4 tata cara analisis znt

10,009 views
9,802 views

Published on

Published in: Technology, Business
3 Comments
3 Likes
Statistics
Notes
No Downloads
Views
Total views
10,009
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
455
Comments
3
Likes
3
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

4 tata cara analisis znt

  1. 1. ZNT dan Penentuan NIR SISMIOP 2011
  2. 2. Definisi <ul><li>ZNT (Zona Nilai Tanah) </li></ul><ul><li>Zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-Rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam wilayah administratif desa/kelurahan </li></ul>
  3. 3. <ul><li>ZNT sebagai komponen utama identifikasi NJOP bumi </li></ul><ul><li>batasnya bersifat imajiner (mengacu pada batas bidang OP) </li></ul><ul><li>Perbedaan nilai antar zone 10% atau sesuai ketersediaan data pendukung (data pasar) </li></ul><ul><li>Dilambangkan dengan kode kombinasi 2 huruf (AA-ZZ) </li></ul>
  4. 4. <ul><li>ZNT dibuat per kelurahan/desa </li></ul><ul><li>Perlu diperhatikan nilai2 yg saling berbatasan zona (pemerintahan) </li></ul>
  5. 5. Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT <ul><li>Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/peta ZNT : </li></ul><ul><li>ZNT dibuat per kelurahan/desa. </li></ul><ul><li>Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah. </li></ul><ul><li>Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT. </li></ul><ul><li>Bahan-bahan yang Diperlukan : </li></ul><ul><ul><ul><li>Peta kelurahan/desa yang telah ada batas-batas bloknya. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>File data tahun terakhir serta DHKP. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Buku Klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DJP) tahun terakhir. </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna. </li></ul></ul></ul><ul><li>Tahapan Pekerjaan Pembuatan Sket/Peta ZNT </li></ul>
  6. 6. Tahapan Pekerjaan Pengumpulan Data Harga Jual Persiapan Kompilasi Data Harga Jual Rekapitulasi Data (Penyesuaian Jenis Data dan Waktu) dan Ploting Data Harga Jual Nilai Pasar Tanah per m 2 Peta Taburan Data Harga Jual/Data Pembanding Orientasi Lapangan Pembuatan Batas Imajiner ZNT Analisis NIR Peta ZNT/NIR Akhir Hasil Akhir/Laporan Objek Acuan
  7. 7. Tahap Persiapan <ul><ul><li>Menyiapkan peta yang diperlukan : </li></ul></ul><ul><ul><li>Peta Wilayah </li></ul></ul><ul><ul><li>Peta Desa/Kelurahan </li></ul></ul><ul><ul><li>Peta Zona Nilai Tanah </li></ul></ul><ul><ul><li>Peta Blok. </li></ul></ul><ul><ul><li>Menyiapkan data-data yang diperlukan : </li></ul></ul><ul><ul><li>L aporan Notaris/PPAT </li></ul></ul><ul><ul><li>D ata NIR dan ZNT lama </li></ul></ul><ul><ul><li>SK Kakanwil tentang Klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi </li></ul></ul><ul><ul><li>dll . </li></ul></ul><ul><ul><li>Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah : </li></ul></ul><ul><ul><li>D ata Jenis Penggunaan Tanah dari BAPPEDA </li></ul></ul><ul><ul><li>D ata potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana Kota (berdasarkan RUTRK dan RDTRK) </li></ul></ul><ul><ul><li>Pembuatan rencana pelaksanaan meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan. </li></ul></ul>
  8. 8. Pengumpulan Data Harga Jual <ul><li>Data harga jual </li></ul><ul><ul><li>harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun) </li></ul></ul><ul><ul><li>harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun) </li></ul></ul><ul><ul><li>harga sewa, dengan cara membagi harga sewa dengan tingkat kapitalisasi tertentu. </li></ul></ul><ul><li>Sumber data  PPAT, notaris, lurah/kepala desa, agen properti, penawaran penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya. </li></ul><ul><li>Jumlah dan sebaran data harga jual </li></ul><ul><ul><li>diupayakan tersebar merata, </li></ul></ul><ul><ul><li>merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis. </li></ul></ul><ul><li>Lokasi data Harga jual </li></ul><ul><ul><li>diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis, </li></ul></ul><ul><ul><li>dapat menggunakan data harga jual dari wilayah desa/kelurahan lain yang berbatasan, termasuk yang berada di wilayah kerja KPP Pratama yang lain </li></ul></ul>……
  9. 9. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Harga Jual pada Peta Kerja ZNT <ul><ul><li>Semua data yang diperoleh direkap dalam suatu formulir </li></ul></ul><ul><ul><li>Terhadap data-data tersebut dilakukan penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu , </li></ul></ul><ul><ul><ul><li>Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu kemudian penyesuaian waktu, </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.6/1999 tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR </li></ul></ul></ul>
  10. 10. Menentukan Nilai Pasar tanah/m 2 <ul><li>Tanah Kosong </li></ul><ul><ul><li>Nilai Pasar dibagi luas tanah dalam satuan m 2 </li></ul></ul><ul><li>Tanah dan Bangunan </li></ul><ul><ul><li>Nilai bangunan ditentukan berdasarkan DBKB setempat </li></ul></ul><ul><ul><li>Nilai Pasar – Nilai Bangunan = Nilai Pasar Tanah </li></ul></ul><ul><ul><li>Nilai Pasar Tanah dibagi luas tanah dalam satuan m 2 </li></ul></ul>
  11. 11. Membuat Batas Imajiner ZNT <ul><li>Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya, dengan tetap memperhatikan kemungkinan perubahan batas imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar tanah yang ada; </li></ul><ul><li>Mempertimbangkan sebaran data harga jual yang telah dianalisis dan diplot pada peta kerja ZNT, </li></ul><ul><li>Pengelompokan (clustering) bidang tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut : </li></ul><ul><ul><ul><ul><li>Nilai Pasar Tanah yang hampir sama </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Mempunyai potensi nilai yang mirip </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama; </li></ul></ul></ul></ul><ul><ul><ul><ul><li>Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda </li></ul></ul></ul></ul>
  12. 12. OBJEK ACUAN <ul><li>Yaitu : </li></ul><ul><li>Suatu objek yang mewakili sejumlah objek yang sejenis, </li></ul><ul><li>Nilainya telah diketahui, </li></ul><ul><li>Berfungsi sebagai acuan dalam melakukan penilaian. </li></ul><ul><li>Penggunaan Objek Acuan : </li></ul><ul><li>Apabila data harga jual kurang dari 3 (Tiga) </li></ul><ul><li>Kriteria : </li></ul><ul><li>Menggambarkan jenis penggunaan yang dominan pada zona yang akan dinilai </li></ul><ul><li>Sebarannya cukup merata pada zona yang akan dinilai </li></ul>
  13. 13. Analisis Data Penentuan NIR <ul><li>Untuk ZNT yang memiliki data harga jual 3 (tiga) atau lebih </li></ul><ul><ul><li>penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. </li></ul></ul><ul><li>Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga jual kurang dari tiga </li></ul><ul><ul><li>penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga data pembanding menggunakan Formulir 2a, </li></ul></ul><ul><ul><li>merata-rata data harga jual tersebut dengan menggunakan Formulir 3. </li></ul></ul><ul><li>Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual, penentuan NIR dilakukan dengan cara: </li></ul><ul><ul><ul><li>Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan Formulir 2a, sehingga terpenuhi tiga data pembanding kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data pembanding tersebut atau; </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, fisik, jenis penggunanan, sebagaimana Formulir 3a. Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari ZNT Lain. </li></ul></ul></ul>
  14. 14. HASIL AKHIR KEGIATAN <ul><li>Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR per kelurahan/desa, </li></ul><ul><li>Sistematika laporan : </li></ul><ul><ul><li>Halaman judul </li></ul></ul><ul><ul><li>Transmital </li></ul></ul><ul><ul><li>Sertifikasi Nilai </li></ul></ul><ul><ul><li>Lembar pengesahan </li></ul></ul><ul><ul><li>Lampiran </li></ul></ul><ul><ul><li>- Formulir yang digunakan </li></ul></ul><ul><ul><li>- Peta ZNT </li></ul></ul>
  15. 15. C O N T O H
  16. 16. Alternatif 1 <ul><li>Adalah suatu kawasan ZNT yang memiliki tiga (3) data harga jual </li></ul><ul><ul><li>Data harga jual yang ada dikumpulkan menggunakan Formulir 1 Pengumpulan Data Pasar Properti </li></ul></ul><ul><ul><li>Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai pasar tanah kosong dengan menggunakan Formulir 2. Analisis Penentuan Nilai Pasar Tanah /m2. </li></ul></ul><ul><ul><li>Contoh Kode ZNT AA (Alternatif I), analisis NIR mengacu pada rata-rata data harga jual yang telah dianalisis, yaitu nomor data 1, 2 dan 3; berdasarkan indikasi nilai pasar tanah kosong dari hasil analisis maka dilakukan analisis penentuan NIR dengan menggunakan Formulir 3. Analisis Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) </li></ul></ul>
  17. 18. AA Alternatif I: Kawasan dengan 3 data harga jual NIR: Rp. 1.105.200 Perhitungan: 1 3 2
  18. 19. Alternatif 2 <ul><li>Adalah kawasan ZNT yang hanya memiliki kurang dari 3 (tiga) data harga jual </li></ul><ul><ul><li>Data harga jual dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai pasar tanah kosong dengan menggunakan Formulir 2. Analisis Penentuan Nilai Pasar Tanah /m2. </li></ul></ul><ul><ul><li>Untuk Kode ZNT AB (Alternatif 2), analisis mengacu pada rata-rata data harga jual nomor data 4, dan data hasil analisis yaitu nomor data 5 dan 6. Data hasil analisis nomor data 5 dan 6 merupakan data objek acuan yang diciptakan dan dinilai dari data pasar nomor data 1 dan 2, seperti berikut: </li></ul></ul>
  19. 20. Formulir 2a Formulir 2c Formulir 3
  20. 21. AA AB Alternatif 2: Kawasan dengan hanya 1 data pasar properti 4 Analisis data yang ada (dari zona AA) sebagai pembanding Perhitungan: NIR: Rp. 1.004.100 5 6
  21. 22. Alternatif 3a <ul><li>Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data harga jual </li></ul><ul><li>Contoh Kode ZNT AC (Alternatif 3a), analisis dilakukan dengan mengacu pada rata-rata data hasil analisis nomor 7, 8 dan 9. Data 7, 8 dan 9 mer upakan data objek acuan yang diciptakan dan dinilai dari data harga jual nomor data 1, 2 dan 4, seperti berikut: </li></ul>
  22. 24. AA AB Tipe III.A: Tidak ada data pasar properti, NIR diperoleh dari data pasar di zona lain 4 Analisis data yang ada (dari zona AA dan AB) sebagai pembanding AC 9 8 7 1 2 Perhitungan: NIR: Rp. 807.100
  23. 25. Alternatif 3b <ul><li>Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data pasar </li></ul><ul><li>Contoh Kode ZNT AD (Alternatif 3a), analisis mengacu dari rata-rata hasil analisis NIR dari ZNT lain yaitu ZNT AA, ZNT AB dan ZNT AC, seperti berikut: </li></ul>
  24. 26. AA AB AC AD Alternatif 3b: Tidak ada data pasar properti, NIR diperoleh dari ZNT lain NIR: Rp. 806.633 NIR: Rp. 1.004.146 NIR: Rp. 1.251.100 NIR diperoleh hasil analisis ZNT lain yang dirata-rata NIR: Rp. 757.300 Perhitungan:
  25. 28. SEMOGA BERMANFAAT
  26. 29. TATA CARA PEMBENTUKAN ANALISIS PENENTUAN ZNT/NIR WILAYAH DENGAN JENIS DATA Non-SISMIOP
  27. 30. POKOK BAHASAN <ul><li>KONVERSI DARI KELAS MENJADI ZNT </li></ul><ul><li>PROSES ANALISIS ZNT/NIR </li></ul>
  28. 31. Tahapan Kegiatan <ul><li>Persiapan : </li></ul><ul><li>Inventarisas </li></ul><ul><li>Buku Klasifikasi </li></ul><ul><li>Sket/Peta Desa (jika ada) </li></ul>Orientasi Lapangan dan Pembuatan Sket/Peta Desa (jika belum ada) Standarisasi Nama Jalan/Alamat pada Buku Klasifikasi Plotting Kelas Bumi dan Data Harga Jual pada Sket/Peta Desa Pembuatan Batas Imajiner dan Kode ZNT Pemutakhiran Nama Jalan Cetak Klasifikasi Hasil Pemutakhiran Nama Jalan Analisis NIR tiap ZNT Pengumpulan Data Harga Jual Hasil Akhir/Laporan Peta ZNT/NIR dan Rekap ZNT/NIR Final
  29. 32. TAHAP PERSIAPAN <ul><ul><li>Penyediaan Sket/Peta Desa sebagai peta kerja, </li></ul></ul><ul><ul><li>Cetak SK-KaKanwil tentang Klasifikasi dan besarnya NJOP tahun berjalan. </li></ul></ul>PELAKSANAAN PEKERJAAN
  30. 33. ORIENTASI LAPANGAN <ul><li>Untuk mengetahui keadaan lingkungan wilayah yang akan dianalisis, </li></ul><ul><li>Hasilnya dituangkan dalam sket/peta kerja, </li></ul><ul><li>pembuatan sket/peta desa (bila belum ada sket/peta desa), </li></ul><ul><li>pengumpulan data harga jual. </li></ul>
  31. 34. PENGUMPULAN DATA HARGA JUAL <ul><li>Menggunakan Formulir 1 (Lampiran 7a SE-45), </li></ul><ul><li>Apabila tidak/sulit diperoleh, dicari informasi nilai tanah per M2 tertinggi dan terendah pada tiap area. </li></ul>
  32. 35. STANDARISASI NAMA JALAN DAN IDENTIFIKASI KELAS BUMI <ul><ul><li>melakukan pemutakhiran nama jalan pada SK-Kakanwil, </li></ul></ul><ul><ul><li>hasil pemutahiran akan mengelompokan kelas bumi, </li></ul></ul><ul><ul><li>Agar dapat digunakan sebagai penunjuk relatif letak objek pajak. </li></ul></ul>
  33. 36. PLOTTING KELAS BUMI PADA SKET/PETA DESA <ul><ul><li>ambil sampel OP tiap alamat tiap kelas, </li></ul></ul><ul><ul><li>identifikasi lokasi OP sampel, </li></ul></ul><ul><ul><li>Plot OP sampel dalam sket/peta desa serta mencantumkan kelas bumi dan NJOP-nya pada sket/Peta Desa. </li></ul></ul>
  34. 37. <ul><li>PEMBUATAN BATAS IMAJINER ZNT dan KODE ZNT </li></ul><ul><ul><li>memperhatikan kemiripan karakter, </li></ul></ul><ul><ul><li>variasi kelas tanah dalam nama jalan/alamat yang sama, </li></ul></ul><ul><ul><li>zona yang telah diberi batas imajiner diberi kode sesuai dengan Kep-533/PJ.6/2000, </li></ul></ul><ul><ul><li>batas imajiner yang membatasi zona dengan NIR (NJOP) yang sama dapat dihilangkan. </li></ul></ul><ul><li>ANALISIS ZNT/NIR </li></ul><ul><ul><li>analisa dilakukan terhadap informasi nilai yang dikumpulkan dengan formulir 1b. </li></ul></ul>PELAKSANAAN PEKERJAAN
  35. 38. CONTOH SKET/PETA DESA
  36. 39. CONTOH SALINAN SK-KAKANWIL TENTANG KLASIFIKASI DAN BESARNYA NJOP PERMUKAAN BUMI
  37. 40. BIAYA <ul><li>MENGACU PADA STANDAR BIAYA PELAKSANAAN KEGIATAN ANALISIS DAN PENYEMPURNAAN ZNT/NIR (Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak SE-15/PJ.6/2006 LAMPIRAN 10) </li></ul>
  38. 41. SEMOGA BERMANFAAT

×