• Save
Bibliotheek met woningen aan het javaplein
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Bibliotheek met woningen aan het javaplein

on

  • 442 views

The design of a library with houses on top of it as a catalyst for the Indische Buurt in Amsterdam

The design of a library with houses on top of it as a catalyst for the Indische Buurt in Amsterdam

Statistics

Views

Total Views
442
Views on SlideShare
442
Embed Views
0

Actions

Likes
0
Downloads
0
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Adobe PDF

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Bibliotheek met woningen aan het javaplein Bibliotheek met woningen aan het javaplein Presentation Transcript

  • Bibliotheek met woningen Javaplein 1
  • Faculteit BouwkundeSchakelsemester HTO 2009BK 8010/BK 8080Geschreven door:Thijs AardenStudentnummer: 4024370januari 2010Begeleidend docenten:Architectuur:Tom BergevoetStedenbouw:Sjef KwakmanBouwtechniek:Sjap HolstReal Estate & Housing:Peter de JongSemestercoördinator:Paulien Bremmer 2
  • Dit eindwerkstuk is een korte weergave van alle aspecten van het Een bibliotheek met woningen op het Javaplein moet de Indischeontwerpproject uit het schakelsemester voor de opleiding Bouwkunde Buurt op een hoger niveau brengen en als katalysator dienenop de TU Delft. Dit werkstuk is geschreven vanuit het oogpunt van voor problemen in deze wijk.Real Estate & Housing, de door mij gekozen masterrichting. Het Javaplein moet een herkenbare plek worden waar menBij het schakelsemester ligt de nadruk erg op architectuur waardoor elkaar kan ontmoeten en waar men zal afspreken. Dit is gedaanbepaalde ontwerpkeuzes gemaakt zijn vanuit dit oogpunt. Andere om eerst het Javaplein te transformeren naar een echt pleindisciplines binnen het ontwerpproject zijn stedenbouw en gericht op voetgangers. Daarnaast is er een bibliotheek met eenbouwtechniek. Dit eindwerkstuk zal in tekst en beeld de principes van herkenbare uitnodigende gevel aan het Javaplein ontworpen.het ontwerp toelichten. Het gebouw is een in het oog springend object aan het JavapleinIn dit eindwerkstuk zal eerst de opgave kort beschreven worden. waarvan de drempel om binnen te stappen zo klein mogelijk isVervolgens zal het bedachte concept met betrekking tot de gemaakt door veel transparantie.verschillende disciplines toegelicht worden. Hierna treft u een analysevan de haalbaarheid van het plan aan waarna vervolgens het Het gebouw heeft de vorm van een ‘cake’ en is afgesneden opontwerpproces beschreven wordt. Afgesloten wordt met een reflectie de kavelgrenzen waardoor een lineaire vorm is ontstaan. Dezeen conclusie. langwerpigheid is teruggebracht in de gevel, de interne organisatie van de bibliotheek en de woningen. Het langwerpige gebouw heeft een ‘kop’ en een ‘staart.’ Zowel in de bibliotheek als in de bovenstraat, waar de woningen aan gelegen zijn. Als staart bij de woningen dient een trap die de bovenstraat verbindt met het maaiveld en de relatie legt met andere straten. Als kop dient een uitzichtpunt in de Molukkenstraat waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Vrijwel alle woningen hebben een buitenruimte gericht op het zuiden. Er zijn huurwoningen in het plan opgenomen om zo de bestaande inwoners van de wijk een betere woonsituatie aan te bieden. Er zijn ook koopwoningen om mensen van buiten de wijk aan te trekken en zo de wijk op een hoger niveau te brengen. Er is een financieel tekort voor de ontwikkeling van dit plan, hiervoor zijn diverse oplossingen maar een gemeentelijke subsidie lijkt noodzakelijk. 3
  • Bladzijde1. Een bibliotheek als katalysator op het Javaplein Uitgangspunten programma 5 Analyse opgave 52. Het ontwerp van de bibliotheek met woningen Concept 6 Stedenbouw 6 Architectuur 7 Bouwtechniek 103. Haalbaarheid van het ontwerp Marktanalyse 11 Programma van Eisen 11 Parameters 12 Investeringsbudget 12 Investeringkosten 13 Analyse van de haalbaarheid van het ontwerp 134. Het ontwerpproces Beschrijving 14 Evaluatie 145. Conclusie en Literatuur bronnen 156. Bijlagen Referenties kostenanalyse 16 Presentatieposter 1 17 Presentatieposter 2 18 Presentatieposter 3 19 4
  • Het Javaplein te Amsterdam – Oost is onderdeel van de Indische Buurt. Deze wijk is door het huidige kabinet aangewezen als één van de 40 probleemwijken. In deze wijken zullen, gezien de stapeling van sociale, fysieke en economische problemen die zich daar voordoen, in de huidige kabinetperiode extra investeringen worden gedaan. Een bibliotheek met woningen op het Javaplein moet de Indische Buurt op een hoger niveau brengen en dus als katalysator dienen voor problemen in deze wijk.Uitgangspunten voor het programmaHet opgegeven programma bestaat uit de volgende onderdelen:• 2000 m2 bibliotheek• 50 woningen• ParkeerkelderAnalyse opgaveLocatie en buurtWat opvalt is dat het Javaplein (figuur 1) erg klein is en bijna geen plein tenoemen is. Daarnaast gebeurt er eigenlijk niks op het plein en is hetvoornamelijk een knooppunt voor verkeer. De bereikbaarheid van de locatieis goed per auto, tram, bus en trein.De Borneostraat is momenteel een erg brede straat vanwege de trambaan Figuur 1: Bestaande situatie op de locatiedie hier doorheen loopt. Daarnaast loopt deze straat ter plaatse van hetJavaplein dood, omdat het Javaplein autovrij is. In het toekomstige ontwerp Ik denk dat de sleutel tot een katalysator een herkenbare plek is waarmoet de ruimte beter ingevuld worden. mensen elkaar kunnen ontmoeten. Een plek waar iets gebeurt, een plek waar men afspreekt. Dit moet een plek zijn die goed bereikbaar is enDe Javastraat is een winkelstraat waar de auto een prominente rol heeft. Er kwaliteit heeft. Een herkenbare plek waar men afspreken kan in de vormzijn namelijk veel parkeerplaatsen en de ruimte voor de voetganger is van een plein. Daarom wil ik in het toekomstige plan een groter pleinbeperkt. creëren. In dit plan wil ik het Javaplein van ‘verkeersknooppunt’ veranderen in een echt plein.In de Indische buurt wonen veel culturen bij elkaar, het gemiddeldeinkomen is laag en het percentage allochtonen is hoog. De woningvoorraad De bibliotheek speelt bij dit idee een belangrijke rol. Door aan dit plein eenbestaat voornamelijk uit huurwoningen in het lagere segment. herkenbaar en toegankelijk gebouw neer te zetten wordt dit een unieke plek in deze buurt. De bibliotheek zal ontmoeten moeten stimuleren. Om mensenHoe kan een bibliotheek als katalysator dienen? vanaf het plein de bibliotheek in te laten komen zal een uitnodigende en herkenbare entree nodig zijn welke de drempel om binnen te stappen zoEen katalysator is iets dat de snelheid van een ontwikkeling beïnvloed klein mogelijk maakt.zonder zelf verbruikt te worden. Het gebouw moet anders zijn dan de omringende bebouwing, het moetDe bedoeling van de bibliotheek is dus dat deze verrijking de wijk in een duidelijk zijn dat er op deze locatie iets gebeurt. Dit breng ik ook terug in desneller tempo op een hoger niveau brengt en dus de problemen zal woningen. Er zal een deel huurwoningen komen om de bestaande inwonersverminderen. van deze wijk, met hun lage inkomen, een betere woning aan te kunnen bieden. Daarnaast zullen er ook koopwoningen komen om een andere doelgroep aan te trekken wat bijvoorbeeld de koopkracht zal bevorderen in de wijk. 5
  • ConceptEen schuine uitnodigende gevel en entree richting het te creëren plein moetontmoeten stimuleren en het Javaplein herkenbaar maken. Door deze gevel, diehet Javaplein kadert, is een lineair gebouw ontstaan.StedenbouwUitgangspunten• Het Javaplein tot een echt plein maken om mensen elkaar te laten ontmoeten.• Het gebied voetgangersvriendelijker maken.• Gebouw vormt zich niet naar de bestaande bebouwing maar is een object opzich.• Hinder van de trambaan over het Javaplein zo klein mogelijk maken.• Op het plein mensen vertragen door terrasje en ‘etalages’.Gebouw in de stad Figuur 2: Nieuwe stedenbouwkundig planVan het Javaplein is weer een plein gemaakt. Dit is gedaan door de afmetingenervan groot genoeg te maken en een grote, lange gevel te creëren die het pleinkadert. Op het plein zijn zitgelegenheden en een terras wat te zien is op figuur 2.Het gebied is voetgangersvriendelijk gemaakt. Zo is de Borneostraat afgeslotenvoor autoverkeer en vormt dit nu een prettige toegang tot het Javaplein. DeJavastraat is verbreed om hier meer ruimte te geven aan het winkelend publieken zo een sterkere verbinding te leggen tussen de winkels in de Dapperbuurt enhet Javaplein.Het gebouw bestaat uit een laag bibliotheek en een laag woningen, verticaal van Figuur 3: Javaplein Figuur 4: Gebouw vanuit Molukkenstraatelkaar gescheiden. De entree van de bibliotheek is centraal in de lange gevel aanhet plein, wat een herkenbare en logische plek is. Onder de bibliotheek bevindtzich een parkeergarage welke is bedoeld voor de bibliotheekbezoekers en debewoners. De entree hiervan is in de Madurastraat. Deze Madurastraat is eentweerichtingsweg geworden en is hierom verbreed. De Borneostraat is op deMadurastraat aangesloten waardoor deze niet meer doodloopt.De trambaan is op het Javaplein versmald naar enkelbaans om zo de hinder en dedrukte ervan te beperken. Richting de Borneostraat is de trambaan voorzien vaneen graslaag om zo deze straat meer kwaliteit en een mooier beeld te geven.Het gebouw is vrijwel even hoog als de omringende bebouwing zoals in figuur…tezien is. De kant van de schuine gevel aan het Javaplein is hoger omdat deze gevelde eye-catcher aan het plein is.De plint is bijna in zijn geheel transparant, hierdoor is de drempel om naar binnen Figuur 5: Gebouw vanuit Borneostraatte stappen zo klein mogelijk gemaakt. 6
  • ArchitectuurUitgangspunten• Schuine, uitnodigende en transparante gevel aan het plein.• Lineair gebouw dat op bepaalde punten afgesneden is.• Zoveel mogelijk woningen op het zuiden.• Verlenging van Borneostraat in het gebouw.• Horizontale scheiding tussen bibliotheek en woningen.Bibliotheek Figuur 6: Ontstaan van vorm Figuur 7: Gevel principesDe basisvorm is te zien in figuur 6. Deze vorm is ontstaan doordat ik eengroter plein wilde creëren en een gevel wilde ontwerpen die het Javapleinkadert. Hier is een lineaire vorm uit ontstaan met één schuine blauwe kantgericht naar het Javaplein. Om een vergelijking te maken kan gezegdworden dat de basis de vorm heeft van een ‘cake’. Ik heb deze ‘cake’afgesneden naar de vorm van de kavel. Deze afsnijdingen zijn de groenekanten (figuur 7 B gevels) en zijn dus de doorsneden van de cake. Deblauw gearceerde kanten (figuur 7 A gevels) zijn de ‘korstjes van de cake’Gevel A (figuur 8) is zo transparant mogelijk om de stap naar binnen zoklein mogelijk te maken. Voor de woningen betekent dit ook wonen met Figuur 8: Transparante lineaire gevel voorgeveluitzicht op het Javaplein. Aangezien de korst van een cake overal gelijk is,is hiermee het uitgangspunt voor de andere lange gevel (Figuur 9) ookbepaald: transparantie.De groen gearceerde gevels zijn de doorsnedes van de cake. De doorsnedeis gesloten en daarom ook deze twee gevels. (Figuur 10)De langwerpigheid van het gebouw is in de gevel extra benadrukt door Figuur 9: Gevel aan Madurastraathorizontale lijnen te creëren. Ter plaatse van de transparante schuinegevel is dit gedaan door horizontale lamellen voor de gevel te plaatsenwelke tevens dienen als zonwering aangezien deze gevel op het zuidengesitueerd is. (Figuur 11)De andere langwerpige gevel aan de Madurastraat heeft geen zonweringmaar wel deze horizontale lamellen om de langwerpigheid te benadrukken.Hier zijn enkele geveldelen willekeurig dichtgezet met wederom houtenlamellen om variatie in deze gevel te brengen en dus het beeldafwisselender te maken. Ook vanuit privacy oogpunt is dit wenselijk geziende afstand van de bestaande bebouwing aan de Madurastraat.De gevels waar de cake is doorgesneden zijn gesloten gevels met enkelelangwerpige openingen. Hier is gebruik gemaakt van een ander soorthouten lamellen omdat deze gevel volgens het concept er anders uit moetzien. Figuur 10: Gevel B, het zijaanzicht Figuur 11: Horizontale lamellen zonwering op de voorgevel 7
  • Interne organisatie bibliotheekBij de interne organisatie is het principe van de bovenliggende woningenovergenomen. Hier is namelijk een straat op de bibliotheek gecreëerd alsverlenging van de Borneostraat. Een grote trap biedt toegang tot deze‘bovenstraat’ en kan gezien worden als de ‘ staart’ van het gebouw. Aan hetandere uiteinde van de ‘bovenstraat’ is een uitzichtpunt dat dient als ‘kop’.Hierover in het hoofdstuk ‘Woningen’ meer.Dit principe van een straat met een kop en een staart is de basis van deinterne organisatie van de bibliotheek.Figuur 12 geeft de begane grond van de bibliotheek weer. De rode lijnen Figuur 12: Begane grond bibliotheekgeven de straat aan. Deze heeft een verspringende vorm. De basisredenhiervan ligt bij de bovengelegen bovenstraat, dit zal tevens uitgelegdworden bij het hoofdstuk ‘Woningen’. Deze straat heeft een multifunctionelerol. Zo zal er kunst tentoongesteld worden en kunnen er bijvoorbeeldstandjes staan van instellingen of verenigingen die een bepaald publiekwillen bereiken. Bewoners uit de buurt kunnen hier elkaar ontmoeten.De oranje blokjes geven de dichte ruimtes aan en zijn geplaatst in dehoekjes welke door de straat gevormd worden. Deze zijn vrijgehouden vande gevel zodat deze transparant kan blijven. In deze blokjes zittenvergaderruimtes, werkplekken, toiletten en ruimte voor medewerkers vande bibliotheek.Bij de gevel aan het Javaplein zijn de drukkere onderdelen gesitueerd, zoalskinderboeken, muziek en beeld. Achterin de bibliotheek zijn de romans en Figuur 13: Staart in de vorm van een auditorium Figuur 14: Kop in de vorm van een cafénon-fictie boeken te vinden. Doordat hier dichte ruimtes zijn kan men zichterugtrekken en rustig studeren of lezen. De straat vormt de scheidingtussen deze drukkere en rustigere ruimtes.De blauwe arceringen vormen de kop en de staart van de bibliotheek. Delinker arcering is de staart in de vorm van een auditorium. Dit auditorium isdeels ondergronds gelegen en te zien op figuur 13.De kop wordt gevormd door het café dat op een trap geplaatst is, verhevenboven de straat. Hierdoor wordt de kop benadrukt wat te zien is in figuur14. In het café kan gelezen worden of afgesproken worden voor eendrankje. Figuur 15: Plattegrond verdieping bibliotheekAfbeelding 15 geeft de plattegrond van de verdieping in de bibliotheekweer. Door de verdieping zal het ontmoeten bevorderd worden. Men kanelkaar namelijk zien wanneer men boven of beneden staat. De dichteruimtes zijn door een brug verbonden waardoor er beweging tussen dezekernen ontstaat en men elkaar dus weer kan zien. 8
  • WoningenHet uitgangspunt bij de woningen is het wonen op hetzuiden aan een bovenstraat. De bovenstraat is eenverlenging van de Borneostraat, weergegeven opafbeelding 16. De Borneostraat en de bovenstraat zijnverbonden door een trap wat de ‘staart’ van het gebouw is.Dit is te zien op afbeelding 22. Figuur 17: Pleintjes en trappen Figuur 16: Bovenstraat: verlenging BorneostraatIn figuur 21 is de ‘kop’ van het gebouw te zien. Dit is eenuitzichtpunt in de Molukkenstraat. Deze ‘kop’ is een trapwaarop de bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waargezeten kan worden voor bijvoorbeeld een kop koffie.Door de gevels in verticale richting schuin te plaatsenontstaat er vanaf de bovenstraat een ruimtelijker gevoel.Daarnaast zijn de gevels in het horizontale vlak schuingeplaatst om zo de langwerpigheid van de straat teonderbreken. Op deze manier zijn er pleintjes gecreëerd. Figuur 18: Plattegrond bovenstraatDeze pleintjes zijn op de afbeelding 17 en roodaangegeven. In de oranje gebieden zijn de trappengeplaatst. Door de gekartelde gevel zijn de woningengericht op de pleintjes en wordt er minder bij detegenoverstaande woningen naar binnen gekeken.Door in de schuine gevel aan het Javaplein twee openingente maken wordt de relatie tussen het plein en debovenstraat gelegd. Vanaf de bovenstraat kunnen debewoners lekker in de zon zitten aan het plein. Dit is te zienop afbeelding 18. Figuur 19: Plattegrond met verspringende trappenElke toegang naar een woning gaat via de bovenstraat. Viatrappen welke net als de gevels schuin zijn geplaatstkunnen de woningen bereikt worden. Figuur 20: Bovenstraat met trappen en pleintjes Figuur 21: Kop van de bovenstraat Figuur 22: Staart van het gebouw 9
  • BouwtechniekSterkteIn de bibliotheek zorgt een staalconstructie van balken en kolommen dat dekrachten afgedragen worden naar de fundering. Zoals in figuur 23 te zien is zijndeze kolommen schuin geplaatst. Dit is gedaan om het principe van de schuinegevels bij de woningen door te zetten in de bibliotheek. De woningen hebbeneen staalframe constructie en zijn op deze manier zo licht mogelijk zodat deconstructie in de bibliotheek minder zwaar hoeft te zijn. De woningscheidendewanden zijn dragend . De schuine gevels worden als elementen geplaatst. Devloeren in de woningen zijn Slimline vloeren waar makkelijk alle leidingen inverwerkt kunnen worden. Enkele hoekjes zullen in het werk gestort worden. Debegane grondvloer is een ribbenvloer waarbij ook enkele hoeken in het werkgestort zullen worden. Figuur..geeft de krachtafdracht op de belangrijkstepunten in het gebouw weer.StabiliteitVier betonnen kernen zorgen voor de stabiliteit in het gebouw. Deze kernen zijnook schuin geplaatst. De reden hiervoor zijn de schuine gevels bij debovengelegen woningen. Doordat deze kernen schuin staan hebben ze de Figuur 23: Krachtenschemaneiging om om te vallen. Daarom is het nodig dat deze kernen elkaar inevenwicht houden, aangezien ze ten opzichte van elkaar een tegenovergesteldekracht uitoefenen. De verbinding tussen deze kernen zal een trekkracht zijnwelke wordt opgenomen door twee stalen kabels per twee kernen.InstallatiesDe schuine gevel gelegen aan het Javaplein is op het zuiden gesitueerd. Dezegevel heeft daarom ook zonwering. De woningen en de bieb hebben hetzelfdeprincipe, namelijk zonneluiken. De bewoners en het personeel van debibliotheek kunnen zelf bepalen wanneer ze hun luik openklappen. Figuur 24verduidelijkt dit.Verwarming en koeling van de bibliotheek vindt plaats door warmte en koudeopslag. In de winter zorgen de warmtepompen dat alle benodigde warmte ophet juiste temperatuurniveau gebracht wordt. In de zomer springen dewarmtepompen bij als de koudebehoefte niet volledig geleverd kan worden.De warmte en koude wordt via de Slimline vloeren uitgestraald zoals te zien infiguur 24.De toevoer van schone lucht vindt plaats door het inblazen van schone lucht.Uit de afgezogen lucht zal de warmte teruggewonnen worden.De woningen zijn voorzien van mechanische afzuiging en natuurlijke toevoerdoor middel van roosters in de kozijnen. Figuur 24: Installatieschema 10
  • Het doel van deze ontwikkeling op het Javaplein is om de wijk op een hoger Programma van Eisenniveau te brengen. Hier geldt een maatschappelijk belang dat lastig is uit tedrukken in geld, maar toch een zekere waarde heeft. In dit onderdeel van het Bibliotheek:verslag zal eerst beschreven worden wat de marktpositie van het gebouw is.Vervolgens zal het Programma van Eisen beschreven worden. Om eenhaalbaarheidsberekening te kunnen maken zal gebruik worden gemaakt vandiverse parameters. Welke parameters dit zijn en hoe deze gekozen zijn wordt indit hoofdstuk toegelicht.Nadat de parameters gekozen zijn wordt het investeringsbudget berekend. Hiernazijn de investeringskosten van het ontwerp bepaald waarna vervolgens eenanalyse gemaakt is van het budget en de kosten. De verdeling tussen koop -en huurwoningen is gemaakt op basis vanMarktpositie van het gebouw het aantal m2. De grotere woningen zullen verkocht worden en de kleinere woningen zullen verhuurd worden. Daarnaast speelt mee ofDe opbrengsten van een bibliotheek zijn niet hoog genoeg om de het appartement aan het plein of aan de Madurastraat grenst.exploitatiekosten te kunnen dekken. Daarom subsidiëren gemeentes debibliotheken om deze te kunnen laten functioneren. De woningcorporatie die dit Woningen:gebouw gaat ontwikkelen zal hier rekening mee moeten houden. De opbrengstenzullen dus lager zijn dan wanneer hier bijvoorbeeld een grote Hema of Aldiontwikkeld zal worden. In de BAR vaststelling zal dit terug te zien zijn.De locatie is goed bereikbaar voor het publiek zowel met de auto als met hetopenbaar vervoer. Het gebouw ligt gunstig aan een plein en is ook door hetontwerp herkenbaar. Voor de bibliotheek zijn 20 parkeerplaatsen beschikbaar.Verwacht wordt dat het grootste deel van het publiek op een andere manier danmet de auto naar de bibliotheek komt.Er zijn 41 woningen, allen met buitenruimte gericht op het zuiden. De Bovenstraat:oppervlaktes variëren van 73 m2 tot 121 m2 en vallen hierom in het duurdere 923 m2segment. Hiervoor is gekozen om bewoners met een hoger inkomen naar de wijkte trekken. Hierdoor zal bijvoorbeeld de koopkracht in de wijk toenemen en zou Gebouw 6959 m2 BVOhet winkelaanbod kunnen veranderen. Dit zal het gebied op een hoger niveaubrengen. Het gebouw moet ook bewoonbaar zijn voor de huidige bewoners van dewijk. Omdat de huidige inwoners gemiddeld lage inkomens hebben zal een deelvan de woningen verhuurd worden. Bibliotheek, 2391 Wonen, 4568 m2Als parkeernorm is 1,35 parkeerplaats per woning gekozen. Er zijn 20 m2 BVO BVOparkeerplaatsen voor de bibliotheek beschikbaar. Hiervoor geldt betaald parkerenen daarom kunnen deze parkeerplaatsen ook gebruikt worden door andere, niet-bezoekers van de bibliotheek. De bewoners hebben in deze parkeerkelder eenpersoonlijke plaats om hun fietsen of andere spullen te stallen.Door de verdeling van koop -en huurwoningen in het gebouw zal er een VVE Koopwoningen, Bovenstraat en verkeersruimte Huurwoningenopgericht worden met de eigenaren van de koopwoningen en huurwoningen, 1816 m2 BVO 1018 m2 BVO 1734 m2 BVOwaarin de woningcorporatie de sturende rol heeft. 11
  • Parameters BARHuurprijs bibliotheek Voor een woningcorporatie is het hoofddoel: voorzien in huisvesting. Omdat de opbrengsten van een bibliotheek laag zullen zijn kan er minder huur betaaldVoor de bepaling van de huurprijs van de bibliotheek zijn een aantal worden. Daarnaast zal het risico op leegstand in deze buurt niet zo groot zijn,kantoorpanden op gelijksoortige locaties in Amsterdam vergeleken. Cijfers ook gezien de krapte op de woningmarkt in Amsterdam en de locatie. In devan DTZ Zadelhoff laten de volgende kantoorhuren zien op vergelijkbare bibliotheek kan met eenvoudige wanden de ruimte opgesplitst worden welkelocaties in Amsterdam: dan apart verhuurd zouden kunnen worden aan ondernemers en bedrijven. Daarnaast is geïnformeerd bij DTZ Zadelhoff en blijkt een BAR van 6% reëel.- Riekerpolder: € 165,- tot € 210,- / m2 / jaar- Buitenveldert: € 170,- tot € 280,- / m2 / jaar Rendement uit de verkoop- Wibautas: € 100,- tot € 180,- / m2 / jaar Het gewenste rendement uit de verkoop van de woningen bestaat uit eenDe Riekerpolder en Buitenveldert zijn goed bereikbaar vanaf de Ring van winstdeel en een risicodeel. De koopwoningen hebben een grote oppervlakteAmsterdam en zijn gelegen in bedrijfsgebieden. De Wibautas en de waardoor de verkoopprijzen ook hoger zijn. Dit brengt het risico met zich meeprojectlocatie liggen meer richting het centrum van de stad en hebben dat de woningen alleen bereikbaar zijn voor een bepaalde doelgroep, dedaarom een langere reistijd. De locatie is tevens gelegen in een woonwijk. hogere inkomens.De huur is gesteld op de ondergrens van Buitenveldert en de bovengrensvan de Wibautas, namelijk 180,- per m2 BVO excl. BTW. De bibliotheek kan Uitgegaan wordt van een ontwikkelingswinst van 8% op de V.O.N. prijs, dit iswanneer zo nodig gemakkelijk een andere functie huisvesten wanneer de inclusief een bedrag voor de risico’s.bibliotheek eruit gaat. Rendement parkeergarageHuurprijs woningen Na aftrek van het aantal parkeerplaatsen bestemd voor de woningen blijven erVolgens Funda ligt de huurprijs van appartementen in de Javastraat tussen nog 20 parkeerplaatsen in de parkeergarage over die ingezet kunnen wordende €11/m2 GBO en €12/m2 GBO per maand. Als verrekening naar de BVO als betaalde parkeerplaats voor algemeen gebruik. Perhuurprijs zal 10% hier vanaf getrokken worden (BRON, dictaat ) en komen parkeerplaats kan per jaar minimaal € 3400,- aan inkomsten worden verwachtwe op een huurprijs van gemiddeld €10,50/m2 BVO excl. Btw per maand. (uitgaande van betaald parkeren volgens lokaal tarief van € 1,85 per uur (excl. BTW) bij bezetting van 6 uur per dag, 6 dagen per week, 52 weken in hetVerkoopprijs woningen jaar). Het totale rendement hiervan is €68.000 per jaar excl. BTW.Op de site van Trovit zijn enkele referenties gevonden in de nabije Investeringsbudgetomgeving van de locatie. Nadat het gewenste rendement bepaald is kan het investeringbudget bepaaldBalistraat: €3854/m2 BVO worden. Dit zal voor het koopgedeelte apart van het huurgedeelte (deBankastraat €2950/ m2 BVO bibliotheek en de huurwoningen) gedaan worden omdat hier een andereFormosastraat €3000/ m2 BVO methode voor is. Investeringbudget huurgedeelte = Huuropbrengst 1ste jaar /Javastraat €3600/ m2 BVO BAR.Javastraat €3000/ m2 BVO Huuropbrengst 1ste jaar:De te ontwikkelen appartementen zijn erg mooi gelegen aan een plein, dus • Parkeergarage = €68.000met uitzicht en buitenruimte op het zuiden en een eigen parkeerplaats. Dit • Bibliotheek: 2391 m2 BVO x €180 = €430.380maakt de woning veel waard. Op basis hiervan gaan we uit van €3300/m2 • Huurwoningen: 1734 m2 BVO x €10,50BVO excl. Btw. per maand x 12 maanden = €218.484 + ---------------------- €716.864 12
  • Investeringbudget huurgedeelte = €716.864 / 0,06 = 11.947.733,-Investeringsbudget koopgedeelte = verkoopprijs – winst/risico.Er wordt zoals genoemd uitgegaan van 8% van de verkoopprijs als winst- enrisicodekking. Een marktconforme verkoopprijs blijkt uit voorgaand onderzoek€3300,-/m2 BVO te zijn. In totaal wordt er 1816 m2 BVO aan koopwoningengerealiseerd. De totale verkoopopbrengst zal € 5.992.800 zijn.8% hiervan geldt als winst – en risicodekking, dit is €479.424. Het restant kangebruikt worden om het gebouw te realiseren: €5.513.376,-Het totale investeringbudget komt daarmee op: €11.947.733 + € 5.513.376 =€17.461.109,-InvesteringskostenNa het budget vastgesteld te hebben zal er gekeken worden naar wat hethuidige ontwerp voor investeringskosten heeft. De bouwkosten zijn berekendaan de hand van prijzen per eenheid per element. De bijkomende kosten zijndoor middel van percentages vastgesteld. De elementprijzen zijn bepaald aande hand van twee referentieprojecten (Bron 5). Voor de complexere elementenzijn hogere elementprijzen aangenomen. De begroting is te zien in figuur 25.Analyse van de haalbaarheid van het ontwerpDe investeringskosten blijken volgens berekening €23.524.536,- te zijn. Hetinvesteringsbudget is vastgesteld op €17.461.109,-. Daarmee blijkt dit projectin financieel opzicht niet haalbaar en is er een tekort van €6.063.427,-. Erspeelt echter ook een maatschappelijk belang mee. Het gebouw zal de wijk op Figuur 25: Elementenbegrotingeen hoger niveau brengen en de leefomgeving verbeteren. Er zijn driemanieren om het tekort kleiner te maken: de opbrengsten hoger maken, de De huurwoningen kunnen gezien worden als sociale sector woningen en dekosten lager maken of een combinatie hiervan. Hier enkele mogelijkheden. bibliotheek als maatschappelijke ontwikkeling. Bij dit soort projecten wordt1. De samenstelling van huur en koopwoningen veranderen waardoor de vaak een lagere grondprijs aangehouden dan 30%. Als voorbeeld wordt deopbrengst hoger is. Bij de berekening van het investeringsbudget blijkt dat de gemeente Rotterdam genomen. Uit het jaarbericht van hetkoopwoningen meer opbrengen dan de huurwoningen. Het percentage ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Rotterdam 2007 blijkt namelijk datkoopwoningen zal dus vergroot kunnen worden waardoor het financiële tekort de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen gemiddeld €200,- enkleiner wordt. Als er alleen maar koopwoningen zullen zijn zal het voor sociale sector eengezinswoningen ongeveer 10.000 euro per woninginvesteringbudget: 3550 m2 bvo x €3300 m2/bvo = €11.715.000 zijn. Dit was. Een deel is wel koopwoningen dus er zal een middenweg gekozenminus 8% ontwikkelingswinst is €10.777.800. Dit bedrag plus de opbrengst moeten worden tussen deze bestemmingen om tot een reële grondprijs tevan de verhuur van de bibliotheek en parkeergarage (€8.306.333,-) resulteert komen.in een totaal budget van 20.021.333,-. Het totale tekort komt hiermee op 3. Steun van de overheid in de vorm van subsidie kan het plan haalbaar€3.503203,- maken. Dit is echter wel een erg groot bedrag dus waarschijnlijk zal een combinatie van oplossingen nodig zijn.2. De kosten kunnen verlaagd worden door bijvoorbeeld korting op de 4. Aanpassing van het ontwerp. Het aantal m3 van de bibliotheek kangrondprijs. In deze situatie is een grondquote van 30% aangehouden. Mogelijk verkleind worden waardoor de bouwkosten zullen verminderen. Of er kanis dat dit bijgesteld wordt naar een lager percentage om zo de ontwikkeling meer m2 bvo in het huidige ontwerp gecreëerd worden waardoor demogelijk te maken. huuropbrengsten zullen stijgen. 13
  • BeschrijvingHet ontwerpproces is begonnen met een analyse van de situatie en deopdracht. Hierbij zijn diverse onderdelen aan bod gekomen zoalsbereikbaarheid, woningvoorraad en maatschappelijke achtergronden.Vervolgens is het PVE op een aantal punten aangepast. Op basis van deanalyses heb ik diverse concepten en thema’s bedacht. Met één van dezethema’s ben ik verder gegaan, welke verder is uitgewerkt tot dit planHet concept is door middel van massastudies en schetsen verbeeld. Nabesprekingen zijn er diverse wijzigingen en toevoegingen aangebracht. Eersteuitgangspunt was dat het gebouw bij de bestaande bebouwing past. Later ishiervan afgeweken omdat het gecreëerde een autonome vorm is en dus ietsop zichzelf is. Soms zijn de schetsen een manier geweest om al tekenend teonderzoeken en zo tot een ontwerpoplossing te komen. In andere gevallen isdoor te schetsen een aantal varianten gemaakt, waardoor verschillendeoplossingen naar voren kwamen en de mogelijkheden en onmogelijkhedenduidelijk werden. De ontwikkeling van het concept hing nauw samen met deontwikkeling van de stedenbouwkundige uitgangspunten.Alle ontwerpkeuzes in het gebouw zijn gebaseerd op het basis concept . Inlatere fases in het project is de computer gebruikt voor het uitwerken vanschetsen op een meer nauwkeurige schaal. Vervolgens is doorgegaan metbouwtechnische analyses, welke vervolgens zijn verwerkt in het concept enhet voorlopig ontwerp ontstond. Uiteindelijk is het definitieve ontwerp heteindproduct.eEvaluatieIn het begin van het project is het bedenken van een goed concept van grootbelang. Hier borduur je namelijk het volledige half jaar op door. Voornamelijkin het begin van het project was het wennen om alle ontwerpkeuzes goed teonderbouwen en resoluut te zijn in oplossingen welke in lijn zijn met hetconcept. Dit is steeds beter gegaan en daarom is het project ook in eenstijgende lijn ontwikkeld en op een steeds hoger niveau gebracht. Deontwerpbesprekingen bleken erg waardevol en leerzaam om daarna weer Figuur 26: Massastudies en 1:500 testmaquettesgoed verder te kunnen met het uitwerken van het concept in een goedontwerp. 14
  • Geconcludeerd kan worden dat ik door een helder concept een Bron 1: Leupen, B. e.a. (2005) Ontwerp en analyse (Rotterdam)mooi project heb kunnen realiseren. Door vanuit het Uitgeverij 010basisconcept, een grote uitnodigende gevel en entree aan het Bron 2: Jaarbericht grondprijzen Rotterdam 2007Javaplein, te blijven denken zijn de juiste ontwerpoplossingen Bron 3: Jong, P de, (2009) Werkboek financiële haalbaarheidgekozen en is het ontwerp een aansprekend gebouw geworden. Bron 4: Google EarthHet gebouw is een in het oog springend object aan het Bron 5: www.dtz.nlJavaplein en door de gevel erg uitnodigend. De uitwerking van Bron 7: www.funda.nlde lineaire vorm is goed terug te zien in bijvoorbeeld de gevel, Bron 8: www.bouwkosten.nlde interne organisatie van de bibliotheek en van debovenstraat.Het Javaplein is nu geen verkeersplein meer maar het hart vande Indische buurt waar men kan afspreken en kan verblijven.Door het gekozen woningaanbod zal de bewonerssamenstellingvan de buurt veranderen wat diverse positieve gevolgen zalhebben. Doordat de woningen allen op het zuiden zijngesitueerd en groot van omvang zijn zal het hier fijn wonenworden. Ook in de bovenstraat wordt het ontmoeten tussenmensen goed mogelijk door de diverse zitplekken op de ‘kop’ ofaan het Javaplein. 15
  • Dit zijn de gebruikte referentieprojecten van www.bouwkosten.nl1. Bankgebouw met bibliotheek en 13 woningen te Pey-Echt. Welkevergelijkbaar is qua functie2. Kantoorgebouw te Zwolle. Welke vergelijkbaar is qua omvang,constructie en materialisering. Kantoorgebouw te Zwolle Bankgebouw met bibliotheek en 13 woningen te Pey-Echt Doorsnede Kantoorgebouw te Zwolle 16
  • 17
  • 18
  • 19