Your SlideShare is downloading. ×
التقييم العقارى   مفاهيم و مبادىء
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

التقييم العقارى مفاهيم و مبادىء

2,112

Published on

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
2,112
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
73
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. ‫التقييم العقارى‬ ‫مفاهيم و مبادىء‬ ‫عبدالنبى مرزوق‬ ‫باحث بمرحلة الدكتوراة – ادارة العمال –‬ ‫جامعة عين شمس‬ ‫ماجستير ادارة العمال – تمويل و بنوك‬ ‫خبير تقييم عقارى معتمد بهيئة الرقابة‬ ‫المالية‬ ‫محاضر بجامعة الهرام الكندية‬
  • 2. ‫محاور‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫مفهوم التقييم العقارى‬ ‫الغرض من عملية التقييم‬ ‫خبير التقييم العقارى‬ ‫اسس التقييم العقارى‬ ‫العوامل المحددة للقيمة‬ ‫دليل اجراءات عملية التقييم‬ ‫العقارى‬ ‫كتابة تقرير التقييم‬ ‫المشاكل التى تواجه عملية‬ ‫التقييم العقارى فى مصر‬
  • 3. ‫مفهوم التقييم العقارى‬ ‫* التقييم هو محاولة تحديد قيمة اقتصادية معينة لى اصل‬ ‫عقارى لغرض يحدده العميل طالب التقييم، معنى ذلك انه‬ ‫لى اصل هناك اكثر من قيمة ) سوقية ، استثمارية ، بنائية ،‬ ‫تامينية (‬ ‫التقييم العقاري هو عملية تقدير و تقرير القيمة السوقية *‬ ‫للعقار موضوع التقييم بناء على مجموعة من الدراسات‬ ‫ ً‬ ‫الفنية لمكان وطبيعة و حالة العقار باتباع اساليب و طرق‬ ‫علية متعددة لتحديد القيمة‬
  • 4. ‫مفهوم التقييم العقارى‬ ‫القيمة السوقية :‬ ‫القيمة السوقية هي الثمن الكثر احتمال الذي يغله الصل في‬ ‫سوق تنافسي مفتوح وبشروط بيع عادلة بين البائع والمشتري‬ ‫حيث يتصرف كل منهم بعلم ومهارة وبإفتراض أن السعر غير‬ ‫متأثر بأي محفزات تمويل غير عادية .‬ ‫ويفترض في هذا التعريف أن البيع يتم في تاريخ محدد وأن نقل‬ ‫الملكية من البائع للمشتري تتم تحت الشروط التالية :‬ ‫1- الدفع بالجنيه المصري نقدا أو ما يعادله من العملت الخرى‬ ‫.‬ ‫2- الثمن يمثل الحالة العادية للصل غير متأثر بتمويل خاص أو‬ ‫شروط خاصة أخري من الطرفين‬ ‫3- كل من الطرفين لديه علم جيد بحالة السوق والسعار وكل‬ ‫من الطرفين يتصرف وفقا لصالحه الخاص .‬ ‫4- البائع والمشتري متحمسان لتمام الصفقة .‬ ‫5- تم عرض الصل لفترة زمنية مناسبة بالسوق العقاري‬
  • 5. ‫الغرضضمان التسهيل التقييمالممنوح من‬ ‫1- تقييم من عملية الئتمانى‬ ‫البنوك، كذلك فى حالت الرد العينى ضد العملء‬ ‫المتعسرين ) الذين قاموا برهن عقارى ( للبيع‬ ‫بالمزاد العلنى‬ ‫2- تحديد القيمة اليجارية أو حق النتفاع للملكيات‬ ‫المشتركة .‬ ‫3- تقييم الصول العقارية لمعرفة قيمتها الحالية‬ ‫لتغيير الشكل القانونى للشركات )مثل من شركة‬ ‫تتضامن أو توصية بسيطة إلى شركة مساهمة ( أو‬ ‫خروج او انضمام شريك.‬
  • 6. ‫الغرض من عملية التقييم‬ ‫4- عند مبادلة عقارات بعقارات اخرى مثل أراضى بعقارات‬ ‫مبنية او العكس‬ ‫5 - فى أحوال الدعاوى القضائية المنظورة امام المحاكم‬ ‫القتصادية ) التنفيذ على العقار‬ ‫-6 فى حالة تقييم الصول للغراض الضرائبية أو التأمينية‬ ‫7 تقسيم الميراث وحقوق القصر واليتام.‬‫-8بغرض بيع عقار أو شراء عقار جديد‬
  • 7. ‫خبير التقييم العقارى‬ ‫خبير التقييم العقارى هو الشخص الذى يمتلك المؤهلت‬ ‫والقدرة والخبرة للقيام بعملية التقييم و فق معايير محددة،‬ ‫يقدم رأى فنى محايد فى صورة تقرير مكتوب،ملتزما فى‬ ‫ذلك باخلق و ميثاق شرف المهنة‬ ‫و فى ضؤ التعريف السابق و للقيام بأداء عمله لبد من‬ ‫‪‬‬ ‫أن يكون مؤهل علميا و عمليا‬ ‫‪‬‬ ‫القدرة على قراءة و فهم العديد من النصوص والتعاريف‬ ‫والعقود القانونية‬ ‫‪‬‬ ‫أن يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لقراءة الرسوم‬ ‫الهندسية و تحديد الخواص الطبيعية للعقارات موضوع‬
  • 8. ‫خبير التقييم العقارى‬ ‫‪‬‬ ‫أن يكون ملما بعلوم البناء والتشييد و حساب تكاليف‬ ‫البناء و مصاريف الصيانة و تقدير ما تدره الملك‬ ‫من عوائد‬ ‫‪‬‬ ‫أن يكون ملما بأليات السوق العقارى ) العرض و‬ ‫الطلب ( و كذلك الحالة القتصادية السائدة ) الرواج‬ ‫و الكساد (‬ ‫‪‬‬ ‫أن يكون ملما بأليات سوق التمويل عامة و التمويل‬ ‫العقارى خاصة‬ ‫‪‬‬ ‫ان يلتزم بتقييم نوع واحد من الصول )عقارات –‬
  • 9. ‫اسس التقييم العقارى‬ ‫أ - تحديد موضوع التقييم‬ ‫وتشمل تحديد‬ ‫1- الموقع , المباني الموجودة‬ ‫2- تحديد نوع ملكية العقار المقيم‬ ‫3- تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختل ف القيمة‬ ‫المطلوب تحديدها )‬ ‫4- تحديد الغرض من التقييم ( وهذه تتم بالتفاق بين طالب‬ ‫التقييم و الخبير )‬ ‫5- تحديد تاريخ التقييم‬ ‫6- تحديد العوامل التى تحد من قيمة التقييم : هذه‬ ‫المحددات لحماية المقيم و إطلع طالب التقرير عن العوامل‬ ‫المحددة للتقييم . من المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة‬ ‫النسب لعمل التقييم و فى كثير من اليحيان تكون الطريقة‬
  • 10. ‫اسس التقييم العقارى‬ ‫ب - تحديد المعلومات المطلوبة ومكان الحصول عليها‬ ‫متى تم تحديد نوع التقييم يتم تحديد نوعية المعلومات‬ ‫المطلوبة والمناسبة لكل طريقة ويجب أن يكون المقيم ملم‬ ‫بكيفية جمع المعلومات ومصادرها‬ ‫ج - جمع وتسجيل والتحقق من المعلومات‬ ‫يمكن تقسيم المعلومات إلى‬ ‫ معلومات عامة : ( البلد – المحافظة – المدينة – المنطقة‬‫المجاورة )‬ ‫ معلومات خاصة بالعقار :( الموقع – البناء )‬‫ معلومات خاصة بطريقة التقييم : ( طريقة التكلفة- طريقة‬‫البيع السابق - طريقة رأسمال الدخل )‬
  • 11. ‫اسس التقييم العقارى‬ ‫د - تحديد أقصى وأفضل استخدام للعقار‬ ‫هذا التحليل يقتضي مراعاة الموقع, مسايحة الرض,‬ ‫نوعية و مسطح البناء, محددات الستخدام، تراخيص‬ ‫و شروط البناء، الخواص الطبيعية الخرى ومدى‬ ‫مواءمة هذه الخواص لمتطلبات السوق والتى‬ ‫توضحها مؤشرات السوق مثل العرض والطلب‬ ‫و لبد من توافر الشروط التالية لتحقيق اعلى و افضل‬ ‫استخدام‬ ‫‪‬‬ ‫قابل للتطبيق الطبيعي‬ ‫‪‬‬ ‫مسموح به قانونا .‬ ‫‪‬‬ ‫ممكن أقتصاديا .‬
  • 12. ‫اسس التقييم العقارى‬ ‫هـ - تقدير قيمة الرض‬ ‫يتم فى هذه المريحلة مقارنة الخواص الطبيعية والخدمات‬ ‫المجاورة للموقع ) غير شاملة البناء ( بمثيلتها بالمواقع‬ ‫القريبة التي لها أفضل وأيحسن استخدام مماثل . بناء على ما‬ ‫ ً‬ ‫سبق يتم تعديل سعر الرض لتعكس الختلفات الجوهرية‬ ‫بين موقع التقييم والمواقع المقارنة . ومن هذه المقارنة‬ ‫وبالحكم على أسعار المواقع المجاورة يتم تحديد سعر‬ ‫الرض ) تقييم الموقع‬ ‫و - تقدير قيمة المبنى‬ ‫بأيحد الطرق الثلثة المعروفة‬ ‫1- طريقة التكلفة .‬ ‫2- طريقة المقارنة بالبيوع السابقة .‬
  • 13. ‫اسس التقييم العقارى‬ ‫ز - التوفيق بين النتائج السابقة‬ ‫فى غالب المر ان الطرق السابقة ل تنتج قيمة وايحدة للعقار‬ ‫و المقيم ل يجب أبدا أن يأخذ القيمة المتوسطة لناتج الطرق‬ ‫الذى اتبعها وإنما يجب إعطاء الوزن الكبر للطريقة التي‬ ‫تقترب من الواقع مقارنة بالطرق الخرى و هذه القيمة هى‬ ‫التى تعكس بدقة قيمة العقار‬ ‫ح - إعداد التقرير النهائي للتقييم‬ ‫هذا التقرير يجب أن يحوي المحددات التي وضع فى إطارها‬ ‫التقرير ) وهي قائمة بالشروط المحددة لصليحية التقرير‬ ‫ومحددة لدور المقيم والظرو ف العامة التي وضع تحتها‬ ‫التقرير ( . وذلك‬ ‫اول : لحماية المقيم‬ ‫ثانيأ : لتوضيح ملبسات التقرير للقارئ‬ ‫كما يحوي التقرير شهادة من المقيم للتأكيد على الخطوات التي‬ ‫اتبعها لعداد التقرير وذلك لصالح طالب التقرير وليحكام‬
  • 14. ‫العوامل المحددة للقيمة‬ ‫تتحد قيمة العقار موضوع التقييم وفق عوامل عدة‬ ‫منها على سبيل المثال‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث المكان و الموقع الجغرافي للعقار‬ ‫المطلوب تقييمه، و سهولة الوصول اليه‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث مسايحة ارض العقار و شكل تلك‬ ‫المسايحة, ومستوى الرض بالنسبة إلى منسوب‬ ‫الشارع الذي يقع فيه ، و مدى امكانية توصيل‬ ‫المرافق العامة‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث العوامل المؤثرة على القيمة السوقية و‬ ‫قوى العرض والطلب‬
  • 15. ‫العوامل المحددة للقيمة‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث عمر العقار ، و معدلت الهلك و‬ ‫الهتمام بعملية الصيانة‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث المنافع الملحقة بالعقار كالحدائق‬ ‫والمسايحات الخضراء و أماكن النتظار‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث مستندات الملكية و الوقو ف على الوصف‬ ‫القانوني ونوع الملكية و مدى امكامية انتقال‬ ‫الملكية و سهولة اجراءات اللزمة للتسجيل في‬ ‫الشهر العقاري‬ ‫‪‬‬ ‫من يحيث العائد الستثماري للعقار المطلوب تقييمه‬
  • 16. ‫العوامل المحددة للقيمة - طرق تحديد‬ ‫القيمة‬ ‫هناك ثلث طرق رئيسية تستخدم في الوصول الى‬ ‫قيمة العقار موضوع التقييم‬ ‫طريقة يحساب التكلفة :‬ ‫وهي باختصار طريقة يحساب قيمة الرض فضاء‬ ‫زائدا يحساب تكاليف البناء مخصوم منه سنوات‬ ‫الهلك والعمر الفتراضي للعقار و المتعار ف‬ ‫عليه من - 05 سنة‬ ‫طريقة البيع المشابهة :‬ ‫وهي طريقة تقدير قيمة العقار مقارنة بعقار مشابه‬ ‫له مع الخذ بضبط الفوارق المختلفة بين‬ ‫العقارين ايجابا أو سلبا .‬
  • 17. ‫العوامل المحددة للقيمة - طرق تحديد‬ ‫القيمة‬ ‫طريقة رسملة الدخل :‬ ‫وهي طريقة تعتمد على تقييم العقار بنا ء على‬ ‫ً‬ ‫الدخل السنوي للعقار و المدة المتوقعة‬ ‫لستمرار هذا الدخل‬ ‫طريقة القيمة المتبقية ) أعلى وأفضل‬ ‫استخدام(‬ ‫وهي طريقة تستخدم في تقدير قيمة الرض‬ ‫الفضاء في حال عدم وجود بناء عليها أو‬ ‫وجود عقار مشابه لها فيتم حساب وتوقع‬ ‫عقار قائم لعلى وأفضل استخدام ممكن‬ ‫يحدد على ضوءه تقدير القيمة المتبقية‬ ‫لحساب الرض – تمثل قيمة الرض 03 – 05%‬
  • 18. ‫عملية الوصول الى القيمة‬ ‫قيمة العقار تمثل‬ ‫قيمة الرض‬ ‫ ارض بناء - ارض فضاء - ارض مدن جديدة‬‫- ارض استصل ح - ارض زراعية - ارض صناعية‬ ‫قيمة المبنى‬ ‫سكنى - ادارى - تجارى‬ ‫ملحقات المبنى‬ ‫لصيقة بالمبنى – معدات و تجهيزات‬
  • 19. ‫دليل اجراءات عملية التقييم‬ ‫مراحل عملية التقييم‬ ‫مرحلة التكليف‬ ‫مرحلة كتابة التقرير‬ ‫مرحلة المعاينة و اقرار القيمة‬
  • 20. ‫دليل اجراءات عملية التقييم‬ ‫تتخذ بعض الجهات التي تقوم بالتقييم العقاري إجراءات رسمية‬ ‫لتسيير عملية التقييم العقاري ، منها هذه الخطوات‬ ‫أو ل ً : التأكد من المعلومات الواردة بخصوص العقار‬ ‫المراد تقييمه وذلك بالتالي‬ ‫1 - صورة سند الملكية ) العقد ( موضح بها مواصفات العقار‬ ‫واسم المالك‬ ‫2- مطابقة مواصفات العقار بالعقد بمواصفات العقار‬ ‫وحدوده على الواقع‬ ‫3 - الكروكي ومن خلله يتم تحديد مكان الموقع المراد‬ ‫تقييمه‬ ‫4- حالة العقار و يتم من خلله تحديد عمر العقار‬ ‫  ثانيا : مراحل معاينة العقار على الطبيعة وفيها يتم‬ ‫تحديد التي‬ ‫1 - تحديد نوع العقار بالوصف التفصيلي له .‬
  • 21. ‫دليل اجراءات عملية التقييم‬ ‫ثالثا : تعتمد طريقة تقييم العقار على خصائص‬ ‫العقار المطلوب تقييمه‬ ‫1- طريقة التكلفة‬ ‫2- طريقة البيوع المقارنة‬ ‫3- طريقة راسمالة الدخل‬ ‫  رابعا : طريقة عرض بيانات العقار المراد تقييمه و‬ ‫يراعى فيها‬ ‫1 - السهولة في تدوين المعلومات ليتمكن المتلقى من‬ ‫قراءتها وتحليلها‬ ‫2 - تحديد أهم المرافق الساسية والمعالم المحيطة بالعقار‬ ‫لسهولة الوصول إليه‬ ‫3- استخدام وسائل التصوير الجوي للعقارات‬ ‫4- استخدام أنظمة تحديد المواقع‬
  • 22. ‫تقرير التقييم‬ ‫محتويات التقرير العقاري‬ ‫1- المقدمة وتضم‬ ‫• تعريف بطالب التقرير .‬ ‫• تعريف بالهدف من التقرير .‬ ‫• تعريف بمالك العقار .‬ ‫• معلومات سجل العقار( اسم المنطقة ، رقم الحى ، رقم‬ ‫القطعة، المساحة )‬ ‫• الوصف القانوني للعقار.‬ ‫• تاريخ المعاينة .‬ ‫• تاريخ التقرير و تحقق القبمة‬
  • 23. ‫تقرير التقييم‬ ‫2- وصف ارض العقار‬ ‫• العنوان، الوصف القانوني، مساحة الرض.‬ ‫• حالة تطور الرض. ونوع التنظيم إذا كانت منظمة.‬ ‫• نوع ومساحة البناء الذي يمكن إقامته على الرض.‬ ‫• بيان الرهونات أو أية حقوق تؤثر على القيمة.‬ ‫• الرسوم والضرائب التي تترتب على العقار .‬ ‫• صفة الستخدام وهل هي دائمة أم مؤقتة.‬ ‫• قربها من الخدمات والمرافق وخطوط المواصلت.‬ ‫• الشكل، نوع التربة.‬ ‫• المؤثرات البيئية.‬ ‫• ربطها بشبكة الصرف الصحي.‬ ‫• مساحة الرض المستغلة وغير المستغلة بالنسبة للمساحة‬ ‫الجمالية.‬
  • 24. ‫تقرير التقييم‬ ‫3- وصف البناء و التحسينات‬ ‫• سنة النشاء‬ ‫• عمر المبنى المفترض‬ ‫• العمر القتصادى و العمر المتبقي للمبنى‬ ‫• الجدران الخارجية و الداخلية‬ ‫• الرضيات‬ ‫• السللم الداخلية ) للفلل والقصور (‬ ‫• النظمة اللكتروميكانيكية ( تدفئة ، تبريد، مصاعد)‬ ‫• التشطيبات الداخلية.‬ ‫• البواب والشبابيك .‬
  • 25. ‫تقرير التقييم‬ ‫4- تقدير القيمة‬ ‫• قيمة الرض‬ ‫• قيمة البناء حسب مؤشر‬ ‫• قيمة البناء حسب مؤشر‬ ‫• قيمة البناء حسب مؤشر‬ ‫• القيمة الجمالية للرض‬ ‫المقيم (‬ ‫• التوقيع من قبل المقيم‬ ‫ِ‬ ‫5- ملحق التقرير‬ ‫• مخططات‬ ‫• مستندات الملكية‬ ‫• حساباتتقصيلية للقيمة‬ ‫• صور‬ ‫الدخل‬ ‫الكلفة‬ ‫المقارنة‬ ‫والبناء ) حسب رأي‬
  • 26. ‫تقرير التقييم‬ ‫6- صلحية التقرير ) القيمة (‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫تختلف مدة صلحية القيمة باختلف نوع العقار‬ ‫تختلف مدة صلحية القيمة باختلف حالة العقار‬ ‫فالعقار تام النشاء يختلف عن العقار تحت‬ ‫النشاء و الذى تتغير حالته بمرور الوقت حسب‬ ‫معدل التنفيذ و بالتالى تتغير قيمته‬ ‫تختلف مدة صلحية القيمة باختلف الظروف‬ ‫القتصادية من رواج او كساد ففى فترات الرواج‬ ‫يكون معدل تغير القيمة اسرع عن فترات‬ ‫الكساد‬ ‫بما انه ليوجد قانون ملزم للخبير بمدة صلحية‬ ‫القيمة الواردة بالتقرير فالمر متروك لتقدير‬
  • 27. ‫مشاكل عملية التقييم فى مصر‬ ‫مشاكل مجتمعية‬ ‫‪ ‬التعريف بالمهنة‬ ‫‪ ‬الطار القانونى للمهنة – تشريع نقابى‬ ‫مشاكل متعلقة بالتعامل مع الجهات المختلفة‬ ‫‪ ‬البنك المركزى‬ ‫‪ ‬شركات التمويل‬ ‫‪ ‬البنوك‬ ‫‪ ‬المصالح الحكومية‬ ‫‪ ‬المحاكم القتصادية‬
  • 28. ‫مشاكل عملية التقييم فى مصر‬ ‫مشاكل متعلقة بالمعاينة‬ ‫‪ ‬معوقات‬ ‫عدم التمكن من المعاينة‬ ‫مشاكل خاصة بالعقار‬ ‫‪ ‬مخاطر‬ ‫مخاطر متعلقة بالمن و المان‬ ‫مخاطر سياسية‬ ‫مخاطر مرتبطة بالداء الوظيفى للعقار‬
  • 29. ‫مشاكل عملية التقييم فى مصر‬ ‫مشاكل متعلقة بعملية الوصول للقيمة‬ ‫‪‬‬ ‫طريقة التكلفة‬ ‫بنود تكلفة مغالى فيها‬ ‫كيفية تحديد هامش ربح المالك‬ ‫‪‬‬ ‫طريقة البيوع‬ ‫عدم وجود بيوع مثيلة‬ ‫بيانات متضاربة‬ ‫عدم وجود عقار مثيل ) عقارذو طبيعة خاصة (‬ ‫‪‬‬ ‫طريقة الراسمالة‬ ‫عدم وجود عقارات مؤجرة‬ ‫ايجارات متفاوتة‬
  • 30. ‫مشاكل عملية التقييم فى مصر‬ ‫مشاكل متعلقة بالتقرير‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫التقرير الفنى ) الوصفى (‬ ‫المرفقات‬ ‫مشاكل متعلقة بالتعاب‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫تحديد التعاب‬ ‫المضاربة على التعاب‬ ‫قبول اتعاب متدنية‬

×