Estudio de viabilidad

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Estudio de viabilidad de un proyecto Inmobiliario

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Estudio de viabilidad

  1. 1. ESTUDIO DE VIABILIDAD ESTUDIO DE VIABILIDADProyecto Inmobiliario Maestría en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) 07/03/2012 Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 1 Módulo 10. Sistemas de Información Arq. Roberto Ponce.
  2. 2. ESTUDIO DE VIABILIDADContenidoINDICE.................................................................................................................................................. 2I. ANÁLISIS DEL SITIO: .......................................................................................................................... 6 ZONA 15 ...................................................................................................................................... 6 PERCEPCIÓN DE LA ZONA DESDE EL PUNTO DE VISTA INMOBILIARIO ....................................... 6 UBICACIÓN .................................................................................................................................. 6 TRÁFICO ....................................................................................................................................... 7 SERVICIOS GENERALES ................................................................................................................ 8 COBERTURA DE AGUA POTABLE ................................................................................................. 8 DISPOSICIÓN DE LA BASURA ....................................................................................................... 9 SEGURIDAD .................................................................................................................................. 9 PERCEPCIÓN DE LA ZONA EN COMPARACIÓN CON OTRAS ZONAS .......................................... 10 ENTORNO INMEDIATO .............................................................................................................. 11 PERCEPCIÓN DEL ENTORNO ...................................................................................................... 11 PLANO DE DEFINICIÓN DEL ENTORNO INMEDIATO.................................................................. 11 DESARROLLO INMOBILIARIO DEL ENTORNO ............................................................................ 11 RESIDENCIAL .............................................................................................................................. 12 VACÍOS DE OFERTA .................................................................................................................... 12 MADUREZ Y TENDENCIA DEL ENTORNO ................................................................................... 12 VALOR DEL SUELO DEL ENTORNO ............................................................................................. 13 SEGURIDAD ................................................................................................................................ 13 TAMAÑO Y TOPOGRAFÍA ........................................................................................................... 14 UBICACIÓN DEL PREDIO ............................................................................................................ 14 PLANO DE UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA 15 ....................................................................... 14 DIMENSIONES E INFORMACIÓN GENERAL DEL TERRENO......................................................... 14 INFORMACIÓN CATASTRAL Y DEFINICIÓN DE ZONAS SEGÚN POT ........................................... 15 PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS SEGÚN POT ..................................................................... 15 PLANO DE CURVAS A NIVEL GENERALES DEL TERRENO ........................................................... 16 CÁLCULOS DE ACTUACIÓN POSIBLE SEGÚN POT ...................................................................... 17 VISIBILIDAD ................................................................................................................................ 18 REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL ENTORNO INMEDIATO ............................................................. 18 REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL TERRENO ................................................................................... 18Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 2
  3. 3. ESTUDIO DE VIABILIDAD ACCESOS .................................................................................................................................... 19 PLANO GENERAL DE ACCESOS INMEDIATOS ............................................................................ 19 DESCRIPCIÓN DEL TRÁFICO EN ENTORNO INMEDIATO ........................................................... 19 OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR....................................................................................... 19 PLANO DE UBICACIÓN DE LA OFERTA ....................................................................................... 19 DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA EXISTENTE ................................................................................... 19 SELECCIÓN DE POSIBLE PROYECTO ........................................................................................... 20 DEFINICIÓN DE USO DE SUELO ÓPTIMO PARA EL TERRENO .................................................... 20 CONSIDERACIONES TÉCNICAS DEL TERRENO PARA DEFINIR PROPUESTA ................................ 20 PLANO ESQUEMÁTICO DE PROPUESTA PRELIMINAR................................................................. 22 CONSIDERACIONES PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA TIERRA..................................................... 23 PRELIMINAR ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO ................................................................... 24 PERCEPCIÓN DEL SITIO EN BASE A ENCUESTA DE EXPERTOS Y USUARIOS, UTILIZANDO EL MÉTODO DELPHI. .......................................................................................................................... 24 MATRIZ DE RESULTADOS............................................................................................................. 24 CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS DE SITIO ........................................................................ 25II. ANÁLISIS MACROECONÓMICO:..................................................................................................... 27 MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA ............................................................................................ 29 MACRO GUATEMALA .................................................................................................................... 32 MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ................................................................................ 34 MERCADOS GEOGRÁFICOS ........................................................................................................... 39 DENSIDAD POBLACIONAL .............................................................................................................. 39 INDICADORES ................................................................................................................................ 43 CORRELACIONES............................................................................................................................ 47 CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS MACROECONÓMICO..................................................... 48III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA .................................................................................................... 52 OBJETIVOS DEL ANÁLISIS: .............................................................................................................. 52 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA: .................................................................................................... 52 INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES ................................................................... 53 INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS ........................................................................... 54 GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA .................................................... 55 MAGNITUD DE LOS PROYECTOS: ................................................................................................... 55Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 3
  4. 4. ESTUDIO DE VIABILIDAD COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS: .................................................................. 56 PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO: .................................................................... 56 COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.: .................................................................... 57 COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2: ..................................................................... 57 PRECIO PROMEDIO POR m2: ..................................................................................................... 58 PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS: ........................................................ 59 DISEÑO ARQUITECTÓNICO: ....................................................................................................... 60IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA ............................................................................................. 72 TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES. ............................................... 72 CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES ......................................................................... 73 ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE................................................................................................. 74 PRONÓSTICO DEL PRECIO MAYOR, RESPECTO AL ÁREA DE LOS APARTAMENTOS. ................... 75 PRONÓSTICO DEL PRECIO MENOR, SEGÚN EL ÁREA MÍNIMA DE LOS APARTAMENTOS: ........... 76 ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE ............................................................................................. 77V. CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO...................................................................................... 79 CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: ........................................................... 79Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 4
  5. 5. ESTUDIO DE VIABILIDAD ANÁLISIS DE SITIO GRUPO 1 Arq. Juan Luis Montes Arq. Erwin González Arq. Julio Castellanos Ing. Hugo PeñaMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 5
  6. 6. ESTUDIO DE VIABILIDADI. Análisis del sitio: a. Zona 15 Lo que hasta hace una década era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+, ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el área es de alto tráfico y que aún no está completamente desarrollada. i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque está muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad. ii. Ubicación |Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 6
  7. 7. ESTUDIO DE VIABILIDADI. Tráfico A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de Guatemala, el desorden que causó el crecimiento habitacional y comercial del área en general ocasionó grandes problemas de tránsito que ahuyenta a los potenciales compradores. De acuerdo con las estadísticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil vehículos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vías afluentes, siendo sus mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landívar y Del Valle, de colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona como puente. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 7
  8. 8. ESTUDIO DE VIABILIDADII. Servicios generalesa. Cobertura de Agua Potable b. Cobertura de Drenajes c. Cobertura de Electricidad Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 8
  9. 9. ESTUDIO DE VIABILIDAD d. Disposición de la basuraIII. Seguridad Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 9
  10. 10. ESTUDIO DE VIABILIDAD iii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES1 SEGURIDAD DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 TOTAL Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19 138 Asesinatos 26 19 21 8 9 20 103 sumas 66 36 55 20 25 39 241 porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16% 100% PONDERACIÓN 1 4 2 6 5 32 CALIDAD DE VIVIENDA DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 Índice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4 PONDERACIÓN 5 5 1 3 5 33 COBERTURA DE AGUA POTABLE DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72 Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09 Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06 Servicio por camión 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58 sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45 PONDERACIÓN 6 4 1 3 5 24 COBERTURA DE DRENAJES DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 % Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42 % Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49 sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91 PONDERACIÓN 4 6 2 3 5 15 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 % Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93 PONDERACIÓN 6 4 2 3 5 16 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 % de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55 % de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02 sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57 PONDERACIÓN 4 5 1 2 6 3 TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13 UBICACIÓN FINAL 3 2 6 4 1 5 Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 10
  11. 11. ESTUDIO DE VIABILIDAD b. Entorno Inmediato i. Percepción del entorno I. Plano de definición del entorno inmediato TERRENOII. Desarrollo inmobiliario del entorno TERRENO Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 11
  12. 12. ESTUDIO DE VIABILIDAD Residencial Comercial TERRENO TERRENOIII. Vacíos de oferta Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para oficinas. Así mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia especializada como estudiantes universitarios o tercera edad.IV. Madurez y tendencia del entorno De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en función de los montos de las rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los últimos cinco años se puede inferir que el entorno está en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la estabilidad del valor de la tierra Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 12
  13. 13. ESTUDIO DE VIABILIDAD V. Valor del suelo del entorno Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dólares la vara cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dólares la vara cuadrada, según la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia.VI. Seguridad A pesar que existe una sub estación es la policía nacional civil muy cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 13
  14. 14. ESTUDIO DE VIABILIDADmuros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacías.1.2 Tamaño y topografíaa. Ubicación del predioi. Plano de ubicación dentro de la zona 15b. Dimensiones e información general del terreno i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadasMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 14
  15. 15. ESTUDIO DE VIABILIDAD ii. Información catastral y definición de zonas según POTiii. Plano de distribución de áreas según POT c. Topografía del terreno Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 15
  16. 16. ESTUDIO DE VIABILIDADi. Plano de curvas a nivel generales del terreno ii. Plano topográfico según POT Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 16
  17. 17. ESTUDIO DE VIABILIDADd. Cálculos de actuación posible según POT DIRECCIÓN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro Número Catastral 150011002 Área Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2 Zonas y áreas según POT G4/G5 969.25 m2 1,387.15 v2 G5 8.82 m2 12.62 v2 G1 6,569.20 m2 9,401.51 v2 G0 907.59 m2 1,298.89 v2 Cálculo de Edificabilidad G5 BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2 AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2 Sótanos estimados 2.00 1,320.00 m2 2,640.00 m2 Planta típica estimada 850.00 m2 BASE 3.80 850.00 m2 3,228.43 m2 AMPLIADO 7.25 850.00 m2 6,162.65 m2 TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE G1 BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2 AMPLIADO 1.80 11,824.56 m2 LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROSMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 17
  18. 18. ESTUDIO DE VIABILIDAD1.3 Visibilidada. Registro fotográfico del entorno inmediatob. Registro fotográfico del terrenoMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 18
  19. 19. ESTUDIO DE VIABILIDAD 1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatosb. Descripción del tráfico en entorno inmediato Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.1.5 Oferta Inmobiliaria en el sectora. Plano de ubicación de la ofertab. Descripción de la oferta existente Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 19
  20. 20. ESTUDIO DE VIABILIDAD1.6 Selección de posible proyectoa. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno Se decide entonces que el proyecto a evaluar será un edificio de apartamentos, tomándose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre 80 y 110 m2. Esta hipótesis deberá comprobarse en los capítulos siguientes del presente trabajo. b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderación en matriz de evaluación del sitio. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 20
  21. 21. ESTUDIO DE VIABILIDADMatriz de definición de evaluación del sitioMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 21
  22. 22. ESTUDIO DE VIABILIDADEn función del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad deemplear el terreno para el desarrollo de algún proyecto.c. Plano esquemático de propuesta preliminarMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 22
  23. 23. ESTUDIO DE VIABILIDAD Consideraciones para estimar el valor de la tierraMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 23
  24. 24. ESTUDIO DE VIABILIDADd. Preliminar análisis financiero del proyectoe. Percepción del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el método Delphi. MATRIZ DE RESULTADOSMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 24
  25. 25. ESTUDIO DE VIABILIDADConclusiones respecto al Análisis de Sitio La zona 15 está siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con respecto a otras zonas. El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una promoción inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas. Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y técnica indican que el terreno es aprovechable y permite una promoción inmobiliaria. Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su forma de pago, el proyecto puede ser rentable. Una posible cadena de “steak holders” define la zona, el terreno y el proyecto como interesante. Vale la pena seguir con el análisis de las siguientes fases para determinar el proyecto ad-hoc en el terreno.Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 25
  26. 26. ESTUDIO DE VIABILIDAD ANÁLISIS MACROECONÓMICO GRUPO 2Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 26
  27. 27. ESTUDIO DE VIABILIDADII. Análisis Macroeconómico:Este análisis se circunscribe a Guatemala y comprende el período 2007-2012. Las variablesmacroeconómicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemaseconómicos de un paísPara el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en losúltimos cinco años muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denotauna baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y gráfica No. 1En contraste, el índice de inflación denota un crecimiento durante el período 2006-2008, sinembargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el añoen el 2010 comienza a crecer. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que lainfluencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como laperdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores yproveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009.La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 alaño 2012 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupandola posición 25 año 2010 en el ranking mundial.En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Población Económicamente Activa) yuna tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes.El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando deinvolucrar el cambio en la actividad económica que en ese momento se vivía. Esto ha generadopor un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a larealidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que se refleja en el IMAEes la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposición delaño 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del 1.92 en los cinco años observados.El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2007 al2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto públicascomo privadas.El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir demarzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente lacotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendodólares según sea la conveniencia.El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuestobasado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gastopúblico.Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 27
  28. 28. ESTUDIO DE VIABILIDADLa principal fuente de ingreso del gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la malaplanificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidadesinternacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado.La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuentacon PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica.La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a unainversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencialproductivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industriade la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que hancontribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según elBANGUAT un crecimiento del 3.9%.Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil -0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativosdaños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que lascondiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos.Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constantelo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda.La calificación soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfilcrediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversiónextranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario unareforma fiscal y una solución a los problemasTratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjeradirecta, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales.Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo,hule, café para la cadena Internacional Starbucks.La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones deproductos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, frutasentre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productostradicionales.Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica deGuatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante yestable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 28
  29. 29. ESTUDIO DE VIABILIDADI. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALALa República de Guatemala, con una extensión de 108.889 kilómetros, es la tercera naciónen tamaño en la región centroamericana y es el país más poblado. Su territorio está dividido en 22departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La poblaciónurbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2Población estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la población en el Área C.A. (2010) POBLACIÓN ESTIMADA (2011) TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIÓN EN EL -en millones- ÁREA (2010) -en porcentaje- 3 2.5 20 2.5 2.1 1.9 porcentaje 14.4 2 15 1.3 1.5 1 8 1 10 6.1 5.7 0.5 4.6 0 5 0 GUATEMALA HONDURAS EL NICARAGUA COSTARICA SALVADORFuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia. Como se puede observar en la gráfica Guatemala cuenta con la población y la tasa de crecimiento más grande de Centroamérica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relación a los diferentes grupo étnicos del país el 55% son mestizos, el 43% con indígenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos. La mayoría de la población habita en las zonas urbanas del país mientras que sólo el 36% vive en el campo. La ciudad de Guatemala es la de más alta densidad con un 20.8% La distribución de la población según rangos de edad es de 0-14 años el 43.6%, 15 a 59 años el 51.1% y con más de 60 años el 5.3%. Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamérica. Se estima que para el 2015 Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando así la demanda de vivienda en el país.Producto Interno Bruto per cápita en la región C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010) ¨PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA CRECIMIENTO REAL PIB (2010) REGIÓN (2009) -en porcentaje- -en US% per capita- 4 3.2 6908.6 8,000.00 3 2.1 2.2 2 6,000.00 3623.2 2 2,839.00 1 4,000.00 1829.3 1070.8 1 2,000.00 EN PORCENTAJE 0.00 US$. 0Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia. La composición del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del país, siendo los principales motores de la economía los sectores de la industria, la agricultura y el comercio. Sectores como los servicios, el transporte y la construcción han experimentado tasas de crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país. La economía Guatemalteca es la más diversificada de toda Centroamérica. En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes deMódulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmorepresentando el 28,3% del Latinoamérica, siendo la economía más grande de Centro América, Guatemala. Página 29 Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá.
  30. 30. ESTUDIO DE VIABILIDADIMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / Enporcentajes Centro América & PanamáFuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutivade SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC En el caso de la actividad de la construcción, alquileres de vivienda se incrementó de 5.61% a 12.14 % superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la población económicamente activa de Guatemala en el año 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo ésta la más alta de Centroamérica con una tasa de crecimiento del 4.69%. La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168 empleos, siendo ésta la más alta de Centroamérica. Guatemala se muestra como uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la región. Pese a los últimos acontecimientos económicos mundiales.Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajesFuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; BancosCentrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límitesuperior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la Repúblicade PanamaEn 2011 la economía Guatemalteca creció un 3.9%, el mejor desempeño 2007.La expansión se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, se sustentó en elingreso de remesas familiares por un monto equivalente al del PIB. Con respecto a 2005, lainflación se redujo de un 8,6% a un 6.6%, déficit fiscal fue ligeramente mayor —del 2.9%estimado al 2011-del PIB en comparación con 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de labalanza de pagos, del 5,1% del PIB, varió. Aunque el déficit comercial fue elevado (17,6% del PIB),la afluencia ingresos externos permitió que las reservas internacionales prosiguieran con Guatemala es uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de laregión. Pese aSistemas de Información, MDI,mundiales, el crecimiento Guatemala.proyectado al Módulo 10, los acontecimientos económicos Universidad del Istmo económico Página 302015 se mantiene.
  31. 31. ESTUDIO DE VIABILIDADTasa de Interés Activa de Corto Plazo en C.A. Años 2005 – 2010 / En porcentajesFuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de SECMCAExisten dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro:Quetzal y Dólar. En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional comoextranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistemabancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestrala constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de interés activa durante los últimos 10 años. Dichaconstante es comparable únicamente con países de la zona en el que su moneda oficial es el dólar.Crecimiento de la Construcción en C.A. y Guatemala Años 2005 – 2011 / En porcentajesFuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una fuerte crisis económica. Notodos los países de Centroamérica presentan MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 31 Módulo 10, Sistemas de Información, el mismo comportamiento, el sector de la construcción esuno de los principales indicadores de la lenta recuperación con un 17% de crecimiento para el 2012
  32. 32. ESTUDIO DE VIABILIDAD Crédito Bancario al Sector Construcción en C.A. (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %. Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.La inversión extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversión en el país. Enlos últimos años dicha inversión aumento en un 25% anualmente. II MACRO GUATEMALA Inversión local y extranjera en Guatemala Inversión en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada 24.7% 21.4% 22.8% 12000.00 18.2% 18.2% 17.7% 20.2% 10000.00 8000.00 6000.00 10650.00 4000.00 9021.00 7070.00 7642.00 5377.00 5566.00 1018.00 1512.00 2000.00 5057.00 535.00 685.00 105.00 131.00 226.00 0.00 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 inversion local inversion extranjera directa total de la inversion Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia. De 2001 al 2010, la inversión extranjera directa anual aumentó de US$ 105 millones a US$ 686,8 millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversión local de US$ 10.650 millones, lo que equivaldría al 25% del PIB. Esta tasa de inversión sostendrá el crecimiento económico por encima del 6% anual que el país tanto necesita para salir de la pobreza Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 32
  33. 33. ESTUDIO DE VIABILIDAD Tasa de Crecimiento PIB Guatemala años 2003 a 2010 y PIB participación por Sector años 2011 Producto Interno Bruto Tasa de crecimiento PIB (2003-2010) Participación por Sector - 2011 -en porcentaje- -en porcentaje- 8 6.3 5.4 6 MINAS Y CANTERAS 0.60% porcentaje 2.50% 3.2 3.3 3.3 2.8 INTERMEDIACION FINANCIERA 4.30% 4 2.5 2.90% ADMINISTRACIÓN PÚBLICA 7.50% 2 0.5 10.70% ALQUILER DE VIVIENDA 10.20% 0 13.30% COMERCIO 11.20% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 16.30% MANUFACTURA 17.90% años 2003-2010 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia. En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2007,2008 y 2009. El primer punto de inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos. Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vería favorecido por el inicio de nuevas obras públicas; un rango meta de inflación de entre un 4% y un 6%, y un déficit del gobierno central de un 1,9% del PIB. Gráfica: Elaboración propia. Fuente: BANGUAT. Tasa de interés activa y pasiva y Tipo de cambio años 2001-2010 Tasa de Interés Activa y Pasiva Promedio Ponderado Tipo de Cambio - en moneda extranjera y porcentaje - 8.20 8.10 8.1114 8.07 8.1012 8.00 7.93 4.0 3.9 3.8 7.90 7.8210 3.8 3.6 3.6 3.4 3.1 7.808 3.0 3.1 7.70 7.69 8.8 tasa interés activa 7.70 Quetzalez x 1 $US. 8.5 8.6 7.59 7.61 7.606 7.4 7.6 7.6 7.6 7.60 6.8 6.9 7.2 tasa interés pasiva4 7.502 7.40 7.300 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). Guatemala tiene un sistema financiero muy sólido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un bajo nivel de deuda pública externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la más baja de la región. Mientras que la mayoría de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequeña parte está distribuida entre entidades no bancarias. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 33
  34. 34. ESTUDIO DE VIABILIDAD III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Crecimiento económico y inflación del sector de la Construcción años 2001-2011 Crecimiento Económico de la Construcción Inflación del Sector de la Construcción 8 20 16.4 6.3 14.6 14.2 5.4 13.6 6 15 3.9 9.3 4 3.2 3.3 3.3 10 7.9 2.4 2.5 2.8 6.5 3.6 4.5 4.7 2 0.5 5 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 en porcentaje en porcentaje Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la crisis económica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construcción. Crédito y crecimiento del sector de la construcción años 1998-2011 Crédito Total al Sector Construcción Crecimiento anual del sector de la construccion Años 1991 -2011 15000 11512.2 9442.66 En porcentajes 9949.46 9801.2 10067.54 10000 20 6825.85 5572.49 15.4 2747.47 2679.58 2161.96 13.1 3234.47 10 12.1 5000 2723.63 2218.39 2407 8.8 4.5 0 0 -0.5 -1.4 -3.7 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -10 -8.9 -10.8 -11.8 -20 -18.3 en Millones de QuetzalezFuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala La apertura de créditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector construcción a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crédito para construcción supere el obtenido en el 2008. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 34
  35. 35. ESTUDIO DE VIABILIDAD Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados año 2011 Porcentaje Empleos Generados por Sector Inmobiliario - en porcentajes 2011 - Vivienda Comercio Industria Otros Vivienda Comercio Industria Otros 20% 45% 10% 25% 45% 25% 10% 20% Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construcción. El crecimiento proyectado al 2015 de la población intensifica la necesidad de vivienda en el país.Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos año 2011 Unidades Habitacionales Construidas en el Unidades Habitacionales Construidas por 5000 1000 Departamentos de Guatemala Municipio de Guatemala - FHA - 2790 - FHA - 522 1081 224 783 461 244 196 79 51 25 25 0 0 Unidades Habitacionales Unidades Habitacionales Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el número de viviendas en comparación al número de viviendas construidas en todo el interior del país. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 35
  36. 36. ESTUDIO DE VIABILIDAD Variación anual del índice mensual de la construcción y variación de los préstamos al sector de la construcción 15 Variacion anual del indice mensual de la actividad de la construccion -IMACON- y PIB construccion Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la Años 2003 - 2011 construccion 10 En porcentajes años 2009-2011 5 400 0 300 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 -5 200 -10 100 -15 0 ago-09 ago-10 jun-09 sep-09 jun-10 jun-11 feb-09 feb-10 sep-10 feb-11 ene-09 nov-09 dic-09 ene-10 nov-10 dic-10 ene-11 may-11 mar-09 abr-09 may-09 jul-09 oct-09 mar-10 abr-10 may-10 jul-10 oct-10 mar-11 abr-11 -20 -100Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala. El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran depresión de los años 30. Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2010. Variación interanual de las licencias de construcción autorizada y total de metros cuadrados autorizados años 2009-2011 Variacion Interanual del total de las licencias de Variación interanual del total de metros cuadrados construccion autorizadas de construcción autorizados años 2009-2011 Años 2009-2011 100 100 50 0 0 ene-09 jul-09 sep-09 sep-10 may-09 nov-09 ene-10 may-10 jul-10 nov-10 ene-11 may-11 mar-09 mar-10 mar-11 mar-10 ene-09 mar-09 sep-09 sep-10 may-09 jul-09 nov-09 ene-10 may-10 jul-10 nov-10 ene-11 mar-11 may-11 -50 -100 -100Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala. Se observó un desempeño positivo de los sectores productivos. La construcción, el transporte y las comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades más dinámicas. La notable evolución de la construcción (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperación de 2005. La actividad del sector transporte y comunicaciones se elevó un 14%. Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construcción reporta reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 36
  37. 37. ESTUDIO DE VIABILIDAD Precio promedio del quintal de varilla corrugada Mes Varilla corrugada de 3/8 Varilla corrugada de 3/8 grado 40 (quintal), precio grado 60 (quintal), precio Q560.00 dist. dist.2 jun-10 Q 346.08 Q 341.45 Q510.00 jul-10 Q 349.68 Q 345.05 Q460.00 ago-10 Q 349.68 Q 345.05 Varilla corrugada de 3/8 grado 40 sep-10 Q 354.32 Q 349.61 Q410.00 (quintal), precio oct-10 Q 340.05 Q 335.61 Q360.00 dist. Varilla corrugada nov-10 Q 340.05 Q 355.61 de 3/8 grado 60 Q310.00 dic-10 Q 346.98 Q 342.20 (quintal), precio dist.2 ene-11 Q 366.22 Q 361.44 Q260.00 feb-11 Q 408.53 Q 397.78 mar-11 Q 408.53 Q 397.78 abr-11 Q 408.53 Q 397.78 Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del may-11 Q 408.53 Q 397.78 Banco de Guatemala. jun-11 Q 408.53 Q 397.78El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008.Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante apartir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero,derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60.El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barrilen comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos deinversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porqueesperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011.Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de estamateria prima. Mercado de futuros de petróleo BRENT BRENT WTI 300 (US$/barril) (US$/barril)2 250 jun-10 77.45 78.05 200 150 jul-10 78.18 78.95 100 50 ago-10 74.64 71.92 0 WTI sep-10 82.31 79.97 mar-11 jul-10 sep-10 ago-10 nov-10 ene-11 may-11 oct-10 dic-10 feb-11 jun-10 jun-11 abr-11 (US$/bar… oct-10 83.41 82.18 nov-10 85.92 84.11 dic-10 93.03 89.84 ene-11 101.01 92.19 feb-11 111.86 96.97 Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información mar-11 117.36 106.72 del Banco de Guatemala. abr-11 125.89 113.52 may-11 116.73 100.29 jun-11 112.48 95.42 Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 37
  38. 38. ESTUDIO DE VIABILIDAD Precio promedio del cemento año 2011 Precio promedio del cemento US$/42.5 kg Honduras Honduras El Salvador Guatemala Costa Rica$12.00$10.00 mar-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.55 $ 9.80 El Salvador $8.00 abr-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.92 $ 9.81 $6.00 Guatemala $4.00 may-11 $ 7.15 $ 7.79 $ 8.89 $ 9.80 $2.00 Costa Rica jun-11 $ 7.15 $ 8.31 $ 8.75 $ 9.99 $- mar-11 abr-11 may-11 jun-11 Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala. Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5 kgs. fue de Q68.08. Metros cuadrados de construcción autorizados de vivienda (FHA) años 2009-2011 Metros cuadrados de construcción de vivienda autorizados FHA Años 2009-2011 100,000.00 80,000.00 60,000.00 40,000.00 Metros Cuadrados 20,000.00 - ene-09 jul-09 ene-10 jul-10 ene-11 oct-09 oct-10 abr-09 abr-10 abr-11 Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala. En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la situación real de dicho sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero de metros cuadrados construidos por el FHA Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 38
  39. 39. ESTUDIO DE VIABILIDAD IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS Densidad poblacional Fuente: Municipalidad de Guatemala Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala. Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011 Tendencia de Hogares AB 7941 8000 7000 Zona 15 6000 1993 2003 2010 2015 5000 Zona 14 3407 3180Zona 10 682 757 704 737 4000 2914 Zona 10Zona 15 1579 1995 2454 2701 3000 Zona 16 1277 1443Zona 16 1170 1746 2577 2885 2000 Zona 13Zona 14 2353 3151 3813 4217 1000 Santa CatarinaZona 13 1643 2007 2323 2518 0Santa Catarina Pinula 2202 5378 8106 9717 DENSIDAD HOGARESFraijanes 789 1688 2279 2727 AB AL 2011 Fuente: Arq. PonceLa zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual dehogares AB en esta zona de un 10% al 2015. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 39
  40. 40. ESTUDIO DE VIABILIDAD Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población Tendencia de profesionales exitosos, Nivel de Escolaridad de Población mayor a 7 años ejecutivos de alto nivel 12,000 10,000 Santa Catarina Zona 10 8,000 Zona 13 Zona 13 5,803 Zona 16 6,000% de Profesionales Zona 14 3,970 Zona 14 4,000 Zona 15 3,066 Zona 15 Zona 16 2,000 zona 10 543 - 0% 10% 20% 30% 40% NINGUNA PRIMARIA MEDIA SUPERIOR Fuente: Arq. Ponce La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales , debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector. Estratificación socioeconómica por sector censal Fuente: Municipalidad de Guatemala El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 40
  41. 41. ESTUDIO DE VIABILIDAD Calidad de vivienda Fuente: Municipalidad de GuatemalaLos segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para losdesarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas. Crímenes y tendencias El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006 y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala. Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007 Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar así como accidentes de tránsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de hechos delictivos de la Ciudad. Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 41
  42. 42. ESTUDIO DE VIABILIDAD Zonas violentas año 2011 ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011 Zona 15 0 Zona 14 1 Zona 16 6 Zona 13 10 MUERTES DURANTE ENERO Zona 10 14 - AGOSTO 2011 San José Pínula 13 Santa Catarina Pínula 14 Fraijanes 4 0 5 10 15Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales,la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron laszonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación.Tráfico vehicular Tráfico Vehícular en miles 250 233 200 153 150 Boulevar los Proceres 116 93 Boulevar Vista Hermosa 100 84 80 Boulevar Liberación 54 4338 45 50 1824 0 1990 1995 1999 2010Fuente: Arq. Ponce Según la información de la SAT el parque vehicular para el 2012 será de 2,051,000 vehículos, lo que ha ocasionado que las arterias principales estén saturadas en las horas de ingreso y salida de la ciudad.Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 42

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