מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה

‫ה בשבט תשע"ב‬ ‫92 בינואר 2102‬ ‫לכבוד‬ ‫ח"כ אמנון כהן‬ ‫יו"ר הוועדה המשותפת לוועדת הפנים ולוועדת הכלכלה לעניין הצעת חוק התכנון והבנייה‬ ‫כנסת ישראל‬ ‫באמצעות דוא"ל:‪vv_hapnim@knesset.gov.il‬‬ ‫שלום רב,‬ ‫הנדון: הצעת הסדרת דיור בר השגה בחוק התכנון והבנייה, התש"ע – 0102‬‫לקראת דיוני הוועדה המשותפת לוועדת הפנים ולוועדת הכלכלה ביום שלישי הקרוב, לעניין הצעת‬‫הסדרת דיור בר השגה בחוק התכנון והבנייה, התש"ע-0102, אבקש להופיע בפני הוועדה המכובדת‬ ‫ע"מ להציג לחבריה הערות עקרוניות בכל הקשור להצעה ובמיוחד הגדרת דיור בר השגה.‬‫כרקע לבקשתי להופיע בפני הוועדה, אציין ניסיון אישי בתחום העשייה )מעל 53 שנים הן בחו"ל והן‬‫בישראל, מהן 72 שנים במשרד הבינוי והשיכון( ובתחום המחקר האקדמי )כ-03 שנה כמרצה מן‬ ‫החוץ במכון ללימודים עירוניים ואזוריים באוניברסיטה העברית בירושלים(.‬‫מצ"ב נייר עמדה תמציתי בנדון. אם תעדיף שאציג מצגת קצרה לחברי הוועדה, אנא הודיעני‬ ‫בהקדם.‬ ‫בכבוד רב,‬ ‫חיים פיאלקוף‬ ‫העתקים:‬ ‫חברי הוועדה‬ ‫עו"ד שרית דנה, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה )אזרחי(, משרד המשפטים‬ ‫עו"ד יהודה זמרת, היועץ המשפטי, משרד הפנים‬ ‫עו"ד איריס פרנקל-כהן, היועצת המשפטית לוועדה המשותפת‬ ‫מר עמרם קלעגי, מנכ"ל משרד הפנים ויו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה‬ ‫גב בינת שוורץ מילנר, מנהלת מינהל התכנון, משרד הפנים‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫1‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫הצעת הסדרת דיור בר השגה בחוק התכנון והבנייה, התש"ע – 0102‬ ‫רקע‬‫1. הכלי העיקרי לדיור בר השגה שנמצא במוקד היוזמות הסטטוטוריות הקשורות לחוק התכנון‬ ‫ובנייה מכונה "דיור מכיל" )‪ (inclusionary zoning‬או )‪.(inclusionary housing‬‬‫2. בלב הרעיון, דרישה תכנונית לייעד בתכנית חלק מוגדר מראש של דירות חדשות לטובת‬ ‫אוכלוסיות יעד שעומדות באמות מידה שוויוניות, במחיר מופחת לעומת מחיר השוק.‬‫3. יש בכך ביטוי חברתי ופרטני גם יחד: מדיניות ציבורית שדוגלת בתמהיל חברתי )מניעת הדרה(‬‫מחד, ובמתן סיוע למשפחות זכאיות שונות, כדי לאפשר להן לגור בתנאי דיור נאותים ללא‬ ‫הכבדה כלכלית, מאידך.‬‫4. כלי זה מופעל בהצלחה במדינות רבות בחו"ל כגון ארה"ב, אנגליה, צרפת, ספרד, אוסטרליה,‬ ‫ניו זילנד ועוד.‬ ‫מרכיבי תכנית לדיור בר השגה‬ ‫תכנית לדיור בר השגה במתכונת של דיור מכיל אמורה לכלול חמישה נושאים עקרוניים כדלהלן:‬ ‫1. הגדרת סוגי התכניות הסטטוטוריות - עליהן יחולו העקרונות של דיור מכיל‬ ‫2. תבחיני זכאות - באמצעותם קובעים מי זכאי להטבות הגלומות בתכנית‬ ‫3. תמהיל גדלי דירות וצורת חזקה - לגביהם יחולו הכללים של דיור בר השגה‬ ‫4. כללי תמחור - המגדירים חישובי הפחתת המחירים בעת רכישה או השכרת הדירה‬ ‫5. מנגנון מעקב ובקרה - להבטיח יישום מטרות החוק בעת הביצוע.‬‫כל חמישת הרכיבים חיוניים כדי ליישם את המטרות של דיור מכיל במסגרת תכנית לדיור בר‬ ‫השגה.‬ ‫להסבר משלים לעניין חמישת רכיבי התכנית, ראו נספח א.‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫2‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫רכיבים של תכנית דיור בר השגה‬ ‫תבחיני‬ ‫זכאות‬ ‫תמהיל גדלי‬ ‫כללי תמחור‬ ‫דירות וצורת‬ ‫חזקה‬ ‫מנגנון מעקב‬ ‫הגדרת‬ ‫ובקרה‬ ‫התכניות‬ ‫הסטטוטוריות‬ ‫החוק המוצע‬‫מעיון בהוראות המוצעות לעניין דיור בר השגה, מתברר כי כבר בסעיף הגדרות ובהתאם לכך, ביתר‬‫חלקי הצעת החוק, חסרים שני רכיבים מרכזיים לתכנית דיור בר השגה – )1( כללי זכאות ו-)2(‬‫מנגנון תמחור שמביא להפחתת מחיר הדירה )ברכישה או בשכירות( לעומת מחיר השוק. העדר‬‫התייחסות לשני רכיבים אלה, יש בה כדי ליטול ממנה את מרב תועלת בהצעה בכל הקשור להשגת‬ ‫המטרות של דיור בר השגה במתכונת של דיור מכיל.‬‫1. על פי הצעת החוק, מוגדר דיור בר השגה כדירה קטנה או דירה בשכירות. כאמור, אין‬‫התייחסות לזכאים וכן לא מוגדר מנגנון של הפחתת מחיר לעומת מחיר שוק. כפי שנציג‬ ‫בהמשך, יש גם התעלמות משאלת הישג היד.‬‫2. חסרים אלה מורגשים לא רק לעומת תכניות דומות בעולם אלא העדרם בולט לא פחות‬‫לאור היכללותם - לפחות באופן עקרוני - בהצעת חוק הפרטית של ח"כ אמנון כהן בנדון‬ ‫שעברה קריאה טרומית.‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫3‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫3. גם בתוך שתי קטגוריות אלו, וגם אם אין הפחתה ממחיר השוק, יש דירות שיהיו בנות‬‫השגה ויש שלא יכולות להיחשב כך. דירת יוקרה קטנה, גם אם היא נמכרת מתחת למחיר‬‫השוק, אינה בת השגה, וגם הנחה בשכר הדירה מ – 000.51 ₪ למחצית סכום זה אינה‬ ‫הופכת את הדירה לבת השגה.‬‫4. בהתאם לכך יהיה ניתן להגדיר על פי הצעת החוק כדירה בת השגה את הדירות הבאות‬ ‫)דירות שמוצעות למכירה או להשכרה שנלקטו מתוך אתרי אינטרנט(:‬ ‫דיור בר השגה להשכרה‬‫שכ"ד חודשי: 000,63 ש"ח‬‫)לא כולל ועד בית וארנונה(‬‫דיור בר השגה למכירה‬ ‫שטח הדירה: 06 מ"ר‬‫מחיר: 000,005,1 ש"ח‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫4‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫דיור בר השגה למכירה‬‫שטח הדירה: 06 מ"ר‬‫מחיר: 000,045,1 ש"ח‬ ‫דירה בת השגה - ג קטנה וג להשכרה‬ ‫שטח: 75 מ"ר‬ ‫שכ"ד חודשי = 000,5 ש"ח )לא כולל ארנונה וועד בית(‬ ‫דיור בר השגה למשפחות שונות‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫5‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫1. מעבר לבעיה בהצעת החוק שנעוצה באי-הגדרת זכאים ומנגנון להפחתת מחיר, קיימת בעיה‬ ‫נוספת הקשורה להעדר פתרונות הולמים עבור מגוון משקי בית.‬‫2. כאמור, מהצעת החוק נראה כי הפתרונות שיוצעו במתכונת של דיור בר השגה יהיו דירות‬ ‫קטנות או דירות להשכרה בלבד.‬‫3. לאותן משפחות גדולות שידן אינה משגת, ספק אם הצעת החוק תעניק פתרונות רלוונטיים,‬ ‫בוודאי לא למטרת רכישה.‬‫4. על פי נתוני מפקד האוכלוסין משנת 8002 היו כ-000,725 משקי בית עם 5 נפשות ויותר.‬‫עבור משפחות אלה שהן בעלות הכנסה נמוכה יחסית )ויש מתאם בין גודל משק בית ורמת‬‫הכנסה(, דיור בר השגה לרכישה )דירת 57 מ"ר על פי הגדרת הצעת החוק( לא יספק מענה‬ ‫הולם לצרכיהן.‬ ‫האצלת סמכויות לרשויות המקומיות בדיור בר השגה‬‫1. באותן מדינות בעולם המפעילות עקרונות של דיור בר השגה במתכונת של דיור מכיל,‬ ‫מעורבים גורמים שונים ביישום התכנית.‬‫2. השלטון המרכזי אחראי על גיבוש חקיקה מאפשרת ויצירת כללי משחק להבטיח שוויוניות,‬ ‫שקיפות ומניעת הדרה )תופעת ‪.(NIMBY‬‬‫3. הרשויות המקומיות אומדות צרכי תושביהן לדיור בר השגה על בסיס השוואת ביקוש‬ ‫והיצע ומגבשות כללי זכאות בהתאם להנחיות עקרוניות של השלטון המרכזי.‬‫4. שותפויות של המגזר העסקי והמגזר השלישי מפעילות את המיזמים – בונות, משכירות או‬ ‫מוכרות בהתאם לכללים שנקבעו ונהנות מהטבות מיסוי, קרקע, מימון וכדו.‬‫5. למעט האחריות המוטלת על השלטון המקומי לכלול בתכנית מתאר מקומיות כוללנית‬‫היבטים תכנוניים הקשורים לתמהיל גדלי דירות ואמידת צרכים, הצעת החוק מרכזת את‬‫מרבית הסמכויות בידי השלטון המרכזי. בכך נמנעת יצירת מערכת רחבה שיכולה לקדם‬ ‫בשיתוף את המטרות של דיור בר השגה במלוא עוצמתן.‬ ‫לסיכום‬‫1. כדי להשיג את מטרותיה, תכנית של דיור בר השגה במתכונת של "דיור מכיל" חייב לכלול‬‫רכיבים שמתייחסים לכללי זכאות, מחיר מופחת, פירוט סוגי התכניות הסטטוטוריות‬ ‫ותמהיל הדירות )גדלים וצורות חזקה( בהן תכול התכנית ומנגנון מעקב ובקרה.‬‫2. נראה כי בהצעת החוק הנוכחית חסרה התייחסות לשני רכיבים מרכזיים – כללי זכאות‬ ‫ומנגנון להפחתת מחיר לעומת מחיר השוק.‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫6‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫3. ראוי לציין שהצעת חוק של ח"כ אמנון כהן יש לפחות התייחסות ראשונית ועקרונית לכלל‬ ‫חמשת המרכיבים הנדרשים ליישם עקרונות דיור מכיל.‬‫4. הגדרת דיור בר השגה באמצעות שטח וסוג חזקה בלבד – דירות עד 57 מ"ר או דירות‬‫להשכרה , כמוצע בחוק- תקיף חלק קטן מהסוגיה ותתן מענה חלקי ביותר לצרכי דיור בר‬ ‫השגה.‬‫5. הקבוצות שלא בהכרח יקבלו מענה בהצעת החוק הן: משפחות גדולות וכן שוכרי/רוכשי‬ ‫דירות הזקוקים לדיור במחירים מופחתים.‬‫6. השיטה של דיור מכיל - במתכונת המקובלת בעולם עם התייחסות לחמישה רכיבים -‬ ‫עשויה להועיל גם בקידום מטרות של הטרוגניות חברתית.‬‫7. בניגוד למקובל במרבית המדינות בחו"ל בהן מופעלות תוכניות של דיור בר השגה במתכונת‬‫של דיור מכיל, הצעת החוק אינה מאצילה סמכויות לשלטון המקומי, הן באשר להשתתפות‬‫בקביעת כללי זכאות בהנחייה של השלטון המרכזי ובהתאם לצרכים המקומיים והן באשר‬ ‫למנגנון מעקב ובקרה.‬‫8. בהתאם לכך דעתי היא כי המתכונת המוצעת לשילוב הוראות בדבר דיור בר השגה בחוק‬‫התכנון והבנייה איננה מהווה אמצעי משמעותי לקדם מטרה לאומית של דיור נאות לכלל‬ ‫אזרחי המדינה.‬‫9. חקיקת חוק תכנון ובנייה חדש נותנת הזדמנות נדירה לראייה כוללת של צרכי התכנון של‬‫מדינת ישראל לטובת כל תושביה. טוב שסוגיית דיור בר השגה, שנעדרת הייתה מהצעת‬‫החוק, עלתה על סדר היום של הוועדה. חבל יהיה שהזדמנות זו תוחמץ על ידי קביעת‬ ‫הגדרות צרות ביותר שיביאו לכך שהחוק שיתקבל לא ישיג את מטרתו.‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫7‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫נספח א‬ ‫מרכיבי תכנית לדיור בר השגה במתכונת של דיור מכיל‬‫תבחיני זכאות – פירוט אמות המידה לזכאות. משתנים חברתיים שונים נכללים כתבחינים‬‫בתכניות שונות בישראל ובחו"ל כגון העדר בעלות על דירה, מצב משפחתי,רמת הכנסה, הצבר הון,‬ ‫מיצוי כושר השתכרות, משלח יד )עובדים נדרשים(, גיל ועוד.‬‫הגדרת התכניות הסטטוטוריות – הגדרה תכנונית של המיזמים של דיור בהישג יד. בהקשר זה‬ ‫המשתנים הרלווניטיים השכיחים הם:‬‫א. הגדרת סוגי התכניות בהן תחול הדרישה )לדוגמה בבנייה חדשה בלבד, לא בפרויקטי‬ ‫התחדשות עירונית או מתחם לשימור(‬‫ב. גיבוש הכללים על פיהם יוגדרו האזורים בהם יחולו הדרישות הסטטוטוריות )כלל-‬ ‫עירוני או באזורי בנייה חדשים(‬ ‫ג. פירוט גודל פרויקט מינימלי‬‫תבחינים אלה מוגדרים בדרך כלל במסגרת תכנית כוללנית, לאחר הליך של אמידת צרכים ושיתוף‬ ‫ציבור.‬ ‫תמהיל גדלי דירות וצורות חזקה – הגדרה של סוגי הדירות שייועדו לדיור בר השגה, תוך התייחסות‬ ‫למשתנים כגון:‬ ‫א. התפלגות תמהיל גדלי דירות‬ ‫ב. פריסת הדירות במתחם/במבנים להבטחת הטרוגניות חברתית‬ ‫ג. צורות חזקה שונות כגון שכירות, בעלות, בעלות חלקית ועוד.‬‫כללי תמחור – קביעת קריטריונים כלכליים או גיבוש השיטה לקביעת מחיר מופחת לדירה בהישג‬ ‫יד. האפשרויות שנבחנות בדרך כלל הן כדלהלן:‬‫א. תקרת מחיר בהתאם ליכולת התשלום של אוכלוסיות יעד "תיאורטית" )הנגזרת‬ ‫מהכנסה שוטפת, הצבר הון וגודל/אורך המשכנתא(‬‫ב. הנחה באחוזים ממחיר דירה "ממוצע" לעומת מחירים ממוצעים לפי אזור, על בסיס‬ ‫הערכת שמאי‬‫ג. הנחה באחוזים למ"ר בנייה ממחיר הפרויקט, מחושבת לכל פרויקט בנפרד )בדומה‬ ‫לחישובי היטל השבחה(.‬‫חישובים דומים נערכים לעניין תקרת שכר דירה במיזמי דיור בר השגה להשכרה, בדרך כלל על פי‬ ‫יכולת תשלום של הזכאי.‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫8‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

‫מנגנון מעקב ובקרה – הסדרת המערכת הניהולית שתבטיח קיום כללי המדיניות, בין היתר:‬ ‫א. הקמת המנגנון המוסדי )ממשלתי/עירוני/מלכ"רי( להענקת תעודות זכאות‬‫ב. בחירת המשתכנים אשר יהנו מהדיור בהישג יד מתוך כלל הזכאים במקרה של עודף‬ ‫ביקוש לעומת היצע )תיעדוף/הגרלה(‬ ‫ג. פיקוח על מגורים בפועל משך תקופה מוגדרת‬ ‫ד. פיקוח על מכירת הדירה או השכרתה במחירים שהוגדרו בתכנית‬ ‫ה. יצירת בטוחות מתאימות להבטיח שכל הצדדים יקיימו את תנאי התכנית.‬ ‫ד"ר חיים פיאלקוף‬ ‫9‬ ‫רח שכטמן 5/601 ירושלים 52279‬ ‫‪050-624-7327 cfialk@gmail.com‬‬

מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה

by acri009 on Feb 05, 2012

Accessibility

Upload Details

Usage Rights

Statistics

מכתב חיים פיאלקוף על הגדרת דיור בר השדה ברפורמה — Document Transcript