Openbare lezingaarthordijk

  • 418 views
Uploaded on

 

More in: Education
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
418
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
2
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Lezersavond o.l.v. Anita de HaasSprookjes en feiten over de vastgoedmarkt OPENBAAR COLLEGE 22 11 2011 door Prof. dr. Aart Hordijk
  • 2. De Thema’s van vanavond• Vastgoed economie• Beleggen en huren• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente• Conclusies
  • 3. De Thema’s van vanavond • Vastgoed economie• Beleggen en huren• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente• Conclusies
  • 4. Kenmerken Vastgoed Economie : Inelasticiteit van het aanbod en de dynamiek van de vraag• De positie van het vastgoed in de economie• De verhouding vastgoed en economisch beleid• Het vastgoed vergeleken met andere sectoren• Kenmerken van de vastgoedmarkt
  • 5. Vraag, Aanbod en Huur : een voorbeeld• We «zoomen » in op een specifieke deelmarkt: kantoren in de periferie van stad B• Stel dat in 10 jaar het aantal werknemers is gestegen van 12000 naar 15000 en dat de ontwikkelaars daar tijdig op inspeelden• De 15000 bezetten dan samen 560duizend m2 verspreid over bijvoorbeeld 70 à 80 gebouwen• Gemiddelde huur 200 Euro per m2 per jaar
  • 6. Vraagfuncties : gebruikersmarktHuur 18000 200 15000 12000 560 Ruimte m2
  • 7. Vervolg Voorbeeld• Stel dat ontwikkelaars een groei verwachten van de vraag naar kantoorruimte en daarom 140 duizend m2 nieuwe kantoren bouwen• De voorraad van 560 breidt dan uit tot 700• Is de vraag inderdaad op die manier gegroeid dan blijft de huur op 200• Als de vraag echter daalt dan is er een aanbod overschot waardoor de huur daalt van 200 naar 160• Als de daling van de vraag zich effectief doorzet, dan zakt de huur in theorie door naar 125
  • 8. Grafiek van het voorbeeld V2 V1 LTMK200160 S2 S1 V3125 560 700
  • 9. Beleggings/investeringsmarkt• Beleggers kopen vastgoed met het oogmerk om huurinkomsten daaruit te genereren• Beleggers stellen daarbij een (markt)rendementseis die gebaseerd is op een risicovrij rendement en een risico opslag• De formule luidt : prijs = huur/marktrendement
  • 10. Grafiek: investeringsmarkthh* p* p
  • 11. Vastgoed ontwikkeling• Is een complexe en creatieve functie in de samenleving die in alle gevallen erg risicovol is• Vergt intense interactie en coöperatie met de publieke sector• Voor bronnen van kapitaal en financiering zijn goede relaties nodig met de bankwereld• Vastgoed ontwikkeling is de meest cyclische activiteit binnen de vastgoedsector• Is er een theoretisch kader voor deze beslissingen te vinden ?
  • 12. Het vierkwadranten model • Het NO kwadrant : de gebruikersmarkt • Het NW kwadrant : de vastgoed activamarkt • Het ZW kwadrant : de ontwikkelingsmarkt • Het ZO kwadrant : de voorraad vastgoedDe vier kwadranten hangen mathematisch samen
  • 13. Grafiek van het Vierkwadranten Model h h*p p* S* S C* C
  • 14. Interpretatie van het Vierkwadranten model• Dynamiek zit in de Huur en de Beleggingsmarkt (dynamiek van de vraag)• Reactie van het aanbod is op korte termijn inelastisch• Effect van Huur en Beleggingsmarkt werkt daarom vertraagd door in de Ontwikkeling/bouw en de Voorraad vastgoed• Het vierkwadranten model is nuttig vanwege de verklarende werking, ook voor de koopsector
  • 15. De Thema’s van vanavond• Vastgoed economie • Beleggen en huren• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente• Conclusies
  • 16. BNP groei % pj 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 519 9519 9619 9719 9819 BNP* 9920 Kantoren Woningen 0020 0120 0220 0320 0420 05 Winkels20 0620 Bedrijfsruimten 0720 08 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Totaal Rendement % pj
  • 17. -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 3 jr n a 5 jr n.14 an Beleggingingsrendementen jr n. an n. Aandelen Vastgoed Obligaties
  • 18. Leegstandsontwikkeling kantoren 14 Rotterdam 12 AmsterdamLeegstand (% van OMHW) Den Haag 10 Utrecht 8 Alle kantoren 6 4 2 0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 19 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20
  • 19. De Thema’s van vanavond• Vastgoed economie• Beleggen en huren • Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente• Conclusies
  • 20. 0 100 150 200 250 300 50 1974Bron: NVM 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 Woningprijs 1998 2000 Ontwikkeling woningprijs vanaf 1974 2002 2004 2006 2008 2010
  • 21. Ontwikkeling woningprijs afgezet tegen inflatie 300 250 200 150 100 50 0 1978 1980 1982 1984 1992 1994 1996 1998 2000 2006 2008 2010 1986 1988 1990 2002 2004 Woningprijs Woningprijs 78 met inflatieBron: NVM Woningprijs 78 met inflatie +1%
  • 22. 0% 1% 2% 3% -4% -3% -1% -2% 2001-3 2002-1Bron: NVM 2002-3 2003-1 2003-3 2004-1 2004-3 2005-1 2005-3 2006-1 2006-3 2007-1 2007-3 2008-1 2008-3 Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal 2009-1 2009-3 2010-1 2010-3 2011-1 2011-3
  • 23. Ontwikkeling aantal woningen in aanbod60.00050.00040.00030.00020.00010.000 0 2006-3 2006-4 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Bron: NVM Appartement
  • 24. Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs ( woningen totaal naar verkooptijdklasse) 20,7%25% 17,9% 14,7%20% 14,2% 12,8% 11,5% 10,5% 10,0%15% 8,5% 7,6% 7,1%10% 5,5% 3,8% 2,5%5%0% tot 1 kwartaal 1-2 2-3 3-4 1 - 2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 kwartalen kwartalen kwartalen jaarBron: NVM 2008-2 2011-3
  • 25. Verkoop nieuwbouw woningen : looptijd in dagen
  • 26. Nieuwbouwwoningen
  • 27. De Thema’s van vanavond• Vastgoed economie• Beleggen en huren• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt • Hypotheek en rente• Conclusies
  • 28. Hypotheek en rente• Kwetsbaarheid overheidsfinanciën vanwege aftrekhypotheekrente• Rapporten daarover door OESO, IMF, CPB, SER, DNB• Politieke patstelling op de woningmarkt, zowel op dehuur als op de koopwoningen markt• Wel incidenteel de “kaasschaaf” gehanteerd• Aangescherpte eisen bij hypotheek verstrekking• Gevolg : grote onzekerheid en daardoorterughoudendheid bij koop en huur beslissingen
  • 29. HypotheekvormenAnnuïtair Lineair
  • 30. -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 3 jr n a 5 jr n. Beleggingsrendementen14 an jr n. an n. Aandelen Vastgoed Obligaties
  • 31. Ontwikkeling woningprijs vanaf 1974300 14250 12 10200 8150 6100 450 2 0 0 1974 1976 1982 1984 1986 1988 1990 1998 2000 2002 2004 2006 1978 1980 1992 1994 1996 2008 2010 Bron: NVM Woningprijs Hypotheekrente (procent)
  • 32. Effect rente stijging van 1%• van 8% naar 9% : 12,5 % stijging• van 4% naar 5% : 25% stijging• gevolg : overheidfinanciën lopen bij het huidige renteniveau een groter risico wanneer de rente 1% stijgt
  • 33. ROZ (1934) : Eigenaar Belang van VastgoedLeden zijn :AEDES NEPROM NVMIVBN VBOVEH VastgoedProVVE BelangVastgoed Belang KNBIn 2005 : rapport “Beperking van de hypotheekrenteaftrek heeft ingrijpende gevolgen”
  • 34. Twee conclusies uit het ROZ rapport 2005 prijseffect best. bouw inkomenseffect (maandlasten +)Volledige Defiscalisering -18% € 270-1000Maximering Woningschuld(50%) -9% € 130-500Normering Aflossing (30 jaar) -1% € 10-30Uniform Tarief in box 1 (42%) 0% € 10-190Van box 1 naar box 3 -5% € 60-360
  • 35. De Thema’s van vanavond• Vastgoed economie• Beleggen/huren en kopen• Ontwikkelingen op de Koopwoningenmarkt• Hypotheek en rente • Conclusies
  • 36. Aantal Conclusies• Onduidelijk overheidsbeleid, heeft kansen laten lopen• Onzekerheid bij de woonconsumenten• Woningmarkt zit op slot, hoe trekken wij die weer vlot ?• Integrale overheidsvisie op de woningmarkt gewenst• Ook leegstand in kantoren en winkels neemt toe• Daarom centrale ruimtelijke regie zeer gewenst• Residuele grondwaarde kan, maar kan ook dalen !• Annuïtaire hypotheken lossen veel op
  • 37. Balanceren tussen goed en slecht nieuws : koopwoningen - Europese schuldencrisis - Rente daalt - Consumentenvertrouwen daalt - 2% overdrachtsbelasting - Zit met restschuld - NHG op € 350.000 - Geen maatwerk banken - Huizen goedkoper - Veel aanbod & dalende prijzen - Ruime keus / Prijs onderhandelbaar - Terug naar 6% overdrachtsbelasting - NHG naar € 265.000
  • 38. Lezersavond o.l.v. Anita de Haas Sprookjes en feiten over de vastgoedmarkt OPENBAAR COLLEGEMet dank aan de volgende bronnen : Di Pasquale/Wheaton, IPDNederland, NVBouw, NVM, ROZ, info : a.c.hordijk@tiasnimbas.edu