Lap Du An Khu Cong Nghiep

DỰ ÁN: KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 1
KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG THÀNH TÀI
TỈNH LONG AN
Long An - 08/2015
CHỦ ĐẦU TƢ:
ĐƠN VỊ TƢ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ
THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
Địa điểm đầu tƣ:

ĐƠN VỊ TƢ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH
THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG
THÀNH TÀI TỈNH LONG AN
Địa điểm đầu tƣ: Cụm CN Long Định, xã Long Định, Huyện Cần Đước, Tỉnh Long An
Long An, Tháng 08/2015
ĐƠN VỊ TƢ VẤN
CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ
THẢO NGUYÊN XANH
(Tổng Giám đốc)
NGUYỄN VĂN MAI

MỤC LỤC
CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN........................................................................................5
1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ................................................................................................5
1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án .....................................................................................5
CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN.........................................................................6
2.1. Căn cứ pháp lý..........................................................................................................6
2.2. Giới thiệu tỉnh Long An ...........................................................................................8
2.3. Đặc điểm tự nhiên Huyện Cần Đƣớc, Long An.....................................................10
2.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án .........................................................................121
2.5. Sự cần thiết đầu tƣ..................................................................................................13
CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ ..................................................15
3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án............................................................................................15
3.2. Hiện trạng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật ...............................................................15
3.3. Nhân sự dự án ........................................................................................................17
3.4. Quy mô dự án.........................................................................................................17
3.5. Tiến độ đầu tƣ ........................................................................................................17
CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG…………………………...…18
4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng................................................................................18
4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ........................................................................20
4.3. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trƣờng ......................................................20
4.4. Kết luận ..................................................................................................................21
CHƢƠNG V: KHẢ NĂNG PHÁT SINH RỦI RO, PHƢƠNG ÁN NGĂN NGỪA VÀ
BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC……………………………………………………………22
5.1.Rủi ro vì cạnh tranh.................................................................................................22
5.2.Rủi ro vì kinh doanh thua lỗ....................................................................................23
5.3.Rủi ro vì cháy nỗ.....................................................................................................23
CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN...............................................................24
6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ......................................................................................24
6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ.......................................................................................25
6.2.1.Tài sản cố định.................................................................................................25
6.2.2.Vốn lưu động sản xuất .....................................................................................25
CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................................................27
7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án .........................................................................27

7.2. Kế hoạch vay và trả nợ……………………………………………………………..27
CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH.................................................28
8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính.....................................................................................28
8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ...........................................................28
8.1.2.Doanh thu từ dự án..........................................................................................30
8.1.3.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án..........................................................................30
8.2. Kế hoạch trả nợ………………...…………………………………………………33
8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội...........................................................................................33
CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................34

CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN
1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ
- Tên công ty :
- Giấy chứng nhận đăng ký DN :
- Địa chỉ trụ sở :
- Đại diện theo pháp luật:
- Ngành nghề kinh doanh:
+ Vận tải, kinh doanh kho vận, Logistic,…
+ Khu công nghiệp, khu công nghệ cao, hạ tầng khu CN,….
+ Các sản phẩm phụ trợ công nghệ cao, sản xuất xốp nhựa, vật liệu nhựa,…
1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
- Tên dự án :
- Địa điểm xây dựng :
- Diện tích đầu tƣ : 2,714 m²
- Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng nhà hàng ẩm thực & khu giải trí, tổ chức các sự
kiện cƣới, hỏi, hội nghị, thể thao,...
- Mục đích đầu tƣ :
+ Đáp ứng nhu cầu cƣới hỏi, liên hoan, hội nghị, tổ chức sự kiện của nhân dân và
các cơ quan tổ chức cũng nhƣ khách du lịch tại tỉnh Long An.
+ Tạo việc làm, mang lại thu nhập ổn định cho lao động tại địa phƣơng, đóng góp
tích cực vào Ngân sách Nhà Nƣớc.
+ Góp phần phát triển kinh tế xã hội tỉnh Long An
+ Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, là cơ hội giúp phát triển và mở rộng ngành nghề
kinh doanh dịch vụ phù hợp với điều kiện và năng lực thực tế của Công ty.
- Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới
- Hình thức quản lý : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý
dự án do chủ đầu tƣ thành lập.
- Vòng đời dự án : 50 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động (Tính toán hiệu quả tài
chính cho 10 năm đầu tiên hoạt động)
- Tổng mức đầu tƣ : 21,518,829,000 đồng
+ Vốn tự có là : 6,455,649,000 đồng chiếm 30%.
+ Vốn vay ngân hàng : 15,063,181,000 đồng chiếm tỷ lệ 70% (Nguồn vốn vay này
dự kiến vay trong thời gian 84 tháng với lãi suất dự kiến là 10.5%/năm. Thời gian ân hạn
gốc là 12 tháng. Lãi trả hàng tháng kể từ tháng thứ 13 trở đi).
- Tiến độ đầu tƣ :
+ 2015 : Tiến hành chuẩn bị các bƣớc phục vụ thực hiện dự án
+ Quý IV/2015: Dự án chính thức đi vào hoạt động

CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN
2.1. Căn cứ pháp lý
Báo cáo đầu tư được lập dựa trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau:
 Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc
Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc
Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
 Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất;
 Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
 Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của nghị định số
43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về đất đai
của chính phủ;
 Luật đầu tƣ số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của
Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm
2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 và Luật số 21/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Quản lý thuế;
 Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;
 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế;
 Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày
17/1/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;
 Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản
lý thuế;

 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và
hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;
 Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số
điều của các Nghị định về thuế;
 Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23/12/2013 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
 Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;
 Căn cứ Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về lập, phê
duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;
 Căn cứ Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về
lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;
 Căn cứ Thông tƣ số 05/2013/TT-BKHĐT ngày 31/10/2013 của Bộ trƣởng Bộ Kế
hoạch và Đầu tƣ hƣớng dẫn tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và công bố quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch ngành, lĩnh vực và sản phẩm chủ
yếu;
 Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng ngày
18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi
trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng.
 Quyết định 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ Tài Nguyện và Môi
Trƣờng về việc áp dụng 5 Tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số
tiêu chuẩn đã quy định theo QĐ số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25/06/2002 của Bộ
KHCNMT;
 Căn cứ các pháp lý khác có liên quan;
Các tiêu chuẩn Việt Nam
Dự án Khu công nghiệp Cảng Thành Tài Tỉnh Long An của Công ty CP Đầu tƣ công
nghiệp Hanel đƣợc thực hiện dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính nhƣ sau:
 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);
 Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật
Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);
 TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế;
 TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN
2737 -1995;
 TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;
 TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
 TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử
dụng;

 TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;
 TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;
 TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;
 TCVN 6160 – 1996: Yêu cầu về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;
 TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);
 TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;
 TCXD 33-1985: Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngoài; công trình - tiêu chuẩn thiết kế;
 TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;
 TCXD 51-1984: Thoát nƣớc - mạng lƣới bên trong và ngoài công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
 TCXD 188-1996: Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;
 TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nƣớc trong nhà;
 TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;
 TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;
 TCVN 4513-1998: Cấp nƣớc trong nhà;
 TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc và nƣớc thải sinh hoạt;
 TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;
 TCVN 5502: Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;
 TCVN 5687-1992: Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sƣởi ấm;
 TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;
 11TCN 19-84: Đƣờng dây điện;
 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;
 TCVN 5828-1994: Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;
 TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình dân
dụng;
 TCXD 25-1991: Tiêu chuẩn đặt đƣờng dây dẫn điện trong nhà ở và công trình
công cộng;
 TCXD 27-1991: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;
 TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;
 EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam).
2.2 Giới thiệu tỉnh Long An
2.2.1 Điều kiện tự nhiên tỉnh Long An

Tỉnh Long An tiếp giáp với Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Tây Ninh về phía
Đông, giáp với Vƣơng Quốc Campuchia về phía Bắc, giáp với tỉnh Đồng Tháp về phía
Tây và giáp tỉnh Tiền Giang.
Tỉnh Long An có vị trí địa lý khá đặc biệt là tuy nằm ở vùng ĐBSCL song lại thuộc
Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam (VPTKTTĐPN), đƣợc xác định là vùng
kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế Việt
Nam. Long An có đƣờng ranh giới quốc gia với Campuchia dài: 132,977 km, với hai cửa
khẩu Bình Hiệp (Mộc Hóa) và Tho Mo (Đức Huệ). Long An là cửa ngõ nối liền Đông
Nam Bộ với ĐBSCL, nhất là có chung đƣờng ranh giới với TP. Hồ Chí Minh, bằng hệ
thống giao thông đƣờng bộ nhƣ : quốc lộ 1A, quốc lộ 50, . . . các đƣờng tỉnh lộ : ĐT.823,
ĐT.824, ĐT.825 v.v . . . Đƣờng thủy liên vùng và quốc gia đã có và đang đƣợc nâng cấp,
mở rộng, xây dựng mới, tạo động lực và cơ hội mới cho phát triển. Ngoài ra, Long An
còn đƣợc hƣởng nguồn nƣớc của hai hệ thống sông Mê Kông và sông Đồng Nai.
Là tỉnh nằm cận kề với TP.HCM có mối liên hệ kinh tế ngày càng chặt chẽ với
Vùng Phát Triển Kinh Tế Trọng Điểm Phía Nam (VPTKTTĐPN), nhất là Thành phố Hồ
Chí Minh một vùng quan trọng phía Nam đã cung cấp 50% sản lƣợng công nghiệp cả
nƣớc và là đối tác đầu tƣ, chuyển giao công nghệ, là thị trƣờng tiêu thụ hàng hóa nông
sản lớn nhất của Đồng bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL).
Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh là 449.194,49 ha, dân số 1.542.606 (theo số liệu dân
số tính đến tháng 5 năm 2013). Tọa độ địa lý : 105030' 30'' đến 106047' 02'' kinh độ
Đông và 10023' 40'' đến 11002' 00'' vĩ độ Bắc.
Tỉnh Long An có 15 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các huyện: Đức Huệ,
Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đƣớc, Cần Giuộc, Thủ Thừa, Tân Trụ, Châu Thành, Thạnh Hóa,
Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hƣng, Tân Hƣng, thị xã Kiến Tƣờng và thành phố Tân An;
có 192 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 166 xã, 12 phƣờng và 14 thị trấn.
2.2.2. Tình hình kinh tế xã hội Tỉnh Long An
Trong 6 tháng đầu năm, mặc dù còn nhiều khó khăn nhƣng tình hình kinh tế của
tỉnh đã đạt đƣợc kết quả khả quan, tăng trƣởng kinh tế cao hơn cùng kỳ.
Sản xuất nông nghiệp cơ bản thuận lợi và có nhiều chuyển biến tích cực: diện tích,
năng suất vụ lúa mùa và đông xuân 2013 – 2014 tăng so với cùng kỳ, xây dựng “cánh
đồng lớn” theo hƣớng liên kết 4 nhà mang lại hiệu quả rõ rệt (năng suất, giá cả đều cao
hơn so với sản xuất bên ngoài), thanh long và chanh tiếp tục là loại cây trồng cho lợi
nhuận cao; dịch bệnh trong chăn nuôi đƣợc kiểm soát chặt chẽ, không gây thiệt hại lớn,
chăn nuôi đang có xu hƣớng phục hồi và phát triển; triển khai nhanh mua tạm trữ theo
chủ trƣơng của Chính phủ đạt chỉ tiêu đƣợc giao, góp phần tiêu thụ lúa gạo hàng hóa
trong dân; tiếp tục tập trung nguồn lực thực hiện chƣơng trình xây dựng nông thôn mới.
Công nghiệp đƣợc tích cực hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh,
giá trị sản xuất tăng khá so với cùng kỳ. Thƣơng mại – dịch vụ, xuất nhập khẩu tiếp tục
ổn định và có bƣớc phát triển, kiểm soát thị trƣờng, giá cả, chỉ số giá tiêu dùng tăng thấp.
Thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài tăng cả về số lƣợng dự án và mức vốn đầu tƣ so với cùng kỳ.

Công tác xây dựng cơ bản đƣợc tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thi công, giải ngân
kịp thời theo khối lƣợng, đảm bảo chất lƣợng và thanh quyết toán theo quy định.
Thƣờng xuyên kiểm tra đôn đốc huy động các nguồn thu, thu đúng, đủ, kịp thời vào
ngân sách nên đạt tiến độ dự toán, tiếp tục thực hiện triệt để tiết kiệm chi theo quy định.
Tập trung xây dựng Đề án tái cơ cấu kinh tế của tỉnh, triển khai thực hiện kế hoạch, giải
pháp nâng cao chỉ số PCI năm 2014.
Các lĩnh vực văn hóa - xã hội triển khai thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm theo kế
hoạch đề ra, đảm bảo thực hiện đầy đủ, kịp thời các chính sách an sinh xã hội. Giữ vững
an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, ngăn chặn kịp thời các biểu hiện lợi dụng tình
hình liên quan đến vấn đề biển Đông để gây rối làm mất trật tự xã hội, chủ động đấu
tranh phòng chống tội phạm, kiềm chế tai nạn giao thông. Công tác cải cách hành chính
đƣợc đẩy mạnh.
2.3 Đặc điểm tự nhiên huyện Cần Đƣớc, Tỉnh Long An
Huyện Cần Đƣớc nằm ở phía Đông nam vùng hạ tỉnh Long An, thuộc vùng kinh tế
trọng điểm của tỉnh. Là một huyện ven biển, đƣợc bao bọc bởi sông Rạch Cát và sông
Vàm Cỏ. Diện tích: 219,57 km2 chiếm 4,85% diện tích tự nhiên toàn tỉnh. Dân số:
161.991 ngƣời (thống kê 2001). Mật độ bình quân: 742 ngƣời/km2.
Sông Vàm Cỏ Đông làm ranh giới với huyện Tân Trụ, và một đoạn Vàm Cỏ làm
ranh giới với huyện Châu Thành. Phía đông giáp sông Soài Rạp. Phía đông bắc giáp
huyện Cần Giuộc. Phía bắc giáp huyện Bến Lức. Phía Tây giáp huyện Tân Trụ và Châu
Thành. Phía Nam giáp huyện Gò Công Đông tỉnh Tiền Giang.
Địa hình khá bằng phẳng hơi nghiêng về phía biển Đông chia ra làm hai vùng
thƣợng - hạ ranh giới là nơi kinh Xóm Bồ nối với Rạch Đào. Hai vùng này không mang
đặc điểm sinh thái rõ rệt nhƣ huyện Cần Giuộc. Tuy nhiên, ở vùng hạ một số khu vực dọc
theo sông Vàm Cỏ khá thấp, đặc biệt là hai xã Long Hựu Đông, Long Hựu Tây đƣợc bao
bọc bởi sông lớn nên đất nhiễm mặn. Long Hựu Đông xã cuối cùng của tỉnh Long An,
nằm đối mặt với Biển Đông có đồn Rạch Cát, một pháo đài phòng thủ ven biển kiên cố,
kiến trúc độc đáo, đƣợc Pháp xây dựng hồi năm 1910, nay đƣợc công nhận là di tích lịch
sử cấp quốc gia đáng đƣợc chú ý.
Cần Đƣớc gồm 1 thị trấn và 16 xã: Thị trấn Cần Đƣớc, Long Cang, Long Định,
Long Hoà, Long Hựu Đông, Long Hựu Tây, Long Khê, Long Sơn, Long Trạch, Mỹ Lệ,
Phƣớc Đông, Phƣớc Tuy, Phƣớc Vân, Tân Ân, Tân Chánh, Tân Lân, Tân Trạch.
- Khí hậu: Cần Đƣớc mang sắc thái chung của khí hậu Đồng bằng Sông Cửu Long
với hai mùa: mùa mƣa và mùa khô, đồng thời chịu ảnh hƣởng thời tiết vùng cận biển:
+ Nằm trong vùng đặc trƣng của khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, nhiệt độ
trung bình trên địa bàn xấp xỉ 27 độ C; ẩm độ bình quân 79 % và chênh lệch cao giữa
mùa khô và mùa mƣa (20 % - 90 % ). Số giờ nắng bình quân 2.700 giờ / năm.
+ Chế độ mƣa: mùa mƣa thƣờng từ tháng 4 AL đến tháng 11 AL, lƣợng mƣa bình
quân khoảng1600 mm/năm, trong tháng 9-10 lƣợng mƣa rất lớn, trùng với thời điểm lũ

cao gây ra hiện tƣợng ngập lụt trong vùng. Giữa mùa mƣa có hiện tƣợng hạn kéo dài
khoảng 15 ngày trong tháng 7 hoặc tháng 8 ( gọi là hạn Bà Chằng ).
+ Chế độ gió: Cần Đƣớc chịu ảnh hƣởng chế độ gió mùa, cũng thay đổi theo 2 mùa
rõ rệt. Gió mùa Đông Bắc vào mùa khô, với tốc độ trung bình 5 – 7m/giây. Gió mùa Tây
Nam vào mùa mƣa, tốc độ trung bình 3,2m/giây. Cần Đƣớc ít có bão, đôi khi do ảnh
hƣởng của bão hoặc áp thấp nhiệt đới có mƣa lớn xảy ra.
- Nguồn nước:
+ Nguồn nƣớc mặt: đƣợc hình thành từ hệ thống sông Vàm Cỏ, sông Rạch Cát và
hệ hốngkênh rạch chằng chịt trên địabàn, thƣờng bị mặn vào mùa khô.
+ Nguồn nƣớc mƣa: mùa mƣa thƣờngkéo dài từ tháng 4 cho đến hết tháng 11, là
nguồn nƣớc ngọt chủ yếu để sản xuất nông nghiệp và dùng cho sinh hoạt.
+ Nguồn nƣớc ngầm có độ sâu trên140m đến 300m, có hàm lƣợng sắt cao, có 5 xã
không có nguồn nƣớc ngầm là Long Định, Long Cang, Tân Trạch, Long Sơn, Phƣớc
Tuy.
- Thủy văn: Chế độ thủy văn ở Cần Đƣớc chịu tác động mạnh của chế độ bán nhật
triều của biển Đông. Vào mùa khô thủy triều đƣa nƣớc mặn từ cửa Soài Rạp theo sông
Vàm Cỏ và sông Rạch Cát vào nội đồng. Hơn nữa địa hình thấp từ Bắc xuống Nam,
trung bình từ 0,6 – 0,8m so với mực nƣớc biển, có nơi chỉ khoảng 0,3 – 0,5m nên nƣớc
mặn dễ xâm nhập sâu vào trong nội đồng.
- Đất đai: Cần Đƣớc có 06 nhóm đất gồm: nhóm đất phù sa; nhóm đất phù sa nhiễm
mặn; nhóm đất phèn tiềm tàng; nhóm đất phèn hoạt động; nhóm đất phèn tiềm tàng
nhiễm mặn; nhóm đất phèn hoạt động nhiễm mặn. Nhìn chung tỷ lệ đất phèn chiếm diện
tích lớn, là một hạn chế cho việc phát triển trồng trọt. Đất ở Cần Đƣớc có thể trồng lúa,
trồng rau màu, trồng lát, trồng dƣa hấu và nuôi tôm.
2.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án
2.4.1. Vị trí- Giấc mơ của chủ đầu tư
Vị trí triển khai dự án nằm trong Cụm công nghiệp Long Định, huyện Cần Đƣớc,
tỉnh Long An.
2.4.2. Năng lực của nhà đầu tư
Ngoài vị trí đẹp trong mơ, dự án còn có những ƣu điểm sau:
- Năng lực tài chính vững mạnh.
- Có kinh nghiệm và vốn kiến thức, hiểu biết nhất định trong lĩnh vực kinh doanh
cầu cảng, logistics,…
+) Dịch vụ cầu cảng: Hệ thống cầu cảng dài tổng cộng gần 450m, mớn nƣớc trƣớc
bến 9m, đƣợc phép tiếp nhận các loại phƣơng tiện thuỷ trong và ngoài nƣớc có trọng tải
đến 5.000 DWT cập bến, neo đậu làm hàng dễ dàng tại cảng. Hơn nữa, chúng tôi còn
cung ứng một số dịch vụ tiện ích phục vụ quá trình neo đậu của các loại phƣơng tiện thuỷ
tại cảng theo yêu cầu của thuyền trƣởng. Bên cạnh hệ thống cầu cảng này, chúng tôi còn

có đội tàu lai dắt nhiều năm kinh nghiệm, luôn túc trực hỗ trợ các phƣơng tiện thuỷ cập
và rời bến dễ dàng hơn khi có yêu cầu.
+) Dịch vụ xếp dỡ và vận chuyển hàng hoá: Lực lƣợng công nhân bốc dỡ hàng hoá,
các lái cẩu và đội ngũ điều khiển các loại xe cơ giới chuyên dụng (xe nâng, xe kéo,…)
nhiều kinh nghiệm kết hợp với các công cụ chuyên dụng cho công việc xếp dỡ hàng nhƣ
băng tải, máng trƣợt, cáp,… sẽ xếp dỡ các loại hàng hoá một cách tốt nhất và đảm bảo
tiến độ làm hàng mà quý khách yêu cầu. Ngoài ra, chủ đầu tƣ sẵn sàng đáp ứng nhu cầu
vận chuyển hàng hoá theo yêu cầu của quý khách từ cảng Thành Tài Bến Lức đến các địa
điểm khác nằm trong và ngoài tỉnh Long An.
2.4.3. Tiềm năng khai thác
Là quốc gia có đƣờng bờ biển trên 3.200 km, có nhiều vị trí thuận lợi để phát triển
cảng biển, gần các tuyến hàng hải quốc tế và nằm trong vùng kinh tế năng động. Trong
những năm qua, chúng ta đã dành một phần lớn ngân sách và nguồn vốn ODA để đầu tƣ
cơ sở hạ tầng giao thông nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho vận tải hàng hóa và dịch vụ
logistics phát triển. Hệ thống cảng biển Việt Nam cũng đã và đang đƣợc đầu tƣ xây dựng
với quy mô lớn và hiện đại. Tuy nhiên, một trong những khó khăn lớn của các cảng biển
là cơ sở hạ tầng kết nối với vùng tập trung hàng hóa còn yếu. Do đó, cần phải phát triển
hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông một cách đồng bộ, hợp lý, vững chắc, để tạo nên mạng
lƣới hoàn chỉnh kết nối các phƣơng thức giao thông nhằm tối ƣu hóa về vị trí và thời
gian, lƣu chuyển và dự trữ nguồn tài nguyên từ điểm đầu của dây chuyền cung ứng cho
đến tay ngƣời tiêu dùng.
Hệ thống cầu cảng dài tổng cộng 450m, mớn nƣớc trƣớc bên 9m, đƣợc phép tiếp
nhận các loại phƣơng tiện thuỷ trong và ngoài nƣớc có trọng tải đến 5.000 DWT cập bến,
neo đậu làm hàng dễ dàng tại cảng. Hơn nữa, chủ đầu tƣ còn cung ứng một số dịch vụ
tiện ích phục vụ quá trình neo đậu của các loại phƣơng tiện thuỷ tại cảng theo yêu cầu
của thuyền trƣởng.
Nhu cầu giảm sự quá tải tại mốt số Cầu Cảng khác: Hiện nay thực tế cho thấy Cầu
Cảng Sài Gòn đang hoạt động trong tình trạng quá tải thƣờng xuyên. Hình ảnh kẹt xe do
hàng trăm chiếc đầu kéo ra vào thƣờng xuyên tại Cảng là điều dễ nhìn thấy hàng ngày.
Dự Án đầu tƣ Cầu Cảng Thành Tài có khả năng nhận Tàu hàng cỡ lớn với hệ thống giao
thông tốt và thuận lợi hơn sẽ chắc chắn góp phần giảm đi sự quá tải này.
Nhu cầu vận chuyển gần hơn và nhanh hơn : Hiện nay các tàu đi đến Cầu Cảng
Hiệp Phƣớc đều theo luồng sông Lòng Tàu với khoảng xa 70km. Nếu đi theo luồng sông
Soài Rạp thì do còn một số điểm cạn nên các tàu hàng lớn không thể ra vào. Do đó cự ly
vận chuyển là còn xa.
Nhu cầu Kho ngoại quan phục vụ xuất nhập khẩu :Nhu cầu xuất và nhập khẩu hàng
hoá và linh kiện của khu vực Nam bộ hàng năm với tổng sản lƣợng là rất lớn. Mà hầu hết

hàng hoá cần phải trải qua thủ tục kiểm hoá và hải quan. Ngoài ra số lƣợng loại hàng tạm
nhập để tái xuất là khá lớn. Bên cạnh đó hiện nay có nhiều Công ty xuất hoặc nhập khẩu
hàng với số lƣợng rất lớn mà kho chứa của Công ty lại không đáp ứng đƣợc. Do đó nhu
cầu thuê kho bãi của Dự Án cầu cảng từ các Doanh nghiệp là rất lớn.
Nhu cầu tiếp đón và bốc dỡ hàng hoá xuất nhập khẩu ngày càng tăng :Theo báo cáo
của Cục Hàng Hải Việt Nam về quy hoạch tổng thể Cảng biển Việt Nam nhóm Cảng biển
số 5 có tốc độ tăng trƣởng từ 25 – 30% mỗi năm. Ngoài ra sự hình thành hàng loạt khu
công nghiệp và hàng trăm Doanh nghiệp xuất nhập khẩu tại thành phố HCM và các tỉnh
phía nam nhƣ Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Hậu Giang sẽ đẩy nhanh nhu cầu sử dụng
các dịch vụ do Cầu Cảng cung cấp.
Nhu cầu phát triển chung của tỉnh Long An, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân
cận: Vị trí địa lý của Dự Án đầu tƣ Cầu Cảng Thành Tài nằm trong khu vực quy hoạch
các khu công nghiệp của tỉnh Long An, là cửa ngõ của thành phố Hồ Chí Minh và các
tỉnh lân cận. Do đó Cầu Cảng sẽ góp phần tăng trƣởng kinh tế thông qua dịch vụ tiếp đón
tàu cỡ lớn và bốc dỡ hàng hoá.
Nhu cầu mở rộng sản xuất và ngành hàng kinh doanh của Công ty Hanel: Đối với
Công ty việc sản xuất và kinh doanh đa ngành là nằm trong chƣơng trình phát triển chung
của công ty. Việc lập dự án và đầu tƣ Cầu Cảng Thành Tài là một phần trong kế hoạch
phát triển đó. Ngoài ra Cầu Cảng sẽ giúp cho công ty chủ động hơn trong việc xuất nhập
khẩu hàng hoá (vì công ty có khối lƣợng xuất nhập khẩu hàng hoá rất lớn), tiết giảm đƣợc
chi phí khi sử dụng các dịch vụ cầu cảng và tăng thêm lợi nhuận cho Tổng công ty thông
qua kinh doanh cầu cảng.
2.5. Sự cần thiết đầu tƣ
Xuất phát từ yêu cầu phát triển nhanh quá trình vận tải giao lƣu hàng hóa, kịp thời
đáp ứng nhu cầu tăng trƣởng về xuất nhập khẩu các loại hàng hóa cần thiết bằng đƣờng
biển trực tiếp phục vụ các ngành kinh tế nông nghiệp, công nghiệp của tỉnh Long An, các
cụm Công nghiệp Dự án khu Cảng Thành Tài – Cụm công nghiệp Long Định tỉnh Long
An và đảm nhận một phần hàng hóa của nhóm cảng biển số 5, nhằm góp phần thúc đẩy
quá trình phát triển KTXH tỉnh Long An, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và các tỉnh
ĐBSCL; Đồng thời nhằm tận dụng các lợi thế về điều kiện địa lý tự nhiên, khu nƣớc,
luồng tàu cùng hệ thống giao thông đƣờng thủy, đƣờng bộ tại khu vực Cần Đƣớc-Long
An cho thấy việc nghiên cứu đầu tƣ xây dựng cảng Thành Tài là rất hợp lý và cần thiết,
nhằm khai thác tốt nhất tiềm năng của một đầu mối giao lƣu hàng hải lớn của Tỉnh trên
sông Soài Rạp, trực tiếp làm giảm bớt lƣu lƣợng hàng hóa và chi phí vận tải hàng xuất

nhập khẩu hàng năm phải chuyển tiếp lên các cảng TP.Hồ Chí Minh bằng đƣờng bộ,
đƣờng thủy nội địa và ngƣợc lại; Mặt khác việc đầu tƣ xây dựng Cảng Thành Tài còn góp
phần làm tăng khả năng lƣu thông hàng hóa, đẩy nhanh quá trình khai thác, phát triển các
cảng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và cả khu vực Nam Bộ.

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ
3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án
Tú coi lại giùm bản vẽ và chi tiết khu cảng bên mình thực hiện dự án
Địa điểm dự án (Tú coi chèn bản vẽ vô nha)
3.2. Hiện trạng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật
3.2.1 Tiêu chuẩn thiết kế mặt bằng
+ Phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt.
+ Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nƣớc tốt.
+ Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh thực phẩm, vệ sinh môi trƣờng.
+ Không gần các nguồn chất thải độc hại.
+ Đảm bảo nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, nƣớc từ mạng lƣới cung cấp chung.
3.2.2. Hiện trạng
a) Hệ thống đƣờng giao thông
Bình đồ tuyến:
Cao độ xây dựng mặt đƣờng trung bình + 1,0 m.
Kết cấu mặt đƣờng bê tông nhựa, vỉa hè, vỉa hè lát gạch terazzo, trồng cây xanh,
thảm cỏ 2 bên đƣờng.
Trắc ngang tuyến đường:
Độ dốc ngang mặt đƣờng hai mái là: i = 2%
Kết cấu mặt đƣờng là bêtông nhựa rải nóng
Nền móng đƣờng đƣợc gia cố cừa tràm và lớp đệm cát
Sơ bộ chọn kết cấu phần đƣờng nhƣ sau:
+ Nền đất hiện hữu gia cố cừ tràm
+ Lớp đệm cát
+ Lớp đá cấp phối sỏi đỏ
+ Lớp đá cấp phối 0 – 4
+ Lớp bêtông nhựa rải nóng
Trắc dọc đường:
Cao độ thiết kế tại tim đƣờng mới bằng cao độ tim đƣờng hiện hữu, độ dốc dọc
tuyến đƣờng i = 0%.
b) Hệ thống đƣờng sân bãi
Đường sân bê tông xi măng: Kết cấu làm mới, cụ thể kết cấu từ trên xuống

 BTXM đá 1x2cm M300 dày :20 cm;
 Giấy dầu hoặc tấm nilong ngăn cách;
 Cát hạt trung lu lèn K > 0.98 dày :20 cm;
 Đất sỏi đỏ đắp lu lèn K > 0.98 dày:20 cm;
 Nền đất lu lèn K > 0.95.
Để thu nƣớc mặt trên sân, tạo độ dốc tự nhiên mặt bãi dốc 1% về phía tƣờng bao quanh
xây dựng các hố thu nƣớc mới.
Đường bê tông nhựa
 Để đảm bảo giao thông quanh khu vực dự án đƣợc thông suốt và thuận lợi,
cần xây dựng mới bó vỉa, vỉa hè, hố ga thoát nƣớc và trồng cây xanh xung quanh;
 Căn cứ hệ thống thoát nƣớc mặt hiện hữu và hƣớng thoát nƣớc từ trong ra
ngoài hệ thống thoát nƣớc chung, thiết kế độ dốc dọc đƣờng là 0.5% và độ dốc ngang
đƣờng là 1%.
Bó vỉa, vỉa hè và trồng cây xanh: Toàn bộ bó vỉa dọc theo đƣờng bãi, đƣờng xung
quanh bằng BTXM đá 1x2cm M200 dày 20cm, cao 25cm, đƣợc đúc sẵn từng tấm dài 1m
và lắp ghép; Xung quanh mỗi hạng mục công trình xây dựng vỉa hè rộng 02m. Lát vỉa hè
bằng gạch màu đỏ và xám xanh.
c) Hệ thống điện
Hệ thống chiếu sáng bên trong đƣợc kết hợp giữa chiếu sáng nhân tạo và chiếu
sáng tự nhiên. Hệ thống chiếu sáng bên ngoài đƣợc bố trí hệ thống đèn pha, ngoài việc
bảo đảm an ninh cho công trình còn tạo đƣợc nét thẩm mỹ cho công trình vào ban đêm.
Công trình đƣợc bố trí trạm biến thế riêng biệt và có máy phát điện dự phòng. Hệ thống
tiếp đất an toàn, hệ thống điện đƣợc lắp đặt riêng biệt với hệ thống tiếp đất chống sét.
Việc tính toán thiết kế hệ thống điện đƣợc tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn qui định của
tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn ngành.
d) Hệ thống cấp thoát nƣớc
Hệ thống cấp thoát nƣớc đƣợc thiết kế đảm bảo yêu cầu sử dụng nƣớc:
- Nƣớc sinh hoạt.
- Nƣớc cho hệ thống chữa cháy.
Việc tính toán cấp thoát nƣớc đƣợc tính theo tiêu chuẩn cấp thoát nƣớc cho công
trình công cộng và theo tiêu chuẩn PCCC quy định.
e) Hệ thống chống sét
Hệ thống chống sét sử dụng hệ thống kim thu sét hiện đại đạt tiêu chuẩn.
Hệ thống tiếp đất chống sét phải đảm bảo Rd < 10  và đƣợc tách riêng với hệ
thống tiếp đất an toàn của hệ thống điện.
Toàn bộ hệ thống sau khi lắp đặt phải đƣợc bảo trì và kiểm tra định kỳ.
Việc tính toán thiết kế chống sét đƣợc tuân thủ theo quy định của quy chuẩn xây
dựng và tiêu chuần xây dựng hiện hành.
f) Hệ thống PCCC

Công trình đƣợc lắp đặt hệ thống báo cháy tự động tại các khu vực công cộng để
đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình. Hệ thống chữa cháy đƣợc lắp đặt ở những nơi
dễ thao tác và thƣờng xuyên có ngƣời qua lại.
Hệ thống chữa cháy: ống tráng kẽm, bình chữa cháy, hộp chữa cháy,… sử dụng
thiết bị của Việt Nam đạt tiêu chuẩn về yêu cầu PCCC đề ra.
Việc tính toán thiết kế PCCC đƣợc tuân thủ tuyệt đối các qui định của qui chuẩn
xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
g) Hệ thống thông tin liên lạc
Toàn bộ công trình đƣợc bố trí một tổng đài chính phục vụ liên lạc đối nội và đối
ngoại. Các thiết bị telex, điện thoại nội bộ, fax (nếu cần) đƣợc đấu nối đến từng phòng.
3.3. Nhân sự dự án
Tuyển dụng và đào tạo nhân sự
Công ty sẽ tuyển lao động theo hình thức ký hợp đồng lao động giữa giám đốc
hoặc ngƣời đƣợc giám đốc ủy quyền và ngƣời lao động phù hợp với các quy định của
pháp luật.
Công ty sẽ ƣu tiên sử dụng lao động là ngƣời địa phƣơng, đặc biệt là ngƣời dân
sống trong khu vực triển khai dự án.
Những đối trƣợng lao động thuộc nhóm lao động phổ thông sẽ đƣợc công ty đào
tạo kỹ năng công việc phù hợp với vị trí làm việc theo sự phân công của BGĐ.
3.4. Quy mô dự án
Dự án Khu CN Cảng Thành Tài tỉnh Long An nằm tại CCN Long Định, H. Cần
Đƣớc, T. Long An gồm 3 thửa đất số 2257, 2258, 2259.
3.5. Tiến độ đầu tƣ
+ 2015 : Chuẩn bị thực hiện dự án
+ Quý IV/2015: Chính thức đƣa khu cảng Thành Tài vào kinh doanh;

CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG
4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng
4.1.1. Giới thiệu chung
Dự án Khu công nghiệp Cảng Thành Tài Tỉnh Long An tại Cụm công nghiệp Long
Định, huyện Cần Đƣớc, Tỉnh Long An
Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố tích
cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong thời gian hoạt động dự án và khu vực
lân cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng đáp ứng đƣợc các yêu
cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng.
4.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
 Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo
vệ Môi trƣờng;
 Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày
18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi
trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;
 Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu
công nghiệp;
 Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trƣờng bắt buộc áp dụng;
 Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
 Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
 Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng
và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-
BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi trƣờng;

Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án
Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo đƣợc đúng theo các
tiêu chuẩn môi trƣờng sẽ đƣợc liệt kê trong các bảng sau đây của Chính phủ Việt Nam
(1995). Tùy theo từng trƣờng hợp, các quy định, điều khoản chặt chẽ nhất trong những
tiêu chuẩn trên sẽ đƣợc áp dụng.
Giá trị giới hạn các thông số cơ bản trong môi trƣờng không khí
Tên chất
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5937-1995 (mg/m3
)
Trung bình 1 giờ Trung bình 8 giờ Trung bình 24 giờ
CO 40 10 5
NO2 0.4 - 0.1
SO2 0.5 - 0.3
Pb - - 0.005
O3 0.2 - 0.06
Bụi lơ lửng 0.3 - 0.2
Nồng độ cho phép của chất thải nƣớc mặt
TT
TIÊU CHUẨN VIỆT NAM TCVN 5942-1995
Thông số Đơn vị Giá trị giới hạn A
Giá trị giới
hạn B
1 PH - 6-8.5 5.5-9
2 BOD5 (20o
C) mg/l < 4 < 25
3 COD mg/l < 10 < 35
4 Oxy hòa tan mg/l  6  2
5 Chất rắn lơ lửng mg/l 20 80
6 Dầu, mỡ mg/l Không phát hiện 0.3
7 Chất tẩy rửa mg/l 0.5 0.5
8 Coliform MPN/100 ml 5,000 10,000

Ghi chú:
Cột A áp dụng đối với nƣớc mặt có thể dùng làm nguồn nƣớc sinh hoạt (nhƣng
phải qua quá trình xử lý theo quy định).
Cột B áp dụng đối với nƣớc mặt dùng cho các mục đích khác. Nƣớc dùng cho
nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản có quy định riêng.
4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng
+ Tác động của môi trƣờng không khí.
 Bụi phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra vào khu vực.
 Tiếng ồn phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra vào khu vực.
+ Tác động của bụi, khí thải: Khí thải phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra
vào khu vực.
+ Tác động của môi trƣờng nƣớc: nƣớc thải sinh hoạt, nƣớc thải từ nhà hàng, khu
vực nấu nƣớng.
+ Tác động của chất thải rắn: giấy các loại, kim loại, vỏ hộp kim loại, thuỷ tinh, rác
nhựa các loại, giẻ lau, bao bì rách hỏng, rác hữu cơ, phân thành:
 Rác phân huỷ đƣợc: là các chất hữu cơ nhƣ thức ăn thừa, lá cây, vỏ hoa quả,
giấy loại,...
 Rác không phân huỷ đƣợc hay khó phân huỷ nhƣ: thuỷ tinh, nhựa nilon, vỏ đồ
hộp, kim loại, cao su,...
 Rác độc hại: pin, ắc quy, bóng đèn điện...tỷ lệ chiếm không đáng kể.
.
4.3. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm
+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:
Trồng cây xanh nhằm tạo cảnh quan môi trƣờng xanh cho Nhà hàng, trồng cây cảnh
hài hoài với kiến trúc. Cây cỏ đƣợc trồng trong những vƣờng chung và dọc các đƣờng
phố nội bộ, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi
trƣờng.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phƣơng tiện vận chuyển: biện pháp giảm
thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lƣợng và giảm
thiểu có hiệu quả, cần kết hợp thông thoáng tự nhiên sử dụng cửa thông gió, chọn hƣớng
gió chủ đạo trong năm, bố trí cửa theo hƣớng đón gió và cửa thoát theo hƣớng xuôi gió.
Quá trình thông thoáng cƣỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao.Tuy
nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệnh áp suất giữa hai mặt cắt sẽ
tạo sự thông thoáng tự nhiên.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu: các lò đun nấu cần bố trí các bếp nấu
thông thoáng, các bình gas đƣợc đặt cẩn thận nơi khô, mát giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất
cẩn gây ra.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nƣớc thải: Nƣớc thải của nhà hàng sẽ đƣợc xử lý từ nƣớc thải

nhà vệ sinh sang bể tự hoại.
+ Giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý
chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trƣờng. Ban quản lý sẽ
cho thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.
Bố trí đầy đủ phƣơng tiên thu gom cho từng chất thải: có thể tái chế chất thải rắn
sinh hoạt.
Các loại chất thải rắn có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hoá chất,...) sẽ đƣợc tái sử
dụng, loại chất thải có thể tái sử dụng (giáy, nilon,...) hoặc có thể tận dụng sẽ đƣợc hợp
đồng với Công ty Dịch Vụ Công Trình Đô Thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý
tập trung.
Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đƣợc chú ý riêng, đƣợc quản lý và xử lý theo
đúng quy định của Nhà nƣớc, đặc biệt là Quy chế” Quản lý chất thải nguy hại” theo
Quyết định số 155 của Thủ tƣớng Chính phủ.
4.4. Kết luận
Việc đầu tƣ dự án khi đi vào hoạt động sẽ ít nhiều làm ảnh hƣớng đến mội trƣờng
khu dân cƣ. Tuy nhiên, phía Công ty sẽ đảm bảo những tiêu chuẩn an toàn để giảm thiểu
tác động đến môi trƣờng xung quanh. Đồng thời, Công ty CP Đầu tƣ công nghiệp Hanel
chúng tôi xin cam kết thực hiện tất cả các biện pháp triệt để để giảm thiểu một vài tác
động môi trƣờng về tiếng ồn và bụi khí thải của Dự án; sẵn sàng báo cáo hoặc hợp tác với
các cơ quan quản lý môi trƣờng để tạo điều kiện đánh giá hoặc quan trắc môi trƣờng cho
thật thuận lợi.

CHƢƠNG V: KHẢ NĂNG PHÁT SINH RỦI RO,
PHƢƠNG ÁN NGĂN NGỪA VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC
5.1.Rủi ro vì cạnh tranh
Bất cứ ngành nghề kinh doanh nào cũng đối mặt với sự cạnh tranh của các đối thủ
cùng sản phẩm và cùng ngành. Mức độ cạnh tranh nhiều hay ít còn tùy vào từng ngành
kinh doanh. Loại hình kinh doanh Cầu Cảng hiện nay tại Long An và các vùng lân cận
cũng vậy, tuy nhiên sự cạnh tranh không diễn ra bởi mặt bằng thị trƣờng mà chủ yếu bời
khả năng đầu tƣ có tốt hay không, có điều hành khoa học hay không và giải quyết mọi
yêu cầu của khách hàng có hài lòng hay không.
Đối với Dự Án KHU CÔNG NGHIỆP CẦU CẢNG THÀNH TÀI sự đầu tƣ đƣợc
tính đến yếu tố cạnh tranh cho nên hạ tầng khu Cầu Cảng đƣợc thiết kế và đầu tƣ rất tốt,
thuận lợi cho mọi hoạt động nghiệp vụ. Cụm công nghiệp Thành Tài trƣớc đây chịu sự
quản lý của Công ty CP Ga Thành Tài và sau khi mua lại Công ty cũng có các biện pháp
sửa chữa, bảo dƣỡng nâng câp trang thiết bị: đƣợc mua từ các nƣớc có nền công nghiệp
nặng hàng đầu nhƣ Mỹ, Nhật, Đức …nhƣ cần cẩu KE và cần cẩu khung RTG. Sử dụng
hệ thống phần mềm Quản lý khai thác cảng (TOPX). Nhờ công nghệ này, tàu hàng không
phải chờ cầu cảng, thời gian nằm bến rút ngắn đƣợc hơn 25% do năng suất giải phóng tàu
tăng (từ trung bình là 32 container/giờ tăng lên 40 container/giờ), thời gian giao nhận
giảm từ 2,37 giờ xuống còn 0,76 giờ/xe container…
Với sự đầu tƣ nhƣ vậy chắc chắn rằng dự án sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro về cạnh
tranh trên thị trƣờng.
Phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục :
Có thể nói đƣa ra các phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục loại rủi ro này
không khác gì phải làm các việc sau đây :
+ Xây dựng dự án Cầu Cảng có tầm vóc hiện đại và thân thiện với môi trƣờng
+ Đa dạng các loại hình cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng là các Tàu và
doanh nghiệp.
+ Giải phóng Tàu nhanh nhất, giải quyết mọi thủ tục hải quan và thông quan nhanh
nhất không để xãy ra tình trạng ùn tắc, chờ đợi quá lâu tại các bộ phận.
+ Phải ƣu tiên tái đầu tƣ và tăng cƣờng hợp tác – liên kết.

5.2.Rủi ro vì kinh doanh thua lỗ
Thời điểm bắt dầu kinh doanh : Do có sự thay đổi về chủ đầu tƣ nên có một số
khách hàng chƣa kịp nhận diện, giai đoạn này thƣờng chỉ kéo dài từ 1 đến 4 tháng. Loại
rủi ro này có tính nhất thời, không nguy hiểm và số lƣợng không lớn (tùy theo sự nỗ lực).
Phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục :
Có thể nói đƣa ra các phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục loại rủi ro này
không khác gì phải làm các việc sau đây :
+ Đa dạng các loại hình cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng là các Tàu và
doanh nghiệp nhằm thu hút đƣợc số lƣợng lớn khách hàng hơn và từ đó có thể không bị
lỗ mà còn có lãi (tùy theo sự nỗ lực).
+ Các dịch vụ đi kèm nhằm phục vụ khách hàng nhiều hơn, tốt hơn và ân cần hơn
những nơi khác. Việc này sẽ ngày càng thu hút đƣợc nhiều khách hàng hơn và thu hút
đƣợc đa dạng hóa khách hàng. Việc này dẫn tới không bị lỗ mà còn có lãi lớn nữa là đằng
khác.
+ Giải phóng Tàu nhanh nhất, giải quyết mọi thủ tục hải quan và thông quan nhanh
nhất không để xãy ra tình trạng ùn tắc, chờ đợi quá lâu tại các bộ phận.
+ Phải ƣu tiên tái đầu tƣ và tăng cƣờng hợp tác – lên kết.
+ Với số vốn kinh doanh lên tới trên 200 tỷ và vốn dự phòng 30 tỷ là con số khá tốt
để có thể khắc phục đƣợc giai đoạn này.
5.3.Rủi ro vì cháy nổ
Đây là loại rủi ro bất khả kháng, không nói trƣớc đƣợc. Mức độ thiệt hại có thể dẫn
tới phá sản. Do đó coi trọng công tác phòng ngừa hơn xử lý hậu quả. Đồng thời Cầu
Cảng thƣờng xuyên chỉ đạo các nhân viên định kỳ rà soát, xây dựng, hoàn thiện phƣơng
án PCCC và bảo vệ môi trƣờng một cách hữu hiệu nhất.
Dự Án Cầu Cảng THÀNH TÀI ký hợp đồng mua bảo hiểm về tài sản, con ngƣời và
môi trƣờng nhằm không ảnh hƣởng đến công ty trong trƣờng hợp xấu nhất có thể xãy ra
rủi ro này.

CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN
6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ cho Dự án “Khu công nghiệp Cảng Thành Tài Tỉnh Long An”
đƣợc lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau
đây:
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Luật số 32/2013/QH13 của Quốc hội : Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế thu nhập doanh nghiêp;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tƣ và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;
- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp;
- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về:
lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ
chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tƣ số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hƣớng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán
và dự toán công trình;

6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ
6.2.1.Tài sản cố định
Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí thực hiện Dƣ̣ án “ Khu
công nghiệp cảng Thành Tài tỉnh Long An”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn
đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.
Tổng mức đầu tƣ của dự án 220,213,620,000 đồng, bao gồm:
 CP thực hiện dự án
Ứơc tính theo chứng thƣ thẩm định số SG0157/10/EXIMA ngày 02/06/2010 của
Công ty TNHH MTV Thẩm định giá EXIM cho Cụm công nghiệp Long Định, xã Long
Định, Huyện Cần Đƣớc, Tỉnh Long An. Công ty CP Đầu tƣ CN Hanel mua lại khu vực
cảng của Công ty CP Ga Thành Tài.
 Dự phòng phí
Dự phòng phí bằng 10% chi phí thực hiện dự án phù hợp với Thông tƣ số
05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản lý
chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”. Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lƣợng công
việc phát sinh chƣa lƣờng trƣớc đƣợc khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt
giá trong thời gian thực hiện dự án ; chi phí này còn dùng để chi trả chi phí lãi vay, chi
phí phát sinh trong thời gian chuẩn bị dự án.
Tổng giá trị đầu tƣ
Đvt:1,000 vnđ
STT Hạng mục TT trƣớc thuế Thuế VAT
TT sau thuế
VAT
1 Chi phí thực hiện dự án 181,994,727 18,199,473 200,194,200
2 Chi phí dự phòng 18,199,473 1,819,947 20,019,420
Tổng cộng 200,194,200 20,019,420 220,213,620
6.2.2.Vốn lưu động sản xuất
Nhu cầu vốn lƣu động cần cho dự án
Đvt: 1,000 vnđ
Khoản phải thu 20% Doanh thu
Khoản phải trả 15% CP hoạt động
Tiền mặt 5% CP hoạt động

Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Khoản phải thu (AR) 1,292,547 5,687,208 6,255,929 6,881,522 7,569,674
Thay đổi trong khoản phải thu
( (+)DAR = ARt-1-ARt )
(1,292,547) (4,394,661) (568,721) (625,593) (688,152)
Khoản phải trả (AP) 276,873 448,440 466,542 482,468 499,679
Thay đổi trong khoản phải trả
( (+)DAP = APt-1-APt )
(276,873) (171,567) (18,102) (15,926) (17,211)
Số dƣ tiền mặt (CB) 138,436 224,220 233,271 241,234 249,840
Thay đổi số dƣ tiền mặt
( (+)DCB = CBt-CBt-1 )
138,436 85,784 9,051 7,963 8,606
Năm 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
Khoản phải thu (AR) 8,326,642 9,159,306 10,075,237 11,082,760 12,191,036
Thay đổi trong khoản phải thu
( (+)AR = ARt-1-ARt )
(756,967) (832,664) (915,931) (1,007,524) (1,108,276)
Khoản phải trả (AP) 518,302 538,473 560,344 584,083 609,873
Thay đổi trong khoản phải trả
( (+)AP = APt-1-APt )
(18,622) (20,171) (21,871) (23,739) (25,790)
Số dƣ tiền mặt (CB) 259,151 269,236 280,172 292,042 304,936
Thay đổi số dƣ tiền mặt
( (+)CB = CBt-CBt-1 )
9,311 10,085 10,936 11,869 12,895

CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
Đvt:1,000 vnđ
Vốn chủ sở hữu 55,053,405 25%
Vốn vay ngân hàng 165,160,215 75%
Tổng 220,213,620 100%
Với tổng mức đầu tƣ là 220,213,620,000 đồng (Hai trăm hai mươi tỷ, hai trăm
mười ba triệu, sáu trăm hai mươi ngàn đồng chẵn), vốn chủ sở hữu chiếm 25% tƣơng
ứng với số tiền là 55,053,405,000 đồng; vốn vay ngân hàng là 165,160,215,000 đồng
chiếm 75%. Nguồn vốn này đƣợc vay trong 10 năm, ân hạn 15 tháng. Bắt đầu trả nợ gốc
từ T1/2017; nợ gốc và lãi vay đƣợc trả đều hàng năm.
7.2. Kế hoạch vay và trả nợ
Số tiền vay 165,160,215 ngàn đồng
Thời hạn vay 10 năm
Ân hạn 15 tháng
Lãi vay 10.0% /năm
Thời hạn trả nợ 8.75 năm
Bảng kế hoạch vay và trả nợ trong kỳ của dự án
Đơn vị tính: ngàn đồng
Ngày
Dƣ nợ đầu
kỳ
Vay nợ
trong kỳ
Trả nợ
trong kỳ
Trả nợ gốc Trả lãi vay
Dƣ nợ cuối
kỳ
1 9/1/2015 165,160,215 - 165,160,215
2 1/1/2016 165,160,215 4,129,005 4,129,005 165,160,215
3 1/1/2017 165,160,215 35,391,475 18,875,453 16,516,022 146,284,762
4 1/1/2018 146,284,762 33,503,929 18,875,453 14,628,476 127,409,309
5 1/1/2019 127,409,309 31,616,384 18,875,453 12,740,931 108,533,856
6 1/1/2020 108,533,856 29,728,839 18,875,453 10,853,386 89,658,402
7 1/1/2021 89,658,402 27,841,293 18,875,453 8,965,840 70,782,949
8 1/1/2022 70,782,949 25,953,748 18,875,453 7,078,295 51,907,496
9 1/1/2023 51,907,496 24,066,203 18,875,453 5,190,750 33,032,043
10 1/1/2024 33,032,043 22,178,657 18,875,453 3,303,204 14,156,590
11 9/1/2024 14,156,590 15,572,249 14,156,590 1,415,659 0
245,262,919 165,160,215 80,102,704

CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính
8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở
tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung
cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:
-Thời gian hoạt động của dự án dùng để tính toán là 10 năm
- Vốn chủ sở hữu và vốn vay
- Doanh thu của dự án đƣợc căn cứ theo đơn giá dịch vụ cho các khách hàng hiện
nay;
- Chí phí vận hành, sản xuất và bảo dƣỡng: bao gồm các chi phí nhân công; chi phí
nguyên, nhiên vật liệu; chi phí bảo dƣỡng các VTTB và bảo trì thay thế; các chi phí khác.
- Chi phí khấu hao tài sản cố định: Áp dụng phƣơng pháp khấu hao theo đƣờng
thẳng. Trong tính toán áp dụng thời gian khấu hao theo QĐ 45/2013/TT-BTC ngày
25/04/2013 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: áp dụng thuế suất theo luật thuế TNDN
hiện hành số 32/2013/QH13 ngày 19/06/2013.
- Đơn vị tính: ngàn đồng
 Chi phí nhân sự của dự án
Nhân sự của dự án gồm: bộ phận Ban lãnh đạo và nhân viên văn phòng đƣợc tính
theo mức lƣơng hàng tháng, ngoài ra còn có nhân công trực tiếp và lao động thời vụ.
Tổng số nhân sự của Dự án cần dùng là 65 ngƣời.
SL
Lƣơng
cơ bản
Tổng
lƣơng
tháng
BHXH,
BHYT,
BHTN
Lƣơng/năm
CP
BH/năm
A Các phòng ban quản lý 15
I Giám Đốc 1 12,000 12,000 2,640 156,000 31,680
II Phó Giám Đốc 2 10,000 20,000 4,400 260,000 52,800
III Phòng Kế toán: 4 ngƣời - - 266,500 54,120
3.1 Trƣởng phòng 1 7,000 7,000 1,540 91,000 18,480
3.2 Phó trƣởng phòng 1 5,500 5,500 1,210 71,500 14,520
3.3 Nhân viên 2 4,000 8,000 1,760 104,000 21,120
IV Phòng Hành chính: 6 ngƣời - - 370,500 75,240
4.1 Trƣởng phòng 1 7,000 7,000 1,540 91,000 18,480
4.2 Phó trƣởng phòng 1 5,500 5,500 1,210 71,500 14,520
4.3 Nhân viên 4 4,000 16,000 3,520 208,000 42,240
V Phòng kỹ thuật: 5 ngƣời - - 364,000 73,920
5.1 Trƣởng phòng 1 7,000 7,000 1,540 91,000 18,480
5.2 Phó phòng 1 6,000 6,000 1,320 78,000 15,840

5.3 Nhân viên 3 5,000 15,000 3,300 195,000 39,600
B
Nhân công lao động trực
tiếp
30 3,500 105,000 23,100 1,365,000 277,200
C Lao động thời vụ 20 3,000 60,000 780,000 -
TỔNG 65 242,000 40,040 2,782,000 564,960
 Chi phí khấu hao
STT Hạng mục Gía trị Thời gian KH KH/năm
1 Chi phí dự án 204,240,000 50 4,084,800
2 Chi phí dự phòng 40,848,000 7 5,835,429
Tổng cộng 245,088,000 9,920,229
 Chi phí hoạt động
Mức tăng/năm
CP đầu vào trực tiếp 10.0% doanh thu
Chi phí lƣơng 1%
CP BHXH, BHYT, BHTN 22.0% CP lƣơng 1%
CP điện, nƣớc 0.5% doanh thu
CP quảng cáo, marketing 0.5% doanh thu
CP bảo trì thiết bị 1.0% doanh thu 2%
CP khác 1.0% doanh thu
Bảng tính: Chi phí hoạt động qua các năm
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Chi phí lƣơng 2,086,500 2,782,000 2,837,918 2,866,297 2,894,960
CP bảo hiểm 423,720 564,960 576,316 582,079 587,900
CP điện, nƣớc 43,085 189,574 208,531 229,384 252,322
CP quảng cáo, MKT,… 43,085 189,574 208,531 229,384 252,322
CP bảo trì thiết bị 86,170 379,147 417,062 458,768 504,645
CP khác 86,170 379,147 417,062 458,768 504,645
Tổng CP hoạt động 2,768,729 4,484,402 4,665,420 4,824,681 4,996,795
Năm 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
Chi phí lƣơng 2,923,910 2,953,149 2,982,681 3,012,507 3,042,632
CP Bảo hiểm 593,779 599,716 605,714 611,771 617,888
CP điện, nƣớc 277,555 305,310 335,841 369,425 406,368
CP quảng cáo, MKT,… 277,555 305,310 335,841 369,425 406,368
CP bảo trì thiết bị 555,109 610,620 671,682 738,851 812,736
CP khác 555,109 610,620 671,682 738,851 812,736
Tổng CP hoạt động 5,183,017 5,384,727 5,603,441 5,840,830 6,098,728

8.1.2.Doanh thu từ dự án
Nguồn doanh thu cố định của dự án là hoạt động cho thuê nhà xƣởng trên đất của
dự án là gồm 3 khu chính là thửa đất số 2257; 2258; 2259. Đơn giá cho thuê ƣớc tính dựa
trên các hợp đồng cũ đã thực hiện.
Hạng mục
Diện tích
m2
Đơn giá
USD/m2
Tỷ giá hiện
hành
Doanh
thu/tháng
DT/năm
(ng.đồng)
Khu đất 2257 30,239 1.5 22,500 1,020,566,250 12,246,795
Khu đất 2258 21,053 1.5 22,500 710,538,750 8,526,465
Khu đất 2259 33,814 1.5 22,500 1,141,222,500 13,694,670
Tổng 85,106 34,467,930
Bảng tính : Doanh thu qua các năm của dự án
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Tỷ lệ tăng giá 10%/năm 1.00 1.10 1.21 1.33 1.46
DT cố định (thuê kho) 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496
Tổng DT 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496
Năm 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
Tỷ lệ tăng giá 10%/năm 1.61 1.77 1.95 2.14 2.36
DT cố định (thuê kho) 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576
Tổng DT 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576
8.1.3.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án
 Báo cáo thu nhập
Thông qua báo cáo thu nhập, ta tính toán đƣợc lãi lỗ, hiệu quả kinh tế của dự án :
Đvt: 1,000 vnđ
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
Doanh thu 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496
CP hoạt động 2,768,729 4,484,402 4,665,420 4,824,681 4,996,795
CP khấu hao 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801
CP lãi vay - 4,129,005 16,516,022 14,628,476 12,740,931
LN gộp (1,015,548) 22,437,515 13,660,953 19,559,857 25,862,969
Thuế TNDN 20% 4,487,503 2,732,191 3,911,971 5,172,594
LN sau thuế (1,015,548) 17,950,012 10,928,762 15,647,885 20,690,376

Năm 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
Doanh thu 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576
CP hoạt động 5,183,017 5,384,727 5,603,441 5,840,830 6,098,728
CP khấu hao 6,863,801 6,863,801 4,003,884 4,003,884 4,003,884
CP lãi vay 10,853,386 8,965,840 12,269,045
LN gộp 32,610,742 39,847,672 45,291,875 64,040,355 71,170,964
Thuế TNDN 20% 6,522,148 7,969,534 9,058,375 12,808,071 14,234,193
LN sau thuế 26,088,594 31,878,138 36,233,500 51,232,284 56,936,771
 Báo cáo ngân lƣu
Với suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ là 15% ; lãi suất vay vốn là 10%/năm đồng
thời dựa vào tỷ trọng nguồn vốn  WACC bình quân = 12.3%
Đvt:1,000 vnđ
Báo cáo ngân lưu qua các năm
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
1 2 3 4 5
NGÂN LƢU VÀO
Doanh thu 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496
Thay đổi khoản phải thu (1,292,547) (4,394,661) (568,721) (625,593) (688,152)
Thanh lý TSCĐ còn lại
Tổng ngân lƣu vào 7,324,435 33,520,062 41,137,474 45,251,222 49,776,344
NGÂN LƢU RA
Chi phí đầu tƣ ban đầu 220,213,620
Chi phí hoạt động 2,768,729 4,484,402 4,665,420 4,824,681 4,996,795
Thay đổi khoản phải trả (276,873) (171,567) (18,102) (15,926) (17,211)
Thay đổi số dƣ tiền mă ̣t 138,436 85,784 9,051 7,963 8,606
Tổng ngân lƣu ra 222,843,913 4,398,618 4,656,369 4,816,718 4,988,189
Ngân lƣu ròng trƣớc
thuế
(212,889,185) 29,121,444 36,481,106 40,434,504 44,788,155
Thuế TNDN - 4,487,503 2,732,191 3,911,971 5,172,594
Ngân lƣu ròng sau thuế (212,889,185) 24,633,941 33,748,915 36,522,533 39,615,561
Hệ số chiết khấu 0.89 0.79 0.71 0.63 0.56
Hiện giá ngân lƣu ròng (212,889,185) 19,526,373 23,817,235 22,947,546 22,160,779
Hiện giá tích luỹ (212,889,185) (193,362,812) (169,545,577) (146,598,031) (124,437,253)

Năm 2020 2021 2022 2023 2024
6 7 8 9 10
NGÂN LƢU VÀO
Doanh thu 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576
Thay đổi khoản phải thu (756,967) (832,664) (915,931) (1,007,524) (1,108,276)
Thanh lý TSCĐ còn lại 176,170,896
Tổng ngân lƣu vào 54,753,978 60,229,376 66,252,314 72,877,545 256,336,196
NGÂN LƢU RA
Chi phí đầu tƣ ban đầu
Chi phí hoạt động 5,183,017 5,384,727 5,603,441 5,840,830 6,098,728
Thay đổi khoản phải trả (18,622) (20,171) (21,871) (23,739) (25,790)
Thay đổi số dƣ tiền mă ̣t 9,311 10,085 10,936 11,869 12,895
Tổng ngân lƣu ra 5,173,706 5,374,641 5,592,506 5,828,961 6,085,833
Ngân lƣu ròng trƣớc
thuế
49,580,273 54,854,735 60,659,808 67,048,585 250,250,363
Thuế TNDN 6,522,148 7,969,534 9,058,375 12,808,071 14,234,193
Ngân lƣu ròng sau thuế 43,058,124 46,885,201 51,601,433 54,240,514 236,016,170
Hệ số chiết khấu 0.50 0.44 0.39 0.35 0.31
Hiện giá ngân lƣu ròng 21,444,610 20,789,434 20,371,007 19,064,190 73,855,045
Hiện giá tích luỹ (102,992,643) (82,203,209) (61,832,202) (42,768,012) 31,087,033
Từ kết quả ngân lƣu trên ta tính đƣợc các chỉ số tài chính sau:
STT Chỉ tiêu
1 Tổng mức đầu tƣ ban đầu 220,213,620,000 đồng
2 Giá trị hiện tại thuần NPV 31,087,033,000 đồng
3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 17.48%
4 Thời gian hoàn vốn 09 năm
 Nhận xét:
- Tổng mức đầu tƣ ban đầu : 220,213,620,000 đồng
- NPV = 31,087,033,000 đồng > 0
- IRR = 17.48% > > WACC=12.3%
 Dự án sinh lợi cao và hiệu quả đầu tƣ lớn
- Thời gian hoàn vốn 09 năm (tính cả thời gian chuẩn bị)
+ Nhận xét: Qua biểu phân tích các chỉ tiêu kinh tế của dự án cho thấy rằng dự án đều
có NPV dƣơng, mang lại hiệu quả đầu tƣ. Chỉ số IRR dự án tƣơng đối phù hợp và đảm
bảo tính sinh lợi cho dự án không những đám ứng nhu cầu tài chính, mà dự án còn có ý
nghĩa rất lớn trong việc phát triển kinh tế.

8.2 Khả năng trả nợ
Nguồn vốn vay bắt đầu đƣợc trả từ tháng 01/2017, sau thời gian ân hạn là 15
tháng. Nguồn vốn bao gồm: lợi nhuận sau thuế hàng năm và nguồn khấu hao; đảm bảo đủ
trả nợ cho ngân hàng.
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Nguồn trả nợ 15,480,784 44,778,524 17,792,563 22,511,687 27,554,177
Lợi nhuận 8,616,983 37,914,723 10,928,762 15,647,885 20,690,376
Khấu hao 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801
Nợ phải trả 35,391,475 33,503,929 31,616,384
Thừa/thiếu sau trả nợ 15,480,784 44,778,524 (17,598,911) (10,992,243) (4,062,207)
Tích luỹ 15,480,784 60,259,308 42,660,397 31,668,154 27,605,947
Năm 2020 2021 2022 2023 2024
Nguồn trả nợ 32,952,395 38,741,939 40,237,384 55,236,168 60,940,655
Lợi nhuận 26,088,594 31,878,138 36,233,500 51,232,284 56,936,771
Khấu hao 6,863,801 6,863,801 4,003,884 4,003,884 4,003,884
Nợ phải trả 29,728,839 27,841,293 25,953,748 24,066,203 22,178,657
Thừa/thiếu sau trả nợ 3,223,556 10,900,646 14,283,636 31,169,965 38,761,998
Tích luỹ 30,829,503 41,730,149 56,013,784 87,183,749 125,945,747
8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tƣ cho thấy dự án “Khu công nghiệp cảng Thành
Tài tỉnh Long An” rất khả thi thông qua các thông số tài chính. Vì vậy dự án hoạt động sẽ
tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tƣ và khả năng thu hồi vốn nhanh. Thêm vào đó, dự án còn
đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu
vực nói riêng; nhà nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu
nhập doanh nghiệp.

CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Long An vừa là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Việt Nam
vừa là tỉnh nằm trong vùng đồng bằng sông Cửu Long, tiếp giáp với thành phố Hồ Chí
Minh, nƣớc Campuchia, tỉnh Đồng Tháp, tỉnh Tiền Giang và tỉnh Tây Ninh. Long An
nằm vắt ngang từ Tây sang Đông của nƣớc Việt Nam, cách cửa Biển Đông khoảng 15km
thông qua sông Soài Rạp, do đó việc lƣu thông qua 13 tỉnh, thành trong khu vực đồng
bằng sông Cửu Long và với các thành phố lớn hoặc các tỉnh khác đều phải đi ngang qua
tỉnh Long An. Mặt khác, Long An là một trong những tỉnh có nhiều sông rạch chạy
ngang qua, trong đó bao gồm các sông lớn nhƣ sông Vàm Cỏ Đông, sông Vàm Cỏ Tây,
sông Cần Giuộc và sông Soài Rạp do đó rất thuận tiện cho việc giao thông thủy, tạo điều
kiện thuận lợi cho việc xuất, nhập khẩu hàng hóa trong tỉnh và cho cả khu vực trong
tƣơng lai gần.
Với những lợi thế đó, Ủy ban nhân tỉnh Long An đã quy hoạch một số Cầu Cảng
phục vụ nhu cầu xuất nhập khẩu hàng hoá tại một số địa điểm. Trong đó có Cầu Cảng
của dự án tại cụm công nghiệp Long Định, huyện Cần Đƣớc.
Với điểm đặc trƣng đó, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch chi tiết Nhóm cảng
biển khu vực thành phố Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu (nhóm cảng biển số
5) đến năm 2010 và định hƣớng đến năm 2020 tại Quyết định số 791/QĐ-TTg ngày 12
tháng 8 năm 2005. Theo Quyết định nầy thì cụm cảng của Long An nằm trong cụm cảng
Hiệp Phƣớc của thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay, việc phát triển cụm cảng container
của Hiệp Phƣớc, hƣớng tuyến giao thông thuỷ phục vụ cho việc xuất, nhập khẩu hàng
hoá vẫn là sông Lòng Tàu, vì vậy cự ly vận chuyển hàng hoá phục vụ cho xuất, nhập
khẩu rất xa. Trong tƣơng lai nếu hệ thống đƣờng thuỷ từ sông Soài Rạp ra cửa Biển Đông
đƣợc thông luồng thì cự ly vận chuyển sẽ rút ngắn hơn khoảng từ 4 - 5 lần so với việc lƣu
thông thuỷ qua sông Lòng Tàu. Vì vậy, việc phát triển cụm cảng biển THÀNH TÀI đóng
vai trò hết sức quan trọng cho việc phát triển cụm cảng Nhóm 5 nói chung và của Long
An nói riêng.
Xét trên khía cạnh tài chính thì dự án hoàn toàn khả thi khi suất sinh lời nội bộ đạt
25.96%; khả năng thu hồi vốn nhanh và nguồn lợi nhuận tăng đều qua các năm.
Do đó có thể nói Dự Án KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG THÀNH TÀI TỈNH
LONG AN của Công ty CP Đầu tƣ công nghiệp Hanel đầu tƣ và tạo dựng hoàn chỉnh
không những là một công trình mang tính đột phá trong tỉnh Long An mà còn có thể cả
khu vực Nam Bộ. Từ đó góp phần nâng cao vị thế của tỉnh trong lĩnh vực Cảng biển và

xuất nhập khẩu góp phần tạo sự phát triển kinh tế, góp phần tạo lực hút các nhà đầu tƣ
mới nhất là đối với các dự án liền kề với dự án CẦU CẢNG mà tỉnh đã qui hoạch và
đang chờ nhà đầu tƣ.
Long An, ngày tháng năm 2015

Lap Du An Khu Cong Nghiep

Recommended

Recommended

More Related Content

Featured

Featured (20)

Lap Du An Khu Cong Nghiep