• Share
  • Email
  • Embed
  • Like
  • Save
  • Private Content
Asunto Espanjasta – lue kattava käytännön opas Espanjan asuntomarkkinoista ja asuntokauppojen tekemisestä!
 

Asunto Espanjasta – lue kattava käytännön opas Espanjan asuntomarkkinoista ja asuntokauppojen tekemisestä!

on

  • 4,852 views

http://www.valkea-marina.com/

http://www.valkea-marina.com/

Statistics

Views

Total Views
4,852
Views on SlideShare
4,852
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
0
Comments
1

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel

11 of 1 previous next

  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
  • Hei,

    Olemme kristillinen järjestö perustettiin auttamaan ihmisiä tarpeisiin auttaa, kuten rahoitus help.So jos olet menossa läpi taloudellisia vaikeuksia tai et ole taloudellisia sekaisin, ja sinun täytyy varoja käynnistää oman yrityksen tai sinun lainan ratkaista teidän velka tai maksaa pois laskuista, aloittaa mukava liike, tai jos on vaikea saada pääomalainan paikallisten pankkien, ota yhteyttä jo tänään sähköpostitse trout_moxieloans@gala.net sillä Raamattu sanoo 'Luuk. 11:10 Jokainen, joka kysyy saa, etsivä löytää, ja hänelle joka koputtaa, ovi avataan. 'Joten älä anna näitä mahdollisuuksia siirtää sinut, koska Jeesus on sama eilen, tänään ja ikuisesti more.Please tämä on vakava mielinen ja Jumala pelkäävät ihmiset.

    Olet neuvoo täyttää ja palauttaa tiedot alla ..

    Nimesi :______________________
    Osoitteesi :____________________
    Maasi :____________________
    Sinun Ammatti :__________________
    Lainamäärä Tarvitaan :______________
    Laina Kesto :____________________
    Kuukausittainen Tuotot :__________________
    Matkapuhelinnumeroni :________________
    Oletko hakenut lainaa ennen: ________________
    Jos olet hakenut lainaa ennen, jossa käsitellään rehellisesti? missä yritys sijaitsee ...?


    Toimittava nopeasti pois taloudelliseen stressiin, sotku ja vaikeuksia ottamalla yhteyttä Taimen Moxie Financial Services tänään sähköpostitse osoitteeseen: trout_moxieloans@gala.net. Teille tulee hoitaa parhaan resurssien kunnes saat tämän varat siirretään tilillesi, ja Voit nopeasti ja nopeasti vastata määrittää, kuinka nopeasti teidän on vastaanottaa lainaa. Viipymättä Hae paras ja helppo laina tänne. Lähetä sähköpostia meille Via

    email: trout_moxieloans@gala.net
    Ystävällisin terveisin
    Mr.Trout Moxie
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

    Asunto Espanjasta – lue kattava käytännön opas Espanjan asuntomarkkinoista ja asuntokauppojen tekemisestä! Asunto Espanjasta – lue kattava käytännön opas Espanjan asuntomarkkinoista ja asuntokauppojen tekemisestä! Document Transcript

    • www.valkea-marina.com SIJOITTAMINEN ESPANJAN TURBULENTEILLA ASUNTOMARKKINOILLA: Markkinakatsaus ja käytännön ohjeet asunnon ostoon Kevät 2010
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 2 ¡VIVA ESPAÑA! Espanja matkailu- ja asumismaana Moni suomalaismatkailija on nähnyt Espanjassa ainoastaan perinteiset turistialueet. Espanja on kuitenkin valtava, väestöllisesti Suomea yli 9 kertaa suurempi maa, johon mahtuu paljon muutakin kuin pelkkä Aurinkorannikko. Espanja on monessa suhteessa huomattavasti mielenkiintoisempi – ja kannattavampi – sijoitusmaa kuin vaikkapa Ranskan Riviera, Italian Toscana tai Kreikan saaristo - puhumattakaan uusista kilpailijamaista, kuten Turkki, Thaimaa tai Marokko. Espanja on ideaali yhdistelmä kulttuuria, historiaa, luonnonkauneutta, lämmintä ilmastoa, infrastruktuurin ja terveydenhoitojärjestelmien kehittyneisyyttä ja Välimeren terveellistä ruokakulttuuria. Pienten rannikkokaupunkien pittoreskeilla kaduilla voi tuntea historian havinan ympärillään ja nauttia pysähtymään paikalliseen tapas-baariin ihailemaan Välimeren ja jylhien vuoristojen näköaloja – kunhan vain muistaa pysytellä pois massarakentamisella tuhotuista turistighettoista! Euroopan jyrkkä väestömuutos luo tulevaisuudessa hinnannousupaineita uudelleen Välimeren parhaille alueille yhä useamman eläkeläisen tahtoessa viettää eläkepäivänsä auringossa. Tämä väestömuutos tekee Espanjassa sijoittamisen mielenkiintoiseksi juuri nyt, eritoten Espanjan asuntomarkkinoiden romahtamisen vuoksi, jolloin voit löytää arvoalueiltakin sijoituskohteita kymmenien prosenttien alennuksella. Jos alla luetellut seikat ovat tärkeitä Sinulle, ota suunnaksesi Espanjan rannikko! 1. Tasaisen lämmin vuosilämpötila. Rannikkoalueiden yli 300 aurinkopäivää vuodessa. 2. Yksi maailman terveellisimmistä ilmastoista: rannikon terveelliset mikroilmastot. 3. Yksi Euroopan kehittyneimmistä infrastruktuurijärjestelmistä. 4. Hyvät lentoyhteydet. 5. Yksi maailman korkealuokkaisimmista terveydenhuoltojärjestelmistä. 6. Rajattomat harrastus- ja vapaa-ajanviettomahdollisuudet (maailmanluokan golf-kentät, huvi- ja urheiluvenesatamat, teemapuistot jne.) 7. Turvallinen länsimaa, oikeusvaltio. 8. Korkea hygieniataso. 9. Elinkustannukset kohtuullisella tasolla. 10. Välimeren terveellinen keittiö. 11. Uusien asuntojen “seguro decenal” eli kymmenen vuoden vastuuvakuutus. 12. Rikas historian, taiteen, musiikin ja kulttuurin mahtimaa. © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 3 14. Puhtaat ja turvalliset rannat. 16. Espanjalaiset ovat avoimia ihmisiä, joihin on helppo tutustua. 17. Espanjan kieli on suhteellisen helppo kieli oppia. 18. Uskomattoman kauniit luonnonmaisemat. 19. Luonnonmullistuksien matalampi riski (tsunamit, maanjäristykset jne.) © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 4 ASUNTOSIJOITTAMINEN ESPANJASSA Espanjan asuntomarkkinoiden nousu, tuho ja nykypäivä Nyt on hyvä iskeä Espanjan kiinteistömarkkinoilla maan rämpiessä syvässä lamassa. Maassa on miltei 20 % työttömyys ja deflaatiopaineet ovat kovat. Asuntokupla alkoi puhkeamaan jo vuoden 2005 loppupuolella kriisiytyen totaalisesti vuonna 2006. Vuonna 2007 Espanjassa alettiin kokea kokonaistaloudellisesti laman merkkejä, kunnes kansainvälinen finanssikriisikin vielä rysähti niskaan. Asuntojen hinnat ovat romahtaneet hullujen vuosien hinnoista jopa kymmeniä prosentteja. Hintojen laskemisen myötä asuntojen myynti on lähtenyt nousuun ensimmäistä kertaa markkinoiden totaaliromahtamisen jälkeen: 2009 toisella vuosineljänneksellä asuntojen kaupojen määrä kasvoi peräti 8 %:lla kun rakennuttajat ovat alkaneet vihdoin likvidisoimaan myymätöntä asuntokantaansa monesti jopa useiden kymmenien prosenttien verran. Myymättömiä asuntoja on noin 650 0001, mutta viime aikoina asuntojen myynti onkin kääntynyt nousujohteiseksi. Tämä selittyy siitä, että rakennusliikkeet ovat vihdoin alkaneet sopeutua markkinoiden korjausliikkeeseen ja myyvät asuntoja nyt reilusti alennettuun hintaan. Parhaimmilla alueilla myydäänkin nyt juuri pois parhaimmat tuotteet. Kuten asuntoministeri Beatriz Corredor Sierra toteaa2 lokakuun 2009 lopussa ”Espanjassa on nyt mitä parhain tilaisuus sijoittaa asuntosektorilla niin kotimaisille kuin ulkomaisillekin sijoittajille – varsinkin Espanjan rannikkoalueilla”. 1 El Economista 28.10. 2009: http://www.eleconomista.es/economia/noticias/1636910/10/09/El-precio- de-la-vivienda-de-segunda-mano-acumula-un-ajuste-del-346-desde-2007.html 2 El Economista 27.10. 2009 © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 5 Mass or class? Massaturismikaupunki Espanjalainen rannikkokaupunki Espanjan ja muun Länsi- Euroopan ylempi tuloluokka ei vietä aikaansa massapaikoissa, vaan suuntaa matkansa ja sijoituksensa erilaisiin rannikkokaupunkeihin. Suomalaiset ovat asettautuneet Espanjassa yleisesti massaturismikohteisiin, joihin ovat hakeutununeet lomailemaan espanjalaiset alemman tulotason ihmiset. Ulkomaalaisista kyseisissä kohteissa on eniten perinteisiä brittituristeja, joiden määrä on tosin romahtanut viime vuosina jättäen jälkeensä puolityhjiä kaupunkeja ja autioituneita asuinalueita. Espanjalaiset miettivätkin vimmatusti kyseisten massaturismialueiden tulevaisuuden kohtaloa etsien uusia tulijoita ja asuntosijoittajia esimerkiksi Itä- Euroopasta. Tilastollisesti massaturismiin ja massarakentamiseen taloutensa perustavat paikkakunnat ovat Espanjan rikostilastojen kärjessä luoden negatiivisen kuvan Espanjasta. Paikallinen kulttuurielämä on kyseisillä paikkakunnilla yleensä hyvin minimaalista ja kaupunkien elinkeino piirtyy pitkälti turismin ympärille. Costa del Sol on muodostunut pääosin ”Costa del Cementoksi” eli sementtirannikoksi neuvostotyylin betonirakennuksineen ja korkeine rikollisuuslukuineen ainoastaan Marbellan säilyttäessä statuksensa. Costa Blancan ja Alicanten eteläosat ovat taas muodostuneet paikoiksi, joista ihmiset ovat epätoivoisesti hakeutumassa pois, kuten todetaan esimerkiksi brittiläisen Loughborough yliopiston tutkimuksessa ”Emerging Tourism Futures: Residential Tourism and its Implications3”: ”...As more people are attracted to the area, so property prices rise and then other prices associated with the general cost of living rise too. Eventually the perceived simplicity, remoteness and tranquillity of the place are lost, the crime rate rises with the population rate, and residential tourists are no longer attracted to the area. Those who are there want to move on. What happens to the place that was initially developed for tourism remains to be seen: Marbella (in the Costa del Sol) has retained its elite status and high prices, while Torrevieja (in the Costa Blanca), with plummeting house prices and rising crime rates, has become somewhere people are desperate to leave. “ Asunnonostajalle tilanne on ongelmallinen: asuntojen hinnat ovat todella alhaisia massa- alueilla verrattuna normaaleihin, massaturismilta säästyneisiin alueisiin, mutta asuntojen hinnannousuodote voi pysyä negatiivisena hyvin pitkään. Tämä johtuu siitä, että pankeilla on massaturismialueilla realisoitavia asuntoja valtaisia määriä. Näitä asuntoja saa tällä hetkellä todella huonosti kaupaksi, koska harva varakas ihminen tahtoo sijoittaa kyseisille alueille. Pankit eivät kuitenkaan vielä tässä vaiheessa myy asuntoja yleisesti itselleen tappiolliseen hintaan. Pankkien periaate on edelleen se, että asunnoista on saatava takaisin se määrä rahaa, jonka asuntonsa menettänyt asiakas on jäänyt pankille 3 http://lboro.ac.uk/departments/ss/lmhub/documents/Geoffroy.doc © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 6 velkaa4. Ongelmana tässä asetelmassa on se, että suurin osa asunnoista myytiin suurimman buumin aikaan, eli vuosien 2000-2006 välillä, jolloin hinnat olivat karanneet käsistä ja useimmiten talonsa menettäneet fyysisen tai juridisen henkilön velka kiinteistöstä on edelleen suurempi kuin kiinteistön nykyinen markkina-arvo. Espanjassa käydäänkin tällä hetkellä keskustelua siitä, että missä vaiheessa pankkien tulisi alkaa myymään asuntoja itselleen tappiolliseen hintaan5. Tällä hetkellä asia ei ole ajankohtainen hallituksen pelastettua pankit seuraaviksi kolmeksi vuodeksi lähes 100 miljardin euron elvytyspaketilla. Tästä voi päätellä kiinteistösijoittamisen olevan ennenaikaista niillä alueilla, joilla on paljon pankeille kaatuneita kiinteistöjä6. Rannikkoalueilla, esimerkiksi Costa Blancalla miltei kaikki pankkien syliin joutuneet asunnot sijaitsevat massaturismikaupungeissa (Torrevieja, Santa Pola, Orihuela) sekä La Mangan alueella Murciassa. Arvostetuissa ja varakkaammissa rannikkokaupungeissa pankkien syliin on kaatunut erittäin vähän kiinteistöjä, joillakin paikkakunnilla ei yhtäkään. Täten sijoittamisen ajankohtaisuus riippuu täysin siitä, miltä paikkakunnalta aikoo asunnon ostaa. Yleisesti suomalaisten suosimat alueet Espanjassa ovat niitä alueita, joissa hintataso saattaa olla laskussa vielä monien vuosien ajan johtuen vapaana olevien asuntojen valtavasta määrästä ja siitä, että kyseiset alueet ovat kriisiytyneet myös sosiaalisesti. Tilanne on Espanjassa eri alueiden osalta verrattavissa Suomen vastaavaan tilanteeseen (vrt. Taloussanomat 2.10. 2009 "Täällä asuntokauppa käy parhaiten"7), jossa kerrotaan Itä-Helsingissa olevan jääkauden meneillään asuntomarkkinoiden osalta, kun taas Eirassa ja Punavuoressa kauppa käy erittäin hyvin. Sama pätee Espanjaan: arvoalueilla tulevaisuus ja asunnon arvonäkymät ovat hyvin toisenlaiset kuin massaturismikaupungeissa. Espanjassa on tilanne loma-asuntojen osalta hyvin samantyyppinen: huonommilla massa- alueilla tulevaisuudenkuva on edelleen erittäin epäselvä johtuen valtavista asuntojen massoista, jotka ovat jääneet pankeille realisoitaviksi. Toisenlaisissa rannikkokaupungeissa asunnot menevät hintojen alentamisen jälkeen kaupaksi hyvinkin nopeasti, koska markkinoilla ei ole valtavia asuntomassoja pankkien niskaan kaatuneina. Jos siis tahdot paikkasi elegantista Espanjasta - sieltä mistä Espanjan älymystö, kulttuuri- tai vauraampi väki ostaa on ostamisen aika nyt. Lisää kirjallisuutta ja tutkimuksia eri alueiden asiakaskunnan tulotasosta, rannikon sementtikylistä sekä taloudesta: Analysing the Perception of Residential Tourism Development: http://rua.ua.es/dspace/bitstream/10045/10551/1/Analysing_2008.pdf El Economista-talouslehden asuntomarkkina-artikkelit: http://www.eleconomista.es/vivienda/index.html A Brick Culture: http://danielandujar.org/wp-content/uploads/2008/05/tapies.pdf 4 http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/1662717/11/09/El-lobby-inmobiliario-se-retuerce-las-exigencias-del- BdE-obligara-a-malvender-los-pisos.html 5 El Economista 2.11. 2009: http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/1663809/11/09/El-Hangar-18-de- la-banca-espanola-esta-escondiendo-perdidas-o-es-solo-un-mito.html 6 http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/1572336/09/09/La-recuperacion-inmobiliaria-depende-del-ajuste-de- la-vivienda-de-segunda-mano.html 7 Taloussanomat 2.10. 2009: Täällä asuntokauppa käy parhaiten: http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2009/11/02/taalla-asuntokauppa-kay-parhaiten/200922916/139 © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 7 Coastal Mass Tourism: Diversification and Sustainable Development in Southern Europe A Costa del Concrete (The Economist 15 September 2005) ”Perinteisellä Crushing the Costa del Concrete: (The Independent) turistialueella http://www.independent.co.uk/news/world/europe/crushing-the-costa- sijoittanut suomalainen del-concrete-500148.html kokee karvaan palan, jos yrittää myydä asuntoaan eteenpäin tänä päivänä. ” Kuvat: Tyhjä ostokeskus Espanjassa ja vaihtoehtoiset markkinointimuodot asuntomarkkinoilla Brittien asuttamat alueet ovat Espanjassa pahimmissa vaikeuksissa. Moni on hakeutunut Espanjassa turistialueelle, joiden hintoja nosti jopa pienituloisenkin britin näennäinen vauraus johtuen punnan korkeasta arvosta euroon nähden. Näillä alueilla myytiin paljon loma-asuntoja, joita rakennettiin loputtomille uudisasuntopelloille, tai muuten joskus jopa hyvinkin nuhruiseen kerros- ja rivitalomassojen ympäristöön. Tilanne on muuttunut totaalisesti ja turistialueiden pankkien toimistojen postiluukut täyttyvät asuntojen avaimista ihmisten yrittäessä päästä epätoivoisesti eroon asuntolainastaan antamalla avaimet takaisin pankille. Velasta ei näin kuitenkaan eroon pääse, koska asunnon arvo on romahtanut muutaman viimeisen vuoden aikana jopa alle puoleen. Ja monessa tapauksessa pahimmilla turistialueilla ei asuntoa saisi silläkään hinnalla myytyä. Ongelmana on se, että nykysijoittajan kannalta asunnot sijaitsevat aivan väärässä paikassa, niitä on rakennettu aivan liikaa ja monesti niistä ei ole edes kunnon näköaloja. Näillä perinteisellä turistialueella sijoittanut suomalainen kokee karvaan palan, jos yrittää myydä asuntoaan eteenpäin tänä päivänä. Jopa vahvat kansainväliset pankit ovat äärimmäisen skeptisiä rahoittamaan asunnonostoa näillä alueilla. © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 8 ”Suurin osa myymättömästä Asuntojen hinnat riistäytyivät käsistä 2000-luvulla asuntokannasta on rakennettu koko Espanjassa. Espanjalainen huippuekonomisti vilkkaimmille, brittien ja Alberto Recarte ennustaa Espanjan kiinteistöjen suomalaistenkin suosimille, hintojen asettuvan 30-40% alemmalle tasolle mutta espanjalaisessa verrattuna kuplavuosien hintoihin. Rakennusbuumin kontekstissa vähemmän aikana rakennettiin joka puolella maanisesti. Suurin arvostetuille osa myymättömästä asuntokannasta sijoittuu massaturismialueille” massaturismialueille. Näillä alueilla olevat tuhansien asuntojen myymättömät massat tulevat epävakauttamaan markkinoita vielä monien vuosien ajan. Siksi näiden alueiden tulevaisuudenkuvakin jää lohduttomaksi. Alla olevasta kuviosta näkyy miten hinnat ryöstäytyivät käsistä Alicanten provinssissa 2000-luvulla. Aurinkorannikolla (Costa del Sol) hintojen nousu oli rannikkopaikkakunnilla vielä hurjempaa. Alla olevassa kuviossa näkyy taas reaalihintojen kehitys koko Espanjassa verrattuna muutamaan muuhun euroalueen maahan. © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 9 Kuvio: Asuntojen reaalihintojen kehittyminen Espanjassa, Italiassa, Ranskassa, Alankomaissa ja Saksassa8 Alla olevassa kuviossa näkyy taas surulliset talouden perusindikaattorit. Kuvio 1: Talouden perusindikaattoreita (muutokset prosentteina)9 Alla olevasta kuviosta näkyy taas käytettyjen asuntojen sektorin olevan suuremmassa laskussa kuin uusien. Tosin näissä Espanjan Keskuspankin tilastoissa ei näy vielä hintojen suurin romahdus, joka on tapahtunut vuoden 2008 viimeisellä vuosineljänneksellä sekä kahden ensimmäisen vuoden 2009 vuosineljänneksen aikana. Hintojen reaalitippuminen on huomattavasti korkeampaa10. Näissä taulukoissa ei tosin näy vielä viimeaikainen 8 Lähde: Espanjan pankki 9 Lähde: El Economista (BBVA, Espanjan Tilastokeskus, Espanjan Keskuspankki) 10 Tämä johtuu myös siitä, että aikaisemmin notaarilla ei kaupantekovaiheessa monestikaan ilmoitettu verottajalle kaupan kokosummaa, koska myyjät tahtoivat välttää myyntivoittoverojen maksamista. Nykyään koko kauppasumma ilmoitetaan yleensä aina johtuen myyjän aseman heikentymisestä, sekä siitä, että monessa tapauksessa asunnot myydään tappiolliseen hintaan, jolloin myyjällä ei ole intressissä © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 10 asuntokauppojen kasvun kääntyminen uudelleen positiiviseksi. Taulukko: Asuntomarkkinoiden perusindikaattoreita11 Nyt myydään arvoalueiden parhaimmat uudisasunnot Rakentamisen pysähdyttyä lähes kokonaan on rakennuttajien myytävä tällä hetkellä vuosina 2006–2009 valmistunut asuntokanta hyvinkin edulliseen hintaan. Rakennuttajien kannalta on monessa tapauksessa kannattavampaa myydä asunnot tappiolla kuin pitää asunnot tyhjinä vanhenemassa. Espanjan kartta: suomalaiset ostavat perinteisesti asunnon Espanjan massiivisesti pakoilla veroja ostajan kustannuksella. Eli suurin hintapiikki ei edes näkynyt koskaan Espanjan tilastoissa – eikä myöskään siten hintojen todellinen alenemisprosentti, joka on otaksuttuakin jyrkempi. 11 Espanjan Keskuspankki © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 11 rakennetuilta turistialueilta (Aurinkorannikko ”Costa del Sol”, Torrevieja, Murcian golf- alueet) Sijoittaminen Altean alueella Altea joka tunnetaan yhtenä koko Espanjan rannikon eksklusiivisempana ja vauraampana osana on sijoittajan kannalta turvallinen vaihtoehto. Alue tunnetaan niin liikemiesten kuin näyttelijöiden ja taitelijoiden lomanvietto- ja asuinpaikkana. Altean aluetta ei tuhottu Espanjan hulluina rakentamisvuosina kuten Costa Blancan eteläosaa tai Aurinkorannikkoa. Alue on säilyttänyt autenttisen alueen leimansa. Täten Altean alueen hintataso tulee laman jälkeen mitä todennäköisimmin säilymään huomattavasti korkeampana kuin perinteisten täyteen rakennettujen turistialueiden. Mielenkiintoista on se, että vaikka esimerkiksi Altean alue on espanjalaisten itsensä keskuudessa huomattavasti arvostetumpi alue kuin perinteiset liiallisen rakentamisen runtelemat turistialueet. Alteassa neliöhinnat ovat Aurinkorannikkoon verraten jopa edullisemmat. Tämä tarkoittaa huomattavasti suurempaa vastinetta rahalle ja edullisempaa neliön loppuhintaa tarjousten jälkeen kuin Aurinkorannikolla – puhumattakaan asunnon jälleenmyyntiarvosta laman mentyä ohi! © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 12 Keskimääräiset pyyntihinnat Altean sijoittuminen Espanjan rannikolla muutamissa Välimeren kohteissa12 ASUNTOKAUPPOJEN TEKEMINEN Ostoprosessi Mitä miettiä ennen ostohetkeä? • Vuokratulot ovat Espanjassa Suomea ” Rannikon vähemmän rakennetuilla, alhaisemmat: sijoitusta tehdessä autenttisilla arvo-alueilla myydään juuri kannattaa miettiä asunnon arvon nyt hinta-laatusuhteeltaan parhaimmat nousupotentiaalia. uudisasunnot: näillä alueilla ei ole • Vuotuinen vuokratuotto korkeampi yksinkertaisesti rakennettu massiivista uusissa, hyväkuntoisissa, mutta uudisasuntokantaa, josta riittäisi suhteellisen edullisissa asunnoissa. vuosiksi myytävää! ” • Rannikon vähemmän rakennetuilla, autenttisilla arvo-alueilla myydään juuri nyt hinta-laatusuhteeltaan parhaimmat uudisasunnot: näillä alueilla ei ole yksinkertaisesti rakennettu massiivista uudisasuntokantaa, josta riittäisi vuosiksi myytävää! • Arvonnousun mahdollisuuteen vaikuttaa ratkaisevasti alueen sosiaalinen status, luonnonympäristö, rannat, näkymät jne. • Kannattaa etsiä talousvaikeuksissa olevat myyjät! Kiinteistönvälitys 12 Valkea Marina/Global Europe Capital S.L. © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 13 Asunnon voit ostaa suoraan joko omistajalta, rakennuttajalta tai ”Laillistetut ja kiinteistönvälitysfirman välityksellä. Laillistetut ja asiaan asiaan koulutuksen koulutuksen saaneet kiinteistönvälittäjät tunnistat API- saaneet tunnuksesta. kiinteistövälittäjät tunnistat API - Kiinteistövälittämisen ala on vapautettu koulutusvaatimuksista ja tunnuksesta.” sen vuoksi alalla työskentelee huomattava määrä yrityksiä, joilla ei ole riittävää tieto-taito-pohjaa työskennellä espanjalaisessa kiinteistönvälitysmaailmassa asiakkaan eduksi. Tämä on myös aiheuttanut Espanjan kiinteistömarkkinoihin liittyneen kyseenalaisen maineen. Käytännössä kuka tahansa voi perustaa Espanjaan kiinteistönvälitystoimiston tuntematta maan lakeja, liike-elämän kulttuuria tai osaamatta kunnolla edes espanjan kieltä. Tämä vaarantaa luonnollisesti asiakkaan aseman. Ostoprosessi ja arvonmääritys i. NIE- ja CIF-numerot: asunnon ostoa varten ulkomaalainen yksityishenkilö tarvitsee NIE- eli espanjalaisen henkilöllisyysnumeron, jonka voi noutaa paikalliselta poliisilaitokselta. Yrityksellä kuuluu olla CIF- eli yritystunnusnumero, joka tulee hankkia veroviranomaisilta. ii. Tasación: asunnon virallinen arvonmääritys, joka on pankin edellyttämä asuntolainaa hakiessa. Tasaciónin tekemisen maksaa ostaja. Markkinanäkymät huomioon ottaen tasación:in tulisi olla vähintään 15 % korkeampi kuin maksettu kauppahinta. Tasación:in pitää olla uusi. iii. Lainoitus: pankit lainoittavat edelleen 50–70 % asunnon arvosta hyvän asunnon, alueen ja asiakkaan ollessa kyseessä. Korkohaitari on erittäin suuri eri pankkien välillä. Kannattaa kilpailuttaa lainatarjous! Korkotaso ei-residenteille ulkomaalaisille liikkuu euribor + 0,9-1,5 % välillä. Espanjassa asuville lainan voi saada jopa hintaan euribor + 0,37 %. iv. Asunnon hinta ja kulut: Kauppahinnan päälle tulee n. 9-10 % erilaisia kuluja (7 % ALV uusille asunnoille/ 7 % varainsiirtovero käytetyille asunnoille, leimavero, lainakulut, notaarin ja asianajajan palkkiot, asunnon rekisteröintikulut sekä vesi-, sähkö- ja kaasusopimusten vaihtaminen uuden omistajan nimiin) v. Asunnon varaaminen: varausmaksu (yleensä 3000–6000 €) lukitsee kauppahinnan ja varaa asunnon ostajalle sovitulle aikavälille (yleensä 30 pv.), kunnes ostaja maksaa kaupan loppusumman notaarilla. Älä koskaan maksaa varausmaksuja tai muita ilman asianmukaista sopimusta! vi. Kauppakirja: Virallinen kauppakirja allekirjoitetaan notaarilla, jolloin myös kauppasumma maksetaan myyjälle. Yleensä maksu hoituu pankkishekillä. Notaarilta kauppakirja tulee toimittaa asuntorekisteriin sekä kunnantalolle kiinteistöveron maksamista varten. © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 14 vii. Kauppakirjan kirjoittamisen jälkeen: välittömästi kauppakirjan kirjoittamisen jälkeen asuntoon tulee ottaa vakuutus. Vesi-, sähkö- ja kaasusopimukset sekä yhtiövastikkeiden maksu on muutettava uuden omistajan nimeen. Samalla on hyvä tehdä pankissa suoraveloitussopimus kyseisten maksujen maksamisesta. Kauppakirjan tekopäivänä on hyvä allekirjoittaa pankissa sopimus, joka valtuuttaa kiinteistövälittäjäsi tekemään suoraveloitussopimukset puolestasi. Tarkistuslista ennen kaupan allekirjoittamista • Asunto kuuluu myyjälle • Asuntoa rasittavat asuntolainat ja muut velat • Asuntoyhdistyksen mahdolliset velat • Rakennuslupa • Maanomistus- ja kiistakysymykset • 10-vuoden takuun voimassaolo • Asunnolle on myönnetty asumisoikeus • Ympärille tulevat rakennusprojektit Asunnon omistamisen kulut • Yhtiövastike (vaihtelee välillä 20 € - 300 € /kk, riippuen taloyhtiön palveluista ja kuluista) • Kiinteät kulut (vesi, sähkö, kaasu) • Kiinteistövero (n. 0,5-1 % kiinteistön verotusarvosta, joka on normaalisti puolet markkina-arvosta) • Myyntiverotus on 18 % asunnon myyntivoitoista (65-vuotiaille verovapaa, jos asunto on ollut asumistarkoituksessa ja omistuksessa vähintään 3 vuotta) Asunnon ostamisen vaiheet * NIE-numero haetaan paikalliselta poliisilaitokselta Tasación eli virallinen arvonmääritys. Tasación on pakollinen asuntolainaa otettaessa. Jos olet epävarma asuntosi arvosta kannattaa teettää tasación joka tapauksessa. Asuntolaina: Asuntolainan kilpailuttaminen © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 15 * Nota simple: Ennen varaussopimuksen allekirjoittamista pyydetään kiinteistörekisteristä kiinteistöä koskeva asiakirja ”nota simplen”, josta ilmenee kiinteistön virallinen omistajuussuhde, kiinteistöä rasittavat velat sekä kiinteistön tarkka sijainti viranomaisten rekisterissä. * Varaussopimus: Varaussopimuksessa kiinteistö varataan tietyksi aikaväliksi, jonka aikana asiakkaan tulee virallinen kauppakirja notaarilla. Varaussopimuksen yhteydessä maksetaan varausmaksu. * Paperien tarkistaminen: Ennen kauppakirjan virallistamista notaarilla tulee tarkistaa seuraavat asiakirjat kiinteistön escritura, edellinen kauppakirja, maarekisteriote, rakennuslupa, cédula de habitabilidad eli kiinteistölle annettu asumislupa, kiinteistöä sekä asuntoyhdistystä rasittavat velat. Tarvittaessa käynti kaupungintalolla tuleviin ympäröiviin rakennusprojekteihin liittyen. * Kauppakirjan kirjoittaminen notaarilla. Kauppakirja allekirjoitetaan. Notaarilta lähetetään ilmoitus kiinteistörekisteriin kiinteisön omistajan vaihtumisesta. Notaarilla maksetaan arvonlisävero, leimaverot ja kiinteistön rekisteröimiskulut. Jos on kyseessä käytetty asunto maksetan varainsiirtovero kahden viikon kuluessa notaarilla käymisestä. * Sähkö-, kaasu-ja vesisopimusten sekä yhtiövastikkeen kirjaaminen asiakkaan nimiin. Kiinteistön vakuuttaminen. * Asiakas laittaa asunnon kinteistöveron automaattiseen laskutukseen SUMA:n toimistossa (Alteassa osoitteessa Avenida Rey Jaime I, 36) * Asiakas sopii paikallisen asianajotoimiston tai asiointitoimiston (gestoria) kanssa kiinteistön veroedustuksesta © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • Asuntosijoittaminen Espanjassa 2009 16 * pakollinen Edelläkävijä Valkea Marina – anna ammattilaisten hoitaa kauppasi! Valkea Marina toimii suomalais- espanjalais- omisteisen Global Europe Capitalin (http://www.global- eu.com/) alaisuudessa. Kansainväliseen sijoittamiseen erikoistunut Global Europe Capital on toiminut vuodesta 1998 lähtien. Global Europe Capital on toiminut menestyksekkäästi yli 50 maassa. Valkea Marina etsii alueen alhaisimmat hinnat pankkien kautta sekä neuvottelemalla rakennuttajien kanssa edullisista hinnoista luonnonkauniilla Altean alueella. Valkea Marina valitsee myyntiin vain hyvin pienen osan tarjotuista kiinteistöistä! Valkean Marinan asiakkaat saavat täyden palvelun liittyen ostoprosessiin, eikä asiakkaan tarvitse palkata ulkopuolista asiointitoimistoa hoitamaan asuntokauppaa, koska Valkean Marinan henkilökunta hoitaa asuntokaupan paperityön itse ja kauppahintaan kuuluvana. Palveluksessasi ovat kiinteistöalan ammattilaiset. José Papí on koulutukseltaan sekä juristi, että ekonomi. Hänellä on myös virallisen, Espanjassa laillistetun kiinteistövälittäjän (API) pätevyys. José toimi aikaisemmin Brysselissä European Road Federation:in pääjohtajana. Taru Haapaniemi on koulutukseltaan hallintotieteiden maisteri ja M.A. Taru toimi aikaisemmin EU:n Itä-Euroopan maatalousohjelmien (SAPARD) ohjelmajohtajana Euroopan komissiossa Brysselissä. Josén perhe on toiminut 40 vuoden ajan Alicanten kiinteistömaailmassa niin kiinteistövälittäjinä, rakennuttajina sekä rakennusarkkitehteinä. Valkea Marina kirjoittaa ja antaa lausuntoja säännöllisesti Espanjan taloustilanteesta ja kiinteistömarkkinoista niin espanjalaisessa kuin suomalaisessakin lehdistössä. Valkean Marinan hinta on eurolleen sama kuin rakennuttajan tarjoama suoramyyntihinta. Valkean Marinan myyntikohteissa hintaan sisältyy välityspalkkio, eikä hintaan ole lisätty mitään ylimääräistä. © 2009 Global Europe Capital, S.L./VALKEA MARINA, All Rights Reserved. Global Europe Capital holds no legal responsibility for the contents of this document.
    • www.valkea-marina.com