1. CONTRATO DE
PROMESA DE
COMPRAVENTA DE
BIEN INMUEBLE
PEDRO PABLO LUNA DONIS NO. 1031108.
JUAN CARLOS ORTEGA RAMIREZ NO. 1030108.
CARLOS ESTUARDO YONG GARCIA 1039708.
2. DEFINICIÓN DEL CONTRATO DE
PROMESA
• 1) El doctrinario Carlos Vásquez Ortiz, define al contrato de
Promesa de la siguiente forma: “Aquél contrato por cuya
virtud dos o más personas se comprometen a celebrar en un
plazo cierto, determinado contrato, que por el momento no
quieren o no pueden estipular.
• 2) De igual forma, Nery Roberto Muñoz lo define de la
siguiente forma: Es aquél contrato preparatorio, que es de
gran utilidad para asegurar la celebración de un contrato
futuro, estableciendo por anticipado las condiciones y plazo
para celebrarlos. Se hace promesa, cuando por alguna
circunstancia no se puede llevar a cabo de una vez el contrato
definitivo.”
3. REGULACIÓN LEGAL
• El Código Civil, Decreto 106, regula el contrato de promesa en sus
artículos del 1674 al 1684.
• El artículo 1674 del cuerpo normativo ya mencionado, establece en
su parte conducente que: “se puede asumir por contrato la
obligación de celebrar un contrato a futuro. La promesa de contrato
debe otorgarse de forma exigida por la Ley, para el contrato que se
promete celebrar.”
• El artículo 1675 del mismo cuerpo normativo, establece: “La
promesa de contrato puede ser unilateral y bilateral.” En el objeto
que atañe el presente trabajo, la promesa tiene carácter de bilateral,
ya que lo que se pretende contratar para futuro es un contrato de
Compraventa de Bien Inmueble, donde comparecen dos o más
personas, que en su momento estipulado figuraran como “PARTE
VENDEDORA” y “PARTE COMPRADORA”;
4. REGULACIÓN LEGAL
• La propia normativa vigente en su artículo 1679 del Código
Civil, Decreto 106 establece: “La promesa bilateral de
contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la
celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo
estipulado.”
• Complementando lo anteriormente descrito, el propio
Código Civil, Decreto 106 en sus artículos 1680 y 1681,
establecen respectivamente, que cuando el contrato que es
objeto de estudio verse sobre la enajenación de bienes
inmuebles, el mismo debe ser inscrito en el Registro de la
Propiedad; así, como el establecimiento de que el contrato de
promesa no debe exceder del plazo de dos años, si versare de
bienes inmuebles.
5. NATURALEZA JURÍDICA
• El Doctrinario Carlos Vásquez Ortiz, establece: “es necesario
distinguir el pre contrato de los tanteos y discusiones al
margen que contractual tienen las partes, pues en ellos es
licito el discernimiento por cualquiera de ellas. En cambio en
el contrato preliminar las partes quedan vinculadas para la
celebración del contrato definitivo, y su cumplimiento se
provocará mediante determinadas consecuencias jurídicas.
6. CARACTERISTICAS DEL
CONTRATO
1. Preparatorio (perfila un contrato futuro definitivo)
2. Consensual ( se perfecciona por la simple voluntad)
3. De forma bilateral y en ocasiones unilateral (opción de
compra).
4. Proyecta la conclusión de otro contrato
7. ELEMENTOS PERSONALES
• Elementos Personales: (promitente vendedor y el promitente
comprador)
• Promitente: Es la parte que se obliga en la promesa a celebrar el
contrato a futuro, y a esta palabra se le agrega el nombre del
respectivo contratante en el contrato definitivo, es decir (ejemplos):
promitente comprador, promitente vendedor, entre otros.
• Promisorio: También llamado beneficiario, corresponde a la otra
parte quién puede obligar a cumplir el contrato a futuro.
• Es esencial establecer, que en el momento que las dos partes se
obligan a celebrar el contrato a futuro, es decir en la promesa
bilateral, ambos se denominan promitentes.
8. ELEMENTOS REALES
• Elementos Reales: (de la cosa y del precio)
• El objeto real está constituido por su actividad a que están sujetas
las partes o sea la celebración de su contrato, es decir, el contrato
per se.
• El contrato a futuro: La celebración del contrato definitivo de
acuerdo con los elementos característicos de éste previamente
determinados. Dichos elementos característicos del contrato
definitivo y que deben señalarse desde el contrato preliminar, son
los elementos esenciales del contrato.
• El plazo: La falta de plazo haría nula la promesa. Cuando expira el
plazo sin que por culpa de alguna de las partes haya podido
celebrarse dicho contrato a futuro, caducan los derechos de las
partes, para exigir el cumplimiento de la promesa, es decir, el
contrato prometido. (Artículo 1681 del Código Civil, Decreto 106)
9. ELEMENTOS FORMALES
• Elementos formales: (la escritura pública, cuando se trata de
bienes inscribibles). La promesa del contrato debe otorgarse
en la forma exigida por la ley para el contrato que se promete
celebrar.
10. REQUISITOS DEL CONTRATO
1. Capacidad para obligarse por el contrato proyectado.
2. Es necesario que tenga la forma propia del contrato
proyectado.
3. La determinación del término durante el cual se pueda
recabar la prestación de la actividad necesaria, para la
conclusión del contrato definitivo.
11. DIFERENCIAS ENTRE EL
CONTRATO DE PROMESA Y
OPCIÓN
• La diferencia esencial entre el contrato de promesa y opción,
radica en que la opción es un contrato unilateral, donde una
persona otorga a otra la opción y facultad de adquirir una
cosa o un derecho, en las condiciones pactados y por tiempo
convenido.
• Mientras que en el contrato de promesa, existe bilateralidad,
ya que ambas partes promitentes se obligan y se les atribuye
el derecho a exigir la celebración del contrato prometido, de
forma íntegra según lo estipulado en la promesa. (Artículos
1676 y 1679 del Código Civil, Decreto 106, respectivamente).
14. DE LOS EFECTOS
1. La obligación que contraen ambas partes de celebrar un contrato
dentro del plazo convenido y prometido.
2. El plazo en el contrato no puede exceder de dos años si se trata de
bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos, y de un año
si se trata de otros bienes o prestaciones.
3. Si una de las partes se niega a celebrar el contrato para dar forma
legal al contrato en su rebeldía, lo debe realiza el juez; salvo que la
cosa haya pasado a tercero de buena fe, en cuyo caso la promesa se
resolverá en el pago de daños y perjuicios.
1. Debe exigirse el cumplimiento de la promesa, dentro de tres meses
siguientes al vencimiento del plazo estipulado, sino caduca la acción
15. DE LA EXTINCIÓN
• El contrato de promesa se extingue por la conclusión del
contrato definitivo, por la reducción del mismo a la
presentación del id quo interest en caso de cumplimiento y
por las causas generales de extinción de las obligaciones.
16. DE LAS OBLIGACIONES
• De las Obligaciones Previas:
1. Las cédulas de vecindad o documento personal de identificación
de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
2. El título con que acredita la propiedad o el derecho que va darse
en promesa.
17. DE LAS OBLIGACIONES
• De las Obligaciones Posteriores:
1. Testimonio Especial al Archivo General de Protocolos dentro
de los veinticinco días hábiles siguientes a la autorización de
la escritura. (Artículo 37, literal A), del Código de Notariado).
2. Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual se
presenta al Registro de la Propiedad con duplicado, para su
respectiva inscripción. (Artículo 69, último párrafo del Código
de Notariado y artículo 1132 del Código Civil, Decreto 106.
