Mercado de suelo y politica territorial 11 abril2014

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Mercado de suelo y politica territorial 11 abril2014

  1. 1. mercado del suelo y políticas públicas territoriales TALLER DE PROYECTO URBANISTICO 11 de abril de 2014
  2. 2. Objetivo de la presentación Presentar y reflexionar acerca de cuestiones urbanas orientadas a comprender 1. el funcionamiento del mercado del suelo 2. la respuesta de las políticas públicas territoriales mercado del suelo y políticas públicas territorial
  3. 3. Estructura de la presentación mercado del suelo y políticas públicas territorial 1 / Presentación y objetivos 2 / Marco conceptual 3 / El funcionamiento del mercado de suelo 4 / Características de las políticas urbanísticas 5 / Propiedad del suelo y mercado 6 / Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía
  4. 4. 2 / Marco conceptual 1.Modos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas 2.Funcionamiento de los mercados de suelo 3.Características de las políticas urbanísticas 4.Evidencias de los últimos años mercado del suelo y políticas públicas territorial
  5. 5. •La ciudad es un sistema complejo. • La ciudad es un tablero de fuerzas donde permanentemente se expresan y nunca se dirimen totalmente los conflictos. • La ciudad es un artefacto que permanentemente distribuye costos y beneficios ó pérdidas y ganancias mercado del suelo y políticas públicas territorial Modos de desarrollo urbano de las ciudades argentinas
  6. 6. La ciudad como entramado de intereses mercado del suelo y políticas públicas territorial -la del Estado ó la política pública -la del mercado ó la acumulación del capital -la de la reproducción de la vida ó la necesidad La reproducción de la ciudad es el resultado de la articulación de tres lógicas o sentidos :
  7. 7. La ciudad como entramado de intereses mercado del suelo y políticas públicas territorial -la del Estado ó la política pública
  8. 8. La ciudad como entramado de intereses mercado del suelo y políticas públicas territorial -la del mercado ó la acumulación del capital
  9. 9. La ciudad como entramado de intereses mercado del suelo y políticas públicas territorial -la de la reproducción de la vida ó la necesidad
  10. 10. ¿Por qué crecen las ciudades? • 1 http://www.un.org/cyberschoolbus/spanish/cities/eun04txt.htm incremento natural migración rural-urbana crecimiento económico • 2 Universidad de Chile. Las ciudades crecen y se expanden principalmente gracias a la inmigración. La inmigración produce un equilibrio poblacional La inmigración es producto de cambios en las estructuras socio-económicas. La migración campo-ciudad ha generado un incremento de las tasas de fertilidad En la ciudad se produce la segregación y el conflicto social • 3 mercado del suelo y políticas públicas territorial
  11. 11. ¿Cómo crecen las ciudades? • 1 • 2 • 3 Expansión Consolidación Densificación mercado del suelo y políticas públicas territorial
  12. 12. 3 / El funcionamiento del mercado de suelo mercado del suelo y políticas públicas territorial
  13. 13. 2. El funcionamiento del mercado de suelo Paisaje, calidad ambiental y accesibilidad Escenario futuro de progreso = valorización Asequibilidad / Facilidad para alcanzar mercado del suelo y políticas públicas territorial
  14. 14. Naturaleza del precio del suelo urbano •Lo que se tranza en el mercado no son las características físicas del suelo sino su ubicación, su localización dentro de la ciudad, su emplazamiento respecto de las ventajas que ofrece el suelo urbano. •• El mercado de suelo es un mercado de localizaciones: el precio está condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato, en el barrio y por su inserción en el contexto urbano mas amplio. ••• Irreproductibilidad de la tierra y de sus atributos mercado del suelo y políticas públicas territorial
  15. 15. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional La formación del precio mercado del suelo y políticas públicas territorial
  16. 16. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  17. 17. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  18. 18. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional La formación del precio mercado del suelo y políticas públicas territorial Que hizo Don Zapata para obtener ganancias? Porque creció el valor de su terreno? Quienes participan de esta valorización? Como y a quien retribuye Don Zapata la valorización de su terreno?
  19. 19. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Factores que inciden en la estructura de precios del suelo 1.Accesibilidad 2.Centralidad 3.Imágenes inerciales – inercia de la historia del lugar 4.Estructura socio – económica 5.Estructura espacial 6.Demandas locacionales 7.Calidad urbana / paisajística / ambiental 8.Cobertura de infraestructura 9.Proyectos privados y públicos 10. Intervención pública: normas de planificación, tasas, tarifas, impuestos mercado del suelo y políticas públicas territorial
  20. 20. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional mercado del suelo y políticas públicas territorial
  21. 21. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional mercado del suelo y políticas públicas territorial
  22. 22. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional mercado del suelo y políticas públicas territorial
  23. 23. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional 4 / Características de las políticas urbanísticas • La producción del hábitat en AL tiene mayoritariamente componentes autogestivos donde los pobladores tienen un papel central como constructores sociales y evolutivos del hábitat. Estos establecen relaciones parciales y puntuales con el mercado inmobiliario formal. • Las políticas urbanas en AL asumen parámetros y lógicas de producción de ciudad de los países centrales divorciándose de los procesos reales locales. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  24. 24. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Características de las políticas urbanísticas mercado del suelo y políticas públicas territorial
  25. 25. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  26. 26. Crecimiento de los mercados informales mercado del suelo y políticas públicas territorial
  27. 27. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Disputa por el lugar donde vivir. Tomas, desalojos. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  28. 28. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Disputa por el lugar donde vivir. Tomas, desalojos. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  29. 29. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Sintesis La tierra siempre cumplió un papel preponderante en la formación de la riqueza de los sectores dominantes y también en la formación de una cultura fuertemente patrimonialista de toda la sociedad Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo del suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos términos. La discusión de la política urbana es la discusión de la concentración de la renta Es necesario crear un nuevo orden urbanístico y jurídico respecto al derecho a la ciudad y a la propiedad inmueble El problema de nuestras ciudades no es la falta de planeamiento sino el actual orden elitista y excluyente de las políticas y del urbanismo mercado del suelo y políticas públicas territorial
  30. 30. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Lineamientos generales para una política del suelo Mayor integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma) •Abordaje integral de los procesos territoriales y enfoque estratégico •Mayor integración entre estas y herramientas fiscales / tributarias, administrativas, económicas, etc. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  31. 31. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional 5 / Propiedad del suelo y mercado La función social de la propiedad o la propiedad como función social • La función social es un elemento constitutivo de la esencia misma de la propiedad y no algo externo. En cualquier caso el derecho de propiedad: • no es absoluto / implica deberes • tiene claras limitaciones • prevalece el interés colectivo sobre el individual • no lleva implícito el derecho de construir mercado del suelo y políticas públicas territorial
  32. 32. • Artículo 38 de la Constitución de 1949 “La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común.” El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Propiedad del suelo y mercado mercado del suelo y políticas públicas territorial
  33. 33. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Constitución de la Provincia de Entre Ríos. 2008 Artículo 23 La propiedad privada es inviolable y tiene función social. Artículo 25 El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho de todos los habitantes a una vivienda digna, con sus servicios conexos y el espacio necesario para el desarrollo humano, en especial destinado a los sectores de menores recursos. Planifica y ejecuta una política concertada con los municipios, comunas e instituciones que lo requieran, con el aporte solidario de los interesados. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  34. 34. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Constitución de la Provincia de Santa Fe. 1962 Artículo 15 La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar bienes, previa indemnización, por motivos de interés general calificado por ley. La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no puede desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua de la seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley puede limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del gobierno local. Artículo 16 El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a las limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias para asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y satisfacer las justas exigencias de la moral y el orden público y del bienestar general. mercado del suelo y políticas públicas territorial
  35. 35. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Instrumentos de Gestión Urbana y Plusvalía La movilización de parte (o de la totalidad) de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuibles a los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o, mas directamente, en mejoramientos “in situ” en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general. En base a M O Smolka – LILP mercado del suelo y políticas públicas territorial
  36. 36. El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regional Clasificación de los Instrumentos de Gestión Urbana •Instrumentos de planificación • •Instrumentos de promoción y desarrollo •Instrumentos de financiamiento •Instrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización •Instrumentos de participación ciudadana mercado del suelo y políticas públicas territorial
  37. 37. PUI Noreste PUI Santa Rosa PUI Oeste Programas Urbanos Integrales  Procesos integrales de intervención en áreas urbanas estratégicas.  Gestión articulada de propuestas de orden físico, social e institucional.  Coordinación de acciones de diferentes áreas del Municipio y Provincia.  Gestión participativa: encuentros ciudadanos con organizaciones e instituciones barriales y vecinos. Política urbana y habitacionalCaracterísticas del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  38. 38. Programa Urbano Integral del Noreste Área de intervención Funes Pavón  Calidad ambiental  Accesibilidad  Tierra vacante  Redes de servicio existentes Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  39. 39. Programa Urbano Integral del Noreste Área de intervención Funes Pavón  Fragmentación  Inadecuada dotación equipamientos e infraestructura  Asentamientos informales  Riesgo pluvial e hídrico Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  40. 40. PUI Noreste. Intervención urbana integral  Reubicación familias en áreas de vulnerabilidad hídrica y por apertura de calles  Regularizaión dominial  Construcción y mejoramiento de viviendas sociales  Extensión redes Infraestructura y servicios  Equipamiento social  Puesta en valor de espacios públicos  Jerarquización trazado vial  Generación de suelo urbano Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  41. 41. PUI Noreste. Intervención urbana integral  Reubicación familias en áreas de vulnerabilidad hídrica y por apertura de calles Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  42. 42. Programa «Mi Tierra, Mi Casa»  Convenio de gestión asociada de urbanizaciones de interés social  Generación de suelo urbano  Habilitación progresiva de 1.500 lotes con servicios  Aporte de tierras fiscales  Captación de tierras privadas  Inversión obras de infraestructura mercado del suelo y políticas públicas territorial
  43. 43. Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial Ordenanzas 11796 y 11797/13  Aprobación del convenio  Autorización de financiamiento  Autorización suscripción plan adjudicación  Creación fondo especial de urbanización  Definición mecanismos de incentivo a la urbanización y régimen de recupero del mayor valor del suelo
  44. 44. Ordenanzas 11796 y 11797/13  Aprobación del Plan Director  Creación del Distrito Residencial Especial  Afectación y ensanche de calles Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  45. 45. Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Plan Director Plan Director  Definición y jerarquización del trazado vial  Disposición equilibrada de espacios públicos y privados.  Ubicación específica de espacios verdes y equipamiento especial Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  46. 46. Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Modificación ROU Definición características Distrito  Densidad mixta en área de consolidación  Mayor densidad y edificabilidad  Nuevos usos  Dimensión mínima de lotes Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  47. 47. Donación de tierras para el programa  Propietarios de tierras libre de ocupación en el área  Convenio de urbanización especial  Compromiso de donación de un porcentaje de tierra para ser incluida en el programa  Compensación del mayor valor de suelo producto de: La obra pública estatal La rezonificación del Distrito (mayor densidad y edificabilidad) Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Mecanismos y herramientas para incentivar la urbanización y el recupero del mayor valor del suelo Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  48. 48. Compensación por el mayor valor del suelo Aumento progresivo del % de tierra a donar al programa :  7 % en el primer año  10 % durante el segundo año  15% a partir del tercer año Régimen de promoción Beneficios a partir de la firma del convenio y aprobación del plano:  Exención de sobretasa por baldío por un año  Descuento en la Tasa General de Inmuebles:  70 % durante el primer año  50 % durante el segundo año  30 % durante el tercer año Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Mecanismos y herramientas para incentivar la urbanización y el recupero del mayor valor del suelo Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  49. 49. Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  50. 50. Programa «Mi Tierra, Mi Casa» Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  51. 51. Urbanización terrenos municipales  13 Ha Barrio Nueva Esperanza Este  381 Lotes de 200 m2  42% Reserva con destino a reubicación de familias asentadas en áreas de riesgo  58% A demanda general a precios y financiamiento accesible Programa “Mi Tierra, Mi Casa” Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  52. 52. Programa “Mi Tierra, Mi Casa” Distribución lotes Nueva Esperanza Este  Integración física y social  Distribución equitativa suelo  Inclusión Características del municipio El impacto de políticas nacionales sobre el OT a escala regionalInstrumentos de redistribución de costos y beneficios de la urbanización mercado del suelo y políticas públicas territorial
  53. 53. BIBLIOGRAFIA Y FUENTES MERCADO DEL SUELO Y POLITCA TERRITORIAL Para la preparación de esta clase he utilizado materiales de los arqs. Eduardo REESE y Sara LAURIA. Como material de profundización se sugiere: Implementación de la Recuperación de Plusvalías en América Latina. Políticas e Instrumentos para el Desarrollo Urbano. Autor Martin SMOLKA. 2013 Para las evaluaciones: Lungo, Mario y Rolnik, Raquel (1998). Gestión estratégica de la tierra urbana. Artículo. Fundación Prisma - Programa Salvadoreño de Investigación sobre Desarrollo y Medio Ambiente, El Salvador. Morales-Schechinger, Carlos (2006). Políticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperación de plusvalías. Artículo. Morales-Schechinger, Carlos (2007). Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano. Texto preparado para diversos módulos del curso a distancia “Mercados de Suelo Urbano en América Latina” del Lincoln Institute of Land Policy. Reese, Eduardo (2003). Instrumentos de gestión urbana, fortalecimiento del rol del municipio y desarrollo con equidad. Curso de Gestión Urbana. Lincoln Institute of Land Policy

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