acostant-se a l’ajustament més sever dels darrers quaranta anys Canvi acumulat a partir de la data definida com a inici de cada crisi1,2 Canvi acumulat (base 100 inici període) 110 105 100 95 90 85 80 75 70 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 Nombre de trimestres de duració Crisi 1978 T2 Crisi 1991 T4 Crisi 2008T3 1. Mitjanes mòbils anuals acumulades al darrer trimestre; 2.Per la crisi iniciada el 1978 2T, s’assoleix el nivell inicial 49 trimestres després, el 1990, 2T. Per la crisi iniciada el 1991 4T, s’assoleix el nivell inicial 28 trimestres després, el 1998 3T.EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 48
  • 4.2. La correcció de preus i les mesures d’accessibilitatEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 49
  • 1. Ràtio quota hipotecària/renda familiar salarial neta per una família en la qual la persona de referència té nivell d’estudis mitjà... Pes de la quota sobre la renda en % 50 1997-1999 2007 2012 47 45 40 37 35 35 35 34 30 24 24 25 22 21 19 20 20 19 17 15 14 13 10 5 0 Espanya Andalusia Catalunya València MadridEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 50
  • ...de manera que la davallada de preus per retornar a la situació de 1997-99 oscil·la entre el 38,6% de Andalusia i el 1,3% de Madrid Caiguda de preus precisa per retornar als valors de 1997-99 50 45 40 38,6 35 31,4 30 25 23,2 20 15 10 5 3,2 1,3 0 Espanya Andalusia Catalunya C. Valenciana MadridEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 51
  • 2. Incorporació de les condicions financeres (II): pes de les llars excloses de la compra d’un habitatge tipus amb condicions hipotecàries estàndard... En % de les llars amb persona de referència de 16 a 64 anys 49,7 50 47,0 45 42,8 43,7 40,2 40 37,8 34,4 33,6 35 32,4 30 26,2 25 20 15 10 5 0 Andalusia Catalunya Com. Valenciana Madrid Espanya 2000 2012EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 52
  • ...i davallada de preus necessària per assolir el mateix grau d’exclusió de la compra d’habitatge que a 2000 Caiguda de preus precisa per retornar als valors de 2000 25 24,0 21,0 20 15 11,0 10 6,0 5 0,0 0 Espanya Andalusia Catalunya Com. Valenciana MadridEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 53
  • 62. 4.3. La rendibilitat de la inversió en habitatge i la correcció de preusEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 54
  • 3. Rendibilitat teòrica sense risc (valor fonamental) i efectiva a 2012, del 5,4% (o del 6,6% amb risc) i davallada de preus de compra de l’habitatge necessaris per assolir-la a Espanya i algunes CCAA... En % 10 Valor fonamental: 5,4% 8 Rendibilitat (%) 6 4 2 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9 -10 1 2 -13 4 5 -16 7 8 -29 0 1 -22 3 4 -25 6 -27 8 9 -30 1 2 -33 4 5 -36 7 8 -49 0 1 -42 3 -44 5 6 -47 8 9 0 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -2 -2 -2 -2 -2 -2 -3 -3 -3 -3 -3 -3 -3 -4 -4 -4 -4 -4 -4 -5 Davallada de preus (%) Espanya Andalusia Catalunya C.Valenciana MadridEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 55
  • ...de forma que la caiguda de preus necessària perquè la rendibilitat efectiva del lloguer a 2012 assoleixi la rendibilitat teòrica (sense risc) no és ja necessària a Catalunya i a Madrid seria de vora el 14%... Variació en % 50 40,3 41,1 40 30 20 17,8 13,7 10 0 -10 -20 -17,4 -30 Espanya Andalusia Catalunya Com. Valenciana Com. MadridEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 56
  • 4. Rendiment després d’impostos a una SA d’inversió immobiliària a Espanya: caiguda de preus necessària per recuperar la rendibilitat del 4,4% de 1997-99... En % 8 Rendibilitat 1997-99: 4,4% 7 6 Rendibilitat (%) 5 4 3 2 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -8 -19 -10 -11 -12 -13 -14 -15 -16 -17 -18 -29 -20 -21 -22 -23 -24 -25 -26 -27 -28 -39 -30 -31 -32 -33 -34 -35 -36 -37 -38 -49 -40 -41 -42 -43 -44 -45 -46 -47 -48 -59 0 - Davallada de preus (%)EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 57
  • ...cosa que implica una davalla de preus a Espanya del 18% mentre que a Catalunya ja s’hauria assolit la reducció necessària per assolir els nivells de 1997-99 Variació relativa %. 50 42,0 Segons l’indicador de rendiment 40 després d’impostos d’una SOCIMI, Catalunya ja hauria assolit a 2012 el nivell de 1997-99 32,0 30 20 18,0 10 5,0 0 Espanya Andalusia Catalunya Com. Valenciana Com. MadridEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 58
  • 5. Rendiment brut del lloguer a diversos països europeus (grans ciutats)... Rendibilitat bruta en % del preu de compra (a grans ciutats) 12 10,0 10 9,1 8,1 8 6,4 5,9 5,8 6 5,6 5,3 5,3 5,2 5,2 5,1 4,9 4,9 4,7 4,6 4,2 4,1 4,1 4,1 4,1 4,0 4,0 3,8 3,7 3,7 3,6 4 3,5 3,5 3,4 3,3 3,0 2,9 2,4 2 1,6 0 S è ia M o rra lo ia và a D i ma l Po d a o Ità a Lu Ma a rg em ia U c v ia m a Es cia Xi a Bu rca Lit n ia B è ia p. sia m a a Tu ria Po rbia An a Ho ïna lia Fr ia ac ria e UK Su a La a Fin ia Ho nia Cr ica Ro tu ga lo n i i ny tri ac ec na ni is s xe lt pr ç y Es u òn Al u àn nd qu èc bu tv an n an à rq Re Rú oà M ng E s lò dà a lg ra tò vè òn s Tx la pa d lg ed Gr là Àu r ol Es M Font: Global Property Guide; http://www.globalpropertyguide.com/Europe/rent-yieldsEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 59
  • ...i davallada dels preus d’Espanya (grans ciutats) per obtenir la rendibilitat bruta de lloguer de diferents països europeus Canvi relatiu en % 0 -10 -10 -11 -12 -20 -23 -26 -30 -30 -33 -40 Dinamarca Holanda Polònia Bèlgica Alemanya Itàlia FinlàndiaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 60
  • Síntesi de les reduccions de preus necessàries per assolir els nivells de finals dels anys noranta: a Espanya caldria una reducció mitjana entorn del 20%... Variació relativa % 40 32,8 30 22,5 21,5 20,0 20 17,0 15,0 10 0 1. Quota 2. Exclusió 3. Rendibilitat 4. Rendibilitat 5. Rendiment Mitjana simple hipotecària compra teòrica amb risc teòrica sense lloguer riscEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 61
  • ...mentre que a Catalunya la mitjana dels diferents indicadors suggereix que la davallada observada ja ha estat suficient per recuperar els nivells de finals dels noranta Variació relativa % Segons l’indicador de rendiment després d’impostos d’una SOCIMI, Catalunya ja 20 hauria assolit a 2012 el nivell de 1997-99 15 11,0 10 4,2 5 2,4 -0,2 0 -5 -10 -15 -20 -18,3 Quota Exclusió Rendibilitat Rendibilitat Rendiment Mitjana simple teòrica amb risc teòrica sense riscEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 62
  • 62. 4.4. La rendibilitat del lloguer a alguns dels municipis més importants d’EspanyaEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 63
  • 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 Ho Llei sp da it 4,8 M alet an re 4,0 S/ Co M sa at 3,9 lo I ar Co ma gua ó 3,8 rn G l a Vi ellà ram da la f r Llo ane Variació en % an b t ca reg 3,7 3,7 Pe a t ne dè s Pa C u rl a e 3,6 3,6 3,6 Ba nca da lo na Ga Sa v à b M ade ó ll Gr stol an esEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA Fu o 3,5 3,5 3,5 3,5 3,5 e n lle l a rs br To ad rr Ge a64 ej ta ón fe Ci A r ud do Ca a d z 3,4 3,4 3,4 3,4 s t Re el a Al ld l ef ca lá e de ro Gi ls He na na Al res co Pa L rcón lm eg a an M és al l 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 3,3 municipis amb rendibilitats netes més grans del 3%... A l or c ba a ce te Pi nt Ce To o 3,2 3,2 3,2 rd Ba led a n rce o yo lo la na V Ta allè s Al rrag c o on be a C o A nda lla ran s Co do jue lm Vil z e n la l ar ba Vi e Co jo Ga slad l a Rendibilitats netes d’una SOCIM a 2012 a diversos municipis grans d’Espanya: Va a pa ld ga em r or o 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1 3,1
  • La sP 2,00 2,25 2,50 2,75 3,00 al Sa S/ m n Cu Á as 3, Se g v ba at ila 0 st Va 3, iá llè n 0 R s 3, Có eye 0 rd s 3, Variació en % o 0 Hu ba e 2, 9 M lva ál 2, a 9 Bu ga rg 2, M o 9 Tr ad s 2, e s ri 9 Ca d 2, nt o 9 Le s 2, Va ó 9 Gu lla d n 2, ad oli 8 al d a 2, 8 Ri a cM Ali jara va ja an 2, s-V da te 8 ac ho 2, 8EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA Ro iam nda z a ad 2, s M ri 8 ad d 2, r 8 Bi id65 lb 2, 8 Vi ao to 2, 8 ri Cá a 2, d 8 Se iz 2, vi 7 O lla Sa v ie 2, la do 7 m a 2, 7 Se nca go 2, Al via 7 m 2, Gr e ría 7 an 2, Bo C á a da 6 a d Po c e 2, ...i municipis amb rendibilitats netes inferiors al 3%... i l l nt e re 6 ad v s 2, e l e dr 6 M a o 2, 6 Za nte Po ra 2, zu Ou goz 6 e l re a o 2, 5 Al nse 2, Pa a rcó m n 5 p 2, V a l on 5 le a 2, nc ia 5 Lu 2, Lo go 4 g 2, Ca Sa roñ 4 s t nta o el n 2, ló de 4 n Pl r 2, a 3 Ba na da 2, 3 C o j oz 2, Do r u ñ 3 no a 2, st ia 2 2, 2
  • Co rn Cu 0 2 4 6 8 10 12 el en là c Ll ob a 0 re ga t 0 Ga Ho và sp 0 Variació en % ta i le Ig t 0 ua la da 0 Lle id M a 0 an S/ re Co s lo M a 0 m at Vi a la Gr aró fr a 0 an ma ca n Pe e t 0 ne d M ès 0 ós toEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA le s 0 Pa Ba rla 0 da66 lo Sa na 0 To ba rr de ej ón l l 0 A Gr rdoz an Fu olle 1 en r la s 2 br ad a 2 Ge ta f Le e 3 ga Ci né ud s 4 ad Ca Re Al s al ca tell 5 lá de de fe 3,5%: municipis amb caigudes necessaries de fins al 10%... He l s 5 na re s 5 Gi ro Al na 6 co rc ón 6 Pa lm Pi a n M to 7 al lo Ce r rd Al ca ba 10 an yo cete la 10 Va l Ta lès rr 10 ag on a ...i davallades de preus de compra necessàries per assolir una rendibilitat neta del 10
  • To 10 15 20 25 0 5 Ba led r o Al celo co n be a n Co Ar das lm an en jue ar z Variació en % Vi Co ejo Va sla ld da e Ga mo la ro 11 11 11 11 11 11 11 La p ag s P ar al m 12 S/ as Cu Á g v Sa Co l at V ila n la Se do allè ba Vi s s t lla iá lb n Re a 13 13 13 13EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA ye Bu s 14 r Có go s rd 16 o67 Hu ba el M va Tr ad es ri Ca d 17 17 17 nt M os 18 Gu ál ad ag a al aj ar Ri a 19 19 va Va ó Le s- Va llad n cia o l m id ad r Vi id to r M Ali ia 20 20 20 20 aj ca ... amb davallades de preus necessàries entre 11% i 25%... ad n t ah e on d Bi a lb Ro Ov ao 21 21 21 z a ie s M do ad r Se id 22 22 Sa vi la lla m an ca 23 23 Cá S e d iz Po go v nt ia ev 24 24 ed ra 25
  • 10 15 20 25 30 35 40 0 5 Al m er ia 26 Bo Cà ce a di re lla s 26 de Variació en % lM on te 26 Gr an ad a ...i per sobre el 25% 27 Ou re Po ns zu e 28 el o Al ar có nEL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 28 Pa m pl on a 2868 Sa ra go ss a 29 Lo gr oñ o 31 Va lè nc ia 33 Lu Ca go 33 st el ló Pl an a 35 Sa nta nd er 36 Ba da jo z 36 Do n os tia 38 Co ru ny a 39
  • EL SECTOR IMMOBILIARI A ESPANYA i CATALUNYA 69