חן קוסובר יישום פיקוח על שכר הדירה בישראל

‫יישום פיקוח על שכר הדירה בישראל‬ ‫חן קוסובר‬ ‫תמצית‬‫בישראל, בדומה למדינות רבות בעולם, קיימת הנטייה להתרכז בעידוד הבעלות על דירה, ומנגד להזניח את‬‫שוק הדיור בשכירות. נטייה זו היא בעייתית, שכן היא מתעלמת מצרכיהם של משקי הבית הרבים הגרים‬‫בשכירות ומהיתרונות הרבים הגלומים בקיומו של שוק שכירות בריא. בפרט, הדיור בשכירות הוא יותר‬‫נגיש )‪ (affordable‬מאשר הבעלות על דירה, ולכן ניתן להצדיק את התמיכה בשוק הדיור בשכירות גם‬ ‫באמצעות הרציונאלים לקידום דיור בר השגה.‬‫ההתפתחויות במבנה שוק הדיור בישראל בעשור האחרון מחזקות וממחישות את הצורך בתמיכה בשוק‬‫הדיור בשכירות בישראל. ראשית, הורגשה הרעה חריפה ביכולת הציבור לרכוש דירה, מה שהגדיל את‬‫הצורך בשכירות כצורת מגורים חלופית. כך, עלה מספר המשכורות החודשיות הממוצעות הנדרשות‬‫לרכישת דירה ממוצעת, ומנגד ירד תקציב הסיוע במשכנתאות. שנית, בניגוד למגמה שהורגשה בעשור‬‫האחרון במרבית מדינות ה- ‪ ,OECD‬של עלייה בשיעור משקי הבית הגרים בדירה בבעלות, הרי ובישראל‬ ‫הורגשה דווקא המגמה ההפוכה.‬‫במאמר נבחנת האפשרות ליישם פיקוח על שכר הדירה בשוק הדיור הפרטי בישראל, ומודגשת חשיבות‬‫היחס שבין הפיקוח על שכר הדירה לבין עידוד היצע הדירות להשכרה. הפיקוח על שכר הדירה, בגרסתו‬‫המרוככת התלויה במשך תקופת השכירות, מיושם במדינות רבות מתוך ההבנה שלמרות מגבלותיו‬‫השונות, יש ביכולתו לשפר את מצב הרווחה במדינה, ובפרט להטיב רבות את מצב השוכרים. עד כה לא‬‫מיושם בישראל כל פיקוח מסוג זה, ומצב זכויותיו של השוכר הישראלי מושווה לרעה ביחס לכלל מדינות‬ ‫ה- ‪ ,OECD‬כפי שניתן לראות מסקרים שערך הארגון לאחרונה.‬‫ניסיון העבר, במקרים כגון זה של שוק הדיור באנגליה שלאחר מלחמה"ע ה- ‪ ,II‬מלמד כי הפיקוח חייב‬‫להיות משולב עם תמריצים מספקים לבעלי הדירות להשכרה, שהם הנפגעים העיקריים מהחלת הפיקוח.‬‫בעולם קיימת תובנה כי העידוד של משקי הבית להשכיר דירות, הוא יעיל יותר מהניסיון לעודד את חברות‬‫הבניה להקים פרויקטים של דיור להשכרה. הניסיון בישראל למעשה תומך גם הוא במסקנה זו - שני‬‫חוקים מהעשורים האחרונים לעידוד הקמת פרויקטים של מגורים בשכירות, כוונו בעיקר לעבר חברות‬‫הבנייה, אך החברות כלל לא הגיבו אליהם. מנגד, מדינת ישראל עודה ממשיכה בהתמקדות בחברות‬‫הבנייה, ובנוסף לכך העבירה לאחרונה רפורמות מס שנועדו לדכא את רוכשי הדירות להשקעה. להבדיל‬‫מהמצב בישראל, בחינה של ההתרחשויות בשוק השכירות הפרטית בצרפת, מראה את הפוטנציאל האדיר‬‫הטמון בעידוד משקי הבית לרכוש דירות ולהשכירן, כאשר התמריצים ניתנים בתמורה להתחייבויות, לא‬ ‫רבות אך משמעותיות, של רוכשי הדירות ביחס לאוכלוסיית השוכרים.‬

‫2‬ ‫1. מבוא‬‫במדינות רבות בעולם, אחוז רחב ממשקי הבית מתגורר בדירות שכורות. לעומת זאת, מרבית הממשלות‬‫נוטות להתרכז בעידוד שיעור הבעלות על דירות, ולהמעיט בתמיכה בשוק הדיור בשכירות. המקור למגמה‬‫זו נעוץ בשתי סיבות עיקריות: ראשית, עידוד הבעלות על דירה דורש התחייבות קצרת טווח יחסית;‬‫הסובסידיה יכולה להינתן ישירות למשתמש הקצה; מתאפשר מינוף של משאבי השוק ביתר קלות ופוחתת‬‫הנטייה להיווצרות שיכוני עוני )אשר קיימת בדיור הסוציאלי(. שנית, מדיניות זו עולה בקנה אחד עם‬‫השאיפה הנפוצה בקרב משקי הבית עצמם, אשר רואים בבעלות על דירה כהתקדמות חברתית וכ- רשת‬‫ביטחון; אותם משקי בית מתחשבים גם ברווחי ההון שיתאפשרו להם הודות לבעלות )מה שלרוב מסתבר‬ ‫כנכון, לאור הגידול האורבני המתמיד(.‬‫שוק הדיור בשכירות לרוב "נשכח" כיוון שממשלות מסתייגות לתקוף את הנושא הזה: הוצאה לפועל של‬‫תכנית חדשה למימון משכנתאות היא אטרקטיבית הרבה יותר מניסיון לשנות את המאזן בין הזכויות‬‫והחובות של השוכר והמשכיר, ונחשבת ליקרה פחות מחלוקת תמריצי מס ליזמים פרטיים בדירות‬ ‫1‬ ‫להשקעה.‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P0F‬‬‫מדיניות הדיור בישראל שותפה גם היא למגמה זו, ובעוד שרבע בדיוק ממשקי הבית בישראל גרו בשכירות‬‫בשנת 8002, תמכה המדינה מאז הקמתה במדיניות המעודדת בעלות על דיור, וזאת מתוך שיקול פיננסי של‬ ‫2‬ ‫הורדת נטל מימון הדיור בשכירות מכתפיה של המדינה.‬ ‫‪P1F‬‬‫אל מול מגמה זו יוצאים אלו שדורשים רפורמה ביחס המדינה בנוגע למדיניות הדיור, ומעבר למדיניות‬‫שאינה מתעלמת משוק הדיור בשכירות - לא בהכרח כמענה מלא למצוקת הדיור, אלא משיקול פרגמאטי‬‫של התחשבות והכרה בהיקף הרחב של משקי הבית החיים בשכירות, ובכך שכמעט כל אחד יזדקק בשלב‬ ‫3‬ ‫כזה או אחר של חייו למגורים בשכירות.‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P2F‬‬ ‫2. )א( החשיבות שבפיתוח שוק הדיור בשכירות‬‫לעידוד פיתוחו הבריא של שוק הדיור בשכירות חשיבות רבה, הנובעת ממספר סיבות: ראשית, שוק הדיור‬‫בשכירות מהווה מוצא טבעי למי שידו אינה משגת לרכוש דירה, או שטרם חסך מספיק למקדמה על דירה.‬‫בקטגוריה זו נכנסים מרבית הזוגות הצעירים, ומשקי הבית בעשירונים התחתונים. במדינות בהן שוק‬ ‫הדיור בשכירות חסר או אינו מספק, יותר זוגות צעירים בוחרים לגור אצל הוריהם.‬‫שנית, שוק שכירות תקין הוא הכרחי לקיומו של שוק מכירת הדירות מיד שנייה, ולקיומו של שוק עבודה‬‫דינמי. בניגוד לבעלות על דירה, שיכולה לשתק את ניידות העובדים לאור עלויות עסקה גבוהות, הרי‬‫ובמגורים בשכירות עלויות העסקה הן נמוכות יחסית, ובכך מתאפשרת דינמיות בשוק העבודה. עם זאת,‬‫שיטות שונות של התערבות בשוק הדיור בשכירות עלולות, לא פחות ממגורים בבעלות, לפגוע בניידות‬ ‫משקי הבית.‬‫1‬ ‫,‪The European Mortgage Federation, Hypostat 2008: A review of Europes mortgage and housing markets‬‬‫.82-11-9002‬ ‫2‬ ‫בן-שטרית גילת, מדיניות דיור בישראל, ירושלים: המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, 3002.‬‫3‬ ‫‪Rental Housing: An essential option for the urban poor in developing countries, United Nations Human‬‬‫.‪Settlements Programme – 2003, Preface iii‬‬

‫3‬‫שלישית, לשוק הדיור בשכירות יש ערך בכך שהוא מאפשר הרחבה של אפשרויות ההשקעה של משקי‬‫הבית. כצורת מגורים, שכירות מונעת השקעת-יתר של משקי הבית בדיור, ביחס להשקעה אפשרית‬‫באפיקים אחרים. כצורת השקעה, השכירות מנתקת את רכיב הנכס שבדירה מהמגורים עצמם, וכך‬‫מתאפשרת ניידות של משקי הבית - באמצעות שילוב של רכישת דירה להשקעה, יחד עם מגורים בשכירות‬‫בדירה אחרת. מנגד, במצב זה נחשף משק הבית לסיכון כפול, הן כבעל בית והן כשוכר. בנוסף, רכישת‬‫דירות להשקעה יכולה אפילו, במדינות מסוימות, להוות תחליף למערכות פנסיה בלתי מספקות או‬ ‫תנודתיות במיוחד.‬‫לבסוף, מגורים נגישים בשכירות מקלים על זוגות צעירים לחסוך למקדמה עבור רכישת בית, ובכך מקודם‬‫גם שוק המשכנתאות. חשיבות זו גוברת כאשר שוק המשכנתאות אינו מפותח מספיק, כיוון שבמצב זה‬‫רכישה של דירה היא קשה הרבה יותר. לרוב, ככל ששוק המשכנתאות מתפתח, עולה שיעור המימון משווי‬ ‫4‬ ‫הנכס )‪ - (LTV‬מה שמנגיש את הבעלות על דירה למשקי בית בשלב מוקדם יותר של חייהם.‬ ‫‪P3F‬‬ ‫2. )ב( שוק הדיור בשכירות ודיור בר השגה‬‫לפיתוחו של שוק הדיור בשכירות חשיבות נוספת הטמונה בתוכו, והיא בהספקה של דיור בר השגה‬‫)‪ .(Affordable Housing‬המונח דיור בר השגה מתייחס לפתרונות דיור כאלה שמשקי הבית הגרים בהם‬‫אינם מוציאים יותר מ- %03 מהכנסתם ברוטו עבור הוצאות הדיור )שכ"ד או משכנתא(, לרבות עלויות‬‫אחזקה. יש לציין כי אף שבין שני המושגים הללו, דיור בשכירות ו- דיור בר השגה, יש הרבה מן הדומה,‬‫הרי והם אינם היְ נוּ הך. מחד, הספקה של דיור בר השגה יכולה להיעשות גם באמצעות מדיניות של עידוד‬ ‫ְָ‬ ‫ַ‬ ‫בעלות על דירה, ומאידך, החיוניות שבפיתוח שוק הדיור בשכירות אינה מוגבלת להספקת דיור בר-השגה.‬‫להספקה של דיור בר השגה חשיבות בפני עצמה: ראשית, בסיוע לערי מטרופולין, כגון תל-אביב, להשאיר‬‫בתוכן משפחות שאינן יכולות לעמוד ברמות מחירי הדיור העולים; שנית, בסיוע לכוח העבודה החיוני לעיר‬‫להישאר בעיר או בסביבתה הקרובה, ובכך להאיץ את התפתחותה; שלישית, ביצירת תמהיל חברתי‬ ‫ואינטגרציה של אוכלוסיות חלשות בחברה, הפגת מתחים חברתיים וכלכליים והעלאת החוסן החברתי.‬‫בישראל, מבחינת נטל עלות הדיור )היחס שבין ההכנסה הכספית ברוטו לבין ההוצאה על דיור(, עולה כי,‬‫כמצופה, ישנם פערים מבחינת נטל עלות הדיור בין מגורים בבעלות למגורים בשכירות. כך, בעוד שמבין‬‫הגרים בדירות בבעלות כל ארבעת העשירונים התחתונים אינם עומדים ברף הנטל של %03, ובעשירון‬‫התחתון מגיע נטל עלות הדיור אף ל- %27 מההכנסה, הרי ומבין הגרים בדירות שכורות רק שני העשירונים‬ ‫5‬ ‫התחתונים אינם עומדים ברף ה- %03, ונטל עלות הדיור עבור העשירון התחתון הוא %53 בלבד.‬ ‫‪P4F‬‬‫כלומר, הדיור בשכירות קרוב משמעותית להספקה של דיור בר השגה לכלל האוכלוסייה, מאשר הדיור‬‫בבעלות, וזאת אף מבלי להתחשב בסובסידיות לשכר הדירה אשר מצמצמות את נטל עלות הדיור אף יותר.‬‫למצב זה שתי משמעויות עיקריות. ראשית, מעורער הרציונל שבבסיס מבצעי המכר בשיכון הציבורי,‬‫ומומחש אחד החסרונות העיקריים שלהם: המעבר של אלו שגרו בשיכון הציבורי משכירות לבעלות‬‫במסגרת המבצעים, החריף כלפיהם משמעותית את נטל עלות הדיור - מה שהביאם לעיתים קרובות,‬‫4‬ ‫.41 ‪The World Bank(2009), “Housing Finance Policy in Emerging Markets”, chapter‬‬ ‫5‬‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל, כתיבה: תמיר אגמון,‬ ‫71 בנובמבר 0102.‬

‫4‬‫למצבים של חדלות פירעון ואף לפינוי מהדירה. 6 במצבים אלו, אוכלוסיית הזכאים אינה מתקדמת בסולם‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P5F‬‬ ‫החברתי בזכות המעבר לבעלות על דירה, אלא ההיפך.‬‫שנית, התמיכה בשוק הדיור בשכירות הפרטית, ושיפור זכויותיהם של הגרים בשכירות, מסתמנת כמדיניות‬‫ראשונה במעלה מבחינת קידומו של דיור בר השגה. זאת, מכיוון שביחס לחלופות אחרות של הספקת דיור‬‫בר השגה, שלרוב מבוססות על בנייה ייעודית לצורך כך ודורשות מימון וזמן רב - הרי והטבת התנאים‬‫לשוכרים בשוק הדיור בשכירות הפרטית, יכולה לאפשר בטווח זמן קצר הרבה יותר אלטרנטיבת מגורים‬ ‫ממשית ונגישה עבור משקי הבית בישראל.‬ ‫3. מבנה שוק הדיור בשכירות בישראל‬‫בישראל חלה בשנים האחרונות הרעה חריפה ביכולת הציבור לרכוש דירה, ובהתאם גם עלייה בביקוש‬‫לדירות בשכירות ועלייה בשכר הדירה, המחזקים את הצורך בתמיכה בשוק הדיור בשכירות בישראל. כך,‬‫בשנים 0102-8002 הלך והתגבר קצה העלייה במחירי הדירות, ובמצטבר עלו בשנים אלו מחירי הדירות‬‫נומינלית בכ- %34, וריאלית בכ- %92. בהתאם עלה גם שכר הדירה בשנים 0102-8002 בכ- %22 נומינלית,‬‫ובכ- %01 ריאלית. יתרה מזאת, מספר המשכורות החודשיות הממוצעות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת‬‫עלה, ובעוד שב- 8002 נדרשו כ- 501 משכורות חודשיות בלבד, הרי וב- 0102 האמיר מספר זה לכ- 921‬‫משכורות חודשיות. 7 במקביל, ירד בשנים 9002-0002 תקציב הסיוע במשכנתאות של משרד הבינוי‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P6F‬‬ ‫8‬ ‫והשיכון, בשיעור של כ- %57, מכ- 1.6 מיליארד ₪ לכ- 5.1 מיליארד ₪.‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P7F‬‬‫בתגובה להתפתחויות אלו, אחוז משקי הבית הגרים בשכירות אמנם נשאר כמעט קבוע לחלוטין )עלייה של‬‫%2.0, מ- %8.42 בשנת 0002 ל- %52 בשנת 8002(, אך מנגד ירד אחוז משקי הבית הגרים בדירה בבעלות‬‫)ירידה של %2, מ- %8.07 בשנת 0002 ל- %8.86 בשנת 8002(. כאשר, הירידה בשיעור הבעלות על דירות‬‫בארץ התקזזה אל מול עלייה של %8.1 בשיעור הגרים בדירות "חינם" )דירה בירושה, גרים עם הוריהם,‬‫וכד( או בדמי מפתח, ובסה"כ בשנת 8002 היו במדינה כ- 000,921 משקי בית )%2.6 מתוך 004,780,2‬ ‫סה"כ( שגרו בדירות "חינם" או בדמי מפתח.‬‫למרות שהאחוז הכולל של משקי הבית הגרים בשכירות לא הושפע, בהחלט הורגשו שינויים פנימיים‬‫בתמהיל השוכרים, מה גם שעיקר ההחרפה ביכולת הציבור לרכוש דירה אירעה ב- 9002 ו- 0102, וטרם‬‫פורסמו נתונים לגבי שנים אלו. כך, הורגשה ירידה בשיעור הגרים בשכירות בשלושת העשירונים‬ ‫התחתונים, שקוזזה בעלייה בשיעור הגרים בשכירות בקרב שבעת העשירונים העליונים )גרף 1(.‬‫השינוי ההדרגתי בתמהיל השוכרים, החל בירידה חדה בשיעור השוכרים בעשירון התחתון בין השנים 2002‬‫ל- 3002, אז ירד בשנה אחת שיעור השוכרים מהעשירון התחתון ב- %6.5 )בהתאם לעלייה בשיעור הבעלות‬‫על דירות של %2.6(. אפשרי אולי להסביר שינוי זה במבנה הדיור של העשירון התחתון, באמצעות מבצע‬‫המכר בשיכון הציבורי קנה ביתך שהיה אז בשיאו, ובו נרכשו בסה"כ כ- 002,51 דירות. אל מול הירידה‬‫בשיעור השוכרים מהעשירון התחתון, עלה שיעור השוכרים ביתר העשירונים - בהתחלה רק בפלח הביניים‬ ‫של עשירונים 7-5, ולאחר מכן העלייה התרחבה לעשירונים 01-4 )גרף 2(.‬ ‫6‬ ‫בן-שטרית גילת, מדיניות דיור בישראל, ירושלים: המרכז לחקר המדיניות החברתית בישראל, 3002.‬ ‫7‬‫משרד הבינוי והשיכון, התפתחות ענף הבניה ופעילות משרד הבינוי והשיכון ,שנת 0102, כותבת: רחל הולנדר ,מנהלת‬ ‫אגף בכיר מידע וניתוח כלכלי, ינואר 1102.‬ ‫8‬ ‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, תיאור וניתוח העלייה במחירי הדיור, כתיבה: תמיר אגמון, 01 באוקטובר 0102.‬

‫5‬ ‫גרף 1. השינוי בשיעורי הגרים בדירות שכורות לפי עשירוני הכנסה )אחוזים(‬‫מקור: למ"ס, השנתון הסטטיסטי לישראל, נתונים נבחרים על דיור, 0102-2002. הפרש בין ממוצע 8002-6002 לממוצע‬‫2002-0002. נלקחו ממוצעים תלת-שנתיים בכדי לנטרל תנודות ארעיות בנתונים. מהעשירון התחתון )1( לעשירון העליון‬ ‫)01( – משמאל לימין בהתאמה.‬ ‫גרף 2. השוואת שיעורי הגרים בדירות שכורות של עשירוני הכנסה, שנים שונות )אחוזים(‬ ‫מקור: למ"ס, השנתון הסטטיסטי לישראל, נתונים נבחרים על דיור, 0102-2002, ממוצע תלת-שנתי.‬

‫6‬ ‫4. דרכי פעולה להתערבות וסיוע לשוק הדיור בשכירות‬‫המעורבות הממשלתית בשוק הדירות בשכירות יכולה להיעשות בארבע דרכי פעולה עיקריות: )1( סבסוד‬‫שכר הדירה למעוטי יכולת ולזכאים אחרים; )2( הספקת דיור סוציאלי; )3( פיקוח על שכר הדירה בשוק‬‫הפרטי; )4( עידוד היזמות הפרטית, באמצעות תמריצי מס וסובסידיות. 9 ניתן למיין את דרכי הפעולה האלו‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P8F‬‬‫לפי תמיכתן בצד הביקוש או בצד ההיצע, אך מעבר לזאת גם לפי נטייתן לפנות יותר אל מעוטי יכולת )שתי‬‫הראשונות(, או אל כלל האוכלוסייה )שתי האחרונות(. כך או אחרת, לכל דרכי הפעולה הללו השפעה בלתי‬‫נמנעת על כלל שוק הדיור בשכירות, ומכאן שמדיניות נכונה לתמיכה בשוק הדיור בשכירות צריכה לבחון‬ ‫גם את השפעתן כמכלול.‬‫בישראל, מוסדר שוק הדיור ע"י משרד הבינוי והשיכון, שפועל באמצעות סיוע במשכנתאות, סיוע בשכר‬‫הדירה, השכרת דירות בשיכון הציבורי ומתן הטבות מס ליזמים עבור מכירה והשכרה של דירת במחיר‬ ‫01‬‫דרך הפעולה היחידה, מבין ארבעת אלו שהוזכרו לעיל, שכמעט ולחלוטין‬ ‫‪P9F‬‬ ‫נמוך לזוגות זכאים ולצעירים.‬ ‫‪P‬‬‫אינה מיושמת בישראל, היא זו של הפיקוח על שכר הדירה בשוק הפרטי. פיקוח שכזה אמנם מוסדר‬‫בישראל בחוק הגנת הדייר, התשל"ב-2791, אך חוק זה חל רק על קומץ דיירים שהחלו לגור בדירותיהם‬ ‫11‬ ‫לפני אוגוסט 8691.‬ ‫‪P10F‬‬ ‫4. )א()1( פיקוח על שכר הדירה‬‫מבחינה היסטורית, השימוש בכלי של פיקוח על שכר הדירה החל בארה"ב ובאירופה בכדי להבטיח דיור‬‫בר-השגה, וכדי למנוע הפקעות מחירים. אופן ההגבלה במקור היה באמצעות הקפאה מוחלטת של שכר‬‫הדירה הנומינלי, במה שמכונה היום "פיקוח מדור ראשון". לעומת סוג זה של הגבלות, שנחשבו להרסניות‬‫בעיני כלכלנים רבים, החל להתפתח פיקוח אחר, רך יותר, שכונה "פיקוח מדור שני". הפיקוח מהדור השני‬‫מורכב מסדרה מורכבת של רגולציות, ששולטות לא רק על העלאת שכר הדירה, אלא גם מגבילות את‬‫היכולת לפנות שוכרים, מחייבות את שימור הדירה, ובאופן כללי מפקחות על יחסי השוכר-משכיר. בעיקר‬‫מאפשר הפיקוח מהדור השני ביטחון משופר בקביעות השוכרים, באמצעות שינוי מאזן הכוחות בין‬ ‫21‬ ‫המשכיר לשוכר.‬ ‫‪P1F‬‬‫בשנים האחרונות ממשיכה המגמה של דה-רגולציה, ומעבר מהשימוש בפיקוח מדור ראשון לפיקוח מדור‬‫שני, ובעיקר למה שמכונה פיקוח התלוי בתקופת השכירות )‪ .(Tenancy rent control‬סוג מסוים זה של‬‫פיקוח על שכר הדירה, מאפשר לבעל הדירה לקבוע את שכר הדירה בחופשיות ביחס לשוכרים חדשים, אך‬‫מגביל את יכולתו של בעל הדירה להעלות את שכר הדירה לדיירים קיימים, או לפנות אותם. מבחינת‬‫שיקולי יעילות, פיקוח מתוכנן היטב מדור שני יכול לשפר את הרווחה בחברה, משלושה סיבות: ראשית, יש‬‫שטוענים כי הייחודיות והפילוג הרחב של דיור כמצרך, מביאה לכך ששוק הדיור הוא מונופוליסטי ולא‬‫תחרותי, מה שגורם לגובה שכר הדירה להיקבע גבוה מהרמה היעילה. באמצעות הפיקוח, מופחת גובה שכר‬‫הדירה, ובכך הוא מקורב אל הרמה היעילה. שנית, כיוון שפיקוח על שכר הדירה לרוב הולך יד ביד עם יותר‬‫זכויות לשוכר, בכך יכולה להיפתר גם בעיית ההחצנה השלילית לחברה של פינוי דיירים, שזהו הליך יקר‬‫משמעותית לחברה ללא הרבה יתרונות. שלישית, פיקוח על שכר הדירה הוא יעיל בריכוך ההשפעות של‬‫9‬ ‫.34 .‪Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, pp‬‬ ‫01‬ ‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מצוקת הדיור בישראל, כתיבה: רון תקוה, 3 במרס 8002.‬ ‫11‬ ‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, רגולציה של גובה שכר הדירה, כתיבה: אורלי לוטן, 92 באפריל 7002.‬‫21‬ ‫.021-99 .‪Arnott, R. (1995) Time for Revisionism on Rent Control? Journal of Economic Perspectives 9 (1), pp‬‬

‫7‬‫עליות זמניות וחדות בגובה שכר הדירה. בפרט, פיקוח התלוי במשך השכירות הוא יעיל במיוחד בהשגת‬‫יתרונות אלו. היתרון הגדול שבסוג זה של פיקוח הוא במתג הביטחון המתלווה אליו, בדמות היכולת‬‫להעלות את שכר הדירה בעת חילופי דיירים, מה שמונע התדרדרות של שוק הדיור, ובמקום זאת פשוט‬ ‫31‬ ‫מביא לשיווי משקל אחר בטווח הארוך, מאשר במצב ללא פיקוח כלל.‬ ‫‪P12F‬‬‫רוב המדינות מפקחות גם על היבטים חוזיים ביחסי המשכיר-שוכר. המוטיבציה להגבלת החופש החוזי‬‫במקרים אלה, מקורה בחוסר האיזון ביחסי הכוחות בין המשכיר לשוכר. החשש הוא לשני הכיוונים: או‬‫שבעלי הדירות ינצלו את כוח השוק שלהם, או לחלופין, שהשוכרים ינהגו בסחטנות כלפי המשכירים‬‫)כאשר אין פיקוח במצבים של אי-תשלום שכר הדירה(. בכך, ההתערבות בחופש החוזה יכולה להיראות‬‫מוצדקת בכדי לתקן את האסימטריה הזאת, באמצעות יצירת סטנדרטים אחידים בשוק הדיור בשכירות.‬‫ככל שההגבלות על שכר הדירה קשוחות יותר, כך נדרשת התערבות מקיפה יותר בחופש החוזי בין השוכר‬ ‫למשכיר, בכדי למנוע מבעלי הדירות את התמריץ לפנות דיירים וותיקים רק בכדי להעלות את שכר הדירה.‬‫מחקרים במדינות שונות מסכמים כי פיקוח על שכר הדירה נוטה לייצר בממוצע רווח מזערי לשוכרים‬‫הנהנים מממנו, ושהפיקוח נוטה להיות מוכוון באופן שגוי. לא קיימת ראיה לכך שרמות שכר הדירה נעשות‬‫נמוכות יותר ככל שהפיקוח על שכר הדירה נעשה מחמיר יותר. במקום זאת, הפיקוח יכול להעביר עושר בין‬‫דיירים זמניים לדיירים לטווח ארוך, מה שמשקף את הנטייה של בעלי הדירות לקבוע את שכר הדירה‬‫מלכתחילה גבוה מהרגיל, בכדי לפצות על ההפסד מהמגבלות על העלאת שכר הדירה של דיירים קיימים.‬‫בכך עלול הפיקוח ליצור פער בין משקי בית שכבר התבססו בדירה להשכרה ונהנים משכר הדירה הנמוך,‬‫לבין משקי הבית שמנסים לפלס דרכם לראשונה בשוק הדיור בשכירות, אשר אינו מפוקח בעבורם. מספר‬‫מחקרים אף הראו את הפעולה ההפוכה של מנגנוני פיקוח שגויים על שוק הדיור. כך למשל, כאשר מוטל‬‫פיקוח מחמיר במיוחד, כגון הקפאת שכר הדירה באנגליה לאחר מלחמה"ע ה- ‪) II‬ראה הרחבה בפרק 4)ג((,‬‫הדבר עלול לדכא את שוק הדיור להשכרה, עקב צמצום התשואה נטו על השקעות מסוג זה. בהתאם,‬ ‫מדינות בהן פיקוח מחמיר יותר, נוטות להתאפיין בכמות ואיכות נמוכים יותר של דיור להשכרה.‬‫מנגד, אין משמעות הדבר היא כי פיקוח על שכר הדירה אינו יכול לדור בכפיפה אחת עם היצע מספק של‬‫דיור פרטי להשכרה. בשוויץ למשל, בה שכר הדירה מפוקח מזה שני שליש המאה, ממשיך להתקיים שוק‬‫דיור פרטי דומיננטי. איתנות זו של הדיור הפרטי להשכרה בשוויץ מוסברת באמצעות תנאים כלכליים‬‫מסוימים, כגון שיעורי אינפלציה וריבית נמוכים, בנוסף לחקיקה המשמרת את הכדאיות שבהשקעה‬ ‫בדירות להשכרה.‬‫האופן בו שיעור האינפלציה משפיע על שוק הדיור בשכירות הפרטית, היא באמצעות השפעתו על גובה‬‫תקרת שכר הדירה החוקי. כאשר מתרחשת עלייה בהוצאות בעלי הדירה, הם אמנם יכולים לגלגל עלויות‬‫אלה אל השוכרים, אך לתהליך זה נגררות עלויות נלוות בצורה של עיכובים, סיכונים והוצאות משפטיות‬‫שנופלות על בעלי הדירה. לכן, כאשר האינפלציה נמוכה מרבית הזמן, כמו בשוויץ, נחסכות העלויות הללו‬ ‫41‬ ‫והדבר מסייע לשמר שוק שכירות פרטי יעיל.‬ ‫‪P13F‬‬‫31‬ ‫.121-98 .‪Arnott, R. (2003) Tenancy Rent Control, Swedish Economic Policy Review 10, pp‬‬‫41‬ ‫.353 -733 ,3 :21 ,‪Elia Werczberger, (1997) Home ownership and rent control in Switzerland, Housing Studies‬‬

‫8‬‫לסיכום, הפיקוח על שכר הדירה משיג מתי מעט מבחינת גובה שכר הדירה הממוצע, בעוד שהוא עלול ללא‬‫כוונה לפזר עושר בקרב קטגוריות שונות של דיירים. אף על פי כן, כאשר עלויות המעבר קבועות וללא‬‫אפשרות לביטוח כנגד עליות חדות בשכר הדירה, או אז פיקוח מתוכנן היטב על שכר הדירה יכול לשפר את‬‫מצב הרווחה במדינה, לצמצם עלויות עבור משקי הבית הגרים בשכירות לטווח ארוך, ולמנוע שימוש לרעה‬‫של בעלי הדירות בכוחם בפינויים שרירותיים וניצול של מחסורי היצע זמניים. על הפיקוח לאזן בין‬‫אינטרס השוכרים והמשכירים, לייצר ביטחון בקביעות השוכרים ולהימנע מהפילוג בין שוכרים קיימים‬ ‫51‬ ‫וחדשים.‬ ‫‪P14F‬‬ ‫4. )א()2( המצב בישראל‬‫בישראל שיעור הבעלות על דירה הוא ממוצע בהשוואה עולמית – כ- %8.86 ממשקי הבית )8002(, לעומת‬‫למשל ממוצע האיחוד האירופי שעומד על %2.86. בהתאמה, היקף שוק השכירות הפרטית בישראל גם הוא‬‫ממוצע, בשיעור של %52 במדויק – גבוה מאשר באנגליה ובצרפת, ונמוך מאשר בארה"ב ובקנדה )גרף 3(.‬‫לעומת נתון זה, בבחינה שערך ה- ‪ OECD‬נכון לשנת 9002 נמצא שבישראל זכויות הדייר בשכירות‬‫הפרטית הן מהגרועות במדינות החברות בארגון. בסקאלה שבין 0 ל- 6, כאשר 6 מסמל את הדרגה הגבוהה‬‫ביותר של הגנה על הדייר, קיבלה ישראל ניקוד של 2 בלבד, לעומת צרפת למשל, שבה שיעור הדיור‬‫בשכירות הפרטית כמעט זהה, וקיבלה ניקוד של 5.3 )מה שמיקם אותה גבוהה בטבלה(. ההשוואה מבוססת‬ ‫על מדד הכולל בתוכו את הקלות לפנות דייר, רמת הביטחון בקביעות, והדרישה לפיקדון )גרף 4(.‬‫הקלות לפנות דייר כוללת מידע לגבי סיבות לגיטימיות לפנות דייר מעבר לחוסר יכולת מצדו לעמוד‬‫בתשלומי השכירות או מקרים בהם הוא הפר את חוזה השכירות, מהן תקופות הזמן בהן חל איסור על‬‫פינוי, וכיצד מיושב סכסוך אפשרי בין המשכיר לשוכר לגבי פינוי הדירה )האם נעשה שימוש במערכת‬‫המשפט הרגילה, או האם קיים מוסד בוררות ייעודי לכך(. רמת הביטחון בקביעות כוללת מידע לגבי האם‬‫משך החוזה יכול להיקבע באופן חופשי בין הצדדים, מהו אורך החוזה הממוצע ומהו זמן ההתראה שדורש‬‫המשכיר מהשוכר במקרה של הפסקת חוזה השכירות. הדרישה לפיקדון כוללת מידע לגבי האם בעל‬ ‫הדירה יכול לדרוש פיקדון או לא, ואם כן מהו שיעור הפיקדון הנדרש.‬‫מאפיין נוסף בו ישראל מושוות לרעה ביחס למרבית מדינות ה- ‪ OECD‬הוא בפער הגדול שבין הרגולציה‬‫על שכר הדירה בשכירות הפרטית ובשכירות הסוציאלית. כאשר, כמו בישראל, הרגולציה על שכר הדירה‬‫בדיור הסוציאלי קשוחה משמעותית יותר, אזי מופחתת משמעותית ניידותם של משקי הבית הגרים‬‫בשכירות הסוציאלית. תופעה זו מחמירה ככל שמעבר של משקי הבית לשכירות הפרטית יהיה כרוך‬ ‫בוויתור על יותר יתרונות בגובה שכר הדירה, ובמידת הביטחון בקביעות הניתנת להם במצב המוצא.‬‫51‬ ‫.25-84 .‪Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, pp‬‬

‫9‬ ‫גרף 3. הרכב הדיור במדינות ה- ‪OECD‬‬ ‫מקור: חישובים המבוססים על שאלון שוק הדיור של ה- ‪.OECD‬‬ ‫גרף 4. רגולציית שוכר-משכיר בשוק הדיור בשכירות הפרטית, 9002‬ ‫מקור: חישובים המבוססים על שאלון שוק הדיור של ה- ‪.OECD‬‬‫מחקרים הראו כי הרצון בביטחון בקביעות המגורים מהווה גורם מפתח בהסברת הבחירה במגורים‬‫בבעלות. כך שבישראל, בה זכויות השוכר הן מהפחותות מבין מדינות ה- ‪ ,OECD‬ומיוחסת למגורים‬‫בשכירות אטרקטיביות נמוכה במיוחד, ישנו פוטנציאל לשיעור שכירות גבוה אף יותר מזה הקיים כיום.‬‫בפרט, ראיות ממדינות ה- ‪ ,OECD‬הראו כי העלאת רמת ההגנה על הדייר בארה"ב )הדומה לרמה‬‫בישראל( אל הרמה הממוצעת, יכולה לגרור עמה עלייה של %5 בהסתברות של משקי הבית לבחור במגורים‬ ‫בשכירות.‬

‫01‬‫לאור מציאות זו, העלו לאחרונה )3 במאי 0102( חברי הכנסת כרמל שאמה ושלי יחימוביץ את הצעת חוק‬‫זכויות השוכר והמשכיר, התש"ע-0102, שמתיימרת ליישם פיקוח התלוי בתקופת השכירות. בהצעת החוק‬‫מוצע להגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לשוכר קיים, ללא יותר מ- %5 בשנה. אולם, בהסכמת‬‫הנציבות האחראית לכך, ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה גם במקרים נוספים כגון לאחר שיפוץ הדירה,‬‫או אם נוספו שוכרים נוספים לדירה, וכן לאחר חמש שנים, באם נוצר פער מהותי ביחס לגובה שכר הדירה‬ ‫של דירות דומות באותו אזור.‬‫על פי החוק תוקם נציבות שכירות במשרד הבינוי והשיכון והיא תהיה אחראית לאכוף את החוק ולפתור‬‫סכסוכים בשכירות למגורים, בפשטות ובמהירות שתקל גם על השוכרים וגם על המשכירים. מעבר ליכולת‬‫הנציבות להכריע בעצמה במחלוקת, תאפשר הנציבות לצדדים גם לפנות להליך של גישור כדי להגיע לעמק‬‫השווה וכן תהיה רשאית למנות בוררים, שיכריעו בסכסוכים. ההליכים יהיו מהירים וייגמרו בתוך 09‬ ‫61‬ ‫ימים. הנציבות תהיה מוסמכת לתת את הסעדים הנדרשים לאכיפת הוראות החוק, לרבות צווי פינוי.‬ ‫‪P15F‬‬‫מבחינת הצעת החוק, עולה כי מנסחיה הטיבו לבחור בפיקוח התלוי בתקופת השכירות, שנחשב לאפקטיבי‬‫והנפוץ ביותר מבין צורות הפיקוח הקיימות על שכר הדירה. בנוסף, הטיבו המנסחים להרחיב ולהתערב גם‬‫ביחסים החוזיים בין המשכיר לשוכר – התערבות שהיא חיונית להצלחת הפיקוח. מנגד, ההיבט הבעייתי‬‫בהצעת החוק הוא בקביעה השרירותית של רף ה- %5 לשנה, כמגבלת העלאת גובה שכר הדירה לשוכר‬‫ממשיך )ס 61)א( להצעת החוק(. מסקירת החקיקה בנושא זה במדינות שונות, עולה כי מקובל לבחור ברף‬‫דינמי וגמיש לצורך קביעת העלאת גובה דמי השכירות, לרוב בהתבסס על מדד המחירים לצרכן בצורה כזו‬‫או אחרת )כך בלוס אנגלס, אונטריו, קולומביה הבריטית וצרפת(. 71 הקביעה השרירותית של רף ה- %5,‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P16F‬‬‫עלולה להיות בעייתית הן מבחינת השוכרים והן מבחינת בעלי הדירות, ומבחינה פוליטית היא עלולה לסכן‬ ‫את סיכויי העברת החוק.‬ ‫4. )ב()1( עידוד יזמות פרטית בשוק הדיור בשכירות‬‫כאשר המדינה מסתייגת, מבחינה תקציבית, להתערב ישירות או בעקיפין בשוק הדיור להשכרה,‬‫האלטרנטיבה לכך היא לייצר סביבה שמעודדת יזמות פרטית בהקמה של דיור להשכרה. באופן מסורתי,‬‫המימון הציבורי היה הכלי המרכזי והזול ביותר למימון הקמה של דיור סוציאלי ודיור להשכרה. אך, עם‬‫התפתחותם של שווקי ההון, והתגברות מגמת ההפרטה וצמצום חלקה של המדינה בהספקת דירות‬‫מבחינה תקציבית, התחזק מקומם של גורמים פרטיים במימון פרויקטים מסוג זה. כיום, המעורבות‬‫הממשלתית במימון פרויקטים של דיור, משתנה ממדינה למדינה - מכמעט כלל לא בהולנד, למעט מאד‬‫)%5 מכל פרויקט( בשוויץ, ועד ל- %04-%03 באנגליה ובאוסטריה. 81 יחד עם זאת, קיימים מספר גורמים‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P17F‬‬ ‫העומדים בפני הפיתוח של מעורבות פרטית ענפה בדיור להשכרה:‬‫)1( כל משקיע שישווה השקעה בדיור להשכרה ביחס להשקעות אחרות בנדל"ן, בהתחשב בהחזר הכולל,‬‫בסיכון ובמידת הנזילות של ההשקעה, יגיע במהרה למסקנה כי דיור להשכרה אינו מהווה השקעה‬‫משתלמת במיוחד. בפרט, משקיע לטווח ארוך, יתרכז בשכר הדירה המשולם - בהשוואה להשקעות אחרות‬ ‫61‬ ‫דברי ההסבר להצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר, התש"ע–0102.‬ ‫71‬ ‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, רגולציה של גובה שכר הדירה, כתיבה: אורלי לוטן, 92 באפריל 7002.‬‫81‬ ‫‪Lawson, J., Gilmour, T. and Milligan, V. (2010) International measures to channel investment towards‬‬‫.)‪affordable rental housing, Research Paper, AHURI, Melbourne (commissioned by Government of WA‬‬

‫11‬‫בנדל"ן )קמעונאי, משרדי ותעשייתי(, שכר הדירה ברוטו לרוב יהיה נמוך משמעותית יותר. זאת ועוד,‬‫העלויות השונות )עלויות תחזוקה, ניהול, מיסים והיטלים( שמתקזזות משכר הדירה ברוטו, גם הן גבוהות‬‫יותר עבור דיור להשכרה. כתוצאה מכך, התשואה על דיור להשכרה נראית בלתי משתלמת ביחס להשקעות‬‫אחרות בנדל"ן. בשל סיבה זאת משקיעים מוסדיים לא ימהרו להשקיע בנדל"ן להשכרה, אלא אם יינתנו‬‫להם סובסידיות משמעותיות, בעבור מעט התחייבות מצדם. על כן, המדיניות המועדפת צריכה להיות‬‫מכוונת למשקיעים הפרטיים שיותר סביר כי יגיבו לתמריצים הניתנים לטווח הקצר, כמו הקלות מס )בעוד‬‫שההנחה היא כי המוסדיים יערכו החלטה רציונאלית, בהתחשב בשיעור ההיוון(. כמו כן, גם מהמשקיעים‬‫הפרטיים לא ניתן לצפות כי יפנו למשקי הבית העניים ביותר, או כי יסכימו להתחייבות ארוכת טווח‬ ‫במיוחד.‬‫)2( כל השקעה בנדל"ן חשופה בפני מספר סיכונים, כאשר העיקרי מביניהם הוא אי תשלום שכר הדירה.‬‫בעיות פוטנציאליות )המתגלמות באי-תשלום או בעיכובים( בפינוי דייר או השבת הנכס משתנות ממדינה‬‫למדינה, בשל התלות שלהן במסגרת המשפטית והרגולטיבית ביחסי השוכר-משכיר. שינויים בפיקוח על‬‫שכר הדירה, מהווים גם הם הגדלה של הסיכון ליזמות בדיור להשכרה. כנגד בעיות אלה, אפשרי להשתמש‬ ‫91‬ ‫בהסדרים בּטּוּחיִּ ים למיניהם, אך אלה לרוב יהיו יקרים מדי, בנוסף לכך שיספקו מענה חלקי בלבד.‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P18F‬‬ ‫ִ ִ‬‫)3( יזמים פרטיים יתקשו להשיג אשראי להקמת דיור להשכרה. הלוואה לדיור להשכרה היא בעיקרון‬‫הלוואה לטווח ארוך, ועל כן מאופיינת בכל החסרונות של הלוואות לטווח ארוך - כגון סיכון נזילות, סיכון‬‫ריבית ועוד. בכך לכאורה ניתן היה להסביר את חוסר הרצון של הבנקים להלוות לדיור להשכרה. מנגד,‬‫הבנקים כן נותנים הלוואות לטווח ארוך לצרכים אחרים, כגון לצורך משכנתאות, כך שעולה מחדש‬‫השאלה - מדוע לא להלוות לדיור להשכרה? לתופעה זו מספר סיבות: ראשית כל, לאור כך שהשקעה בדיור‬‫להשכרה היא פחות משתלמת מהשקעה בנדל"ן מסחרי, הבנקים יתחילו תמיד מהלוואות להשקעה בנדל"ן‬‫מסחרי. שנית, מדובר בפרויקטים מורכבים יותר מנתינת משכנתאות למשל, לאור התלות במספר משקי‬‫בית שונים - מה שדורש תכנון מורכב יותר, והקצאת מחלקה ייחודית לטיפול בנושאים אלה. לבסוף, ישנו‬‫מחסור באינפורמציה לגבי נושאים שמשפיעים על רווחיות הפרויקט, כגון: רמת שכר הדירה העתידית,‬ ‫גובה הוצאות התחזוקה וגובה מחירי הנדל"ן .‬ ‫4. )ב()2( המצב בישראל‬‫רוב הדירות להשכרה בישראל הן בבעלות אנשים פרטיים, אשר רוכשים דירות להשקעה. רוכשי הדירות‬‫להשקעה הם למעשה אלו המאפשרים את קיומו של שוק הדירות להשכרה בארץ, בשל העדרו של שוק מבני‬‫מפותח לצורך מטרה זו. בדומה למדינות רבות אחרות, גם בישראל, התשואות בדירות להשכרה נמוכות‬‫ביחס להשקעות אחרות, ונעות בין %3 ל- %5. עבור חברות האחזקה, התשואה עבור השקעה מסוג זה‬ ‫02‬ ‫נמוכה אף יותר, שכן עלויות הניהול והאחזקה שלהן גבוהות מאלה של משקיע פרטי.‬ ‫‪P19F‬‬‫בעשור האחרון חל גידול ניכר בשיעור הדירות הנרכשות להשקעה מסך הדירות הנרכשות – משיעור של‬‫%22 בשנת 2002 ועד לשיעור של כשליש בשנת 9002. הגידול היחסי ברכישת הדירות להשקעה נבע משני‬‫גורמים מרכזיים: )1( הרפורמה במס הכנסה בינואר 3002, שביטלה את אפליית המס שהייתה קיימת בין‬‫השקעה בנדל"ן בחו"ל והשקעה בנדל"ן בישראל; )2( ירידת כדאיות ההשקעה בשוק ההון, עם פרוץ משבר‬‫91‬ ‫.41-31 .‪Hypostat 2008, pp‬‬ ‫02‬ ‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שוק הדיור – תמונת מצב, כתיבה: עמי צדיק, 11 במרס 7002.‬

‫21‬‫הסאב-פריים ברבעון האחרון של 7002. נייר עמדה של מנהל הכנסות המדינה מאוקטובר 9002, ניסה‬‫לאפיין את דמותם של רוכשי הדירות להשקעה. למרות שהמאמר מציין במפורש כי לא ניתן לקבוע שרוכשי‬‫הדירות להשקעה הינם אמידים במיוחד, מורגשת בסקירה התפיסה הממלכתית הכוללת, לפיה רוכשי‬‫הדירות תרמו לעליית מחירי הדירות ולמצוקת הדיור בשנים האחרונות, ובפרט הקשו על רוכשי הדירות‬ ‫למגורים.‬‫לדוגמא, מצוין הפער שבין שנות העבודה הנדרשות לרכישת דירה בין רוכשי הדירות להשקעה ורוכשי‬‫הדירות למגורים. בנוסף, מצוין משקלם הגבוה של מנהלי החברות מבין רוכשי הדירות להשקעה, ביחס‬‫למשקלם בכלל האוכלוסייה. 12 נתונים אלו הם סלקטיביים בשני מובנים: ראשית, הרמיזה על תפקידם של‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P20F‬‬‫רוכשי הדירות להשקעה ביצירת מצוקת הדיור, מתעלמת מתפקידם כספקים של דירות להשכרה התורמים‬‫לאיזון גובה שכר הדירה. שנית, מובן מאליו הוא שרוכשי הדירות להשקעה יהיו במידה כלשהי מבוססים‬‫יותר מרוכשי הדירות למגורים, מעצם ההגדרה של "דירה להשקעה" כרכישת דירה ע"י מי שבבעלותו כבר‬ ‫דירה אחת לפחות.‬‫כך או אחרת, בהמשך למגמה זו, הציע באותה התקופה חה"כ כרמל שאמה להעלות את מס הרכישה‬‫לרוכשי הדירות להשקעה, על מחירי הדירות. בבחינה שערך מרכז המחקר והמידע של הכנסת בנושא, נקבע‬‫כי ההשפעות האפשריות של מהלך זה יהיו: ירידת כמות רוכשי הדירות להשקעה; עלייה אפשרית בשכר‬‫הדירה; עליית היצע הדירות לרוכשי הדירות למגורים; וחשש מפער מס כזה שיביא לניסיונות להערים על‬‫רשויות המס, באמצעות רישום הדירה הנוספת על שם קרובי משפחה. 22 שרי השיכון והאוצר דאז החליטו‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P21F‬‬‫לאמץ את ההצעה, ובסוף דצמבר 0102 עלו מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת לשיעורים של %5 עד %7‬‫לפי שווי הדירה, וכמו כן ניתן פטור ממס שבח בגין מכירת הדירות להשקעה לתקופה של שנתיים. צעדים‬‫אלו אכן הביאו לגידול ניכר במכירת הדירות להשקעה - סך המכירות של דירות אלו היה גבוה בכ- %51‬ ‫32‬ ‫בפברואר 1102 בהשוואה לממוצע החודשי בשנת 0102, ובכ- %62 בהשוואה לפברואר 0102.‬ ‫‪P2F‬‬‫לעומת המדיניות המבקשת לצמצם את כמות רוכשי הדירות להשקעה, מנסה ממשלת ישראל מזה שנים‬‫לעודד דווקא את חברות הבנייה להקים פרויקטים של דירות להשכרה. עד כה התבטא ניסיון זה בשני‬‫אמצעי חקיקה עיקריים: הסדר הראשון שנועד למטרה זו נמצא בפרק השביעי של החוק לעידוד השקעות הון,‬‫התשי"ט-9591. מבין הפרויקטים לבנייה שאושרו במסגרת החוק בשנים 9891–9991, יותר מ-%53 בוטלו‬‫במשך השנים, בשל חוסר כדאיות ליזם או בשל אי-עמידה בקריטריונים. כ-%06 מכלל הדירות שנבנו‬‫במסגרת החוק הושכרו, והשאר נמכרו מיד למגורים. חוק עידוד השקעות הון לא יצר כדאיות כלכלית‬ ‫מספקת לחברות הקבלניות, והוא נכשל בניסיון להשפיע השפעה של ממש על שוק הדיור.‬‫כישלונו של ההסדר שבחוק עידוד השקעות הון, הביאה לחקיקתו של הסדר חדש-מקביל בדמות החוק‬‫לעידוד בנייה להשכרה התשס"ז-7002, שחוקק ביוזמת שר הבינוי והשיכון דאז, מאיר שטרית )להלן: "חוק‬‫שטרית"(. חוק שטרית מיקד עוד יותר את הפניה לחברות הבנייה על פני המשקיעים הפרטיים, באמצעות‬‫קביעה מפורשת כי החוק לא יחול על חברות המתחייבות במס כיחידים, ובאמצעות הגבלת ההטבות אך‬ ‫12‬‫בן-נאים, גלית, רוכשי דירות להשקעה - מאפיינים ומגמות ניתוח רב-שנתי, מנהל הכנסות המדינה, משרד האוצר, ירושלים‬ ‫9002, 12 עמ.‬ ‫22‬‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, ההשפעות של הטלת מס רכישה על הרוכשים דירה להשקעה, כתיבה: תמיר אגמון,‬ ‫עמי צדיק, 02 באוקטובר 9002.‬ ‫32‬ ‫משרד האוצר, אורות אדומים - סקירה חודשית של מצב המשק לחודש פברואר 1102, 01 באפריל 1102.‬

‫31‬‫ורק להקמה של בניינים חדשים שבהם 61 דירות, בארבע קומות לפחות. לעומת החוק לעידוד השקעות הון,‬‫שבעיקר הציע הטבות בדמות פחת מואץ )אשר אינו מגדיל משמעותית את התשואה נטו על ההשקעה(, חוק‬ ‫שטרית העלה את התמריץ הניתן לחברות, בכך שהוא מאפשר פטור ממס שבח בעת מכירת הנכס.‬‫מנגד, חוק שטרית החמיר את הקריטריונים לקבלת ההטבות במובנים שונים, כגון: העלאת משך ההשכרה‬‫המינימאלי לפני מכירת הנכס מ- 5 ל- 01 שנים; התרת מכירה אך ורק של הבניין בשלמותו, לעומת %05‬‫בעבר; והעלאת הכמות היחסית של הדירות שחייבות לשמש למגורים בשכירות מ- %05 ל- %07. זאת ועוד,‬‫שההטבה בדמות הפטור ממס שבח היא בעייתית במובן שהיא ניתנת רק בעת המכירה, כעבור 01 שנים‬‫מסיום הפרויקט. 42 עוד לפני כניסתו לתוקף של החוק, נטען כי הוא לא ישנה את המצב הקיים ללא מתן‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P23F‬‬‫הנחות מס גדולות מטעם המדינה, ואכן במשך ארבע שנות קיומו הוצא מכוחו רק לאחרונה מכרז אחד, ל-‬ ‫52‬ ‫04 דירות באשדוד.‬ ‫‪P24F‬‬ ‫4. )ג( פיקוח על שכר הדירה ועידוד יזמות פרטית בצרפת ובאנגליה‬‫המקור העיקרי עבור כלכלנים להתנגדות לפיקוח על שכר הדירה, הוא בניסיון המר להחיל פיקוח מדור‬‫ראשון על שכר הדירה )הקפאה של שכר הדירה הנומינלי( באירופה ובניו יורק )‪ (NYC‬בתקופת מלחמה"ע‬‫ה- ‪ .II‬למעשה, בחלק מהמדינות הפיקוח נשאר עוד מתקופת מלחמה"ע ה- ‪ 26 .I‬כזה היה הפיקוח על שכר‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P25F‬‬‫הדירה באנגליה, שהחל עוד ב- 5191 בהשפעת תקופת המלחמה דאז, ואשר קיימת הסכמה כמעט מוחלטת‬‫לגבי אחריותו העיקרית בצמצום היצע הדיור הפרטי להשכרה באנגליה עד לשבריר מגודלו המקורי )גרף 5(.‬ ‫גרף 5. דיור פרטי להשכרה באנגליה, 6002-3591‬ ‫מקור: פיטר קמפ, 8002.‬ ‫42‬ ‫מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שוק הדיור – תמונת מצב, כתיבה: עמי צדיק, 11 במרס 7002.‬ ‫52‬ ‫מומחי הנדל"ן עונים: דיור להשכרה יפתור מצוקת הדיור?, גלובס, 01/21/21.‬‫62‬ ‫.021-99 .‪Arnott, R. (1995) Time for Revisionism on Rent Control? Journal of Economic Perspectives 9 (1), pp‬‬

‫41‬‫יש לציין כי הסיבות להתדרדרות היצע הדיור הפרטי להשכרה באנגליה הן מורכבות ומעורבות, ואינן‬‫נובעות אך ורק מיישומו של פיקוח מחמיר על שכר הדירה בזמנו, אף שזהו אכן היה הגורם הדומיננטי‬‫לתופעה. גורמים נוספים לתופעה זו היו: אי הנכונות מצד ממשלת אנגליה לעודד בנייה חדשה של יזמים‬‫פרטיים; המחלוקת סביב השכירות הפרטית שהרחיקה ממנה השקעה של ארגונים שונים, ומתן הלוואות‬‫מצד הבנקים; מדיניות של סובסידיות, שהביאה לכך שהיה זול יותר לקנות דירה מאשר לשכור דירה;‬‫קיומו של דיור סוציאלי רחב וזול לשכבות הנמוכות; ובנוסף הסיבות המקובלות להעדפה של בעלות על‬‫דירה, כגון תוספת ביטחון, וקבלה של רווחי ההון מהבעלות. שנית, בשנות השמונים, הממשלה השמרנית‬‫באנגליה התחייבה להחיות מחדש את שוק השכירות הפרטית, וב- 8891 חוקק חוק הדיור שקבע דה-‬‫רגולציה של הפיקוח על שכר הדירה עבור דירות חדשות, ובנוסף ניתנו הקלות מס בכדי להתניע השקעה‬‫חדשה במגזר. בהתאם, אמנם מאז 8891 החלה עלייה מסוימת בשיעור משקי הבית הגרים בשכירות‬‫הפרטית, אך לא בהיקף משמעותי - מ- %3.9 ל- %41 )0102(. לסיכום, המצב כיום באנגליה הוא שלא רק‬‫ששיעורו של שוק הדיור בשכירות מכלל הדיור הוא קטן יחסית )%41 לעומת %52 בישראל(, הרי וגם היקף‬ ‫72‬ ‫הפיקוח על שכר הדירה באנגליה הוא נמוך, בערך כמו בישראל )ראה: גרף 4, לעיל(.‬ ‫‪P26F‬‬‫להבדיל מהמצב באנגליה, בצרפת ניתן למצוא שילוב מוצלח של פיקוח על שכר הדירה יחד עם היצע רחב‬‫של דירות להשכרה בשוק השכירות הפרטית, וזאת לאור המדיניות הצרפתית שמשלבת תמריצים לעידוד‬‫היזמות הפרטית יד ביד עם הפיקוח על שכר הדירה. ניתן לקבוע את התחלתו של הפיקוח על שכר הדירה‬‫בצרפת ב- 2891 עם כניסתו לתוקף של ה- ‪ ,Quillot Act‬באופן סימבולי רק כשנה לאחר כניסתה לשלטון‬‫של המפלגה הסוציאלית. המפלגה השמרנית, שחזרה לשלטון ב- 6891 הפכה את החוק, אלא שב- 9891 הוא‬ ‫נכנס לתוקף מחדש כאשר התחלפו שוב המפלגות, ומאז נשאר החוק בתוקף, למעט מספר שינויים טכניים.‬‫כיום, הפיקוח על שכר הדירה בצרפת הוא מקיף, ומגביל מאד ביחס לדרישות שבעל הדירה יכול להציב‬‫לשוכר. בעל הדירה יכול לפנות את השוכר רק במקרים ייחודיים )רצון למכור, רצון לאכלס את הדירה‬‫בעצמו או באמצעות משפחה קרובה, או במקרים לגיטימיים וחמורים כגון אי עמידה של השוכר‬‫בהתחייבויותיו(. זאת ועוד, כל פינוי של מי שמצוי בקשיים כלכליים, חייב להיות מאושר ע"י שופט בתהליך‬‫מיוחד. 82 הפיקוח על שכר הדירה שמונהג בצרפת, הוא פיקוח מדור שני, ולפיו מצד אחד אין מגבלות על‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P27F‬‬‫קביעת שכר הדירה לדיירים חדשים, ומצד שני, ביחס לדיירים ותיקים לא ניתן להעלות את שכר הדירה‬‫מעבר לעלייה במדד מחירי השכירות בצרפת )‪ .(IRL‬מדד זה, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬‫בצרפת )‪ ,(INSEE‬מגיב לחציון מדד המחירים לצרכן, למעט סיגריות ודמי שכירות מהשנה האחרונה. מדד‬‫חדש זה, החליף בינואר 6002 את מדד תשומות הבנייה )‪ ,(ICC‬מתוך המטרה למתן את העליות‬ ‫92‬ ‫והתנודתיות במחירי השכירות.‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P28F‬‬‫כלומר, לא בכדי נמנה הפיקוח על שכר הדירה בצרפת למן הגבוהים במדינות ה- ‪) OECD‬ראה: גרף 4,‬‫לעיל( – ואף על פי כן, לא נראה כי לפיקוח על שכר הדירה בצרפת, מתלוות אותן השפעות הרסניות על‬‫ההספקה של דירות בשכירות הפרטית, כפי שהיו לפיקוח על שכר הדירה באנגליה, ואשר הביאו לבסוף‬‫למגמה של דה-רגולציה בפיקוח על שכר הדירה שם. אמנם, ניתן להבחין בין שני המקרים, בכך שבאנגליה‬‫הונהג בזמנו פיקוח נוקשה מדור ראשון, ואילו בצרפת מונהג כיום פיקוח גמיש יותר, מדור שני. אך, גורם‬‫משמעותי נוסף להצלחתו של השילוב בצרפת - של פיקוח יציב ומבוסס על שכר הדירה, יחד עם הספקה‬‫72‬ ‫‪Peter A. Kemp, Private renting in England, Journal of Housing and the Built Environment, Volume 13, Number‬‬‫.10-90-8991 ,352-332 ,3‬‫82‬ ‫‪European University Institute, European Private Law Forum, "Tenancy Law and Procedure in the European‬‬‫.‪Union", Section on France by Natalie Boccadoro and Anthony Chamboredon‬‬‫92‬ ‫‪http://www.insee.fr/en/methodes/default.asp?page=definitions/indice-reference-loyer.htm‬‬

‫51‬‫רחבה של דירות בשכירות הפרטית, הוא היכולת לספק תמריצים ליזמים הפרטיים, ולמשוך אותם‬ ‫להשקיע בפרויקטים של דירות להשכרה.‬‫בתחילת שנות השמונים, ההגנה החזקה על השוכר הצרפתי בנוסף להכבדת נטל המיסים, אכן הרחיקה‬‫יזמות פרטית משוק הדיר בשכירות, שהצטמצם באחוז אחד בשנה באותה העת. בתגובה לכך, החל משנת‬‫4891 מעודדת הממשלה הצרפתית את היזמות הפרטית בהקמת דיור להשכרה. ניתן למנות שלושה דורות‬‫של תכניות של הקלות מס בצרפת: בתכנית הראשונה )‪ ,(Quilès-Méhaignerie‬שפעלה מ- 4891 ועד‬‫7991, היזם הרוויח מזיכוי מס שווה ערך ל- %01 מההשקעה, שנפרש למשך שנתיים, אך עם הגבלה להיקף‬‫ההשקעה האפשרי. התוכנית השנייה, אשר פעלה מ- 6991 ועד 9002, התגלתה כיותר אפקטיבית‬‫מהראשונה, והיא התרכזה בהטבות בדמות מתן פחת מואץ. במתכונת האחרונה של תכנית זו, שהונהגה מ-‬‫6002 ועד 9002, התקיימו תכנית רגילה )‪ ,(Robien‬ותכנית סוציאלית )‪ .(Borloo‬בקטגוריה הרגילה לא‬‫היה מבחן הכנסה על השוכרים, שכר הדירה המקסימלי נקבע לכ- %09 משכר הדירה בשוק הפרטי,‬‫התחייבה תקופת מינימום להשכרה של 9 שנים, ובתמורה התאפשר ליזם ליהנות מפחת מואץ בשיעור של‬‫%4 לשנתיים. בקטגוריה הסוציאלית, היה מבחן הכנסה )הגבלה עד מתחת לעשירון התשיעי(, שכר הדירה‬‫המקסימלי נקבע לכ- %07 מגובה שכר הדירה בשוק הפרטי, ונדרשה תקופת השכרה מינימלית שנעה בין 9,‬‫21 ו- 51 שנים. ההערכה היא כי התכנית הראשונה הביאה למכירתן של 000,05-000,03 דירות בשנה, ואילו‬ ‫התכנית השנייה אף הביאה למכירתן של 000,07-000,06 דירות בשנה.‬‫המאפיינים המשותפים לכל התכניות האלו, ואשר תרמו להצלחתן הרבה, היו: מיצוי הדרישה מהיזמים‬‫בעיקר לתקופת השכרה מינימאלית שבין 6 ל- 9 שנים; והסרה או הבאה למינימום של ההגבלות על‬‫היזמים, כגון התקרות על גובה שכר הדירה, או מבחני ההכנסה לשוכרים האפשריים. אך עם זאת,‬‫התכניות לא היו חפות מבעיות: שיעור משמעותי מהדירות נמכר מידית לאחר תום תקופת ההשכרה‬‫המינימלית; חלק מהדירות שימשו כבתים שניים או אוכלסו ע"י קרובי משפחה; היו מקרים בהם נוצלה‬‫התכנית באמצעות השקעה צולבת, שבה שני משקי בית השכירו אחד לשני, ובכך התחמקו מהשגת הייעוד‬‫שלשמה נוצרה התכנית; הערכת היתר של הרוכשים דירות להשקעה לגבי הטבות המס הניתנות להם,‬‫משכה את מחירי הדירות כלפי מעלה; ובעיקר התלות של גובה שכר הדירה האפשרי בשכר הדירה בשוק‬‫הבלתי מפוקח באזור ההשכרה, הביא לריכוז ההשקעה באזורים בהם השכירות היא נמוכה, ולא באזורי‬ ‫03‬ ‫הביקוש.‬ ‫‪P‬‬ ‫‪P29F‬‬‫התכנית השלישית, והעדכנית ביותר היא ה- ‪ Scellier scheme‬שהחלה לפעול ב- 1 בינואר 9002,‬‫ובמסגרתה היזמים יכולים לבקש הפחתת מס מהכנסה, שוות ערך ל- %52 ממחיר העלות של דירה חדשה‬‫)אף שהחל מ- 1102, תופחת ההנחה לשיעור של %02 בלבד(. ההקלות ניתנות בפרישה שווה למשך 9 שנים,‬‫ורק על השקעות עד לגובה של 000,003€, שמשמעותם הקלת מס מקסימלית בשווי 000,57€. כמו כן,‬‫התכנית הפיקה לקחים מהבעיות בתוכניות הקודמות והיא מוגבלת להקמה של דירות באזורים בהם‬‫הביקוש הוא גבוה. התכנית מסתמנת כאפקטיבית במיוחד, בזכות הצבה של תקרות גבוהות לגובה שכר‬‫הדירה האפשרי, אף שמאפיין זה מבוקר ע"י ארגוני הדיירים בטענה שהוא לא ייתן מענה לדרישה לדיור בר‬ ‫13‬ ‫השגה.‬ ‫‪P30F‬‬‫03‬ ‫‪Ira Peppercorn, Claude Taffin, Social Housing in the USA and France: Lessons from convergences and‬‬‫.‪divergences (2010), The World Bank‬‬‫13‬ ‫‪POLLARD, J. (2010), How the State is handling the Property Crisis in France: A Perspective on Recent‬‬‫.‪Government Measures, International Journal of Urban and Regional Research‬‬

‫61‬ ‫5. מסקנות‬‫ההתפתחויות שאירעו בשוק הדיור בישראל בעשור האחרון ממחישות הלכה למעשה את החשיבות בתמיכה‬‫בשוק הדיור בשכירות - זוגות צעירים רבים מתקשים לחסוך למקדמה על דירה, ורבים יותר מהם חיים‬‫אצל הוריהם. במצב זה, גוברים הפערים החברתיים, ואיתם מתעצם המתח החברתי-כלכלי במדינה. בפרט,‬‫המאמר מראה כי אין בסיס לשיקול הפיננסי שעמד במקור מאחורי התמקדות המדינה בקידום הבעלות על‬‫דירה. זאת כיוון, שהשיטות המודרניות לתמיכה בשוק הדיור בשכירות נשענות יותר ויותר על הרחבת‬ ‫המימון הפרטי בפרויקטים של שכירות פרטית ושכירות בדיור הסוציאלי.‬‫במצב הנוכחי - מחד, לא קיים בישראל שוק מבני המאפשר את קיומו של שוק הדירות להשכרה, למעט‬‫הדירות המוצעות ע"י רוכשי הדירות להשקעה, ומאידך, בשל הסברה שרוכשי הדירות להשקעה הם‬‫שמעלים את מחירי הדירות, נוקטת הממשלה באמצעים כדי לדכא את פעילותם. תופעה זו עלולה להביא‬‫להעלאה של שכר הדירה לאור צמצום היצע הדירות להשכרה - אמנם, בטווח הארוך, אפשרי אולי שהוזלת‬‫מחירי הדירות, כתוצאה מצמצום מספר רוכשי הדירות להשקעה, תאפשר באופן עקיף הורדה של מחירי‬‫השכירות )בכך שיותר משקי בית יוכלו לרכוש דירה למגורים, ובהתאם גם ירד הביקוש לשכירות(, אך‬ ‫בטווח הקצר עליית מחירי השכירות הינה כמעט וודאית.‬‫לעומת שפע ההסברים האפשריים לכישלון הניסיון הישראלי לעודד הקמת פרויקטים של דיור להשכרה,‬‫בולט לטעמי ההסבר הנעוץ בדבריו של קלוד טאפין )‪ ,(Claude Taffin‬כלכלן של הבנק העולמי אשר‬‫מתמחה במימון דיור. לטענתו: "המשקיעים המתמחים בהקמה של דיור סוציאלי ]במשמעות של דיור בר-‬‫השגה לשכירות, לפי המאמר[ הם נדירים וזה לא ריאליסטי לצפות כי הם יופיעו יש מאין במדינות בהן הם‬‫לא קיימים... המשקיעים המוסדיים, כאשר הם קיימים, לא ייטו על פי רוב להשקיע בדיור כלל כיוון‬‫ששילוב הסיכון/תשואה מושווה לרעה ביחס לרוב צורות ההשקעה האחרות, בפיננסים או בנדל"ן )בין‬‫היתר לאור עלויות התחזוקה הגבוהות(. לא סביר כי הם ישקיעו בדיור סוציאלי ]במשמעות של דיור בר-‬‫השגה לשכירות, לפי המאמר[ אלא אם יינתנו להם סובסידיות בעלות ערך בעבור מגבלות מצומצמות‬‫]מצדם[... לכן, המטרה העיקרית היא משקי הבית עצמם. אלו צפויים לנהוג בתגובת יתר לתמריצים לטווח‬‫הקצר כגון סובסידיות מס )בעוד שהמשקיעים המוסדיים יקבלו החלטה רציונאלית תוך התחשבות בשיעור‬‫ההיוון(..." ) ‪The European Mortgage Federation, Hypostat 2008: A review of Europes mortgage and housing‬‬ ‫51-11 .‪.(markets, 2009-11-28 p‬‬‫ניתן לקבל או שלא לקבל טיעון זה, אך המצב בישראל הוא שהמאמץ החקיקתי מופנה דווקא להקמת‬‫פרויקטים של דיור להשכרה במימון קבלנים או יזמים עסקיים – מאמץ אשר עד כה העלה חרס. מנגד,‬‫בצרפת אשר בשנת 4891 הרגישה מחסור בדירות להשכרה, הונהגו תכניות סובסידיה אשר מטרתן הייתה‬‫לתמרץ את משקי הבית לרכוש דירות להשקעה, בתמורה לכך שישכירו את הדירות לתקופת זמן קצובה‬‫ובשכר דירה אשר מהווה אחוז משכר הדירה הממוצע באזור ההשכרה. במסגרת תכניות אלה נמכרו בצרפת‬ ‫בין 000,06 ל- 000,07 דירות בשנה, שזו הצלחה משמעותית.‬‫זאת ועוד, שהמאמץ המתמשך והעיוור לעודד דווקא הקמת פרויקטים של דיור להשכרה במימון קבלנים‬‫או יזמים עסקיים מעלה טעם לפגם. החשש, בשונה מתמריצים המכוונים למשקי הבית הפרטיים, הוא‬‫מהיכולת לנצל קשרי הון-שלטון על חשבון משלמי המיסים. כך, כעבור זמן מה מהפעלתה של תכנית‬‫הקלות מס כזו או אחרת המופנית אל הקבלנים, ואשר במקור הציעה הקלת מס סבירה ושקולה )ביחס‬

‫71‬‫לתמורה הניתנת לציבור(, יכולות להישמע הטענות להעלות עוד ועוד את הקלות המס לרמות שכבר אינן‬‫סבירות מבחינת הציבור, באמתלה שאי-הצלחת התכנית מקורה כאמור באי-מתן תמריצים מספקים עבור‬‫הקבלנים. טיעון זה, אף כאשר הוא נכון ביחס לקבלנים עצמם, מתעלם מכך שכלל מישור הפעילות של‬‫הקלות המס במקרה כגון זה הוא מוטעה, במובן שהוא אינו יעיל ביחס לאלטרנטיבה של עידוד משקי הבית‬ ‫הפרטיים.‬‫ניתן לומר שאין הבדל נראה לעין בין ישראל לצרפת שימנע את הצלחת התכנית אצלנו - בישראל ביקוש‬‫גבוהה לרכישת דירות להשקעה, ובאמצעות תמריצי המס נכונים, יש לצפות כי אותם משקי בית יסכימו גם‬‫להתחייב לתכנית מסוג התכניות שהונהגו בצרפת. במצב זה, החצנת העלויות של רוכשי הדירות להשקעה,‬‫בדמות העלאת המחירים לרוכשי הדירות למגורים, תהיה מוצדקת עד להיקף רחב יותר מההיקף כיום‬ ‫כיוון שהיא מגיעה בתמורה להתחייבות להספקת דירות להשכרה ברת-השגה.‬‫יתרון עיקרי באימוץ המודל הצרפתי הוא שבאופן זה יהיה לכל הפחות אפיק רלוונטי כלשהו בישראל אשר‬‫במסגרתו הממשלה תעודד בפועל הספקה של דירות להשכרה – לעומת המצב היום, שבו יש ניסיון שאינו‬‫מצליח לעודד הקמת פרויקטים של דיור להשכרה מצד אחד, וקביעה של תמריצים שליליים לרוכשי‬‫הדירות להשקעה מצד שני. בנוסף, באופן הזה מכאן ולהבא יימנעו מצבים כגון זה הנוכחי, שבו בניסיון‬‫להוזיל מחירים עבור רוכשי הדירות למגורים, נוצרת העלאת מחירים עבור שוכרי הדירות. דבר זה‬‫יתאפשר כיוון שבמסגרת התכניות האלו, אין מדובר בהחצנה לא מוצדקת של עלויות מצד רוכשי הדירות‬‫להשקעה כלפי יתר האוכלוסייה, אלא בעליית מחירים מוצדקת - שכן היא באה בתמורה להספקה בפועל‬‫של פתרונות דיור אחרים, בדמות הדירות להשכרה ברת-השגה. בכך לטעמי יישלל הבסיס הלוגי, שנעשה בו‬ ‫שימוש היום, אשר מצדיק את הפגיעה בשוכרי הדירות בניסיון להקל על רוכשי הדירות למגורים.‬‫טיעון זה מתחזק כאשר שוקלים יישום של פיקוח על שכר הדירה בישראל. פיקוח על שכר הדירה מהווה‬‫תמריץ שלילי משמעותי לפעילותם של רוכשי הדירות להשקעה, ועל כן התובנה בעולם כיום היא שנדרש‬‫איזון בין יישום של פיקוח על שכר הדירה לבין עידוד היזמות הפרטית בדיור להשכרה. לעומת זאת,‬‫בישראל הפעילות החקיקתית מכוונת בכיוון ההפוך מכך: מחד, הצעה לפיקוח על שכר הדירה ומאידך,‬‫חקיקה שמטרתה לרסן את פעילותם של רוכשי הדירות להשכרה, כאמור לעיל. זאת ועוד, לעיתים הצעות‬‫החוק הנ"ל מקורן באותם גורמים ממש – כך, ח"כ כרמל שאמה שעמד )יחד עם ח"כ שלי יחימוביץ(‬‫מאחורי הצעת חוק זכויות השוכר והמשכיר, התש"ע-0102, עמד גם מאחורי ההצעות לעודד את מכירת‬‫הדירות להשקעה והעלאת מס הרכישה להשקעה. במצבים כגון אלה, השילוב של אותן הצעות חוק‬‫המונעות, כך נראה, בעיקר משיקולים פופוליסטיים ולא מתוך הסתכלות כוללת על השפעתן על שוק הדיור,‬ ‫עלול להשיג דווקא את התוצאה ההפוכה מהרצוי.‬

חן קוסובר יישום פיקוח על שכר הדירה בישראל

by acri009 on Oct 24, 2011

Accessibility

Upload Details

Usage Rights

Statistics

חן קוסובר יישום פיקוח על שכר הדירה בישראל — Document Transcript