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Estudio de factibilidad inmobiliario (market game).

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Estudio de factibilidad inmobiliaria del edificio Villa Condesa. (Market Game)

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  • 1. VILLA CONDESAMAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS. (MDI) MODULO 14: “THE MARKET GAME”ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, ALVARO COUTIÑO, MAURICIO ACUÑA MAYO 2012. 1
  • 2. PROYECTO ZONA 15 MENAL1) UBICACIÓN: MAPA DE GUATEMALA, NUMERO DE HABITANTES. DEPARTAMENTO DE GUATEMALA. POBLACION DE GUATEMALA2) UBICACIÓN: TERRENO Y DE LOS PRINCIPALES PROYECTOS RESIDENCIALES, LOTIFICACIONES, APARTAMENTOS, CENTROS EDUCATIVOS, RECREACIONAL Y COMERCIAL.3) ANÁLISIS POT4) MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRAFICAS, POBLACION PEA, INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIAS DEL SECTOR5) ANÁLISIS DE LA DEMANDA, PERFIL SICOGRAFICO, FACTORES DECISIVOS DE COMPRA.6) CIUDAD DE GUATEMALA, ZONAS QUE COMPITEN CON ZONA 15.7) MASTER PLAN (PRODUCTO).8) PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD.9) VIABILIDAD ECONOMICA.10)VIABILIDAD FINANCIERA.11)ESTADO DE RESULTADOS. 2
  • 3. UBICACIÓNGuatemala22 departamentos14.7 millones de habitantesDepartamento de Guatemala21.5% de la población total17 municipiosMunicipio de Guatemala50% población departamental24 zonas, 990,749 habitantesZona 15Zona 15 Lo que hasta hace una de cada era una zona residencial concasas muy grandes, habitadas por hogares en su mayoría AB y C+,ha atraído la atención a comerciantes y desarrolladores de viviendaen altura, quienes estiman que el área es de alto trafico y que aun noesta completamente desarrollada.Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultoresinmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en laactualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las dela zona 10 y 14, posición geográfica estratégica porque esta muy cercade los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace conlas áreas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador)de la ciudad. 3
  • 4. CIUDAD DE GUATEMALA ZONA 15UBICACIÓNEntorno Inmediato Percepción del entorno Plano de definición del entorno inmediato TERRENO 4
  • 5. I. Desarrollo inmobiliario del entorno Residencial TERRENOCOMERCIAL TERRENO 5
  • 6. ii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES1 SEGURIDAD DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 TOTAL Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19 138 Asesinatos 26 19 21 8 9 20 103 sumas 66 36 55 20 25 39 241 porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16% 100% PONDERACIÓN 1 4 2 6 5 32 CALIDAD DE VIVIENDA DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 Índice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4 PONDERACIÓN 5 5 1 3 5 33 COBERTURA DE AGUA POTABLE DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72 Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09 Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06 Servicio por camión 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58 sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45 PONDERACIÓN 6 4 1 3 5 24 COBERTURA DE DRENAJES DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 % Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42 % Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49 sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91 PONDERACIÓN 4 6 2 3 5 15 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 % Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93 PONDERACIÓN 6 4 2 3 5 16 COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 % de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55 % de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02 sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57 PONDERACIÓN 4 5 1 2 6 3 TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13 UBICACIÓN FINAL 3 2 6 4 1 5 6
  • 7. PROYECTOS RESIDENCIALES MERCADO PRIMARIO Y SECUNDARIO DATOS GENERALES DE PROYECTO Número de Niveles Número de Torres construídas Número de unidadesZona Proyecto Ubicación Desarrolladora15 Botticelli 2 0 calle 19-70 z.15 Corporación Victoria 1 19 7615 Catalonia 23 av z.15 Grupo Sacor 1 11 4415 Lar del valle Vista Hermosa III z.15 Valdivielso 1 9 33 29 Avenida 2-53, Zona 15,15 Las pilas Colonia Vista Hermosa, N/E 1 16 3215 Apartamentos Orleans Vista Hermosa II Z.15 Corporación AICSA 1 10 40 0 calle y 15 avenida, zona 15,15 Robledal Colonia El Maestro Corpo Raíces 1 9 8 18 calle "B" Vista hermosa I Sacor Hispano Guatemalteca de15 Tarragona Zona 15 Inversiones, S.A. 2 13 40 23 av. 5-70 Vista Hermosa I,15 Verde Vista Zona 15 Invermo Corp, S,A, 1 11 2815 Meridian 3a calle zona 15 Construcciones La Cañada. 1 14 5015 Torreverde 0 calle 21-65 zona 15 Aproye- Grupo Inmobiliario 1 11 3110 Casa Margarita Diagonal 6 zona 10 Invermo Corp, S,A, 1 17 6810 Jardines del Acueducto 16 Av. 20-60 zona 10 Inverplus 2 13 15510 Edificio Santa María 12 Calle 6-36 Zona 10. Inmobiliaria Los Proceres, S.A. 1 17 11614 Edificio Benevento 14 avenida 7-13, z 14 1 7 3414 Casa Rialto 5 avenida y 18 calle Z14 Corporación AICSA 1 16 4314 Edificio Dalí 4 Av 20-00 Z 14 Premiere Properties 1 19 7414 Edificio Plenum 14 05 avenida 18-58 Grupo Krea 1 17 79 04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y14 Edificio Residenza 14-75 Corporación AICSA 1 16 4114 Edificio Tadeus 01 avenida 07-73 Corporación Victoria 1 18 11814 Villa Rishó 02 avenida 14-68 Y 14-96 7 Group Ucb 1 18 38
  • 8. DATOS GENERALES RANGOS DE ÁREAS POR RANGOS DE PRECIOS POR RANGO DE PRECIOS POR M2 COMPLEMENTOS DEL ABS. APARTAMENTO APARTAMENTO PROYECTO DE PROYECTO Área Máxima (m2) Área Mínima (m2) Precio Menor por Precio Mayor por por Apartamento por Apartamento Porcentaje de Precio Menor Precio Mayor Área Verde Elevadores absorción Gimnasio Sótanos PiscinaZona m2 m2 Proyecto15 Botticelli 2 265 287 $ 240,000.00 $ 258,300.00 $ 905.66 $ 900.00 1 1 2 2 115 Catalonia 171 171 $ 190,000.00 $ 190,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 3.59 1 1 4 2 115 Lar del valle 165 205 $ 210,000.00 $ 240,000.00 $ 1,272.73 $ 1,170.73 87.5 0 1 2 1 115 Las pilas $ 103,000.00 $ 230,000.00 $ 971.70 $ 898.44 106 256 39.71 0 1 4 1 115 Apartamentos Orleans 154 291 $ 146,000.00 $ 275,000.00 $ 948.05 $ 945.02 0 1 2 2 015 Robledal $ 157,000.00 $ 175,000.00 $ 951.52 $ 935.83 165 187 0 0 1 2 015 Tarragona $ 149,000.00 $ 149,000.00 $ 1,419.05 $ 1,419.05 105 105 96.53 0 1 2 4 115 $ 186,000.00 $ 315,000.00 $ 1,148.15 $ 1,137.18 Verde Vista 162 277 13.60 0 1 2 2 115 Meridian 200 274 $ 245,000.00 $ 275,000.00 $ 1,225.00 $ 1,003.65 0 1 4 3 015 Torreverde 96 378 $ 122,000.00 $ 310,000.00 $ 1,270.83 $ 820.11 71.00 0 1 1 2 110 Casa Margarita 240 605 $ 450,489.40 $ 600,000.00 $ 1,877.04 $ 991.74 18.13 1 1 3 2 110 Jardines del Acueducto $ 181,365.00 $ 299,700.00 $ 1,130.00 $ 1,110.00 160.5 270 2.77 0 1 2 4 110 Edificio Santa María 79.26 309 $ 115,000.00 $ 472,000.00 $ 1,527.51 $ 1,450.92 90 0 1 2 4 114 Edificio Benevento 160 186 $ 165,000.00 $ 190,000.00 $ 1,031.25 $ 1,021.51 16.88 1 1 2 2 114 Casa Rialto 156 180 $ 195,000.00 $ 219,000.00 $ 1,250.00 $ 1,216.67 2.2 1 1 3 2 114 Edificio Dalí 200 200 $ 230,000.00 $ 230,000.00 $ 1,150.00 $ 1,150.00 1.03 1 1 6 3 114 Edificio Plenum 14 116.32 250 $ 350,000.00 $ 475,000.00 $ 3,008.94 $ 1,151.00 5.01 0 1 3 3 114 $ 250,000.00 $ 250,000.00 $ 1,111.11 $ 1,111.11 Edificio Residenza 225 225 0.70 1 1 3 2 114 Edificio Tadeus 290 926 $ 334,370.00 $ 1,000,000.00 $ 1,153.00 $ 1,079.91 10.24 3 1 3 3 214 Villa Rishó 190 525 $ 280,000.00 $ 735,000.00 $ 1,473.68 $ 1,400.00 13.57 1 1 4 4 1 8
  • 9. ANALISIS POT iii. Información catastral y definición de zonas según POT iv. Plano de distribución de áreas según POT 9
  • 10. v. Plano de curvas a nivel generales del terrenovi. Plano topográfico según POT 10
  • 11. b. Cálculos de actuación posible según POT 1.2DIRECCIÓN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El MaestroNúmero Catastral 150011002Área Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2Zonas y áreas según POT G4/G5 969.25 m2 1,387.15 v2 G5 8.82 m2 12.62 v2 G1 6,569.20 m2 9,401.51 v2 G0 907.59 m2 1,298.89 v2 Cálculo de EdificabilidadG5 BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2 AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2Sótanos estimados 2.00 1,320.00 m2 2,640.00 m2Planta típica estimada 850.00 m2 BASE 3.80 850.00 m2 3,228.43 m2 AMPLIADO 7.25 850.00 m2 6,162.65 m2TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIRCON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIORSEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURANUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DEALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLEG1 BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2 AMPLIADO 1.80 11,824.56 m2LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS 11
  • 12. 1.3 Visibilidad a. Registro fotográfico del entorno inmediato b.Registro fotográfico del terreno 12
  • 13. 1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos b. Descripción del tráfico en entorno inmediato Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios. I. Servicios generales a. Cobertura de Agua Potable 13
  • 14. b. Cobertura de Drenajesc. Cobertura de Electricidad 14
  • 15. d. Disposición de la basuraII. Seguridad 15
  • 16. 4. MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS,POBLACIÓN PEA, INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIASDEL SECTOR. TENDENCIAS DEMOGRAFICAS 14.7 min. Creciendo 2.8% anual; 52% mujeres. 3.2 min  Población PEA (económica activa) de un 36-40%  Crecimiento de 7-8% anual acelerado en ciudad  53% población tiene menos de 20 años. Cerca de 36% tiene 25 a 64 años  en promedio acorde censo viven 4 a 4.5 personas por hogar. DE INGRESOS FAMILIARES SE DEDICA un 1/3 al pago vivienda; entre ellos  C promedio Q4000-4500 mensual  C mas Q5000-6000 mensual  B Q9000-10000 mensualTENDENCIAS BIENES RAICES Z15  Hoy en día LA mayoría construye vivienda horizontal con pequeño jardín.  En combinación al hecho que gente de Carretera a El Salvador y otras áreas suburbanas busca regresar a las zonas 13,14,15,16. Esta ultima se aprecia con el desarrollo de mucho comercio, restaurantes, colegios de prestigios y universidades. 16
  • 17. 5. ANALISIS DE DEMANDAPerfil Psicográfico – Factores decisivos compraConducta NSE C+: Por lo regular, Padre y Madre aportan al ingreso. Los líderes de cada familia desean adquirir casa propia, ya que les brinda el sentimiento y sensación de seguridad y estabilidad para su familia. Las personas que inician el proceso de búsqueda de vivienda propia, son influenciados en un alto porcentaje solo por su pareja o hijos mayores de doce años de edad. La cercanía a su familia influye en proceso de compra. Sus tiempos libres actividades religiosas. 2 vehículos por familia y 1 empleada servicioConducta NSE B: El cónyuge (la esposa) es la influyente # 1 en la toma de decisión de compra. En la mayoría de los casos, padre y madre son profesionales, donde los dos aportan. Comparten con sus amigos y en familia sus tiempos libres Buscan que sus familias se ubiquen en sectores exclusivos Promedio 3 vehículos por familia y 2 empleados El 70% se ejercita mas de 3 veces a la semanaEstán altamente conectados a internet y correos electrónicos 17
  • 18. 6. CIUDAD DE GUATEMALA, ZONAS COMPITIENDO CON ZONA 15 MERCADOS GEOGRÁFICOS Densidad poblacional Fuente: Municipalidad de GuatemalaVemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyectoinmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala. Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011 18
  • 19. Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población Fuente: Arq. PonceLa zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales ,debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector. Estratificación socioeconómica por sector censal Fuente: Municipalidad de Guatemala El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+. 19
  • 20. Calidad de vivienda Fuente: Municipalidad de GuatemalaLos segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para losdesarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas. Crímenes y tendencias El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006 y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala. Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007 20
  • 21. Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tantoasaltos, robos, violencia intrafamiliar así como accidentes de tránsito.Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número dehechos delictivos de la Ciudad. Zonas violentas año 2011Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ningunamuerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueronlas zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios decomunicación. 21
  • 22. MASTER PLAN 12 NIVELES 8 APARTAMENTOS 3 TIPOS DE APARTAMENTOS  APARTAMENTO ¨A¨ : 117.37 MTS2  APARTAMENTO ¨B¨ : 101.71 MTS2  APARTAMENTO ¨C¨ : 86.90 MTS2MERCADO OBJETIVO CEL PROYECTO CUENTA:  SEGURIDAD  VISTAS  GARITA  AREAS VERDEA  BUENA UBICACIÓN  SALÓN SOCIAL  GIMNASIO  POZO PROPIO ACABADOS :  PISO CERAMINCO EN COCINA Y BAÑOS  LOSA SANITARIA, GRIFERÍA Y ACCESORIOS DE BAÑOS DE PRIMERA CALIDAD  PISO LAMINADO EN EL RESTO DEL APARATMENTO (DORMITORIOS, ÁREAS SOCIALES Y COMEDOR)  VENTANERÍA DE PVC ALEMANA CON AISLAMIENTO TÉRMICO Y ACÚSTICO.  INCLUYE CLOSETS Y GABINETES DE COCINA  DIVISIONES INTERIORES DE TABLAYESO  TODOS LOS BAÑOS CON MUEBLES DE BAÑO Y ESPEJOS  EL MASTER BEDROOM CUENTA CON WC Y JETINA  PUERTAS Y ZÓCALOS DE MADERA. 22
  • 23. CARACTERÍSTICAS:  1 TORRE DE 12 NIVELES  192 PARQUEOS PARA CONDOMINIOS (2 SÓTANOS)  16 PARQUEOS PARA VISITANTES  SISTEMA DE MÁXIMA SEGURIDAD (MURO PERIMETRAL, MALLA ELECTRIFICADA, CIRCUITO CERRADO DE SEGURIDAD, GARITA DE SEGURIDAD, ENTRADA PEATONAL),  2 ELEVADORES CON CAPACIDAD DE 12 PERSONAS CADA UNO.  PLANTA ELÉCTRICA DE EMERGENCIA.  PLANTA DE TRATAMIENTO.  CABLEADO DE INTERNET, TV, CABLE Y TELÉFONO EN CADA APARTAMENTO.  CAMINAMIENTOS INTERIORESPLANTA ARQUITECTÓNICA DEL EDIFICIO 23
  • 24. APARTAMENTO TIPO A$ 116,900.00 24
  • 25. APARTAMENTO TIPO B$128,900.00 25
  • 26. APARTAMENTO TIPO C$141,000 26
  • 27. 8. PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDADAntecedentes:El crecimiento vertical experimenta un interesante ciclo. En material de comunicaciónsin embargo existe paridad en las propuestas gráficas, es decir carencia de relevancia enlos llamados y linealidad en los recursos de diagramaciónEsta situación puede ser aprovechada por VILLA CONSESA para destacarse de lacompetencia. La marca tiene una serie de connotaciones muy atractivas que se puedenexplotar comunicacionalmente.La siguiente es una de las propuestas que ofrece el camino para hacerlo.Reto:  Establecer una propuesta integral de comunicación sobre el enfoque de diferenciación.Tipo de campaña:  Lanzamiento.Objetivos:  Posicionamiento – Ventas.Grupo Objetivo:  Jóvenes empresarios y padres de familia con el NSE C+.  Tienen la intención de compra y capacidad de pago.  Están en busca de espacio para establecer su hábitat familiar. 27
  • 28. Concepto Creativo:  VILLA CONDESA es el hábitat diseñado para los que piensan en seguridad, accesibilidad, calidad de vida, el nuevo destino para las familias jóvenes y con sueños de futuro. Un mercado caliente donde los inversionistas pueden hacer lo que se les ocurra si tienen la visión y los recursos para emprender.  VILLA CONDESA también está ubicado en una parte de la ciudad que captura la magia y el misticismo de una urbe moderna, es sobre estos dos antecedentes que la campaña establece su propuesta de venta.Posicionamiento:  VILLA CONDESA: “…SU SUEÑO A SIDO CONDEDIDO…”Anuncio Campaña Revelación:  Vallas publicitarias  Gigantografías.  Facebook  Correo masivo  Correo directo  Anuncios en revistas inmobiliarias  Equipo de ventas propio de la desarrolladora  Corredores de bienes raíces  Página web  Apartamento modelo  Enganche fraccionado hasta 19 meses  Entre otros. 28
  • 29. PIEZAS GRÁFICASANUNCIOS DE PRENSA O REVISTA Anuncio Campaña Revelación 29
  • 30. VALLA30
  • 31. GIGANTOGRAFÍA DOBLE 31
  • 32. 9. VIABILIDAD ECONÓMICA 32
  • 33. 33
  • 34. 34
  • 35. 35
  • 36. 36
  • 37. 10. VIABILIDAD FINANCIERA 37
  • 38. 38
  • 39. 39
  • 40. 40
  • 41. 41
  • 42. 11. ESTADO DE RESULTADOS 42
  • 43. 43
  • 44. 44