Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Like this? Share it with your network

Share

Gemeentedagen 2014 - Bestuursrecht & grondbeleid

  • 199 views
Uploaded on

 

More in: Business
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
199
On Slideshare
197
From Embeds
2
Number of Embeds
1

Actions

Shares
Downloads
1
Comments
0
Likes
0

Embeds 2

http://www.slideee.com 2

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Gemeentedag 2014 Actualiteiten gebiedsontwikkeling Egbert de Groot advocaat Overheid en Onderneming 13 en 20 maart 2014
  • 2. 2 Inhoudsopgave 1. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college. 2. Afbreken onderhandelingen. 3. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel. 4. Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken. 5. Duurzame ontwrichting en leegstand.
  • 3. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-11-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8549 1. Op verzoek van wethouder start oriënterende gesprekken tussen ontwikkelaar en gemeente over recreatiepark. 2. Partijen in onderhandeling getreden over de tussen de gemeente en ontwikkelaar te sluiten exploitatieovereenkomst. 3. Tien concepten én de definitieve samenwerkingsovereenkomst door de huisadvocaat van de gemeente opgesteld. 4. Plan besproken in de vergadering van de gemeenteraad. 5. Naar aanleiding van het debat in de raadsvergadering is de samenwerkingsovereenkomst aangepast. 6. De raad stemt in met de samenwerkingsovereenkomst. 3
  • 4. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college 7. Het college stelt voor het bestemmingsplan vast te stellen en in te stemmen met de realisatieovereenkomst, de inrichting- en beheersovereenkomst en de planschadeverhaalsovereenkomst. 8. Raad houdt besluitvorming aan voor volgende vergadering. 9. De gemeentesecretaris verzoekt voorafgaande aan de (uitgestelde) raadsvergadering de privaatrechtelijke overeenkomsten te ondertekenen, zodat tijdens de raadsvergadering de burgemeester de privaatrechtelijke overeenkomsten zou kunnen ondertekenen. In de overeenkomsten is opschortende voorwaarde instemming raad voorzien. 10.Raad wil niet dat wordt uitgepond. 11.College stelt deze aanvullende voorwaarde na schorsing aan ontwikkelaar maar deze wil niet direct akkoord gaan. 4
  • 5. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college 12.Raad stelt bestemmingsplan niet vast. 13.Ontwikkelaar toont zich bereid tot aanpassingen en gesprek, maar niet tot het niet uitponden. 13.Gemeente ontbindt de samenwerkingsovereenkomst. 5
  • 6. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college Vraag: Hoe oordeelt het Hof? 1. Zijn de opvolgende overeenkomsten (exploitatieovereenkomst e.d.) tot stand gekomen? 2. Zo ja, is de in deze opvolgende overeenkomsten opgenomen opschortende voorwaarde vervuld? 6
  • 7. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college Het Hof oordeelt dat reeds voorafgaand aan de raadsvergadering door aanbod en aanvaarding de overeenkomsten, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring raad, tot stand zijn gekomen. Zulks omdat: a. de wethouder aan het college heeft voorgesteld dat overeenstemming is bereikt met de exploitanten over de overeenkomsten. b. het college het voorstel van de wethouder overgenomen heeft blijkens de parafering door de burgemeester en de (overige) wethouders op het voorstel. c. gesteld noch gebleken is dat in de collegevergadering alsnog anders is beslist. d. ondertekening na de raadsvergadering – gezien voormelde omstandigheden – door de burgemeester slechts een symbolische betekenis had. 7
  • 8. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college De opschortende voorwaarde goedkeuring raad 1. Bij een opschortende voorwaarde is artikel 6:23 BW van toepassing. 2. Hof oordeelt dat het de gemeente(raad) niet vrij om op het allerlaatste moment alsnog de eis te stellen dat een verbod tot uitponding in de realisatieovereenkomst moest worden opgenomen en de ondertekening van de overeenkomst en het vaststellen van het bestemmingsplan daarvan afhankelijk te stellen. 3. Hof oordeelt dat onder deze omstandigheden de voorwaarde als vervuld beschouwd moet worden. Het hof betrekt bij dit oordeel dat: 1. De gemeente na de vergadering geen pas op de plaats heeft gemaakt, en de ontwikkelaar niet op ordentelijke wijze in de gelegenheid heeft gesteld haar standpunt ten aanzien van het amendement van de raad te bepalen en overleg achterwege te laten. 8
  • 9. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college 2. De besluitvorming niet heeft aangehouden teneinde een juiste en zorgvuldige afweging aan de zijde van de ontwikkelaar mogelijk te maken, maar direct heeft besloten om het plan niet vast te stellen. Opschortende voorwaarde of totstandkomingsvereiste? Hof overweegt ten overvloede nog dat een beroep op de voorwaarde onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is (6:248 lid 2 BW). Ook als dus sprake zou zijn geweest van een totstandkomings- vereiste, zou dit de gemeente niet geholpen hebben. De gemeente is aansprakelijk voor de schade aldus het Hof. 9
  • 10. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud goedkeuring raad of college De les is: Tussentijdse interventies van het bestuur kunnen leiden tot “binding” later in het proces. Het is wenselijk duidelijk in de overeenkomst te beschrijven of de voorwaarde een opschortende of een totstandkomingsvoorwaarde is. Leg duidelijk vast welke vrijheid men zich wil voorbehouden ten aanzien van de voorwaarde en tussentijdse besluiten. 10
  • 11. Afbreken onderhandelingen Gerechtshof Arnhem, 23-04-2013, LJN:BZ8181 Maatstaf: Ieder van de onderhandelende partijen is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Dit is een terughoudende toets. 11
  • 12. Casus 1. Ontwikkelaar en gemeente onderhandelen over de realisatie van woningbouw en recreatie. 2. Partijen sluiten intentieovereenkomst. 3. B&W leggen een motie raad 2008 opgenomen standpunt van de raad jegens ontwikkelaar positievere uit gegeven dan het hof in de motie leest. B&W schrijven dat “de raad zich in principe positief uitspreekt over woningbouw en recreatie”. 4. Ontwikkelaar richt op initiatief gemeente een rechtspersoon op en maakt kosten. 5. Gemeenteraad besluit geen woningbouw toe te staan. 6. De ontwikkelaar stelt dat de onderhandelingen onrechtmatig zijn afgebroken en dat de gemeente aansprakelijk is. 12 Afbreken onderhandelingen
  • 13. Afbreken onderhandelingen Vraag: Is de gemeente aanspraken en zo ja waarvoor? 13
  • 14. Afbreken onderhandelingen Hof: 1. Ontwikkelaar mocht van (te) positieve uitleg uitgaan nu zij geen reden had daaraan te twijfelen. 2. Met de (te) positieve uitleg van de motie van de raad en initiatief tot oprichting van de rechtspersoon heeft de gemeente naar het oordeel van het hof de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden toegestaan. 3. Het had op de weg van de gemeente gelegen om, indien zij meende dat een reële kans bestond dat het plan niet zou worden uitgevoerd, dit aan de ontwikkelaar mee te delen. Dat de gemeente dat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken. 4. Onder voornoemde omstandigheden konden de onderhandelingen niet (langer) vrijblijvend konden worden afgebroken. De bekendheid van de ontwikkelaar met het feit dat voor de uiteindelijke verwezenlijking van het plan instemming van de raad noodzakelijk was, kan niet tot een ander oordeel leiden. 14
  • 15. 5. Gemeente aansprakelijk voor: a. Kosten ter voorbereiding en totstandkoming masterplan; b. Kosten ter oprichting joint venture (oprichtingskosten en overdrachtsbelasting). 15 Afbreken onderhandelingen
  • 16. Afbreken onderhandelingen De les is: Vertaal besluiten van een ander orgaan niet maar deel deze bij voorkeur letterlijk mede. Stel duidelijk of men de kosten al of niet voor eigen rekening en risico maakt resp. maak afspraken over een kostenverdeling. 16
  • 17. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-12-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9210 Casus: Twee bouwmarkten (A en B) maken aanspraak op één plek. A had zich al gemeld, maar toen was er geen plek. Gemeente deelt mee dat als deze er komt zijn de ondernemers gelijke kansen zal bieden. Er komt na enige tijd een plek waar B aanspraak op maakt. Gemeente gunt aan B. Stelling gemeente: de gemeente heeft contractsvrijheid en mag dus gunnen aan zie zij wil. Vraag: Is de stelling van de gemeente juist? 17
  • 18. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel Hof: 1. Gemeente is ondanks de contractsvrijheid gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. 2. Het geval wordt gekenmerkt door de schaarse ruimte die in de Gemeente beschikbaar is voor bouwmarkten. 3. Deze schaarste bepaalt mede de mate van zorgvuldigheid die de gemeente bij de uitgifte van gronden moet betrachten. 4. De gemeente wist dat partij A belangstelling had en had toegezegd dat als er grond beschikbaar zou komen zij er voor zou zorgen dat de ene ondernemer ten opzichte van de andere ondernemer uit dezelfde branche niet benadeeld zou kunnen worden. 18
  • 19. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel 5. Toen de gemeente grond beschikbaar kreeg, had het op haar weg gelegen om na te gaan of A nog belangstelling had, zodat A had kunnen meedingen. 6. Mede gelet op de schaarste van relevante grondposities heeft de gemeente het gelijkheidsbeginsel geschonden althans onzorgvuldig jegens Bouwmarkt Epe gehandeld. 7. Gemeente aansprakelijk voor schade uit onrechtmatige daad. 19
  • 20. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel Rechtbank Arnhem, 23-09-2010, ECLI:NL:RBARN:2010:BN9729 “A exploiteert diverse autowasstraten. Binnen een straal van 50 meter van het terrein van A is Wasstraat B gevestigd, die eveneens diverse autowasstraten exploiteert.” A geeft te kennen te willen adverteren op parkeertickets. De gemeente weigert. Later gunt zij, door tussenkomst van een derde, dit voorrecht wel aan B Vraag: Kan dat op grond van de contractsvrijheid van de gemeente? 20
  • 21. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel Rechtbank: 1. Het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige – waarin meerdere plaatselijke ondernemers wensen te adverteren op door de gemeente uitgegeven parkeertickets – vereist dat alle inschrijvers dezelfde kansen krijgen. Het betekent dus dat voor alle plaatselijke ondernemers dezelfde voorwaarden moeten gelden en dat zij over dezelfde informatie moeten kunnen beschikken. Dat is niet gebeurd. 2. Gemeente heeft zowel het gelijkheidsbeginsel als het beginsel van een transparante procedure geschonden en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld. 21
  • 22. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel 3. Gemeente moet, ook indien zij ervoor kiest om het bedrukken van door haar uitgegeven tickets voor betaald parkeren met (reclame)advertenties op te dragen aan een derde, erop toezien dat ondernemers die deze parkeertickets bedrukt willen zien gelijke kansen worden geboden en dat daartoe een transparante, voor eenieder duidelijke, procedure wordt gevolgd. 22
  • 23. Opereren in een concurrerende omgeving; zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel De les is: Als bekend is dat er meer partijen belangstelling hebben voor een schaars goed, moet je als gemeente alle partijen een gelijke kans geven tenzij er sprake is van ongelijke gevallen (denk aan bedrijfsverplaatsing in het publiek belang). De contractsvrijheid van een gemeente is derhalve meer begrensd dan van andere private partijen. 23
  • 24. Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden om van planologische medewerking af te zien Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 25-10-2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2 Casus: Een gemeente herziet een bestemmingplan. Een particulier wil een woning bouwen in dit plan waar dat op grond van de oude bestemming niet kan. De gemeente(raad) heeft daartegen geen planologische bezwaren. De gemeente bereikt geen overeenstemming over een anterieure overeenkomst met de particulier en legt een conserverende bestemming op. Stelling: bij gebreke van overeenkomst is de gemeente gerechtigd planologische medewerking te weigeren. Vraag: is de stelling van de gemeente juist? 24
  • 25. Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden om van planologische medewerking af te zien Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 25-10-2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2 1. Ter zitting heeft de raad gesteld dat geen planologische bezwaren bestaan tegen een woning op het perceel. 2. Desondanks is geen woonbestemming toegekend, omdat het kostenverhaal niet is verzekerd nu geen anterieure overeen- komst is gesloten. 3. Als de bouw van een woning planologisch mogelijk wordt gemaakt moet het verhaal van grondexploitatiekosten verzekerd zijn via het privaatrechtelijk of het publiekrechtelijk spoor (appellant stelde dat afspraak was geen kosten in rekening te brengen). 4. Nu geen planologische bezwaren bestaan tegen de gewenste woning is het feit dat geen anterieure overeenkomst is gesloten een onvoldoende deugdelijke motivering om aan het perceel geen woonbestemming toe te kennen. 25
  • 26. Ontbreken anterieure overeenkomst geen reden om van planologische medewerking af te zien De les is: 1. Doe niet te gemakkelijk toezeggingen over de planologische inpasbaarheid. 2. Als sprake is van planologische inpasbaarheid is het ontbreken van een anterieure overeenkomst geen reden om niet mee te werken. 26
  • 27. Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken Hoge Raad, 08-02-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY 1. Bij onteigening moet gekeken worden naar de stand van zaken op de peildatum. 2. Als dan een bestemmingsplan voor bijvoorbeeld woningbouw vigeert, vormt dit een gegeven dat als uitgangspunt dient voor de waardering. 3. Echter: artikel 40c bepaalt dat bij onteigening geen rekening gehouden wordt met de voordelen en de nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt. Stelling: De gemeente C onteigend voor de realisatie van woningbouwwijk vergezicht. De gemeente maakt bouwrijp en verkoopt de grond daarna aan een ontwikkelingscombinatie. Gemeente stelt, je mag geen rekening houden met de woningbouwbestemming. Vraag: Heeft de gemeente gelijk? 27
  • 28. Waardering van een lucratieve bestemming in onteigeningszaken De les is: Op dit moment is ongewis wat de stand van zaken is op dit gebied. Het is zaak de ontwikkelingen op dit gebied bij te houden. 28
  • 29. Duurzame ontwrichting en leegstand Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 05-12-2012, 201200385/1/R2, LJN:BY5093 Criterium Is niet dat er winkels verdwijnen door een nieuwe ontwikkeling maar of ook na het sluiten van een of meer voorzieningen voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van of in hun woonplaats hun dagelijkse inkopen kunnen doen. Vraag: mag je supermarkt A weigeren omdat als A komt twee kleinere supermarkten in het dorp failliet gaan? 29
  • 30. Duurzame ontwrichting en leegstand Leegstand, woon –en leefklimaat en ondernemersklimaat als reden weren ruimtelijke ontwikkelingen: 1. Overcapaciteit kan leiden tot een toename van de leegstand in het hetgeen tot de negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat kan leiden. 2. Planwetgever moet dit bij ruimtelijke besluiten meewegen. Daarbij moet ook aandacht zijn voor groeiende aandeel internetbestedingen en met de teruglopende bestedingen in verband met de huidige economische situatie. 30
  • 31. Duurzame ontwrichting en leegstand De les is: Ruimtelijke ordening is geen ordening van concurrentie! Maar: Concurrentie die leidt tot het niet meer op korte afstand kunnen kopen van dagelijkse inkopen, en/of concurrentie die leidt tot leegstand, kunnen wel een reden zijn om nieuwe ontwikkelingen te weren. 31