Module Afm (Juli 2010)(Met Logo)

850 views
790 views

Published on

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
850
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
5
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Module Afm (Juli 2010)(Met Logo)

  1. 1. Can-Am Group Module 4 Autoriteit Financiële Markten en Zelfregulering CV-markt Can-Am GroupModule 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering
  2. 2. Juli 2010Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 2
  3. 3. InhoudsopgaveInleiding 21. De Autoriteit Financiële Markten 3- De Autoriteit Financiële Markten (AFM) 3- Waarom toezicht? 3- Controle door de AFM 3- Vergunning 3- De Wet op het financieel toezicht (Wft) 3- Wat betekent de Wet op het financieel toezicht (Wft) voor Can-Am Group? 5- Can-Am Group: (voorlopig) geen vergunning als aanbieder van vastgoed-CV’s 5- Can-Am Group: geen vergunning voor vastgoed-CV’s 6- Waarom kiest Can-Am Group voor onderhandse plaatsing? 7- Is deelname aan een onderhands te plaatsen vastgoed-CV wel verstandig? 7- Gaat Can-Am Group ook vastgoed-CV’s openbaar aanbieden? 72. Zelfregulering 8- De zelfregulering van de CV-markt 8- Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de aanbodzijde van de markt? 8- Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) 8- Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF) 8- Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de vraagzijde van de markt 9- Vereniging Vastgoed Belang (VVB) 9- De vastgoedrendementmeter 10- Hoe staat Can-Am Group tegenover zelfregulering? 10Disclaimer 11Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering
  4. 4. InleidingVoor u ligt de informatieve module “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt”. Can-Am Group heeft vijf modules samengesteld met de bedoeling u te informereninzake aspecten die verband houden met beleggen in vastgoed-CV’s, dit alles om u goed teinformeren zodat u tot een weloverwogen beslissing kan komen.Can-Am Group heeft voor deze aanpak gekozen omdat gebleken is dat de verstrekteinformatie (in de vorm van een uitgebreid prospectus) dikwijls als ontoegankelijk wordtervaren en hierdoor slechts gedeeltelijk wordt gelezen en/of begrepen. Een aantal factorenliggen hieraan ten grondslag zoals:- Het verschil aan specifieke kennis omtrent het product tussen u (de klant) en de aanbieder.- De vaak onduidelijke wijze waarop belangrijke informatie inzake het project wordt gepresenteerd.- Het niet beschrijven (of te algemeen benoemen) van risico’s verband houden met investeren in vastgoed-CV’s risico’s.De eisen en richtlijnen gesteld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de WetFinanciële dienstverlening (Wft) hebben er eveneens toe bijgedragen dat een gemiddeldeprospectus meer op een juridisch document lijkt dan een duidelijke en informatievetoelichting van de CV.Can-Am Group heeft gekozen voor een ‘investment memorandum” waarin de vastgoed-CVwordt gepresenteerd en een vijftal informatieve ‘modules’ waarin uitleg wordt gegeven inzakeeen aantal thema’s die voor een belegger belangrijk zijn kennis van te nemen inzake hetinvesteren in vastgoed-CV’s.De modules hebben betrekking op;Module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s”Aandacht voor de juridische structuur van vastgoed-CV’s die deelnemen in buitenlands(Canada en de USA) onroerend goed.Module 2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”Aandacht voor de belangrijkste risico’s van beleggen in vastgoed-CV’sModule 3: “Uitgebreide toelichting belasting(aangifte) in Canada en de USA”Aandacht voor de fiscaliteit inzake beleggingen in het buitenland, specifiek Canada en deUSA, verduidelijkt met rekenvoorbeelden.Module 4: “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt”.Wat houdt het toezicht in van de AFM, welke belangenverenigingen zijn er aan de vraag- enaanbodzijde, wat is het standpunt van Can-Am Group? Dit en veel andere zaken komen indeze module aan bod.Module 5: “Statuten”Hierin opgenomen de statuten van de CV, Can-Am Group B.V. en Can-Am Management B.V.De bovenstaande modules worden op verzoek door Can-Am Group aan u verstrekt of zijn tedownloaden vanaf de website, www.canamgroup.nl.Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 2
  5. 5. 1. De Autoriteit Financiële Markten (AFM)De Autoriteit Financiële Markten (AFM)De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) onderpolitieke verantwoordelijkheid van de minister van Financiën. De AFM is toezichthouder op definanciële markten in Nederland, dus ook de CV-markt.Waarom toezicht?Het is belangrijk dat de financiële markten goed werken. Dat is goed voor de Nederlandseeconomie. Maar het is ook belangrijk voor u als consument.Als u een financieel product gaat kopen weet u vaak minder dan professionele partijen. Datzijn mensen die zich voor hun werk bezighouden met financiële producten.Het is belangrijk dat u ook begrijpt waar het over gaat. Zo krijgt u meer vertrouwen in hetfinanciële product en in de aanbieder. Indien u vertrouwen heeft in een product en in deaanbieder, zal u het product eerder kopen.De AFM ziet erop toe of iedereen zich aan de relevante wetten en regels houdt. Zo dienenalle partijen juiste informatie te verstrekken over de aangeboden financiële producten. Dezetaak wordt steeds belangrijker omdat steeds meer consumenten financiële producten kopen.En die producten worden steeds ingewikkelder.Controle door AFMHet toezicht wordt uitgeoefend door middel van controle, handhaving en normoverdrachtDeAFM let daarbij nadrukkelijk op signalen uit de markt en bevindingen van haar controles bij deinstellingen. Constateert de AFM een overtreding, dan kan zij een sanctie opleggen. Zo kande AFM een aanwijzing of een openbare waarschuwing geven, boetes of dwangsommenopleggen, een stille curator aanstellen, een vergunning intrekken, een registratie doorhalen ofaangifte doen bij het Openbaar Ministerie.Het is niet de taak van de AFM om consumenten te beschermen tegen financiële producten,waaraan hoge risico’s of lage rendementvooruitzichten zijn verbonden. Dergelijke risico’s zijnde eigen verantwoordelijkheid van de consument. De AFM is er wel om zodanigeinformatievoorziening te waarborgen, dat de consument in staat is om dit soort aspecten zogoed mogelijk te onderkennen. Consumenten kunnen met vragen of klachten contactopnemen met de AFM via een telefonische helpdesk, de Toezichtslijn. De AFMkan bijklachten over financiële instellingenniet bemiddelen,maar - bij gegronde klachten - welmaatregelen treffen om herhalingen te voorkomen.VergunningVoor sommige diensten en producten hebben financiële ondernemingen een vergunning vande AFM nodig. De stand van zaken met betrekking tot aanvraag vergunning AFM, door Can-Am Group, wordt nader toegelicht onder “Wat betekent de AFM voor Can-Am Group?”).De AFM geeft die vergunningen niet zo maar. De onderneming moet daarvoor aan bepaaldeeisen voldoen. De onderneming moet bijvoorbeeld financieel gezond zijn. En de bestuurdersmoeten deskundig en betrouwbaar zijn.De Wet op het financieel toezicht (Wft)De Wet op het financieel toezicht (Wft) is op 1 januari 2007 in werking getreden. Deze wetregelt het toezicht op de financiële sector in Nederland. De wet vervangt acht toezichtwetten.Met de komst van de Wft is de wetgeving voor de financiële markten doelgerichter,marktgerichter en inzichtelijker geworden. De taken van De Nederlandse Bank (DNB) (hetprudentieel toezicht) en die van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) (het gedragstoezicht)zijn zodanig gescheiden dat er geen sprake is van overlap. Ook zijn de regels waaraanfinanciële instellingen moeten voldoen vereenvoudigd en zijn de administratieve lasten voorhet bedrijfsleven als gevolg van het toezicht teruggedrongen.Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 3
  6. 6. Deze doelen zijn bereikt door voor zoveel mogelijk onderwerpen één algemene regel temaken en door in de wet de taken van beide toezichthouders te omschrijven en desamenwerking tussen de DNB en de AFM te regelen.Deze wet is erg belangrijk voor u als consument, want u heeft er veel voordeel van.Zo is Can-Am Group verplicht u bepaalde informatie te geven als u besluit deel te nemen ineen complex financieel product (zoals een vastgoed-CV).Voordat u besluit deel te nemen in een vastgoed-CV, moet Can-Am Group ervan overtuigtzijn dat u er voldoende van afweet. Door middel van een klantenprofiel vragenlijst kan Can-Am Group onderzoeken of dit het geval is. Hierin wordt, op discrete wijze, gevraagd naar uwfinanciele positie en wat u met het product wil gaan doen.Door de Wft moeten financieeldienstverleners een vergunning hebben (met uitzondering indien gebruik wordt gemaakt vande vrijstellingsregeling Wft, waarover later meer). Op de website van de Wft staan lijstenwaarin u kan zien of een financieel dienstverlener een vergunning heeft aangevraagd. En ofeen dienstverlener al een vergunning heeft gekregen (zie hierover de pagina ‘de registers’, opde website van de Wft).In de Wft staat dat de aanbieder, u juiste en begrijpelijke informatie moet geven. De informatiemag niet misleidend zijn. De aanbieder moet u de informatie geven voordat het product aan uwordt verkocht.1. U moet informatie krijgen over het product zelf. Bijvoorbeeld informatie over hoe u weervan het product af kan komen. Zie hiertoe module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s” en module2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”2. Als u een complex financieel product koopt, moet de onderneming u een FinanciëleBijsluiter geven als u daarnaar vraagt. De financiële bijsluiter maakt onderdeel uit van deinformatie die wordt verstrekt bij een te plaatsen vastgoed-cv.3. U mag aan Can-Am Group vragen hoeveel wordt verdient aan een vastgoed-cv. Can-AmGroup is volledig transparant voor wat betreft de inkomsten van alle bij de vastgoed-cvbetrokken partijen, zie hiertoe o.a. module 1 “Beleggen in vastgoed-CV’s”4. Als Can-Am Group reclame maakt voor haar vastgoed-cv’s mag Can-Am Group zeggenhoeveel winst u kan maken. Maar Can-Am Group is ook verplicht u te vertellen wat deelnameaan een vastgoed-CV u kost en welke risico’s er zijn. Can-Am Group is dus verplicht goedvoor u te zorgen en wordt hierop door de AFM scherp in de gaten gehouden. De Wet financiële dienstverlening (WfT) De Autoriteit Financiele Markten De Nederlandse Bank (AFM) (DNB) De CV- markt Belangenverenigingen aanbod en De belegger(s) vraagzijdeAfbeelding: de belanghebbenden van de CV-markt.Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 4
  7. 7. Wat betekent de Wet op het financieel toezicht (Wft) voor Can-Am Group?Can-Am Group B.V. treedt op als initiatiefnemer voor een CV, die als doel heeft om toe tetreden als stille vennoot (limited partner) in een limited partnership in het buitenland. De CV iseen Nederlandse commanditaire vennootschap, met participaties die niet verhandelbaar zijn.Voornoemde limited partnership houdt zich bezig met onroerend goedontwikkelingsprojecten.Om na te gaan wat de mogelijkheden zijn voor Can-Am Group onderhands vastgoed-CV’s(onderhands betekent aan een kleine groep investeerders) te initiëren is het noodzakelijkeerst duidelijkheid te verkrijgen hoe Can-Am Group, in de termininologie van de Wft, wordtgekwalificeerd. Kwalificatie is van belang om te onderzoeken welke regelgeving vantoepassing is voor de aanvraag van de vergunning, o.a. vergunningvereisten en welkevrijstellingsregeling Wft van toepassing is.De enige definitie in de zin van de Wft die het product van Can-Am Group benadert is die vanbeleggingsobject in art 1:1 Wft. Er is geen sprake van een beleggingsinstelling (want er dientdan sprake te zijn van ondernemersactiviteiten) en evenmin van het aanbieden van effecten(want de participaties zijn niet verhandelbaar, effecten zijn wel verhandelbaar), zodat geenvergunning en beleggingsinstellingprospectus, respectievelijk effectenprospectus is vereist.Een beleggingsobjectprospectus is wel vereist behalve wanneer wordt voldaan aan een vande voorwaarden zoals vermeld in de vrijstellingsregeling.De vrijstellingsregeling houdt in dat een vastgoed-CV mag worden aangeboden zondervergunning en prospectus indien wordt voldaan aan één van onderstaande voorwaarden(vrijstellingen ex art 2 Vrijstellingsregeling Wft): Vrijstellingen (ex art 2 Vrijstellingsregeling Wft): 1) aanbieden aan minder dan 100 consumenten; 2) de beleggingsobjecten maken deel uit van een serie van beleggingsobjecten waarvoor hetzelfde beleggingsobjectprospectus is opgesteld, en welke serie minder dan twintig beleggingsobjecten omvat; 3) het beleggingsobject heeft een waarde die niet volgens de regels van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen kan worden bepaald; of 4) de beleggingsobjecten worden aangeboden voor een nominaal bedrag per beleggingsobject van ten minste ε 50.000,--.Het vorenstaande geldt alleen als in reclameuitingen en documenten wordt vermeld dat deinstelling niet vergunningplichtig is en mitsdien niet onder het toezicht valt van de AFM.Can-Am Group: (voorlopig) geen vergunning als aanbieder van vastgoed-CV’sWaarom maakt Can-Am group in eerste instantie gebruik van de vrijstellingsregeling? Hetaanvraag traject (voor een vergunning van de AFM als aanbieder van vastgoed-CV’s) vraagtveel voorbereidingstijd .Het in behandeling nemen van de vergunningaanvraag door de AFMduurt daarnaast minstens drie tot zes maanden. Dit laatste is voor Can-Am Group in dezefase een groot bezwaar. Immers Can-Am richt zich op kortlopende projecten waarbij hettijdpad is als volgt:De eerste fase bestaat uit het selecteren van het project en het sluiten van een (voorlopig)koopcontract. Dit proces kan enkele maanden tot zelfs een jaar duren;De tweede fase duurt meestal twee tot vier maanden. Dit is een belangrijke periode waarineen uitgebreide checklist (due diligence fase) afgewerkt wordt om een aantal risico in kaart tebrengen en zoveel mogelijk uit te sluiten;Tegen het eind van de tweede fase wordt besloten door de general partner en Can-Am dathet project door kan gaan op basis van de (voorlopige) uitkomsten van het due-diligenceonderzoek.Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 5
  8. 8. Dan worden in Canada de juridische documentatie gecompleteerd betreffende de LimitedPartnership overeenkomst en in Nederland wordt de CV opgericht en het InvestmentMemorandum en de bijbehorende modules geactualiseerd.Een beperkt aantal beleggers wordt op de hoogte gebracht en de mogelijkheid geboden toete treden als participant in de CV. Op dat moment zijn nog een a twee maanden beschikbaar,voordat de koopsom voor het onroerend goed in het buitenland moet worden betaald. Eenintegraal onderdeel van de koopsom is het door de participanten bijeengebrachte CVvermogen.Can-Am heeft hiervoor bewust gekozen, omdat anders een weg wordt ingeslagen die nietomkeerbaar is. Een andere optie is namelijk om de koopsom voor te financieren. Hierdoorontstaat naar onze mening een situatie waarin het project door moet gaan. Dit ondanks hetfeit dat nieuwe, niet aanvaardbare risico’s kunnen worden waargenomen. In een dergelijkgeval gaat onze voorkeur ernaar uit om de (toetredende) participanten het door hun gestortedeelnamebedrag en de emissiekosten terug te betalen.De derde fase begint als de CV toetreedt als limited partner tot de limited partnership. Dezefase wordt beschreven in het investment memorandum.Voorzien wordt dat over tijd wellicht gekozen zal worden voor het aanbieden van fondsen diein meerdere vastgoedprojecten participeren. In een dergelijk geval is in het algemeenvoldoende tijd aanwezig om het AFM traject te doorlopen. Daarom is besloten enerzijds testarten met de voorbereidingswerkzaamheden voor de vergunningaanvraag en anderzijdsonderhands vastgoed-CV’s te syndiceren. Hierbij worden de eisen die gesteld worden doorde AFM zoveel mogelijk gevolgd:1. Het investment memorandum, zal duidelijke informatie verschaffen over het project,2. De informatieve modules zullen aspecten verband houdend met deelname aan een vastgoed-CV uitvoerig behandelen,3. Een klantenprofiel lijst zal vooraf worden voorgelegd aan potentiële deelnemers,Can-Am Group: geen vergunning voor vastgoed-CV’sNaast een vergunning als aanbieder verstrekt de AFM ook een vergunning voor het product,de vastgoed-CV (mits geen gebruik wordt gemaakt van een van de voorwaarden van devrijstellingsregeling).Indien echter een vergunning wordt aangevraagd voor elk van de te syndiceren vastgoed-CVdan betekent dit dat in de tussentijd, zolang de vergunning aanvraag in behandeling is bij deAFM, het project niet mag worden aangeboden aan u. Dit kan betekenen dat er kostbareweken verstrijken voordat goedkeuring wordt verkregen.In het syndicatieproces van een vastgoed-CV is ‘tijd’ juist een van de bepalende factoren.Indien een project wordt gecontracteerd, zit er tussen het moment van ondertekening van hetcontract en het overmaken van het geld naar het project, meestal zo’n 2 tot 4 maanden. Indeze periode moet de due diligence met positief resultaat worden afgerond, het investmentmemorandum worden samengesteld en de potentiële investeerders worden benaders doormiddel van o.a. persoonlijke benadering en road shows. Indien nu dit laatste niet magplaatsvinden doordat de vergunningaanvraag nog in behandeling is, ontstaat er een ‘timing’probleem dat ernstige consequenties kan hebben voor het plaatsen van het project (lees: hetovermaken van de benodigde equity, eigen vermogen, naar het project).Daarom kiezen veel aanbieders, zolang deze procedure niet is aangepast, voor hetaanbieden van vastgoed-CV’s door gebruik te maken van de vrijstellingsregeling. Ook Can-Am Group zal hiervan gebruik maken.Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 6
  9. 9. Fase 1 Fase 2 Can-Am Group Can-Am Group Onderhands aanbieden van participaties Publiek aanbieden van participaties in in vastgoed-CV’s vastgoed-CV’s 1. Onderhandse plaatsing op basis van 1. Voorbereiding vergunningaanvraag voorwaarden vrijstellingsregeling Wft AFM, vergunning voor aanbieden van 2. Investment memorandum en 5 vastgoed-cv’s informatieve modules 2. Publieke plaatsing vastgoed-cv’s op basis van voorwaarden vrijstellingsregeling WftWaarom kiest Can-Am Group voor onderhandse plaatsing?Can-Am Group heeft, in overleg met haar adviseurs, ervoor gekozen de organisatie op eendegelijke en weloverwogen wijze op te bouwen. Deze benadering biedt Can-Am Group demogelijkheid om projecten zorgvuldig te selecteren, de samenwerking met de zakenpartnerste optimaliseren en tevens voorbereidingen te treffen die verband houden met de aanvraagvan een permanente vergunning als aanbieder van beleggingsobjecten. De onderhands teplaatsen projecten zullen worden aangeboden aan beleggers die bekend zijn met Can-Am enmet investeren in vastgoed-CV’s.Is deelname aan een onderhands te plaatsen vastgoed-CV wel verstandig?Can-Am Group is zich bewust dat onderhandse plaatsing van een vastgoed-CV al snel hetgevoel kan wekken dat er “iets niet in orde is”. Dit is niet het geval. De keuze heeft te makenmet de fase van ontwikkeling waarin Can-Am Group zich bevind hetgeen bovenstaand isuiteengezet.Can-Am Group heeft als doelstelling duidelijke informatie te geven inzake haar vastgoed-CV’sdoor middel van een investment summary en de vijf informatieve modules.De investment summary is een document dat op een transparante wijze een weergave geeftvan de kerngegevens van het project, de investeringsbegroting, de cashflowprognose, de teverwachten rendementen, de verdeling van de kosten en de inkomsten, de belangrijksterisico’s etc. De modules gaan heel specifiek (en meer in detail) in op belangrijke thema’sverband houdend met deelname aan vastgoed-CV’s. Bijvoorbeeld de risico’s die u loopt bijdeelname aan een vastgoed-CV worden uitvoerig behandeld, zodat u zich een weloverwogenmening kunt vormen of u wel of niet wenst deel te nemen.Gaat Can-Am Group ook vastgoed-CVs openbaar aanbieden?Can-Am Group zal ook vastgoed-CV’s gaan aanbieden voor het grote ‘publiek’, openbaar enniet onderhands.Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 7
  10. 10. 2. De zelfregulering van de CV-marktDe zelfregulering van de CV-marktNaast het toezicht door de AFM vindt er ook zelfregulering plaats in de markt van vastgoed-CV’s. Op basis van verkennend onderzoek heeft de AFM geconcludeerd dat het partiëletoezicht door de AFM onvoldoende is om wantoestanden bij aanbieders van vastgoed-CV’s tevoorkomen. Zelfregulering van de CV-markt wordt door de AFM als dringend noodzakelijkgezien. De afgelopen jaren zijn zowel aan de aanbodzijde (de aanbieders van vastgoed-CV’s)als wel aan de vraagzijde (de beleggers) verschillende initiatieven opgezet waarvanonderstaand een korte presentatie (noot: Vastgoed-CV’s en maatschappen, eenverkennende analyse, dit onderzoek is te downloaden vanaf de website van de AFM,www.afm.nl).Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de aanbodzijde van de CV-markt?Vanuit de aanbodzijde van de CV-markt zijn er twee initiatieven, de Stichting TransparantieVastgoedfondsen (STV), en de Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF). Beide initiatieven staanlos van elkaar en zijn in het leven geroepen door (gelegenheids-) groeperingen vanverschillende aanbieders van vastgoed-CV’s.Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV)In 2006 is door een vijftal fondsaanbieders (Annexum Invest, The IBUS Company, MPCCapital, Vastgoed Syndicaten Nederland en Westplan Investors) de STV opgericht.Vanaf begin november 2006 kunnen alle aanbieders van besloten vastgoedfondsen zichaanmelden bij de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen en de opgestelde gedragscodeondertekenen. Deze gedragscode houdt in dat de aanbieders hun prospectussen latentoetsen door de STV (tegen betaling en binnen vijftien werkdagen toetsing), volgens voorafvastgestelde normen. De uitkomsten van deze toetsing worden openbaar gemaakt.Bovendien vormt een duidelijke leeswijzer een verplicht onderdeel van het prospectus,hetgeen de vergelijkbaarheid van de diverse producten beoogt te verbeteren.Website: www.stichtingtransparantievastgoedfondsen.nlVereniging Vastgoed Fondsen (VVF)De VVF is een doorstart van de Vereniging van aanbieders van BeslotenVastgoedbeleggingen (VAB). De VAB is in 2000 opgericht door Euro American InvestorsGroup en Bakkenist & Emmens en zeven andere fondsaanbieders.Het initiatief voor de naamswijziging en herstart van de VVF werd gedragen door 11fondsaanbieders. Op basis van de gedragscode van de VVF verplichten de leden zich methun lidmaatschap van de VVF haar fondsen te structureren conform de Wft regelgeving.Daarnaast richt de code zich op ethisch handelen. De leden dienen een klachtenprocedureop te stellen ten behoeve van hun beleggers.De gedragscode lijkt veel op de Code of Ethics van de IVBN, de nadruk ligt op ethischhandelen met de verschillende partijen (zoals de kapitaalverschaffers, de AFM, de VVF enderden).Voor leden die niet in het bezit zijn van een vergunning geldt dat zij desondanks materieeldienen te voldoen aan de eisen van de Wft, zoals eisen mbt tot emissies, prospectussen ende exploitatie van een belegging. Bij voorkeur worden tevens de eisen die de Wft stelt aan deorganisatie en bestuurders van de fondsaanbieders worden opgenomen.Aanvullend doet de VVF aanbevelingen ten aanzien van informatieverstrekking in hetprospectus (de ‘ prospectusrichtlijnen’), zodat bepaalde onderdelen in het prospectus meergestandaardiseerd worden.Website: www.verenigingvastgoedfondsen.nlModule 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 8
  11. 11. Welke belangenverenigingen vertegenwoordigen de vraagzijdevan de CV-markt.Ondanks het feit dat de initiatieven aan de aanbodzijde van de CV-markt in beginsel redelijkgoed zijn ontvangen bestaat er toch nog steeds scepsis voornamelijk voor wat betreftbeoogde ‘onafhankelijkheid’.Aan de vraagzijde van de markt zijn er daarom ook initiatieven, die tegenwicht moeten biedenaan de initiatieven aan de aanbodzijde.Vereniging Vastgoed Belang (VVB)De VVB is de Nederlandse Vereniging van Beleggers in, en eigenaren van vastgoed. De VVBstelt zich ten doel de behartiging van alle belangen van de eigenaren van en beleggers invastgoed, voor zover dit betreft het vastgoed in het algemeen en het vastgoed van de ledenin het bijzonder.Iedereen die eigenaar of verhuurder van vastgoed is of in vastgoed belegt kan in beginsel lidworden van de VVB.De VVB heeft niet een direct belang bij de zelfregulering van de CV-markt en richt zich op eenveel breder publiek dan de VVP, veel leden zijn echter ook actief op de CV-markt vandaar datde VVB de ontwikkelingen volgt.De VVB is van mening dat, vanwege de complexiteit van het product, de zorgplicht vanfondsaanbieders heel ver moet gaan en dat er een keurmerk voor de CV-markt moet komen,dat een gezamenlijk initiatief moet zijn van de aanbod- en vraagzijde van de markt.In de zienswijze van de VVB moet er een stichting worden opgericht die (zoals bijvoorbeeldde STV) die zich gaat bezighouden met het toetsen van prospectussen van fondsaanbieders.Deze stichting zou echter moeten bestaan uit vertegenwoordigers van de aanbod- envraagzijde van de markt. Het bestuur stelt vervolgens een college van deskundigen samendat tot taak heeft zogenaamde beoordelingsrichtlijnen op te stellen voor de toetsing vanprospectussen. De stichting laat de prospectussen toetsen door een onafhankelijk bureau.Indien het prospectus voldoet wordt een keurmerk verleend.Website: www.vastgoedbelang.nlDe vastgoedrendementmeterDe vastgoedrendementmeter is een initiatief van Adviesgroep Reyersen van Buuren insamenwerking met de Universiteit Nijenrode.De vastgoedrendementmeter moet beleggers in staat stellen om de geprognosticeerderendementen van bestaand vastgoed in Nederland kwantitatief en kwalitatief te beoordelen.Door belangrijke rendementdrijvers als de inflatie zelf te varieren kan het effect op hetrendement door de belegger zelf worden bestudeerd.Reyersen van Buuren geeft zelf geen oordeel over een beleggingspropositie.Website: www.vastgoedrendementmeter.nlHoe staat Can-Am Group tegenover zelfregulering?Can-Am Group staat positief tegenover zelfregulering. Dit hoort gewoon bij verdereprofessionalisering van de sector (“best practices”) en het vertrouwen van de belegger in deaangeboden producten. Deze initiatieven zijn nog niet afgerond. Een probleem op hetmoment is het feit dat alle voornoemde initiatieven proberen ‘ het wiel uit te vinden’, ditresulteert in eigen richtlijnen en keurmerken. Can-Am (en Ned-Group) zullen begin 2011toetreden als lid van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV).Module 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 9
  12. 12. DisclaimerDe module “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt” is een documentdat door Can-Am Group is opgezet u te informeren inzake de Autoriteit Financiële Markten enzelfregulering CV-markt. De inhoud van de module helpt u, tezamen met de overige modules,te komen tot een weloverwogen beslissing al of niet deel te nemen in een vastgoed-CV.Deze module geeft geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en geeftgeen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten en poogt nietuitputtend te zijn voor wat betreft de beschrijving van alle denkbare situaties en risico’s.Potentiële beleggers worden aangeraden om, mede in verband met hun specifiekeomstandigheden, hun eigen (fiscale en/of financiële) adviseurs te raadplegen.Nadrukkelijk zij vermeld dat met deelname aan een vastgoed-CV (financiële) risico’s zijnverbonden, (mogelijke) beleggers dienen dan ook goede nota te nemen van de inhoud van demodule: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”, de overige modules en het investmentmemorandum. Indien zich onverwacht een ernstige calamiteit voordoet, dan kan dit vaninvloed zijn op de waarde van de investering en/of de hoogte van het rendement.Can-Am Group BV, Can-Am Management BV, hun directie, adviseurs en de andere bij devennootschappen en/of CV betrokkenen, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voorenige directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan tengevolge van deelnameaan een vastgoed-CV geïnitieerd door Can-Am Group BV.Can-Am Group BVFahrenheitstraat 446716 BR, EdeModule 4 – Autoriteit Financiële Markten en zelfregulering 10

×