Module Risicos (Juli 2010) (Met Logo)

471 views
399 views

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
471
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
6
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Module Risicos (Juli 2010) (Met Logo)

  1. 1. CAN-AM GROUP Module 2De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s Can-Am Group B.V. Juli 2010
  2. 2. InhoudsopgaveInleiding 21. Wat is een vastgoed-CV? 3- De structuur 3- Risico’s van vastgoed-CV’s 42. Beleggen in een CV- Aansprakelijkheid 5- Niet verhandelbaar 5- Informatie risico 5- Juridisch risico 5- Overdracht risico 53. Beleggen in het buitenland- Valutarisico 6- Politiek en wetgevingsrisico 6- Economisch en marktrisico 64. Beleggen in vastgoed- Niet liquide 7- Risico’s deelname in een object 7- Object risico’s 7- Aankoopprijs 7- Kosten 7- Milieurisico 8- Financieringsrisico en renterisico 8- Verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen 8- Huuropbrengsten 9- Verkoopsnelheid 10- Verkoopopbrengst 10- Ontwikkelingsrisico 10- Projectwijziging 115. Risicomatrix 12Disclaimer 13
  3. 3. InleidingVoor u ligt de informatieve module “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”. Can-AmGroup heeft vijf modules samengesteld met de bedoeling u te informeren inzake aspecten dieverband houden met beleggen in vastgoed-CV’s, dit alles om u goed te informeren zodat u toteen weloverwogen beslissing kan komen.Can-Am Group heeft voor deze aanpak gekozen omdat gebleken is dat de verstrekteinformatie (in de vorm van een uitgebreid prospectus) dikwijls als ontoegankelijk wordtervaren en hierdoor slechts gedeeltelijk wordt gelezen en/of begrepen. Een aantal factorenliggen hieraan ten grondslag zoals:- Het verschil aan specifieke kennis omtrent het product tussen u (de klant) en de aanbieder.- De vaak onduidelijke wijze waarop belangrijke informatie inzake het project wordt gepresenteerd.- Het niet beschrijven (of te algemeen benoemen) van risico’s verband houden met investeren in vastgoed-CV’s risico’s.De eisen en richtlijnen gesteld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de WetFinanciële dienstverlening (Wft) hebben er eveneens toe bijgedragen dat een gemiddeldeprospectus meer op een juridisch document lijkt dan een duidelijke en informatievetoelichting van de CV.Can-Am Group heeft gekozen voor een ‘investment memorandum” waarin de vastgoed-CVwordt gepresenteerd en een vijftal informatieve ‘modules’ waarin uitleg wordt gegeven inzakeeen aantal thema’s die voor een belegger belangrijk zijn kennis van te nemen inzake hetinvesteren in vastgoed-CV’s.De modules hebben betrekking op;Module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s”Aandacht voor de juridische structuur van vastgoed-CV’s die deelnemen in buitenlands(Canada en de USA) onroerend goed.Module 2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”Aandacht voor de belangrijkste risico’s van beleggen in vastgoed-CV’sModule 3: “Uitgebreide toelichting belasting(aangifte) in Canada en de USA”Aandacht voor de fiscaliteit inzake beleggingen in het buitenland, specifiek Canada en deUSA, verduidelijkt met rekenvoorbeelden.Module 4: “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt”.Wat houdt het toezicht in van de AFM, welke belangenverenigingen zijn er aan de vraag- enaanbodzijde, wat is het standpunt van Can-Am Group? Dit en veel andere zaken komen indeze module aan bod.Module 5: “Statuten”Hierin opgenomen de statuten van de CV, Can-Am Group B.V. en Can-Am Management B.V.De bovenstaande modules worden op verzoek door Can-Am Group aan u verstrekt of zijn tedownloaden vanaf de website, www.canamgroup.nl.
  4. 4. 1. Wat is een vastgoed-CV?Een vastgoed CV is een vennootschap opgericht naar Nederlands recht, waarin eenbeherend vennoot en commanditaire (of stille) vennoten (de beleggers) participeren. Het doelis het beleggen in onroerende zaken en registergoederen, direct dan wel indirect, omdaarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmeeworden behaald.De Can-Am Group richt zich op het beleggen in (ontwikkelings) onroerend goed projectenvooral gelegen in groeigebieden in Canada en in de Verenigde Staten van Amerika. Derhalvezal de vastgoed CV altijd toetreden als een limited partner tot een Limited Partnership ofaandelen verwerven in een buitenlandse BV. Doordat het (ontwikkelings) onroerend goedbetreft zal de focus liggen op waarde toevoeging door ontwikkeling van het onroerend goeden niet de aankoop van verhuurd onroerend goed met regelmatige huurontvangsten.De structuur NEDERLAND Participanten Can-Am Management BV Commanditaire vennoten Beherend vennoot De bewaarder ‘Projectnaam’ ‘Projectnaam’ CV CANADA/USA ‘Projectnaam’ CV Limited Partner Overige Limited General Partner Partner(s) ‘Projectnaam’, LP Onroerend Goed
  5. 5. Risico’s van vastgoed-CV’sNadrukkelijk wordt vermeld dat aan het participeren in een vastgoed CV, en dus ook eenCan-Am CV, financiële risico’s zijn verbonden. Potentiële participanten, wordt dan ookalvorens deel te nemen, geadviseerd om het investment memorandum en de moduleszorgvuldig te bestuderen en onafhankelijk advies in te winnen bij zijn adviseurs omtrent derisico’s van participeren in een Can-Am CV.De beschreven risico’s zijn naar onze mening het meest significant. Het is echter nietuitgesloten dat andere niet beschreven risico’s zich voordoen die het resultaat beïnvloeden.Can-Am garandeert dan ook niet dat de opgenomen risico’s uitputtend en compleet zijn. Bijde beschrijving van de risico’s worden tevens een aantal (praktijk)voorbeelden vanongunstige ontwikkelingen gegeven om potentiële participanten zo transparant mogelijk vaninformatie te voorzien.Wij hebben de risicofactoren gegroepeerd naar:- risico’s samenhangend met het beleggen in een CV.- risico’s samenhangend met beleggen in het buitenland- risico’s samenhangend met beleggen in vastgoed
  6. 6. 2. Beleggen in een CVAansprakelijkheidDe Beherend Vennoot is aansprakelijk voor alle handelingen die namens de CV wordenverricht. U, als Commanditaire Vennoot, bent slechts aansprakelijk voor de schulden van deCV tot het bedrag van uw inleg, tenzij u daden van beheer verricht of in de zaken van de CVwerkzaam bent.Niet verhandelbaarOm juridische en fiscale redenen (transparantie eis) is een tussentijdse uittreding door departicipanten uit de CV niet mogelijk en is de participatie niet vrij verhandelbaar. Dit betekentdat de deelname van de participanten voor de looptijd van het project vastligt en dat departicipanten gedurende deze periode niet over het door hen geïnvesteerde bedrag kunnenbeschikken. Ook kan de looptijd van het project worden verlengd. In het uiterste geval kaneen participant zelfs zijn gehele inleg verliezen als in geen enkel jaar uitkeringen aanparticipanten worden gedaan en het bijeengebrachte kapitaal verdampt. Wanneer eenparticipant komt te overlijden gelden bijzondere bepalingen. Dan mag de participatie zonderde toestemming van alle participanten overgaan op de erfgenamen.Informatie risicoDit betreft het risico dat de door de lokale partner verstrekte informatie onvolledig is en/ofonjuist. Can-Am Group heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van de door delokale partner verstrekte informatie. Daarnaast is het mogelijk dat de in het investmentmemorandum opgenomen informatie/gegevens en data niet meer juist zijn doordat demarktomstandigheden plotseling wijzigen. Mocht dit het geval zijn dan informeert Can-AmGroup de deelnemers in de CV.Juridisch risicoBij de uitwerking van de structuur zoals weergegeven in het investment memorandum zijneen aantal professionele partijen (zowel in Nederland als ook Canada/USA) betrokkengeweest. De getroffen regelingen als ook de gemaakte overeenkomsten zijn met zorgopgesteld, maar interpretatieverschillen vallen niet uit te sluiten, dan wel onvoorzieneomstandigheden waardoor de juridische structuur kan worden gewijzigd.Overdracht risicoUitgangspunt is dat de CV eerst wordt opgericht met als beherend vennoot Can-AmManagement B.V. Gedurende een periode van zes maanden kunnen potentiële participantentoetreden tot de CV. Dit gebeurt door middel van een notariële toetredingsakte. Kort hiernawordt het deelnamebedrag van de CV in de Limited Partnership overgemaakt naar de LimitedPartnership bankrekening. Zolang de CV nog niet is toegetreden tot de Limited Partnership,lopen de participanten geen risico met betrekking tot het project, daarna wel.
  7. 7. 3. Beleggen in het buitenlandValutarisicoValutarisico is een reëel risico wanneer u in het buitenland investeert. Immers, u neemt deelin Canadese dollars (CAD) of Amerikaanse dollars (USD) tegen een bepaalde koers tenopzichte van de euro op het moment van deelname. Zodra een project is afgerond wordt deopbrengst, bestaande uit de terugbetaling eigen vermogen, het opgebouwde preferentrendement en het aandeel in de overwinst uitgekeerd in dollars. Deze dollars kunnen minderwaard zijn geworden (u krijgt minder euro’s bij inwisseling) dan wel juist in waarde zijntoegenomen (u krijgt meer euro’s bij inwisseling).Het valutarisico kan geheel of gedeeltelijk worden afgedekt door valutaopties of futures af tesluiten. Raadpleeg uw bank of financiële adviseur voor de mogelijkheden.Can-Am raadt in het algemeen aan een dollarrekening te openen waarop uitkeringen kunnenworden ontvangen. U kunt dan zelf bepalen op welk moment u de dollars wil omwisselen ineuro’s dan wel wil herinvesteren in een dollarinvestering. Tevens kunnen dan vaak bank- enwisselkosten bespaard worden.Politiek en wetgevingsrisicoEen onzekere factor is de politiek, zowel lokaal, nationaal als internationaal. Bepalingen tenaanzien van bijvoorbeeld bestemmingsplan, bouwverordening, milieu, huurwetgeving enfiscale regelgeving kunnen het rendement van vastgoedinvesteringen beïnvloeden.Wijzigingen hierin gedurende de looptijd van het project kunnen het resultaat evenzobeïnvloeden.Economisch en marktrisicoDeze risico’s hangen samen met de (vastgoed)markt in het land en regio waarin geïnvesteerdwordt. Voor Can-Am Group zijn dit specifieke groeigebieden, zoals Montreal en Toronto inCanada en Texas en Arizona in de USA. Dit zijn volwassen markten waar veel informatiebeschikbaar is. De economische risico’s in deze gebieden zijn redelijk goed in te schattenmaar blijven momentopnamen. Door externe factoren zoals een terroristische aanslag, lokaleconflicten en wijzigingen op het politiek toneel, kan de economie sterk beïnvloed worden. Ookkunnen bepaalde ‘stemmingen’ in de markt (bijvoorbeeld het vermeende ineenstorten van dehuizenmarkt in de USA) een (negatieve) invloed uitoefenen op de economie. Het omgekeerdekomt ook voor, een positieve stemming met betrekking tot bijvoorbeeld de ontwikkeling vande teerzandolievelden in Canada heeft bijgedragen aan een algehele positieve opinie inzakeinvesteringsmogelijkheden in Canada.Een negatieve economische ontwikkeling heeft meestal een direct gevolg voor de onroerendgoed markt, hoewel dit lokaal en van project tot project sterk kan verschillen. De looptijd vaneen vastgoed-CV kan hierdoor langer duren en de verkoopopbrengst kan minder zijn.Can-Am Group streeft ernaar kort lopende projecten aan te bieden met een looptijd van 1 àtwee jaar, met een maximum van drie jaar. Economische risico’s zijn voor projecten met eenrelatief korte investeringshorizon beter in te schatten.
  8. 8. 4. Beleggen in vastgoedNiet liquideEen bijzonder kenmerk van vastgoed en de vastgoedmarkt is dat deze niet erg ‘liquide’ vankarakter is, met andere woorden een eigendom kan in het algemeen niet van het ene op hetandere moment verkocht worden voor een acceptabele prijs en voorwaarden. Hetverkoopproces neemt in het algemeen neemt nogal wat tijd in beslag.In het investment memorandum van de vastgoed-CV is een investeringshorizon opgenomengebaseerd op redelijke uitgangspunten gebaseerd op ervaring en marktkennis van de lokalepartner en Can-Am Group. Door marktomstandigheden kan de verkoop veel langer durendan vooraf (redelijkerwijs) kon worden ingeschat. Het rendement wordt hierdoor nadeligbeïnvloed.Risico deelname in één objectEen vastgoedfonds kan deelnemen in één of meerdere vastgoedobjecten. Bij meerdereobjecten kunnen resultaten van één van de objecten worden gecompenseerd door deresultaten van de overige objecten. Een Can-Am Group CV zal in het algemeen nietdeelnemen in meerder objecten. Wel kan een object meerder onderdelen omvatten,bijvoorbeeld een appartementencomplex met een aantal units, een grondontwikkeling metmeerdere kavels of een winkelcentrum.Object risico’sHet rendement van de CV wordt mede bepaald door de hoogte van de aankoopprijs, degemaakte (ontwikkeling)kosten, de gerealiseerde huuropbrengsten, door de bezettingsgraad,de verkoopsnelheid en de verkoopopbrengst van het object. Het kan zijn dat gedurendelooptijd van de investering de marktomstandigheden zich wijzigen, waardoor een of meer vanbovengenoemde mede bepalende factoren in ongunstige zin veranderen. Dit kan van invloedzijn op het resultaat. In het investment memorandum zijn om dit inzichtelijker te maken eenaantal scenario’s opgenomen.AankoopprijsCan-Am Group draagt de zorg dat de prijs die betaald wordt voor het project marktconformis. Hiertoe heeft Can-Am Group overleg met de lokale partner en adviseurs. De locatie wordt(meermalen) bezocht en er wordt kennis genomen van recente transacties van soortgelijkonroerend goed in de directe omgeving van het betreffende project. Voor het vaststellen vande waarde van een vastgoedobject is een uitvoerige bestudering van de (technische)gegevens van het project, de kwaliteit van de locatie, en een inschatting van de toekomstigeontwikkelingen noodzakelijk.KostenBij de totstandkoming van de investeringsbegroting (onderdeel van het investmentmemorandum) zijn sommige kostenposten 100% vast en andere kostenposten zijn zo goedmogelijk geraamd.Een belangrijke post zoals de aankoopprijs is veelal 100% bekend, echter vaak is bij deopstelling van de investeringsbegroting de bouw nog niet geheel aanbesteed en ook zijn allebenodigde vergunningen nog niet verstrekt. Ook de bouwlening kan nog niet definitiefverkregen zijn. Het is mogelijk dat de kosten zoals opgenomen in de investeringsbegrotingen/of de kosten van de CV in werkelijkheid hierdoor hoger uitvallen dan gebudgetteerd.Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat de lokale partner over ruime ervaringbeschikt en de belangrijkste kosten goed kunnen worden ingeschat. Ook is rekeninggehouden met eventuele tegenvallers door ondermeer de post ‘onvoorzien’ op te nemen.Overschrijding van het budget kan echter niet uitgesloten worden en zal van invloed zijn ophet uiteindelijk te realiseren rendement.
  9. 9. Voorbeeld: het object bestaat uit een winkelpand in onverhuurde staat op een prima locatie.De bedoeling is na verwerving van het project een goede huurder te vinden, aanpassingenaan het gebouw tot stand te brengen en het project geheel verhuurd te verkopen aan eeneindbelegger.Voordat het project aan de beleggers wordt aangeboden heeft Can-Am Group o.a. hetvolgende onderzocht:1. Op basis van een uitgebreid ‘Due Diligence’ onderzoek heeft Can-Am Group zich ervan overtuigd dat de technische kwaliteit van het object in orde is en er sprake is van een goede locatie voor wat betreft het gebruik van het object door potentiële huurder(s).2. Milieurisico’s zijn zoveel mogelijk uigesloten (zie onderstaand).3. De prijsvorming voor aankoop goed onderbouwd is, bijvoorbeeld op basis van overleg met lokale makelaars, taxatierapport en onderzoek naar recente vastgoedtransacties van soortgelijk onroerend goed in de directe nabijheid van het onderhavige object.4. Overleg heeft plaatsgevonden met financiële instellingen (bank) ten aanzien van leningbedrag en voorwaarden.5. Overleg heeft plaatsgevonden met potentiële huurders, met betrekking tot het huurniveau en de voorwaarden van de huurovereenkomst door lokale partner en/of adviseurs. De solvabiliteit van de huurder is in orde.6. Er gesprekken met aannemers en bouwadviseurs hebben plaatsgevonden om te komen tot een conservatieve bouwbegroting.7. De lokale vastgoedmarkt gezond is, evenals de lokale economie.8. De verkoop aan een eindbelegger tegen de genoemde CAP rate realistisch is.MilieurisicoArchief- en fysiek onderzoek zijn noodzakelijk om eventuele risico’s zoveel mogelijk uit tesluiten. Milieurisico’s zijn een belangrijk onderdeel van het due diligence onderzoek dat doorde lokale partner vooraf wordt verricht om eventuele risico’s in kaart te brengen. Ditonderzoek wordt door externe gespecialiseerde bureaus uitgevoerd. Bij ieder soort onroerendgoed is een milieuonderzoek vereist. Afhankelijk van het soort onroerend goed en hetarchiefonderzoek zal de nadruk tijdens het fysieke onderzoek komen te liggen op aspecten,zoals grondboringen of de aanwezigheid van asbesthoudende materialen.Financieringsrisico en renterisicoHet project wordt gefinancierd door eigen vermogen, ingebracht door de participanten en degeneral partner, en vreemd vermogen door een lening afgesloten bij een bank of financiëleinstelling. Voor de lening zorgt de general partner. Er bestaat een geringe kans dat dedefinitieve financieringsvoorwaarden bij de bank of financiële instelling .zullen afwijken van deaannames in het investment memorandum, waardoor hogere financieringslasten het gevolgkunnen zijn.In het uiterste geval, indien geen lening kan worden verkregen, bestaat het risico dat hetobject niet kan worden afgenomen; dan gaat het project niet door. De beleggers ontvangenhun inleg retour en de gemaakte aanloopkosten (o.a. kosten inzake due diligence enjuridische kosten) zijn voor rekening en risico van Can-Am Group.Veelal is het vreemd vermogen geheel of gedeeltelijk verstrekt tegen een variabele rente. Bijeen renteverhoging kunnen de rendementen worden gedrukt en zelfs tot verliezen leiden.Can-Am Group rekent in de investeringsbegroting (onderdeel investment memorandum) meteen rentevoet die conservatief gesteld wordt en een (kleine) renteverhoging toelaat.Verhouding eigen vermogen / vreemd vermogenEen belangrijk criterium om het risico van een vastgoedinvestering te beoordelen is deverhouding tussen het ingebrachte eigen vermogen en vreemd vermogen. Indien een projectmet veel vreemd vermogen (bancaire financiering) is gefinancierd is het risico groter danwanneer dit niet het geval is.
  10. 10. Een ander criterium voor de beoordeling is na te gaan of een belangrijk deel van definanciering wordt gevormd door verkopen tijdens de looptijd van het project. Is dit het gevaldan wordt het risico ook groter. Ten opzichte van instellingen die niet met geleend geldinvesteren wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen hierdoor hogererendementen behalen.Can-Am streeft naar een conservatief eigen vermogensbestanddeel van 30 tot 40% van hettotale vermogen. Hierdoor ontstaat een gezonde verhouding tussen eigen en vreemdvermogen, waardoor mogelijke tegenslagen beter kunnen worden opgevangen.In de praktijk kan ondanks zorgvuldig handelen door onvoorziene omstandigheden het projecttegenslagen oplopen, die leiden tot een liquiditeitstekort. De general partner zal dan trachtenin overleg met de beherend vennoot dit lokaal op te lossen, door bijvoorbeeld een verhogingvan de externe financiering. De externe financier kan als voorwaarde voor de verhoogdefinanciering stellen dat het eigen vermogen ook verhoogd wordt. De general partner kan danaan de CV verzoeken vermogen bij te storten. Er bestaat echter geen juridische verplichtingdat de CV aan de oproep gehoor dient te geven.HuuropbrengstenBij commercieel onroerend goed zal getracht worden om een of meer eerste klas huurders alin een zeer vroeg stadium van het project te interesseren. Dit betekent dat op basis van dehuurovereenkomst(en) de huurinkomsten gedurende de lengte hiervan redelijkerwijs zekergesteld zijn. Bij winkelpanden en ook kantoorpanden lopen de huurovereenkomsten 5 tot tienjaar en soms nog langer. Dit geeft ook de toekomstige eindbelegger een grote mate vanzekerheid met betrekking tot de verwachte inkomsten uit het pand en vormt voor hun de basisvoor een aantrekkelijk rendement over een aantal jaren.Bij woningprojecten voor de verhuur worden de potentiële huurders pas in een veel laterstadium benaderd via advertenties en woningmakelaars. Hierdoor wordt een aanzienlijkverhuurrisico gelopen, zowel wat betreft de hoogte van de huuropbrengsten als debezettingsgraad. De huurovereenkomsten kennen ook een veel kortere duur, meestal eenjaar, met als gevolg een hogere mutatiegraad van de huurders vergeleken met commercieelonroerend goed.Deze risico’s kunnen in het algemeen goed in kaart gebracht worden door gedegenonderzoek. Gelukkig is in zowel Canada als de Verenigde Staten veel informatie beschikbaar,wat verder vervolmaakt kan worden door het inhuren van een gespecialiseerdonderzoeksbureau.Een hoge bezettingsgraad van onroerend goed is naast de huurprijs en de kwaliteit van dehuurder(s), van wezenlijk belang. Onderscheiden wordt:-Fysieke bezettingsgraad: % van de verhuurbare oppervlakte door huurders betrokken.-Verhuur bezettingsgraad: % van de verhuurbare oppervlakte waarvoor huurcontracten zijnafgesloten.-Economische bezettingsgraad: % van de maximale huursom dat door huurders wordtbetaald.Leegstaande onverhuurde ruimte heeft altijd een negatieve invloed op het rendement. Immersgeen huurinkomsten worden genoten, terwijl operationele kosten doorlopen. Bovendien zijnde te maken kosten voor het vinden van een huurder niet gering, zoals makelaarskosten eneventuele extra aanpassingen aan het gebouw.Indien de gerealiseerde huuropbrengsten afwijken van hetgeen in het investmentmemorandum is opgenomen, bijvoorbeeld door bijvoorbeeld betalingsproblemen met eenhuurder of leegstand dan kan dit een negatieve invloed op het rendement uitoefenen.
  11. 11. VerkoopsnelheidDe verkoop van het project kan meer tijd in beslag nemen dan aangenomen, hierdoor kan hetrendement lager uitvallen.Voorbeeld: aan het einde van de geprognosticeerde looptijd van een project is nog geenkoper is gevonden voor de gebudgetteerde opbrengst. Dan moet besloten worden om of hetobject enige tijd te exploiteren of het te verkopen tegen een lager bedrag. In beide gevallenkan het rendement ongunstig beïnvloed worden.In een dergelijk geval wordt de feitelijke situatie voorgelegd aan de raad van beleggers van deCV en de opties besproken. Dan worden de overige beleggers geïnformeerd en indiennoodzakelijk geraadpleegd via een vennotenvergadering.Marktomstandigheden kunnen snel veranderen. Naarmate het project een langere looptijdheeft neemt dit risico toe. Hierbij kan gedacht worden aan tussentijdse rentestijgingen ofeconomische teruggang, waardoor de vraag kan afnemen. Ook concurrentie van nieuweprojecten, kan een nadelige invloed op de verkoopsnelheid hebben.VerkoopopbrengstHet opbrengstrisico wordt gevormd doordat de verkoopopbrengsten van het project bijverkoop minder bedragen dan waarvan werd uitgegaan bij de rendementsprognose.Veranderende lokale economische marktomstandigheden, als ook een afnemende nationaleeconomie of gestegen rente kunnen een lagere verkoopopbrengst veroorzaken.Voorbeeld: bij verhuurd onroerend goed, zoals een winkelpand of winkelcentrum, kantoor- ofbedrijfsgebouw of huurappartementen kan door een stijgende cap-rate, zelfs als dehuurinkomsten volledig conform de verwachtingen zijn, een lagere verkoopopbrengst hetgevolg zijn.Toelichting cap-rate: de cap-rate geeft het aanvangsrendement weer (huuropbrengstengedeeld door prijs van het pand). De cap-rate wordt door de lokale marktomstandigheden(verkooptransacties soortgelijk vastgoed) bepaald.Anders uitgedrukt als de huuropbrengsten en de toepasselijke cap-rate bekend zijn kan deverkoopopbrengst als volgt berekend worden:totale (bruto) verkoopopbrengst = Huurinkomsten op jaarbasis x (100/cap-rate)Zoals bij iedere investering is het geprognosticeerde rendement op veronderstellingengebaseerd. De uitgangspunten en de berekeningen zoals opgenomen in de investmentmemorandum zijn prognoses gebaseerd op de op dat moment bekende feiten eninschattingen en verwachtingen ten aanzien van de toekomst. Onze ervaring leert ons dat hetgerealiseerde rendement zo goed als altijd zal afwijken, in positieve zin of negatieve zin, vande prognose.OntwikkelingsrisicoBij de ontwikkeling van een project kunnen zich onvoorziene situaties voordoen die voorafmoeilijk kunnen worden ingeschat. Hierbij kan ondermeer worden gedacht aanomstandigheden als wijzigingen in overheidsbeleid, bijvoorbeeld ten aanzien vanvergunningen, stakingen, faillissement van toeleveranciers en natuurgeweld.Deze omstandigheden leiden veelal niet alleen tot extra kosten maar ook tot vertraging in delooptijd van het project.Voorbeeld: ten gevolge van de orkanen die de USA teisterden in 2005 (zoals Katrina)) stegende prijzen van materialen en arbeid in 2005/2006 substantieel (soms met meer dan 20% tot25%. In de met de aannemer gesloten aannemingsovereenkomst wordt getracht zoveelmogelijk te werken met vaste prijzen. Deze zijn echter niet 100% vast.
  12. 12. In het algemeen wordt gewerkt met het prijspeil op een bepaald tijdstip en is er altijd eenclausule van ‘overmacht’ waarop een beroep kan worden gedaan. Hierdoor kwamen deprijsafspraken tussen partijen onder druk te staan en werd door de aannemer een beroepgedaan op deze clausules. De hogere kosten werden op grond hiervan doorberekend aanhet project. Tevens waren materialen moeilijk of tijdelijk niet leverbaar waardoor vertraging inde bouw optrad.ProjectwijzigingOndanks het feit dat er grote zorg is betracht bij het opstellen van de investmentmemorandum kunnen de CV, haar beherend vennoot (Can-Am Management BV) en degeneral partner geconfronteerd worden met omstandigheden waardoor de oorspronkelijkgehanteerde uitgangspunten wijzigen.Mochten deze omstandigheden zich voordoen, dan zullen Can-Am Management BV en degeneral partner naar bevinding handelen en alsnog naar beste kunnen meewerken aan deuitvoering van het project op basis van de gewijzigde uitgangspunten. Hierbij zal wordengetracht zoveel mogelijk te handelen op basis van de oorspronkelijke uitgangspunten. Het isechter wel mogelijk, dat een dergelijke wijziging van de uitgangspunten betekent, dat hetoorspronkelijk geprognosticeerde rendement niet gehaald wordt.
  13. 13. 5. RisicomatrixCan-Am Group maakt afhankelijk van de specifieke marktomstandigheden, devastgoedcyclus en de specifieke kennis van de lokale general partner een keuze uit één vande volgende type vastgoed ontwikkelingsprojecten:1. Grondontwikkeling; verkoop van bouwkavels bestemd voor woningbouw of bedrijfsmatig onroerend goed. Grond wordt gekocht en na aanleg van infrastructuur in kavels verkocht. Dikwijls is een wijziging in het bestemmingsplan onderdeel van het project. Investeringshorizon tussen de drie en vier jaar.2. Nieuwbouw van bedrijfsmatig onroerend goed; het gaat hierbij in de regel om de bouw van een (bedrijven)verzamelgebouw waarbij de bedrijfsunits of worden verhuurd (en het project in zijn geheel aan een eindbelegger wordt verkocht) of worden verkocht als units. Investeringshorizon ongeveer drie jaar.3. De nieuwbouw of herontwikkeling van onroerend goed bestemd voor winkels. Het gaat hierbij om de nieuwbouw of herontwikkeling van winkels en winkelcentra. Verkoop vindt plaats aan een eindbelegger dan wel worden de afzonderlijke units verkocht aan de ondernemers. Investeringshorizon ongeveer drie jaar4. Nieuwbouw of herontwikkeling van woningen. Nieuwbouw heeft betrekking op zowel appartementen bestemd voor de verkoop (condominiums) of voor de verhuur met verkoop aan een eindbelegger. Investeringshorizon ongeveer drie jaar. Bij herontwikkeling gaat het om uitponden (van huur naar koopappartementen) of wijziging van bestemming, zoals kantoor- of bedrijfspand naar woningen. Investeringshorizon ongeveer twee jaar.Onderstaand worden deze type projecten beoordeeld, aan de hand van de in deze modulebeschreven risicofactoren. Grond Bedrijfsmatig Winkels Woningen ontwikkeling onroerend goedRendement- Hoge Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeldverwachting* rendementen rendement rendement rendement 25% / 35% 20% 20% / 25% 20% / 25%Investeringshorizon 3 a 4 jaar 2 jaar 1 a 2 jaar 2 a 3 jaarRisico factorNiet liquide +++++ +++ +++ +++één object +++++ ++++ +++ +++Aankoopprijs +++ ++++ ++++ +++Kosten ++++ ++++ +++ +++Milieurisico ++++ +++ +++ +++Financiering nvt* +++ +++ +++Eigen/vreemd vermogen +++++ +++ +++ +++Huuropbrengsten nvt ++++ +++ +++Verkoopsnelheid ++++ ++++ +++ +++Verkoopopbrengst ++++ ++++ +++ +++Ontwikkelingsrisico +++++ +++++ +++ +++Projectwijziging +++++ +++ +++ +++Calamiteiten +++ +++ +++ +++* Grondprojecten veelal uitsluitend gefinancierd met eigen vermogen.+++++ = verhoogd tot hoog risico++++ = verhoogd risico+++ = gemiddeld risico*De waarde van een investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten biedengeen garantie voor de toekomst. Het betreffen aannames op basis van ervaring.
  14. 14. DisclaimerDe module “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s” is een document dat door Can-AmGroup B.V. is opgezet om u te informeren inzake de risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s.De inhoud van de module stelt u in staat, tezamen met de overige modules, te komen tot eenweloverwogen beslissing al of niet deel te nemen in een vastgoed-CV.Deze module geeft geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en geeftgeen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten en poogt nietuitputtend te zijn voor wat betreft de beschrijving van alle denkbare situaties en risico’s.Potentiële beleggers worden aangeraden om, mede in verband met hun specifiekeomstandigheden, hun eigen (fiscale en/of financiële) adviseurs te raadplegen.Nadrukkelijk zij vermeld dat met deelname aan een vastgoed-CV (financiële) risico’s zijnverbonden, (mogelijke) beleggers dienen dan ook goede nota te nemen van de inhoud van demodule: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”, het investment memorandum en deoverige modules. Indien zich onverwacht een ernstige calamiteit voordoet, dan kan dit vaninvloed zijn op de waarde van de investering en/of de hoogte van het rendement.Can-Am Group BV, Can-Am Management BV, hun directie, adviseurs en de andere bij devennootschappen en/of CV betrokkenen, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voorenige directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan tengevolge van deelnameaan een vastgoed-CV geïnitieerd door Can-Am Group BV.Can-Am Group BVFahhrenheitstraat 446716 BR EdeTelefoon: (0)318-692 744

×