Blik 21

591 views

Published on

Tweemaal per jaar brengt WonenBreburg het blad Blik uit, waarmee zij haar stakeholders op de hoogte houdt.

Published in: Real Estate
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total views
591
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
2
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

No notes for slide

Blik 21

  1. 1. 21BLIK IS EEN UITGAVE VAN WONENBREBURG JAARGANG 8 NUMMER 21 dEcEMBER 2011(On)BetaalBaar
  2. 2. IN MEMORIAM Op 9 november jl. overleed Frans Bonink. Hij was jarenlang actief in onze bewonersvertegen- woordiging als voorzitter van HBO Wonen ’99 en later het SHW. In dit memoriam blikt Johan Dunnewijk, directeur-bestuurder WonenBreburg, terug. Project op de cover: duurzaam bouwen. 16 november 2011 won WonenBreburg in de categorie corporaties de eerste prijs voor duurzaam bouwen met het nieuwbouwproject aan de Sint Paulusstraat. Lees hier meer over op pagina 21. BESTE FRanS, (On)BetaalBaar Ik leerde je een kleine 15 jaar geleden kennen. En wel als voorman van de bewonerscommissie van novicom, het woningcomplex in Tilburg waar je – Beste lezer, ik denk ook een jaartje of 15 - tot je grote genoegen BetaalBare wOningen: en tot je overlijden woonde. al snel daarna werd je nu en in de tOekOmst 4 voorzitter van de overkoepelende bewonersorgani- satie – HBO wonen ’99 - van aanvankelijk Wonen- Midden Brabant en later WonenBreburg. Een rol die je werken aan leefBare wijken… jarenlang met veel inzet en verve hebt bekleed. De thema’s ‘kosten’ en ‘betaalbaarheid’ zijn nooit helemaal van wat levert het Op? 8 Je bent geboren in amsterdam-noord. Opgegroeid in een katholiek milieu en tussen de ‘socialisten’, zo- de volkshuisvestingsagenda afgevallen. Dat kan natuurlijk ook moeilijk, daar waar het in de sociale volkshuisvesting draait om het de maakBaarheid van stOkhasselt 10 als je vaak grappend zei. Wie of wat verantwoordelijk precies was voor wie je werd weet ik niet. Wel weet verschaffen van woonruimte aan mensen die daarin op de (vrije) ik dat je recht door zee was, voor geen kleintje ver- markt niet of slechts moeizaam zelf kunnen voorzien. actueel 13 vaard, niet bang voor het conflict. Iemand die altijd de bal en nooit de man speelde. Ook iemand die Toch kunnen wij ons niet aan de indruk onttrekken dat voornoemde thema’s de laatste tijd weer stellig geloofde in het gegeven dat macht tegenmacht weg met de verspillingen behoeft. En die van opvatting was dat bewoners heel volop in de schijnwerpers staan. Begrijpelijk en wat ons betreft ook terecht. in de (ver)BOuw! 14 wel in staat zijn voor hun eigen belangen op te komen. Vanuit dat perspectief handelde je ook. Toen Wonen Begrijpelijk om een aantal redenen. uitgelicht 16 Midden-Brabant jou en de jouwen in 2003 het voor- stel voorlegde met Wonen Breda te gaan fuseren was Huishoudens met lage(re) inkomens ervaren de gevolgen van de financiële en economische crisis. Dit Blik Over de grenzen 18 je nuchtere reactie er een in de trant van ‘’als je het regelt de service- en dienstverlening aan de huur- komt tot uitdrukking in een groeiende vraag van huurders naar het afsluiten van betalingsregelingen en ders minimaal op het niveau te houden wat we nu in een toenemend beroep op schuldhulpverlening. Een vorig jaar in Tilburg en Breda verricht woon- investeren in intern prOject- hebben, dan ga je je gang maar. Lukt je dat onver- lastenonderzoek van Rigo maakt duidelijk dat een niet onaanzienlijk aantal huishoudens dat bij ons management Betaalt zich terug 21 hoopt niet, dan heb je met ons een stevig probleem’’. Een faire en ondubbelzinnige inzet wat mij betreft. huurt met een zeer forse woonquote wordt geconfronteerd. de BetaalBare huurwOning 22 Het feit dat je enkele jaren geleden – mede om gezond- heidsredenen - met je activiteiten als voorzitter van het Begrijpelijk ook omdat de investeringscapaciteit van woningcorporaties, ook die van WonenBreburg, HBO (en SBO) stopte, hield geenszins in dat je de volks- onder druk staat. Debet hieraan zijn onder meer: wOnenBreBurg is wOningcOrpOratie huisvesting en ons c.q. onze bezigheden als woning- de forse zogeheten ‘onrendabele toppen’, aanvangsverliezen op nieuwbouwwoningen waarbij met Beste duurzame prOject in tilBurg 24 corporatie uit het oog verloor. Integendeel: je stuurde me regelmatig artikelen uit je geliefde (amsterdamse) omwille van de beperkte koopkracht van de huishoudens die ze betrekken niet de economische Parool en af en toe belde je me op om me er op te prijs kan worden gevraagd; OnBetaalBaar: Onze huurders wijzen dit of dat in het belang van de huurders vooral de aangekondigde forse bijdrages in de huurtoeslag die vanaf 2014 moeten worden voldaan; die meedenken en meeBeslissen 26 niet te vergeten. Een paar keer ook zocht ik je thuis op. Koffie en als het even kon een glas (goede) wijn. En de (aanzienlijk duurdere) marktfinanciering die corporaties voor het bouwen woningen met een natuurlijk een stevig debat. maandhuur hoger dan € 652,- per maand moeten aantrekken sinds de recente nieuwe regelgeving. waar gaat het heen met de midden- 28 Op 9 november verliet je ons. Toch nog onverwacht. inkOmens Op de wOningmarkt? Een wat mij betreft mooi en oprecht mens ging daar- Kortom, redenen genoeg om ons vanuit WonenBreburg de komende jaren weer nadrukkelijk met de mee heen. kosten- en betaalbaarheidsaspecten van het wonen bezig te (gaan) houden. gastcOlumn 31 Dank Frans, voor alles wat je voor onze huurders en daarmee voor WonenBreburg hebt betekend. Dit themanummer van Blik belicht een aantal facetten van dit vraagstuk. Johan Dunnewijk directeur-bestuurder Het bestuur van WonenBreburg, Rectificatie Ton Streppel In Blik 19, verschenen in juli 2010, stond het artikel “WonenBreburg start met effectenkaart”. Johan Dunnewijk In dit artikel staat de passage “Gaat de effectenkaart … gemotiveerd besluit.”. Deze passage is geschreven is door Liesbeth Bliek. Wij zijn vergeten haar naam bij dit artikel te vermelden.2 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 3
  3. 3. Door: Hennie van de Kar-Vervooren Fotografie: Peter van Trijen BETaaLBaRE WOnIngEn; nu En In DE TOEKOMST WELKE Op naar 6 miljOen…. als stOppen met nieuwBOuw Ont- FInancIëLE Hoe houdt WonenBreburg haar woningen be- wikkelen en realiseren, geen Optie taalbaar als externe factoren de woningcorpora- is, wat dan wel? tie dwingen om kritischer te kijken naar de balans Het grootste deel van de uitgaven (61%) ging in KEuZES tussen inkomsten en uitgaven? Een van externe factoren is een nieuwe heffingsmaatregel die in 2010 uit naar de exploitatie van het onroerend goed en de rest naar de rente op leningen. Ver- MaaKT 2014 ingaat vanuit de overheid. Dit houdt in dat huur, beheer (inclusief sociaal beheer met woon- WonenBreburg jaarlijks ongeveer 6 miljoen euro consulenten en huismeesters) en groot onderhoud WOnEnBREBuRg? aan het Rijk moet betalen. Hier komt nog bij de vormen samen een belangrijke uitgavenpost. Ton sinds 2008 van toepassing zijnde heffing van Streppel licht toe: “Het gaat hierbij om onze kern- de Vennootschapsbelasting. Hier beschouwt de activiteiten. Daar stop je niet mee. Wel vragen we overheid de corporatie als een regulier commer- ons voortdurend af welk kwaliteitsniveau we wil- cieel bedrijf. Door beide maatregelen is de ruimte len en kunnen handhaven. Daarnaast is het onze Je kunt niet meer uitgeven dan Je Bin- om de betaalbaarheid in stand te houden aan- opdracht om wat we doen zo efficiënt mogelijk nenkriJgt. een Oude wiJsheid die nOg zienlijk verkleind. Zoals in iedere onderneming te doen.” altiJd BiJ heel wat huishOudBOekJes gaat het om liquiditeiten en vermogen. de BOventOOn vOert. OOk wOnenBre- Ton Streppel nuanceert hier: “We worden regel- welke financiële keuzes maakt Burg stelt zich Op dat standpunt. dat matig neergezet als een rijke vermogende corpo- wOnenBreBurg dan Om de extra impliceert het maken van financiële ratie. als we naar de waarde van ons bezit kijken, Overheidsheffingen te Betalen en keuzes. dan lijkt dat ook wel het geval te zijn. We heb- tOch de wOningen BetaalBaar te ben inderdaad een goede woningvoorraad van hOuden? 26.000 woningen die we tegen een redelijke prijs Ton Streppel, directeur-bestuurder van WonenBreburg, geeft in- kunnen verhuren. Dat is als je het zo wil noemen zicht in de dilemma´s die zijn organisatie bij het maken van de rijkdom. Maar deze woningen zetten we juist financiële keuzes tegenkomt om aan haar maatschappelijke op- voor onze volkshuisvestelijke doelen in: tegen dracht te voldoen. Betaalbaarheid van de woningen is daarbij een een betaalbare prijs. Deze woningen zijn voor belangrijk thema. een groot deel gefinancierd met geleend geld. Ons vermogen is voor 20% eigen vermogen, maximaal redelijk 80% is vreemd vermogen. Voor het vreemde ver- In 2010 was de gemiddelde huur van een woning van Wonen- mogen moet voor de onderliggende financiering Breburg € 413 per maand. Dat is 71% van het bedrag dat maxi- iedere maand rente betaald worden. maal redelijk is volgens het woningwaarderingssysteem van de overheid. Toch ontvangen veel huurders van WonenBreburg een Je kunt niet meer geld uitgeven inkomensondersteuning van het rijk, in de vorm van huurtoeslag. dan je binnen krijgt “We geloven dat het niet goed is voor mensen als ze afhanke- De nieuwbouw levert in de exploitatie verlies op. lijk zijn. Daarom willen we eraan bijdragen dat huren betaalbaar We verhuren aan onze doelgroep voor een rela- de Organisatie zelf blijven, steekt Ton Streppel van wal. “Betaalbare woningen zijn tief lage huur die onder de kostprijs ligt. In ons De eerste knop waar je aan kunt draaien is de belangrijk om in de huisvestingsvraag van mensen met een klein jargon heet dat de onrendabele top: het deel van organisatie zelf. WonenBreburg voert efficiency- inkomen te voorzien. Dat is naast het beschikbaar hebben van vol- de investering dat niet wordt terugverdiend in de maatregelen door om met minder mensen toch doende woningen voor onze doelgroep ook onze maatschappe- huur (ongeveer 40%). ´Stop dan met nieuwbouw´, minimaal dezelfde kwaliteit dienstverlening te lijke opdracht. Dat betekent dat WonenBreburg bewust kiest voor wordt regelmatig gesuggereerd. Bewust blijven bieden. De maatregelen zijn niet van vandaag of het betaalbaar houden van de gemiddelde woning: een goede we wel in nieuwbouw investeren om in toekom- gisteren. al vanaf 2008 is de organisatie bezig met woning in relatie tot een goede prijs. Maar dat zit wel spanning stige behoeften te kunnen voorzien, bijvoorbeeld het maken van een efficiencyslag door bestaande op: ons huishoudboekje moet wel sluiten; economisch gezond zijn voor mensen die zorgwoningen nodig hebben. werkprocessen te optimaliseren en vervolgens en blijven is een harde randvoorwaarde in ons bestaan.” Maar het is ook van belang woningen aan te pas- efficiënter te werken met minder mensen. naar sen aan de eisen van de tijd: een enkele keer moet verwachting is deze efficiencyslag medio 2012 af- je daarvoor slopen en herinvesteren; vaak kun je gerond. Dan werken er, na natuurlijk verloop, 50 dat bereiken door ingrijpend onderhoud en wo- fte minder bij de corporatie dan in 2008. Wonen- ningverbetering. Investeren in energiekwaliteit Breburg wil het niveau van dienstverlening hand- van woningen is ook voor de woonlasten van haven en toch de kosten terugdringen. In drie huurders van het grootste belang. fases gaat de formatie terug met ongeveer 15%.4 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 5
  4. 4. BetaalBare wOningen; nu en in de tOekOmst rentelast regel heeft bedacht om de zware extra belas- bij. Voor WonenBreburg is goed wonen meer Met het terugdringen van de formatie met in to- tingheffing in onze richting te compenseren: een dan enkel een technisch goede woning. Een leef- taal 50 fte, wordt de beoogde zes miljoen niet ge- extra huurverhoging van jaarlijks 5% voor men- baar gebouw of leefbare buurt is ook van belang haald. Het zo laag mogelijk houden van de rente- sen met een hoger huishoudinkomen: boven de voor de kwaliteit van het wonen.” last, is de tweede knop die WonenBreburg beroert € 43.000,00. Wij verwachten dat dit om ongeveer om het kostenniveau te beheersen. Ton legt uit: 10% van onze huurders gaat. Deze maatregel le- Ton besluit: “We wegen voortdurend zaken te- “Deze sturing geschiedt vanuit een profiel met vert in elk geval op de korte termijn enig effect gen elkaar af; besturen is geen wiskunde. Met een laag risico. Toch is het door zorgvuldig lange- op” verklaart Ton Streppel deze lastige beslissing. onze huurders en andere stakeholders zoeken we termijn beheer gelukt de rentekosten bij financie- “Zonder deze maatregel zouden de huren voor voortdurend naar het meest wenselijke en haal- ringen relatief laag te houden. Op dit moment iedereen omhoog moeten; op deze wijze dragen bare. Ook al moet je soms kiezen uit twee kwa- werken de economische omstandigheden met sterkere schouders toch wat meer lasten. Daar- den om die harde economische randvoorwaarde een voor onze sector relatief lage rentevoet in ons naast is het nodig om bij toevoeging van kwaliteit in te vullen. Onze kerntaak houden we daarbij voordeel. Dit geeft enige lucht. We blijven in de in de woning ook een wat hogere huurprijs te vra- voortdurend scherp voor ogen: het bouwen, toekomst volledig afhankelijk van de ontwikkelin- gen. Zo berekenen we bij energie-investeringen beheren en verhuren van betaalbare woningen gen van de rente op de kapitaalmarkt.” een deel van de extra kosten door.” voor mensen, die moeilijk zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Dat hebben we bewezen in het kOstenBewustzijn cOntinuïteit en leefBaarheid verleden, het lukt ons nu en we zetten ons met Daarnaast is het kostenbewustzijn in de orga- Een andere veelgehoorde suggestie is: ‘Verkoop heel ons bedrijf ervoor in dat dit ook in de toe- nisatie verbeterd. Deze derde knop is al ingezet toch een groot deel van je voorraad´. Ton Strep- komst gaat lukken.” vanaf 2006 en werpt zijn vruchten af. Hier zijn pel reageert fel: “Behalve dat je jezelf verarmt enkele organisatorische maatregelen genomen. door je vermogen op te eten, kun je geen con- WonenBreburg verlegde de financiële verant- tinuïteit aan woningzoekenden bieden. Je hebt woordelijkheid voor de budgetten, van de afde- door grootschalige verkoop minder woningen ling Financiën naar de betrokken vestigingen en/ beschikbaar voor juist een kwetsbare doelgroep. of budgethouders. Managementleden dragen continuïteit op lange termijn; dat is wat we wil- sindsdien directe verantwoordelijkheid voor hun len. Ook over vijf en tien jaar willen we onze uitkomsten. Door aanzienlijk te investeren in doelgroep nog goed kunnen bedienen. Daarom een nieuw bedrijfsinformatiesysteem is ook de is het grootschalig verkopen van de voorraad, net informatie inmiddels toereikend om te kunnen als het stoppen met nieuwbouw, een te kortzich- (bij)sturen. Ook zijn de budgetten taakstellend tige oplossing. We moeten wel nadenken hoe geworden. Door een sterk verbeterd strategisch en tactisch voorraadbeheer worden middelen ef- goed wonen is meer dan fectiever ingezet. na de fusie in 2003 is een fors een goede woning extra investeringsprogramma uitgevoerd met als doel de kwaliteit van de Bredase voorraad aan- we de komende tijd ook de groep mensen met zienlijk te verbeteren. Dit programma is voor het een laag midden-inkomen, die voor een deel ook grootste deel afgerond, waardoor de basis voor op onze woningvoorraad is aangewezen, binnen de hele organisatie op orde is gebracht. Door dit de nieuwe regels vanuit Den Haag kunnen blijven beleid lukt het de komende jaren onze uitgaven helpen. Dit raakt het probleem van de volledig tot een redelijk niveau terug te brengen.” vast zittende woningmarkt waarover ook wij ons grote zorgen maken.” huur Een deel van het antwoord wordt gevonden in het Leefbaarheid is een ander issue. Bewust kiest beperkt draaien aan de knop van de huren. na WonenBreburg ervoor om ook hierop in te blij- het afronden van de efficiencyslag in de eigen or- ven zetten met actief sociaal beheer. Ton legt ganisatie, verhoogt WonenBreburg de huren licht. uit: “Onze huismeesters en consulenten zijn hier niet gemiddeld, en ook niet over de hele linie, om dagelijks mee bezig. Juist door die inzet is het zo min mogelijk bestaande huurders te treffen die klimaat in en rond onze woningen aanzienlijk behoren tot onze kwetsbare groep huurders met verbeterd. Huurders blijven zelf verantwoorde- een laag inkomen. “Het gaat dan met name om lijk voor hun eigen leefomgeving. Zo af en toe de huurmaatregel die het kabinet als extra maat- draagt daar enige ondersteuning uitstekend aan6 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 7
  5. 5. Door: anne Oosterbaan (inmiddels in dienst bij woningcorporatie de alliantie) en Jeroen cras, manager Strategie & Beleid Fotografie: Peter van Trijen WERKEn aan LEEFBaRE WIJKEn… WaT LEVERT HET OP? als u schoenen naar de schoenmaker brengt, wilt u dat ze daarna wat levert Onze zOektOcht Op? weer heel zijn zodat u ermee kunt lopen. als u naar de dokter In de zoektocht naar hulpmiddelen die ons helpen bij het maken gaat, wilt u dat hij of zij ervoor zorgt dat u snel weer beter wordt. van scherpe keuzes, bewandelen we verschillende wegen. Binnen actie die leidt tot verbetering, logisch toch? In het werken aan wij- het project ‘Wat Werkt in de Wijk’ (vanuit het platform corpove- ken blijkt deze een-op-een-relatie niet zo eenvoudig. corporaties nista) wordt er gewerkt aan een kennisinfrastructuur, een vaktaal weten (nog) niet goed wat een investering oplevert. En als ze dat voor wijkontwikkeling, waardoor bestaande en nieuwe kennis al weten is het vaak achteraf. Dat is zonde, want als we vooraf over wijkinterventies en hun effecten toepasbaar wordt gemaakt weten wat werkt en wat niet, kunnen we scherpere en betere voor de praktijk. De bedoeling is om eind 2011 een slimme web keuzes maken. Keuzes die leiden tot het gewenste effect, tot het applicatie te hebben op basis van een ruim gevulde database, die zogenaamde ‘maatschappelijk rendement’ dat we nastreven. gebruikt kan worden door tal van professionals, maar ook door bewoners. Deze interactieve WIJKipedia dient zowel voorafgaand, Stakeholders en bewoners vragen terecht naar de effectiviteit van bij het maken van een keuze voor een interventie, als achteraf (bij het ingezette geld en de ingezette tijd. Ook wij willen dat we- de monitoring en effectmeting). aan elke interventie is een effec- ten! Het denken in maatschappelijke kosten en baten begint in de tenkaart gekoppeld, waarmee inzichtelijk wordt welke effecten en wijkaanpak langzaam maar zeker in te bedden. Samen met andere welke risico’s gepaard kunnen gaan met activiteiten in de wijk. Een corporaties heeft WonenBreburg de koppen bij elkaar gestoken hulpmiddel bij het maken van juiste en gefundeerde keuzes. om flinke slagen te gaan maken. Dit doen we op drie manieren: in het project ‘Wat Werkt in de Wijk’ in corpovenista-verband Daarnaast neemt WonenBreburg deel in het landelijke project Tien (corporaties vernieuwen de stad): een platform van aedes met voor MKBa, waarin tien corporaties en onderzoeksinstituut RIgO veertien landelijke corporaties; het initiatief starten om ’maatschappelijke kosten en batenanaly- in het initiatief ‘Tien voor MKBa’ (Maatschappelijke Kosten – ses’ uit te gaan voeren. Deze analyses geven niet alleen inzicht in Baten analyses), waarin een landelijk kenniscentrum over dit on- de bewezen effecten, maar drukken die effecten ook uit in euro’s derwerp wordt opgericht. Hieraan nemen tien corporaties deel; en delen die toe aan begunstigden. Hierdoor wordt duidelijk welk in het project ‘Waarde(n) van Wonen’ in Futuraverband (Futura effect een interventie heeft, maar ook wie in welke mate bijdraagt is een samenwerkingsverband van vier Brabantse corporaties). en profiteert. Deze inzichten bieden goede handvatten voor aan- scherping van projecten, maar ook voor een verantwoorde afwe- maatschappelijk rendement ging bij besluitvorming. Steeds vaker horen we dat er behoefte is aan een focus in de wijkaanpak en aan heldere informatie over welke interventies tot Tot slot is in regionaal Futuraverband aandacht voor dit vraag- welk resultaat leiden. Er kan nog veel worden gewonnen door stuk. Onder de noemer ‘Waarde(n) van Wonen’ focussen we op meer focus te krijgen in het werk van de professional in de wijk. de resultaten van investeringen: wat is er feitelijk gerealiseerd? Onlangs presenteerde een visitatiecommissie wijkaanpak o.l.v. Eind 2011 verschijnt er een concreet rapport met advies waarin Wim Deetman haar conclusies over dit thema. De conclusie was de concepten woonwaarden en outcomes worden beschreven én helder: de wijkaanpak moet doorgaan, maar verandering is nood- toegepast op een praktijksituatie. zakelijk. Op naar meer focus en toetsbare doelstellingen. Stoppen Over het inzichteliJk maken van is geen optie, bovendien is voor sommige wijken een lange adem de tOekOmst: Blijven werken aan vitale wijken het maatschappeliJk rendement van nodig. Door de jaren heen zijn er tal van experimenten uitgevoerd en is er veel kennis ontstaan. Die kennis is echter nog versnip- Het beter sturen en monitoren van onze investeringen moet de ef- fectiviteit en resultaten van deze investeringen ten goede komen. wOnenBreBurg perd, over het land en over instanties. Daar liggen kansen. Wonen- Breburg zet zich daarom in voor goede hulpmiddelen om de ver- Want de wijkaanpak gaat door. Stoppen is geen optie, zo conclu- deert ook de commissie Deetman deze zomer. Maar wel is er ruimte een leefBare Buurt. gOed tOeven. prettig wOnen. met kansen vOOr iedereen. spreide kennis beter te bundelen en te benutten. Dit om te meten voor verbetering. Er is een gebrek aan focus, te vaak nog ontstaat herkenBare kreten die wOningcOrpOraties vaak nastreven, met als dOel het welke maatschappelijke resultaten er geboekt worden, en hoe die er een botsing tussen de belangen van professionals en bewoners. wOnen in wiJken zO gOed mOgeliJk te Organiseren. al Jarenlang werkt wOnen- zich verhouden tot de investeringen. Ook is er een discrepantie tussen de gesproken ‘taal’ van verschil- BreBurg aan leefBare Buurten en wiJken, Onder het mOm: samen investeren in lende betrokkenen (bron: Lingua franca; Deuten 2010). Wanneer een Betere stad. dat dOen we niet alleen; cOrpOraties, gemeenten, het riJk en De inzet van een huismeester, buurtpreventie, galerijgesprekken we erin slagen om een sterk kennisinstrumentarium te ontwikkelen, andere partiJen investeren elk Jaar vele milJOenen in ‘de wiJk’. de hamvraag maar ook fysieke ingrepen zoals groot onderhoud, herstructure- waarmee zowel regionaal als landelijk gewerkt wordt aan betere af- is: wat leveren al die investeringen Op? werken ze? en hOe effectief is het? deze ring of de bouw van een zorgcentrum, ze passeren de revue in stemming, is de gewenste verbetering is zicht. Het kennisinstrument vraag is naast effectiviteit OOk relevant. zeker nu, in tiJden waarin met min- de besluitvorming over de te verdelen euro’s. Wat kost het en wat kan helpen de juiste beslissingen te maken in onze investeringen. der middelen scherpe keuzes gemaakt mOeten wOrden. de legitimiteitsvraag levert het op? niet alleen in geld maar ook in maatschappelijke ef- Vooraf en achteraf. Met scherpe keuzes kunnen we – ook met min- van een cOrpOratie Op dit dOmein staat ter discussie. fecten. Een simpele en meer dan logische vraag, het antwoord is der financiële middelen – blijven investeren in vitale wijken. Want moeilijker dan u denkt… dat is en blijft onze overtuiging en ambitie!8 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 9
  6. 6. Door: Liesbeth Bliek Fotografie: Peter van Trijen DE MaaKBaaRHEID Van stOkhasselt investeren samenwerking Op een zonnige middag in november schuiven Hendrickx spreekt gedurende het gesprek meer- Denis Hendrickx, Wim Scheffers en Johan Dun- dere malen de vrees uit dat er door de bezuini- newijk bij elkaar aan tafel in de lerarenkamer van gingen teruggevallen zal worden op wat was. “Ik basisschool De Regenboog. Deze is gevestigd in proef niet: nu zal het ons niet meer ontglippen. Ik de spiksplinternieuwe MFa De Dirigent in het hoop het, maar ik ben bang dat er onvoldoende hartje van Stokhasselt, samen met basisschool naar de problematiek gekeken wordt en enkel de aboe el-chayr, het consultatiebureau van Thebe verworvenheden als uitgangspunt genomen zul- en peuterspeelzaal en -opvang van Kinderstad. len worden. Zo hoor ik wel eens dat ‘alles al ge- regeld is’.” Dunnewijk: “als het met de economie slechter gaat, zijn de zwakkere economische groe- Wa a R O M Z O u D E n W E n I E T Z O Rg E n V O O R E En pen altijd het eerste slachtoffer. Het ijs is hier heel O Mg E K E E R D E B E W Eg In g , Wa aR B I J W E I nT E nSIEVER dun. als de overheid bezuinigt, is er – behalve de S a M E n W E R K En , D E On T M O E T In g V E R B E T E R En? vraag hoe we de verworvenheden stevig vasthou- den – bovendien het gevaar dat de partijen zich “In de jaren zestig en zeventig werd hier vanwege terugtrekken op hun eigen terrein. Maar waarom de woningnood vooral véél gebouwd; naar de zouden we juist niet zorgen voor een omgekeerde kwaliteit werd niet gekeken”, vertelt Dunnewijk. beweging, waarbij we intenser samenwerken, de “Tot het midden van de jaren 80 was regulier be- ontmoeting verbeteren?” Scheffers: “De politiek heer in deze wijk voldoende. Eind jaren 80 kwam heeft vervelende keuzes gemaakt en zal die nog er echter een enorme sociale thematiek bij waar gaan maken, maar ik heb wel de indruk dat ze wij niet op ingericht waren; we waren vastgoed- hun uiterste best doen om te realiseren wat er be- mensen. nu zijn ruim 200 van onze medewerkers loofd is. aan de andere kant zie je het gevaar dat met beheer bezig, toen was dat er één.” Hendrickx ‘de soft sector het wel regelt’.” Dunnewijk gelooft is van mening dat er weliswaar veel geïnvesteerd echter niet in een isgelijkteken tussen samenwer- werd in projecten in Stokhasselt, maar alleen om- king en financiële investeringen. “Én wij moeten dat de gemeente geld van anderen kon krijgen. de gemeente er heel stevig bij houden. Ik denk “niet vanuit henzelf, niet omdat het leefde en ver- dat wij als woningcorporatie nog veel kunnen ankerd werd in bestaand en toekomstig beleid.” verbeteren op het gebied van samenwerking.” Het was het begin van wat zij alle drie de ‘projec- Scheffers constateert dat er juist in die samenwer- tencarrousel’ noemen. Hendrickx: “Ook werd er king met instanties ook barrières zijn: “Sommige onvoldoende ingegaan op de problematiek, zoals gegevens mogen wij niet uitwisselen, of zelfs niet de instroom van allochtonen en het vertrek van opvragen – ook al is het in het belang van het autochtonen, de illegale bewoning… Er werd niet kind. Bepaalde instanties faciliteren eenvoudig- gekeken hoe te investeren in kwaliteit en samen- weg niet.” “Ik geloof ook dat er nog veel meer leven.” “Er lag een hele nieuwe opgave en daar gedaan kan worden op het gebied van samen- zijn ongetwijfeld beginnersfouten in gemaakt”, werking en dat WonenBreburg daar nadrukkelijk beaamt Dunnewijk. “Het is lastig om draagvlak te een coördinerende rol in kan nemen”, zegt Hen- vinden bij een bevolking die het niet gewoon is te drickx. “Ik vind dat welzijnswerk te veel uitvoerder stOkhasselt, de ‘zwartste wiJk van BraBant’, vOrmt samen met de wiJken hei- participeren. Dat maakt het een moeilijke opga- is geworden van het gemeentelijk beleid. als je nu kant en QuiriJnstOk het tilBurgse nieuw-nOOrd. het is een wiJk met veel hOOg- ve.” Maar als het gaat om het beginpunt van de bijvoorbeeld ziet dat twee aanbieders van thuis- BOuw, maar OOk Breed van Opzet en met veel grOen. “achter dat, Op het eerste investeringen in Stokhasselt is Scheffers een heel zorg elkaar beconcurreren en lijnrecht tegenover gezicht, aantrekkeliJke uiterliJk mOgen we Ons echter niet verBergen”, zegt andere mening toegedaan dan Hendrickx en Dun- elkaar staan in de wijk… dat is niet uit te leggen denis hendrickx, een van de drie gesprekspartners die regelmatig te maken newijk: “De jaren 80? In mijn opinie wordt er pas aan de mensen.” “Onze stelling is, dat wij met heBBen met de hOOp en wanhOOp van deze wiJk. sinds 2010, 2009 specifiek aandacht geschonken iedere organisatie samenwerken die belangrijk is aan Stokhasselt, niet eerder, want waaraan zou je voor onze bewoners”, zegt Dunnewijk. “Juist in dan kunnen zien dat we al eerder samen bezig die maatschappelijke opgave is concurrentie de waren?” vraagt Scheffers zich af. “Pas nu komen grootste fout die je kan maken, want mensen be- alle partijen rond de tafel en wordt er over het- grijpen dat niet; weten niet naar wie ze nu toe zelfde nagedacht. En heb ik voor het eerst ver- moeten. Organisaties moeten dat achter de scher- Van links naar rechts: Denis Hendrickx, Wim Scheffers en Johan Dunnewijk trouwen dat het ergens toe leidt.” men regelen.”10 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 11
  7. 7. de maakBaarheid van stOkhasselt cOntinu in cOntact dENIS HENdRIcKx is pastOraal leider van de parOchie hei- Blijven met je Belangrijke kant-QuiriJnstOk, lid van de nOrBertiJnse gemeenschap van priOriJ de schans en wOOnt en werkt al 35 Jaar in stakehOlders tilBurg-nOOrd. ONzE BELANGRIJKSTE pARTNERS IN dE STAd NOdI- wOnenBreBurg wederOm WIM ScHEffERS werkt sinds 1996 in stOkhasselt en is di- recteur van BasisschOOl de regenBOOg, met rOnd de als 4e Bij de kOplOpers in 200 kinderen en 30 natiOnaliteiten zO kleurriJk als de naam dOet vermOeden. GEN WIJ EENS IN dE zOVEEL TIJd UIT OM ONS TE reputatiemOnitOr Building JOHAN dUNNEWIJK is als directeur van wOnenBreBurg VERTELLEN HOE zE TEGEN ONzE WERKWIJzE EN Business 2011 sinds 1989 BetrOkken BiJ stOkhasselt. BiJna 80 prOcent van de 2.820 wOningen in de wiJk ziJn sOciale huurwO- KEUzES AANKIJKEN. dE LAATSTE BIJEENKOMST dIE HET BELang Van EEn STERKE REPuTaTIE WORDT In HET ningen van wOnenBreBurg. BEDRIJFSLEVEn STEEDS MEER gEVOELD. WE IN dIT KAdER ORGANISEERdEN WAS EINd 2010. EEN zINVOLLE BIJEENKOMST WAARIN ONzE pART- De Building Business Reputatie Monitor doet sinds 2004 een jaarlijks maakBaarheid is, terwijl het juist de noodzaak zou moeten onderstrepen: “Een terugkerend onderzoek naar de reputaties van bijna 60 grote orga- als het gaat om de maakbaarheid van de maatschappij, en die van samenleving is zo sterk als de zwakste schakel. Mensen hebben het NERS IN dE STAd MOcHTEN BEpALEN WAAR HET nisaties in de bouwwereld (ontwikkelaars, corporaties, bouwers en Stokhasselt in het bijzonder, gelooft Scheffers niet dat die vanuit beeld dat wijken die al zo veel hebben nóg meer krijgen. De vraag GELd NAAR TOE GAAT EN WAAR HET dAN OOK GE- adviseurs) onder woon- en bouwbeslissingnemers en beleidsbepa- het stadhuis geregeld kan worden. “Dat kan alleen door de bewo- is echter wat je wilt bewerkstelligen. als je een samenleving sterk lers bij overheden en marktpartijen. Sinds 2008 neemt WonenBre- ners zelf.” Hendrickx beaamt dit. “We moeten dicht bij de mensen wilt maken, zul je eerst álle mensen sterk moeten maken. Daar kun dESINVESTEERd WERd. burg deel aan het onderzoek en heeft sinds die tijd een stabiele zitten”, stelt hij. “Zij moeten zelf organiseren en als het dan fout je geen prijskaartje aan hangen.” Scheffers: “Veel mensen leven positie in de top 4. WonenBreburg is zelfs een van de hogere stijgers gaat, laat het dan ook maar eens een keer fout gaan. Maak ze hier aan de zelfkant van de maatschappij. Wij zijn als school vaak de als vervolg hierop is het bestuur van WonenBreburg, Johan Dun- (met 1,6 punt) en scoort voor de 2e keer op rij het hoogste bij de medeverantwoordelijk, zodat het aantrekkelijk wordt iets te doen. enige veilige haven voor een kind. Wij zijn een hele goede school, newijk en Ton Streppel, samen met vestigingsdirecteuren aline consumenten. Een resultaat om trots op te zijn! Bewoners moeten iets willen met hun buurt, anders kun je het wel met hele goede leerlingen. Wethouder Jan Hamming zei het al: de Zwierstra en Franklin van Rhoon in tweetallen op bezoek gegaan vergeten.” “Maar als ik nu, ‘for the sake of the argument’, zeg beste scholen staan in de impulswijken. Dat moet ook wel, anders bij een groot aantal partners. gewoon om eens in alle rust stil te wat is reputatiemanagement? dat een deel van de populatie in Stokhasselt niet te porren is; dat gaat alles ten onder.” “Werken is ook een heel belangrijke schakel”, staan in wat er nodig is in de stad, en nodig is voor onze doel- Reputatiemanagement is veel meer dan alleen PR of communica- de ouders die niet komen misschien juist de ouders zijn die jij zou vult Dunnewijk aan. “Ons onderhoudsbedrijf heeft vier leerplekken, groep. Hoe kunnen we dat samen bereiken? tie, het is een kwaliteitsprogramma vanuit het management naar willen spreken?” vraagt Dunnewijk. “Dan zeg ik dat ik het daar maar dat maakt natuurlijk niet het verschil. Werkgevers zouden echt alle geledingen binnen een organisatie om het onderscheidend niet mee eens ben”, antwoordt Scheffers stellig. “Er kunnen twee geïnteresseerd moeten zijn. Dat vind ik wel een lastige.” En daar komen zinnige afspraken uit, zoals het creëren van stage- vermogen te versterken. Het zit in communicatie en gedrag van zaken aan de hand zijn: onmacht of onwil. Onmacht kun je samen plaatsen voor het ROc. Een andere afspraak is dat medewerkers de hele organisatie. De Reputatie Monitor geeft inzicht op welke bestrijden door zelf de regie te voeren van heel dichtbij, door de tOekOmst van de gemeente Breda en WonenBreburg samen projecten gaan onderdelen concrete acties tot resultaat kunnen leiden. Een sterke mensen mee te nemen in het proces. Zo vullen wij formulieren in Dunnewijk: “Hoe ik de toekomst van deze wijk zie? Stokhasselt bezoeken, om te kijken wat beter kan en waar we elkaar beter reputatie heeft een positief effect op het gedrag van klanten en voor mensen die bijzondere bijstand willen aanvragen, of maken heeft langjarige aandacht nodig en WonenBreburg zal die geven. kunnen helpen. Daarnaast gaan we eens in de 6 maanden met medewerkers en verlaagt de kosten om ze aan te trekken. een afspraak voor ze bij de huisarts; dán krijg je ze te spreken, Wij kunnen de wijk niet maken, dat blijft de eigen verantwoorde- de wethouder Wonen in Breda aan tafel om de voortgang van omdat de drempel verdwijnt.” Dunnewijk: “Wij geloven alle drie lijkheid van de bewoners. Ik denk echter dat er ongelofelijk veel belangrijkste, lopende projecten in Breda te bespreken. Verder wie vOert dit OnderzOek uit? dat de maatschappij tot op zekere hoogte maakbaar is, maar niet kwaliteit in deze wijk zit en dat de mensen het stempel ‘ziek, zwak, zijn we van plan om samen met collega woningcorporatie Singel- uSP Marketing consultancy in Rotterdam voert het onderzoek uit. vanuit het stadhuis. Mensen maken hun eigen geluk; het is onze misselijk’ helemaal beu zijn.” Hendrickx: “De bevolkingsopbouw is veste alleeWonen een miniconferentie te organiseren over de wijk Prof. dr. cees van Riel, verbonden aan het corporate communi- rol om daar grenzen in te stellen. Je vrijheid houdt op waar je nou eenmaal een gegeven en voor een belangrijk deel ook bewust Doornbos-Linie, om te kijken hoe we ons werk in de wijk beter cation center van de Erasmus universiteit, adviseert daarbij. cees anderen belemmert. Ik denk dat WonenBreburg het, door zijn ver- gestuurd. Het gaat erom hoe we er mee omgaan; we moeten de kunnen afstemmen en uitwisselen. Met zorg- en welzijnsorgani- van Riel heeft sinds de jaren ‘90 een internationaal gehanteerde regaande services, wel eens nalaat mensen daarop aan te spreken. gevolgen van het gevoerde beleid ook onder ogen willen zien.” satie Surplus hebben we meerdere keren met directieleden aan standaard voor reputatieonderzoek ontwikkeld. Wij pamperen onze huurders misschien soms te veel.” “Ik geloof tot in het diepst van mijn wezen dat de mensen ook hier tafel gezeten om te kijken waar de samenwerking intensiever kan. recht hebben op goed onderwijs en goede huisvesting”, valt Dun- De verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2012 een eerste Meer informatie en uitslagen vindt u op (On)BetaalBaar newijk bij. “Dan maar anders dan andere buurten. nu wij aan het notitie hierover gepresenteerd zal worden. www.buildingbusiness.com/reputatiemonitor. Scheffers: “Maar met de vraag te stellen óf wij nog wel moeten nieuwbouwproject Quirijnboulevard werken, zie je dat mensen die investeren in Stokhasselt raak je mij in het diepst van mijn hart. Dan hier na een gelukkige jeugd vertrokken waren vanwege de pro- word ik boos. Júist hier moet je investeren, anders gaan we een gene- blematiek, toch weer terugkeren. Dat vind ik mooi, dat bereik je ratie afschrijven. Dan krijg je wijken zoals in amerika, waar niemand meer naar binnen durft. Ik hoop dat we in nederland nooit zover door praten en ontmoeten.” “Het gaat om het thuisgevoel”, stelt Hendrickx. “als dat er is in deze wijk, is dat gekleurde veel minder pkvw en grOOt OnderhOud: doen! komen, hoewel de politiek me soms verontrust.” Dunnewijk: “als je bedreigend.” Scheffers: “Het gaat erom geaccepteerd te worden, WonenBreburg brengt tijdens alle nieuwbouw- en groot on- voor criminaliteitspreventie en Veiligheid koos het grootonder- die vraag dan toch stelt, moet je hem omgekeerd beantwoorden: in want laten we wel wezen: als ik donker ben en uit Stokhasselt derhoudsprojecten voorzieningen aan waardoor de wonin- houdsproject in de Meidoornstraat in Breda uit om verschillende wijken waar mensen zelfredzaam zijn, is een dergelijke investering kom, hoef ik daar in De Blaak niet mee aan te komen. Dan kunnen gen het politiekeurmerk Veilig Wonen (pKVW) krijgen. promotiefilmpjes te maken. Zwaluwe bouw- en aannemingsbe- niet nodig. Het is voor de continuïteit van de sociale woningbouw wij hier wel met elkaar zeggen dat dat niet zo is, maar... Laten we drijf, adviesbureau Destil, wethouder Bergkamp, de wijkraad, ver- belangrijk dat het vastgoed zijn waarde behoudt. getto’s hebben niet vergeten dat hier dingen gebeuren die niet normaal zijn: ik Dit veiligheidsinstrument draagt bij aan de sociale veiligheid in en schillende bewoners, onze vestigingsdirecteur en betrokken pro- een negatieve invloed op die waarde, waardoor wij op termijn niet heb hier vijf moorden meegemaakt, waarvan een voor de school. rond woningen, woongebouwen, buurten en wijken. Woningen jectleider werkten mee om het nut van PKVW te benadrukken. De meer voor onze kinderen zouden kunnen bouwen.” Volgens Hen- Maar uiteindelijk is het zo dat niemand zichzelf in de problemen met PKVW hebben tot 90% minder kans op inbraak. Het centrum filmpjes zijn te zien op www.politiekeurmerk.nl. drickx kan de vraag ook suggereren dat investeren een luxeartikel wil brengen. niemand”, besluit Scheffers.12 (On)Betaal Baar (On)Betaal Baar 13
  8. 8. LEan BOuWEn IS O.a.; HET HaRT LEggEn In PROcESManagEMEnT Door: Hennie van de Kar-Vervooren Fotografie: Peter van Trijen EIgEn MEnSEn En PaRTnERS OnTWIKKELEn En RESPEcTEREn gEZaMEnLIJK PLannEn En DagELIJKS cOnTROLEREn cOnTInuE PROcESSEn WILLEn VERBETEREn WEg MET VERSPILLIngEn DuRVEn InVESTEREn OM ELDERS TE WInnEn In DE (VER)BOuW! BETaaLBaaR (VER)BOuWEn DOOR PROcESOPTIMaLISaTIE scherp Op de kOsten letten. dat is wat wOnenBreBurg dOet. BiJvOOrBeeld BiJ de aan- stap vOOr stap In het Lean bouwproces wordt voortdurend ge- Bestedingen vOOr grOOt OnderhOudsprOJecten. het Belangriikste selectiecriteriumBiJ zocht naar manieren om verspilling uit het proces dergeliJke aanBestedingen is priJs. zO wOrdt in cOncurrentie de aanBieder gevOnden te halen. Bij het onderhoudsproject van Wonen- Breburg in Boeimeer vroeg Winters Bouw & Ont- die de Beste priJs-kwaliteitverhOuding Biedt. wikkeling aan alle medewerkers van het project of zij met een stappenteller wilden lopen. De bereid- “Dus wat is de prijs waard in relatie tot kwaliteit, doorlooptijd en duurzaamheid?” lean BOuwen in de praktijk heid was er. na twee weken meten, bleek dat men vraagt Michiel Stevens, directeur Winters Bouw & Ontwikkeling, zich hardop af. Zijn Michiel Stevens vertelt hoe het mogelijk is om gemiddeld 7,2 kilometer op de bouwplaats liep. bedrijf hanteert een nieuwe methode om betaalbaar te kunnen (ver)bouwen: het deze reductie van tijd en daarmee de kosten te Door o.a. te investeren in het plaatsen van een ex- Lean bouwproces. Ervaringen met deze aanpak wijzen uit dat betaalbaar bouwen of realiseren: “Een steen kost wat hij kost. Echter, tra trappenhuis, bouwlift, is de letterlijke looptijd renoveren niet ten koste hoeft te gaan van kwaliteit, flexibiliteit en duurzaamheid. het plaatsen van die ene steen, is onderdeel van teruggebracht naar 5,8 kilometer. Lean bouwen is een proces. Dat proces kun je verbeteren. In het samen op een andere manier naar je werkproces verkOrting dOOrlOOptijd geval van het onderhoudsproject waren er zo´n durven kijken en zo inzicht krijgen waar de verspil- De Lean methode is niet nieuw. autoproducent vijftien verschillende disciplines die op elkaar ling zit en hoe je die kunt terugbrengen. Toyota paste de methode als een van de eerste be- moesten worden afgestemd. Een van de princi- drijven succesvol toe. De toepassing van het Lean pes bij Lean bouwen is dat we vooraf per dag andere mindset gedachtegoed in de nederlandse bouwsector is en per appartement een planning maken voor Lean bouwen vraagt om een andere manier van wel relatief nieuw. Lean bouwen haalt verspil- alle werkzaamheden. Daardoor weet iedereen denken. “Het vraagt de wil en het vertrouwen lingen uit het proces door onder andere verschil- exact waar hij aan toe is. Dat geeft rust en voor- van de opdrachtgever om de tijd te geven om lende disciplines beter op elkaar af te stemmen. komt twijfel. Dan is het ook niet meer nodig om verstoringen uit het proces te halen en verbete- Door het proces te optimaliseren, is het mogelijk voortdurend met elkaar te overleggen; een kwar- ringen door te voeren. noodzakelijk is om iedere om de doorlooptijd van de (ver)bouw te verkorten tiertje aan het begin van de dag is voldoende. verandering serieus te nemen. Het gekke is dat en daarmee de bouwkosten te verlagen. Dat leidt er toe dat ieder zonder afleiding en ver- de kwaliteit verbetert als je het onder hoge druk storing zijn werk kan doen, met zijn hoofd erbij. realiseert. Je creëert meer tijd om dingen in een aanvankelijk was er ongeloof bij WonenBreburg Het klinkt logisch – dat is het ook - maar voor de keer goed te doen. Extra tijd hebben om dingen over de stelling dat Winters bouw & ontwikkeling bouw is dit nieuw.” nog een keer over te doen, wil namelijk niet het aandurfde om een omvangrijk onderhouds- zeggen dat het eindresultaat beter wordt. Voor- project van 120 woningen in de Bredase wijk In het Lean bouwproces bepaalt de hoofdaan- waarde voor succes is dat je kunt investeren op Boeimeer in slechts 60% van de aanvankelijk nemer niet wanneer de aanbiedende partijen lange termijn. Dat kan alleen als je met een groep gecalculeerde bouwtijd te realiseren. Ongeloof. moeten opdraven. Het plannen gebeurt vooraf bedrijven een echt team kunt worden en samen Zoals bij nagenoeg iedere nieuwe opdrachtgever samen, in goed overleg. Dat betekent dat de iets kunt opbouwen. Dat is een wezenlijk andere die gewend is aan een traditioneel bouwproces, aanbiedende partijen zelf aangeven onder welke benadering dan per project de goedkoopste aan- waarin de hoofdaannemer bepaalt. WonenBre- condities zij prestaties kunnen leveren. Daarmee bieders selecteren en die bij elkaar voegen.” burg liet haar nieuwsgierigheid winnen; Winters wordt het een collectieve inspanning, waarbij bouw & ontwikkeling kreeg het vertrouwen en een groep bedrijven samen gaat voor het belang BetaalBaar (ver)BOuwen werd de opdracht gegund. De 120 woningen van de klant en zijn project. “Je stelt je eigen or- Om Lean bouwen succesvol in de praktijk te bren- werden, inclusief de uitvoering van alle bijko- ganisatie in op wat aanbiedende partijen willen. gen, moeten mensen zich committeren aan ge- mende meerwerkopties (>45%), in 36% minder Zo ontstaat commitment. Op deze manier kan ie- maakte afspraken en de noodzakelijkheid voelen bouwtijd gerenoveerd; een drastische verkorting dereen doen wat hij moet doen en creëer je meer om dingen direct goed te doen, zodat de volgen- van de doorlooptijd. Voor de bewoners bete- tijd om dingen in een keer goed te doen. De de in het proces meteen verder kan. De kans dat kende dit onder andere dat ze slechts te maken doorlooptijd kan op deze manier verantwoord werkzaamheden in een keer goed worden uitge- hadden met maximaal zestien werkdagen per worden terug gebracht. We hebben al voorbeel- voerd, is groter als je echt kunt doen wat je moet Er wordt niet sneller gewerkt, appartement. Dat werd gewaardeerd. Zeker om- den van projecten die we in een derde van de tijd doen en niet wordt afgeleid. alleen al door deze maar er is minder tijdverlies dat meer dan de helft van de bewoners tijdens de doen. Je gaat niet sneller werken, maar het pro- procesoptimalisatie komt betaalbaar (ver)bouwen Michiel Stevens, Winters Bouw & Ontwikkeling renovatie in zijn appartement bleef wonen. ces wordt minder verstoord en gaat soepeler.” een stap dichterbij.14 (On)Betaal Baar (On)Betaal Baar 15
  9. 9. Fotografie: Riesjard Schropp het totale project bestaat voor wonenBreburg uit 166 huurwoningen, 24 koopwoningen en ruim 3.000 m2 com- merciële ruimte. daarnaast ontwikkelt stichting de wever 112 verzorgings- en verpleeghuisplaatsen en algemene ruimten, zoals een restaurant. het project wordt in twee fases ontwikkeld. in de eerste fase worden alle woningen van wonenBreburg gerealiseerd, waarna de bestaande bewoners van het verzorgingshuis zullen verhuizen naar een aantal huurwoningen van wonenBreburg. de tweede fase bestaat uit de realisatie van de nieuwe verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen en het restaurant. na deze fase komen de overige huurwoningen van wonenBreburg op de markt. in de eerste fase zijn er in de woontoren en de twee woonvleugels drie verschillende typen huurappartemen- ten beschikbaar. kandidaten met een medische indi- catie of zorgvraag komen als eerste in aanmerking. Op de bovenste 6 woonlagen van de 62 meter hoge toren bevinden zich de koopappartementen met een prachtig panoramisch uitzicht. na de tweede fase van het project komen daar nog eens 88 huurappartementen. het totale complex wordt voorzien van een warmte kou- de Opslag-installatie. alle appartementen en algemene ruimtes zijn toegankelijk voor rolstoelen en rollators en geschikt voor het verlenen van zorg. het project kenmerkt zich door een bijzondere architec- tuur van architect ernst havermans (Oomen architecten). door de toepassing van een ‘huid’ van champagnekleu- rig geperforeerd aluminium krijgt de toren een elegan- te, lichtvoetige en ‘bruisende’ uitstraling. de bijzondere bouwstijl van de woonvleugels, met louvreluiken, is geïn- in maart 2012 Betrekken de eerste BewOners 78 schitte- spireerd op de Barcelonese architectuur. rende huurappartementen en 24 kOOpappartementen van de nieuwe heikant (meer dan de helft is al verkOcht). in totaal heeft wonenBreburg ongeveer 50 miljoen euro dit BOuwprOJect van wOnenBreBurg en aannemer slOk- in dit project geïnvesteerd. ker BOuwgrOep ligt aan het wagnerplein in de wiJk hei- kant in tilBurg-nOOrd. wOnen in het hart van de wiJk, met ruimte, rust en cOmfOrt in de sferen van een BiJ- zOndere architectuur. ga vOOr meer in- fOrmatie naar: www.denieuweheikant.nl.16 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 17
  10. 10. Door: Liesbeth Bliek Fotografie: Peter van Trijen BLIK OVER DE gREnZEn BLIK VROEg DE ZWEEDSE WOnIngcORPORaTIEDIREcTEuR OrBit HENRIK BROMfäLT En ZIJn EngELSE cOLLEga STEWART Orbit Housing group is een groep Engelse wo- ningcorporaties. Met zo’n 35.000 woningen is dan wel bij de overheid geregistreerd staan. als je het huis verkoopt, moet je de subsidie terug- fERGUSSON HOE ZIJ DE OVEREEnKOMSTEn En VERScHILLEn het een van de grootste van het land. Stewart geven, of opnieuw gebruiken voor nieuwbouw. MET DE nEDERLanDSE cORPORaTIESEcTOR ZIEn Én WaT WIJ Fergusson is directeur van ‘Orbit Heart of Eng- land’, dat in de Midlands 17.000 woningen be- Onze huurders krijgen een levenslang contract als ze een woning betrekken en de huurprijs EVEnTuEEL Van ELKaaR KunnEn LEREn. heert, verspreid over een gebied van 26 grote staat vast. Wel zijn er plannen om dit te verande- en kleinere locaties. Fergusson: “Veel van onze ren naar vijf of tien jaar.” woningen vind je in landelijke gebieden. Het kan dan gaan om vijf huizen in een dorp van twee- honderd in totaal. Onze oudste woning werd HET IS In Z WEDE n MI n OF MEER VERBO - gebouwd in 1420, dus je kunt wel spreken van DE n DE TERM SO cI aLE H uISVESTI ng TE gEBR uIKE n, DIT WERKT STI gM aTISERE nD . een echte mix. nu krijgen wij nog veertig procent subsidie van de overheid om nieuwe woningen te bouwen, maar volgend jaar is dat nog maar “Slechts twintig procent van onze bewoners twintig procent.” heeft een volledige baan, dertig procent is al- skB leenstaande ouder en zestig procent is geheel Henrik Bromfält is directeur van “Wij hanteren twee verschillende soorten huur- afhankelijk van een uitkering. Om te voorkomen de Zweedse corporatie SKB, prijzen: de gesubsidieerde, sociale huurprijs, die dat er wijken ontstaan waar iedereen in dezelfde opgericht in 1916 en daarmee maar vijftig tot zestig procent van de markthuur situatie zit, zorgen we er bij nieuwbouwprojec- een van de oudste van het land. bedraagt, en huurprijzen die tachtig procent van ten voor dat er een goede mix ontstaat van ver- SKB heeft 7.300 woningen in de markthuur bedragen. Ook hebben we veel schillende inkomens in een wijk, net zoals in ne- Stockholm en is alleen al bijzon- zogeheten ‘shared ownership’, waarbij het bezit derland. Wij vinden het belangrijk dat er plaatsen der omdat het een vereniging van een huis gedeeld wordt: de bewoner koopt gecreëerd worden waar het goed wonen is, waar is; vrijwel de enige in Zweden. vijftig procent en de corporatie heeft de ande- je een mix vindt van oude en nieuwe woningen. Deze vereniging heeft 83.000 re helft in bezit. Een populaire vorm van koop, Er is een vaste, landelijke formule om de huur leden, waarvan 40.000 jonger omdat de meeste mensen uiteindelijk toch een vast te stellen, gebaseerd op de waarde van het dan 18 jaar. Bromfält: “Onze eigen woning willen. Deze manier wordt gezien huis en het gemiddelde inkomen van mensen in corporatie is geheel in parti- als ladder naar een eigen huis: eerst heb je een een wijk. Overigens denk ik dat er meer over- culier bezit; er zijn geen locale beetje, uiteindelijk meer.” eenkomsten dan verschillen zijn tussen Engeland overheden bij betrokken. Wij en nederland. als ik op zoek ben naar nieuwe bieden coöperatieve huur aan, stigmatiserend ideeën, kijk ik vooral naar Zweden en nederland, wat betekent dat je een waar- Bromfält laat er geen twijfel over bestaan wat omdat we hetzelfde sociale gezicht laten zien; borgsom moet betalen om bij volgens hem het grootste verschil is tussen de we hebben dezelfde manier van ondernemen, ons te kunnen huren. Die ligt nederlandse en Zweedse corporatiesector: “Het waarbij het niet om de winst gaat.” tussen de tweeduizend en vijf- is in Zweden min of meer verboden om de term duizend euro. als je eenmaal sociale huisvesting te gebruiken. Ook politici – investeren een woning krijgt, ga je nor- van alle partijen – zijn het erover eens dat dit Fergusson: “Wij investeren veel in de gemeen- maal huur betalen. als je SKB stigmatiserend werkt; publieke huisvesting moet schap. Wij hebben een financiële adviesdienst verlaat als klant, geef je ons voor iedereen zijn, ongeacht het inkomen.” Fer- die mensen helpt bij het aanvragen van uitkerin- de woning weer en krijg je je gusson: “Voor ons is een van de grootste ver- gen en het regelen van hun financiën, wij helpen waarborgsom terug. Wonin- schillen met nederland denk ik de subsidie die wij mensen bij het vinden van werk, we ondersteu- gen worden toegewezen nadat krijgen als we gaan bouwen. als ik een huis van nen jongeren, organiseren duurzaamheidsprojec- je een bepaalde periode op de een ton wil bouwen, krijg ik veertigduizend pond ten en klussen bij ouderen thuis. Dit jaar alleen wachtlijst hebt gestaan. Wan- subsidie. anders dan in Europa kan iedereen in al besteden we aan dergelijke projecten zo’n 1,4 neer je naar een andere woning Engeland sociale woningbouw plegen, omdat miljoen pond, wat ongeveer één procent van ons binnen het systeem gaat, be- het plan subsidie krijgt, niet de organisatie die totale budget is. Wij werken daarbij samen met houd je je tijd op de wachtlijst.” het plan uitvoert. Een dergelijke organisatie moet de lokale overheid, die moet bezuinigen op zaken Henrik Bromfält en Stewart Fergusson18 (On)Betaal Baar (On)Betaal B aar 19

×