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Guia de Investimento Imobiliário em Portugal

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    Cw umpc guia investimento imobiliário_set2010 Cw umpc guia investimento imobiliário_set2010 Document Transcript

    • ÍNDICE INTRODUÇÃO 02 MERCADO IMOBILIÁRIO 03 1. Enquadramento do mercado imobiliário nacional 04 2. O mercado ocupacional – Escritórios, Retalho e Industrial 04 3. Mercado de investimento imobiliário 10 4. Os Fundos de Investimento Imobiliário 11 5. Investimento Imobiliário Estrangeiro 13 6. Investimento imobiliário no sector de turismo 13 7. Resultados do Índice Imométrica/IPD 15 ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL 16 CAPÍTULO I 17 CAPÍTULO IV 26 Formas de Investimento em Imóveis Financiamento de Projectos Imobiliários 1. AQUISIÇÃO DIRECTA (ASSET DEAL) 17 10. MÚTUO HIPOTECÁRIO 26 1.1. Propriedade em Portugal 17 11. HIPOTECA 26 1.2. Formalidades a cumprir 17 12. OUTRAS GARANTIAS TÍPICAS 26 1.3. O Registo Predial 17 12.1. Contrato de Penhor 26 1.4. Due diligence e contratos preliminares 17 12.1.1. Penhor de Participações Sociais 26 1.5. Garantia na compra e venda 18 12.1.2. Penhor de Direitos de Crédito 27 2. AQUISIÇÃO INDIRECTA (SHARE DEAL) 18 12.1.3. O Penhor Financeiro 27 2.1. Aquisição indirecta 18 12.2. Fiança 27 2.2. Formalidades a cumprir 18 12.3. Imposto do Selo 27 2.3. Due diligence e contratos preliminares 18 2.4. Garantias na compra e venda 18 CAPÍTULO V 28 CAPÍTULO II 19 Planeamento e Licenciamento Urbanístico 13. INTRODUÇÃO 28 Veículos e Formas de Investimento Imobiliário 14. O PLANEAMENTO URBANÍSTICO EM PORTUGAL 28 3. SOCIEDADES COMERCIAIS 19 15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS IMOBILIÁRIOS 28 3.1. Sociedade Anónima (“SA”) 19 3.2. Sociedades por Quotas (“Lda,”) 19 4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 20 CAPÍTULO VI 30 4.1. Tipos de FII 20 Licenciamentos Especiais 4.2. Gestão do FII 20 16. LICENCIAMENTO COMERCIAL 30 4.3. Depositário 20 16.1. Âmbito 30 4.4. Actividade do FII 20 16.2. Entidades Competentes 30 4.5. Constituição 20 16.3. Critérios de decisão 30 4.6. Encargos 21 16.4. Condições de instrução de processo de 30 5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 21 licenciamento comercial 5.1. Tipos de SIIMO 21 17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS 30 5.2. Gestão das SIIMO 21 TURÍSTICOS 5.3. Constituição das SIIMO 21 17.1. Tipologias de Empreendimentos Turísticos/ 30 Alojamento Local 17.2. Licenciamento 31 CAPÍTULO III 22 17.3. Empreendimentos Turísticos em Propriedade Plural 31 Enquadramento Fiscal 17.3.1. Titulo Constitutivo 31 6. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS 22 17.3.2. Exploração e Administração do 31 6.1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas 22 Empreendimento Turístico de Imóveis (“IMT”) e Imposto do Selo 6.2. IVA 22 7. DETENÇÃO DE IMÓVEIS 22 CAPÍTULO VII 32 7.1. Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) 22 Arrendamento 7.2. Contribuição Especial 23 18. ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS 32 7.3. Tributação dos rendimentos prediais obtidos 23 18.1. Arrendamento para fins comerciais 32 em Portugal por não residentes 18.2. O Regime Transitório 32 7.4. IVA 23 18.3. Contratos de Utilização de Loja em 33 8. VENDA DE IMÓVEIS 23 Empreendimento Comercial 9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO 23 9.1. SPV 23 9.2. FII - SIIMOs 24 SOCIEDADE COMERCIAL VS FUNDO DE INVESTIMENTO 25 IMOBILIÁRIO/SIIMOS
    • GUIA DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL PREFÁCIO Portugal é uma localização privilegiada para investir, para fazer negócios e para viver. A oferta de recursos humanos qualificados, a disponibilidade de infra-estruturas de nível mundial, o ambiente de negócios favorável e a facilidade de acesso a mercados, entre outros, são factores que têm contribuído para um fluxo continuado de novos investimentos na indústria, no turismo, no comércio e nos serviços. Reconhecendo a importância económica do imobiliário e o potencial do País para continuar a atrair fluxos de investimento nesta área, foi com muito agrado que a AICEP se associou à edição deste Guia de Investimento. Consideramos que se trata de um importante instrumento de apoio à decisão de localização, demonstrando que existem todas as condições para se fazerem bons negócios, em segurança, num País estável e que acolhe bem quem o visita e quem nele investe. Enquanto Agência de Promoção de Investimento, a AICEP fica desde já à disposição para, dentro das suas competências, apoiar todos os promotores que queiram saber mais sobre oportunidades de investimento em Portugal. Basílio Horta Presidente do Conselho de Administração
    • 2 INTRODUÇÃO Portugal localiza-se na Península Ibérica, fazendo fronteira com o Oceano Atlântico a Oeste e a Sul, e com Espanha a Norte e a Este. Além do território continental, o país inclui ainda os arquipélagos dos Açores e da Madeira. Com uma população de 10,6 milhões de habitantes, Portugal tem uma densidade populacional de 115 habitantes por km2. MAPA DE PORTUGAL O território português organiza-se administrativamente em três níveis: o primeiro inclui 18 distritos e as regiões autónomas dos Açores e da Madeira. Estes são depois subdivididos em 308 concelhos e, subsequentemente, em 4.260 freguesias. Lisboa é a capital de Portugal e a maior cidade do país, com cerca de 480.000 habitantes (2 milhões na área da Grande Lisboa). O Porto, na Região Norte, é a segunda maior cidade, com aproximadamente 210.000 habitantes (1,3 milhões na área do Grande Porto). Portugal é um estado democrático cujos órgãos de soberania são o Presidente da República, a Assembleia da República, o Governo e os Tribunais. O Presidente da República, eleito a cada 5 anos, é actualmente Aníbal Cavaco Silva. A eleição dos 230 deputados da Assembleia da República ocorre a cada 4 anos, com a consequente nomeação do Primeiro-Ministro (actualmente José Sócrates) que seguidamente constitui o Governo. O país é membro da União Europeia desde 1986, é um dos membros fundadores da NATO (1949) e é membro das Nações Unidas desde 1955. Fonte: Cushman & Wakefield
    • 3 MERCADO IMOBILIÁRIO
    • 4 1. Enquadramento do mercado imobiliário nacional O mercado imobiliário em Portugal encontra-se hoje numa fase de desenvolvimento avançada, caracterizando-se por uma oferta de qualidade em todos os sectores, ao nível dos principais mercados europeus, e por uma procura dinâmica com uma presença considerável de ocupantes estrangeiros. Trata-se de um mercado com um bom nível de transparência, no qual operam várias consultoras internacionais que promovem a disseminação da informação por todos os sectores do imobiliário comercial. No que diz respeito aos promotores e investidores, também nesta área se verifica uma forte internacionalização, com muitas das principais casas de investimento europeias a deterem activos em território nacional. O enquadramento legal e fiscal é especialmente vantajoso para os Fundos de Investimento Imobiliário nacionais que registaram, desde a sua criação no final dos anos 80, um forte crescimento e desenvolvimento. Esta indústria é hoje responsável pela gestão de activos cujo valor ultrapassa os ¤12 mil milhões, distribuídos por todos os sectores e zonas Vista Aérea de Lisboa | Fonte: Cushman & Wakefield geográficas do país. 2. O mercado ocupacional Escritórios, Retalho e Industrial O mercado de escritórios desenvolve-se essencialmente na cidade de Lisboa e desde os anos 90 tem vindo a registar um importante crescimento, com uma oferta que ultrapassa hoje os 4,4 milhões de m2 distribuídos por 7 zonas. MAPA DE ESCRITÓRIOS DE LISBOA Fonte: Cushman & Wakefield
    • 5 O Central Business District (CBD) da cidade concentra-se classificação em 2004, não tem limites geográficos definidos, nas Zonas 1 e 2. Seguem-se as Zonas 3 e 4, ainda dentro tratando-se de um conjunto de edifícios de escritórios de do perímetro do concelho de Lisboa, mas com uma posição qualidade que se localizam fora dos limites das outras seis zonas. secundária. A Zona 5, Parque das Nações, situa-se no limite Norte da cidade de Lisboa e teve origem na Exposição Mundial Após um crescimento mais intensivo na década de 90 e princípio Expo 98, sendo hoje a principal imagem de modernidade da actual década, com a oferta de área de escritório a verificar do mercado de escritórios da capital. A Zona 6 é o mercado taxas de crescimento anuais na ordem dos 3%, os últimos out-of-town, localizando-se já fora dos limites de Lisboa, a Oeste, 5 anos foram caracterizados por uma maior cautela por parte nos concelhos de Oeiras, Cascais e Sintra. A Zona 7, com cerca dos promotores, traduzindo-se em taxas anuais de crescimento de 680.000 m2 de espaços de escritórios e incluída nesta da oferta inferiores a 2%. Escritórios Grande Lisboa - Evolução da Oferta Total (m2) 5.000.000 800.000 4.500.000 700.000 4.000.000 600.000 3.500.000 500.000 3.000.000 2.500.000 400.000 2.000.000 300.000 1.500.000 200.000 1.000.000 100.000 500.000 0 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Área acumulada Crescimento Anual Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010 O volume de procura médio anual na cidade de Lisboa situa-se nos 120.000 m2, tendo vindo a evoluir de forma positiva desde o início da presente década. Em 2008 foi atingido o maior volume de procura de escritórios na Grande Lisboa, tendo sido ultrapassados os 240.000 m2 de espaços transaccionados. Em 2009 o mercado acusou a crise económica, regressando ao nível dos valores negociados em 2003. Escritórios Grande Lisboa - Evolução da Procura (m2) 2.500.000 250.000 2.000.000 200.000 1.500.000 150.000 1.000.000 100.000 500.000 50.000 0 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Área acumulada Crescimento Anual Fonte: LPI * Junho 2010 A renda prime do mercado de Lisboa situava-se, no final renda prime, quando comparada com outras capitais europeias, do primeiro semestre de 2010, nos ¤18,5/m2/mês, traduzindo um retrata uma estabilidade que garante níveis de risco inferiores. decréscimo acentuado durante 2009 e princípios de 2010, No que se refere a valores de renda, a cidade de Lisboa já na fase de crise nos principais mercados imobiliários da encontra-se em linha com Praga, um mercado muito semelhante Europa à qual Lisboa não resistiu. Numa análise de longo prazo, ao da capital portuguesa, tanto em termos de dimensão como no decorrer de mais de 20 anos de observações, é visível a de qualidade dos imóveis. estabilidade das rendas no mercado lisboeta. A variação da
    • 6 Rendas Escritórios Lisboa vs Capitais europeias (¤/m2/ano) 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Praga Lisboa Madrid Londres Fonte: Cushman & Wakefield O sector de retalho tem sido desde a década de 90 o principal Estes projectos, que desde o seu início registaram excelentes protagonista do mercado imobiliário em Portugal. O surgimento desempenhos e crescimentos sustentados de rentabilidade, dos primeiros centros comerciais modernos no país revelou foram dos principais responsáveis pela atracção de muitos uma enorme apetência por parte de consumidores e retalhistas dos investidores estrangeiros que ainda hoje detêm activos para este formato muito devido ao facto de o comércio de rua imobiliários em Portugal. não ter evoluído em Portugal como noutras capitais europeias. Área bruta locável por 1.000 habitantes (m2) Noruega Suécia Irlanda Luxemburgo Holanda Áustria Finlândia Dinamarca Estónia Portugal Reino Unido França Eslovénia Letónia Lituânia EU-27 Espanha Itália Suiça Rep. Checa Polónia Alemanha Eslováquia Hungria Croácia Malta Bélgica Roménia Rússia Turquia Ucrânia Grécia Bósnia herz. Bulgária Sérvia 0 100 200 300 400 500 600 700 Fonte: Cushman & Wakefield O aumento da oferta de espaços comerciais em Portugal e modernização dos centros criados nas décadas passadas. acompanhou este sucesso da indústria, tendo registado taxas No primeiro semestre de 2010 a oferta total de conjuntos de crescimento muito elevadas até aos últimos anos, momento comerciais (centros comerciais, retail parks e factory outlet em que o mercado começou a atingir a maturidade e a revelar centres) em Portugal ultrapassava os 3,5 milhões de m2, um decréscimo das novas aberturas. As perspectivas para representando os centros comerciais cerca de 3 milhões. o futuro passam por um mercado de promoção que aproveitará oportunidades pontuais ou se dedicará à reconversão
    • 7 Evolução Oferta Conjuntos Comerciais - Portugal (1990-2012) (m2) 500.000 5.000.000 400.000 4.000.000 300.000 3.000.000 200.000 2.000.000 100.000 1.000.000 0 0 Até 1990 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012* Crescimento ABL ABL Acumulada Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010 *Estimativa A oferta de conjuntos comerciais em Portugal caracteriza-se no sector. As cidades de Lisboa e Porto concentram grande por projectos de qualidade reconhecida internacionalmente parte dos grandes centros comerciais do país: na região da e que, em muitos casos, representam as mais recentes Grande Lisboa a oferta de centros comerciais aproxima-se tendências da arquitectura de retalho na Europa, sendo de 1 milhão de m2, enquanto que no Grande Porto frequentemente galardoados com prémios de reconhecimento os centros comerciais em funcionamento totalizam cerca da sua excelência por instituições internacionais especializadas de 700.000 m2. PRINCIPAIS CONJUNTOS COMERCIAIS EM PORTUGAL Fonte: Cushman & Wakefield
    • 8 Relativamente ao nível de rendas, os valores praticados em Portugal são inferiores aos que se praticam nas restantes cidades europeias, à excepção de Praga, sendo também marcados pela estabilidade. Evolução das Rendas Prime de Centros Comerciais na Europa (¤/m2/ano) 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Praga Lisboa Madrid Londres Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010 Apesar do seu menor dinamismo, o comércio de rua em Lisboa, na zona prime do Chiado, é o segmento que pratica o nível de rendas mais alto. A escassez de espaços de qualidade e o crescente sucesso desta zona de comércio de rua explicam em parte esta tendência. Seguem-se os centros comerciais, com valores muito próximos dos praticados nas lojas do Chiado, e com uma evolução ao longo dos anos também marcada pela estabilidade, especialmente na última década. Evolução das Rendas Prime de Retalho em Portugal (¤/m2/mês) 120 100 80 60 40 20 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Centros Comerciais Comércio de Rua Retail Parks Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010 O mercado industrial em Portugal é o sector do imobiliário que O programa do governo, Portugal Logístico, que prevê criar se caracteriza por um menor profissionalismo e transparência no país uma rede de plataformas situadas estrategicamente e uma menor presença de operadores internacionais, sobretudo junto a infra-estruturas de transporte de mercadorias - aéreas, ao nível de investidores e promotores. No entanto, nos últimos ferroviárias e portuárias - e junto às fronteiras com Espanha, anos tem sido visível uma aproximação ao actual grau de deverá também contribuir no futuro para uma maior qualidade desenvolvimento dos restantes sectores imobiliários no país. da oferta e para um maior desenvolvimento desta actividade Os novos projectos em comercialização ou em construção em Portugal. disponibilizam instalações de qualidade que se adequam aos padrões de exigência dos operadores logísticos internacionais. O mercado industrial e logístico da Grande Lisboa divide-se Apesar da oferta disponível se manter elevada, a procura de em 6 zonas – representadas no mapa que se segue - espaços de qualidade em zonas prime tem registado um ligeiro designadamente Zona 1 (Alverca-Azambuja), Zona 2 (Almada- aumento. Os operadores de logística e distribuição continuam Setúbal), Zona 3 (Loures), Zona 4 (Montijo-Alcochete), a dominar o sector, sobretudo nas zonas que disponibilizam Zona 5 (Sintra-Cascais) e Zona 6 (Lisboa Cidade). infra-estruturas de qualidade e boas acessibilidades.
    • 9 MERCADO INDUSTRIAL - ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA Fonte: Cushman & Wakefield A oferta total de espaços industriais e logísticos na Área Oferta Mercado Industrial e Logístico Metropolitana de Lisboa aproxima-se dos 12 milhões de m2, sendo dominada pelo segmento de armazenagem e logística, Área Metropolitana de Lisboa representando aproximadamente 70% da oferta. As rendas praticadas nos espaços industriais na Grande 29% ZONA 1 Lisboa sofreram uma quebra considerável desde o final dos Alverca-Azambuja anos 90. No entanto, os valores mantêm-se estáveis desde 28% ZONA 2 Almada-Setúbal 2008, evidenciando uma maior resistência do mercado à crise 11% ZONA 3 Loures imobiliária. Os níveis de renda em Portugal, quando comparados à escala europeia, reflectem uma situação equivalente à dos 9% ZONA 4 Montijo-Alcochete restantes sectores imobiliários, apresentando-se como uns dos 22% ZONA 5 mais baixos da Europa. Sintra-Cascais Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010 Evolução das Rendas Prime Industrial na Europa (¤/m2/ano) 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Praga Lisboa Madrid Londres Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010
    • 10 3. Mercado de investimento imobiliário Em 1985 foi aberto o caminho para os Fundos de Investimento A eliminação do risco cambial face a muitos outros mercados Imobiliário em Portugal. Desde o seu lançamento até à europeus, com a adesão ao Euro em 1998, permitiu que Portugal década de 90, a actividade destes veículos de investimento passasse a ser uma opção para os investidores internacionais. esteve sempre pautada por uma actividade maioritariamente Os volumes de investimento neste ano passaram de valores instrumental. Até 1998 o mercado em Portugal era tímido em na ordem dos ¤180 milhões para mais de ¤400 milhões, dos volume e profissionalismo, sendo raros os casos de investimento quais cerca de 90% corresponderam a capital estrangeiro. estrangeiro. Desta época destacam-se os negócios de compra Os activos transaccionados foram quase exclusivamente edifícios de um edifício de escritórios no Arquiparque em Miraflores de escritórios ou centros comerciais, com os activos de retalho e da venda de 50% dos centros comerciais da (então) Sonae a representarem mais de 60% do capital envolvido. Imobiliária, CascaiShopping e Centro Colombo. Investimento nacional vs estrangeiro (Milhões ¤) 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Investimento Nacional Investimento Estrangeiro Fonte: Cushman & Wakefield *Junho 2010 A evolução positiva do passado manteve-se na actual década, Após dois anos de forte crescimento do volume de transacções, com volumes de investimento cada vez mais avultados. na ordem dos 30%, 2008 registou uma quebra de mais de Em 2003, devido aos níveis de liquidez sem precedentes no 60% face ao ano anterior, tendo sido transaccionados pouco mercado imobiliário, notou-se uma forte procura de produto mais de ¤500 milhões. Em 2009 houve um ligeiro crescimento, de investimento, tanto por parte de investidores portugueses mas o mercado manteve-se em depressão, tendo sido como estrangeiros, tendo fechado o ano com um crescimento registados negócios de investimento cujo valor rondou na ordem dos 150%. O mercado de investimento manteve-se os ¤590 milhões. Os primeiros meses de 2010 trouxeram em crescimento nos anos seguintes, tendo ultrapassado em algum ânimo às economias europeias e, por consequência, 2007 a barreira dos ¤1.000 milhões de activos transaccionados, aos mercados imobiliários. De Janeiro a Março foi sentido atingindo o recorde de volume de investimento. Este foi no mercado um optimismo cauteloso, com a actividade um ano excepcional para o mercado e a euforia sentida por ocupacional a despertar timidamente da apatia em que se parte dos investidores nesta fase foi pouco afectada pelos encontrava, e vários investidores a voltarem a estudar acontecimentos do Verão de 2007 nos Estados Unidos, que o mercado e, pontualmente, a concretizarem transacções. mais tarde se revelaram como os primeiros sinais da forte crise No segundo trimestre, as notícias nada animadoras sobre que hoje atravessamos. a economia do país tiveram o seu impacto no mercado ocupacional e na actividade de investimento. De Janeiro Em 2008, com os efeitos da crise económica a fazerem-se sentir em a Junho de 2010 foram transaccionados em Portugal pleno no nosso país, o impacto na actividade de investimento imobi- ¤240 milhões, distribuídos por 18 negócios, traduzindo-se liário foi quase imediato. A desconfiança dos investidores institucionais num valor médio de ¤13 milhões por negócio. aliada à escassez, ou quase inexistência, de financiamento para o sector imobiliário, afectou de forma severa o mercado de investimento.
    • 11 No que se refere ao tipo de investidores, o mercado português é claramente dominado pelos investidores institucionais. Os fundos internacionais concentram a sua atenção nos sectores de retalho e escritórios prime. Os fundos nacionais procuram essencialmente o mercado de escritórios e industrial, apostando também no retalho de menor dimensão e com necessidades de gestão reduzidas. Para os nacionais, a diversificação face aos activos mobiliários foi em grande parte a causa da entrada neste mercado, que oferece rentabilidades muito satisfatórias face ao risco e regista correlações reduzidas com os mercados financeiros. Os investidores internacionais vêem em Portugal um mercado que oferece ainda rentabilidades compatíveis com outros mercados emergentes, mas que regista níveis de risco consideravelmente inferiores. Os segmentos mais procurados continuam a ser os de retalho Volume Investimento por Sector de Actividade e de escritórios, sendo que a partir desta década começou a surgir algum investimento nos sectores industrial e hoteleiro e (1990-2010*) também, pontualmente, em estabelecimentos hospitalares e de ensino. O sector residencial foi sempre um mercado esquecido na actividade de investimento, facto que se explica por um 8% INDUSTRIAL mercado de arrendamento muito pouco profissionalizado e com um enquadramento legal que, não se adapta aos requisitos dos 12% OUTROS investidores institucionais. 37% ESCRITÓRIOS No entanto, desde 2008, com o lançamento dos Fundos de 43% RETALHO Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), foram várias as sociedades gestoras que aderiram a estes veículos, verificando-se hoje uma maior parcela dos Fonte: Cushman & Wakefield * Junho 2010 volumes de investimento destinada ao mercado residencial. O domínio do segmento de retalho no volume total de investimento tem como principal motivo o seu excelente desempenho desde a década de 90. Hoje, a maior maturidade do mercado e os efeitos menos positivos da crise no sector, podem contribuir para uma mudança deste paradigma. No entanto, os produtos prime do mercado de retalho em Portugal serão sempre alvo de procura por parte dos grandes investidores internacionais, tendo em conta o seu desempenho histórico, mesmo em tempos de crise como o que vivemos. A evolução dos valores de mercado, traduzida pelos yields (as taxas de capitalização das rendas na perpetuidade), retrata de forma fiel o percurso do mercado de investimento em termos globais. Na década de 90, os prime yields situavam-se em níveis bastante elevados, correspondendo a valores de activos relativamente baixos quando comparados com outros mercados europeus. A evolução e maior profissionalismo do mercado nacional fez com que se começassem a registar quebras sucessivas dos yields em todos os sectores, com a consequente subida de valor dos activos. A partir de 2008, os efeitos da crise internacional foram sentidos em Portugal, tendo-se iniciado uma trajectória ascendente dos yields de mercado que se traduziu em perdas consideráveis de valor. De Junho de 2008 a Junho de 2010 os prime yields subiram 150 pontos base, situando-se, no final do primeiro semestre de 2010, nos 7% para escritórios, 6,25% para retalho e 8,25% para industrial. Evolução Prime Yields (1996-2010) 9% 8% 7% 6% 5% 4% Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Centros comerciais (Yield Líquido) Logística (Yield Bruto) Escritórios (Yield Bruto) Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010 4. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) A indústria de Fundos de Investimento Imobiliário tem investimento, na sua esmagadora maioria fechados (94%), actualmente sob gestão activos no valor total de cerca de sob a administração de 52 entidades gestoras. Apesar do ¤12,3 mil milhões, de acordo com os dados mais recentes número pouco representativo de fundos abertos, o valor sob da CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários). gestão totaliza cerca de ¤4,86 mil milhões, representando Estes activos estão distribuídos por mais de 250 fundos de 46% do sector.
    • 12 Não obstante o número elevado de fundos em actividade, esta indústria regista um alto grau de concentração. No que se refere ao ranking do volume de activos sob gestão, os primeiros três fundos de investimento concentram mais de 20% do valor total, cerca de ¤2,5 mil milhões. A sociedade gestora Fundimo, integrada no grupo Caixa Geral de Depósitos, gere o maior FII nacional. De igual nome, este fundo aberto reúne activos cujo valor total ultrapassa ¤1.000 milhões. O fundo Gespatrimónio Rendimento, que soma perto de ¤900 milhões de activos sob gestão, ocupa a segunda posição neste ranking e é gerido pela ESAF (Espírito Santo Activos Financeiros), do grupo Banco Espírito Santo. O Santander Asset Management, do grupo Santander-Totta, administra o terceiro maior FII nacional, o Novimovest, cujos activos sob gestão totalizam cerca de ¤560 milhões. A indústria dos Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal nasceu em 1987, na sequência da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 1/87, de 03 de Janeiro de 1987, que veio regulamentar a actividade dos FII em Portugal. Evolução do Valor Líquido Total dos Fundos de Investimento Imobiliário (1996-2010) 14.000 Milhões Euros 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN DEZ JUN 96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 Fundos de Investimento Fundos Especiais de Fundos de Gestão de Fonte: CMVM Imobiliário Investimento Imobiliário Património Imobiliário A primeira década de existência destes veículos de investimento caracterizou-se por uma actividade modesta, de consolidação do próprio mercado imobiliário: no final de 1996 os FII reuniam activos no valor total de ¤2.300 milhões. Apenas nos últimos 15 anos se assistiu à forte evolução desta indústria, que registou uma taxa de crescimento média anual de cerca de 14%. O período entre 2001 e o final de 2006 foi especialmente activo, em linha com a forte evolução que se vivia no mercado ocupacional. Nestes cinco anos o volume de activos sob gestão cresceu a uma taxa média anual de cerca de 20%. O ano de 2007 marcou o início de uma fase de abrandamento significativa, com o ritmo de crescimento médio nos 3 anos seguintes a evidenciar uma quase estagnação do valor dos activos. Este abrandamento tem sido compensado com o desenvolvimento de novos tipos de FII, designadamente Fundos Especiais de Investimento Imobiliário e Fundos de Gestão de Património Imobiliário. Proporção de Investimento por Tipo de Utilização dos Imóveis (1997-2010) 100% Milhões Euros 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET MAR SET 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 Habitação Comércio Serviços Outros Fonte: CMVM
    • 13 A análise do investimento dos FII por tipo de utilização dos imóveis evidencia historicamente um domínio do sector do retalho, que tem vindo a esbater-se nos últimos anos e que soma actualmente cerca de ¤3.818 milhões. O peso deste sector diminuiu gradualmente desde o final de 2005, essencialmente devido a um aumento dos activos dedicados a habitação. A representatividade do sector de habitação aumentou significativamente no final de 2009, atingindo em Junho de 2010 mais ¤800 milhões de activos sob gestão, devido à criação dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional. Os activos dedicados ao sector de serviços somam perto de ¤2.040 milhões. 5. Investimento imobiliário estrangeiro O mercado de investimento imobiliário em Portugal passou a ser considerado pelos investidores estrangeiros a partir da adesão ao Euro em 1998. A eliminação do risco cambial e a evolução positiva dos sectores de retalho e escritórios contribuíram para atrair o investimento estrangeiro, que procurava em Portugal tirar partido das elevadas expectativas de mais-valias. Ainda considerado à data um mercado emergente, o potencial de crescimento do valor dos activos era elevado, associado a um histórico de estabilidade de rendas que oferecia um risco controlado para os investidores mais conservadores. Portugal apresentou, desde este momento, um mercado com Investimento Estrangeiro em Portugal retornos interessantes, especialmente em produtos core, que evidenciam alguma resiliência à crise e, ao mesmo tempo, (1996-2010) retornos mais interessantes que noutros países europeus. 8% FRANÇA Ao longo dos últimos 14 anos, mais de ¤4 mil milhões foram aplicados por investidores alemães, franceses, holandeses, 26% ALEMANHA americanos, britânicos e de outras nacionalidades. Mais de 50 21% REINO UNIDO investidores internacionais investiram, directa ou indirectamente, 16% HOLANDA em Portugal desde a adesão à moeda única europeia. Porém, este número poderia ser superior, pois a reduzida dimensão do 13% EUA mercado não foi, por vezes, capaz de oferecer produto suficiente 4% ESPANHA em número, qualidade e dimensão, para satisfazer toda 12% OUTROS a procura que então se registava. Fonte: Cushman & Wakefield, Junho 2010 O destino deste investimento foi maioritariamente o sector de retalho, quase exclusivamente em conjuntos comerciais de média e grande dimensão, onde os investidores locais, por uma questão de dimensão e falta de especialização, se focaram menos. Os edifícios de escritórios de maior valor, acima de ¤20 milhões, ligeiramente superiores aos dos mercados mais maduros, num foram também alvo de interesse dos investidores estrangeiros. país que oferece segurança, transparência e menor concorrência. Apesar das recentes e dramáticas alterações no cenário O futuro da actividade de investimento imobiliário em Portugal económico que afecta a Europa, bem como do sentimento de estará intrinsecamente ligado ao desempenho futuro da cautela em relação a qualquer país da Europa do Sul, Portugal economia e dos mercados financeiros. O facto de o país estar continua bem presente nas intenções de investimento de algumas dentro da zona Euro e de apresentar um bom histórico na das mais importantes casas de investimento pan-europeu, capacidade de reequilíbrio das suas contas faz com que muitos que procuram uma efectiva diversificação do risco, retornos investidores se sintam seguros em investir no mercado nacional. 6. Investimento imobiliário no sector de turismo O turismo é, indiscutivelmente, um dos principais sectores da economia. De acordo com o Banco de Portugal, em 2009 de actividade da economia portuguesa, unanimemente as receitas turísticas de ¤6.913 milhões constituem a principal considerado como estratégico e prioritário, dando um rubrica da Balança Corrente, representando mais de 42,5% contributo significativo, nomeadamente através das receitas das receitas totais dos serviços e 4,2% do PIB. Ainda no ano externas, para a cobertura do défice da balança comercial e de 2009, o saldo da Balança Turística ascendeu aos ¤4,2 para o combate ao desemprego. mil milhões, correspondendo a uma taxa de cobertura do sector do turismo na Balança Corrente de 20,1%. Os últimos O turismo desempenha um papel fundamental e central na números, relativos ao final do primeiro quadrimestre de 2010, economia portuguesa, destacando-se como o maior sector referem que a Balança portuguesa das viagens e turismo exportador do país. A Conta Satélite do Turismo de Portugal atingiu os ¤839 milhões, recuperando 30% da receita líquida (instrumento criado para medir a importância económica do “perdida” no período homólogo de 2009 em relação a 2008. Turismo) prevê que em 2009 o Valor Acrescentado Bruto (VAB) gerado pelo sector represente cerca de 5% do VAB Apesar do fraco desempenho registado pelo sector do nacional, o Consumo Turístico Interior cerca de 10% do PIB turismo em 2009, e provavelmente ainda durante o corrente e o emprego no sector aproximadamente 8% do emprego ano de 2010, as perspectivas a médio prazo para o turismo
    • 14 nacional são bastante positivas. Um estudo efectuado pela Em 2011 é provável que a tolerância dos bancos e a Euromonitor International em Agosto de 2009 prevê que em capacidade de resistência dos proprietários continuará 2013 as chegadas de turistas atinjam cerca de 15 milhões e as a ser posta à prova e será inevitável uma “nova” redução dos receitas turísticas totalizem cerca de ¤10 mil milhões. Por seu valores de mercado. A questão é se essa redução será maior lado, o WTTC – World Travel and Tourism Council estima um ou menor, o que dependerá sobretudo do ritmo e volume crescimento da Economia do Turismo de Portugal de 4% ao da eventual colocação no mercado destes activos e das ano, entre os anos de 2010 e 2020. expectativas dos investidores quanto ao seu desempenho no futuro. Relativamente ao investimento imobiliário no sector do turismo, importa referir que no actual contexto de elevada É certo que existem alguns investidores nacionais e incerteza quanto ao comportamento das economias nacional internacionais atentos à conjuntura e com avultados capitais e europeia, a que se junta a rápida deterioração do défice próprios, que aguardam impacientes por oportunidades/ orçamental implicando mais dívida pública e a falta de vendas “forçadas”. Estes dividem-se em dois grupos: um a liquidez das empresas associada à crescente dificuldade comprar numa perspectiva de longo prazo (private equity) destas obterem financiamento bancário, muitos investidores e o outro numa base meramente oportunista (vulture funds). têm assumido uma postura de forte retracção, adiando sine No entanto, a aversão ao risco é ainda elevada, pelo que a die os investimentos. selectividade é bastante maior que a verificada no passado, focando-se a sua atenção predominantemente em hotéis Por outro lado, muitos proprietários têm adoptado uma ditos “troféu”, localizados em zonas prime de Lisboa. Isto é, postura de “esperar para ver”, tendo estado relutantes em o produto certo na localização adequada. Algumas destas vender, a menos que forçados pelos credores ou na presença transacções far-se-ão através da aquisição de activos de ofertas acima das suas expectativas. hoteleiros aos liquidatários ou através da compra directa de créditos junto dos bancos financiadores, quase sempre com Porém, verificando-se actualmente uma quase total forte desconto. indisponibilidade de novos empréstimos bancários e uma relutância de muitas instituições financeiras em renegociar Embora o desenvolvimento de novos projectos esteja a dívida na maturidade dos actuais empréstimos, a necessidade bastante condicionado nos próximos tempos, devido ao de re-financiamento dos empréstimos bancários concedidos desequilíbrio entre oferta e procura em muitos destinos, a unidades hoteleiras portugueses na década de 90 (incluindo à dificuldade de obtenção de financiamento bancário e resorts), poderá mesmo levar a um significativo aumento de aos baixos valores dos activos imobiliários, continuam a transacções “forçadas” nos próximos meses. Tal não se verificou existir no mercado português algumas oportunidades de ainda em Portugal, pois muitos bancos nacionais preferiram investimento em segmentos específicos, como os hotéis trabalhar com os seus devedores em soluções alternativas, de charme/boutique nos bairros históricos das principais evitando a todo o custo a venda aos actuais valores de mercado cidades, os hotéis de segmento económico na periferia das e a imediata contabilização de imparidades. A banca nacional grandes cidades e centro de cidades secundárias, e os hotéis- tem procurado monitorar o risco de incumprimento, mas a apartamento/apartamentos turísticos com serviço hoteleiro manutenção dos fracos desempenhos operacionais de muitos nos maiores centros urbanos. hotéis e resorts em 2010 poderá precipitar uma diferente atitude. Porém, não é expectável que estes activos cheguem ao mercado de forma massiva, o que apenas pressionaria ainda Capítulo elaborado com a colaboração de CTP mais os valores de mercado, forçando à contabilização de maiores imparidades. Por outro lado, e uma vez que se prevê que as actuais taxas de referência não se mantenham anormalmente baixas por muito mais tempo, a sua subida gradual, em simultâneo com o aumento dos spreads bancários (em resultado do agravado risco do país e crescente custo de financiamento dos próprios bancos), significará, a curto/médio prazo, um significativo aumento do custo do capital que muitas operações hoteleiras não conseguirão provavelmente remunerar. Para que se verifiquem transacções, importa que se reduza o crónico afastamento entre os valores oferecidos pelos investidores e os preços pedidos pelos proprietários, com os últimos a não reflectir ainda a forte redução dos meios libertos dos hotéis verificada nos últimos meses. Na verdade, apesar das difíceis condições económicas e dos mercados financeiros, devido à relutância de proprietários e dos bancos em vender a desconto face aos valores do pico da “bolha”, a disponibilidade de produtos para venda tem sido mais limitada que o esperado e, não havendo muitas vendas “forçadas”, os preços têm-se mantido relativamente altos, o que não será sustentável no curto/médio prazo.
    • 15 7. Resultados do Índice Imométrica/IPD O Índice Imométrica/IPD acompanha a evolução do retorno do mercados europeus. Em geral, o retorno do mercado imobiliário investimento imobiliário detido de forma directa. Em Portugal, continuou a ser fortemente afectado pela subida dos yields, os resultados deste índice tiveram por base uma amostra de cuja trajectória ascendente só foi travada em 2009. Em 810 imóveis, avaliados no final de 2009 em cerca de ¤ 9.2 mil Portugal, os resultados de 2008 revelavam já os efeitos da crise, milhões. O sector de retalho é preponderante, representando evidenciando uma quebra severa do retorno total, de 12,2% cerca de 51% da amostra, mais de ¤ 4.7 mil milhões. para 2,7%. No final de 2009 mantiveram-se as perdas, com a rentabilidade do imobiliário em Portugal a situar-se nos 0,03%, Os últimos dados deste Índice revelam a manutenção da ainda assim acima dos valores registados em países como tendência de queda do retorno total do imobiliário, visível Espanha e França. um pouco por toda a Europa, incluindo alguns dos principais Retorno Total - Índice IPD 25% 20% 15% 10% 5% 3,51% 2,53% 0% 0,03% -1,44% -5% -9,38% -10% -15% -20% -25% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 França Alemanha Espanha Reino Unido Portugal Fonte: Imométrica/IPD Numa perspectiva a longo prazo, o histórico dos últimos 10 anos deste Índice evidencia que o imobiliário em Portugal se mantém como uma boa opção para os investidores. O retorno anualizado do imobiliário em Portugal, de 9,4%, apresenta no longo prazo (10 anos) um valor bastante competitivo face aos principais mercados europeus, situando-se apenas abaixo do Reino Unido. Estes resultados validam a aposta em Portugal, especialmente para investidores que procuram em geral activos com menor volatilidade e, consequentemente, menor risco. Torres Colombo | Fonte: Sonae Sierra, CGD, ING, Iberdrola
    • 16 ENQUADRAMENTO LEGAL E FISCAL
    • 17 CAPÍTULO I Formas de Investimento em Imóveis 1. AQUISIÇÃO DIRECTA (ASSET DEAL) titularidade. O registo predial é da responsabilidade do Estado. Assente nestes princípios, em Portugal vigora, actualmente, 1.1. Propriedade em Portugal o regime da obrigatoriedade de registo predial de factos que O conceito de propriedade em Portugal segue o figurino determinem a constituição, o reconhecimento, aquisição ou de outros sistemas jurídicos continentais com raiz no Direito a modificação de direitos reais sobre imóveis. Romano e no Code Civil francês, abrangendo não apenas a “propriedade plena” mas também outros direitos reais A falta de registo poderá implicar a falta de protecção do de garantia e de aquisição. adquirente face a terceiros e bem assim a impossibilidade de transmissão do imóvel por parte do adquirente. O conceito de “propriedade plena” coincide assim com os conceitos francês de “propriété”, britânico de “freehold”, Igualmente, com excepção dos casos especiais tipificados e com o conceito alemão de “voll eigentum”, assentando no na lei (p.e. registo provisório de aquisição que mantém direito pleno e exclusivo de uso, fruição e disposição do imóvel. a sua prioridade após ser convertido em definitivo) e atendendo ao princípio da prioridade do registo, o direito Entre os restantes direitos reais legalmente previstos, registado em primeiro lugar produz efeitos perante terceiros destaca-se enquanto objecto de transacções imobiliárias, e prevalece sobre os demais direitos incompatíveis de outros o direito de superfície, semelhante ao “Erbaurecht” alemão, terceiros, ainda que estes tenham sido constituídos em data o qual se traduz no direito de construir ou manter uma obra em anterior à data do registo. parte ou na totalidade de terreno alheio, com carácter perpétuo ou temporário, caso em que no final do respectivo prazo a propriedade da superfície reverte para o dono do solo. 1.4. Due diligence e contratos preliminares É recomendável, antes da celebração da compra e venda, Diferentemente do que sucede com outros sistemas jurídicos, que o comprador directamente, ou através dos respectivos o sistema português não prevê a denominada “propriedade consultores, verifique a situação comercial, legal, urbanística, fiduciária”, apenas o admitindo expressamente na Zona Franca ambiental e fiscal do activo imobiliário pretendido adquirir. da Madeira, onde a possibilidade de constituição de trusts (gestão fiduciária) para efeitos das actividades aí prosseguidas Neste contexto, é prática de mercado que o comprador é legalmente admitida. desenvolva uma auditoria (due diligence) cobrindo todas as referidas áreas, de forma a confirmar que sobre o imóvel A compropriedade de imóveis é admitida no direito português. em causa não incidem quaisquer ónus, encargos ou limitações Importa ainda dar nota da possibilidade de constituição de um (registados ou não junto da Conservatória do Registo Predial edifício, ou de um conjunto de edifícios funcionalmente ligados competente) ou que, existindo, a sua extinção é assegurada entre si, sob o regime de propriedade horizontal. antes ou após a compra e venda (p.e. direitos de preferência ou hipoteca). 1.2. Formalidades a cumprir É ainda usual, antes da formalização da compra e venda, A transmissão da propriedade sobre imóveis (rústicos e/ou a celebração entre as partes de contratos ou acordos urbanos) em Portugal por compra e venda é formalizada preliminares tendentes à mesma, sob a forma de cartas de mediante escritura, celebrada perante notário, ou mediante intenções, memorandos de entendimento ou acordos de documento particular autenticado, celebrado perante advogado, princípios, cujo grau de vinculação varia de caso para caso solicitador, câmara de comércio e indústria, oficiais de registo consoante o desejado. ou conservador. A outorga do contrato de compra e venda depende, ainda, da observância de outras formalidades. Caso se pretenda uma vinculação imediata das partes, O referido contrato só pode ser celebrado após análise e é normal celebrar-se um contrato promessa tendo por objecto confirmação, por parte da entidade celebrante, dos documentos a compra e venda do imóvel pretendido transaccionar, caso que sejam exigíveis à sua instrução, atendendo ao tipo de em que a celebração do contrato definitivo de compra e negócio a celebrar e do imóvel a transmitir, bem como dos venda está via de regra condicionada ao cumprimento de comprovativos do pagamento das obrigações fiscais inerentes. um conjunto de obrigações pelas partes (p.e. construção, licenciamento e arrendamento do imóvel) ou à verificação de Entre os documentos necessários à transmissão da propriedade um conjunto de condições (p.e. emissão de autorização de sobre imóveis destacamos, pela sua importância, a necessidade utilização relativamente ao imóvel ou não exercício por parte de exibição do alvará de autorização de utilização do imóvel ou de arrendatário de direito de preferência legal que lhe assista do alvará de licença de construção do mesmo e comprovativo relativamente à venda da propriedade locada). As partes do respectivo pedido do alvará de autorização de utilização podem, igualmente, acordar na antecipação do pagamento efectuado há mais de 50 dias (salvo se a sua construção for de parte do preço. Nesta situação em caso de incumprimento anterior a 7 de Agosto de 1951, caso em que não será necessário pelo promitente comprador o promitente vendedor poderá cumprir estas formalidades). reter o montante recebido, caso seja este último a incumprir terá o promitente comprador o direito de receber em dobro 1.3. O Registo Predial os montantes por si pagos por conta do preço. As partes poderão igualmente acordar na sujeição do contrato promessa a O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica execução específica em caso de incumprimento (i.e. a obtenção dos imóveis, garantindo a segurança do comércio jurídico de sentença judicial que produza os efeitos da declaração imobiliário, e confere a presunção da existência do direito e sua negocial da parte faltosa).
    • 18 Com vista a assegurar a segurança jurídica necessária ao sociais, ao veículo, aos activos imobiliários subjacentes, promitente comprador, é corrente que na data da celebração do à situação fiscal do veículo e ao cumprimento das respectivas contrato promessa se efectue um registo provisório de aquisição obrigações fiscais etc. do imóvel a seu favor junto da Conservatória do Registo Predial. Salvo no que respeita às sociedades por quotas, em que 1.5. Garantia na compra e venda a transmissão das respectivas quotas está sujeita a forma escrita, a transmissão de participações sociais de sociedades De acordo com o Código Civil português, o vendedor anónimas ou de instituições de investimento colectivo (acções é responsável por defeitos (vícios ou falta de qualidades ou unidades de participação) não está sujeita a exigência de asseguradas pelo vendedor ou necessárias ao fim a que se forma. As formalidades a observar nas transmissões com vista destina o imóvel) verificados no prazo de cinco anos contado a assegurar a respectiva eficácia variam igualmente consoante desde a data da entrega do mesmo pelo vendedor. o tipo de veículo de investimento em causa. Esta garantia legal pode ser afastada pelas partes, sendo Assim, no caso de sociedades por quotas, a respectiva designadamente admissível que as partes acordem na venda transmissão está sujeita a registo junto da conservatória do imóvel “no estado em que o mesmo se encontra”. do registo comercial competente (1) e a comunicação da mesma à sociedade, sob pena de ineficácia face a esta. No caso O adquirente do imóvel beneficia de uma garantia legal de de sociedades anónimas e de instituições de investimento 5 anos contra defeitos relativamente ao construtor do mesmo, colectivo (sob forma societária ou não), haverá que distinguir independentemente de ter ou não sido parte do respectivo consoante estejam em causa valores mobiliários representados contrato de empreitada, facto que lhe permite, em caso de por documentos em papel (titulados) ou por registos em conta defeito, demandar directamente o vendedor e/ou o empreiteiro. (escriturais) (2). O Promotor imobiliário do imóvel (“promotor imobiliário”), Sendo valores mobiliários titulados, se estiverem em causa salvo se corresponder ao empreiteiro do imóvel (promotor- títulos nominativos, a transmissão efectiva-se mediante endosso empreiteiro), não é legalmente responsável por defeitos dos mesmos e requerimento à sociedade (emitente) solicitando do mesmo. o averbamento da nova titularidade no respectivo livro de registo de acções, caso estejam em causa títulos ao portador, esta Em transacções imobiliárias comerciais (v.g. centros comerciais, opera mediante a simples entrega dos mesmos ao comprador. hotéis, parques logísticos) é comum que o vendedor (independentemente de ser ou não também promotor Sendo valores mobiliários escriturais, a transmissão opera imobiliário) ofereça ao comprador/investidor uma garantia mediante registo na conta do comprador com base em ordem contra defeitos durante determinado período, distinguindo-se escrita do vendedor. normalmente prazos diferentes de garantia contra defeitos estruturais, infiltrações, equipamentos técnicos, fachadas, vidros, cobertura, etc. Esta garantia pode ser oferecida com carácter 2.3. Due diligence e contratos preliminares subsidiário relativamente às garantias legais dos empreiteiros Tal como referido a propósito da aquisição directa de activos ou com carácter autónomo (ficando o vendedor responsável imobiliários, no caso de aquisição indirecta dos mesmos, através conjuntamente com o empreiteiro). da compra das participações sociais do veículo proprietário, é igualmente recomendável a realização pelo comprador de 2. AQUISIÇÃO INDIRECTA (SHARE DEAL) uma auditoria (due diligence) com vista a verificar a situação comercial, financeira, fiscal, societária, legal e laboral (caso 2.1. Aquisição indirecta existam ou tenham existido trabalhadores) do veículo de A opção pela aquisição indirecta da propriedade de imóveis investimento cujas participações sociais se pretende adquirir através da aquisição das participações sociais do veículo de e dos respectivos activos (imobiliários e outros). investimento proprietário dos mesmos prende-se, sobretudo, com as implicações fiscais associadas. As considerações feitas em 1.4 supra relativas a contratos e acordos preliminares tendo por objecto a compra e venda de Os veículos de investimento imobiliário mais comuns são as activos imobiliários são aqui igualmente aplicáveis mutatis mutandis. sociedades comerciais (sociedades anónimas e sociedades por quotas) e as instituições de investimento colectivo sob forma 2.4. Garantias na compra e venda contratual (fundos de investimento imobiliário) ou sob forma societária/personalizados (sociedades de investimento imobiliário). Na aquisição indirecta de imóveis (share deal) é comum que o vendedor assuma a responsabilidade durante determinado prazo pela violação de declarações e garantias por si prestadas 2.2. Formalidades a cumprir no contrato de compra e venda relativamente ao objecto da A aquisição de participações sociais de um veículo de compra e venda e aos activos subjacentes. Nestas declarações investimento é feita através da celebração de um contrato e garantias é usual incluir garantias especiais quanto aos imóveis, particular de compra e venda, mediante o qual as partes distinguindo-se neste quadro as tipologias de defeitos e os acordam no preço e demais condições atinentes à transmissão prazos de garantia respectivos, e podendo esta garantia especial das participações sociais, incluindo normalmente obrigações ou do vendedor funcionar autonomamente ou subsidiariamente condições especificamente relacionadas com o activo imobiliário face às garantias gerais do construtor do imóvel. subjacente (p.e. de obtenção de licença enquanto condição para a aquisição) e declarações e garantias quanto às participações (1) O registo comercial português pretende conferir segurança jurídica ao mercado societário e publicidade à situação jurídica das sociedades. (2) Caso estejam em causa valores mobiliários depositados em intermediário financeiro e/ou integrados em sistema centralizado de valores mobiliários, poderão haver variações relativamente ao regime ora descrito.
    • 19 CAPÍTULO II Veículos e Formas de Investimento Imobiliário É frequente a constituição de veículos para investimento Conforme referido no ponto 2.2 supra, a transmissão de acções directa ou indirectamente em activos imobiliários. De seguida não está sujeita a forma especial, embora possa estar sujeita a analisar-se-ão os veículos de investimento imobiliário mais restrições. Outra peculiaridade traduz-se no facto de via de regra comuns em Portugal, a saber: (i) as sociedades comerciais, a informação acerca dos respectivos accionistas não ser pública, (ii) os fundos de investimento imobiliário, e (iii) as sociedades permitindo manter confidencialidade quanto à titularidade do de investimento imobiliário. respectivo capital social. 3. SOCIEDADES COMERCIAIS 3.2. Sociedades por Quotas (“Lda,”) A maior parte das sociedades comerciais portuguesas adoptam As sociedades por quotas constituem, de longe, o tipo societário o tipo de sociedade anónima (“SA”) ou de sociedade por quotas mais utilizado em Portugal, correspondendo à estrutura típica das (“Limitada”) as quais têm como denominador comum o facto de pequenas e médias empresas em virtude de ter menores exigências serem sociedades de responsabilidade limitada. de capital inicial, de ter uma maior simplicidade de funcionamento e de estrutura, e do maior controlo assegurado aos sócios fundadores. 3.1. Sociedade Anónima (“SA”) A transmissão de quotas está sujeita a forma escrita A sociedade anónima constitui o tipo societário característico e a registo obrigatório conforme descrito no ponto 2.2 supra. das empresas portuguesas de maior dimensão. O seu capital O seu capital social é dividido em quotas, devendo observar social é dividido em acções, devendo observar um mínimo inicial um mínimo inicial equivalente a ¤ 5.000 e ter, inicialmente, equivalente a ¤ 50.000, e ter inicialmente, pelo menos, dois sócios. A lei admite que sejam constituídas com sócio único, 5 accionistas. No entanto, é admitida legalmente a possibilidade caso em que deverão conter na sua denominação a expressão de constituição de uma SA com um sócio único, desde que o “sociedade unipessoal por quotas”, estando sujeitas a algumas mesmo corresponda a uma sociedade comercial. especificidades legalmente previstas. Campus da Justiça | Fonte: Norfin
    • 20 A identidade dos respectivos sócios e o valor da respectiva Desta forma, e na generalidade dos casos, os investidores quota é informação registada junto da conservatória do registo imobiliários recorrem a sociedades gestoras de fundos de comercial, sendo de acesso público. investimento imobiliário já existentes, especializadas na constituição e gestão de FII, regulando-se depois as relações 4. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO entre o investidor (participante do FII) e a sociedade gestora através do regulamento de gestão do FII e dos demais Os fundos de investimento imobiliário (“FII”) são um dos veículos instrumentos contratuais que possam ser necessários. de investimento imobiliário com maior profusão no mercado português nos últimos anos, facto que se deveu essencialmente ao regime fiscal favorável de que têm beneficiado. 4.3. Depositário Os valores mobiliários que constituam património do FII Os FII constituem patrimónios autónomos, pertencentes, num devem ser confiados a um único depositário, o qual deverá regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas corresponder a uma instituição de crédito. O depositário singulares ou colectivas, designadas por participantes, que deve ter a sua sede em Portugal ou, se tiver sede noutro não respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das Estado-Membro da União Europeia, deve estar estabelecido entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gestão. em Portugal através de sucursal. Os FII são divididos em partes de conteúdo idêntico A sociedade gestora e o depositário respondem solidariamente denominadas “unidades de participação” (3) que podem revestir perante os participantes pelo cumprimento das obrigações forma de registos em conta (forma escritural) ou de documentos previstas na lei e no regulamento de gestão do FII. em papel (forma titulada). 4.4. Actividade do FII 4.1. Tipos de FII Os FII podem desenvolver as seguintes actividades imobiliárias: Os FII podem ser abertos, fechados (de subscrição pública (a) a aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a ou particular (4) ) ou mistos, consoante as suas unidades outras formas de exploração onerosa; (b) a aquisição de imóveis de participação sejam em número variável, fixo ou variável para revenda; (c) a aquisição de outros direitos sobre imóveis e fixo, respectivamente. Os FII fechados (de subscrição tendo em vista a respectiva exploração económica; e (d) o particular) têm sido o tipo de FII mais utilizado pelos desenvolvimento de projectos de construção e de reabilitação investidores para promover os respectivos investimentos de imóveis, com vista à sua exploração onerosa ou revenda. imobiliários em Portugal. Por sua vez, aos FII é vedado: (a) onerar por qualquer forma 4.2. Gestão do FII os seus valores, excepto para a obtenção de financiamento, dentro dos limites estabelecidos na lei; (b) conceder crédito, Os FII correspondem a um tipo de instituições de investimento incluindo a prestação de garantias; (c) efectuar promessas de colectivo de base contratual não personalizados (i.e. não são venda de imóveis que ainda não estejam na titularidade do FII, dotados de personalidade jurídica), pelo que a sua gestão é exceptuando-se as promessas de venda de imóveis efectuadas necessariamente desenvolvida por terceiros. Podem desenvolver no âmbito do desenvolvimento de projectos de construção. as funções de entidade gestora de FII as “sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário” ou “mobiliário”, com sede O activo de um FII pode ser constituído por imóveis, liquidez principal e efectiva da administração em Portugal, ou instituições e participações em sociedades imobiliárias, devendo esta de crédito (p.e. bancos, sociedades de locação financeira composição observar as regras e limites legalmente previstos e sociedades de investimento). para cada tipo de activo. As sociedades gestoras, no exercício das suas funções, devem Os imóveis dos FII devem ser objecto de avaliação por, pelo actuar no interesse exclusivo dos participantes, competindo-lhes, menos, dois peritos avaliadores independentes com uma em geral, a prática de todos os actos e operações necessários ou periodicidade mínima bi-anual, e nas demais situações previstas convenientes à boa administração do FII, de acordo com critérios na lei (p.e. previamente ao desenvolvimento de projectos de de elevada diligência e competência profissional. construção e antes da aquisição e venda de imóveis). Note-se que existem regras específicas aplicáveis à avaliação dos activos Em particular, as sociedades gestoras devem, entre outras imobiliários dos FII (critérios de avaliação, etc.), em particular no funções, e actuando por conta do FII, seleccionar os valores que diz respeito aos projectos de desenvolvimento imobiliário (p.e. os imóveis) que devem constituir o activo do FII e celebrar integrados nos mesmos. todos os negócios e actos necessários à aquisição e gestão do património do FII, i.e. é a sociedade gestora que, em O regulamento de gestão dos FII fechados deve definir as representação do FII, deve celebrar os actos necessários regras de convocação e funcionamento e as competências da à actividade do mesmo. assembleia de participantes respectiva, aplicando-se, na sua falta ou insuficiência, o disposto na lei para as sociedades anónimas. Por outro lado, importa notar que a constituição de sociedades gestoras é um procedimento complexo, sujeito a autorização do Banco de Portugal. As sociedades gestoras estão sujeitas 4.5. Constituição à supervisão desta entidade e da Comissão do Mercado de A constituição de um FII está sujeita a autorização da CMVM, Valores Mobiliários (“CMVM”), devendo a sua actividade e depende da apresentação de requerimento subscrito pela obedecer a diversas regras, bem como a requisitos de capitais sociedade gestora, acompanhado dos projectos do regulamento próprios. de gestão, dos contratos a celebrar com o depositário, bem (3) As unidades de participação constituem valores mobiliários sem valor nominal que incorporam o direito a uma fracção ideal num património colectivo/autónomo. (4) Consoante a oferta das unidades participação do FII seja pública ou particular nos termos do disposto no Código de Valores Mobiliários.
    • 21 como dos documentos comprovativos de aceitação de funções de todas as entidades envolvidas na actividade do FII. O FII deverá, no prazo de um ano contado da respectiva constituição, ter um património sob gestão mínimo equivalente a ¤ 5.000.000, sob pena de a CMVM poder revogar a autorização de constituição concedida. O regulamento de gestão, que deverá ser elaborado e mantido actualizado pela sociedade gestora, tem de conter os elementos identificadores do FII, da sociedade gestora e do depositário, e ainda os direitos e obrigações dos participantes, da sociedade gestora e do depositário, a política de investimentos do FII e as condições da sua liquidação. Os FII fechados podem ter duração determinada ou indeterminada. Nos FII fechados de duração determinada esta não pode exceder 10 anos, sendo permitida, mediante o preenchimento de certas condições, a prorrogação deste período por uma ou mais vezes. Convento dos Inglesinhos | Fonte: Chamartín Imobiliária 4.6. Encargos Os FII devem suportar vários encargos e despesas envolvidos momento da sua constituição, variando com os eventuais na sua constituição e administração (para além, naturalmente, aumentos e reduções de capital de que seja alvo, à semelhança daqueles inerentes aos negócios imobiliários em causa), de um FII fechado. destacando-se designadamente os seguintes: (a) taxas devidas à CMVM; (b) comissões devidas à sociedade gestora e ao À semelhança do que sucede com as sociedades gestoras de depositário; (c) honorários devidos pelas avaliações dos imóveis FII, as SIIMO deverão tomar as medidas necessárias a que obrigatórias por lei; e (d) honorários devidos pelas auditorias o valor líquido global do seu património não desça abaixo às contas dos FII que sejam legalmente exigíveis. de ¤ 5.000.000. 5. SOCIEDADES DE INVESTIMENTO 5.2. Gestão das SIIMO IMOBILIÁRIO Diferentemente do que sucede com os FII, em que há uma À semelhança do que já sucedia na maior parte dos países incontornável separação entre a entidade gestora e os europeus, foi recentemente introduzida no ordenamento jurídico participantes (detentores das unidades de participação), português através do Decreto-Lei n.º 71/2010, de 18 de Junho, exercendo aquela a gestão com base contratual ou fiduciária a possibilidade de constituição de fundos de investimento (i.e. com base no regulamento de gestão do FII que suporta imobiliário sob forma societária, através das legalmente o mandato de gestão da entidade gestora), nas SIIMO essa designadas “Sociedades de Investimento Imobiliário” (“SIIMO”). separação de riscos não é necessária, podendo os accionistas ser simultaneamente investidores por via da detenção de acções e gestores dos activos da SIIMO (autogestão) ou, em alternativa, 5.1. Tipos de SIIMO designar para o exercício dessa gestão uma sociedade gestora As SIIMO são instituições de investimento colectivo dotadas de fundos de investimento imobiliário (heterogestão). de personalidade jurídica, que podem assumir a forma de sociedade anónima de capital variável (“SICAVI”) ou de capital Assim, a principal vantagem das SIIMO a este nível consiste na fixo (“SICAFI”), e cujos activos imobiliários são por elas detidos possibilidade de serem autogeridas, permitindo aos investidores em regime de propriedade e geridos, a titulo fiduciário, pelas (accionistas da SIIMO) terem um papel interventivo no seu próprias (autogestão) ou por uma entidade terceira contratada funcionamento. (heterogestão), de modo independente e no interesse exclusivo dos accionistas. A actividade das SIIMO fica sujeita à supervisão dual do Banco de Portugal e da CMVM (já aplicável às sociedades gestoras As SICAVI e as SICAFI estão sujeitas ao regime legalmente de fundos de investimento imobiliário, enquanto intermediários previsto respectivamente para os FII abertos e fechados financeiros). e, naquilo que não seja incompatível com esse regime e com a natureza e objecto destas SIIMO, ao regime previsto no Código das Sociedades Comerciais e demais legislação 5.3. Constituição das SIIMO societária portuguesa. Finalmente, refira-se que as regras relativas à constituição dos FII aplicam-se à constituição das SIIMO, mutatis mutandis, O capital social mínimo inicial das SIIMO é equivalente o mesmo sucedendo com o Código das Sociedades Comerciais a ¤ 375.000, dividindo-se em acções nominativas de conteúdo em geral relativamente às formalidades de constituição de idêntico sem valor nominal. sociedades comerciais que não sejam contraditórias com o regime dos FII e com a natureza e objecto das SIIMO. O capital social das SICAVI corresponde, em cada momento, ao valor líquido global do seu património, variando em cada Considera-se como data de constituição das SIIMO a data momento em função dos resgates e subscrições à semelhança do registo do respectivo contrato de sociedade junto da do capital de um FII aberto, e o das SICAFI ao definido no Conservatória do Registo Comercial.
    • 22 CAPÍTULO III Enquadramento Fiscal 6. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (b) O contrato deve dizer respeito à totalidade do imóvel ou a fracções autónomas (e não apenas a uma parte dos mesmos); 6.1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) (c) O imóvel deve ser usado pelo adquirente/arrendatário para e Imposto do Selo exercer actividades que confiram, total ou parcialmente, direito à dedução do IVA suportado; Regra geral, as aquisições onerosas de imóveis estão sujeitas a IMT, à taxa de 6,5%, se estiverem em causa prédios urbanos (d) No caso da locação de imóveis, o valor da renda anual ou terrenos para construção, e de 5%, se estiverem em causa deve ser igual ou superior a 1/25 do valor de aquisição prédios rústicos, cobrada sobre o respectivo preço ou valor ou construção do imóvel. patrimonial tributário, consoante o que for mais elevado. Caso se trate de imóveis destinados a habitação, a taxa aplicável Não é possível a renúncia à isenção de IVA sempre será reduzida, podendo variar entre 0% e 6%. A taxa de IMT que vendedor/senhorio ou comprador/inquilino seja aplicável é de 8% sempre que o adquirente seja residente em uma entidade não residente sem estabelecimento estável em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente Portugal, uma vez que a mesma não será obrigada a dispor de mais favorável, constantes da lista aprovada pela Portaria n.º contabilidade organizada nos termos dos Códigos do Imposto 150/2004, de 13 de Fevereiro (“Paraíso Fiscal”). sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”) ou do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”) As aquisições de imóveis estão igualmente sujeitas a Imposto (refira-se no entanto que, de acordo com a posição que tem do Selo, à taxa de 0,8%, cobrado sobre o mesmo valor sobre vindo a ser assumida por alguns Serviços de Finanças, a condição que incide o IMT (excepto se houver renúncia à isenção de em causa dever-se-à considerar preenchida sempre que a Imposto sobre o Valor Acrescentado - “IVA” - aplicável, caso em entidade não residente opte por ter contabilidade organizada que não será devido Imposto do Selo, continuando contudo a em Portugal, ainda que a tal não esteja obrigada). aplicar-se o IMT). Para obter a renúncia à isenção do IVA, o vendedor/senhorio Regra geral, ambos os impostos deverão ser pagos pelo deve obter a emissão de um certificado que se destina adquirente antes da outorga da escritura pública que titula exclusivamente a confirmar que as partes envolvidas na a transmissão do imóvel. Para o efeito, o adquirente deverá transacção manifestaram a sua intenção de renunciar à isenção apresentar junto de qualquer Serviço de Finanças a declaração do IVA e declararam estarem reunidas as condições necessárias Modelo 1 de IMT, com base na qual serão efectuadas as para o efeito. liquidações dos referidos impostos (regra geral, a declaração em causa poderá igualmente ser apresentada por via electrónica). No que respeita à alienação de prédios, o IVA devido deve ser Depois de pagas, as liquidações de IMT e Imposto do Selo serão liquidado pelo adquirente (mecanismo de auto-liquidação) no válidas pelo prazo de 2 anos. período de tributação correspondente à data na qual a renúncia se torna efectiva (que é data da outorga do respectivo contrato 6.2. IVA definitivo de compra e venda). Regra geral, as operações sujeitas a IMT (ainda que isentas), bem como o arrendamento de bens imóveis, estão isentas de IVA. Relativamente ao arrendamento de imóveis, o senhorio deve Contudo, e dado que a referida isenção é uma isenção liquidar o IVA devido sobre as rendas a cobrar aos inquilinos, no incompleta, ou seja, uma isenção que não permite ao vendedor período de tributação no qual tenha lugar a renúncia à isenção. do imóvel deduzir o IVA suportado com referência ao mesmo, é possível renunciar à sua aplicação. Sendo este o caso, O IVA incorrido pelo vendedor/senhorio com o imóvel pode ser a aquisição do imóvel estará sujeita a IVA, à taxa de 21%. deduzido no período de tributação no qual a renúncia à isenção é considerada efectiva ou no período de tributação seguinte, A renúncia à isenção de IVA aplicável à aquisição de imóveis dentro de quatro anos após a data das respectivas facturas. poderá, em certos casos, ser uma opção vantajosa, na medida em que tal renúncia permitirá ao vendedor deduzir o IVA incluído O IVA suportado na construção do imóvel pelo sujeito passivo no custo de aquisição ou construção do imóvel, bem como que, de forma regular, exerce a actividade de construção de qualquer outro IVA suportado no exercício da sua actividade. imóveis para venda ou arrendamento pode ser deduzido dentro do período de oito anos, uma vez provado que a construção De acordo com o regime aprovado pelo Decreto-lei n.º 21/2007, do referido imóvel durou mais de quatro anos. de 29 de Janeiro, a renúncia à isenção de IVA aplicável às operações imobiliárias só é admitida quando se mostrem 7. DETENÇÃO DE IMÓVEIS satisfeitas algumas condições, das quais destacamos as mais relevantes: 7.1. Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”) O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial Condições Objectivas: tributário dos imóveis, devido pelos respectivos proprietários a 31 de Dezembro de cada ano. O IMI é, regra geral, pago em (a) O prédio deve ser qualificado como um prédio urbano duas prestações, nos meses de Abril e Setembro. (ou fracção autónoma deste) ou, no caso de transmissão, como terreno para construção; Actualmente, as taxas de IMI variam entre 0,2% e 0,4% para os prédios urbanos e terrenos para construção (excepto para
    • 23 prédios ainda não avaliados nos termos do Código do IMI, aos Os investidores não residentes que sejam pessoas singulares deverão quais se aplicam taxas variáveis entre 0,4% e 0,7%), estando declarar estas mais-valias nos mesmos termos e prazos referidos fixada em 0,8% para os prédios rústicos. Estas taxas são para os rendimentos prediais, sendo que no caso dos investidores elevadas, anualmente, ao dobro sempre que estejam em causa que sejam pessoas colectivas, as mais-valias obtidas deverão ser prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um declaradas no prazo de 30 dias a contar da data da transmissão. ano, e ao triplo para os prédios em ruínas. Acresce que, para os prédios que sejam propriedade de entidades residentes num Contudo, tais mais-valias poderão estar excluídas de tributação Paraíso Fiscal, a taxa de IMI aplicável é de 1%, sendo elevada em Portugal ao abrigo do Acordo de Dupla Tributação (“ADT”) para 2% no caso de tais prédios se encontrarem devolutos há eventualmente aplicável. mais de um ano ou em ruínas. Como referido no ponto 6.2 supra, regra geral, a venda de 7.2. Contribuição Especial imóveis está isenta de IVA. Contudo, desde que preenchidas as condições necessárias será possível renunciar à isenção Caso os imóveis em causa se destinem à construção de novos de IVA aplicável. edifícios poderá ser devida a chamada “Contribuição Especial”, que tem por objectivo tributar o aumento do valor de terrenos para construção ou resultantes da demolição de edifícios 9. ESTRUTURAS DE INVESTIMENTO existentes por via de obras públicas de relevo realizadas, O investimento em imóveis sitos em Portugal pode ser realizado sobretudo, nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. através da respectiva aquisição directa, com as implicações fiscais descritas em 6.1 supra, ou através da respectiva aquisição A taxa aplicável tende a variar entre 20% e 30%, dependendo indirecta que, dependendo do caso concreto, poderá ser mais da localização exacta do prédio, e é cobrada sobre o aumento vantajosa de um ponto de vista fiscal. de valor supra referido, sendo a Contribuição Especial devida Entre tais estruturas alternativas de aquisição indirecta pela entidade em nome da qual for emitida a respectiva licença destacam-se (i) a utilização de uma sociedade comercial de construção. residente em Portugal (“SPV”), e (ii) a utilização de um FII (que poderá ou não assumir uma forma societária). 7.3. Tributação dos rendimentos prediais obtidos em Portugal por não residentes 9.1. SPV Os rendimentos prediais obtidos em Portugal por pessoas No que respeita à utilização de uma SPV, importa salientar singulares ou colectivas não residentes são sujeitos a tributação, que, no caso de o imóvel já ser detido pela SPV, a aquisição à taxa especial de 15% (que incidirá sobre o valor das rendas da mesma não terá qualquer implicação fiscal, desde de que obtidas deduzido das despesas de manutenção e de conservação se trate uma sociedade anónima. Caso o imóvel tenha que ser do imóvel em causa, incluindo o IMI). Sempre que tais adquirido pela SPV, tal aquisição terá as mesmas implicações rendimentos sejam pagos por entidades que estejam obrigadas fiscais descritas no ponto 6.1 supra. a ter contabilidade organizada, os mesmos estão sujeitos a retenção na fonte, à taxa de 16,5%, por conta da tributação Os rendimentos prediais obtidos por uma SPV estão sujeitos devida a final. a tributação em sede de IRC, nos termos gerais, à taxa geral de 25%, eventualmente acrescida da Derrama Municipal (cuja Os investidores não residentes estão obrigados a apresentar taxa poderá variar até um máximo de 1,5%), bem como da declaração de início de actividade em Portugal (antes de Derrama Estadual (à taxa de 2,5% incidente sobre a parte do iniciarem a sua actividade de exploração de imóveis através lucro tributável que exceda ¤ 2.000.000). A SPV poderá, regra do arrendamento), bem como a apresentar as respectivas geral, deduzir para efeitos de IRC todos os custos suportados declarações anuais de rendimentos (tratando-se de pessoas com o imóvel, incluindo as respectivas amortizações, o IMI e os singulares as declarações deverão ser apresentadas durante juros de financiamentos que tenha eventualmente obtido com os meses de Abril ou Maio do ano seguinte àquele a que vista à respectiva aquisição e/ou construção. respeitam, consoante sejam apresentadas em suporte papel ou por via electrónica; nos casos de pessoas colectivas, As mais-valias obtidas com a alienação de imóveis detidos por as declarações deverão ser apresentadas durante o mês de uma SPV estarão igualmente sujeitas a tributação em sede Maio do ano seguinte àquele a que respeitam). de IRC, nos termos gerais supra referidos, podendo contudo beneficiar do regime de reinvestimento sempre que respeitem à alienação de activos fixos tangíveis e propriedades de 7.4. IVA investimento. Ao abrigo de tal regime a SPV poderá deduzir O arrendamento de imóveis está isento de IVA. Contudo, desde ao lucro tributável 50% do valor das mais-valias realizadas, que preenchidas as condições necessárias será possível renunciar sempre que, no exercício anterior ao da realização, no próprio à isenção de IVA aplicável. exercício ou até ao fim do segundo exercício seguinte, o valor de realização correspondente à totalidade dos referidos activos seja 8. VENDA DE IMÓVEIS reinvestido na aquisição de activos fixos tangíveis, de activos biológicos que não sejam consumíveis ou em propriedades de As mais-valias obtidas por não residentes com a alienação investimento, afectos à exploração. de imóveis sitos em Portugal estão, regra geral, sujeitas a tributação, à taxa de 25%, incidente sobre a diferença positiva Quanto aos dividendos distribuídos por uma SPV a accionistas entre (i) o valor de aquisição do imóvel, corrigido pelo coeficiente não residentes, os mesmos estarão sujeitos a retenção na de desvalorização monetária aplicável, acrescido dos encargos fonte em Portugal, à taxa liberatória, de 21% para accionistas com a valorização do imóvel realizados nos últimos 5 anos, e pessoas singulares e de 20% para accionistas pessoas colectivas das despesas necessárias e efectivamente praticadas inerentes (podendo ambas as taxas ser reduzidas ao abrigo do ADT à aquisição e alienação do imóvel, e (ii) o respectivo valor de eventualmente aplicável), sendo que, no caso de tais accionistas realização, que tende a corresponder ao preço de venda. serem sociedades residentes noutros Estados-Membros da
    • 24 UE, os dividendos em causa estarão isentos de tributação em devido (o FII não poderá proceder à amortização fiscal dos Portugal, desde que a participação detida represente, pelo imóveis, não podendo também deduzir os juros suportados menos, 10% do capital social da SPV ou tenha um valor de com o financiamento obtido para aquisição ou construção aquisição de, pelo menos, ¤ 20.000.000, e seja mantida pelo dos mesmos). O imposto devido deve ser pago pela período mínimo de um ano. respectiva entidade gestora até ao fim do mês de Abril do ano seguinte àquele a que respeitar; e As mais-valias obtidas por não residentes com a venda de acções detidas na SPV estarão isentas de tributação em Portugal, (b) As mais-valias prediais estão sujeitas a tributação, excepto no caso de o activo da SPV ser constituído em mais autonomamente, à taxa de 25% sobre 50% da diferença de 50% por bens imóveis. Em tal cenário, as mais-valias serão positiva entre as mais e as menos-valias realizadas, tributadas à taxa de 25%, podendo contudo estar excluídas de devendo a entidade gestora entregar o respectivo imposto tributação ao abrigo do ADT eventualmente aplicável. até ao fim do mês de Abril do ano seguinte àquele a que respeitar. 9.2. FII - SIIMOs Os rendimentos distribuídos pelo FII a investidores não A aquisição de imóveis por FII está sujeita a IMT e Imposto do residentes estarão isentos de tributação em Portugal. Selo, nos termos gerais, excepto no caso de se tratarem de FII abertos, que beneficiam de isenção de IMT. O regime supra descrito aplica-se também às SIIMO (sendo a isenção de IMT e IMI apenas aplicável às sociedades de Os FII abertos beneficiam ainda de isenção de IMI. investimento imobiliário de capital variável - SICAVI). Quanto ao regime especial de tributação aplicável aos rendimentos obtidos por um FII, importa salientar o seguinte: (a) Os rendimentos prediais estão sujeitos a tributação, autonomamente, à taxa de 20%, incidente sobre os rendimentos líquidos dos encargos de conservação e manutenção, bem como do IMI que eventualmente seja Dolce Vita Tejo | Fonte: Chamartín Imobiliária
    • 25 SOCIEDADE COMERCIAL vs FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO / SIIMOs Distribuição de Rendimentos Venda - Tributação em Portugal Aquisição Actividade (Investidores Não Residentes) (Investidores Não Residentes) Aquisição de imóveis: IRC: 25% (incluindo as Pessoas singulares: 21% Venda das acções da SPV: mais-valias imobiliárias) • IMT: 5% ou 6,5% Pessoas colectivas: 20% • Regra geral: isenta (0% a 6% nos imóveis Derrama Estadual: (isentos se preenchidos todos destinados a habitação) 2,5% sobre a parte do os requisitos para a aplicação • Excepção: se o activo da lucro tributável que da Directiva Sociedades-mães/ sociedade for constituído • Imposto do Selo: exceda ¤ 2.000.000 Sociedades afiliadas) em mais de 50% por bens 0,8% (não é devido imóveis há tributação à taxa SPV se houver renúncia Derrama Municipal: de 25% (salvo no caso de tal à isenção de IVA) taxa variável até um tributação ser excluída ao máximo de 1,5% sobre abrigo de um ADT • IVA: isenta o lucro tributável (com possibilidade de renúncia) IMI: • Urbanos: 0,2% a 0,4% Aquisição de SPV proprietária de imóveis: • Rústicos: 0,8% sem tributação desde que a SPV seja uma sociedade anónima Aquisição de Imóveis: IRC: IRC: isentos Venda de UPs no FII / acções da SICAFI: isenta • IMT: 5% ou 6,5% • Rendas (deduzidas dos (0% a 6% nos imóveis custos de manutenção destinados a habitação) e conservação e do IMI) - 20% FII Fechado • Imposto do Selo: e 0,8% (não é devido • Mais-valias SIIMO (SICAFI) se houver renúncia imobiliárias - 12,5% à isenção de IVA) IMI: • IVA: isenta • Urbanos: 0,2% a 0,4% (com possibilidade de renúncia) • Rústicos: 0,8% Aquisição de Imóveis: IRC: IRC: isentos Venda de UPs no FII / acções da SICAVI: isenta • IMT: isenta • Rendas (deduzidas dos custos de manutenção • Imposto do Selo: e conservação e do FII Aberto 0,8% (não é devido IMI) - 20% e se houver renúncia SIIMO (SICAVI) à isenção de IVA) • Mais-valias imobiliárias - 12,5% • IVA: isenta (com possibilidade IMI: isenta de renúncia)
    • 26 CAPÍTULO IV Financiamento de Projectos Imobiliários 10. MÚTUO HIPOTECÁRIO 12.1. Contrato de Penhor O contrato de mútuo garantido por hipoteca constitui uma O penhor, tal como a hipoteca, é uma garantia real que atribui das formas mais comummente utilizadas no financiamento ao credor o direito de ser pago com preferência sobre os de projectos imobiliários em Portugal. restantes credores, pelo valor de coisa móvel determinada ou pelo valor de outros créditos ou direitos patrimoniais que O mútuo bancário, i.e., o contrato em que a entidade mutuante não possam ser hipotecados. Adicionalmente, salvo casos é uma instituição de crédito no exercício da sua actividade, deve excepcionais, a constituição do penhor implica sempre a entrega ser sempre reduzido a escrito. do bem ao credor que assim se torna guardião e administrador da coisa empenhada, nos termos previstos na lei. Apesar de a lei admitir a total liberdade de forma relativamente ao contrato de mútuo comercial (salvo no que respeita à 12.1.1. Penhor de Participações Sociais definição da taxa de juro, a qual tem sempre de ser reduzida a escrito), na prática este é via de regra reduzido a escrito. Em regra, a entidade financiadora exigirá aos sócios participantes na totalidade do capital social do investidor imobiliário mutuário que constituam penhor sobre todas as participações sociais por 11. HIPOTECA si detidas. A hipoteca é uma garantia real (distinta das garantias pessoais como melhor descrito infra), conferindo ao credor o direito de Nestes contratos é usualmente acordado que, em caso de ser pago pelo valor de um bem determinado com preferência incumprimento do contrato de mútuo pelo devedor, o credor sobre os restantes credores que não gozem de um privilégio pode imediatamente exercer os direitos sociais e económicos especial ou de prioridade de registo, sendo que, ao contrário inerentes às referidas participações sociais, incluindo o direito do penhor, não implica o desapossamento do bem dado em a receber os respectivos dividendos e de participar e deliberar garantia, permanecendo sempre o mesmo na detenção do em assembleias-gerais de sócios. proprietário. Podem ser hipotecados os seguintes bens e direitos: (a) propriedade sobre imóveis; (b) direito de superfície Para maior conforto do credor, aos sócios é usualmente e (c) a quota de coisa ou de direito comum (e.g. quota indivisa solicitado que confiram àquele poderes irrevogáveis para que em compropriedade de bens). o credor possa, em caso de aumento de capital, empenhar imediatamente as novas acções a seu favor e ainda para que, A hipoteca acompanha as alterações que o bem venha a em caso de incumprimento contratual, o credor possa proceder sofrer. Assim, e sem prejuízo do direito de terceiros, a hipoteca à venda extraprocessual das referidas participações sociais, estender-se-á automaticamente a todas as benfeitorias podendo aplicar os resultados da venda no ressarcimento da e construções que sejam realizadas nos imóveis dados dívida contraída. em garantia. O contrato de penhor de participações sociais deve ter a forma A constituição ou modificação de uma hipoteca sobre bens legal exigível e respeitar os condicionalismos estabelecidos, na lei imóveis pode ser formalizada através de escritura pública ou e no contrato de sociedade, para a transmissão das mesmas por documento particular autenticado, devendo ser inscrita no acto inter vivos. registo predial sendo esta inscrição uma condição de existência e eficácia desta garantia. O registo predial é, assim, um elemento Já quanto ao penhor de acções, a regra é que a forma do essencial no processo constitutivo desta garantia pois, para contrato de penhor é livre, devendo, no entanto respeitar-se as além de garantir a sua eficácia, determina o seu grau de formalidades prescritas para esse efeito pelo Código dos Valores prevalência face a outros instrumentos similares de garantia Mobiliários, as quais serão diferentes consoante se tratem de sobre o mesmo bem. acções representadas por registos em conta (escriturais) ou documentos em papel (tituladas), sendo que neste último caso A lei impõe a determinação do montante máximo assegurado há ainda distintas formalidades a preencher conforme estas pela hipoteca (incluindo o montante de capital, juros e custos assumam a modalidade de nominativas ou ao portador (5). associados à execução de hipoteca) e inscrição do mesmo no registo predial, estabelecendo que, quanto aos juros, esta Apesar de não ser legalmente exigido em todas as situações, garantia apenas cobre os juros (remuneratórios e moratórios) é prática habitual que o contrato de penhor seja reduzido relativos a três anos. a escrito e que o credor solicite, no mínimo, o reconhecimento notarial das assinaturas dos sócios no contrato de penhor. 12. OUTRAS GARANTIAS TÍPICAS O cumprimento de tal formalidade confere um maior grau de protecção ao credor e, igualmente, facilitará a prova em O financiamento de um projecto imobiliário envolve sempre tribunal, em caso de execução judicial da garantia, permitindo a prestação, pelo devedor, de um “pacote de garantias”, reais ainda que o contrato revista a natureza de título executivo e pessoais, por forma a assegurar o reembolso do capital (cumpridos que estejam os demais requisitos legais). financiado assim como o pagamento dos juros remuneratórios e moratórios devidos ao abrigo do contrato de mútuo. (5) Cfr. ponto 2.2 supra.
    • 27 12.1.2. Penhor de Direitos de Crédito Tratando-se de uma garantia pessoal, é o fiador que, através Para além do penhor sobre as participações sociais do devedor, do seu património pessoal, directamente garante a satisfação o credor pode ainda exigir ao investidor que preste esta garantia do direito de crédito do credor, ficando directamente obrigado sobre todos os direitos de crédito de que este seja titular, perante este. Se as partes não acordarem nada em contrário, decorrentes, por exemplo, de contratos de arrendamento ou é a totalidade do património do fiador que deve responder pelo de utilização de loja em centro comercial, de contas bancárias, cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor. de apólices de seguro ou de contratos de empreitada ou de promoção imobiliária. No fundo, o credor pode exigir, como A prática habitual é a de reduzir estes contratos a escrito e, no garantia, um penhor sobre os direitos de crédito de que o mínimo, obter o reconhecimento notarial da assinatura do fiador devedor seja titular e que representem a principal fonte de (Cfr. último parágrafo do ponto 12.1.1 supra). rendimento do projecto financiado. 12.3. Imposto do Selo 12.1.3. O Penhor Financeiro Deve ser assinalado que, de acordo com o Código do Imposto Preenchidas que estejam determinadas condições (e.g. seja do Selo, estão sujeitos a este imposto os financiamentos e as o contrato celebrado em suporte susceptível de prova por garantias prestados em Portugal (6) ou aqui apresentados para documento escrito, entre instituições de crédito e pessoas quaisquer efeitos legais, o qual é calculado pela aplicação das colectivas e tenha por objecto numerário ou instrumentos seguintes taxas sobre o valor do financiamento ou sobre o valor financeiros), pode o penhor ser qualificado como uma máximo garantido por cada garantia, consoante o caso: (i) 0,04% garantia financeira. por cada mês ou fracção nos financiamentos ou garantias de prazo inferior a 1 ano; (ii) 0,5% nos financiamentos ou garantias Este tipo de contrato reveste as seguintes particularidades com prazo igual ou superior a 1 ano e inferior a 5 anos; (iii) 0,6% (que estão vedadas no penhor civil): (a) o beneficiário da garantia nas garantias sem prazo e nos financiamentos ou garantias de pode dispor do objecto empenhado, ou seja, pode alienar prazo igual ou superior a 5 anos; e (iv) 0,04% sobre a média ou onerar, como se fosse seu proprietário, os bens dados em mensal do saldo em dívida nos financiamentos concedidos sob a penhor, ficando, no entanto, obrigado a restituir ao prestador, forma de conta corrente, descoberto bancário ou qualquer outra no momento do cumprimento das obrigações contratuais, objecto forma em que o prazo de utilização não seja determinado ou equivalente ao original; e (b) em caso de execução da garantia, determinável. pode o beneficiário da mesma proceder à sua execução fazendo seus os bens dados em garantia (desde que as partes: (i) tenham No entanto, caso a garantia seja acessória de um contrato já convencionado esta possibilidade em contrato; e (ii) estejam de sujeito a Imposto do Selo (como é o caso do contrato de mútuo) acordo quanto à avaliação dos instrumentos financeiros). e seja prestada em simultâneo com o mesmo, não é devido Imposto do Selo pela garantia. 12.2. Fiança É com frequência solicitada a prestação de fiança por uma entidade terceira (em regra, pelos sócios do devedor ou, caso aplicável, pela sociedade-mãe do grupo do qual o mesmo faça parte) em benefício do credor. (6) Nos termos do Código do Imposto do Selo, consideram-se prestadas em Portugal, não apenas as garantias constituídas através de documentos assinados em Portugal, mas também as garantias prestadas a entidades residentes em Portugal. Forum Algarve | Fonte: Multi Development
    • 28 CAPÍTULO V Planeamento e Licenciamento Urbanístico 13. INTRODUÇÃO urbano) e qualificação (regulando o aproveitamento do mesmo, fixando os usos e, quando admissível, a sua edificabilidade). O desenvolvimento de um projecto imobiliário em Portugal não pode São instrumentos fundamentais que visam, assim, implementar à desconsiderar as regras e normas legais em matéria de planeamento escala local as políticas urbanísticas. Os PMOT são aprovados pelos urbanístico e de licenciamento administrativo de projectos. Municípios e dividem-se em Planos Directores Municipais (“PDM”), Planos de Urbanização (“PU”) e Planos de Pormenor (“PP”). O direito do urbanismo português tem por fonte principal a legislação de origem estatal (Leis e Decretos-Lei aprovados Os PDM abrangem a totalidade do território do Município, respectivamente pela Assembleia da República e pelo Governo), constituindo a síntese da estratégia de desenvolvimento e em face da não criação de Regiões Administrativas (apenas ordenamento local e fixando parâmetros de ocupação e de existem actualmente as Regiões Autónomas da Madeira e uso do solo. Os PU concretizam a política de ordenamento dos Açores). Os principais diplomas nos quais se concentram do território e de urbanismo, podendo abranger qualquer as normas com impacto urbanístico são, assim, além da área incluída em perímetro urbano por PDM e ainda solo rural Constituição da República Portuguesa - que define princípios e complementar de perímetro urbano e áreas destinadas a usos e tarefas a cumprir no âmbito do urbanismo e do desenvolvimento funções urbanas. Os PP desenvolvem e concretizam propostas territorial -, a Lei de Bases da Política do Ordenamento do de ocupação de qualquer área do Município, prevendo o RJIGT Território e do Urbanismo (“LBPOTU”), o Regime Jurídico dos as modalidades específicas de (i) PP de intervenção no espaço Instrumentos de Gestão Territorial (“RJIGT”) e o Regime Jurídico rural, (ii) PP de reabilitação urbana e (iii) PP de salvaguarda. da Urbanização e da Edificação (“RJUE”). Note-se que os PP podem, observados determinados requisitos, Os Municípios portugueses desempenham, porém, um papel ter efeitos registais e constituir a base de uma operação de fundamental quer ao nível do planeamento urbanístico, quer transformação fundiária, sem necessidade de aprovação de uma no âmbito do licenciamento de projectos imobiliários. operação de loteamento. 14. O PLANEAMENTO URBANÍSTICO Desta forma, no desenvolvimento de um projecto imobiliário EM PORTUGAL é fundamental observar as regras dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis, em especial as dos Planos Especiais e dos PMOT. O planeamento urbanístico em Portugal rege-se por Saliente-se, ainda, que é sempre necessário analisar casuisticamente diversos princípios, entre os quais se destaca o princípio do qual a correcta aplicação das regras urbanísticas aplicáveis, tendo em desenvolvimento urbanístico de acordo com o plano, isto é, atenção a multiplicidade de critérios e de entendimentos existentes. de acordo com as opções previamente tomadas e previstas em plano, e o princípio da tipicidade dos planos. Os planos definem os princípios e regras respeitantes à ocupação, uso e 15. O LICENCIAMENTO DE PROJECTOS transformação do solo, desempenhando assim um papel central IMOBILIÁRIOS no desenvolvimento de projectos imobiliários. O licenciamento (entendido em sentido amplo) de projectos imobiliários visa aferir, genericamente, se a pretensão urbanística O sistema de gestão territorial é integrado por um conjunto de do interessado está ou não de acordo com as regras legais instrumentos de gestão territorial que prosseguem interesses e e com os instrumentos de gestão territorial aplicáveis. objectivos específicos e que interagem de forma coordenada entre si. A responsabilidade pelo controlo prévio de projectos urbanísticos O RJIGT é o diploma fundamental do planeamento urbanístico - designadamente ao nível da construção, e da utilização do em Portugal, definindo o regime de coordenação dos âmbitos edificado bem como ao nível do loteamento de imóveis - recai nacional, regional e municipal do sistema de gestão territorial, em primeira análise sobre os Municípios, o que não impede o regime geral de uso do solo e o regime de elaboração, que outras entidades tenham de intervir no licenciamento execução e avaliação dos instrumentos de gestão territorial. dos projectos, tendo, muitas vezes, o seu parecer carácter Os instrumentos de gestão territorial previstos no RJIGT podem vinculativo. Os Municípios dispõem de competência para aprovar ser classificados como de âmbito nacional, regional ou municipal, regulamentos municipais de urbanização e de edificação, bem em conformidade com os interesses que prosseguem. Por outro como regulamentos referentes à liquidação de taxas devidas lado, atendendo às suas normas, diferenciam-se em: pela realização de operações urbanísticas. (i) instrumentos de desenvolvimento territorial, de natureza A realização de operações urbanísticas depende, regra geral, estratégica (os destinatários destes planos são outras de controlo prévio, que pode revestir as modalidades de licença, entidades públicas que os vão desenvolver), como são os de comunicação prévia ou de autorização de utilização. casos do Programa Nacional da Política do Ordenamento do O RJUE enumera as operações urbanísticas que estão, Território (“PNPOT”), dos Planos Regionais de Ordenamento respectivamente, sujeitas a licença e a comunicação prévia, do Território (“PROT”) e dos Planos Intermunicipais; estabelecendo ainda que as demais operações urbanísticas (ii) instrumentos de planeamento sectorial; que não estejam isentas de controlo prévio ficam sujeitas ao (iii) instrumentos de planeamento especial; e regime de comunicação prévia, que reveste assim a natureza (iv) instrumentos de planeamento territorial, como é o caso dos de modalidade supletiva de controlo prévio. O RJUE estabelece Planos Municipais de Ordenamento do Território (“PMOT”). ainda quais as operações urbanísticas que, atenta a sua menor relevância e impacto urbanístico, ficam isentas quer de licença, Os PMOT estabelecem o regime de uso do solo, através da sua quer de comunicação prévia. classificação (assentando na distinção entre solo rural e solo
    • 29 As operações urbanísticas sujeitas ao regime de comunicação Note-se que, como regra geral, a licença ou admissão de prévia caracterizam-se por assumirem um menor relevo comunicação prévia caducam se no prazo legal não forem urbanístico do que aquelas sujeitas a licença ou por se praticados os actos subsequentes necessários para a execução realizarem em áreas abrangidas por operação de loteamento ou do projecto urbanístico. plano de pormenor. Por comparação com o procedimento de licenciamento, o procedimento de comunicação prévia é mais Saliente-se ainda a possibilidade do interessado efectuar simplificado e célere. um pedido de informação prévia referente à viabilidade de execução de determinada operação urbanística, bem No que toca às operações urbanísticas sujeitas a como sobre os respectivos condicionamentos legais ou licenciamento, note-se que o RJUE dispõe que o pedido de regulamentares. Trata-se de um mecanismo muito utilizado e licenciamento é indeferido nas situações (i) de violação de com grande relevância no domínio das transacções imobiliárias. PMOT ou de Planos Especiais, de medidas preventivas, de servidão administrativa, restrição de utilidade pública ou de Com efeito, o interessado pode requerer à Câmara Municipal um quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicáveis, pedido de informação prévia relativa a diversos aspectos de uma (ii) de existência de declaração de utilidade pública para determinada operação urbanística que pretende realizar, tal como efeitos de expropriação que abranja o prédio objecto do volumetria, cércea, número de fogos ou estimativa de encargos pedido de licenciamento, (iii) de existência de parecer urbanísticos. A Câmara Municipal dispõe de prazo para deliberar negativo ou recusa de aprovação ou autorização de qualquer sobre o pedido e a deliberação que tomar vincula as entidades entidade consultada cuja decisão seja vinculativa para os competentes quanto à decisão do licenciamento ou da comunicação órgãos municipais, e (iv) dependendo do pedido em causa, prévia a que respeita. Os efeitos da informação prévia emitida pela o indeferimento pode ter ainda por fundamento o facto da Câmara Municipal permanecem válidos pelo prazo de 1 ano. operação urbanística afectar negativamente o património arqueológico, histórico, natural ou paisagístico, natural De notar, ainda, que concluída a construção é necessária a ou edificado, ou constituir uma sobrecarga incomportável obtenção de uma autorização de utilização dos edifícios ou para as infra-estruturas ou serviços gerais existentes ou fracções. Esta autorização destina-se a verificar a conclusão implicar para o Município a construção ou manutenção de da operação urbanística e a conformidade da obra com os equipamentos, a realização de trabalhos ou a prestação de projectos aprovados e com as condições do licenciamento ou serviços não previstos (p.e. arruamentos, redes de água, da comunicação prévia. A autorização de utilização certifica a energia eléctrica ou saneamento). utilização que pode ser dada ao edifício ou fracção em questão, sendo a mesma de suma importância em razão do referido em Quanto às operações urbanísticas sujeitas a procedimento de 1.2 supra. comunicação prévia, a comunicação deve ser rejeitada quando se verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares Por fim, refira-se que a última alteração ao RJUE - aprovada pelo aplicáveis, designadamente as constantes de PMOT, de alvará Decreto-Lei nº 26/2010, de 31 de Março de 2010 -, introduziu um de licença ou comunicação prévia de loteamento, as normas regime excepcional que alarga os prazos para apresentação de técnicas de construção em vigor ou os termos de informação requerimentos de emissão de títulos de operação urbanística prévia existente. e para a execução de obras. Plataforma Logística da Azambuja | Fonte: Cushman & Wakefield
    • 30 CAPÍTULO VI Licenciamentos Especiais 16. LICENCIAMENTO COMERCIAL devem, na parte aplicável, ser apresentados de forma quantificada e podem ser objecto de verificação anual O Decreto-Lei n.º 21/2009, de 19 de Janeiro de 2009 estabelece pela entidade fiscalizadora, durante um período de cinco o regime de autorização a que está sujeita a instalação anos, contado da data de entrada em funcionamento do e modificação dos estabelecimentos de comércio a retalho estabelecimento ou conjunto comercial. e dos conjuntos comerciais em Portugal, sendo comummente designado por “licenciamento comercial”. 16.4. Condições de instrução de processo de 16.1. Âmbito licenciamento comercial Encontram-se abrangidos pelo regime do licenciamento Caso o projecto de instalação ou modificação de estabelecimento comercial os seguintes estabelecimentos e conjuntos ou conjunto comercial implique uma operação urbanística comerciais: (a) estabelecimentos de comércio a retalho, sujeita a controlo prévio administrativo, o promotor deverá isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos obter enquanto condição prévia da instrução do processo comerciais, que tenham uma área de venda igual ou superior de licenciamento comercial uma informação prévia sobre a 2.000 m2; (b) estabelecimentos de comércio a retalho, a conformidade do empreendimento comercial com os isoladamente considerados ou inseridos em conjuntos instrumentos de gestão territorial em vigor aplicáveis. comerciais, independentemente da respectiva área de venda, que pertençam a uma empresa que utilize uma ou mais Caso o empreendimento comercial se encontre abrangido insígnias ou estejam integrados num grupo, que disponha, pelo Regime Jurídico de Avaliação de Impacte Ambiental, a nível nacional, de uma área de venda acumulada igual ou o promotor deverá obter igualmente enquanto condição superior a 30 000 m2;(c) conjuntos comerciais que tenham prévia de instrução do processo de licenciamento comercial uma área bruta locável igual ou superior a 8.000 m2; e (d) uma Avaliação de Impacte Ambiental favorável ou estabelecimentos e conjuntos comerciais referidos nas alíneas condicionadamente favorável. anteriores e que se encontrem desactivados há mais de 12 meses, caso os respectivos titulares pretendam reiniciar o seu 17. LICENCIAMENTO DE EMPREENDIMENTOS funcionamento. TURÍSTICOS São expressamente excluídos do âmbito do regime do A instalação, exploração e o funcionamento de empreendimentos licenciamento comercial os estabelecimentos de comércio a turísticos está sujeita a um regime especial de licenciamento, retalho pertencentes a micro-empresas ou a sociedades detidas o qual foi objecto de uma reforma com impacto relevante que maioritariamente por estas últimas. operou através da aprovação do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, alterado pelo Decreto-Lei n.º 228/2009, de 14 de Setembro O regime de licenciamento comercial abrange não somente (o “Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento a instalação dos referidos estabelecimentos e conjuntos dos Empreendimentos Turísticos” - “RJET”). comerciais mas também a respectiva modificação quando a mesma configure uma (i) alteração de localização (salvo se esta 17.1. Tipologias de Empreendimentos Turísticos/ ocorrer no interior de conjunto comercial e não se traduzir num aumento de áreas de venda), de tipologia, de área de venda e de Alojamento Local insígnia de estabelecimento comercial (salvo se ocorrer dentro do São empreendimentos turísticos os estabelecimentos que mesmo grupo), ou (ii) uma alteração de localização, de tipologia se destinam a prestar serviços de alojamento, mediante e de área bruta locável de conjuntos comerciais. remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares. 16.2. Entidades Competentes A coordenação do processo de autorização, no quadro do O RJET consagra oito tipos de empreendimentos turísticos, licenciamento comercial, compete à Direcção-Geral das a saber: (i) os estabelecimentos hoteleiros, (ii) os aldeamentos Actividades Económicas (DGAE). turísticos, (iii) os apartamentos turísticos, (iv) os conjuntos turísticos (resorts), (v) os empreendimentos de turismo de Por sua vez, a Autoridade para a Segurança Alimentar habitação, (vi) de turismo no espaço rural, (vii) de turismo e Económica (ASAE) é a entidade responsável pela fiscalização da natureza, bem como os (viii) parques de campismo das disposições normativas do regime de licenciamento e pela e de caravanismo. verificação do cumprimento das condições e compromissos assumidos pelos promotores. Cada tipo de empreendimento turístico deve respeitar os requisitos comuns e específicos legalmente definidos, 16.3. Critérios de decisão designadamente no que respeita à construção, às infra-estruturas, à capacidade de alojamento e aos equipamentos de uso comum A decisão de autorização resultará materialmente da avaliação e de animação de que devem dispor. do projecto de estabelecimento comercial ou conjunto comercial em causa, sendo a valia deste pontuada de acordo com critérios Em função da qualidade dos serviços disponibilizados, das definidos na lei. instalações e dos equipamentos os empreendimentos turísticos correspondentes a estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos Os compromissos assumidos pelos requerentes da autorização e apartamentos turísticos classificam-se nas categorias de uma ou modificação de estabelecimento ou conjunto comercial
    • 31 a cinco estrelas (7). Estas classificações são atribuídas com base O título constitutivo de um empreendimento turístico que se num sistema de pontos pelo Turismo de Portugal, I.P. encontre implantado em edifício(s) num lote consubstancia e obrigatoriamente revistas em cada quadriénio. o titulo constitutivo da propriedade horizontal quando esta não tenha sido previamente constituída desde que observe os 17.2. Licenciamento requisitos legalmente previstos, e deve ser registado junto da conservatória do registo predial previamente à celebração de O licenciamento de empreendimentos turísticos encontra-se qualquer contrato (ou contrato-promessa) de transmissão dos estreitamente associado ao RJUE prevendo-se a aplicação lotes ou fracções autónomas. deste último no que respeite ao licenciamento das operações urbanísticas que servem de base ao desenvolvimento do empreendimento turístico em causa, sob a alçada dos órgãos 17.3.2. Exploração e Administração municipais competentes. do Empreendimento Turístico Simultaneamente com a compra e venda de cada unidade Por seu turno, ao Turismo de Portugal, IP cabe verificar a adequação de alojamento (fracção autónoma ou lote para construção) do empreendimento turístico projectado ao uso e tipologia pretendidos, é celebrado um contrato de cessão de exploração turística, envolvendo a apreciação do projecto de arquitectura do mesmo. mediante o qual a entidade exploradora indicada pelo promotor (e como tal identificada no titulo constitutivo do Concluída a obra do empreendimento turístico, deverá ainda empreendimento) se obriga a explorar a unidade em causa ser emitido um alvará de autorização de utilização para fins em determinados termos e condições. turísticos nos termos conjugados do RJUE e do RJET. Não existe hoje qualquer limitação temporal à ocupação 17.3. Empreendimentos Turísticos em pelo adquirente investidor da unidade (i.e. caso o deseje, o adquirente poderá não dar a respectiva unidade à exploração, Propriedade Plural ocupando-a 365 dias por ano). Sem prejuízo do referido, 17.3.1. Titulo Constitutivo a entidade exploradora do empreendimento deverá assegurar a disponibilidade de todos os serviços obrigatórios para Os empreendimentos turísticos em propriedade plural, i.e. a categoria de empreendimento em causa, bem como que todas aqueles que compreendem lotes de terreno e/ou fracções as unidades se encontrem mobiladas e equipadas, em plenas autónomas de um ou mais edifícios, regem-se por um título condições de ser locadas para alojamento a turistas. constitutivo a elaborar pelo titular do alvará da licença ou da autorização para a realização da operação urbanística relativa A administração do empreendimento turístico em pluripropriedade à instalação do empreendimento ou pelo titular do respectivo pertence à entidade exploradora do mesmo, podendo esta alvará de licença ou autorização de utilização, e carece de ser destituída das suas funções de administração mediante aprovação prévia pelo Turismo de Portugal, I.P. deliberação dos proprietários do empreendimento nesse sentido. Este titulo constitutivo comporta designadamente a (i) identificação da entidade exploradora do empreendimento; Com vista a assegurar a continuidade da prestação dos serviços (ii) identificação e descrição física das várias fracções autónomas/ de alojamento turístico e a protecção do investidor adquirente lotes em que se divide o empreendimento; (iii) o respectivo de unidades de alojamento em empreendimentos turísticos, valor relativo e o fim a que se destinam; (iv) a identificação dos o RJET prevê um conjunto de direitos e deveres relativos equipamentos e instalações do empreendimento; (v) os serviços à constituição e administração dos empreendimentos turísticos de utilização comum; (vi) o critério de fixação e actualização da em propriedade plural a cumprir, tanto pelos proprietários das prestação periódica devida pelos proprietários e a percentagem ditas unidades de alojamento (lotes ou fracções autónomas), desta destinada a remunerar a entidade administradora do como pela entidade exploradora e administradora do condomínio do empreendimento, bem como os encargos cobertos empreendimento. por esta prestação periódica. (7) Os hotéis rurais englobados na tipologia de turismo no espaço rural são igualmente sujeitos a classificação, sendo esta limitada às categorias de 3 a 5 estrelas, o mesmo sucedendo com os parques de campismo e caravanismo. Fonte: Vale de Lobo, Resort Turístico de Luxo
    • 32 CAPÍTULO VII Arrendamento 18. ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS novo arrendatário for uma sociedade profissional com objecto equivalente à actividade exercida pelo arrendatário cedente. O arrendamento de imóveis encontra-se regulado no Código Civil desde 2006, nos termos do “Novo Regime do Arrendamento Trespasse: o direito do arrendatário ao trespasse é imperativo, Urbano” aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro de não podendo ser afastado pelas partes ou objecto de renúncia 2006 (“NRAU”), sendo aplicável, obrigatoriamente, a todos os antecipada pelo arrendatário. contratos que tenham por objecto a cedência temporária de um imóvel mediante retribuição. Direito de Preferência do Senhorio no Trespasse: salvo acordo O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito caso das partes em sentido contrário, o senhorio tem direito de tenha uma duração superior a 6 meses, tendo obrigatoriamente preferência legal no caso de trespasse por venda ou dação de conter a identificação das partes, do locado, do fim a que em cumprimento pelo arrendatário. se destina, da renda e do alvará de autorização de utilização do imóvel que comprove a aptidão do mesmo para o fim pretendido. Direito de Preferência do Arrendatário na Venda do Imóvel: caso o Senhorio pretenda alienar o imóvel arrendado a terceiros, Por outro lado, importa sublinhar que o arrendamento para o arrendatário do imóvel há mais de três anos tem direito de fim diverso do licenciado (p.e. se o imóvel está licenciado para preferência legal nessa venda. Este direito de preferência legal habitação e é usado para comércio) é nulo. é imperativo, não podendo ser afastado pelas partes nem ser objecto de renúncia antecipada pelo arrendatário. Em caso de venda do imóvel pelo senhorio, o novo proprietário sucede automaticamente na respectiva posição contratual de senhorio, Resolução do Contrato: qualquer das partes pode resolver mantendo-se o contrato de arrendamento nos mesmos termos entre o contrato com base em incumprimento pela outra parte que, pela o arrendatário e o novo proprietário do imóvel sem necessidade de sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do formalização da respectiva cessão de posição contratual para o efeito. arrendamento. O regime legal fornece um elenco não exaustivo dos casos de incumprimento que justificam a resolução pelo senhorio. O regime legal divide os arrendamentos em dois tipos: (i) arrendamentos para fins não habitacionais e (ii) arrendamentos A resolução pelo senhorio tem de ser decretada judicialmente, para fins habitacionais. excepto quando o fundamento da mesma for (i) a oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridades públicas ou (ii) a mora superior a três meses no pagamento de 18.1. Arrendamento para fins não habitacionais renda, encargos ou despesas. Nestes casos, a resolução do Liberdade Contratual: os aspectos mais relevantes dos contrato opera por comunicação do senhorio ao inquilino. contratos de arrendamento para fins não habitacionais podem ser livremente estipulados pelas partes. Nesse sentido, as A resolução pelo senhorio com base nos fundamentos referidos partes podem livremente acordar as matérias relativas à fica sem efeito caso, no prazo de 3 meses, o arrendatário ponha duração, denúncia e oposição à renovação nos contratos de fim à mora no pagamento dos montantes em dívida ou cesse a arrendamento. oposição à realização das obras ordenadas por autoridade pública. Prazo: de acordo com a lei, os contratos de arrendamento podem ser celebrados “com prazo certo” ou “por duração indeterminada”, 18.2. O Regime Transitório sendo que esta segunda modalidade de arrendamento não O NRAU não estabelece apenas o quadro legal aplicável aos é normalmente utilizada no mercado imobiliário. Caso sejam novos contratos de arrendamento celebrados após a sua entrada celebrados “com prazo certo”, o prazo de duração poderá ser em vigor (28 de Junho de 2006), mas também prevê um regime livremente acordado pelas partes, tendo apenas que respeitar transitório para os arrendamentos celebrados antes dessa data. o limite máximo legal de 30 anos de duração. No que aos arrendamentos não habitacionais diz respeito Obras de Conservação: esta matéria é livremente regulada (anteriormente denominados “arrendamentos para comércio e pelas partes. Neste particular, caso as partes nada prevejam, indústria”), este regime transitório prevê designadamente que os é da responsabilidade do senhorio executar as obras de antigos contratos “de duração limitada” (tipologia equivalente aos conservação do imóvel. actualmente denominados “arrendamentos de prazo certo”) se consideram automaticamente renovados (excepto se qualquer das Rendas e outras Despesas: os valores relativos à renda, custos partes proceder à sua resolução) no final do respectivo termo e e despesas relacionadas com o imóvel (como as despesas de por um período de 5 anos, salvo se outro houver sido previsto. condomínio) são livremente acordados pelas partes, podendo também estas estabelecer livremente os critérios para a sua actualização. Quanto aos contratos antigos sem “duração limitada”, este regime transitório prevê que os mesmos passam a sujeitar-se ao Transmissão de Posição Contratual do Arrendatário: regime legal dos contratos “de duração indeterminada”, embora a transmissão da posição de arrendatário depende de autorização com algumas particularidades que dizem respeito, por exemplo, do senhorio, salvo nas seguintes situações: (a) trespasse de à não aplicação do direito de denúncia do senhorio mediante estabelecimento comercial ou industrial no qual se inclua o pré-aviso escrito enviado com a antecedência mínima de 5 anos direito ao arrendamento; ou (b) se o novo arrendatário continuar relativamente à data pretendida para a cessação do contrato a exercer no imóvel a mesma profissão liberal exercida pelo (i.e. o regime “vinculístico” a que estão sujeitos estes contratos arrendatário que cedeu a sua posição no contrato ou se o de arrendamento mantém-se intocado).
    • No entanto, esta “protecção” conferida ao arrendatário cessa, e apenas subsidiariamente pelas regras do arrendamento. podendo o senhorio denunciar o contrato nos termos descritos Os ocupantes dos espaços inseridos em empreendimentos supra, (i) em caso de locação ou trespasse do estabelecimento comerciais gozam de mais do que o mero direito de uso das comercial no qual se enquadre o direito ao arrendamento; ou, áreas contratadas. O seu estabelecimento usufrui também (ii) sendo o arrendatário uma sociedade, em caso de venda de de todos os serviços comuns prestados pelo proprietário participações sociais da mesma que determine a alteração da e/ou gerente do empreendimento, que se encontram respectiva titularidade em mais de 50% relativamente à situação à disposição dos clientes e empregados do empreendimento existente na data da entrada em vigor do NRAU. globalmente considerado. 18.3. Contratos de Utilização de Loja em Apesar de, actualmente, o regime do arrendamento urbano conceder uma grande margem de liberdade na definição do Empreendimento Comercial conteúdo dos contratos de arrendamento para fins comerciais, Os contratos de utilização de loja inserida em empreendimento ainda assim para os proprietários dos imóveis, onde funcionam comercial (tal como centros comerciais, retail parks, galerias empreendimentos comerciais, a liberdade de estipular comerciais ou outlets) não se encontram sujeitos ao regime o conteúdo do contrato e a não sujeição do mesmo ao regime geral aplicável aos arrendamentos nem a qualquer regime do arrendamento urbano podem traduzir-se em vantagens. especialmente previsto por lei. Com efeito, a não sujeição ao regime do arrendamento urbano Tanto a doutrina como a jurisprudência maioritárias (incluindo deste tipo de contratos significa a não aplicação do direito de o Supremo Tribunal de Justiça) consideram que os contratos preferência do arrendatário na venda do imóvel; a inexistência celebrados entre o proprietário de um empreendimento do direito de trespasse do arrendatário relativamente ao comercial ou a respectiva entidade exploradora e os lojistas estabelecimento comercial em que se engloba o direito ao devem ser interpretados como contratos atípicos, celebrados arrendamento; a impenhorabilidade do direito de utilização no âmbito da autonomia contratual das partes consagrado no do imóvel nestes contratos (em contraste com a possibilidade Código Civil português. de penhora do direito ao arrendamento do arrendatário, em sede de um eventual processo de execução de terceiro contra Assim, é comum que os contratos respeitantes à ocupação o arrendatário); a não aplicação da tramitação prevista para e uso de áreas compreendidas em empreendimentos comerciais a acção de despejo para resolver o contrato e proceder à não sejam celebrados no âmbito de qualquer dos regimes desocupação do imóvel (apesar de, neste caso, o proprietário de arrendamento previstos na lei. continuar a ter de recorrer aos meios judiciais para proceder à desocupação forçada do imóvel). Muitas decisões do Supremo Tribunal de Justiça foram no sentido de que esses contratos são válidos e eficazes e não se encontram sujeitos às regras gerais que regulam o arrendamento, entendendo-se que tais contratos não constituem contratos de arrendamento mas antes contratos atípicos e inominados, regulados pelo regime geral dos contratos Loja Prada, Av. Liberdade | Fonte: Cushman & Wakefield
    • 35
    • INDEX 36 INTRODUCTION 38 PROPERTY MARKET 39 1. Overview of domestic property market 40 2. Occupational market – offices, retail and industrial space 40 3. Property investment market 46 4. Property investment funds 47 5. Foreign investment in the property sector 49 6. Property investment in the tourism sector 49 7. Imométrica / IPD Index 51 TAX & LEGAL 52 CHAPTER I 53 CHAPTER IV 61 Forms of Property Investment Property Finance 1. ASSET DEALS 53 10. MORTGAGE-BACKED LOANS 61 1.1. Ownership in Portugal 53 11. MORTGAGES 61 1.2. Formalities 53 12. OTHER COMMON GUARANTEES 61 1.3. Land registry 53 12.1. Contract of Pledge 61 1.4. Due diligence and preliminary contracts 53 12.1.1. Pledge over shareholdings 61 1.5. Sales guarantees 53 12.1.2. Pledge over credit rights 61 2. SHARE DEALS 54 12.1.3. Financial pledges 62 2.1. Share deals 54 12.2. Sureties 62 2.2. Formalities 54 12.3. Stamp Tax 62 2.3. Due diligence and preliminary contracts 54 2.4. Sales guarantees 54 CHAPTER V 63 CHAPTER II 55 Urban Planning and Urban Licensing 13. INTRODUCTION 63 Vehicles and Forms of Property Investment 14. URBAN PLANNING IN PORTUGAL 63 3. COMMERCIAL COMPANIES 55 15. LICENSING OF PROPERTY PROJECTS 63 3.1. Public limited companies (“SA”) 55 3.2. Limited liability companies by quotas (“Lda”) 55 4. PROPERTY INVESTMENT FUNDS 56 CHAPTER VI 65 4.1. Types of FIIs 56 Special Licensing 4.2. Management of FIIs 56 16. COMMERCIAL LICENSING 65 4.3. Depositary 56 16.1. Scope 65 4.4. Activity 56 16.2. Competency 65 4.5. Incorporation 56 16.3. Criteria 65 4.6. Costs/charges 57 16.4. Conditions on commercial licensing proceedings 65 5. PROPERTY INVESTMENT COMPANIES 57 17. LICENSING OF TOURIST RESORTS 65 5.1. Types of SIIMOs 57 17.1. Types of tourist resorts / local accommodation 65 5.2. Management of SIIMOs 57 17.2. Licensing 66 5.3. Formation of SIIMOs 57 17.3. Tourist resorts under plural ownership 66 17.3.1. Incorporation certificate (“título constitutivo”) 66 17.3.2. Operation and management of tourist resorts 66 CHAPTER III 58 Tax Matters 6. PROPERTY PURCHASES 58 CHAPTER VII 67 6.1. “IMT” (Real Estate Transfer Tax) and Stamp Tax 58 Leases 6.2. VAT 58 18. PROPERTY LEASES 67 7. PROPERTY OWNERSHIP 58 18.1. Leases for commercial purposes 67 7.1. “IMI”( property tax) 58 18.2. Transitional legal framework 67 7.2. Special Contribution 58 18.3. Contracts for use of shops in commercial complexes 68 7.3. Tax on income from property obtained 59 in Portugal by non-residents 7.4. VAT 59 8. SALE OF PROPERTY 59 9. INVESTMENT STRUCTURES 59 9.1. SPVs 59 9.2. FII / SIIMOs 59 RESIDENT COMPANY vs PROPERTY 60 INVESTMENT FUNDS / SIIMOs
    • GUIDE TO PROPERTY INVESTMENT IN PORTUGAL A Message from AICEP Portugal is an excellent place in which to live, invest and do business. Its skilled human resources, world-class infrastructure, business- friendly environment and easy access to markets are several factors which have contributed to a continuous flow of new investments into industry, tourism, commerce and services. In due recognition of the economic importance of real estate activities and Portugal’s attractiveness to inward investment in this area, AICEP is delighted to be associated with the publication of this Investment Guide. We consider it to be an important tool to support investment decisions, illustrating the potential to conduct safe business in a stable country which prides itself on the way it welcomes visitors and investors. AICEP, as an Investment Promotion Agency is available to help all developers interested in finding out more about investment opportunities in Portugal. Basílio Horta Chairman and CEO
    • 38 INTRODUCTION Portugal is an Iberian Peninsula country, bordered by the Atlantic to the west and south and Spain to the north and east and, in addition to its continental landmass, also comprises the archipelagos of the Azores and Madeira. It has a population of 10.6 million with a population density of 115 inhabitants per sqm. MAP OF PORTUGAL Portuguese territory is split up into three administrative divisions. The first such division comprises 18 administrative county districts plus the autonomous regions of the Azores and Madeira which are, in turn, sub-divided into 308 municipal districts and 4,260 parishes. Lisbon is the capital of Portugal and its largest city with around 480,000 inhabitants (2 million in Greater Lisbon). Portugal’s second largest city is Porto, in the northern region with around 210,000 inhabitants (1.3 million in the Greater Porto Area). Portugal is a democracy. Its sovereign bodies are the President of the Republic, Assembly of the Republic, Government and the Courts. The current President of the Republic, elected for a 5 year term, is Aníbal Cavaco Silva. Elections for the 230 deputies of the Assembly of the Republic are held every 4 years and are followed by the appointment of the Prime Minister (currently José Sócrates) who then forms the government. Portugal has been a member of the European Union since 1986 and was a founding member of NATO in 1949. It has been a member of the United Nations since 1955. Source: Cushman & Wakefield
    • PROPERTY MARKET
    • 40 1. Overview of the domestic property market The property market in Portugal is highly developed. It has a high relative quality of supply in all sectors, on a par with the larger core European markets, dynamic demand and a considerable presence of foreign occupiers. The market is highly transparent, with various international consultants providing information on all commercial property sectors. There is also a strong international contingent of developers and investors and many of the main European investment houses have assets in the country. The legal and fiscal framework is particularly favourable to Portuguese property investment funds (FIIs) which, since their creation at the end of the 1980s, have achieved strong growth and development. This industry is currently responsible for managing assets of more than ¤12 billion, split up over all sectors and geographic zones in Portugal. Lisbon | Source: Cushman & Wakefield 2. Occupational market Office, retail and industrial space The office market mainly revolves around the city of Lisbon. It has grown in importance since the 1990s and has a current supply of more than 4.4 million sqm split up into 7 zones. LISBON OFFICE MAP Source: Cushman & Wakefield
    • 41 Lisbon’s central business district, or CBD, is mainly housed outside the six market zones. Zone 7 has approximately in zones 1 and 2; followed by zones 3 and 4 which, although 680,000 sqm of office space, and was added to the zonal within the perimeter of the Lisbon municipal district, occupy system of Greater Lisbon’s total supply in 2004. a secondary position. Zone 5 (Parque das Nações) is located in Lisbon’s northern zone, built on the back of the Expo After more intensive growth in the 1990s and first few years 98 Lisbon World Exposition and currently the capital’s of the twenty first century, with annual growth rates of office market showcase. Zone 6 is the out-of-town market, around 3%, developers have adopted a more cautious approach comprising the municipal districts of Oeiras, Cascais and over the last 5 years. This has translated into annual rates of Sintra. There are no defined geographic limits to Zone 7 which less than 2% growth in supply. comprises a series of high quality office buildings located Greater Lisbon Offices - Total supply (sqm) 5.000.000 800.000 4.500.000 700.000 4.000.000 600.000 3.500.000 500.000 3.000.000 2.500.000 400.000 2.000.000 300.000 1.500.000 200.000 1.000.000 100.000 500.000 0 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Total supply Annual growth Source: Cushman & Wakefield * June 2010 Average annual take up in Lisbon is around 120,000 sqm but has been rising steadily since the start of the current decade. Maximum demand for office space reached its peak in Greater Lisbon in 2008 however, at more than 240,000 sqm in transactions. The market was then hit by the economic crisis in 2009, returning to the level of transactions recorded in 2003. Greater Lisbon Offices - Take up evolution (sqm) 2.500.000 250.000 2.000.000 200.000 1.500.000 150.000 1.000.000 100.000 500.000 50.000 0 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Total take up Annual growth Source: LPI Lisbon’s prime rent, at the end of first half 2010, was ¤18.5 sqm. stability which would bring lower levels of risk. Lisbon’s rent This was sharply down over 2009 and early 2010, which was values are on a par with Prague, which is very similar to the a crisis stage in the main European property markets and to Portuguese capital in market terms, both in regional population which Lisbon was no exception. A long term view underlines size and in the quality of its stock. the stability of rents in the Lisbon market, over the course of more than 20 years of analysis. A comparison between prime rent changes in other European capitals indicates a degree of
    • 42 Office rents - Lisbon vs other european cities (¤/sqm/year) 2.000 1.750 1.500 1.250 1.000 750 500 250 0 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Prague Lisbon Madrid London Source: Cushman & Wakefield The retail sector has, since the 1990s, been the main player in which, since early days, have recorded excellent performance the property market in Portugal. Reactions to the first modern levels and sustained growth in profitability, were mainly shopping centres in Portugal, clearly demonstrated the enormous responsible for attracting many of the foreign investors appetite of consumers and retailers for this retail format, very who continue, even in present times, to own property assets much owing to the fact that high street retail activities were less in Portugal. well developed than in other European countries. These projects Shopping Centre Provision Per 1,000 Inhabitants (sqm) Norway Sweden Ireland Luxembourg Netherlands Austria Finland Denmark Estonia Portugal UK France Slovenia Latvia Lithuania EU-27 Spain Italy Switzerland Czech Republic Poland Germany Slovakia Hungary Croatia Malta Belgium Romania Russia Turkey Ukraine Greece Bosnia Herz. Bulgaria Serbia 0 100 200 300 400 500 600 700 Source: Cushman & Wakefield The increase in the supply of retail space in Portugal has kept reconversion and modernisation of centres which have opened pace with this industry’s success story, having recorded high over past decades. Modern retail space (shopping centres, growth rates up to the last few years, when the market started retail parks and factory outlet centres) in Portugal as at the to show signs of maturity with fewer new openings. Future end of the first half 2010, amounted to more than 3.5 million prospects will take the form of a development market involving sqm, of which around 3 million sqm in shopping centres. the exploitation of one-off opportunities or specialising in the
    • 43 Retail space evolution (sqm) 500.000 5.000.000 400.000 4.000.000 300.000 3.000.000 200.000 2.000.000 100.000 1.000.000 0 0 until 1990 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* 2012* Total supply Annual growth Source: Cushman & Wakefield, June 2010 *Estimate Retail schemes in Portugal comprise projects of internationally in the sector. Most of Portugal’s shopping centres are recognised quality which, in many cases, represent the most located in Lisbon and Porto. The Greater Lisbon Region has recent architectural trends in European retail. Portuguese around 1 million sqm and the Greater Porto Region, around shopping centres are frequently awarded prizes in recognition 700,000 sqm. of their excellence from international institutions specialising MAIN RETAIL SCHEMES IN PORTUGAL Source: Cushman & Wakefield
    • 44 Portuguese shopping centre rents have always tended to be competitive in Portugal versus other European countries and have also proved to be more stable in many cases. Shopping centre rents - Lisbon vs other european cities (¤/sqm/year) 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Prague Lisbon Madrid London Source: Cushman & Wakefield * June 2010 Notwithstanding a certain lower level of dynamism, Lisbon’s Chiado prime zone is the retail segment with the highest rents. The scarcity of high quality space and growing success of this high street retail trading zone go part way to explaining this trend. These are followed by shopping centres, whose rents are reasonably similar to shops in the Chiado and whose evolution, over the years, has also been marked by stability, particularly over the last decade. Prime retail rents - Portugal (¤/sqm/year) 120 100 80 60 40 20 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Shopping centres High Street Retail Parks Source: Cushman & Wakefield * June 2010 The industrial market in Portugal is somewhat less professional and ports and the border with Spain, is also likely to make a and transparent than the other sectors relative to the rest of future contribution to a higher quality of supply and greater Europe and has a smaller contingent of international operators, development in this sector in Portugal. particularly in terms of investors and developers. The gap with the current level of development of the other property Greater Lisbon’s industrial and logistics market is split up sectors in Portugal has, however, been closing over the course into 6 zones, as shown in the following map - Zone 1 of the last few years. New projects in the market, or currently (Alverca-Azambuja), Zone 2 (Almada-Setúbal), Zone 3 under construction, comprise high quality premises designed (Loures), Zone 4 (Montijo-Alcochete), Zone 5 (Sintra-Cascais) to meet the requirements of international logistics operators. and Zone 6 (Lisbon). Notwithstanding the fact that overall supply remains high, there has been a slight increase in demand for high quality space in prime zones. Logistics and distribution operators continue to dominate the sector, particularly in zones with high quality infrastructure and good accessibility. The government’s Portugal Logistics programme, for the creation of a nationwide network of strategic platforms located next to freight transport infrastructure such as airports, railways
    • 45 GREATER LISBON INDUSTRIAL AND LOGISTICS MAP Source: Cushman & Wakefield The Lisbon Metropolitan Area has around 12 million sqm of Industrial and Logistics Market Supply industrial and logistics space. The warehousing and logistics Greater Lisbon sector accounts for around 70% of this. Although there has been a considerable drop in rent levels in Greater Lisbon’s industrial space since the end of the 29% ZONE 1 Alverca-Azambuja 1990s, the fact that they have remained stable since 2008, is indicative of the market’s greater resilience during the 28% ZONE 2 Almada-Setúbal recent property crisis. Rent levels in Portugal are also among 11% ZONE 3 Loures the lowest in Europe. 9% ZONE 4 Montijo-Alcochete 22% ZONE 5 Sintra-Cascais Source: Cushman & Wakefield Prime industrial rents - Lisbon vs other european cities (¤/sqm/year) 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Prague Lisbon Madrid London Source: Cushman & Wakefield * June 2010
    • 46 3. Property investment market 1985 paved the way for property investment funds in Portugal. The elimination of foreign exchange risk vis-à-vis most other Since their launch and up until the 1990s, these funds had European markets, when Portugal joined the euro in 1999, typically been used as SPV´s rather than as an actively managed, placed the country on the radar of international investors. pooled, closed-end-fund. The market in Portugal, up to 1998, Investment, in 1998 ahead of the Euro’s launch, increased was relatively small and not particularly professional, with from around ¤180 million to more than ¤400 million, around foreign investments being few and far between. Reference 90% of which was foreign. Almost all asset transactions were should be made to business transactions involving the purchase in the office or shopping centre sectors; with retail property of the Arquiparque office park in Miraflores and the sale of accounting for more than 60% of the capital involved. 50% of CascaiShopping and Colombo shopping centres, then belonging to Sonae Imobiliária Domestic vs Foreign Investment (Million ¤) 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* National investment Foreign Investment Source: Cushman & Wakefield *June 2010 The market has continued to develop positively since then, After two years’ growth of around 30% in transactions, with increasing investment volumes and growing demand for 2008 was down more than 60% over the preceding year, investment products from Portuguese and foreign investors. at just over ¤500 million. Notwithstanding slight growth in 2003 closed with growth of around 150% in the investment 2009, the market remained depressed, with transactions of volume, with unprecedented levels of liquidity in the property around ¤590 million. The second half of the year did see the market. The investment market continued to grow over the first signs of recovery in the European economy however, following years, breaking through the ¤1 billion barrier in asset consequently giving property markets a lift in the first three transactions in 2007 and achieving a new investment volume months of 2010, with a level of guarded optimism in the record. This was an exceptional year for the market and the market when occupational activity stirred slightly from its state euphoria felt by investors, at this stage, was hardly dented by of lethargy and a number of investors returned with the aim the events of the summer of 2007 in the United States, which, of studying the market and making the odd transaction. In the at a later stage, came to be seen as the harbinger of the major second quarter however, concerns over the sustainability of crisis of recent times. European sovereign debt as well as depressing news on the Portuguese national economy took its toll on the occupational The full effects of the economic crisis were felt in Portugal market and on investment activity. January to June 2010 in 2008 and had an almost immediate impact on property witnessed 18 transactions, totalling ¤240 million, at an average investment. The misgivings of institutional investors, allied lot size of ¤13 million. with the scarcity or virtual non-existence of funding for the property sector, had a severe effect on the market.
    • 47 The Portuguese market is clearly dominated by institutional investors with international funds focusing on retail sectors and prime office space. Domestic funds are typically more interested in office and industrial assets, as well as in smaller retail property with limited management requirements. For domestic investors, diversification in terms of property assets has been, to a large extent the reason for their market entry, with highly satisfactory risk-related returns and low correlation levels with financial markets. Retail and office space are still the sectors most in demand. Investment by sector (1990 - 2010*) A certain level of investment in the industrial and hotel sectors has been noted since the start of this decade, as well as several one-off deals involving hotels and educational facilities. The residential sector has always been the poor cousin 8% INDUSTRIAL in terms of investment market activity, owing to a highly unprofessional rental market and legal environment which 12% OTHERS is not in line with institutional investors’ requirements. 37% OFFICES Since 2008, however, several asset management companies 43% RETAIL have formed a “Property Investment Fund for Housing Rentals” and nowadays a larger share of investment has been channelled into the residential investment market. Source: Cushman & Wakefield * June 2010 The retail sector’s domination derives from the excellence of its performance since the 1990s. Today’s more mature market and the less positive effects of the crisis in the sector, may contribute towards a change in this trend. Prime products in Portugal’s retail market sector will, however, always be in the sights of major international investors, based on historical performance and resilience even in times of crisis. The evolution of market values as shown by yields (capitalisation rates of rents in perpetuity) accurately reflects the investment market’s global development. Prime yields, in the 1990s were very high on relatively low asset values in comparison to other European markets. The domestic market’s evolution and greater professionalism, together with a consequent increase in asset values, explains the falls in yields in all sectors over subsequent years. The effects of the international crisis were first felt in Portugal in 2008 meanwhile, with the beginning of the upwards trajectory of market yields translating into considerable losses in value. Prime yields, from June 2008 to June 2010 increased 150 basis points to 7% for office space, 6.25% for retail operations and 8.25% for the industrial sector, as at the end of the first of quarter 2010. Prime yields evolution (1996-2010) 9% 8% 7% 6% 5% 4% Q1-06 Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Shopping centres (net) Logistic (gross) Offices (gross) Source: Cushman & Wakefield 4. Property investment funds (FIIs) The property investment funds industry in Portugal dates back Notwithstanding the number of active funds, there is a high to 1987, following the implementation of Decree Law 1/87 of degree of concentration in this industry with the top three 03 January 1987, regulating the activity of property investment investment funds accounting for more than 20%, in value funds in Portugal. terms,of the volume of assets under management, at around ¤2.5 billion. Caixa Geral de Depósitos Group fund Fundimo According to the latest data supplied by securities watchdog manages the largest domestic property fund. The fund, also CMVM, the property investment funds industry currently has known as Fundimo, has more than ¤1 billion in assets. The around ¤12.3 billion in assets under management. These assets Gespatrimónio Rendimento fund, managed by Esaf (Espírito are split up into more than 250 investment funds of which 94% Santo Group), with around ¤900 million in assets under are closed-end funds administered by 52 fund managers. Open management, comes second in this ranking. Santander Asset ended funds, in spite of being fewer in number, account for Management (Santander-Totta Group) manages Novimovest, 46% of the sector at around ¤4.86 billion. which is the third largest domestic property investment fund with around ¤560 million in assets under management.
    • 48 Portuguese registered funds - Total net volume under management (1996 - 2010) 14.000 Million Euros 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN DEC JUN 96 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 Property funds Special funds Property management funds Source: CMVM The investment vehicles’ first ten years, which ended with total assets of ¤2,300 million in 1996, were characterised by a modest level of consolidation activity in the property market itself. It has been over the last 15 years that the industry has evolved strongly with an average annual growth rate of around 14% pa. The 2001-2006 period was particularly active, in line with the strong evolution of the occupational market. Assets under management grew at an annual average rate of around 20% over the said five years. 2007 witnessed the beginning of a significant slowdown with virtual stagnation in the average three year asset value growth rate. This slowdown has been offset by the development of new types of property investment funds however, in the form of “Special Property Investment Funds” and “Property Management Funds”. Portuguese registered funds - Investment by sector (1997 - 2010) 100% Million Euros 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP MAR SEP 97 97 98 98 99 99 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 Residential Retail Offices Others Source: CMVM An analysis of property investment funds by type of property shows the domination of the retail sector with current totals of around ¤3,818 million. However, the proportion invested in this sector has been gradually diminishing since the end of 2005, essentially due to the increase in residential and other assets. There has, in particular, been a significant increase in the housing sector over the end of 2009 to an additional ¤800 million in assets under management in June 2010, due to the creation of “Property Investment Funds for Housing Rentals”. Assets related with the services sectors totalled around ¤2,040 million.
    • 49 5. Foreign investment in property The property investment market in Portugal came on to the radar of foreign investors when Portugal joined the euro in 1999. The reduction of foreign exchange risk and the positive evolution of the retail and office sectors acted as a magnet for foreign investment. Albeit classified as an emerging market at the time, asset value growth potential was high, associated with a track record of rent stability providing controlled risk for more conservative investors. The Portuguese market has, since then, been generating Foreign investment in Portugal (1996 - 2010*) interesting levels of return, particularly in the case of core products, with a certain resilience to the crisis while, at the same time, generating better performance than in some other 8% FRANCE European countries. 26% GERMANY 21% UK More than ¤4 billion has been invested by Germans, French, Dutch, American, British and others over the last 14 years and 16% NETHERLANDS more than 50 international investors have invested directly or 13% USA indirectly in Portugal since the country joined the Euro. This 4% SPAIN figure could have been higher as the Portuguese market was, on occasions, simply not large enough to supply sufficient 12% OTHERS products in terms of number, quality and/or scale, to fully meet the demand recorded at the time. Source: Cushman & Wakefield * June 2010 Most investment has been made in the retail sector and almost invariably in medium and large scale retail schemes, areas where important European investment houses, interested in effectively there is less focus from local investors, owing to questions of diversifying risk and achieving slightly higher income returns scale and lack of specialisation. Foreign investors have also than those from mature markets, in a country offering security, targeted the larger prime office assets, typically lot sizes over transparency and less competition. ¤20 million. The future of property investment in Portugal is intrinsically Notwithstanding the recent, dramatic changes in the economic associated with future economic and financial market performance. scenario affecting Europe, and the existence of caution in The fact that Portugal is a Eurozone country and has a good track respect of any southern European country, Portugal remains record in terms of its capacity to rebalance its accounts has the ever present in the investment intentions of several of the most effect of increasing many investors’ comfort zone. 6. Property investment in the tourism sector Tourism is, undoubtedly one of Portugal’s main sectors of economic In the case of investment in the tourism property market, many activity and is unanimously considered to be a strategic, priority investors have firmly backed off and indefinitely postponed their area. It makes a significant contribution in securing external revenue, investments. This is mainly due to a combination of the current to cover the external trade deficit and in generating employment. highly uncertain context affecting the domestic and European economies and rapidly deteriorating budget deficit, entailing According to Turismo de Portugal’s “Tourism Satellite Accounts”, higher levels of public debt and liquidity shortages for companies, GVA (gross value added) generated by the sector in 2009, associated with greater difficulty in raising bank loans. represented around 5% of national GVA, national tourism around 10% of GDP and with employment in the sector accounting Many owners, on the other hand, have adopted a wait and see for around 8% of total employment. According to the Bank of approach and are reluctant to sell, unless forced to do so by Portugal, revenue of ¤6,913 million from tourism in 2009, comprises creditors or unless they receive higher than expected offers. the main current account heading at more than 42.5% of the total services revenue, i.e. 4.2% of GDP. In 2009, the tourism inflow/ Transactions, however, require a reduction in the chronic outflow balance was ¤4.2 billion, comprising a tourism cover rate gap between the levels offered by investors and the prices of 20.1% in the current account. According to the latest figures, asked by owners, with the latter still not reflecting the strong for the end of the first four months of 2010, the Portuguese travel reduction of hotels’ operating cash flow verified over the and tourism account billed ¤839 million, recovering 30% of the net last few months. Notwithstanding the difficult economic revenue “lost” over the same period 2008 - 2009. and financial market situation, owing to owners’ and banks’ reluctance to sell at a discount from peak bubble prices, the Notwithstanding recent weaker performance, medium term availability of products for sale has been more limited than prospects for domestic tourism are thought to be highly expected and prices have remained relatively high, as there positive. A Euromonitor International study in August 2009, have not been many distress sales. This situation is not forecast tourist inflows by 2013 of around ¤ 15 billion, with sustainable over the short to medium term. revenue of around ¤10 billion from tourism. The WTTC – World In turn, the Travel and Tourism Council, forecast 4% p.a. growth In the current circumstances, with the almost non-existence of of the Tourism Economy in Portugal for the period 2010-2020. new bank loans and many financial institutions’ reluctance to
    • 50 renegotiate debts on the maturity of current loans, the need to There are certainly several domestic and international investors refinance bank loans granted to Portuguese hotels (and resorts) with major funds at the ready who are keeping an eye on the in the 1990s, may eventually lead to a significant increase in situation and impatiently awaiting opportunities afforded by distress sales over the next few months. This has not, as yet, distress sales. These are split up into two groups: one (private been the case in Portugal, as many domestic banks prefer to equity) with long term objectives and another (vulture funds) work out alternative solutions with their debtors, avoiding on a merely opportunistic basis. Risk aversion remains high at all costs sales at current market levels and consequently and selectivity is accordingly much higher than in the past, immediately booking the loss. Although domestic banks have predominantly focusing on trophy hotels in Lisbon’s prime endeavoured to monitor default risk, the continued poor zones, i.e. the right product and in the right location. Several operating performance of many hotels and resorts in 2010, such transactions will involve the acquisition of hotel assets may spark a change of attitude. Such assets, however, are not from administrators or the direct purchase of bank loans, always expected to be released onto the market, en masse, as this heavily discounted. would only put market prices under greater pressure and force the recognition of higher write-downs. Although new project developments will be highly limited over the short term, due to the imbalance between supply and On the other hand, current historically low interest rates will demand in many areas, difficulty in securing bank loans and low need to increase at some point and their gradual increase, values of property assets, the Portuguese market still provides together with higher spreads on bank loans (owing to higher investment opportunities in specific sectors such as boutique country risk and banks’ own higher funding costs) will, over hotels in historic quarters of main cities, low cost hotels on the short/medium term entail a significant increase in the outskirts of the major cities and provincial city centres and cost of capital that many hotel operations will probably not serviced apart hotels-tourism apartments in major urban centres. be able to meet. Inded, the patience of the banks’ and owners’ capacity to resist Chapter in Colaboration with CTP will continue to be put to the test in 2011, with the inevitability of a further reduction of market prices. The relative extent of the reduction will be dependant on the volume and rate at which such assets are eventually brought onto the market and investors’ expectations over future performance. Torres Colombo | Source: Sonae Sierra, CGD, ING, Iberdrola
    • 51 7. Imométrica / IPD Index The Imométrica / IPD index monitors returns on direct property certain extent, throughout the whole of Europe, including several investment. The results of the index, in Portugal, were based on of the main European markets. In general, property market returns a sample of 810 properties with an end of 2009 value of around continue to be heavily affected by higher yields, a brake on whose ¤9.2 billion in which the retail sector accounts for around 51% of upwards trajectory was only recorded in 2009. The year 2008 the sample at more than ¤4.7 billion. results, in Portugal, already bear the hallmarks of the crisis, with a severe drop in total returns, from 12.2% to 2.7%. Although property, The latest data provided in the index indicate a continuation in Portugal, continued to generate losses at the end of 2009, at no of the falling trend in total returns from property, visible, to a more than 0.03%, they were still higher than in Spain and France. IPD Index - Total return 25% 20% 15% 10% 5% 3,51% 2,53% 0% 0,03% -1,44% -5% -9,38% -10% -15% -20% -25% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 France Germany Spain UK Portugal Source: Imométrica/IPD Over the longer term, the track record of the last 10 years as evidenced by this Index shows that property, in Portugal, is still a good option for investors. Annualised returns of 9.4% from property over the long term (10 years) is a highly competitive figure in comparison to the main European markets and only outperformed by the United Kingdom. These results validate the option to invest in Portugal, particularly for investors with a general interest in less volatile and consequently lower risk assets.
    • 52 TAX & LEGAL
    • 53 CHAPTER I Forms of Property Investment 1. ASSET DEALS protection vis-à-vis third parties in addition to the impossibility of transferring the property. 1.1. Ownership in Portugal The concept of ownership, in Portugal, is in line with other With the exception of special cases set out in law (e.g. continental legal systems. It is rooted in Roman law and the provisional records of purchase which retain priority after French Code Civil and encompasses not only “full ownership” their conversion into a definitive record of entry), pursuant to but also other in rem rights relating to guarantees and purchases. the principle of the priority of registration, the first recorded right is effective vis-à-vis third parties and takes precedence The “full ownership” concept is, therefore, coincident with the over the other incompatible rights of third parties even French concept of “propriété”, the British concept of “freehold” and if such rights have been established prior to the date of the German concept of “voll eigentum” and it is based on the full registration. and exclusive right of use, fruition and disposal of the property. Other lawfully established rights, in terms of property 1.4. Due diligence and preliminary contracts transactions, particularly include surface rights (“direito de Purchasers, either directly or using the services of consultants, superfície”). This is similar to the German “Erbaurecht” and are advised to check the commercial, legal, urban, environmental comprises the right to build or maintain a construction on land and fiscal status of any property they intend to acquire. which is part or fully owned by third parties, in perpetuity or temporarily, in which case surface ownership reverts to the It is standard market practice, in such circumstances, for owner of the land at the end of the respective period. purchasers to commission a due diligence exercise on all of the mentioned areas, to confirm that the property in question is As opposed to other legal systems, the Portuguese system does not subject to any encumbrance, costs/charges or limitations not provide for fiduciary ownership which is only accepted in the (whether or not registered with the respective Land Registry Madeira Free Trade Zone, where the law permits the possibility Office) or that any such impediments have been extinguished of forming trusts (i.e. fiduciary management) for activities before or after the sale (e.g. preference rights or mortgages). therein pursued. Prior to formalising a sale, it is also common practice for the Co-ownership of property is allowed under Portuguese parties to exchange contracts or similar preliminary agreements, law. Reference should also be made to the possibility of comprising letters of intent, memorandums of understanding constituting a building or several buildings which are functionally or heads of terms, binding to the extent required on a case by interconnected under “horizontal property” regulations. case basis. If the parties require an immediately binding document, a 1.2. Formalities promissory contract for the sale of the property in question is The sale of (rural or urban) property in Portugal is formalised usually entered into, in which case the signing of the definitive either in a deed, which is signed before a notary, or in a certified sales contract is usually conditional upon the parties’ compliance private document, signed in the presence of a lawyer, solicitor, with several obligations (e.g. building, licensing and leasing of chamber of commerce and industry, recorder or registrar. the property) or fulfilment of several conditions (e.g. issue of The sales contract must also comply with other formalities. the respective property’s use permit or a tenant’s waiving of its The mentioned contract may only be signed after the officiator lawfully established pre-emption right on the sale of the leased has examined and confirmed the documents required for its property). The parties may also agree to pay a part of the price preparation, in accordance with the type of business to be on account. In such circumstances, in the event of a default by entered into and the property to be conveyed, in addition to the promissory purchaser, the promissory vendor is entitled to proof of payment of the respective fiscal obligations. keep any amounts already paid and in the event of a default by the promissory vendor, the promissory purchaser is entitled to Documents required for the transfer of property ownership receive twice the amount it has paid. The parties may also agree particularly include the need to produce a permit for the use of to subject the promissory contract to “specific performance” in the property, or a building permit and proof that the property the event of a default (i.e. obtaining a legal ruling in lieu of the use permit application was submitted more than 50 days defaulting party’s negotiating statement). beforehand (unless the construction predates 7 August 1951, in which case these formalities do not apply). To provide the promissory purchaser with the necessary legal protection, a provisional record of entry of the property 1.3. Land registry purchase is usually filed at the Land Registry on the date upon which the promissory contract is signed. The purpose of the land registry is to provide information on a property’s legal status, guaranteeing the lawfulness of the property transaction and confirming the presumption 1.5. Sales guarantees of the existence of a right to the property. The land registry Under the Portuguese Civil Code, a vendor is liable for any is managed by the State. Based on these principles, the defects (flaws or lack of quality assured by the vendor or regulations currently in force in Portugal, require any facts necessary for the purpose for which the property is intended) determining the constitution, recognition, purchase or changes for a period of five years starting from the date of the vendor’s of in rem rights over property to be filed with the land registry. delivery thereof. The absence of a record may imply a purchaser’s lack of
    • 54 The parties may waive this legal guarantee and specifically agree Therefore, in the case of limited liability companies by quotas to sell the property on an “as is” basis. (“sociedades por quotas”), transfers must be filed with the relevant commercial registry (1) and the company informed The purchaser of the property is entitled to a 5-year legal thereof, under penalty of the transfer being considered guarantee covering any defects, vis-à-vis the property’s ineffective vis-à-vis the company. In the case of public limited contractor, whether or not it is a party to the construction companies (“sociedades anónimas”) and undertakings for contract. This will allow the purchaser to challenge the vendor collective investment (whether or not under a corporate and/or contractor directly in the event of any defect. form), there is a difference between securities represented by certificates and by book-entries (i.e. book entry-securities) (2). The property developer (unless developer and contractor are one and the same) is not liable for any property defects. Nominative certificates are transferred by endorsement and upon request by the vendor to the company (as their corporate In the case of commercial transactions such as shopping centres, issuer) for the new ownership to be registered in the respective hotels and logistics parks, the vendor (whether or not also the ledger. The transfer of bearer securities represented by property developer), usually provides the purchaser/investor with certificates simply entails their surrender to the purchaser. a guarantee covering defects for a specific period of time. Such guarantees usually specify different guarantee periods covering The transfer of book-entry securities is carried out through structural defects, leaks, technical equipment, façades, windows, registration in the purchaser’s account on the basis of a vendor’s roofs, etc. The guarantee may be subsidiary to the guarantees written instructions. contractors must lawfully provide or be autonomous (the vendor being jointly liable with the contractor). 2.3. Due diligence and preliminary contracts As stated in terms of asset deals for property purchases, in the 2. SHARE DEALS case of share deals through the purchase of equity investments 2.1. Share deals in the vehicle owning the property, a purchaser is also advised to The main reasons for indirectly acquiring property through an commission a due diligence process to ascertain the commercial, equity stake in an investment vehicle owning such property are financial, fiscal, corporate, legal and labour-related status (former the fiscal implications. or current employees) of the investment vehicle whose equity investments they intend to acquire and of its underlying assets The most common property investment vehicles are commercial (property and other). companies (public limited companies (“sociedades anónimas”) and limited liability companies by quotas (“sociedades por The considerations on contracts and preliminary agreements for quotas”)) and undertakings for collective investment of a the sale of property assets set out in 1.4 above also apply here contractual nature (property investment funds) or of a corporate mutatis mutandis. nature (property investment companies). 2.4. Sales guarantees 2.2. Formalities In the case of indirect acquisition of property ownership The acquisition of equity stakes in investment vehicles (share deal) a vendor usually accepts liability for a specific involves entering into a private sale contract in which the length of time for any infringement of its representations parties agree the price and other conditions relating to and warranties on the object of the sale and underlying the transfer of the equity investments, usually including assets. Such representations and warranties usually include obligations or conditions specifically connected with the special guarantees on the property, with a distinction being underlying property asset (e.g. the need to obtain a licence made between the type of defect and the relevant guarantee as a prerequisite for the purchase) and representations and period. This special guarantee provided by the vendor may be warranties relating to the equity investments, the vehicle, autonomous or subsidiary to the general guarantees provided the property assets underlying the vehicle, tax status, by the property’s contractor. compliance with fiscal obligations, etc. Except for limited liability companies by quotas (“sociedades por quotas”), in which the transfer of equity investments (quotas) must be set out in writing, the transfer of equity investments in public limited companies (“sociedades anónimas”) or in undertakings for collective investment (shares or participation units) is not subject to any specific formal requirement. Formalities required for the effectiveness of the transfers also vary depending on the type of investment vehicle in question. (1) The objective of the Portuguese Commercial Registry is to afford legal protection to the corporate market and provide information on the legal status of companies. (2) There may be changes in the system described if the securities have been deposited with a financial intermediary or are part of a centralised securities system..
    • 55 CHAPTER II Vehicles and Forms of Property Investment It is common practice to set up vehicles for direct or indirect As stated in 2.2 above, no particular format is required for investment in property assets. share transfers although they may be subject to restrictions. Another peculiarity is the fact that information on the respective The following is an analysis of the most commonly found shareholders is not usually public thus ensuring a measure of property investment vehicles in Portugal: (i) commercial confidentiality on the owners of the respective equity capital. companies, (ii) property investment funds and (iii) property investment companies. 3.2. Limited liability companies by quotas (“Lda”) Limited liability companies by quotas are by far the type 3. COMMERCIAL COMPANIES of companies mostly found in Portugal. They correspond Most Portuguese commercial companies are public limited to a standard small and medium-sized company structure companies (“Sociedades Anónimas”-“SA”) or limited liability owing to their lower initial capital requirements and simpler companies by quotas (“Sociedades por Quotas” - “Lda”) whose operating structure, enabling their founding partners to common denominator is the fact they are limited liability exercise greater control. companies. As described in section 2.2 above, quotas must be transferred 3.1. Public limited companies (“SA”) in writing and officially registered. Equity capital is divided into quotas, with a minimum initial amount of ¤ 5,000 and, initially, Public limited companies are the format usually adopted by at least two quota-holders. The law allows such companies, larger Portuguese companies. Their equity capital is divided up which are subject to specific conditions set out in the law, to into shares, with a minimum initial amount of ¤ 50,000 and be formed by a sole quota-holder in which case the corporate must, initially, have at least five shareholders. The possibility of name must bear the expression “sociedade unipessoal por forming an “SA” with a sole shareholder is permitted by law, quotas” (“sole quota-holder limited liability companies by provided that the sole shareholder is a commercial company. Justice Campus | Source: Norfin
    • 56 quotas”). Information on the name of the respective quota- Property investors, in most cases, use existing investment fund holders and the amount of their respective quotas is filed managers who specialise in setting up and managing FIIs. with the commercial registry. This information is publicly The relationships between investors (unit-holders) and fund available. managers are regulated by the FII’s management regulations and any other necessary contractual instruments. 4. PROPERTY INVESTMENT FUNDS The fact that property investment funds (“FIIs”) have 4.3. Depositary been one of the most common property investment vehicles in The securities comprising the assets of the FII should be the Portuguese market over the last few years is essentially due entrusted to a single depositary, which should be a credit to the favourable fiscal regulations which apply to them. institution. The depositary should have its registered office in Portugal or, if based in another Member State of the European FIIs are undivided aggregations of assets under the joint Community, should operate through a branch in Portugal. ownership of natural or legal persons, referred to as the “unit- The fund management company and depositary are jointly holders”, who may not, under any circumstance, be held liable and severally liable to unit-holders for compliance with the for the debts of such funds or of entities which are liable for obligations set out in the law and in the FII’s management their management. regulations. FIIs are divided up into identical investment units (3) which may 4.4. Activity be in book-entry form or represented by certificates. FIIs may perform the following activities relating to property: (a) purchases of property for rental or other forms of use, for 4.1. Types of FIIs consideration; (b) purchases of property for resale; (c) purchases FIIs may be open-ended, closed end (public or privately of other rights over properties with a view to obtaining an subscribed for (4)) or mixed, depending on whether the economic profit; and (d) performance of building projects and number of investment units is variable, fixed or variable and property refurbishments, obtaining an economic profit for fixed, respectively. Closed end FIIs (privately subscribed for) consideration or through resale. are the most commonly used investment funds by investors to promote their property investments in Portugal. FIIs may not: (a) encumber their assets in any way, except for financing purposes, within lawfully defined limits; (b) grant loans 4.2. Management of FIIs or provide guarantees; (c) enter into promissory agreements on the sale of properties which are not owned by the FII yet, FIIs are a type of undertaking for collective investment of a except for promissory sales agreements on property coming contractual nature (i.e. they are not corporate entities) and their under the aegis of construction projects. management must therefore be performed by third parties. FIIs may be managed by property or securities investment fund The assets of an FII may comprise property, liquidity and managers with registered office and effective management shareholdings in property companies, whose composition in Portugal or by credit institutions (e.g. banks, leasing and should comply with the rules and limits defined for each investment companies). type of asset. Fund managers, in performing their duties, must act in the The FII’s properties should be valued at least once every exclusive interest of their unit-holders and are, in general, two years by a minimum of two independent property responsible for all acts and operations considered to be appraisers and under other lawfully defined circumstances necessary for the good management of the FII, in accordance (e.g. prior to the performance of building projects and with criteria relating to diligence and professional competency. property acquisitions and sales). There are specific rules on the valuation of FII’s property assets (valuation criteria, Property fund managers should, inter alia, in acting for the etc.) particularly as regards development projects account of the FII, select the assets (e.g. properties) which comprised therein. comprise the FII’s portfolio, and enter into all business arrangements, undertaking all acts required for the purchase The management regulations of closed end FIIs should define and management of the FII’s assets. Thus, it is the fund the rules for calling unit-holders’ meetings and their respective manager who carries out the FII’s activity, for and on behalf modus operandi. Any omissions or insufficiencies are governed of the FII. by the rules on public limited liability companies. Reference should also be made to the fact that the formation of fund management companies is a relatively complex 4.5. Incorporation procedure requiring the approval of the Bank of Portugal. The incorporation of an FII is subject to the CMVM’s consent Fund management companies come under the supervision and is contingent upon the submission of an application of both the Bank of Portugal and the Portuguese Securities from the fund manager, together with the draft management Market Commission (CMVM). Their activity must comply regulations, contracts to be entered into with the depositary and with certain rules, in addition to shareholders’ equity documents certifying the acceptance of functions of all of the requirements. entities involved in the FII’s activity. (3) Investment units are securities without a nominal value which provide owners (unit-holders) with the right to an ideal share of the fund’s assets. (4) Depending on whether the distribution of investment units in a property investment fund is made by means of a public or private offering pursuant to the Portuguese Securities Code.
    • 57 A FII must, within one year, from its inception, have assets worth at least ¤ 5 million under management, under penalty of the CMVM’s entitlement to revoke its authorisation to set up the FII. Management regulations, which must be produced and kept up-to-date by the fund manager, must set out the particulars on the FII, fund managers and depositary in addition to the rights and duties of unit-holders, fund managers and depositary, the FII’s investment policy and the terms governing the winding up of the FII. The duration of a closed end FII may be specified or unspecified. Although the duration of a closed end FII may not exceed 10 years, it may be extended on one or more occasions if certain conditions are met. 4.6. Charges/Fees Various costs/charges and expenses (in addition to those involved in the property deals in question) are payable on the incorporation and management of FIIs. Special reference should be made to the following: (a) charges payable to the CMVM; (b) commissions payable to the fund manager and depositary; (c) fees payable for the appraisal of property as Prada Store, Av. Liberdade | Source: Cushman & Wakefield required by law; and (d) fees payable for the audits on the FII’s accounts required by law. 5. PROPERTY INVESTMENT COMPANIES As in most other European countries, the possibility of forming As in the case of fund managers of FIIs, SIIMOs should ensure FIIs with a corporate form was recently enacted in Portuguese that the global net value of its assets does not fall below legislation by Decree Law 71/2010 of 18 June, under the name ¤ 5 million. property investment companies (“Sociedades de Investimento Imobiliário” - “SIIMO”). 5.2. Management of SIIMOs Unlike FIIs, in which there is an inevitable separation between 5.1. Types of SIIMOs the fund manager and investors (unit-holders) and the fund SIIMOs are collective investment undertakings with their manager manages the fund on a contractual basis (i.e. based own legal personality which may take the form of SICAVIs on the FII’s management regulations upon which the fund (public limited companies - SAs - with variable capital) manager’s mandate is based), the risks split in the case of or SICAFIs (public limited companies - SAs - with fixed SIIMOs is not necessary and shareholders may jointly be capital), whose property assets they own and manage investors (as shareholders) and managers of a SIIMO’s (self-management) or which are managed by a contracted assets (self-management) or, alternatively, appoint a property third party (outside management), always acting investment fund manager to perform the said function independently, on a fiduciary basis, in the exclusive interest (outside management). of shareholders. The main advantage afforded by a SIIMO on this level consists SICAVIs and SICAFIs are subject to (i) the regulations on on the possibility of self-management, allowing investors open-ended and closed end property investment funds, (shareholders) to be actively involved in its operation. respectively and (ii) to the extent is not incompatible with the nature and object of SIIMOs, the regulations set out in SIIMO’s activity is subject to the dual supervision of the Bank of the Portuguese Companies Code (“Código das Sociedades Portugal and CMVM (already applicable to FII’s managers in their Comerciais”) and other Portuguese corporate legislation. role as financial intermediaries). A SIIMO must have a minimum initial share capital of 5.3. Formation of SIIMOs ¤ 375,000, divided into identical nominative shares with no nominal value. Reference should, lastly, be made to the fact that the rules governing the formation of FIIs apply, mutatis mutandis, A SICAVI’s share capital is equivalent, at any point in time, to the formation of SIIMOs as well as the general rules of to the net global value of its assets, which constantly changes in the Portuguese Companies Code (“Código das Sociedades line with the number of redemptions and subscriptions, as in the Comerciais”) on the formalities required for the formation of case of open-ended FIIs. The SICAFI’s share capital is equivalent commercial companies when these do not clash with the FIIs to the amount defined at the time of its incorporation and varies regulations and the nature and object of a SIIMO. in line with any increases in or reductions of share capital, as in the case of a closed end FII. The date of the record of entry of the SIIMO’s respective deed of incorporation at the Companies Registry is considered to be its formation date.
    • 58 CHAPTER III Tax Matters 6. PROPERTY PURCHASES accounting provisions as established by the IRS (personal income tax) Code or IRC (corporate income tax) Code. However, according 6.1. Real Estate Transfer Tax (“IMT”) and Stamp Tax to the opinion of some local tax offices, the mentioned condition Property purchases are generally subject to IMT at a rate of is considered to be met whenever a non-resident entity decides 6.5% on urban property or land for construction and 5% on rural to have accounts organised in accordance with the Portuguese property, levied on the respective price or tax registered value, accounting provisions, even if it is under no obligation to do so. whichever is higher. In the case of residential property, there is a reduction in the applicable rate which may vary between 0% and To waive the VAT exemption, a vendor/landlord should arrange 6%. The applicable IMT rate is always 8% whenever the purchaser for the issue of a certificate by the tax authorities, confirming is resident in a country, territory or region benefiting from clearly that the parties involved in the transaction have expressed their more favourable fiscal regulations, as set out in the list approved intention to waive the applicable VAT exemption and declare by Ministerial Order 150/2004 of 13 February (“Listed Tax Haven”). that the necessary conditions have been fulfilled. Stamp Tax at 0.8% is also payable on property purchases, levied VAT due on the sale of property, should be self-assessed by on the same amount subject to IMT unless exemption from the the purchaser (self-assessment mechanism) in the tax period applicable VAT has been waived, in which case Stamp Tax is not corresponding to the date upon which the VAT exemption due, although IMT continues to apply. waiver becomes effective (which is the date upon which the respective definitive sale contract is entered into). In general, both taxes must be paid by the purchaser to the tax authorities before signing the public property conveyance deed. In the case of leased property, landlords should assess, charge To this end, the acquirer must file a specific form (“Declaração and deliver to the tax authorities the VAT due on the rents Modelo 1 - IMT”) with the tax authorities, either in a local tax payable by tenants. office or by electronic means (the tax must be paid on the day the form is filed, or on the following business day). After payment, the Input VAT borne by the vendor/landlord regarding the property IMT and Stamp Tax assessments are valid for two years. may be deducted in the tax period in which the VAT exemption waiving is considered to be effective or in the following tax 6.2. VAT period, within 4 years from the date of the respective invoices. In general, the transfer and lease of property are exempt from VAT. VAT paid on the construction of a property by a taxpayer who performs a regular construction activity involving property sales or rentals may However, as the mentioned exemption is incomplete, i.e. it does be deducted within a period of 8 years from the date of the respective not entitle the vendor of the property to deduct the input VAT invoices, provided that the taxpayer proves that the construction of borne regarding the relevant property, the vendor may waive it. the referred property has lasted for more than four years. In such cases, VAT will be charged on the property transfer, at the standard rate of 21%. 7. PROPERTY OWNERSHIP Waiving the VAT exemption on property transfers may, in certain 7.1. Property Tax (“IMI”) cases, be advantageous, as a vendor waiving said exemption IMI is an annual tax levied on a property’s taxable value and may deduct the input VAT included in the property’s price or is payable by property owners on 31 December of each year. construction cost, in addition to any other input VAT borne IMI is generally paid in two instalments (April and September). within its activity. IMI rates currently vary between 0.2% and 0.4% for urban Under Decree Law 21/2007 of 29 January, the VAT exemption property and land for construction, except for property which has on property transactions may only be waived when certain not been valued yet under the terms of the IMI Code, upon which conditions are met. The most relevant are listed below: rates of between 0.4% and 0.7% are charged. The rate on rural property is 0.8%. These rates are annually increased to twice their Objective conditions: amount in the case of urban property which has been left vacant (a) The property should be qualified as “urban” property for more than a year and three times for buildings in a state of ruin. (or autonomous units thereof) or, in the case of transfers, In addition, the IMI rate on property which is owned by residents as land for construction; in a Listed Tax Haven is 1%. This rises to 2% if such buildings have (b) The contract should refer to the whole of the property or been unoccupied for longer than a year or are in a state of ruin. its autonomous units (and not solely to one of its parts); (c) The property should be used by its purchaser/tenant for the performance of activities conferring a full or partial right to 7.2. Special Contribution deduct the input VAT borne; A special tax called Special Contribution (“Contribuição Especial”) (d) In the case of leased property, the amount of the annual may apply in the event of new property developments, which rent should be equal to or more than 1/25th of the purpose is to tax the increase of the value of plots of land for property’s acquisition price or construction costs. construction, as well as of land resulting from demolitions, arising from major infrastructure public works carried out mainly The VAT exemption cannot be waived if the vendor/landlord or in Lisbon, Porto and their outskirts. purchaser/tenant is a non-resident entity without a permanent establishment in Portugal, as such an entity has no obligation The applicable rate usually varies between 20% and 30%, depending to have accounts organised in accordance with the Portuguese on the building’s exact location and is charged on the increase in value
    • 59 referred to above. The Special Contribution is due by the individual or Income from property obtained by an SPV is subject to IRC, entity in whose name the respective building permit has been issued. at the standard rate of 25%, plus a state surcharge of 2.5% on taxable profit of more than ¤ 2 million. A municipal surcharge of 7.3. Tax on income from property obtained in up to 1.5% may also be due. The SPV may generally deduct all costs paid on the property, including depreciation, IMI and any Portugal by non-residents interest expenses on the financing of the respective purchase Income from property obtained in Portugal by non-resident and/or construction for IRC purposes. individuals or corporate entities is taxable at a special rate of 15% (levied on the amount of the rent collected, minus IRC is also payable on capital gains on the sale of property owned maintenance and upkeep expenses incurred on the said property, by an SPV, at the above-mentioned rates, although reinvestment including IMI). Such income when paid by entities which must regulations relating to the disposal of tangible fixed assets and have an organised accounts system is subject to a 16.5% investment properties may apply. The said regulations allow an withholding as a payment on account of the final tax due. SPV to deduct 50% of the positive difference between capital gains and capital losses obtained in the relevant tax year from the Non-resident investors must file with the Portuguese tax transfer for consideration of tangible fixed assets, bearer biological authorities a declaration of the start of activities (prior to initiating assets and investment properties held for a minimum period of the property rental activity), as well as their respective income tax one year if the proceeds from the transfer are reinvested in similar returns. Such returns, in the case of individuals should be filed in assets in the tax year before the transfer, in the tax year of the April or May of the year following the year to which they refer, transfer, or in the following two tax years. depending on whether they are filed on paper or in electronic format. In the case of corporate entities, the returns should be Dividends paid to non-resident shareholders by an SPV are subject filed in May of the year following the one to which they refer. to withholding tax in Portugal, at a flat rate of 21% for individuals and 20% for corporate entities (both rates may be reduced if a 7.4. VAT double tax treaty applies). If such shareholders are companies resident in other EU Member States, the said dividends are exempt Property rentals are exempt from VAT. The VAT exemption may, from tax in Portugal, provided that the shares held represent at least however, be waived provided that the necessary conditions are 10% of the SPV’s share capital or have an acquisition value of at met (see section 6.2. above). least ¤ 20 million and are held for at least one year. 8. SALE OF PROPERTY Capital gains obtained by non-residents on the disposal of shares Any capital gains obtained by non-residents on the sale of property in an SPV are exempt from tax in Portugal, except if at least 50% in Portugal are, in general, subject to taxation at a rate of 25%, of the SPV’s assets are comprised of property assets. In this case, levied on the difference (when positive) between (i) the acquisition the capital gains will be taxed at 25%, unless no taxation is due in value of the property, adjusted by coefficients set annually by Portugal under the applicable double tax agreement. the government, plus the costs/charges incurred on property improvements over the last five years and the necessary expenses 9.2. FII / SIIMOs incurred on the sale of the property, and (ii) the respective transfer value, which tends to be the same as the sale price. The acquisition of property by FIIs is, as a general rule, subject to IMT and Stamp Tax, except for open-ended FIIs, which are Non-resident individuals should declare such capital gains in the exempt from IMT. same terms and within the periods referred to for income from property. Corporate investors should, as a general rule, declare Open-ended FIIs are also exempt from IMI. the capital gains made within 30 days from the date of transfer. The main features of the special tax regime applicable to income Such capital gains, may, however be excluded from taxation in obtained by FIIs are as follows: Portugal in the event a double tax agreement applies. (a) Income from property is taxed at an autonomous rate of As stated in 6.2 above, property sales are generally exempt from 20%, levied on income net of maintenance and upkeep VAT. The applicable VAT exemption may, however, be waived if charges/fees, as well as the payment of any IMI (FIIs may the necessary conditions are met. not deduct neither the depreciation of the property for tax purposes, nor the interest expenses on the financing of the purchase or construction thereof). Any tax due by an FII 9. INVESTMENT STRUCTURES must be paid by the respective management entity by the Investments can be made in property located in Portugal through end of April of the year after the one to which it refers; and asset deals, with the tax implications referred to in section 6.1 above, or in the form of a share deal which, depending on the specifics of (b) Capital gains on property are taxed autonomously at 25%, the case, may be a better option from a tax point of view. levied on 50% of the difference (when positive) between capital gains and losses obtained in the relevant tax year, Such alternative share deal structures particularly include (i) the with the management entity paying the respective tax up to use of a company resident in Portugal (“SPV”), and (ii) the use of the end of April of the year after the one to which it refers. a property investment fund (which may be a company or not). Income paid to non-resident unit holders by FIIs is not subject 9.1. SPVs to taxation in Portugal. Regarding the use of SPVs, the purchase of any property already owned by an SPV will not have any tax implications, provided The above-mentioned special rules also apply to SIIMOs that the SPV is a public limited liability company. If the property (the IMT and IMI are exemptions that are only applicable has to be acquired by the SPV, the said purchase will have the to SICAVIs). same fiscal implications as in 6.1 above.
    • 60 RESIDENT COMPANY vs PROPERTY INVESTMENT FUNDS / SIIMOs Income Distribution Transfer - Taxation in Portugal Acquisition Activity (Non Resident Investors) (Non Resident Investors) Acquisition of property: IRC: 25% (including Individuals: 21% Transfer of the SPV shares: capital-gains from the • IMT: 5% or 6.5% transfer of properties) Corporate entities: 20% • General rule: exempt (0% to 6% for (exempt if the conditions for residential property) Derrama Estadual: the application of the Parent/ • Exception: if at least 50% of 2.5% on the taxable Subsidiary Directive the SPV’s assets are comprised • Stamp Tax: 0.8% profit exceeding are fulfilled) of property assets, taxation (not due if the VAT ¤ 2,000,000 will be due at a rate of 25% SPV exemption is waived) (unless no taxation is due Derrama Municipal: under the applicable DTA) • VAT: exempt up to 1.5% on the (the exemption may taxable profit be waived) IMI: Acquisition of SPV • Urban: 0.2% to 0.4% (owning the properties): not subject to taxation • Rustic: 0.8% assuming that the SPV is a public limited liability company Acquisition of IRC: IRC: exempt Transfer of units in the FII / property: shares in the SICAFI: exempt • Rents (deducted of • IMT: 5% or 6.5% maintenance costs and (0% to 6% for IMI) - 20% residential property) Closed End FII • Capital-gains from and • Stamp Tax: 0.8% the transfer or SIIMO (SICAFI) (not due if the VAT properties - 12.5% exemption is waived) IMI: • VAT: exempt • Urban: 0.2% a 0.4% (the exemption may be waived) • Rustic: 0.8% Acquisition of IRC: IRC: exempt Transfer of units in the FII / property: shares in the SICAVI: exempt • Rents (deducted of • IMT: exempt maintenance costs and IMI) - 20% Open-Ended FII • Stamp Tax: 0.8% and (not due if the VAT • Capital-gains from SIIMO (SICAVI) exemption is waived) the transfer or properties - 12.5% • VAT: exempt (the exemption may IMI: exempt be waived)
    • 61 CHAPTER IV Property Finance 10. MORTGAGE-BACKED LOANS 12.1. Pledge agreement Mortgage-backed loan contracts are one of the most commonly As in the case of a mortgage, a pledge is an in rem guarantee used means of financing property projects in Portugal. giving creditors preferred payment status over other creditors, for the value of a specific movable asset or amount of other Bank loans, i.e. contracts in which the lender is a credit credits or asset rights which cannot be mortgaged. Excluding institution, must always be set out in writing. exceptional cases, the creation of a pledge always implies surrendering the asset to the creditor, who then becomes Notwithstanding the fact that the law permits total freedom the guardian and administrator of the pledged asset, as set of form regarding commercial loan contracts (except for the out in law. definition of interest rates, which must always be set out in writing), in practical terms they are usually set out in writing. 12.1.1. Pledge over shareholdings A lender will usually require investing partners owning the full 11. MORTGAGES amount of the share capital of the borrowing property investor A mortgage is in rem guarantee (unlike a personal guarantee as to set up a pledge over all its shareholdings. described below). It entitles the creditor to enforce its rights against a property with priority over other creditors of the In such contracts it is generally agreed that, if the debtor owner of the property who do not enjoy any special privilege defaults on the loan contract, the creditor is immediately or priority in terms of registration. Unlike a pledge, it does authorised to exercise all corporate rights on the mentioned not imply the dispossession of assets provided as guarantees, shareholdings, including the right to receive the respective which must always remain in possession of their owner. dividends and participate and make decisions at general meetings of shareholders. The following assets and rights may be mortgaged: (a) property ownership; (b) surface rights (“direito de superfície”) and (c) a To provide creditors with extra comfort, partners are usually share in an item or a shared right (e.g., an undivided share of asked to confer irrevocable powers of attorney to the said the co-ownership of assets). creditor, to enable it, in the event of a capital increase, to immediately pledge the new shares on its behalf and also, in the Mortgages accompany the changes affecting the asset. event of breach of contract, to enable the creditor to dispose of Accordingly, and without prejudice to the rights of third the mentioned shareholdings in an extra-judicial sale, setting the parties, a mortgage will be automatically extended to all respective proceeds against the debt. improvements and constructions realised on property provided as a guarantee. A pledge agreement on shareholdings should be in the legally required format and comply with the terms and conditions Mortgages on immovable assets may be formalised or set out under Portuguese law and in the company’s articles of amended in the form of a public deed or certified private association for the transfer thereof in an inter vivos act. document, which should be filed with the relevant land registry In the case of a pledge over shares, although the form of the and which record of entry is a condition for the guarantee’s pledge agreement is usually free, the formalities prescribed existence and effectiveness. The land registry is, therefore, an for said purpose in the Portuguese Securities Code (“Código essential part of the procedure for setting up a guarantee. In de Valores Mobiliários”) should be complied with. These vary addition to ensuring the effectiveness thereof, it establishes depending on whether the shares are book-entry shares or the extent to which it takes preference over other similar represented by certificates, in which case there are different guarantee instruments on the same asset. formalities to be complied with depending on whether such shares are nominative or bearer (5) . The determination of the maximum amount to be guaranteed by the mortgage (including the amount of principal, interest Despite not always being legally required, a pledge agreement and costs associated with its execution and foreclosure) is is usually set out in writing with a creditor requesting, as a mandatory, as well as filing it with the land registry. With regard minimum, that the signatures of the partners who are parties to interest (both loan interest and default interest), pursuant to the contract be certified by a notary. The fulfilment of this to the Portuguese Civil Code, a mortgage may only cover up to formality provides creditors with a higher level of protection three years of interest. and provides evidence to be given in court in the event of the judicial execution of this guarantee, allowing the contract to be 12. OTHER COMMON GUARANTEES enforced (once the other legal requirements have been met). The financing of a property project always entails the borrower granting a complete “security package” comprising in rem 12.1.2. Pledge over credit rights and personal guarantees to ensure the repayment of the loan In addition to pledges over a debtor’s shareholdings, creditors principal, respective interest and default interest thereon may also require investors to provide the same guarantee over under the terms of the loan contract. all credit rights to which they are entitled, such as those deriving from rental use of shop contracts, bank accounts, insurance (5) Please see section 2.2 above.
    • 62 policies, construction or property development contracts. Basically, a creditor may demand, as a guarantee, a pledge over the credit rights to which debtors are entitled and which represent the main source of income from the financed project. 12.1.3. Financial pledges Pledges may be qualified as financial guarantees if certain conditions have been met (e.g. the contract must have been entered into using a media susceptible to proof in the form of a written document, between credit institutions and legal entities, involving cash or financial securities). This type of contract has the following features (which are forbidden in the case of civil pledges): (a) the beneficiary of the guarantee may dispose of the pledged object, i.e. it may Convento dos Inglesinhos | Source: Chamartín Imobiliária alienate or encumber the pledged assets as if it were the owner, although it must return an object equivalent to the original to the provider, when the contractual obligations have been met; and (b) if the guarantee is called in, the beneficiary thereof may execute it making the assets given in guarantee its own (provided that the parties: (i) have made suitable contractual provision for this possibility; and (ii) are in agreement over the 12.3. Stamp Tax valuation of the financial securities). It should be noted that financing and guarantees granted in Portugal or herein presented for any legal purposes are subject to Portuguese Stamp Tax (6), at the following rates levied on the 12.2. Sureties amount financed or the maximum amount of each guarantee, A third party is often requested to provide surety (usually the as the case may be: (i) 0.04% for each month or part thereof for debtor’s partners or, if applicable, the parent company of the finance or guarantees with a maturity of less than one year; group to which it belongs) on the creditor’s behalf. (ii) 0.5% for finance or guarantees with a maturity of one year or more and less than five years; (iii) 0.6% for guarantees without As it is a personal guarantee, the guarantor, whose personal any time limit and for finance or guarantees for a period of assets guarantee that the creditor’s credit rights are met, is liable five years or more; and (iv) 0.04% on the average outstanding before the creditor. Unless the parties agree otherwise, the full monthly balance of finance in the form of a current account, amount of the guarantor’s assets will be held accountable for bank overdraft or any other form whose period of use has not compliance with the obligations undertaken by the debtor. been specified or cannot be ascertained. The standard practice is for such contracts to be set out in No Stamp Tax is due on a guarantee which is accessory to and writing and, as a minimum, that the guarantor’s signature granted simultaneously with a contract already subject to Stamp be certified by a notary (please see the last paragraph of Tax (such as a loan contract). 12.1.1 above). (6) Under the terms of the Portuguese Stamp Tax Code not only guarantees contained in documents signed in Portugal but also guarantees granted to resident entities in Portugal are considered to have been granted in Portugal. Forum Algarve | Source: Multi Development
    • 63 CHAPTER V Urban Planning and Urban Licensing 13. INTRODUCTION (iv) territorial planning instruments such as PMOTs (Municipal Territorial Planning Schemes - “Planos Municipais de Property project developments in Portugal must always abide Ordenamento do Território”) by the rules and legal standards relating to urban planning and administrative licensing of projects. PMOTs define the land use system via its classification (based on the distinction between rural and urban land) and The main source for Portuguese urban planning law is legislation qualification (regulating and defining the use thereof and, enacted by the State in the form of laws and decree-laws, which when admissible, the possibility of building thereon). These are are approved by the Parliament and the Government, owing to fundamental instruments designed to implement urban planning the absence of administrative regions (there are currently only policies at a local level. PMOTs are approved by municipalities two regions: the autonomous regions of Madeira and the Azores). and are split up into PDMs (Municipal Master Plans - “Planos The main statutes in which urbanisation standards are set out Directores Municipais”), PUs (Urbanisation Plans - “Planos de are, in addition to the Constitution of the Portuguese Republic Urbanização”) and PPs (Detailed Plans - “Planos de Pormenor”). (“Constituição da República Portuguesa”) - which defines the principles and tasks related with urban planning and territorial PDMs encompass the whole of the municipal district and development - LBPOTU (Basic Law on Territorial and Urban Planning provide a synopsis of the local planning and development Policies - “Lei de Bases da Política e do Ordenamento do Território e strategy, defining occupation parameters and land use. PUs do Urbanismo”), RJIGT (Territorial Planning Instruments Regulations implement territorial and urban planning policies and may - “Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial”) and encompass any area included in an urban PDM perimeter as well RJUE (Urbanisation and Building Regulations - “Regime Jurídico da as rural land complementary to an urban perimeter and areas Urbanização e da Edificação”). set aside for urban use. PPs develop and implement proposals for the occupation of any area within the municipal district, Portuguese municipalities however, perform a fundamental role with the RJIGT providing for specific modalities of (i) PPs for both in terms of urban planning and property project licensing. interventions in rural spaces, (ii) PPs for urban refurbishment and (iii) PPs for protection purposes. 14. URBAN PLANNING IN PORTUGAL Urban planning in Portugal is regulated by several principles, in It should be noted that, after certain requirements have been particular, the principle of urban development in accordance with met, PPs may be filed with the land registry and comprise the the relevant plans , i.e. in accordance with objectives set out by basis for a land transformation (e.g. dividing the property into the relevant public authorities referred to in the plans, and the plots of land) without the need for the approval of any specific principle of standardised plans. The plans set out the principles allotment operation (“operação urbanística de loteamento”). and rules governing the occupation, use and transformation of the land and therefore play a central role in terms of property The development of a property project must, therefore, projects development. comply with the applicable territorial management instruments, particularly special plans (“Planos Especiais”) and PMOTs. The territorial management system comprises a series of A case by case analysis of the correct application of the territorial management instruments (“instrumentos de gestão applicable urban regulations, taking into account the multiplicity territorial”) designed to achieve specific interests and objectives, of criteria and existing interpretations, must always be made. which interact and are coordinated with each other. 15. LICENSING OF PROPERTY PROJECTS RJIGT is the main urban planning law in Portugal. It defines the The licensing (in the broader sense) of property projects is coordination system between the national, regional and municipal generally designed to assess whether the intentions of the scopes of the territorial management system, the general interested party in terms of urban planning are in accordance regulations covering land use and the production, execution and with the applicable legal regulations and applicable territorial assessment of territorial management instruments. management instruments. The territorial management instruments provided for by the The municipalities are responsible for preliminary control of RJIGT are classified as having a national, regional or municipal urban planning projects, including construction and use of scope, depending on the interests involved. Territorial buildings, and allotment of land. This does not preclude the management instruments are divided as follows: need for the involvement of other entities whose opinion may, in many cases, be binding in terms of project licensing. (i) strategic territorial development instruments (addressed to Municipalities are competent to approve municipal urban other public entities which have to develop the plan), such as planning and building regulations, in addition to regulations on the PNPOT (National Territorial Planning Policy Programme - the payment of taxes/charges on the performance of urban “Programa Nacional da Política do Ordenamento do Território”), operations. PROT (Regional Territorial Planning Schemes - “Planos Regionais de Ordenamento do Território”) and Inter-municipal Plans The execution of urban planning operations must generally be (“Planos Intermunicipais”); examined in advance and may require licensing (“licenciamento”), advance notice (“comunicação prévia”) or use permits (ii) sectorial planning instruments; (“autorização de utilização”). (iii) special planning instruments; and
    • 64 The RJUE provide a list of urban operations which require any existing permit (“licença”) or advance communication licensing (“licenciamento”) and advance notice (“comunicação (“comunicação prévia”) on an allotment operation (“operação prévia”), respectively. Other non-listed urban operations which de loteamento”), technical building standards in force, or are not exempt from “preliminary control” require advance notice the terms of any existing advance information provided (“comunicação prévia”), which is considered the supplementary (“informação prévia”). form of “preliminary control”. Licences (“licenças”) or acceptances of advance notice The RJUE also lists those operations which are less relevant (“comunicação prévia”) generally expire if the acts subsequently and have less of an impact in terms of urban planning. They are required for the performance of the urban project have not been exempt from licensing or advance notice requirements. performed within the period established by law. Urban planning operations for which advance notice Reference should also be made to the fact that an interested (“comunicação prévia”) must be provided are usually either party may submit a request for advance information less relevant in urban planning terms than those which require (“pedido de informação prévia” - “PIP”) on the feasibility licensing (“licenciamento”) or are performed in areas covered by of a specific urban project as well as to any legal or an allotment operation (“operação de loteamento”) or by a PP. regulatory constraints. This highly relevant mechanism is Advance notice procedures are simpler and faster than licensing widely used in the field of property transactions. procedures. An interested party may request the municipality to provide As regards urban planning operations subject to licensing advance information (“pedido de informação prévia”) on diverse (“licenciamento”), the RJUE list the following circumstances in aspects of a specific urban project it is interested in performing, which licensing applications will be rejected: (i) any infringement such as volumetry, eave height, number of apartments or an of PMOTs or Special Plans, preventative measures, estimate of urban planning costs/charges. The municipality has administrative rights of way, restriction of “public interest” a term to consider the request on the said advance information status (“restrição de utilidade pública”) or any other applicable and its decision is binding on the competent entities in respect legal and regulatory provisions, (ii) in the event of the existence of the licensing or the advance notice decision to which it refers. of a declaration of “public interest” for the expropriation of The effects of such information are valid for the a period of property for which a licensing application has been submitted, one year. (iii) the existence of a negative opinion or rejection of an approval or authorisation by any entity consulted whose Reference should also be made to the fact that after decision is binding upon municipal bodies, and (iv) depending the building has been completed a property use permit on the request, a rejection may also be based on the fact (“autorização de utilização”) for the buildings or that the urban operation may have a negative effect on condominium units thereof must be obtained. The purpose archaeological, historic or natural or landscape, natural or of this authorisation is to verify the urban project’s completion built heritage, cause an unacceptable burden on existing and conformity with approved plans and licensing or advance infrastructures or general services, or require the municipality notice conditions. The property use permit (“autorização de to build or maintain any facilities, to perform works or to utilização”) certifies the use which may be given to the building provide unplanned services such as streets, water distribution, or condominium units thereof and is of the utmost importance electricity or sanitation networks. on account of the reference made in 1.2 above. Regarding the communication relating to urban planning Reference should, lastly, be made to the fact that the latest operations in relation to which advance notice RJUE amendment approved by Decree Law 26/2010 of 31 March (“comunicação prévia”) must be provided, the advance 2010, enacted exceptional regulations extending the periods for notice is rejected when the project is shown to infringe the the submission of applications for the issue of urban operations applicable legal and regulatory provisions set out in the PMOT, and works performance permits. Logistics Platform in Azambuja | Source: Cushman & Wakefield
    • 65 CHAPTER VI Special Licensing 16. COMMERCIAL LICENSING commercial complex, should be quantified and submitted and may be subject to an annual inspection by the relevant body, Decree Law 21/2009 of 19 January 2009 defines the authorisation for a period of five years, starting from the date upon which process governing the installation and modification of the relevant commercial retail establishment or the commercial commercial retail establishments (“estabelecimentos comerciais”) complex comes into operation. and commercial complexes (“conjuntos comerciais”) in Portugal, usually referred to as “commercial licensing”. 16.4. Conditions on commercial licensing 16.1. Scope proceedings The following commercial retail establishments and commercial If the planned installation or modification of retail outlet complexes are covered by commercial licensing regulations: or space entails an urban project requiring preliminary (a) commercial establishments, either standalone or operating in administrative “control”, the developer must, as a pre-condition commercial complexes, with a sales area of 2,000 sqm or more; to carry out the commercial licensing process, obtain advance (b) commercial establishments, either standalone or operating in information (“pedido de informação prévia”) on the retail commercial complexes, regardless of the sales area, belonging to project’s conformity with the applicable territorial management a company using one or more trade names or which are part of instruments in force. a group with an aggregate nationwide sales area of 30,000 sqm or more; (c) commercial complexes with a GLA (gross lettable If the retail project is subject to Environmental Impact area) of 8,000 sqm or more; and (d) commercial retail Assessment Regulations the developer should also, as a pre- establishments and commercial complexes mentioned in the condition for to carry out the commercial licensing process, preceding sub-paragraphs which have been closed for business obtain a favourable or condition a favourable decision on its for more than 12 months, if their authorised operators intend Environmental Impact Assessmental. to resume operations. 17. LICENSING OF TOURIST RESORTS Commercial establishments belonging to “micro-companies” or The installation, exploitation and operation of tourist resorts is companies in which they have a majority holding are expressly subject to special licensing regulations. Such regulations, were excluded from the scope of the commercial licensing regulations. subject to a reform with relevant impact, approved by Decree Law 39/2008 of 7 March and amended by Decree Law 228/2009 Commercial licensing regulations encompass not only the of 14 September (RJET - Regulations for Tourist Resorts - installation of the above mentioned commercial retail “Regime Jurídico da Instalação Exploração e Funcionamento dos establishments and commercial complexes but also any Empreendimentos Turísticos”). modifications comprising (i) changes of location (unless within a commercial complex and not involving an increase in sales areas), type, sales area and trede name of a commercial retail 17.1. Types of tourist resorts / local establishment (unless within the same group), or (ii) a change accommodation of location, type and GLA of a commercial complex. Tourist resorts are defined as establishments providing accommodation services for a consideration, which operation is 16.2. Competency based on an adequate collection of complementary structures, The DGAE (Directorate General for Economic Activities - facilities and services. “Direcção Geral das Actividades Económicas”) is responsible for coordinating the commercial licensing authorisation process. The RJET defines eight types of tourist resorts, as follows: (i) hotels, (ii) tourist villages, (iii) tourist apartments (iv) tourist The ASAE (Food and Economic Security Authority - “Autoridade resort complexes (v) cultural residential tourist resorts (manor/ da Segurança Alimentar e Económica”) is responsible for country houses), (vi) rural tourist resorts, (vii) natural tourist ensuring compliance with the licensing provisions and resorts in addition to (viii) camping and caravan sites. developers’ compliance with the terms and commitments they have undertaken. Each type of tourist project must comply with lawfully defined common and specific requirements on construction, infrastructures, accommodation capacity, common use and 16.3. Criteria entertainment facilities. The decision to issue an authorisation is the material result of an assessment of the plans of the commercial retail establishments Based on the quality of service, installations and facilities or commercial complexes in question whose merits are awarded provided, tourist resorts comprising hotels, tourist villages and points in accordance with criteria defined by law. apartments are graded between one and five stars (7). These classifications are awarded on a points system by Turismo de Where applicable, the commitments undertaken by the Portugal, I.P. (the Portuguese tourism regulatory body) and must operators when applying for permission for the installation be reassessed every four years. or modification of a commercial retail establishment or of a (7) Rural hotels operating under the category of rural tourist resorts are also subject to classification of between 3 and 5 stars, as are camping and caravan sites.
    • 66 17.2. Licensing requirements. It should be filed with the Land Registry before any contract (or promissory contract) for the conveyance of The licensing of tourist resorts is closely associated with the building plots or autonomous units is entered into. RJUE which apply to the licensing of urban projects used as a basis for the development of the tourist resort in question, under the aegis of the competent municipal authorities. 17.3.2. Operation and management of tourist resorts A tourism services contract is entered into upon the sale of Turismo de Portugal, IP is, in turn, responsible for verifying each accommodation unit (autonomous unit or building plot), by the adequacy of the planned tourist resort to the envisaged which the tourist resort operator indicated by the developer (and type and use, involving the analysis of the project’s identified as such in the tourist resort’s incorporation certificate) architectural features. undertakes to operate the accommodation unit in question, pursuant to certain terms and conditions. After the tourist resort has been built, a use permit for tourist purposes (“autorização de utilização para fins turísticos”) There is currently no time limit on a purchaser’s occupation of should be issued pursuant to a combination of RJUE and RJET the accommodation unit (i.e. if so minded, a purchaser may regulations. surrender an accommodation unit for tourist operation, and occupy it 365 days per annum). Without prejudice to the above, 17.3. Tourist resorts under plural ownership the operator of the tourist resort must ensure that all of the mandatory services for the category of the tourist resort in 17.3.1. Incorporation certificate (“título constitutivo”) question are available, and that all of the accommodation units Tourist resorts under plural ownership, i.e. tourist resorts are furnished and equipped, and ready to be rented for tourist comprising building plots and/or autonomous units of one or accommodation purposes. more buildings, are regulated by an incorporation certificate (“título constitutivo”) to be produced by the holder of the The property management (condominium) of a tourist resort license or authorisation to develop the urban project relating to under plural ownership is the responsibility of the operating the tourist resort’s installation or holder of the respective use entity which may be relieved of its managerial (condominium) permit. This certificate must be approved in advance by Turismo functions under the terms of a resolution passed by the owners de Portugal, I.P. of the tourist resort’s accommodation units. This incorporation certificate comprises (i) information on To ensure the continuity of the provision of tourist the entity operating the tourist resort; (ii) information on and accommodation services and protect investors who have physical description of the various autonomous units/building purchased accommodation units in tourist resorts, the RJET plots into which the tourist resort is divided; (iii) information on provides for a collection of rights and duties on the formation their respective relative value and the purpose for which they and management of tourist resorts under plural ownership, to are intended; (iv) information on the tourist resort’s facilities be complied with, both by the owners of the above mentioned and installations; (v) identification of the common services; (vi) accommodation units (building plots or autonomous units), criteria used to calculate and update owner’s periodic payments operator and property (condominium) management of the and the percentage thereof to be set aside for the payment of tourist resort. the resort’s condominium management entity, in addition to the charges/costs covered by the said periodic payment. The incorporation certificate for a tourist resort comprising (a) building(s) on a plot of land is the horizontal property master deed when such horizontal property has not been already established, provided that it is in compliance with the legal Source: Vale de Lobo, Resort Turístico de Luxo
    • 67 CHAPTER VII Leases 18. PROPERTY LEASES Transfer of Business (“trespasse”): the tenant’s right to the transfer of business where the lease is included is mandatory Property leases are regulated in the Civil Code since 2006, and cannot be eliminated by the parties or be waived in advance under the NRAU (New Urban Lease Regulations) approved by the tenant. by Law 6/2006 of 27 February 2006, which must be applied to all contracts involving the temporary lease of property for Landlord’s pre-emption right in case of transfer of business by a consideration. the tenant: unless otherwise agreed by the parties, the landlord is lawfully entitled to a pre-emption right in case of business A lease contract for more than six months, must be entered into transfer (including the lease right) by the tenant, or in case the in writing and identify the parties, the leased premises, the business (including the lease right) is given as payment in kind purpose, the rent and the property’s use permit certifying its by the tenant. suitability for the desired purpose. Tenant’s pre-emption right on sale of leased property: Reference should also be made to the fact that leases for if a landlord intends to sell a property which has been rented a purpose other than that for which the property has been out to third parties, the tenant of the property for more than licensed (e.g. if the property has been licensed for housing and three years has the pre-emption right in respect of the is used for commerce) are null and void. said sale. This pre-emption right is mandatory and cannot be eliminated by the parties nor be waived in advance by In the event of the sale of the property by the landlord, the new the tenant. owner automatically assumes the landlord’s respective position, with the terms of lease in force between the tenant and the Termination of lease: either party may cancel the lease contract property’s new owner remaining unchanged without the need on the basis of a serious default committed by the other which to formalise an assignment of the contractual position for the makes the maintenance of the rental impossible. The Portuguese said purpose. applicable lease regulations provide a non-exhaustive list of cases of default justifying a landlord’s decision to terminate the The Portuguese applicable urban lease regulations divide leases lease contract. into two types: (i) leases for commercial purposes and (ii) leases for housing purposes. The landlord’s termination must be declared judicially except when based on (i) the tenant’s opposition to works ordered 18.1. Leases for commercial purposes by public authorities or on (ii) the delay of more than three Freedom of contract: the most relevant aspects of lease months in the payment of the rent, charges/costs or expenses. contracts for commercial purposes may be freely stipulated by In such cases the contract is terminated by means of a written the parties who are, accordingly, free to agree on issues related communication from the landlord to the tenant. to length, termination and opposition to the renewal of lease contracts. A landlord’s contractual termination based on the above referred grounds is ineffective if, within a period of three Period: the law states that lease contracts may be entered into months, the tenant remedies the delay in its payments of the for fixed term or be of non-specified duration. The latter option amounts owed or ceases to oppose the works ordered by a is not commonly used in the property market. If entered into on public authority. a fixed term basis, the duration may be freely agreed between the parties requiring only to comply with the legal maximum limit 18.2. Transitional legal framework of 30 years. The entering into force of the NRAU on 28 June 2006, not only established the legal framework for new lease contracts but also Upkeep: this subject matter is freely regulated between the a transitional legal framework applicable to leases entered into parties. In this particular case, if no provision is made by the prior to the said date. parties, the landlord is responsible for the property’s upkeep. The transitional legal framework, in the case of commercial Rent and other expenses: costs and expenses related with the leases, provide for former limited duration lease contracts property (such as condominium expenses) are freely agreed (“arrendamentos de duração limitada”) currently referred to between the parties, who are also free to agree the criteria for as fixed term leases to be considered automatically renewed updating them. (unless terminated by either of the parties) at the end of the respective term and for a period of five years except for due Transfer of tenant’s contractual position: the transfer of a provision made to another renewal period. tenant’s contractual position requires permission from the landlord except for the following situations: (a) transfer of a The mentioned transitional system provides that lease commercial or industrial business (“trespasse”) when including contracts formerly without limited duration are subject the right to lease; or (b) if the new tenant continues to perform, to regulations on unspecified duration contracts. They are on the property, the same profession as the tenant assigning subject to several special features, such as the non-application its contractual position or if the new tenant is a company of of the landlord’s termination right by means of a five-year professionals with an equivalent object to the activity performed written prior notice before the intended contract termination by the assigning tenant. date (i.e. the original regulations to which the said lease contracts are subject are not affected).
    • 68 This “protection” afforded to the tenant ceases, however, and Occupiers of spaces in commercial complexes enjoy more the landlord may terminate the lease contract in accordance with than the mere use of the areas contracted for. The business the above terms (i) in the event of a transfer of the business operated therein also benefits from all of the common amenities where the commercial lease is included; or, (ii) if the tenant is and services provided by the owner and/or manager of the a company, in the event of any disposal of its shareholdings, commercial development and made available to all its customers resulting in a change of ownership by more than 50% in and employees. comparison to the situation existing on the date of the entry into force of the NRAU. Although the new Portuguese urban lease regulations currently allow a large margin of freedom for the definition of the 18.3. Contracts for use of shops in commercial contents of commercial leases, the owners of commercial complexes in which retail establishments operate, may still complexes benefit from the fact that the use of shop agreements are not Contracts for the use of shops in commercial complexes (such subject to the mentioned law on leases. as shopping centres, retail parks, retail galleries or outlets) are not subject to the general lease law nor to any other regulations The fact that this type of contract is not governed by the provided by law. Portuguese urban leases law signifies the non-application of the tenant’s pre-emption right on a property’s sale; the Both the majority of the Portuguese scholars and case-law non-existence of a tenant’s right to the transfer of business (including the Supreme Court of Justice) consider that contracts where the lease is included, the impossibility of pledging entered into between owners or operators of commercial the right of use of the property covered by the use of shop complexes and shopkeepers should be construed as atypical agreement (as opposed to the possibility of a pledge over entered into within the scope of the freedom of contract the tenant’s rental right, in the event of enforcement principle provided for in the Portuguese Civil Code. proceedings brought against the tenant by a third party); the non-application of the typical eviction procedures for It is therefore commonplace for contracts for the occupation terminating the contract and vacating the property (despite and use of areas in commercial complexes not to be entered into the fact that the owner, in this case, must still go to court pursuant to the scope of any of the types of lease provided for to enforce the tenant’s eviction). under the Portuguese law on leases. Many Supreme Court of Justice decisions have ruled in favour of of the validity and lawfulness of such contracts, which are not subject to the general Portuguese law on leases. It is understood that such contracts are not lease contracts but instead atypical contracts, governed by the general contract regulations and only subsidiarily by the relevant rules on leases. Dolce Vita Tejo | Source: Chamartín Imobiliária
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