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2010년 부동산 시장 결산 및 2011년 시장 전망

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2010년 부동산 시장을 되짚어보며 2011년 시장을 전망했습니다. ...

2010년 부동산 시장을 되짚어보며 2011년 시장을 전망했습니다.
2010년 서울, 수도권 부동산 시장은 매매가격은 떨어지고 전세가격은 오르면서 주택 보유자는 보유자대로 세입자는 세입자대로 시름이 깊었던 한해였습니다.
여러 가지 요인으로 인해 부동산 시장은 더욱 세분화되면서 상품별, 면적별, 지역별 차이가 크게 나타날 것으로 예상됩니다.

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2010년 부동산 시장 결산 및 2011년 시장 전망 Presentation Transcript

  • 1. 2010년 부동산 시장 결산 및 2011년 전망 A+리얼티 리서치센터
  • 2. 내용 <Summary> <Contents> • 2010년 부동산 시장 흐름 <2010년 부동산 시장 결산> • 2011년 부동산 시장 전망 • 공급시장- 주택인허가 실적|아파트 입주시장|분양시장 - 국내 주택시장 변수 점검 • 가격동향 – 지역별 면적별 상품별 세분화 · 양극화 움직임 • 2010년 부동산 시장 결산 • 토지시장 – 지가변동률과 공급동향 : issue1 지역별 움직임 차이 뚜렷 • 경매시장 - 쏟아지는 물건, 줄어든 입찰자수 : issue2 매매 / 전세 동조화 현상 깨짐 • 리츠시장 - 개발 PF 대안으로 개발전문리츠 설립 증가세 : issue3 불황기, 실속형 상품 선호 <2011년 부동산 시장 전망> • 거시경제 전망 • 주택시장 환경 변화 • 시장전망 총평 • 주요 요인 분석 • 공급시장 전망 • 가격전망 • 경매시장 <2011년 유망 부동산 상품>
  • 3. 2010년 부동산 시장 흐름 <summary> 2010년 부동산 시장 흐름 – 완만한 “U”자 흐름: 상반기 바닥 다지고, 하반기 회복조짐 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 0.4 0.2 0 -0.2 -0.4 글로벌금융위기 이후 단기 가격 상승에 대한 부담 8.29 대책, 금융규제 완화 -0.6 금융 규제(대출) 등으로 인한 극심한 수요 위축 실물경기 상승세에 따른 부동산 시장의 활성화 기대 수도권 입주 물량 과잉 전세금 상승으로 인한 매매전환 수요 발생 인구 구조 변화에 따른 부동산 패러다임의 변화 향후 공급 물량 부족에 따른 수급 불균형 저가 아파트(보금자리주택) 공급으로 전세 수요 늘어남 거래량 증가와 미분양 아파트 소진 • 준공 후 미분양물량은 6월 51,196호로 2010년 최고 수준을 기록 • 미분양 ‘09년말 123,297호 10년10월 99,033호로 19.7% 감소 • 아파트 실거래량 6월 기준 30,454건으로 전년동월(47,638건)대비 • 11월 실거래량 53,558건, 강남3구 1550건으로 09년 동월 대비 16.3%, 약 37% 가량 급감함 137.4%씩 증가. 강남권 거래량 크게 늘며 투자수요 회복 조짐 60,000 0.4 50,000 실거래량 아파트 변동률 0.2 40,000 0 30,000 -0.2 20,000 10,000 -0.4 0 -0.6 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 1
  • 4. 2011년 부동산 시장 전망 <summary> 지역별 움직임 차별화 더욱 뚜렷해지고 상품별 수요 선호도 차이 커질 것으로 예상됨 서울, 수도권은 신규 공급 물량과 저렴한 보금자리주택 공급, 금융규제 등으로 가격 하락세가 이어지다 연말 들어 회복 조짐 포착되었다. 향후 부동산 시장은 달라지는 인구구조와 가구 구성 등으로 가격 하락에 대한 기대가 이어지는 한편 가격 바닥론과 공급 물량 급감 등에 따른 상 승 및 회복 견해가 혼재해 지역별 상품별 차별화가 더욱 커질 것으로 보인다. 특히 1~2인 가구를 겨냥한 소형 주택 시장은 투자자들의 눈길을 사로잡을 것으로 보인다. 또한 가수요들의 움직임이 서서히 포착되면서 지역별 랜드마크 단지의 움직임이 다소 활기를 띨 것으로 예상되고 있다. 단, 부동산시장에 산적해 있는 한계와 제약요소들로 인해 전반적인 흐름은 완 연한 회복에 가까울 것으로 전망되고 있다. 신규 입주 물량 감소와 정부정책 등은 주택시장 회복요인으로 작용 가능 - 2011년 신규입주물량은 금년의 60% 수준으로 추정돼 공급과잉으로 인한 주택 시장 침체는 벗어날 수 있을 것으로 보임. - 건설업계유동성 악화 및 KFRS도입으로 주택건설 경기의 위축, LH공사의 부채손실에 따라 향후 공공부문 건설물량의 축소 및 공급 지연 가능성 농후해 기존 주택 시장의 반사 이익이 기대됨. - 지연된 도시재정비사업의 추진 가능성 및 정부의 주택시장 활성화 정책기조 감안시 서울 및 일부 지역의 제한적인 주택가격 상승 또한 예상 적체된 미분양과 불꺼진 아파트(미입주) 다수…금리인상 가능성 등 주택 시장 회복의 한계로 작용 - 전국적으로 미분양 물량은 빠르게 소진되고 있으나 수도권 적체 물량 여전히 다수 존재하고 있음. - 거래시장 위축으로 대규모 미입주 사태 발생. 주택시장의 부담으로 작용할 것으로 보임. - 정부의 보금자리주택 공급계획(2018년까지 총 150만호)을 유지함에 따라 점진적 주택가격 하락 요인으로 작용할 전망임. - 향후 기준금리 추가인상이 불가피할 것으로 예상됨에 따라 이자 상환 부담 증가로 수요 한계 있을 것으로 보임. 2011년 주택시장내 개발호재가 부재한 상황으로 주택시장 회복여력은 제한적 - 주택시장내 실수요층 존재 및 주택구입부담 감소 등 회복기대에도 불구하고 주택시장내 뚜렷한 개발호재가 없는데다 잔존하는 불안요인으로 대세 상승기로 전환 여지는 미미한 상황으로 보임. -신규입주물량 감소에 따른 수급불균형에 따른 지역별 차별화가 심화될 것으로 예상되는 가운데 소형 및 전세시장의 상대적 강세는 유지될 것. 2
  • 5. 2011년 부동산 시장 전망 <summary> 2011년 국내 주택시장의 변수 점검 하락요인 회복요인 ▪ 주택소비 주요 연령층(35~54세 가구)감소로 ▪ 전세시장 불안으로 매매 전환수요 발생 (2012년부터 감소 전망됨) 향후 주택 시장 위축 예상 ▪ 일여년간 이어진 가격 조정으로 주택 구입부담 감소 수 - 주택 가격 상승 기대감이 낮아 주택 구매 심리가 형성되지 않고 있음 ▪ ‘부동산 바닥론’ 확산에 따른 기대 심리 작용 요 ▪ 수도권의 높은 주택 가격은 향후 가격 불확실성 확대 ▪ 장기간 이어져온 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 부동산 시장으로의 ▪ 주택담보대출 부담 심화, 금리 추가 인상 가능성 등으로 가계 부담 심화 자산 이동 ▪ 적체된 미분양 물량의 부담 (10월말 전국 9만 9000호) ▪ 2011년 신규입주 물량의 급감(2010년 대비 약 60% 수준) 공 - 수도권 적체된 대형 미분양 시장 회복 저해 ▪ LH공사의 재무 부실로 인한 공공사업 지연 및 축소로 인한 공급 위축으로 급 (85㎡ 초과 5만 8114호 적체, 전체 59% 차지) 민간 주택 시장 반사 이익 ▪ 보금자리주택(~2018년까지 총 150만호 예정) 공급 ▪ 소형 주택(도시형 생활주택 등) 정책완화에 따른 공급 활성화 정 ▪ 단기적인 정부의 대책 발표로 시장 파급효과 제한적 ▪ 주택시장 안정화와 거래활성화에 초점을 맞춘 정책 기조 유지 예상 책 - DTI 규제의 일시적 완화 및 세제혜택 국 ▪ 유럽 재정불안, 미국의 주택시장 및 고용여건 부진으로 내수 회복 더디고 ▪ 미국의 달러 유동화 정책 및 세계 경제의 지속적인 성장 등에 따른 국내 제 생산이 둔화되면서 더블딥 가능성 여전히 존재함. 부동산 투자 수요 증가 기대 • 주택시장 불확실성이 확대됨에 따라 장기적으로 수요 위축이 이어질 것으로 전망되는 가운데 지역별, 상품별 차별화 현상이 더욱 심화될 것으로 예상됨. • 풍부한 유동성을 바탕으로 입주 물량 감소, 정부의 주택시장 활성화 기조 등 부동산 가격 상승 신호가 있음. • 단, 보금자리주택 및 공공주택 공급 확대와 가계부채 부담, 금리상승 등 수요 제약 요소가 혼재해 있어 부동산 시장 활성화에는 한계가 있을 것으로 예상되며 이에 따라 완만한 회복세를 보일 것으로 전망됨. • 이 가운데 인구가 점차 줄어드는 상황에서 도심 선호 현상이 더욱 뚜렷해 질 것으로 보여 중소형 위주의 주택 수요 집중 이어질 것. • 상대적으로 고급화·쾌적화를 추구하는 부유층의 양극화 심화될 전망임. 3
  • 6. 2010년 부동산 시장 결산 - issue ① <summary> 2008년 금융위기 이후 지역별 움직임 차이가 뚜렷해짐. 2010년 서울,수도권 ↓지방,광역시↑ ▪ 서울 및 수도권 지속적인 하락세를 보인 반면 지방은 상승세를 이어가고 있음. ▪ 서울 수도권은 추가하락에 대한 우려로 임차 수요로 전환하거나 구매를 지연하는 등 주택 침체 이어짐. : 2010년 12월에 접어들며 서울, 수도권 일부 지역 하락폭 둔화 및 일부 지역은 오름세로 반전됨. ▪ 서울은 2008년 6월, 1기 신도시는 2007년 6월 최고 수준을 기록한 이후 하락세 - 2008년 금융위기 이후 서울에 비해 수도권 시장 하락폭이 크고 회복력도 낮은 상황임. 지역별 아파트 매매지수 변동 추이 지역별 분기단위 아파트 매매가격 변동률(%) 350 4 300 3 250 2 200 1 150 0 100 -1 50 전국 서울 경기 5개광역시 지방 0 -2 서울 경기 인천 5개광역시 지방 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 -3 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2009 2010 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 부동산114 Reps) 4
  • 7. 2010년 부동산 시장 결산 - issue ② <summary> 부동산 침체기 겪으며 매매가와 전세금 동조화 현상 깨짐. 매매↓ 전세 ↑ ▪ 과거 전셋값이 오르면 매매가격도 동반 상승하는 ‘동조화 현상’이 유지됐지만 최근 매매가격은 떨어지고 전세금은 상승하는 등 매매와 전세 시장간 다른 양상을 보임. • 시세차익 불투명과 집값 전망이 어두워져 매매 수요는 줄어든 반면 사용가치가 중시되는 전세시장으로 수요 몰려 전세금 상승. ▪ 인구감소, 1~2인 가구 증가 등 인구 통계학적 변화와 금융시장으로의 자산 이동 등으로 부동산 외 재테크 상품 활용 움직임이 강해짐. ▪ 가격 상승을 견인한 중대형 면적은 부동산 침체기를 겪으며 실속을 우선시 하는 실수요자의 움직임이 반영되어 중소형 위주로 움직임. 또한 인구 및 가구 구조 변화에 따른 소형 면적 수요를 감안한 투자 수요도 형성된 것에 따른 것으로 보임. 전국 아파트 매매/전세 변동률 (%) 면적대별 변동률 (%) 0.8 2 0.6 66㎡미만 66~99㎡미만 99~132㎡미만 매매 1.5 0.4 132~165㎡미만 165~198㎡미만 198㎡이상 전세 0.2 1 0 0.5 -0.2 -0.4 0 -0.6 10월 12월 2월 4월 6월 8월 10월 12월 2월 4월 6월 8월 10월 12월 2월 4월 6월 8월 10월 -0.5 -0.8 -1 -1 2007 2008 2009 2010 -1.2 -1.5 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 -2 2010 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 부동산114 Reps) 5
  • 8. 2010년 부동산 시장 결산 - issue ③ <summary> 부동산 불황기, 작지만 고정수익 나오는 실속형 상품 인기 ▪ 2010년 1순위 투자 상품은 ‛소형주택, 도시형생활주택, 소형 오피스텔‛ - 주택 규모가 작아 투자비가 적게 들고 투자 리스크가 낮음에도 상대적으로 고정 수입 발생하는 상품이 선호됨. <도시형생활주택> : 강동 길동 현대웰하임 평균 6대 1의 경쟁률, 관악 봉천 마에스트로 평균 10대 1의 경쟁률 기록. <오피스텔> : 잠실푸르지오월드마크 49대 1, 용산센트레빌아스테리움 42대 1, 강남역 아이파크 37대 1의 경쟁률 기록함. ▪ 장기적으로 공급 과잉 우려로 공실 및 월세하락 등 주의… 입지와 상품 컨셉, 수요분석을 통한 신중한 투자가 필요함. ▪ 자산가치 증식 측면에선 일반 아파트에 비해 감가상각 비율 높고 가격 상승 여력 낮은 만큼 차별화된 상품에 투자해야 할 것. 서울지역 오피스텔 수익률 (%) 전체가구 중 1인가구 추계 예상 비율 (%) 7.5 전체 66㎡미만 35% 29% 31% 7 30% 28% 26% 25% 6.5 25% 20% 18% 6 15% 5.5 10% 5 5% 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 4분기 1분기 2분기 3분기 0% 2007 2008 2009 2010 2000 2010 2015 2020 2025 2030 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 통계청) 6
  • 9. <2010년 부동산 시장 결산> 7
  • 10. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 공급시장 – 1) 주택 인허가 실적 ▪ 2010년 10월까지 누적 신규 주택사업승인(허가)실적은 19만 731호로 전년 동기 대비 5.8% 가량 감소함. 예년(2001년~2009년 9월말 기준 평균)과 비교하면 약 44.8% 감소한 수준임. - 수도권, 지방을 중심으로 감소했고 광역시는 증가함. : 전년 동기 대비 수도권 1.1%, 지방 11.6% 감소했으나 5개 광역시는 45.41% 가량 늘어남. ▪ 아파트 인허가는 줄고 아파트 외 상품은 증가세를 보이고 있음. ▪ 규모별 양극화 현상 나타남. 아파트 외 주택실적 호조로 초소형 주택(40㎡ 이하) 증가함. 주택 유형별 건설실적 (호) 전용면적별 주택실적 (매년 10월말 기준 누적) (호) 160,000 100% 220,000 217,631 2009.10월말 90% 215,000 140,000 80% 210,000 2010.10월말 70% 120,000 205,000 60% 202,543 100,000 200,000 50% 195,000 80,000 40% 190,731 190,000 30% 60,000 20% 185,000 10% 180,000 40,000 0% 175,000 20,000 2008년 2009년 2010년 - 135㎡초과 85~135㎡이하 60~85㎡이하 단독 다세대 연립 아파트 40~60㎡이하 40㎡이하 합계 (출처: 국토해양부) (출처: 국토해양부) 8
  • 11. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 공급시장 – 2) 아파트 입주시장 ▪ 2010년 수도권 16만 8863호, 지방 12만 7114호가 입주해 전년 대비 4%가량 늘어남. - 수도권은 8.18% 증가했고 지방은 비슷한 수준을 유지함. ▪ 예년(2001년~2009년 평균)과 비교하면 수도권은 비슷한 수준이나 지방의 경우 87%수준에 그쳐 수급 불균형 불러일으킴. ▪ 2010년 수도권 입주시장은 일부 지역에 편중됨. ▶ 서울: 은평(24%), 성북(16%) 차지 ▶ 경기: 용인(12%), 파주(11%) ▶ 인천: 서구(34%), 남동구 (31%) 등 ▪ 소형과 대형 입주 물량 증가함. (전년 대비 66㎡ 미만 18.8%, 198㎡ 이상은 42.4% 가량 늘어남) 연도별 | 지역별 입주 물량 비교 (호) 전용면적별 입주물량 (12월예정포함) (호) 190,000 350,000 수도권 지방 180,000 300,000 59,826 74,973 170,000 77,497 84,867 250,000 86,505 101,030 160,000 200,000 150,000 191,063 182,938 150,000 166,502 150,465 115,200 108,228 140,000 100,000 130,000 120,000 50,000 79,486 78,709 80,429 86,296 72,616 64,264 110,000 0 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 100,000 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 85㎡초과 60~85㎡이하 60㎡이하 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 부동산114 Reps) 9
  • 12. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 공급시장 – 3) 아파트 분양시장 ▪ 2010년 분양물량은 약 17만 9000여호로 예상됨. - 전년 대비 약 20%가량 감소한 수준이며 예년(2001~2009년) 평균에 비해선 약 37.7% 가량 줄어든 상황임. ▪ 보금자리 주택 사전 청약 시기를 피하기 위해 2사분기와 4사분기에 집중해 공급됨.(3월 위례신도시, 5월 보금자리 2차 지구 사전청약) ▪ 적체된 미분양과 보금자리주택 공급 등 겹쳐 민간 업체의 분양 부담으로 작용. ▪ 민간업체 공급에 비해 공공 분양이나 공공임대 등 공공의 공급이 늘었음.(2008년 39% 2009년 45% 2010년 48%) ▪ 국토해양부 기준 미분양 물량은 다소 줄고 있으나 수도권 일대 미분양 늘어 분양 시장 여전히 한파 이어지고 있음. 분기별 아파트 분양 물량 (호) 사업형태별 공급 물량 현황 (호) 120,000 300,000 103,114 100,000 250,000 80,000 200,000 59,546 147,053 126,122 55,272 150,000 60,000 48,061 48,786 93,051 37,461 40,000 33,339 100,000 21,756 20,000 50,000 92,192 102,081 86,133 0 0 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 2008년 2009년 2010년예정 2009 2010 공공분양 및 임대 민간분양 및 임대 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 부동산114 Reps) 10
  • 13. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 가격동향 – 지역별 | 면적별 양극화 ▪ 서울과 수도권 시장도 각각 움직임. 2009년 말 대비 2010년 12월초 기준, - 서울 서초(0.08%), 종로(-0.21%), 광진(-0.53%) 서대문(-0.75%) 성동(-0.9%) 순으로 가격 변동 미미함. - 경기 고양(-6.9%), 용인(-6.37%), 과천(-5.86%), 파주(-5.73%) 등은 하락폭 큼. ▪ 수도권 중심의 하락세 지속 - 입주 물량 집중된 고양 파주 용인 일대를 중심으로 하락폭 크게 나타남. 반면, 한동안 공급 물량이 적었던 지방 광역시의 경우엔 수급불균형 보이며 상승세 지속됨. ▪ 면적별 움직임 차별화 – 소형주택의 강세 최근까지 이어지고 있음. 지역별 입주물량과 아파트 매매가격 변동률 (호|%) 규모별 매매가격지수 120,000 40 35,000 10 108 35 9 106 대형 중형 소형 100,000 30,000 30 8 104 25 25,000 7 80,000 20 6 102 20,000 60,000 15 5 100 10 15,000 4 40,000 5 98 10,000 3 0 96 소형: 전용 62.8㎡미만 20,000 2 -5 5,000 중형: 전용 62.8~95.9㎡미만 1 94 0 -10 대형: 전용 95.9㎡이상 0 0 92 '08.4.7 '10.1.4 11.3 12.8 5.4 6.8 2.8 8.2 9.6 5.12 6.16 7.21 8.25 9.29 1.12 2.23 3.30 7.13 8.17 9.21 10.26 11.30 3.15 4.19 5.24 6.28 10.18 11.22 경기 입주물량 경기 매매변동 부산 입주물량 부산 매매변동 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 국민은행) 11
  • 14. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 가격동향 – 매매가격 그래픽 자료 서울 상위&하위 10개 지역 매매가 변동률 (%) 경기 상위&하위 10개 지역 매매가 변동률 (%) 1 0.08 1 0.23 0.21 0 0 -1 -0.5 -1 -0.21 -0.53 -2 -0.75 -0.9 -1.36 -1.46 -2 -3 -3 -4 -2.65 -5 -3.99 -4 -3.54 -3.57 -4.9 -6 -5 -4.52 -4.58 -7 -5.73 -5.86 -6.37 -6 -5.33 -8 -6.9 광역시&지방지역 아파트 매매가격 변동률 (%) 1기 신도시 아파트 매매가격 변동률 (%) 12 0 9.16 9.54 8.98 10 -1 8 -2 5.71 -1.79 6 3.97 -3 4 2.37 1.95 -4 -3.39 1.63 1.21 2 0.45 0.09 -5 -4.07 -4.6 0 -6 -5.09 -2 -0.21 -7 -4 -2.77 -8 -7.61 부산 경남 전북 대전 전남 충북 강원 광주 울산 충남 대구 경북 인천 중동 산본 분당 1기신도시 평촌 일산 주) 2009년 말 대비 2010년 12월초 기준/자료:부동산114Reps 12
  • 15. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 가격동향 – 상품별 움직임 세분화, 강남 재건축 및 단독, 연립 주택 선호 ↑ ▪ 서울 강남3개구 재건축 아파트는 올 2사분기~3사분기 하락폭 크게 나타남. - 이는 그 동안 급등한 가격에 대한 부담감 및 투자 매력 저하, 부동산 시장 불투명으로 투자 수요가 감소했기 때문으로 보임. ▪ 4분기 하락한 가격과 시장 회복 기대감이 형성되면서 소폭이나마 상승으로 돌아선 상황임. 반면 재건축을 제외한 일반 아파트의 경우 하락폭이 둔화되는 수준임. ▪ 단독주택과 연립주택 등이 아파트에 비해 상대적으로 매매가격지수 오름폭 큼. - 재개발 및 재건축 사업에 따른 주택가격 상승과 아파트 가격 하락으로 인해 상대적으로 아파트 외 주택 상품의 오름폭 큼. 강남3구 재건축 vs 재건축 외 아파트 매매변동률(%) 서울지역 상품별 매매가격지수 주) 2008년12월 =100 10 단독주택에는 다가구주택이, 연립주택에는 다세대주택이 포함되어 있음 105 8 재건축 단독 연립 아파트 6 재건축제외 100 4 95 2 0 90 -2 -4 85 -6 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 80 2006.12 2007.12 2008.12 2009.12 2010.11 2009 2010 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 국민은행) 13
  • 16. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 가격동향 – 전세금 상승 지속, 상승폭은 둔화세 ▪ 매매가격 하락과 보금자리주택 공급 등으로 전세 수요로 남는 경우 발생함. ▪ 2010년 11월 말 기준 매매가 대비 전세금 비율은 56.8%로 지난 2006년 5월 이후 최고치를 기록함. - 잠실 및 반포 일대 2년전 대단지 입주가 일시에 이뤄지면서 역전세난을 보인바 있음. 이후 최근 전세금이 큰 폭으로 올라 체감하는 상승 수준이 더 크게 느껴질 수 있을 것. - 상기 지역을 중심으로 전세금 인상분만큼을 월세로 전환하는 `반전세` 세입자 늘어남. - 특히 저금리 기조가 장기화됨에 따라 집주인은 전세보다 월세를 선호하는 경향을 보이고 있음. 아파트 전세금 변동률 (%) 매매가대비 전세가 비율 (%) 3 80.0 서울 경기 인천 광역시 및 지방 2.5 69.2 70.0 2 60.0 56.8 1.5 50.0 1 43.5 40.0 전국 0.5 서울 0 30.0 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1월 5월 9월 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 2010 2001년2002년2003년2004년2005년2006년2007년2008년2009년2010년 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 국민은행) 14
  • 17. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 토지시장 – 지가변동률과 거래량 ▪ 보금자리주택, 교통여건 개선 등 각종 개발계획으로 2009년 4월부터 2010년 6월까지 15개월 연속 상승하였으나 최근 지속적인 주택경기 침체 등의 영향으로 하락세로 전환됨. 15개월 연속 상승세로 금융위기 이전 수준까지 토지가격 올랐으나 다시 하락함. ▪ 3/4분기 들어 주거지역과 상업지역을 중심으로 하락세를 보이고 있음. - 도시지역은 주택경기 침체와 맞물려 주거지역과 상업지역에서 하락률 기록함. - 비도시지역은 관리지역과 농림지역에서 상반기 동안 상대적으로 높은 상승률을 보였으나, 최근 들어 상승세가 둔화됨. ▪ 2010년 3/4분기까지의 토지거래량은 대전, 울산 등을 제외한 대부분의 지역이 감소세. 전국 토지 거래량과 거래증감률 전국 지가변동률 (%) 300,000 0.6 1 거래량 거래증감율 0.5 250,000 0.4 0.5 0.3 200,000 0 0.2 1월 3월 5월 7월 9월 11월 1월 3월 5월 7월 9월 11월 1월 3월 5월 7월 9월 150,000 0.1 -0.5 0.0 100,000 -0.1 -1 2008 2009 2010 50,000 -0.2 -1.5 -0.3 0 -0.4 -2 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 -2.5 2009 2010 -3 (출처: 온나라 (주)거래량기준: 면적기준(천㎡) | 증감률: %)) (출처: 온나라) 15
  • 18. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 토지시장 – 공급: 건설업체 택지확보 기피 현상 지속으로 민간 주택공급 부진 장기화 예상 ▪ 2010년 공공택지 공급은 2009년보다 소폭 감소한 58.8㎢가 계획되었으나 주택경기침체 및 LH공사 부채 등으로 계획 달성 부진함. ▪ 2010년 수도권에서 전체 공급계획물량의 93%인 55㎢의 택지를 공급하여 동탄2, 검단 등 신도시 개발을 추진 중. ▪ 보금자리법에 의해 전체 택지공급량의 35.5%가 수도권에 공급되어질 예정이나 지난 8.29대책으로 일정 부분 지연될 것으로 예상. ▪ LH공사 부채 120조원에 달하고 있으며, 총 511개 사업장에 대해 구조조정 검토 계획을 발표함에 따라 LH공사에서 공급하는 공공택지의 규모 축소는 불가피할 것으로 보임. ▪ 민간택지 역시 주택경기 침체 지속, 금융권의 PF에 대한 보수적 접근으로 시행사 및 건설업체들의 신규 택지확보 매우 부진한 상황. : 신규 PF사업으로 분류될 수 있는 브릿지론은 12.0%(2,663억원), 본 PF는 6.6%(1,455억원)에 그쳐 신규 주택사업 추진이 저조함을 반영함.(*건설산업연구원) ▪ 지난 7월 초 채권은행의 구조조정 대상 업체 발표, 미입주물량 다수 발생 등 유동성 위기 심화 가능성 등으로 건설업계는 PF대출 규모를 줄여 유동성 확보에 주력하고 있어 향후에도 건설업체들의 택지확보 실적은 저조할 전망임. 연도별 공공택지 공급추이(2010년 계획치) (단위: ㎢) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 전국 28.0 29.4 24.4 41.5 40.4 46.4 65.2 51.9 59.1 58.8 수도권 12.9 15.8 11.8 21.6 21.5 34.2 43.7 23.6 30.5 54.6 (출처: 건설산업연구원) 16
  • 19. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 경매시장 – 쏟아지는 물건, 줄어든 입찰자수 ▪ 올 수도권 경매진행건수 8만 4000여건으로 집계, 2006년 12만 5407건 이후 4년만에 최고치/반면 전국 물건수는 지난해보다 감소함. - 2009년 하반기와 2010년 1분기에 발생한 법원 개시결정의 증가와 PF대출 및 부동산 담보대출 연체율 급증과 본격적인 수도권아파트 가격의 추세적 하락 등이 원인으로 분석됨. - 2009년 전국 진행건수 29만 1711건에 비해 올해는 25만 5000건(추정치)으로 감소될 것. 이는 지방 부동산 시장이 수급 불균형이 경매시장에도 반영된 것으로 보임. ▪ 올해 서울 아파트 낙찰가율평균 80.9%로 지난 2004년 79%이후 가장 낮은 수치를 보인 반면 부산은 91.8%를 보임. 연도별 지역별 매각가율추이 (단위:%) 서울지역 전체상품대상 매각율 & 매각가율 매각가율(%) 매각율(%) 95 88 40 86 35 90 84 30 82 85 80 25 78 20 81 76 80 15 77.6 74 매각가율 10 72 75 5 서울 경기 부산 70 매각율 68 0 70 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (출처: 대법원법원경매정보) (출처: 대법원법원경매정보) 17
  • 20. 2010년 부동산 시장 결산 ■ 리츠시장 – 개발 PF 대안으로 개발전문리츠 설립 증가세 ▪ 최근 부동산 시장 침체에 따른 부동산PF를 통한 부동산 개발 사업이 어려워지면서 자기관리리츠가 새로운 자금조달 대안으로 부각됨. : 특히 도시형생활주택 등에 투자하는 한국자산개발전문자기관리, 이코리아자기관리, 스타개발전문자기관리 등 리츠가 설립됨. ▪ 국토해양부 자료에 따르면 12월초 기준 총 51개의 리츠 운용중. (CR리츠 29개, 위탁리츠 11개, 자기관리3개, 개발 전문 8개) ▪ 부동산리츠 자산 규모는 7조 6092억원 (12월 초 기준)에 수준에 달함. ▪ 올해 정부 인가를 받은 부동산리츠 16개 중 그 중 12개가 6월 이후 설립되어 하반기 부동산 간접 상품으로 자금 유입. ▪ 마땅한 투자처를 찾지 못한 목돈 소유자들이 실물형 부동산리츠와 펀드에 적극 가입하고 있는 것. 운용중인 리츠 현황 (12월 기준) 리츠 누적자산 현황과 연도별 신규 인가건수 (억원) (개) 80000 76092 20 개발전문 누적자산 70000 18 CR리츠 위탁리츠 자기관리 계 신규인가건수 16 위탁 자기 60000 16 14 50000 12 29 11 3 1 7 51 40000 10 30000 8 6 (출처: 국토해양부) 20000 4 10000 2 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (출처: 국토해양부) 18
  • 21. <2011년 부동산 시장 전망> 19
  • 22. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 거시경제 전망 ▪ 국내경기는 2009년 하반기 이후 세계 금융위기 이후 매우 빠른 회복세를 보임. 2010년 1~3분기 GDP는 전년동기비 6.5%, 전기비 1.4%의 성장세를 기록함. ▪ 하반기 들어 회복속도가 다소 둔화되는 모습으로 2010년 상반기 GDP성장률 1.8% 2010년 3사분기 0.7% 수준으로 둔화됨. : 민간소비와 고정투자 등 민간내수의 회복기조는 이어지고 있지만 정부소비와 재고, 수출 등이 둔화됐기 때문으로 보임. ▪ 지속적인 성장세를 구현하나 성장률이 둔화될 것으로 예상됨. : 유럽 재정불안, 환율 및 무역을 둘러싼 분쟁 가능성 등 세계경제 불안요인이 내년 중에도 이어질 것으로 예상되기 때문. : 미국의 주택시장 및 고용여건 부진으로 내수 회복 더디고 생산이 둔화되면서 더블딥 가능성 여전히 존재함. : 금융위기 이후 세계 경제성장을 견인하여온 중국도 긴축 등으로 성장둔화 예상. 2011년 경제성장 : 상하반기 큰 차이 없이 연간 4%대 중반 성장 ▪ 중기적으로는 선진국의 부채 재조정에 따른 저성장 기조와 금융위기 이후 파생된 불안요인이 상당기간 이어질 것으로 예상됨에 따라 국내 경제도 과거 추세에 비해 다소 낮은 성장을 지속할 것으로 예상됨. ▪ 국내적으로는 가계부채 부담과 환율 하락속도 등이 주요 하방 위험요인, 반면 경기회복에 따른 재고 반등은 올해에 이어 성장률을 높이는 요인으로 작용할 가능성이 큼. 경제성장률 전망 (참고: IMF,KIF) 연도 세계 미국 일본 유럽 중국 한국 2007 5.2 2.1 2.4 2.8 13.0 5.1 2008 3.0 0.4 -1.2 0.6 9.6 2.2 2009 -0.6 -2.4 -5.2 -4.1 8.7 0.2 2010 4.8 2.6 2.8 1.7 10.5 6.0 2011 4.2 2.3 1.5 1.5 9.6 4.4 20
  • 23. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 주택시장 환경 변화 [외부변수: 거시경제] [주택시장 내부] ▪ 경제 성장률 둔화 및 주택 투자수요 감소 ▪ 지난 10년간 주택가격 급등 ▪ 인구 구조의 변화(베이비부머 은퇴 시작) ▪ 기대수익률 저하에 따른 투자 전략 변화 요구 ▪ 입지 및 상품성에 따른 투자 양극화 심화될 것 ▪ 아파트외 대체 부동산 상품 요구 증대 [상승요인 - 바닥론 확산] [하락요인] ▪ 강남권 급매물 거래, 거래량 증가세 ▪ 매매가대비 전세금 비율 약 40% 수준으로 ▪ 경매 낙찰가율 ↑, 리츠 등 부동산 간접 상품 호조 매매 전환 수요는 한정적이며 상승엔 한계 ▪ 입주 물량 감소와 전세금 상승에 따른 매매수요 ↑ ▪ 금리인상 가능성으로 심리적 압박 및 가계부담 ▪ 장기적인 저금리, 풍부한 유동성 ▪ 급증한 가계대출잔액으로 가계금융의 부실화 부담 ▪ 주택담보대출 증가 ▪ 수도권 대형 악성 미분양 적체로 수도권 대형시장 ▪ 정권 변환점 회복 부진 ▪ 9억원 초과 대상 취등록세 감면 혜택 종료에 따른 부동산 투자 부동산 투자 상품의 변화 고가주택 거래부진 인식의 변화 • 주거 상품 • 시세차익 안정적인 수익  비주거용/수익형상품 21
  • 24. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 2011년 주택시장 전망 총평 ▪ 전세가 급등에 따른 중소형 주택의 기대심리 회복, 수도권 입주 물량 감소 등 시장 회복 가능성 커짐. : 단, 매매가 대비 전세가 비율이 여전히 낮은 상황이며 인구 구조 변화 및 금리 인상, 적체된 미분양 등이 가격상승 한계로 작용할 것. : 이에 급등보다 완만한 회복세를 유지할 것으로 예상됨. ▪ 중장기적으로 1~2인 가구수 증가와 도심 인구 집중 등으로 서울, 수도권의 주택시장 추가 가격 폭락 가능성은 적을 것. ▪ 상품 및 지역별 움직임의 차이가 크게 나타날 것으로 예상됨. : 서울, 수도권 일대 중소형을 중심으로 가격 회복 예상됨. : 수도권에 적체된 대형 미분양 물량은 시장 회복을 저해하는 요소로 남아있을 것 : 인천은 경제자유구역 개발 난항과 공급 물량 다수 이어지며 고전 예상. : 최근 가격 상승세를 보이는 부산과 대전 일대는 입주 물량 공급으로 상승세 다소 둔화될 수 있을 것. ▪ 투자보다 실수요 위주의 움직임이 상대적으로 활발 할 것으로 보이나 가격 하락이 컸던 강남권을 중심으로 선호도 이어질 전망. ▪ 도시내 소형주택(도시형생활주택, 소형 오피스텔)의 공급 활성화 기대됨. ▪ 올 해 부동산 경기 침체로 진행하지 못했던 재개발, 재건축 사업 추진 기대됨. 단, 중장기적인 관점에서 투자 살펴봐야 할 것. 점진적인 회복 기대 주택 공급이 위축된데다 글로벌 금융위기 이후 경제여건이 양호해 수요 살아나고 있기 때문. 단, 가격 조정국면이 장기간 지속됐지만 하락폭이 크지 않아 여전히 주택가격이 높은 수준을 보이고 있어 상승 한계로 작용함. 소득 수준 대비 주택가격수준도 상당히 높아 과거와 같은 급등세로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 보임. 22
  • 25. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 주요 요인 –수요의 절대적 총량의 점진적 감소 ▪ 전국 전체 가구수는 2020년까지 증가할 것으로 예상하나 주택소비 주요 연령인 35~54세 가구수는 2012년부터 점차 감소 전망. ▪ 특히 수도권 지역의 세대 증감 둔화가 크게 나타남.(수도권:서울+경기+인천) : 2009년 수도권 증가 수준은 2004~2008년 5년간 평균치보다 낮은 수준을 보임. ▪ 주민등록상의 세대 증가가 정체되고 있고 주택 주력 소비 연령층의 추계 가구는 감소될 것으로 예상. 이에 기존 주력 상품인 아파트의 총량적 수요의 점진적 감소 전망됨. ▪ 단, 단기적으로 급락할 정도의 수준은 현재 아님. 신주택보급률 기준 서울(93.6%) 경기(96.7%) 인천(99.7%)로 110%에 못미침. 전국 가구 구성별 추계가구 증감수준 수도권 新주택보급률 (2008년 추계)(%) 400000 102.0 35~54세증감 100.7 전체 증감 99.7 300000 100.0 98.0 200000 96.0 96.0 95.4 100000 93.6 94.0 0 92.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 -100000 90.0 전국 수도권 서울 인천 경기 -200000 (출처: 통계청) (출처: 국토해양부) 23
  • 26. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 주요 요인 –수요의 다양화 및 고급화 ▪ 절대적인 매매 수요 위축이 예상되나 주거 시장은 다양화·고급화된 수요자의 니즈가 부각되며 시장을 이끌 것으로 전망됨. 피데스 개발의 ‚ 2011년 주거 공간 7대 트렌드‛를 살펴보면 2011년은 주택시장이 공급자 시장에서 수요자 시장으로 바뀌는 변곡점이 될 것으로 예상함. 주택시장에서의 소셜커머스 공동구매, 고령화에 따른 유니버설디자인 유행, 한옥의 주거공간 부각, 소형주택의 고급화, 주거공간에 친환경 에너지와 먹거리 생산시설의 보편화 등이 향후에 나타날 복잡하고 다양한 현상 등이 주트렌드가 될 것으로 예상함. 1. 골드족 새롭게 부상 – 골드 미스앤미스터, 시니어, 키드, 포리너(외국인)가 주택시장 빅플레이어로 등장 - 새로운 주거시장의 주도 계층을 위한 맞춤형 주거공간 상품의 개발 및 보급 2. 주거공간의 생산 요람화 – ‘아파트에서 에너지뿐만 아니라 먹거리까지 생산' - 태양광 발전시설을 통한 에너지 생산, 지하주차장이나 공용시설에 식물공장을 설치해 식량을 생산하는 아파트 3. 강소(强小) 주택의 탄생 – ‘20평을 50평처럼' - 20%에 달하는 1인 가구, 가족 축소기에 들어선 베이비부머 세대의 영향으로 소형 주택이 인기가 지속될 전망 4. 아파트 저층의 재발견 – 저층이 ‘테라스, 아트리움, 별채 공간'으로 이용 - 대단지 공동주택의 장점과 단독주택의 장점이 결합된 새로운 형태의 주거공간이 아파트 저층에 적용될 것 5. 시니어용 유니버설 디자인 유행 – ‘살던 곳에서 늙고 싶다' - 기존에 살던 주택이나 동네에서 늙고 싶은 시니어 층을 배려한 고령자에게 편리한 유니버설디자인(무장애, 안전, 고령자 대응 설계)의 인기 6. 생활 한옥 등장 – 한옥, ‘주거문화의 한류 스타일'로 정립할 것 - 전통한옥의 단점을 보완하고 현대적인 인테리어로 재해석한 도시형 생활 한옥의 탄생 7. 주거 소셜커머스 시대 개막 – ‘집도 공동구매로 산다' - 주택시장에 소셜커머스가 등장하여 취미, 직업, 애완동물 등이 중심이 되는 새로운 주거 공동체를 위한 상품 개발 24
  • 27. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 공급시장 : 2011년 아파트 공급물량 감소 예상 ▪ 2011년 아파트 입주물량은 약 19만호로 예상되고 있음. 이는 2010년 대비 약 39% 가량 감소한 수준. ▪ 수도권과 지방 모든 지역에서 감소할 것으로 예상되며 이는 1990년 이후 최저 수준임. ▪ 금융위기 이후 급격한 인, 허가 및 분양물량 감소의 영향으로 2011년 이후 아파트 입주물량이 급격히 줄어든 상황임. ▪ 또한 위축된 민간 주택 공급도 공급 축소 요인으로 꼽힘. 디벨로퍼에 의해 주도된 민간주택개발 사업이 위축된데다 신규 PF 요건 강화로 활성화 어려운 상황임. ▪ LH공사의 기존 택지 매각이 집중적으로 이뤄질 것으로 예상, 공공택지내 주택 공급 늘 것으로 보이나 단기간 공급 물량 증가는 한계 전국 연도별 아파트 입주 물량 (호) 분기별 아파트 입주 물량 비교 (호) 500,000 100000 433,234 지방 수도권 450,000 400,000 80000 350,000 60000 300,000 250,000 191,477 40000 200,000 150,000 20000 100,000 0 50,000 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 0 1990년 1991년 1992년 1993년 1994년 1995년 1996년 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2009 2010 2011 (출처: 부동산114 Reps) (출처: 부동산114 Reps) 25
  • 28. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 공급시장 : 소형 주택 공급은 빨라질 듯…아파트외 주택 인·허가 실적 호조 ▪ 정책적 지원에 힘입어 도시형 생활주택 등 아파트 외 주택 건설실적은 호조세를 보이고 있음. : 인허가 물량이 큰 폭으로 증가하고 있고 공급 소요 기간이 짧음. : 2010년 10월까지 전국 1만 3257호가 인허가 이루어졌으며 서울(4408호), 부산(2165호), 대전(1702호), 경기(1554호) 순. ▪ 2010년 1~9월까지 아파트외 주택의 인․허가 실적은 7만 8,924호로 전년 동기 대비 40.3% 증가함. : 특히 수도권 물량 호조세가 두드러져 전년 대비 63.0% 증가한 것으로 나타남. : 전년 동기 대비 서울(150.2%), 인천(20.4%), 경기(47.3%) 모든 지역에서 호조세를 보이고 있음. 도시형생활주택 인허가 현황 (호) 2010년1~9월 주택유형별주택건설실적 (출처:국토해양부) 4000 아파트 아파트외 주택 3,468 3500 구분 전년동기 전년동기 10년1~9월 10년1~9월 2,841 대비증감률 대비증감률 3000 (호) (호) (%) (%) 2500 총계 84,370 -30.8 78,924 40.3 2000 1,698 수도권 54,430 -24.5 38,446 63.0 1500 1,201 811 883 780 서울 9,156 5.2 12,659 150.2 1000 698 536 500 341 인천 11,212 -56.7 6,735 20.4 0 경기 34,062 -9.1 19,052 47.3 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 지방 29,940 -39.9 40,478 23.9 (출처: 국토해양부) 26
  • 29. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 공급시장 : 공급물량 감소 & 적체된 미분양… 수요와의 불균형 이어질 듯 ▪ 입주 물량의 큰 폭의 감소와 함께 분양 물량이나 인허가 물량도 전년대비 소폭 증가에 그칠 것으로 전망됨. ▪ 민간택지 공급 위축으로 인한 상승 가능성 - LH공사의 유동성 위기 등 어려움으로 공공 물량이 예상보다 줄어들 것으로 예상됨. - 단, 도시형 생활주택 등 아파트외 상품의 인허가 물량이 늘고 있어 소형 주택 공급은 크게 줄지 않을 것으로 보임. - 대형의 경우 적체되어 있는 미분양 물량이 다수로 신규 공급 물량 감소로 체감되기는 쉽지 않을 것으로 예상됨. - 이로써 중형 주택과 민간 주택의 공급 감소가 크게 다가올 것으로 예상됨. 전국 미분양 현황 (10월 기준) 면적대별 미분양 현황 (2010년 10월기준) (호) (호) 125,000 52,000 60㎡이하 전국 5% 120,000 준공후 미분양 51,000 115,000 110,000 50,000 105,000 49,000 100,000 95,000 48,000 85㎡초과 60-85㎡ 59% 36% 90,000 47,000 85,000 80,000 46,000 (출처: 국토해양부) (출처: 국토해양부) 27
  • 30. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 가격전망 – 차익실현 불투명으로 투자수요는 내년 상반기까지 관망 예상 ▪ 주택가격 조정기간과 하락폭이 과거에 비해 약 1/3수준에 불과함. : 2008년 금융위기 이후 서울 아파트값은 전년동월대비 기준으로 10개월간 떨어진 반면. 2010년 하락은 7개월 하락함. : 가격하락폭 역시 상대적으로 작아 향후 시세 차익 실현가능성 낮아 투자매력도 저하된 상황. ▪ 소형 및 중형 강세- 대형 약세 이어질 것. : 소형 주택은 대부분 임대 물량이 다수 차지하고 있고 공급 물량이 감소해 강세 이어질 것으로 예상됨. : 99㎡ 이하의 중소형급 면적은 실수요가 꾸준할 뿐 아니라 공급 감소로 인해 가격 강세 보일 것으로 전망됨. 아파트 거래량과 매매변동률 연도별 면적대별 가격변동률 비교 (%) (호) (%) 중대형 위주 소형 위주 실수요 중심의 중소형 위주 거래량 매매변동률 30 120,000 1 100,000 0.5 25 66㎡미만 80,000 0 20 66~99㎡미만 60,000 -0.4 -0.5 99~132㎡미만 15 132~165㎡미만 40,000 -1 10 165~198㎡미만 20,000 -1.43 -1.5 198㎡이상 5 0 -2 0 1월 3월 5월 7월 9월 11월 1월 3월 5월 7월 9월 11월 1월 3월 5월 7월 9월 -5 2008 2009 2010 -10 (출처: 국토해양부, 부동산114Reps) (출처: 부동산114 Reps) 28
  • 31. 2011년 부동산 시장 전망 ■ 경매시장 –은행의 가계부실채권 급등 등 경기 불확실성으로 경매 건수 늘 것 ▪ 수도권아파트 가격 하락 등을 고려하면 2011년 수도권 경매진행 건수의 증가는 2010년보다 더 심화될 것으로 전망됨. ▪ 국내 은행 부실채권 규모가 지난 9월말 기준 30조원에 이르는 등 2009년 12월말 16조원 수준에서 급등하는 등 경제여건 악화 등 고려하면 경매 시장으로 유입되는 물건 증가할 것으로 예상됨. ▪ 특히 가계부분 신규부실채권 규모가 올 3사분기에 급증해 불안한 경기상황을 보이고 있음. ▪ 내년도 대·내외 경기 회복이 둔화되고 있어 성장세가 완만할 것으로 전망, 이에 따라 내년도 경매 건수가 늘 수 있을 것임. 국내은행 부실채권규모와 비율추이 (조원) 국내은행 신규 부실채권 발생추이 (가계부문) (조원) 35 9 1.6 부동산PF 부실채권잔액 가계 (주택담보대출) 8 1.4 30 7 1.2 25 1 6 20 5 0.8 4 0.6 15 3 0.4 10 0.2 2 5 0 1 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 4사분기 1사분기 2사분기 3사분기 0 0 08년 09년 10년 (출처: 금융감독원) (출처: 금융감독원) 29
  • 32. <2011년 유망 부동산 상품> 30
  • 33. 2011년 부동산 시장 – 유망 상품 ■ 유망 지역 및 상품 – 개발 호재 있는 일부 지역과 상품에 집중되는 양극화 심화될 것 ▪ 부동산 투자 상품 인식의 변화로 시세차익이 아닌 안정적인 월세 수입을 희망하는 수요층 늘고 있음. : 수익형 상품, 부동산 간접 투자 등 투자자들의 선호로 변화 예상됨. 특히 1~2인 가구 증가에 맞춘 도시형 생활주택, 소형 오피스텔 등. ▪ 주요 랜드마크 개발 지역 : 반포, 용산, 상암, 잠실, 성수, 여의도, 도심 복합 역세권 개발 지구 |교통확장 호재 지역 – 지하철 9호선 3단계, GTX, 분당선 연장 / 지방은 4대강 사업. ▪ 강남권 용적률 상향 조정 등으로 사업성 개선 : 강남 개포지구, 송파 가락시영, 강동 고덕시영, 상일 고덕지구 등. ▪ 한강변 재건축 : 서초 반포지구 유도정비구역이나 서울시의 개발 계획 수립 등 빠른 사업 진행 예상됨. 분당선 2차 개통 구간 31
  • 34. 2011년 부동산 시장 – 유망 상품 ■ 도시형생활주택 – 본격적인 부동산 상품으로 대두 ▪ 2009년 4월 13일 도시형 생활주택 시행 방안 확정 이후 정부가 1~2인 가구의 본격적인 주거 안정 정책 일환으로 공급되고 있음. ▪ 업무시설 및 판매시설과의 복합개발이 가능하고 건축규제 완화, 정부 지원 등 강화로 본격적인 부동산 상품으로 자리매김 하게 될 것으로 전망. : 최근 2020년까지 소형주택 30만호 공급 계획을 발표됨. ▪ 2010년 소형 주택의 공급이 시작되고 투자상품으로써 재발견된 시점이라면 2011년은 ‘고급화’, ‘차별화’가 이뤄질 전망임. : 공급자 중심에서 벗어나 실수요 중심의 니즈가 반영된 소형 주택이 장기적으로 살아남을 것으로 전망. : 좁은 공간의 효율적인 이용이 가능한 상품으로 업그레이드 있을 것. ▪ 대형 건설사의 진출 본격화 될 것으로 예상됨. : 그 동안 사업규모가 작고 수익성이 낮아 대형 건설사 참여 미비했음. : 브랜드와 인지도, 강한 자금력으로 시장 진출시 중견·중소업체는 차별화된 컨셉과 우량 입지 선점 등 있어야 시장에서 경쟁할 수 있을 것으로 전망. 건설사 브랜드 특징 우미건설 쁘띠린 회사 직할의 24시간 AS 전담팀 운영 계획 롯데건설 캐슬루미니 Transformer + Multimedia + Fun GS건설 - -가변형 구조 -빌트인 시스템 -임대수익형 평면 등 평면 저작권 등록 금호건설 쁘띠메종 대우건설 푸르지오하임 판교 운중동 12월~2010년 1월 공급예정 동도건설 동도센트리움 11월 강서 동도센트리움 공급 현대아산 웰하임 11월 강동 현대웰하임 공급 LH공사 - 스튜디오평면 동부건설 - 09년 6월 한국주거학회와 MOU를 체결하고 주거문화연구 32
  • 35. 2011년 부동산 시장 – 유망 상품 ■ 지역별 주요 랜드마크 단지 선호 이어질 것 ▪ 여유자금이 많은 부자수요는 고급화, 쾌적화된 랜드마크 단지 선호 이어질 것. : 최근 부동산 시장 회복기에 접어들면서 고가 주택 움직임 포착되고 있음. 단 2010년 말 종료되는 취등록세 세제혜택으로 인한 반짝 효과일 수 있어 지켜봐야 함. : 초고가주택은 희소성이 있는 특수시장으로 전체 주택시장에 미칠 영향은 크지 않을 것이나 최상위 고객군으로 움직임을 주시할 필요. ▪ 살아나는 고가주택 시장 : 강남구 청담동 상지리츠빌카일룸 3차 펜트하우스 557㎡ 58억원에 거래, 청담동 마크힐스 11월 413㎡가 2건 거래된 것으로 알려짐. : 강남구 도곡동 타워팰리스2차 전용면적 165㎡는 지난 9월 24억1300만원에 거래됨. ▪ 고급화, 쾌적성을 내세운 타운하우스 등 고급주택 경기 침체로 주춤했으나 경기 회복과 함께 주목 : 호반건설이 판교신도시에서 선보인 임대형 주상복합아파트 '써밋 플레이스' 178가구가 1순위 청약에서 전 주택형이 마감. 분양 아파트에서 민간 임대 방식으로 전환돼 공급됐었음. 전용면적 131~134㎡ 4개 주택형이 1순위 청약에서 마감. (보증금 6억 9천만원대, 월 임대료 160만~164만원) : 최고 80억원의 분양가로 이슈가 된 판교신도시 운중동 산운마을 ‘산운SK아펠바움' 타운하우스는 지난 11월 초 분양 시작 이후 매주 1건 이상씩 계약이 성사되고 있다고 전함. 종로구 평창동 오보에힐스 타운하우스(2010년 6월 준공) 역시 계약률 최근 빠르게 증가하고 있음. < 단지명 전용면적(㎡) 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 주 요 225,000 235,000 210,000 도곡렉슬 134.9 205,000 207,600 고 175,000 가 270,000 210,000 190,000 주 타워팰리스1차 164.97 235,000 택 230,000 230,000 223,000 221,000 216,000 실 대치 동부센트레빌 145.83 220,000 213,000 191,000 205,000 거 224,500 래 가 305,000 296,000 300,000 275,000 293,000 반포자이 244.54 272,500 279,000 ( 만 원 압구정 신현대12 170.38 254,500 243,000 250,000 33 )> (출처: 서울부동산광장)
  • 36. 감사합니다. ▪ 보고서 관련 문의 : 리서치센터 백정은 센터장 Tel) 02-2009-5307 Mail) 100jungeun@aplusrealty.co.kr ▪ 서울시 강남구 삼성1동 157번지 A+타워 5층 Tel) 02-2009-5300 ▪ 홈페이지 www.aplusbudongsan.com www.aplusrealty.co.kr