• Like
22.5. Ketterä korjausrakentamismalli
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

22.5. Ketterä korjausrakentamismalli

  • 1,103 views
Published

Ketterä korjausrakentamismalli - aluekehittämisen mahdollisuudet taloyhtiöille, Jani Kemppainen, Rakennusteollisuus

Ketterä korjausrakentamismalli - aluekehittämisen mahdollisuudet taloyhtiöille, Jani Kemppainen, Rakennusteollisuus

Published in Business
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
1,103
On SlideShare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
20
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. Ketterä korjausmalli Jani Kemppainen
  • 2. Korjausrakentamisen muutosvoimia !Kiinteistön tekninen ikä Energia ja ilmastomuutos- putket, julkisivut.. - energiakorjaukset Vanheneva väestö - liikkuminenViihtyvyys ja - palvelutalueen vetovoima - turvallisuus Palvelujen tehokkuus jaUrbanisoituminen saatavuusYhdyskuntarakenteen kehittäminen Laitoshoito > kotiasuminen- aluekehitys, tiivistäminen - hissit, liikkuminen…- lisärakentaminen - saniteettitilat…- kaavoitus … - parvekkeet…
  • 3. Ketterä-hankkeen tavoitteet• Parantaa asunto-osakeyhtiöissä tietoisuutta niin korjausvaihtoehdoista kuin niiden kustannuksista ja saavutettavista hyödyistä – Ryhmäkorjaamisen avulla kustannussäästöjä• Saada asunto-osakeyhtiöt teettämään peruskorjauksia siten, että pakollisten korjausten yhteydessä parannetaan myös kiinteistöjen energiatehokkuutta• Viestinnän mallidokumenttien luominen taloyhtiöihin• Mahdollistaa myös pienituloiselle asumisen omassa asunnossa remontin jälkeen
  • 4. Casekohteena Siltamäki• Koostuu vuosina 1968-1974 rakennetuista asunto- osakeyhtiöistä, asuinrakennuksia 44 kpl, liki 1000 asuntoa• Alueen suunnitellut arkkitehti Pentti Ahola• Tavoitteena alueen kulttuurin ja olemuksen säilyttäminen• Rakennukset putkiremontin sekä julkisivuremontin tarpeessa• Alueella oleva ostoskeskus purkukunnossa• Käyttämätöntä lisärakennusoikeutta• Hyödynnetään ryhmäkorjausmallia• Helsingin kaupunki yhteistyössä mukana
  • 5. Siltamäen kontaktikaupunki, Helsingin KSV 2009KVH 10.5.2010 5
  • 6. Aluekuvaus• Omistusasuntovaltainen, 2-3 –kerroksinen, vehreän puistomainen, väljä kerrostaloalue• Keskipinta-ala 65,5 m2, koko 33 – 130 m2.• Asunnot väljiä, parveke tai aitaamaton piha, isot ikkunat• Valoisat porrashuoneet• Autopaikat keskitetty• Kattavat palvelut• Imago ja sijainti monelle tuntematon• Katuja remontoidaan jo. Odotukset kehittymiselle? (Lähde: mm. KSV: Siltamäen kontaktikaupunki KVH 2.6.2010 6
  • 7. Siltamäen analyysi (Konsta Lehti)Hyvät liikenneyhteydet ja peruspalvelut Työ- ja harrastetilojen puute Luonto- ja liikunta- mahdollisuudet Turvallisuus Hissittömyys VAHVUUDET HEIKKOUDET Yllätyksettömyys Yhtenäinen, omaa aikaansa Yksitoikkoisuus edustava rakennuskanta Kestävän kehityksen huomioiminen Näivettyminen, mikäli peruskorjauksissa peruskorjauksia ei Positiivinen kierre ja pystytä rahoittamaan arvonnousu MAHDOLLISUUDET UHAT Alueen yhtenäisyyden Erottuminen omaleimaisena ja rikkovat korjaukset laadukkaana asuinalueena Palveluiden siirtyminen kauppakeskuksiin Moderni puutarhakaupunki
  • 8. Erilaisia korjauspakettejaLaaja korjaus, n. 1400 €/m2 Kevyt korjaus, n. 1000 €/m2Korjaustoimenpide €/m2 Korjaustoimenpide €/m2Viemärit uusitaan 400-600 Viemärit pinnoitetaan 200-300Ulkoseinien korjaus 200-300 Ulkoseinien korjaus 150-200betonikuorella lämpörappauksellaIkkunoiden ja ovien 200-300 Ikkunoiden ja ovien 200-300uusiminen uusiminenYläpohjan korjaus 30-50 Yläpohjan korjaus 30-50Parvekkeiden korjaus 100-200 Parvekkeiden korjaus 100-200Sähköjen uusiminen 50-100 Sähköjen uusiminen 50-100Huoneistokohtaiset 150-200 Poistoilmakoneiden 10-50ilmanvaihtokoneet uusiminenYhteensä 1130-1750 Yhteensä 740-1230
  • 9. Talouden raja-arvot Alueellinen hintataso = alueellinen vetovoima Alueen hintatason arvonlisäys Sijainti (ei voida vaikuttaa) • kasvukeskus, ranta jne. Tehtyjen korjausten markkina- Palvelutaso arvonlisäys Asunnon • julkiset palvelut = tavoiteltava • yksityiset palvelut markkinahinta • liikenneyhteydet korjausten Alueen asuntotarjonta Asunnon jälkeen • olemassa oleva nykyarvo • uudistuotanto imago, kaupunkikuva, arkkitehtuuri, jne…
  • 10. Täydennysrakentamisen visioita
  • 11. Täydennysrakentamisen visioita
  • 12. Täydennysrakentamisen visioita
  • 13. Täydennysrakentamisen visioita
  • 14. Täydennysrakentaminenrahoitusvaihtoehtona • Täydennysrakentamiseen soveltuvat tontit • pl. ostarin kehittäminen • 2 eri skenaariota: 1. Myydään eteläisin tontti (lämpökeskus) täydennysrakentamiseen 2. Myydään kaikki kuvan tontit täydennysrakentamiseen - Yhteensä noin 32 000 m2 - Sisältää kaupungin puistoalueita noin 6000m2
  • 15. Täydennysrakentaminen rahoitusvaihtoehtona Lämpökeskus Kaikki tontit Nettotuotto taloyhtiöille:Rakennusoikeuden hinta 425 €/kem2 425 €/kem2 Lämpökeskus: 22 €/h-m2Myytävää rakennusoikeutta yhteensä 11 500 kem2 32 000 kem2 Kaikki tontit: 56 €/h-m2= Rakennusoikeuden markkinahinta 4 887 500 € 13 600 000 € Vertaa:- Autotallien korvaaminen 382 500 € 1 365 000 € Kokonaiskustannus ilman- Rasitepaikkojen uudelleenjärjestäminen 2 750 000 € 7 326 000 € avustuksia: 901 €/h-m2= Tulo ennen kunnan perimiä korvauksia 1 748 000 € 4 880 000 € Avustukset: 64 €/h-m2- Kehittämiskorvaus 316 000 € 1 295 000 € Nettotuotto kattaa- Kaavoituskustannukset 7 000 € 28 000 € korjauksista := Nettotuotto taloyhtiöille 1 432 000 € 3 585 000 € Lämpökeskus: 2,5 % Kaikki tontit: 6,2 %
  • 16. Rahoitusvaihtoehtoja on useita• Perinteisten pankkilainojen rinnalle tullut jo uusia instrumentteja, mm.: – Käänteinen laina • Asukas myy asuntonsa pankille ja jää siihen itse vuokralle – Tonttikonsepti • Taloyhtiö myy tonttinsa pankille ja jää vuokralle • Osakkaat voivat halutessaan lunastaa oman osuutensa – Kevyen pääomavastikkeen laina • Lainapääoma maksetaan pois vasta asunnon omistuksen vaihtuessa
  • 17. Aluekehittämisen osapuolet Kansalais- Alueen Alueen järjestöt ja palveluiden yritykset organisaatiot käyttäjät Alueen nykyiset Kiinteistön- asukkaat omistajat Siltamäen Alueen tulevat Kaupungin asukkaat kehittämisen toimialat organisaattorit Kaupungin Rahoittajat luottamuselimet Suunnittelu- ja Valtion toimialat Ylikunnalliset toteutusvaiheen ja toimialat ja palvelutarjoajat luottamuselimet luottamuselimet
  • 18. Ketterä prosessi Tarkastelu tehdään sekä kiinteistö/AsOy-tasolla että aluetasolla Tavoitteiden selvittäminen Osallistumisen ja osallistamisen keinot Tahtotilan esittäminen ja päätöksentekoArviointikriteerit Visio Vaihtoehtojen Toteutuksen reunaehdot määrittäminen Vaihtoehtojen arviointi Arviointiprosessi ja -kriteeristö Ratkaisuehdotukset Osapuolten sitouttamismallit Toimintamallin valinta Päätöksenteko Toteutus Kilpailutus ja sopimukset Seurantajohtaminen Oppiminen
  • 19. 1. Alueen toimijoiden tunnistaminen 1-3 kk 2. Sopimus alueen kehittämisohjelmasta 6-12 kk 3. Lisärakentamisen periaatteet 1-3 kk 4. Kehittämisprojektin organisointi 2-4 kk 5. Kuntoarviot ja -tutkimukset 2-6 kk 6. Suunnittelu 6-12 kkVaiheet 1-5 7. Toteuttaminen12-30 kk 18-36 kk 8. Ylläpito
  • 20. Ryhmäremontin hyödyt ja riskit• Ryhmässä toimiminen alentaa • Päätöksentekomekanismi on töihin ryhtymisen kynnystä työläs yksittäisissä asunto- • Kustannusten oikeudenmukainen osakeyhtiöissä. kohdentaminen• Alentaa toteutuskustannuksia, koska hankkeen koko kasvaa – • Suunnittelun laiminlyönti (kaikkia volyymihankinnat, oppiminen ketjutettavia hankkeita ei voi toteuttaa samalla tavalla)• Vähentää taloyhtiöille aiheutuvaa häiriötä lyhentämällä • Resurssipula saattaa lisätä läpivientiaikaa - myös koko hankkeen kustannuksia alueella ! • Liian kireä rakentamisaikataulu• Sopii erittäin hyvin pitkäjänteiseen nostaa kustannuksia korjaustapaan, jonka perustan • Suuret vaatimukset työmaan muodostaa kuntoarvion pohjalta organisoimisessa laadittu kunnossapitosuunnitelma. • Liian löysä aikataulu on• Myös isot toimijat kiinnostuvat epäedullinen sekä urakoitsijalle hankkeesta että rakennuttajalle
  • 21. Loppuraportti ladattavissa:www.rakennusteollisuus.fi/kehitysSamasta osoitteesta löydät myösasukkaille painetun esitteensähköisessä muodossa sekä paljonkaiken hankkeessa tuotetunmateriaalin!