1er Workshop para Agentes Inmobiliarios - Fernando Saettone - Marco legal para el agente inmobiliario

MARCO LEGAL PARA EL AGENTEINMOBILIARIO(Últimas modificaciones) Dr. FERNANDO SAETTONE GARCIA Profesor del Curso de Derecho Urbano en el M.D.I. Jueves 29 de marzo 2012

OBJETIVO Revisar las últimasmodificaciones introducidas enel Reglamento de la Ley 29080 de creación del Registro del Agente Inmobiliario, y básicamente analizar surepercusión en la contratación inmobiliaria.

LEY 29080 SU REGLAMENTO Y NORMASCOMPLEMENTARIAS y/o MODIFICATORIAS

Decreto Supremo N° 008-2011- VIVIENDA(Publicado en El Peruano el 22.07.2011.) Modifica el art. 11° del Reglamento de la Ley 29080.

Decreto Supremo N° 008-2012- VIVIENDA(Publicado en El Peruano el 13.02.2012.) Modifica el art. 14° del Reglamento de la Ley 29080.

REVISION DE DEFINICIONES (Literales “a” y “d” del art. 3° del Reglamento de la Ley 29080)

AgenteInmobiliariocon Registro(literal “a” del art. 3°)

“Persona natural o jurídicainscrita en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica en el territorio nacional”.

Intermediado (literal “d” art. 3°)

“Persona natural o jurídica quecontrata el servicio del Agente Inmobiliario con el objeto de realizar operaciones inmobiliarias”.

INCORPORACION DE LA DEFINICION DE FECHACIERTA EN EL REGLAMENTO DE LA LEY 29080(Modificación del art. 3° del Reglamento de la Ley 29080)

PARA QUE LOS DIFERENTESCONTRATOS QUE SUSCRIBA EL A. I. con R. CON EL INTERMEDIADO, CUMPLAN CON TENER FECHACIERTA, TAL COMO LO DISPONE ELART. 11° DEL REGLAMENTO DE LA LEY; SE HA INCORPORADO EL LITERAL “g” AL ARTICULO 3° DEL REGLAMENTO.

“g) Documento con fecha cierta.-Entiéndase la copia certificadanotarialmente del documento escritodonde conste el consentimiento delpropietario para ofrecer el bien inmueblepara la realización de operacionesinmobiliarias; considerándose tambiénlas formalidades dispuestas en elartículo 245 del Código Procesal Civil, enlo que resulten aplicables”.

DOCUMENTO PRIVADO DE FECHA CIERTA (Art. 245 inc. 3 del Código Procesal Civil)“Un documento privado adquiere fecha cierta desde: La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas…”

MODALIDADES DE FECHA CIERTA EN LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS

EN CONSECUENCIA ELCONTRATO QUE SUSCRIBA EL A. I. con R. CON EL INTERMEDIADO PODRAOBTENER FECHA CIERTA BAJO TRES SUPUESTOS:

1) Mediante la copia certificadanotarialmente del documentoescrito donde conste elconsentimiento del propietariopara ofrecer el bien inmueblepara la realización deoperaciones inmobiliarias;

2) Mediante la presentación deldocumento ante notario público,para que certifique la fecha;

3) Mediante la presentación deldocumento ante notario público,para que legalice las firmas.

CERTIFICACION DE REPRODUCCIONES(Artículo 52 del Reglamento de la Ley del Notariado)“En la certificación de reproducciones, elnotario verificará que dicha reproducciónsea idéntica al original, lo que no implicagarantizar la legalidad o autenticidad del documento original presentado ante él”.

CERTIFICACION DE FIRMAS (Art. 106 del D. Leg. N 1049 Decreto Legislativo del Notariado) “El Notario certificará firmas endocumentos privados cuando le hayan sido suscritas en supresencia o cuando le conste demodo indubitable su autenticidad.

PROCEDIMIENTO DE DENUNCIAS ANTE LA DIRECCION NACIONAL DE VIVIENDA(Modificación del art. 14° del Reglamento de la Ley 29080)

EN EL TEXTO ORIGINAL DEL ART.14° DEL REGLAMENTO PERMITIA QUE SOLAMENTE EL INTERMEDIADO PODIA DENUNCIAR AL A. I. con R.

TEXTO ORIGINALArtículo 14.- Presentación de Denuncias.El Intermediado podrá presentar lasdenuncias que estime convenientesrespecto de la actuación del AgenteInmobiliario con Registro. La denunciadeberá ser presentada a la DNVmediante:

a) Un escrito especificando lainfracción en la que incurre elAgente Inmobiliario, así como losdatos del supuesto infractor y deldenunciante.b) Documentación que sustente ladenuncia.c) Recibo de pago por derecho detrámite.

EN EL TEXTO MODIFICADO DELART. 14° DEL REGLAMENTO DE LALEY, ESTABLECE QUE CUALQUIERPERSONA PUEDE DENUNCIAR AL A. I. con R. O SIN REGISTRO.

Considerando:Que, es necesario dejar sin efecto elpago del derecho de trámite y establecerque cualquier persona pueda denunciarla actuación de los AgentesInmobiliarios con o sin Registro; Deconformidad con lo dispuesto en elnumeral 8 del artículo 118 de laConstitución Política del Perú y la Ley Nº29158, Ley Orgánica del Poder Ejecutivo.

“Artículo 14.- Presentación deDenuncias.Se podrá presentar denunciasrespecto a la actuación de losAgentes Inmobiliarios, ante laDirección Nacional de Vivienda; paralo que deberá presentar lossiguientes requisitos:”

a) Un escrito especificando losnombres y apellidos completos deldenunciante y denunciado, asícomo el domicilio y, de ser el caso,número telefónico fijo y/o móvil,correo electrónico, acompañándosecopia de los respectivosdocumentos de identidad deldenunciante;

b) Señalar los actos materia dedenuncia expuestos en formadetallada y coherente; asimismo, deconocer, el tipo de infracción en laque incurre el Agente Inmobiliario;

c) Documentación que sustente ladenuncia; la indicación de laevidencia con sus características; oel lugar de ubicación para acceder ala documentación o evidencia;d) Firma del denunciante o huelladigital.”

OPERACIONESINMOBILIARIAS EN LASQUE PUEDE PARTICIPAR EL A.I. con R.

OBJETO DE LA LEY (Art. 1° Ley 29080)“El objeto de la presente Ley es crear el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento…

El Agente Inmobiliario desarrolla el servicio de intermediación, destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta uotra operación inmobiliaria, a títulooneroso, de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos”.

REGLAMENTO Art. 3°f. Operaciones Inmobiliarias deIntermediación.- Las operacionesrelacionadas con la compraventa,arrendamiento, fideicomiso ocualquier otro contrato traslativode dominio o de uso o usufructode bienes inmuebles, así como laadministración, comercialización yconsultoría sobre los mismos.

LABOR DEL AGENTE INMOBILIARIO(Art. 2 numeral III. de la Ley 29080 y literal f. del art. 3 del Reglamento)EL A.I. PUEDE REALIZAR UNA DOBLE LABOR:

1.- DESARROLLA SUS SERVICIOS DE INTERMEDIACION EN OPERACIONES INMOBILIARIAS2.- DESARROLLA SUS SERVICIOS EN OTRO TIPO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS

SERVICIOS DE INTERMEDIACION EN OPERACIONES INMOBILIARIAS (Art. 1 y 2 de la Ley ) El A.I. desarrolla los siguientes servicios deintermediación en operaciones inmobiliarias a título oneroso:Adquisición;Arrendamiento;Comercialización;Fideicomiso;

Transferencia;Venta;Cesión;Uso;Usufructo;Permuta o cualquier otro contratotraslativo de dominio.

SERVICIOS INMOBILIARIOS (Art. 1 y 7 de la Ley) El A.I. desarrolla igualmente, los siguientes servicios inmobiliarios:Administración;Asesoría;Consultoría; yValuación.

EN CONSECUENCIA,INTERPRETANDO LA LEY Y SU REGLAMENTO, EL A. I. con R., EN RELACION A LOS SERVICIOS QUE LE ESTANPERMITIDOS BRINDAR, PODIA CELEBRAR CON EL INTERMEDIADO:

- CONTRATO DE INTERMEDIACIONINMOBILIARIA; y- CONTRATO DE SERVICIOSINMOBILIARIOS.

COMO VEREMOS, LUEGO DE LAS MODIFICACIONES DEL REGLAMENTODE LA LEY (D.S. N° 008-2011-VIVIENDA),SE ESPECIFICAN DE MANERA TAXATIVA LOS DOS TIPOS DE CONTRATOS QUE PODRA CELEBRAR EL A.I. con R. CON EL INTERMEDIADO: CONTRATO DE INTERMEDIACION FINANCIERA; y CONTRATO DE INTERMEDIACION INMOBILIARIA.

DEBERES Y DERECHOS DEL A. I. con R.(Modificación del art. 11° del Reglamento de la Ley 29080)

EN EL TEXTO ORIGINAL DEL ART.11° DEL REGLAMENTO DE LA LEY,SOLAMENTE SE CONTEMPLABAN LOS DEBERES DEL A. I. con R.

EN EL TEXTO MODIFICADO DELART. 11° DEL REGLAMENTO DE LA LEY, E SE CONTEMPLAN LOSDEBERES Y DERECHOS DEL A. I. con R.

TEXTO MODIFICADO:Artículo 11.- Deberes y Derechos delAgente Inmobiliario con Registro11.1 El Agente Inmobiliario conRegistro, sea persona natural o jurídica,tendrá los siguientes deberes:

1. Celebrar por escrito un Contrato con el Intermediado en el que se detalle(n) como mínimo:a. La(s) Operación(es) Inmobiliaria(as) de Intermediación a realizar.b. Las condiciones en las que se llevarán a cabo las mismas.

c. Las condiciones del servicio que prestael Agente Inmobiliario con Registro. Eldocumento deberá tener fecha cierta desu celebración.

2. Incluir su número de inscripción delRegistro:a. En los documentos que expida.b. En los trámites y en la publicidad querealice.3. Cumplir con las disposiciones previstasen el presente Reglamento.

11.2 El Agente Inmobiliario con Registro, sea persona natural o jurídica, tendrá derecho a:1. Recibir de los propietarios ocompradores la comisión pactada quecorresponde establecida en el contratode intermediación financiera.

2. Suscribir con los propietarios ocompradores los contratos deintermediación inmobiliaria3. Obtener la inscripción correspondienteante el Registro de Agentes inmobiliario, acargo del Ministerio de Vivienda,Construcción y Saneamiento, siempre ycuando cumplan con los requisitosrespectivos.

4. Agruparse a través de asociaciones uotro tipo de personas jurídicas oformas asociativas, con el fin deperfeccionar, fortalecer, difundir laactividad de Agente Inmobiliario.5. Otros derechos señalados por la Ley.

LOS DIFERENTES CONTRATOS QUEPODRA CELEBRAR EL A. I. con R.(Como consecuencia de la modificación del art. 11° del Reglamento de la Ley 29080)

Como hemos revisado, el D.S. N 008-2011-VIVIENDA al modificar el Art. 11 del Reglamento de la Ley, establece que el A. I. con R. tendrá, entre sus derechos:

“Recibir de los propietarios ocompradores la comisión pactada que corresponde, establecida en el contrato de intermediación financiera”; y “Suscribir con los propietarios o compradores los contratos de intermediación inmobiliaria”

EN CONSECUENCIA, LUEGO DELAS MODIFICACIONES ALUDIDAS,EL A. I. con R. PODRA SUSCRIBIR,DEPENDIENDO DE LA LABOR QUE REALICE, Y DEPENDIENDO DEL TIPO DE CONTRAPRESTACION ECONOMICA QUE PERCIBA, LOS SIGUIENTES CONTRATOS:

- CONTRATO DE INTERMEDIACIONFINANCIERA; y- CONTRATO DE INTERMEDIACIONINMOBILIARIA.

PERO, RECORDEMOS QUE LOSSERVICIOS QUE DESARROLLA EL A.I. con R. PUEDEN SER:-SERVICIOS DE INTERMEDIACION ; y -SERVICIOS PROPIAMENTE TAL.

FINALMENTE, EL A. I. con R. PODRA SUSCRIBIR, DEPENDIENDO DE LA LABOR QUE REALICE, Y DEPENDIENDO DEL TIPO DECONTRAPRESTACION ECONOMICA QUE PERCIBA, LOS SIGUIENTES CONTRATOS:

- CONTRATO DE INTERMEDIACIONFINANCIERA (según Reglamento);- CONTRATO DE INTERMEDIACIONINMOBILIARIA (según Reglamento); y- CONTRATO DE SERVICIOSINMOBILIARIOS (por interpretación dela Ley y el Reglamento).

DEFINICION YOBJETO DE LOS CONTRATOS

CONTRATO DEINTERMEDIACION FINANCIERA (C.I.F.)

“Contrato mediante el cual ElIntermediado, otorga la opción (exclusivao no) al A. I. con R. para que realice sobre un bien inmueble, determinada (as)operación (es) de intermediación durante un plazo convenido, a cambio de una contraprestación económica,materializada en comisión, de cumplir con el encargo”.

OBJETO DEL C.I.F. A través del C.I.F. el A. I. con R. solo se compromete a desplegar la actividadnecesaria para promover la conclusión del contrato, pero NO SE OBLIGA a obtener el resultado deseado, pues nodepende de su voluntad, que el contrato llegue o no a celebrarse.

CONTRATO DEINTERMEDIACION INMOBILIARIA (C.I.I.)

“Contrato mediante el cual El Intermediado, otorga la opción(exclusiva o no) al A. I. con R. paraque realice sobre un bien inmueble,determinada (as) operación (es) de intermediación durante un plazo convenido, a cambio de una contraprestación económica, materializada bajo cualquier otroconcepto, diferente a comisión, de cumplir con el encargo”.

OBJETO DEL C.I.I. A través del C.I.I. el A. I. con R. igualmente, sólo se compromete a desplegar la actividad necesaria para promover la conclusión del contrato, pero NO SE OBLIGA a obtener elresultado deseado, pues no depende desu voluntad, que el contrato llegue o no a celebrarse.

CONTRATO DE SERVICIOSINMOBILIARIOS (C.S.I.)

“Contrato mediante el cual El Intermediado solicita al A. I. con R. que le brinde servicios de administración, consultoría o asesoría respecto a determinadobien inmueble o incluso solicitarle la valorización del mismo. Por tales servicios percibirá una contraprestación económica”.

OBJETO DEL C.S.I.A través del C.S.I. el A. I. con R. SISE OBLIGA a realizar la prestación de determinado servicio u operación y para el efecto la realiza.

GRACIAS POR SU TIEMPO

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