• Save
Ringkasan buku land development handbook
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Ringkasan buku land development handbook

on

  • 1,319 views

Tugas Mata Kuliah Pembangunan Tanah dari Bapak Dr. Ir. Priyono Nugroho, MS

Tugas Mata Kuliah Pembangunan Tanah dari Bapak Dr. Ir. Priyono Nugroho, MS
Dari berbagai sumber
Email yanto_budisusanto@yahoo.com atau yanto_b@geodesy.its.ac.id untuk permintaan file

Statistics

Views

Total Views
1,319
Views on SlideShare
1,319
Embed Views
0

Actions

Likes
5
Downloads
0
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Microsoft PowerPoint

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Ringkasan buku land development handbook Ringkasan buku land development handbook Presentation Transcript

  • Intisari Page 41 - 92 Dosen : Ir. Prijono Nugroho, M.SP., Ph.D, yanto budisusanto 10/307357/PTK/06975
  • Zoning zonasiPerencanaan tata ruang wilayah atau tataguna lahan secara komprehensif yangberfungsi sebagai pemberi masukan terhadapkegiatan pembangunan terutama yangbersifat fisik.
  • Kelemahan dalam pelaksanaannya• Tidak memiliki kekuatan hukum• Sering diabaikan sehingga mengakibatkan ketidakteraturan/keseragaman dalam tata guna lahan yang telah direncanakan, misalkan lokasi pemukiman berdampingan dengan perniagaan yang membutuhkan lokasi parkir, lalu lintas keluar masuk kendaraan, pembuangan sampah, pengiriman barang dengan truk dan lain-lain sehingga menimbulkan gangguan lalu lintas, kebisingan dan aktifitas perniagaan untuk pemukiman.• Tetapi efek simultan positif yang ditimbulkan adalah kenaikan nilai tanah pada lokasi tersebut.
  • Tujuan Zonasi• Mencegah konflik pada perbedaan fungsi tata guna lahan atau tata ruang wilayah• Memberikan aturan dari segi arsitektur mengenai sempadan bangunan, pagar, lansekap, luas parkir atau jam operasi untuk setiap guna lahan
  • Contoh pembagian Zonasi• Pemukiman, Pertanian, Komersial, Perkantoran, Industri• Berdasar batas administratif; batas kelurahan, kecamatan, kabupaten dst• Biasanya zonasi disusun berdasar hirarki atas dampak terhadap masyarakat dengan pengertian sebagai berikut : – Pemukiman tidak akan bersebelahan atau berdekatan dengan industri dll – Untuk setiap administratif akan memiliki prioritas penggunaan lahan berkaitan dengan pemberian ijin, misalkan luasan dan jumlah unit rumah yang diperkenankan untuk membuat perumahan dll
  • Peta Zonasi• Aturan dalam bentuk teks perlu disertai dengan peta yang memberikan gambaran pembagian tata guna lahan yang telah disetujui berdasar pendefinisian teks tersebut• Peta Zonasi harus diikuti oleh para pengembang sesuai dengan aturan yang berlaku dan memerlukan ijin pihak yang berwenang dalam hal ini adalah pemertintah
  • Skala Peta Zonasi• Skala 1” : 2000’ yang berisi jalan raya utama, landmarks dan fitur alami dan batas administratif. Untuk setiap wilayah memiliki simbol tertentu untuk kepadatan yang diperbolehkan, misal; “”R-5 artinya perumahan yang diijinkan adalah 5 unit per-Ha dll• Skala 1” : 200’ yang berisi batas tanah/bidang berikut nilai pajaknya dan informasi tambahan mengenai ijin khusus tentang penggunaan lahannya, dikelola oleh pemerintah kota dan biasanya memiliki kekuatan hukum yang mengikat
  • Aturan Peta Zonasi• Minimum rerata ukuran kapling• Maksimum kepadatan atau intensitas dalam pengambangan• Maksimum yang dijadikan lahan efektif dan nonefektif biasanya dinyatakan dalam prosestase• Minimum are terbuka dinyatakan dalam prosestase• Sempadan bangunan dari batas kapling• Maksimum ketinggian bangunan• Sudut antara batas bidang dan bangunan
  • Zoning Adminstration• Pengembangan lahan harus memiliki ijin dari pemilik wilayah yang sesuai dengan kebijaksanaan dan perundangan
  • Zoning Concept• Prescriptive atau Euclidian Zoning – Spesifik berisi tata guna lahan dan konfigurasi bangunan yang diijinkan pada bidang tanah sebagai standar pengembangan lahan.• Performance Zoning – Lebih fleksibel dalam kontrol penggunaan lahan yaitu lebih memperhatikan dampak dari kegiatan pengembangan pada bidang tanah berdasar fisik dan karakteristik lingkungannya.
  • Cummulative Zoning• Peningkatan kepadatan dan intensitas penggunaan lahan memberikan prioritas dalam pengembangan, tidak mungkin mendirikan pemukiman ditengah-tengah kawasan komersial atau perlu relokasi yang lebih sesuai dengan peruntukannya
  • Transitional Zoning• Gradasi pada penggunaan lahan seperti pada gambar
  • Floating Zoning• Zona yang terbentuk karena aktifitas dominan yang ada didalamnya. Perencanaan zona ini dilakukan setelah aktifitas terbentuk, misal; aktifitas pemberhentian penumpang sehingga digunakan untuk zona pusat transportasi umum, aktifitas pasar tradisional sehingga akan direncanakan untuk kegiatan perdagangan dsb
  • Planned Unit Development• Perencanaan yang dilakukan oleh konsultan dengan pertimbangan komprehensif tentang penggunaan lahan agar efektif dan efesien, misal model arsitektur, landscape, street furniture, open space, dan signage.
  • Cluster Zoning• Alternatif untuk pengendalian pengembangan lokasi yang tidak terlalu luas (resedensial), misal untuk melindungi kawasan bangunan bersejarah, lahan pertanian produktif dll.
  • Overlay Zones• Biasa digunakan untuk menyelesaikan masalah atau karakter fisik padan penggunaan lahan. Atau untuk mengkomunikasikan antara penggunaan lahan dan tematik peta yang berbeda-beda untuk analisa permasalahan.
  • Exclusionary Zoning• Zona eksklusif atau khusus, dengan aturan yang ketat, harga tanah dan biaya pengembangnnya yang tinggi.
  • Inclusionary Zoning• Zona untuk pemukiman dengan harga terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
  • Zoning Changes• Perubahan panggunaan lahan yang oleh konsultan pengembangan lahan dan dimintakan persetujuan ke lembaga berwenang. Kekurangan dari peluang cara rezoning ini adalah penyalahgunaan wewenang dan keinginan pengusaha pengembang pemukiman untuk memperoleh keuntungan yang besar.
  • Proffered Zoning• Perubahan penggunaan lahan atas kesepakatan antara mayarakat dan pemerintah. Jika dilakukan oleh pengembang maka dimungkinkan disepakati mengenai kompensasi akibat perubahan lahan yang akan dilakukan, misal; perbaikan saluran air, penambahan fasilitas umum dll.
  • Contrac Zoning• Perjanjian antara pemilik tanah dan pemerintah dalam perubahan penggunaan lahan untuk saling bersepakat dan mengikat secara hukum.
  • RELATED TECHNIQUES IN DEVELOPMENT REGULATIONAdequate Public Facilities Ordinances• Pemenuhan atas kebutuhan infrastruktur pada pemukiman dan fasilitas publik yang harus disediakan oleh pengembang pemukiman dan dilindungi oleh lembaga yang berwenang. Jika tidak dipenuhi maka kegiatan pengembangan dihentikan. Segala sesuatunya sudah mempertimbangkan kapasitas dan kemampuannya baik dari segi biaya atau pendanaan dan daya tampung atau kepadatan serta kelengkapan fasilitasnya sesuai juga dengan kebutuhan pasar.Development Review Point System• Dilakukan penilaian atas pengembang atau evaluasi dan memberikan poin bagi yang dinyatakan berhasil menyelesaikan masalah dengan baik.Deed Restriction and Covenant• Perjanjian menggunakan akta notaris. Hak dan kewajiban antara pengembang dan pembeli terutama untuk mempertahankan estetika dan lingkungan pada lokasi pengembangan.
  • SMARTH GROWTHIntrodution• Setelah PD II kondisi Amerika belum padat tetapi seiring dengan berjalannya waktu maka pertumbuhan penduduk berkembang menjadi metropolitan. Oleh karena itu diperkembangan difokuskan pada konsep “smart growth”.• Menurut Anthony Downs, esensi dan implementasi “smarth growth” berkisar pada sebagai berikut: anti pertumbuhan lambat dan lingkungan, mendukung pertumbuhan, mendukung pertumbuhan kota, mendukung pertumbuhan yang lebih baik.
  • Fundamentals and Principels• Prinsip “smarth growth” menurut NAHB (National Association of Home Builders adalah: memenuhi kebutuhan akan perumahan dengan memperhatikan perlindungan terhadap lingkungan untuk peningkatan kualitas hidup bersama.
  • Fundamentals and Principels• Menurut O’Neil (1999) karakterisitik dari “smarth growth” adalah; – pembangunan ekonomi dengan mempertahankan lahan terbuka dan sumber daya alam, – perencanaan penggunaan lahan yang komprehensif, terpadu dan regional (keseluruhan lokasi), – pihak pemerintah dan masyarakat, swasta dan sektor non-profit bekerjasama untuk kemanfaatan, kepastian dan prediksi melekat pada proses pengembangan, – pemeliharaan infrastruktur untuk pelayan kepada warga baik yang lama dan baru, – pembangunan rumah kembali untuk yang sudah usang, – pusat-pusat perkotaan dan lingkungan merupakan komponen integral dari perekonomian daerah yang sehat, – pembangunan pinggiran kota diintegrasikan ke dalam daerah komersial, pusat kota baru, dan/atau dekat fasilitas transportasi yang direncanakan, – pembangunan pinggiran kota tetap memperhatikan ruang terbuka, dan keberadaan serta akses jalur transportasi.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth Is a Code Word for No Growth. – Pertumbuhan penduduk tidak dapat dihindari akan semakin meningkat dengan berjalannya waktu yang berdampak pada meningkatnya akan kebutuhan perumahan yang diyakini akan sektor real estate dapat menggerakkan roda perekonomian sehingga kesejahteraan masyarakat pun dapat menjadi lebih baik.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth Is Anti-suburb – Asumsi pengembangan wilayah di pinggiran kota tidak diperhatikan berdasar persepsi bahwa kebanyakan kegiatan pembangunan berada di pusat kota metropolitan. Pengembangan wilayah pinggiran tidak tertangani dengan baik, walaupun disisi lain banyak dari penduduk ingin bertempat tinggal didaerah tersebut. Smart Growth akan mengakomodasi kondisi tersebut.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth Creates Another Layer of Government Regulations That Slows the Develop-ment Process and Increases Project Costs. – Berusaha mereformasi aturan dan merampingkan prosedur serta menyederhanakan proses perijinan sehingga mempermudah kegiatan pembangunan yang mencerminkan “smart growth”
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth Does Not Sell – Asumsi tidak ada pasar atau sedikit dari peminat untuk “smart growth” adalah kesalah-pahaman. Karena dengan perencanaan yang baik maka kebutuhan perumahan dan lokasi bisnis adalah siklus hidup dari pertumbuhan penduduk untuk memenuhi kebutuhannya.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth Equals Growth Boundaries – Pengembangan daerah perbatasan kota menjadi kontroversi dan menimbulkan permasalahan ketika berbenturan dengan persoalan teknis, kepentingan politik, dan isu hukum. Pengembangan lokasi tersebut berikut pelayanan wilayah kota seharusnya menjadi satu kesatuan dari strategi smart growth jika dan hanya jika konsistem terhadap politik, ekonomi dan perlindungan terhadap lingkungan secara komprehensif dan serius diterapkan.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth Will Eliminate the Need for New Roads – Antara th 1983 dan 1990 kebutuhan akan sarana transportasi dirasa sangat tinggi dikarenakan jarak antara pemukiman dan tempat kerja serta lokasi rekreasi terpisah sangat jauh. Smarth Growth merencanakan dengan baik dengan mengurangi lama dan jarak perjalanan dengan menyesuaikan pertumbuhan penduduk dan lokasi kegiatannya. Sehingga kebutuhan akan jalan tetap diperhatikan dengan lebih efesien dan efektif.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• Smart Growth is Bad for Business – Anggapan bahwa kegiatan bisnis memiliki peran yang dominan dalam program smart growth, tetapi setelah disadari akibat dari pengembangan yang tidak terencana yang salah satu akibatnya adalah terjadinya kamacetan maka komunitas bisnis menyadari akan pentingnya program smarth growth sehingga mau mendukung dan berinvestasi untuk program tersebut.
  • Mitos tentang “Smarth Growth”• With So Much Undeveloped Land, There Is Limited Value in Open Space Preservation. – Smarth Growth sangat memperhatikan perlindungan terhadap lingkungan dan ketersediaan ruang terbuka serta tetap memperhatikan kemajuan kegiatan perekonomian secara bersamaan. Sehingga aktifitas bisnis tetap berjalan dengan baik dan kesejahteraan, kenyamanan masyarakat juga tercapai dan lingkungan tetap terjaga kualitasnya
  • • Chapter 3• SITE PLAN ORDINANCES, SUBDIVISION REGULATIONS , AND BUILDING CODES – Lawrence A. McDer mott
  • INTRODUCTION• Secara umum yang terlibat dalam pembangunan tanah adalah divisi tanah, site plan dan atau perijinan bangunan. Divisi tanah mengurusi tentang pemecahan, kepemilikan dan lainnya, termasuk didalamnya sewa-menyewa dalam jangka panjang baik mengenai tanah dan bangunan. Devisi site plan dan atau bangunan sering disamakan dengan devisi perencanaan yang memberikan uraian administratif saja. Kesemuanya bertujuan untuk menghindari akibat negatif dari pembangunan tanah.
  • SUBDIVISION REGULATIONComponent of Subdivision Regulations• Fungsi khusus adalah desain, konstruksi dan standar material untuk fasilitas umum yang antara lain adalah; desain jalan termasuk pengaturannya, row, persyaratan trotoar, geometrik dan perpotongannya, desain trotoar, rambu-rambu lalulintas, desain drainase dan pemeliharaannya (manhole, bak kontrol dll), system distribusi air dan listrik, ruang terbuka, utilitas, perlindungan lingkungan. Demikian juga mengenai dokumentasinya (as built drawing) untuk kemudahan dalam kegiatan atau proses pemeliharaannya. Disisi lain juga menjamin berjalannya sistem.
  • SUBDIVISION REGULATION• Development Management – Menjamin keseragaman, kelengkapan, format, prosedur dokumen yang digunakan untuk desain dan konstruksi dalam rangka pembangunan tanah.
  • SUBDIVISION REGULATION• Guaranteed Performance – Jaminan finansial bagi pengembang agar pelaksanaan dapat berjalan lancar yaitu berupa surat berharga atau dokumen berharga lainnya. Sehingga ketika terjadi one prestasi dan pembangunan tanah tidak dapat dilanjutkan oleh pengembang maka dokumen berharga dapat digunakan untuk melanjutkannya. Dalam hal ini melibatkan lembaga keuangan.
  • SUBDIVISION REGULATION• Durability of Infromation – Kejelasan mengenai kepemilikan, batas, pengukuran dan hal lain yang berkaitan dengan kepastian hukum akan kepemilikan tanah.
  • SUBDIVISION REGULATION• Benefits to the Land Development Design Team – Persaingan bisnis terutama dalam hal harga property tidak mengurangi kualitas dari desain, konstruksi, infrastruktur dan fasilitas yang telah disetujui. Produk yang dihasilkan tetap terjamin kualitasnya.
  • SUBDIVISION REGULATION• Related Development Regulation – Kegiatan pembanguan tanah harus tetap memperhatikan dampak terhadap lingkungan artinya tidak menyebabkan kerusakan lingkungan misalnya; kerusakan kualitas air tanah, sistem drainase yang jelek sehingga banjir dan lainnya. – Amdal atau UKL/UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup)
  • SUBDIVISION REGULATION• What to Look for and How to Use Subdivision Regulation – Buku manual yang berisi tentang detail desain dan standar – Identifikasi kesesuaiannya dengan peraturan yang berlaku  regulasi yang diacu/ dirujuk – Cek tanggal berlakunya peraturan  bila dimungkinkan terjadi pengecualian atau revisi – Cek kesesuaian dengan regulasi daerah  beberapa hal diserahkan ke daerah masing-masing untuk mengaturnya – Identifikasi kriteria site plan dan desain dan standar konstruksi – Prosedur administrasi dan kelengkapan dokumen
  • SITE PLAN ORDINANCES• Definisi “Site Plan” adalah representasi grafis dari tata letak bangunan dan fasilitas pada sebidang tanah, dengan detail, akurasi, dan skala tergantung pada tujuannya. Terkadang disamakan dengan “Development Plan”. Beberapa regulasi mengharuskan adanya pengesahan dari dokumen “site plan”.
  • SITE PLAN ORDINANCESBUILDING CODES
  • • Chapter 4• EXACTIONS, INFRASTRUCTURE ENHANCEMENTS, AND FEES – Lawrence A. McDer mott
  • INTRODUCTION• Pertumbuhan penduduk memicu akan kebutuhan lingkungan dan fasilitas transportasi yang layak. Ada pengalihan yang semula menjadi tanggungan pemerintah dilimpahkan kepada pihak swasta selaku pengembang lahan dan pihak swasta. Oleh karena itu pihak yang terkena dampak harus mempelajari tentang aturan, standar perencanaan, peningkatan infrastruktur yang dibebankan beserta biaya-biaya yang timbul akibat dari pembangunan tanah atau pengembangan lahan.
  • EXACTIONS, INFRASTRUCTURE ENHANCEMENT AND FEES• Exaction adalah hal yang harus disediakan oleh pengembang adalah sebagai berikut : fasilitas umum, jasa untuk kepentingan umum (misal; pemadam kebakaran), pengadaan tanah, area perdagangan, perbankan. Yang semuanya memberikan manfaat langsung bagi penghuni atau tidak langsung pada lingkungan sekitar. Pengembang harus mengelola anggaran dan keuangan dengan baik walaupun pembebanan biaya berakhir pada konsumen.
  • Land Reservation• Masyarakat dapat meminta kepada pengembang mengenai fasilitas umum yang harus disediakan misal; taman, sekolah, jalan dan lainnya. Karena ketidaksepakatan dalam hal ini menyebabkan tertundannya pembangunan lahan. Salah satu penyebabnya adalah peruntukan lahan yang semula digunakan pemukiman tetapi dalam regulasinya adalah lokasi industri sehingga masyarakat harus pindah.
  • Dedications• Penyerahan fasilitas umum oleh pengembang kepada pemerintah yang berdampak pada meningkatnya biaya pemeliharaan yang ditanggung oleh pemerintah. Salah satu daya tarik bagi konsumen adalah semakin lengkapnya fasilitas umum, misal; sekolah, taman, fasilitas perpustakaan dan pemadam kebakaran. Yang menarik bagi pemerintah adalah adanya lahan yang tersedia untuk pelebaran jalan jika dimungkinkan semakin berkembangnya lokasi.
  • Preservation• Pemeliharaan terhadap lingkungan adalah prioritas utama dalam komunitas masyarakat tetapi seringkali pemerintah tidak memiliki cukup dana untuk hal tersebut. Oleh karena itu masyarakat bersepakat untuk dibebankan kepada pengembang melalui pungutan tertentu.
  • Fee• Biaya-biaya yang timbul untuk pemeliharaan lingkungan yang disepakati antara pengembang dan konsumen serta keterlibatan pemerintah sesuai dengan regulasi yang berlaku.
  • • Chapter 5• REAL PROPERTY LAW – Carlyle W. Blomme, R.L.S. / J. Randall Minchew, Esq. / Craig N. Thomas, Esq. / Edited / Updated: Curt Sumner, L.S., and Gary Kent, L.S
  • • Kepastian hukum atas kepemilikan tanah dengan batas-batas pasti dan melalui proses pengukuran dilapangan. Surveyor setidaknya mengerti mengenai aturan atau regulasi yang berlaku.• Properti secara hukum adalah yang dimiliki secara eksklusif untuk seseorang. Properti dapat diklasifikasikan sebagai berikut properti komunitas, properti pribadi, properti publik dan real properti (real estate).
  • • Real properti dapat diwariskan.• Kepemilikan adalah sekumpulan hak yang menjadi satu dan dapat dinikmati• Awalnya semua tanah adalah dimiliki oleh kerajaan, dalam hal ini Raja yang berkuasa atas tindakan terhadap tanah dalam wilayahnya.• Properti law di US dikembangkan dari sistem di Inggris kecuali Lousiana dikembangkan dari Perancis.• Dengan berjalannya waktu hukum properti diatur dalam undang-undang.
  • • Akta adalah instrumen tertulis yang digunakan untuk mentransfer minat di tanah atau properti riil, suatu bentuk kontrak, dan seperti perbuatan yang sah harus memenuhi persyaratan tertentu. Akta harus memiliki setidaknya dua pihak: satu pemberi dan penerima hibah.• Deskripsi adalah elemen penting dalam akta. Ini harus yang jelas dalam arti dan berbeda di lokasi, dan lokasi harus unik hanya satu properti.
  • End• End