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El rango registral. Píldora de derecho registral para profesionales de la banca.

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El concepto de rango registral aplicado a las hipotecas, su importancia y efectos, explicado de forma sencilla y clara para no juristas.

El concepto de rango registral aplicado a las hipotecas, su importancia y efectos, explicado de forma sencilla y clara para no juristas.

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  • 1. PÍLDORAS DEDERECHOREGISTRAL PARAPROFESIONALESDE LA BANCA EL RANGO REGISTRAL DE LAS HIPOTECAS Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 1
  • 2. LA HIPOTECA (I)l PRÉSTAMO: entrega temporal de dinero con el compromiso de devolverlol HIPOTECA: una finca se convierte en la garantía de que ésta devolución de dinero se cumplirál CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA: la hipoteca nace en el momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad, no en el momento de su firma ante notario Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 2
  • 3. LA HIPOTECA (y II)l CÓMO FUNCIONA: q El derecho de hipoteca sirve para que el valor del inmueble gravado pueda cubrir la deuda garantizada q Ante el impago de una deuda se insta la ejecución hipotecaria, que es el proceso judicial mediante el cual la finca que está gravada con una hipoteca, será utilizada para resarcir al acreedor de la deuda impagada q Cómo: el inmueble sale a subasta, y el precio conseguido sirve para cubrir las responsabilidades de la finca, por orden de inscripción en la misma Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 3
  • 4. EL RANGO REGISTRAL (I)l Lo ideal es tener nuestra hipoteca en primer rango: esto significa que la nuestra es la primera carga que aparece sobre la fincal En caso de ejecución y subasta seríamos los primeros en cobrar, y lo más probable es que pudiéramos recuperar el dinero prestadol El acreedor con una garantía en segundo rango, sólo cobrará el sobrante que haya quedado del precio de subasta, una vez descontado lo que cobra el acreedor con primer rango Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 4
  • 5. EL RANGO REGISTRAL (II)l Se puede pedir la igualdad de rango: ello permite que hipotecas posteriores a la primera y a favor del mismo acreedor, a la hora de ejecutar, se sumen y se reclame una deuda mayor (equivalente al valor de las dos)l De no hacerlo, se ejecutaría la primera hipoteca por la primera deuda, se subastaría la finca, se resarciría la primera deuda al acreedor, y ya no habría finca para ejecutar la segunda. A menudo el precio de subasta no cubre ni la primera deudal La igualdad de rango es un acto jurídico diferente a la constitución de hipoteca, que tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 5
  • 6. EL RANGO REGISTRAL (III)l Posible pérdida de rango en las modificaciones de hipoteca: q si se incluye una ampliación de capital o de la garantía hipotecaria q si se alarga el plazo q si se prorroga el período de carencia, y esta prórroga comporta la dilación del plazo de la hipoteca q si hay cambio de deudorl Con todo, el nuevo y posterior rango registral afectaría sólo, por ejemplo, a la parte de hipoteca ampliada, y no a la que ya consta inscrita en el Registro de la Propiedad Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 6
  • 7. EL RANGO REGISTRAL (IV)l En conclusión: se perdería el rango siempre que se pudiese ver perjudicado el derecho de un tercero de buena fe. ¿Qué es el perjuicio del tercero de buena fe?: la situación en que se encontraría un segundo acreedor que antes de conceder su hipoteca comprueba que la deuda que aparece en la finca está a punto de ser saldada, firma la hipoteca, e inmediatamente después, la primera hipoteca es ampliada o su plazo prorrogado.l En otras palabras: Si el capital o el plazo pendientes hubieran sido los que son después de la modificación, no se hubiese concedido esa hipoteca a favor de un tercero Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 7
  • 8. EL RANGO REGISTRAL (y V)l ATENCIÓN: incluso en los casos en que el Registrador de la Propiedad nos inscriba la modificación sin perder el rango, estamos a expensas de lo que decida un juez en el momento de ejecutar la hipotecal Podría pasar que el juez decidiese que la modificación sí hace perder el rango a la hipoteca que ya consta inscrita en el Registro, y dé prioridad a las cargas registralmente posteriores, pero de fecha anterior a la modificaciónl Por esta razón, se suele pedir que los titulares de las cargas posteriores, consientan esta modificación, en el mismo documento notarial o posteriormente Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 8
  • 9. FIN q Espero haberte sido útil q Algunas imágenes de ésta presentación han sido obtenidas de diferentes recursos on line. Dada la gran diversidad de sitios que existen es difícil saber la autoría de las mismas. No obstante, si sus autores desean su reconocimiento o eliminación, no tienen más que indicarloq Si detectas algún error u omisión, por favor contacta conmigo en oliveriparesalbert@ gmail.com Albert Oliver i Parés; Mayo - 2012 9

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