최근 미국 주택시장 회복추세 점검 by KB금융지주 경영연구소

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최근 미국 주택시장 회복추세 점검 by KB금융지주 경영연구소

  1. 1. 2012. 8. 30 (12-110호): 최근 미국 주택시장 회복 추세 점검 □ 가격 동향 □ 거래량 및 공급 동향 □ 주택 금융 □ 향후 전망
  2. 2. )호190-2102( 워렌 버핏 "단독 단독주택, 주택 최고 매력 투자 의 적 처" 처 투자의 귀재로 불리는 워렌 버핏 버크셔 해서웨이 최고경영자(CEO)는 현 시점에서 가장 매력적인 투자수단으로 단독주택을 꼽았다.(중략) 주택을 장기간 보유하면서 낮 은 금리로 취득한다면 주식보다 훨씬 좋은 수익을 거둘 수 있을 것이라는 얘기다. 그는 금리가 내려간다면 30년 모기지와 리파이낸싱을 받을 것을 조언하기도 했다.(뉴스핌, 2012.2.28) 골드 스 "미국 주택시 슈퍼사 만삭 미국 장 진입" 이클 진입 미국 대형 투자은행 골드만삭스가 `미국 주택시장이 슈퍼사이클에 진입했다`고 선언했 다. 골드만삭스는 23일 발표한 미국 주택시장 보고서를 통해 "지난 한 해 동안 주택시 장을 짓눌러온 많은 위험요인이 해소됐다"며 "조만간 신규 주택 판매가 큰 폭 확대될 것"으로 전망했다. 보고서는 특히 "집값 상승세를 토대로 앞으로 3~7년간 미국 주택시 장이 슈퍼 상승사이클에 접어들 것"으로 내다봤다. (매일경제, 2012.7.24) 가격 동향 ○ 미국 S&P Case/Shiller 20대 도시 주택가격지수 는 2012년 6월 현재 최고점 1 (2006년 중반) 대비 약 32% 하락 • 2010년 중반 이후 하락세를 지속하던 지수는 금년 2월부터 5개월 연속 상승세를 기록(6월 현재, 전월대비 0.9%, 전년동월대비 0.5% 상승) [그림 1] 미국 주택가격지수 [그림 2] NAHB 주택시장 지수 042 80 NAHB 수지장시택주 022 70 60 002 8 .981 50 081 37 40 061 3.141 30 041 20 수지격가택주 A FH F 021 10 수지격가택주시도대02P&S 001 0 6 .21 6 .11 6 .01 6 .90 6.80 6 .70 6 .60 05.08 06.08 07.08 08.08 09.08 10.08 11.08 12.08 AFHF ,P&S : 료자 회협설건택주미전 : 료자 의지기모 임라프 은높 가도용신(론보점 ,며하적추 를매판 적복반 의택주 한일동 는xednI ecirP emoH rellihS-esaC/P&S 1을장시택주국미 .수지 한사조 을격가 의택주 독단 된함포 이등 출대 임라프브서 ,)출대 액고 는하과초 을액금 정일 써로으종일 나하 중 표지 적표대 는내타나 1
  3. 3. 2 미의 을함세우 이망전 적정긍 는다보망전 적정부 우경 설어넘 을05 서로수지 한정측 를도뢰신 의들체업설건택주 한대 에망전 매판 의택주 존기 및 규신 는수지장시택주 BHAN 3 음있 가계한 는하못 지되영반 로대제 이락하 격가택주 의역지블버 위소 등 나조리애 ,다바네 ,다 리로플 ,아니포리캘 라따 에이 .음않 지되함포 은들택주 은받 을등 론임라프브서 ,론보점 ,나이나하 의중 수지격가택주 는있력신공 장가 서에국미 서로수지격가택주 별월 는하표발 이)ygnegA ecnaniF gnisuoH laredeF(청융금택주방연미 는수지격가택주AFHF 2 srotlaeR fo noitaicossA lanoitaN : 료자 부무상 국미 : 료자 70.21 70.11 70.01 70.90 70.80 70.70 70.60 70.21 70 .11 70.01 70 .90 70.80 70 .70 70.60 04- 0 05- 0.0 )좌(매판택주존기 03- )우(률동변 1 04- 2.0 02- 03- 2 01- 02- 4.0 0 3 01- 6.0 01 4 0 02 01 8.0 5 03 02 6 )좌(매판택주규신 0.1 04 03 )우(률동변 05 )% ,YoY( )호만백( 7 04 )% ,YoY( )호만백( 2.1 기존주택판매호수 연환산) [그림 4] 기존주택판매호수(연환산) 주택판매호수( 신규주택판매호수(연환산) [그림 3] 신규주택판매호수(연환산) • 2012년 7월 현재 약 447만호(연환산)로 전월대비 2.3%, 전년동월대비 10.4% 증가 ○ 기존주택판매량 또한 완만한 회복세 지속 • 2012년 7월 현재 37만2천호(연환산)로 2010년 5월 이후 약 2년만에 최대치를 기록 ○ 신규주택판매량은 2010년 최저치를 기록한 이후 꾸준하게 회복 거래량 및 공급 동향 회복 기대감 상승• 지수가 2011년 9월(14) 이후 약 1년간 상승세를 이어가며 주택시장 참여자들의 주택시장 최고치(37)를 기록 3 ○ 최근 주택건설업체들의 시장 전망을 측정하는 NAHB 주택시장지수 가 2006년 이후 • 금년 2월부터 상승하여 5개월 연속 상승(6월 현재, 전월대비 0.7% 상승) 2 지수 는 2012년 6월 현재 최고점(2007년 중반) 대비 약 16.5% 하락 ○ 서브프라임론 등 고위험 대출을 받은 주택들을 제외하고 조사되는 FHFA 주택가격 )호190-2102(
  4. 4. )호190-2102( ○ 신규주택 착공물량은 아직 과거 호황기에 비해서는 절반수준에 불과하나 2011년 9 월부터 11개월 연속 전년동월대비 증가하는 등 완만하지만 장기적인 회복추세 진행 ○ 신규주택착공 증가 등에 힘입어 미국의 건설지출금액도 현재 8개월 연속 증가추세를 보이고 있어 건설시장이 확대되며 경기가 활성화되고 다시 주택시장이 상승할 수 있 는 선순환 구조가 진행 중 • 다만, 착공이나 건설지출 확대 등의 속도는 여전히 완만하게 진행되고 있어 빠른 회복세를 예단하기는 어려운 상황 [그림 5] 신규주택착공호수(연환산) 신규주택착공호수(연환산) [그림 6] 건설지출금액(연환산) 건설지출금액(연환산)8.1 )호만백( )% ,YoY( 06 51 )러달억천( )% ,YoY( 02 )우(률동변5.1 04 21 )좌(출지설건 012.1 02 99.0 0 0 66.0 02- 01- 33.0 )우(률동변 04- )좌(공착택주규신06- 0.0 02- 0 70.21 70.11 70.01 70.90 70.80 70.70 70.60 60 .21 60 .11 60 .01 60 .90 60 .80 60 .70 60 .60부무상 국미 : 료자 부무상 국미 : 료자 주택 금융 ○ 미국 장기 모기지 금리가 꾸준히 사상 최저치를 갱신하며 낮아지고 있어 지역별로는 렌트비보다 구입을 통한 이자 비용이 더 낮아 주택구입부담이 낮은 상황 • 2012년 8월 현재 15년 고정금리는 3.15%, 30년 고정금리는 3.86%를 기록 ○ FRB는 저금리 기조를 이어가겠다는 의지를 밝히고 있어 이러한 추세는 지속될 것으 로 보이며 모기지 신청지수도 등락을 보이며 증가 ○ 각종 주택시장 부양정책 등으로 모기지 연체율이 감소하고 차압비율도 감소 • 차압주택 감소로 경매로 인한 저가 주택이 감소하며 주택가격 상승에 영향 예상 • 부동산전문업체 Zillow에 따르면 대출금액보다 주택가격이 낮은 소위 Underwater 가구수가 2012년 2분기에 전분기 대비 0.5% 감소한 1530만 가구를 기록하였으며 이는 전체 모기지 대출의 31% 3
  5. 5. )호190-2102( [그림 7] 모기지 금리 및 신청지수 [그림 8] 모기지 연체율 및 차압비율 9 (%) 0081 01 5 )% ( 8 0051 8 4 7 )우(율비압차 6 0021 )좌(율체연 지기모 6 3 5 009 4 4 2 3 006 2 2 1 )우(수지청신지기모 003 1 )좌(정고 년51 )좌(정고 년03 0 0 0 0 21110190807060504030201000 21 2Q 01 2Q 80 2Q 60 2Q 40 2Q 20 2Q 00 2Q noitaicossA reknaB egagtroM : 료자 향후 전망 ○ 신규 주택 착공 및 건설지출 증가 등의 주택건설시장 확대가 고용 및 소비를 증가시 켜 경기회복에 영향을 미치고 주택시장이 활성화되는 선순환 효과 기대 • 비농업자 취업수가 2012년 7월 현재 전월대비 16만명 증가하는 등 최근 2년 가까이 증가세 가 지속되었으며, 실업률도 8.3%로 2009년 고점(10%)에서 완만한 감소세 ○ 미국 정부의 적극적인 주택시장 부양 의지로 인해 당분간 재침체 가능성은 낮음 • HARP , HAMP 등 기존 주택담보대출로 인해 어려움을 겪는 가계를 지원하기 위한 정책이 4 5 지속되며 과도한 주택 압류물량 등 근본적인 문제가 서서히 해소 • 장기 고정금리는 사상 최저치를 기록하고 있는 가운데, 고용 및 소득이 증가하면서 가계의 주택구매력이 높아져 주택시장 상승 가능성을 더욱 높이고 있음 ○ 주택가격, 거래량, 신규 건설 및 주택금융을 비롯한 대부분의 지표가 주택시장 회복 세를 나타내고 있어 당분간 주택시장 회복추세는 지속될 것으로 예상 • 그러나 여전히 주택가격은 전고점 대비 30% 이상 낮은 수준이며 지표들의 회복속도는 완만 하여, 회복에는 상당한 시간이 필요할 것으로 예상 <책임연구원 기경묵(h101866@kbfng.com) ☎ 5746>4 ,) 램 그 로 프 자 융 재 택 주 ( m a r g o r P e c n a nif e R el b a d r of f A e m o H5 ) 램 그 로 프 화 완 건 조 환 상 출 대 택 주 ( m a r g o r P n oit a c if i d o M el b a d r of f A e m o H 4

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