MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN            MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZMEMORIAINDICE: ...
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Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta.Proceso de Participación
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Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuáles van a ser las normas de este Plan?                                 El punto d...
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  1. 1. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZMEMORIAINDICE: 1. OBJETO DEL CONCURSO 2. ANTECEDENTES 3. CONSIDERACIONES INICIALES 4. PROPUESTA DE INTERVENCIÓN 5. PROPUESTA DE ACTUACIÓN 6. ASPECTOS AMBIENTALES Y DE SOSTENIBILIDAD 7. ANÁLISIS DE DOTACIONES 8. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA 1
  2. 2. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ1. ______________________________________OBJETO DEL CONCURSO.Según las especificaciones contenidas en el Pliego de Condiciones la convocatoria es un Concursode ideas para la MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIONE URBANAY EL SUBSIGUIENTE PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA DE LAS ÁREAS DEBUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, en ARECHAVALETA (VITORIA-GASTEIZ), en los términosde la alegación formulada por la Junta Administrativa al Plan Especial anteriormente en tramitación.2. ______________________________________________ANTECEDENTES.El área objeto del Plan Especial de Ordenación Urbana comprende el ámbito clasificado como suelourbano de Arechavaleta y los equipamientos y espacios libres del Sector 19 que rodena las actualesedificaciones formalizando un ámbito discontinuo, con un gran área de 34.305,50 metroscuadrados, en torno a los bloques de Bustaldea y de Núñez y otra menor de 376,20 metroscuadrados, donde ubica el bloque de San Miguel.A tal fin, el Plan Parcial del Sector 19 ha previsto, en torno a los dos primeros grupos de bloques,una amplia zona de equipamientos que permite la ejecución del P.E.O.U., conforme a lo reguladoen el artículo 71 de la vigente Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del Parlamento Vasco.Los cinco bloques de BUSTALDEA, totalizan un total de 57 viviendas; los dos bloques de NUÑEZ,disponen de 16 viviendas; y el bloque de SAN MIGUEL, 12 viviendas.3. _________________________________CONSIDERACIONES INICIALES.Ley 2/2006 DE SUELO Y URBANISMO DEL PAÍS VASCO.Art. 3- Principio de desarrollo sostenible 1. La función pública urbanística asegura el uso racional y sostenible de los recursos naturales.…. 3. La ordenación urbanística asumirá como criterios orientadores, los principios del desarrollo urbano siguientes: a) La sostenibilidad ambiental,…. A tal fin, la ordenación urbanística fomentará la utilización y aprovechamiento de energías renovables, la eficiencia energética, la minimización de producción de residuos y el ahorro de recursos naturales en los sistemas urbanos. c) La ocupación sostenible del suelo, que contemple la rehabilitación y reutilización, así como el uso de las viviendas vacías, como opción preferente sobre el nuevo crecimiento. d) La construcción sostenible mediante la rehabilitación, dando prioridad a la regeneración del patrimonio construido y urbanizado en los núcleos originarios de la localidad y a la utilización de las viviendas vacías. ….Con su origen en las propuestas que en 1.987 la Comisión Mundial Sobre Ambiente y Desarrollo, através del “INFORME BRUNDTLAND”, LA Estrategia Española de Cambio Climático y EnergíasLimpias, la Estrategia Española de Desarrollo Sostenible y la Estrategia del Medio Ambiente Urbanopersigue reforzar una iniciativa clara del Gobierno para luchar contra el Cambio Climático.Las propuestas adoptadas en la Unión Europea para la reducción de emisiones, deja a España enuna situación precaria.Es por ello que la intervención sobre el parque edificado es condición necesaria para reducirlas emisiones debidas al consumo energético de los edificios:“Si no se modula el crecimiento del parque edificado al ritmo de la mejora de la eficiencia en elparque construido, la estabilización es un objetivo inalcanzable. La única opción de reducción deemisiones del sector es que la reducción de emisiones debidas al uso de energía en el parqueexistente supone las emisiones producidas por el uso de energía en los nuevos edificios y lasemisiones generadas para construirlos”. 2
  3. 3.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZPero la condición de mejorar la eficiencia en el parque de viviendas ya construidas, no pasa porderribar para volver a construir. Un nuevo edificio nunca ahorra energía, sino que genera nuevasnecesidades energéticas. Desechar el parque inmobiliario ya construido es un despilfarro; siempresupone mayor ahorro energético rehabilitar, reformar e invertir en edificios existentes queconstruir nuevos.Con esta forma de actuar, se ahorra energía, se aprovechan recursos existentes y se eliminan losdaños y molestias de la demolición (Residuos, Polvo, Ruido, etc.).Rehabilitar, manteniendo estructura y albañilerías, cambiando carpinterías exteriores, supone unahorro superior al 60%, en la energía que se consumiría haciendo un edificio nuevo; ello sin contarlos costes energéticos del derribo.Rehabilitar un edificio es siempre más sostenible que cualquier modo de edificar nuevo;rehabilitar supone siempre un ahorro energético y de contaminación, frente a la construcción deotro nuevo.La Rehabilitación es ecológica si, además, se pone énfasis en la mejora energética del edificio y enla calidad de vida de sus habitantes.La Rehabilitación minimiza los problemas de desarraigo e Insostenibilidad Social depoblaciones con carencias económicas. HAY QUE PROPONER Y APOYAR LA HABILITACIÓN SOSTENIBLE DE EDIFICIOS EXISTENTES, como PROYECTOS DE INNOVACION E INVESTIGACIÓN TÉCNICA Y FORMAL”.LAS IDEAS BÁSICAS DE LA ACTUACIÓN DEL CONCURSO SON: 1. Unión del pueblo con el sector y con el anillo verde a) permeabilidad de vistas b) conexión de espacios libres c) equipamiento deportivo con cubierta verde transitable 2. Sostenibilidad a) rehabilitación energética de Bustaldea b) máximo soleamiento y eficiencia de las nuevas viviendas c) sostenibilidad social y económica d) soleamiento del Equipamiento EducativoAunque su superficie no llega al 5% de la del sector 19 ; el ámbito es la charnela entre el viejopueblo y el nuevo barrio de Arechavaleta . La ordenación da respuesta a la escala del pueblo yrespeta las hermosas visuales hacia el monte de Olárizu y sus zonas verdes circundantes como sonel Campo de los Palacios y el nuevo Jardín botánico .El pueblo se sitúa en una zona más alta y ese desnivel se aprovecha para soterrar en parte el granequipamiento deportivo dotándole de una cubierta verde transitable. Esta permeabilidad hacia elpaisaje se potencia con sendas verdes que se prolongan en el sector 19 hasta alcanzar el anilloverde.El nuevo equipamiento educativo está muy soleado y junto con el equipamiento deportivo y lassendas y espacios verdes contribuyen a trabar los dos tejidos urbanos el viejo pueblo con suidentidad y el nuevo barrio.Se rehabilitan y revitalizan los bloques de Bustaldea de tal forma que se ahorran muchas Tm deemisiones CO2.Las nuevas edificaciones se planean de tal forma que todas las nuevas viviendas tienen orientaciónsur , soleamiento el 31 de diciembre y ventilación cruzada .Con esta captación pasiva y una Ordenanza Edificatoria con criterios sostenibles tanto en obranueva como en rehabilitación ahorraremos muchas emisiones y abogaremos por el cumplimiento dela directiva europea 31/2010 3
  4. 4. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ4. ________________________________PROPUESTA DE INTERVENCIÓN.Lo que en éste trabajo se propone es una innovadora intervención de ordenación, mediante laREHABILITACION ENERGÉTICA con CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD, como Actuación Pilotode la regeneración de Barrio como solución medioambiental a la reordenación urbanística queengloba la rehabilitación energética y de accesibilidad de edificios existentes y la construcción deotros nuevos para viviendas colectivas Bioclimáticas de bajo consumo. Todos ellos ordenando unárea que albergue edificios de Equipamiento Deportivo y Educacional, resueltos urbanísticamentecon criterio de sostenibilidad.INTERVENCIÓN.Mantener los cinco bloques de BUSTALDEA rehabilitándolos energéticamente con criterios desostenibilidad, y dotándolos de accesibilidad a todas las viviendas,La habilitación se realizará por el exterior de los edificios, sin tener que entrar dentro de lasviviendas, lo que posibilitará que los vecinos no tengan que salir de sus hogares durante lostrabajos. Además se contempla la posibilidad de la Rehabilitación interior de las viviendas vacías,con el fin de poner en el mercado un parque residencial “Revitalizado”.1) La propuesta es consecuente con el Plan Especial en tramitación, y contempla la viabilidad económica del costo del realojo de los vecinos de las viviendas de Bustaldea, Nuñez y San Miguel que han aceptado el cambio de su antigua vivienda por una nueva de VPO.2) El área liberada que ocupa el bloque de San Miguel, se reconvertirá en uso residencial de baja densidad, para tres viviendas unifamiliares adosadas de precio libre, acordes con la tipología de su entorno residencial.3) En la propuesta del Plan Especial anteriormente en tramitación, se reordenan las áreas nuevas residenciales, poniendo especial interés en las propuestas de las alegaciones de 10 de septiembre de 2010 realizadas por la Junta Administrativa: - Eliminar el bloque de viviendas, situado en el lado Oeste del Ámbito, junto al pueblo de Arechavaleta. - Trasladar las nuevas viviendas al lado Este del Ámbito, junto al vial del Sector 19. - Se respeta el no superar las cuatro alturas, en edificios próximos al núcleo de Arechavaleta. - Se ordenan los equipamientos Deportivo y Educativo, de manera que su accesibilidad quede integrada para el sector 19, y para el núcleo de Arechavaleta. - Se afianza el carácter de zona semi-peatonal del vial principal de Arechavaleta, recuperando para el pueblo un espacio urbano ajardinado de estancia, paseo, vistas, etc. facilitado sobre el edificio deportivo, como recuperación del suelo ocupado. - La nueva ordenación de bloques de viviendas se ubican al lado Sur y Este del Ámbito, a orillas del vial del Sector 19, dispuestos en dirección Este-Oeste, con el fin de no interrumpir las visuales que desde el núcleo de Arechavaleta, existen hacia Olárizu y Montes de Vitoria, favoreciendo con soleamiento pleno a todas las viviendas de nueva implantación.5. ___________________________________PROPUESTA DE ACTUACIÓN.1) Habiendo analizado la situación urbanística y formal de los bloques de Bustaldea, Núñez y San Miguel, se adopta el mantenimiento para su rehabilitación de los cinco bloques Bustaldea, eliminando los dos bloques Núñez y el bloque de San Miguel. Los dos bloques de Núñez, con 16 viviendas, se posicionan muy próximos entre sí y al viario rodado; se entorpecen entre ellos soleamiento y vistas, además de estar adosados a una trama edificada de baja altura. El bloque de San Miguel de 12 viviendas, con su posicionamiento y configuración volumétrica, se encuentra totalmente fuera de contesto urbano, al estar bordeado por edificaciones de baja altura. Los tres bloques podrían ser también objeto de una rehabilitación energética y de accesibilidad, pero ello no mejoraría ni las interferencia que entre sí se producen los bloques de Núñez, ni el aspecto paisajístico y ordenación formal tanto en ellos y con más relevancia incluso en el de San Miguel.2) La propuesta de mantener los cinco bloques de Bustaldea, basada en que su posicionamiento y disposición entre sí y con respecto al nuevo Sector-19, quede integrada en la nueva trama urbana que enlazará las localidades de Arechavaleta y Gardélegui. Además, dichos bloques siempre han sido un signo de identidad de Arechavaleta, y una vez rehabilitados serán el hito urbano residencial, que enlazará el antiguo y nuevo urbanismo de la zona. 4
  5. 5.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ3) La intervención rehabilitadota de los cinco bloques de Bustaldea, se hará con criterios de RENOVACIÓN ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS DE BARRIO, completada con la dotación de Accesibilidad a todas las viviendas.CLIMATIZACIÓN PASIVALa Renovación Energética de Barrio abarcará la rehabilitación propia de los edificios, dotándolos denuevas fachadas “SATE” y cubierta ventiladas que proporcionarán alto aislamiento térmico yacústico.A las viviendas con orientación única al Oeste, se les dotarán de climatización pasiva que produciráganancias de calor en invierno y refrescamiento en verano de forma natural.Para conseguir ganancias térmicas solares y mas iluminación natural, se modifican las ventanasactuales de las fachadas Este, girándolas cuarenta y cinco grados hacia el Sur; con ello seconseguirá un 25% de ahorro en calefacción.Para las fachadas Oeste, con el fin de evitar los sobrecalentamientos, se adopta una doble fachadade persianas-celosías regulables a voluntad del usuario para controlar la entrada de sol de tarde.Esta solución de fachada celosía, permitirá habilitar tendederos para cada una de las viviendas,ocultos de las vistas del exterior. Con ello se dota a las viviendas de un espacio de tendido de ropaque no poseen actualmente.Todas las fachadas se revestirán con sistema SATE superpuesta a las existentes, y entre ambas secolocará aislamiento térmico.Así mismo, la cubierta se resolverá con una solución similar a la de fachadas, cubierta ventilada,mediante una piel de paneles de chapa-sándwich que protegerán el aislamiento a colocar sobre lacubierta actual.Con estas soluciones se conseguirían reducciones en pérdidas de energía del orden de 70% conrespecto a las actuales, con el consiguiente menor consumo energético, y reducción de costes en lafactura de calefacción convirtiendo los edificios en eficientes energéticamente.Se les proporcionará en invierno la captación de calor natural mediante una fachada compuesta porMURO-TROMBE, con orientación SUR, adosado a la torre de ascensor; el aire calentado seconducirá hasta la entrada de las viviendas y desde allí recirculará por las dependencias vivideras,hasta salir por la parte inferior, a través las CHIMENEAS-SOLARES ubicadas en la fachada Oeste.Estas chimeneas extraerán el aire interior, por la depresión producida al calentarse la parte superiorde los conductos.Para favorecer la ventilación cruzada en las noches de verano, se habilita junto a la torre deascensor, chimeneas que facilitan la salida de la ventilación cruzada que se produzca al abrir lasventanas de la vivienda. 5
  6. 6. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZAdemás la intervención contempla la actuación singular de habilitación de un sistema deCALEFACCIÓN DE BARRIO, que mediante una planta de cogeneración de calor con BIOMASA ogas natural como sistema de producción de electricidad, distribuirá por red de tuberías, Aguacalentada para calefacción y A.C.S.El sistema ahorraría para las 57 viviendas rehabilitadas de los bloques Bustaldea, unas 37Toneladas de combustible, que supondría no verter a la atmósfera 87 Toneladas de CO2.Este sistema centralizado de Calefacción de Barrio, será unificado para el conjunto de las nuevasviviendas resultantes y el equipamiento Deportivo y Educativo, en el área del Ámbito del ECO-BARRIO BUSTALDEA; con la actuación que aquí se propone, se obtiene un alto ahorro energéticoy económico en el consumo de Calefacción y A.C.S., además de generar electricidad limpia, todoello configurando una intervención urbana que podría llegar a ser de “Energía Cero”.4) La actuación Rehabilitadora del ECO-BARRIO BUSTALDEA, se completaría con la ordenación paisajística del entorno de los cinco bloques, habilitando un aparcamiento de vehículos en superficie, reservando al peatón el entorno de los edificios, creando zonas ajardinadas, de juegos, de estancias, etc.5) La propuesta se basa en cuatro principios: - La rehabilitación de los edificios de Bustaldea. - El análisis del pueblo existente. - El análisis del clima. - La gestión del PEOU 6
  7. 7.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ6. _________________ASPECTOS AMBIENTALES Y DE SOSTENIBILIDAD.Si existe un sello diferenciador de Vitoria-Gasteiz que la distingue por encima de otras ciudades, essu condición de ciudad que apuesta por el respeto al medio ambiente y por el desarrollo sostenible.Consecuencia de esta larga trayectoria hacia la sostenibilidad Vitoria-Gasteiz ha recibidorecientemente el galardón de Capital Verde Europea 2012, un triunfo fraguado durante más de tresdécadas gracias a las políticas medioambientales y sociales desarrolladas a lo largo de esos años yal notable compromiso de su ciudadanía.En este marco, cualquier actuación de transformación territorial como la que nos ocupa (Bustaldea,Bloques de Núñez y San Miguel, en Arechavaleta), aun no siendo de una gran extensión, ha deplantearse con el máximo rigor en lo que a respeto ambiental y minimización de impactos de refiere.Es más, este tipo de transformaciones en suelos urbanos, han de considerarse como unaoportunidad de transformación de la ciudad hacia parámetros más sostenibles.De hecho, se pretende que la actuación en esta área de Arechavaleta sea una referencia enmateria de rehabilitación de suelo urbano con criterios de sostenibilidad y pueda servir de modelopara futuras intervenciones en la ciudad.Para ello, complementando la redacción del Plan Especial de Ordenación Urbana, se va a elaborarun Estudio de análisis de los impactos y mejora de la sostenibilidad que tendrá en consideracióntodos aquellos aspectos que puedan generar alteraciones ambientales que incidan tanto en elmedio como a la ciudadanía, como consecuencia de la materialización del Plan Especial.De igual manera, se propondrán medidas que mitiguen o, de ser posible, eviten estos impactos yotras que redunden en una mejora de las condiciones de sostenibilidad del área de actuación y desu entorno (impactos ambientales positivos).A continuación se recogen los principales aspectos que abordará el Estudio de análisis de losimpactos y mejora de la sostenibilidad y, de manera muy somera, el tratamiento que se pretendedar a cada uno de ellos:CONSUMO DE MATERIALES Y GENERACIÓN DE RESIDUOS‐ Reducción de la huella ecológica en el consumo de materiales: Tanto en las obras de edificación como en las de urbanización se procurará incorporar materiales procedentes de explotaciones y centros de manufactura próximos, evitando las externalidades ambientales que supone el transporte a largas distancias.‐ Empleo de materiales sostenibles: Igualmente se procurará que los materiales utilizados presenten buenas condiciones para su reciclaje o reutilización al final de su vida útil. La madera utilizada deberá estar certificada ambientalmente (sellos de certificación PEFC o FSC).‐ Minimización en la generación de residuos de construcción y demolición (RCD): Al optar por la rehabilitación frente al derribo se consigue una reducción muy notable de los escombros generados. Considerando únicamente el no derribo de cimentación, estructura y albañilería de los cinco edificios de Bustaldea, se evita generar: (1,04+0,26) m3/m2c x 5.940 m2c = 7.722 m3 de escombros evitados. Esto supondría más de 800 camiones de RDC que deberían ir al vertedero de Gardélegui en caso de derribo. 7
  8. 8. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZAHORRO, EFICIENCIA Y REHABILITACIÓN ENERGÉTICA‐ Reducción de la demanda energética de los edificios: Como se ha señalado anteriormente, las actuaciones recogidas en la propuesta de medidas de climatización pasiva, con el mejoramiento del aislamiento térmico de fachadas y cubiertas suponen una reducción en pérdidas energéticas del orden del 70% respecto al estado actual de los inmuebles. Los nuevas edificios se disponen con el eje longitudinal en dirección Este-Oeste, de manera que en invierno no lleguen a hacerse sombra unas a otras y se pueda aprovechar al máximo la radiación solar sobre sus fachadas; con todas las viviendas orientadas hacia el sur, disponiendo de doble orientación y ventilación cruzada.‐ Ahorro energético de la rehabilitación frente al derribo: La rehabilitación de los cinco bloques de Bustaldea implica un importante ahorro energético como suma de muchas pequeñas acciones que en su conjunto puede suponer el 66%, frente a la energía que se consumiría en la construcción de la superficie equivalente a la existente. Estos ahorros energéticos corresponden principalmente a: Conservar la cimentación y la estructura: 42,25% Conservar la albañilería principal: 23,75% El Gasto energético en nueva edificación es de 5.834 Mj/m2c (Fuente: Societat Orgánica). 66% s/5.834 Mj/m2 = 3.850 Mj/m2c de ahorro por edificio rehabilitado 5 Bloques Bustaldea = 990 m2c x 5 = 4.950 m2c 4.950 m2c x 3.850 Mj/m2c. = 19.057.500 Mj de energía no consumida, que equivale a 550 toneladas de petróleo, más el costo energético del propio derribo, (550 Toneladas de petróleo = 4.110 Barriles de petróleo). Esta cantidad de energía ahorrada equivale a la que podrían consumir durante 3 años las 57 viviendas rehabilitadas de Bustaldea.‐ Emisiones de CO2 evitadas como consecuencia de la rehabilitación y la reducción de RCD:Realizando una rehabilitación energética en la que se conservarían: ‐ Cimentación ‐ Estructura ‐ Cerramientos primarios (fachadas y cubiertas) ‐ Divisiones interiores ‐ Redes de agua y saneamiento ‐ Redes de electricidad se evitaría verter a Ia atmósfera 465 Kg CO2/m2c. 8
  9. 9.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZPara los 5 bloques de Bustaldea (4.500 m2c), ascendería a más de2.000 Toneladas de CO2expulsados a la atmosfera, volumen equivalente a las emisiones de dicho gas que expulsan1.500coches circulando durante un año.‐ Empleo de sistemas de generación energética de alta eficiencia: Se plantea como instalación de suministro energético para el conjunto de las viviendas previstas un sistema centralizado de ACS y calefacción, a partir de biomasa o gas natural a modo de pequeño districtheating. La intervención de rehabilitación energética por la envolvente exterior de los edificios permite incorporar fácilmente las acometidas de agua caliente a cada una de las viviendas de rehabilitadas. Como opción más ambiciosa, pero a la vez más eficiente, se plantea una instalación de cogeneración a partir de gas natural que daría servicio al conjunto de viviendas objeto del Plan Especial y a los Equipamientos Deportivo y Educativo. De esta manera, además de ACS y Calefacción se generaría electricidad, que podría venderse a la red y suponer un ahorro en la factura energética de los usuarios y poder llegar a clasificar los edificios de “Energía Cero”BIODIVERSIDAD Y BIOCAPACIDAD URBANAS‐ Zonas verdes biodiversas y cubiertas verdes: Se emplearán especies vegetales autóctonas adaptadas a las condiciones edafoclimáticas de la zona, complementando el arbolado con especies arbustivas que suministren cobijo y alimento a las aves para atraer su presencia. La cubierta del equipamiento deportivo se plantea como una Cubierta Verde transitable, incrementando así el espacio público del ámbito y mejorando las condiciones de confort térmico de las propias instalaciones deportivas. Las ventajas de este tipo de cubierta frente a una cubierta convencional (dura) son muchas, entre las que destacan : 9
  10. 10. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ Retención de agua. Son capaces de retener hasta un 90 % de la precipitación. Gran parte de esta agua es devuelta a la atmósfera y el resto fluye de forma retardada a los sistemas de desagüe. Mejora del clima urbano. Reducen al calentamiento atmosférico y humedecen el ambiente, creando un clima más agradable. Disminuyen la llamada isla de calor de las ciudades, aislando el edificio del calor y el frío. Reducción de la contaminación. Las cubiertas ajardinadas actúan como un filtro que retiene elementos tóxicos, por lo que contribuyen a reducir la contaminación atmosférica. Del mismo modo, el sustrato filtra el agua de lluvia reduciendo en ella las sustancias nocivas. Aspecto estético. Mejor protección frente al ruido. las cubiertas ajardinadas reducen la reflexión sonora hasta 3 db y son capaces de mejorar la insonorización hasta 8 db. Concretando en el diseño, se proponen herbáceas de baja altura (10 – 20 cm), que no necesitan mantenimiento, con alta proporción de especies autóctonas entre las cuales se incluirán especies con inflorescencias anuales conspicuas de distintos colores, y con floración en un amplio rango de periodos. Ejemplos de estas especies son: narcisos, margaritas, campánulas, glechoma, allium, ranunculos. Con el objeto de potenciar el impacto visual y estético en periodo de floración, se propone que la distribución de las semillas de las especies con flor sea poco homogénea, creando distintos centros de atención sobre el tejado que se van sucediendo a lo largo del periodo de floración. Incorporación de pavimentos y alcorques drenantes: Este tipo de pavimentos y alcorques respetan el ciclo natural del agua y evitan la sobrecarga del saneamiento, a la vez que favorecen las condiciones de desarrollo de la vegetación implantada.‐ Conectividad entre espacios verdes y preservación del paisaje: Los caminos y sendas que se plantean para atravesar el ámbito objeto del Plan Especial facilitan la conexión entre el área de Olárizu(al este) y la continuación prevista del Anillo Verde hacia el oeste. De igual manera, la disposición de las nuevas edificaciones respeta las visuales principales desde el pueblo de Arechavaleta hacia Olárizu, Montes de Vitoria y su entorno. ESQUEMA DE SENDAS VERDES VISUALES PERMEABILIDAD 10
  11. 11.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZPREVENCIÓN DE LA CONTAMINACIÓN LUMÍNICA‐ Alumbrado público con criterios starlight: Por la ubicación de la zona, en un alto, y el carácter rural del entorno, la cuestión lumínica ha de tenerse muy en cuenta, a fin de disminuir la perturbación nocturna en los hábitats naturales próximos y evitar molestias a vecinos. Los principales requisitos de aprovechamiento energético del sistema de alumbrado exterior que se tendrán en cuenta en el proyecto constructivo, son los siguientes: Se diseñará el alumbrado público exterior de forma que asegure un nivel de iluminación adecuado y ajustado a las necesidades estrictas de cada zona en función de las actividades que en ella se desempeñan. Se evitará sobredimensionar el sistema y seleccionar luminarias que eviten la contaminación lumínica. La elección de las luminarias y su colocación garantizará la iluminación estricta y una mejora del rendimiento con respecto a lo establecido en el Reglamento de Eficiencia Energética. Se instalarán asimismo sistemas de gestión inteligentes y centralizados, siempre que sean compatibles con el ayuntamiento. El alumbrado exterior se realizará con sistema LED, sistema que garantiza una importante reducción en el consumo eléctrico y una mayor durabilidad. En todo caso, la principal consideración de aprovechamiento energético será no sólo el cumplimiento sino la mejora con respecto al Reglamento de Eficiencia Energética en Instalaciones Industriales de Alumbrado Exterior publicado en BOE de 19/11/2008 y de aplicación a partir del 1/04/2009‐ Ahorro de consumo de agua: Ante las dificultades que se dan a la hora de plantear un riego con agua no potable de las zonas verdes (por la inexistencia de agua subterránea en el área de ordenación y la imposibilidad de utilización de las aguas de lluvia en cantidad suficiente para regar durante los meses en secos, al requerirse un depósito de notables dimensiones) se ha optado por reducir el consumo de agua de riego al mínimo. Para ello se utilizarán de especies de baja demanda hídrica (especialmente subarbustivas de los géneros Cotoneaster, Lavandula, Thimus, Phillyrea, Ulex, Rosmarinus, …) y la aplicación del riego en las zonas que lo demanden se hará por goteo. Con ello se puede conseguir un ahorro superior al 80% del agua que requeriría un diseño estándar de los espacios verdes. Una balsa naturalización de recogida de aguas pluviales complementará el riego por goteo, depurando a su vez las aguas recogidas.APOYO A LA MOVILIDAD SOSTENIBLE Y A LA ACCESIBILIDAD‐ Aparcabicis en el espacio público: Ligados a los equipamientos y en otras ubicaciones del espacio público se dispondrán aparcamientos para bicicletas. Se favorecerá la accesibilidad con la incorporación de ascensores a los bloques de Bustaldea y se facilitará el tránsito por el ámbito a través de las sendas y caminos filtrantes previstos, así como por la cubierta verde transitable situada encima del equipamiento deportivo. 11
  12. 12. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ7. ____________________________________ANALISIS DE DOTACIONES.El análisis de la ordenación del Ámbito propuesto se ha basado en la ley 2/2006 del suelo yurbanismo, y el Decreto 105/2008, del País Vasco.Así se ha considerado el Art. 3 – Principio de desarrollo sostenible, y los Art. 78 y Art 79reguladores de los estándares mínimos de reserva de terrenos destinados a dotaciones de la red desistemas generales y locales.Analizadas las dotaciones del Sector 19, al cual pertenecen los terrenos destinados aequipamientos Deportivos y Educativos integrados en el Ámbito de actuación, se ha comprobadoque el Sector es excedentario en superficie de suelo destinada a la red de Sistemas Generales y aequipamiento educativo, por lo que las provisiones precisas para el Ámbito, por el aumento deedificabilidad quedan cubiertas con las previstas en el Sector-19.PROPUESTA DE ORDENACIÓN • SUP. DEL AMBITO 34.682 m2 • Nº VIVIENDAS REHABILITACIÓN 57 NUEVAS COLECTIVAS 103 UNIFAMILIAR 3 TOTAL: 163 • SUP. RESIDENCIAL REHABILITACIÓN 2.572 m2 NUEVA COLECTIVAS 6.369 m2 UNIFAMILIAR 316 m2 TOTAL: 9.257 m2 • EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL REHABILITACIÓN 3.600 m2 NUEVA COLECTIVAS 9.248 m2 UNIFAMILIAR 450 m2 TOTAL: 13.298 m2 • ESPACIOS LIBRES 3.006 m2 • EQUIPAMIENTO DOTACIONAL 116 m2 DEPORTIVO 17.873 m2 EDUCATIVO 4430 m2 12
  13. 13.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZCÁLCULO DE DOTACIONES AMBITO SECTOR 19 BUSTALDEA-NUÑEZ- SAN MIGUEL SUPERFICIE (M2) 814.109,93 34.680,74 Nº VIVIENDAS 2.210 163,00 SUPERFICIE RESIDENCIAL (M2) 266.657 1.3468,00 DOTACIONES PÚBLICAS DE LA 53.331,44 2.693,60 RED DE SISTEMAS GENERALES Previstos 78.730,17 5 m2/Habitante EXCESO DE: 25.399,23 (1 Hab./ 25m2 residencial) DOTACIONES DE 110.114 (mínimo) 5.920,40 (mínimo) EQUIPAMIENTO DE LA RED DE PREVISTOS: ZV=85.250,47 SISTEMAS LOCALES EL = 15.704,33 10m2/25m2 st/sr V = 88.293,54 189.248,34 EXCESO DE: 79.134,34 EQUIPAMIENTO (M2) DEPORTIVO 17.933.30 m2 EDUCATIVO ACTUAL: 8.953,25 EXCESO DE: 4.703,00 m2 13
  14. 14. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ8. __________________________ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA.DATOS DE PARTIDAAl objeto de analizar desde el punto de vista económico la propuesta de ordenación es necesariodefinir la edificabilidad que quedaría asignada por usos con la propuesta de ordenación planteada.Para ello, partimos de los datos contenidos en la “Ficha del ámbito/suelo urbano/PEOU-15,BUSTALDEA”, que por comparación con la edificabilidad existente en estos momentos, quedaríacuantificado el aumento de edificabilidad, y por tanto se podría determinar, sobre el incremento dela superficie destinada a viviendas, qué parte sería destinada a vivienda protegida (20% a VPO y20% a VPT). EDIFICABILIDAD m2t (1) EDIFICABILIDAD PREVIA AUMENTO EDIFICABILIDAD m2t (2) m2t (3)USO m2s m2ts/r m2tb/r m2ts/r m2tb/r m2ts/r m2tb/rRESID.COLECTIVA 12.848,00 7.144,00 5.590,00 7.258,00 7.144,00 5.104,95Comercial en Planta Baja 170,00 170,00RESID.UNIFAMILIAR 316,15 450,00 175,00 450,00 175,00V.LOCAL/E.LIBRE 2.466,06EQUIP.PRIVADO 333,00 333,00ZONA VERDE 1.888,84SUBTOTAL LUCRATIVO 9.776,00 13.801,00 7.319,00 5.760,00 8.041,00 7.319,00ALOJAMIENTO DOTACIONAL 280,00 103,00 280,00 103,00EDIFICABILIDAD URBANISTICA 13.801,00 7.319,00 5.760,00 8.041,00 7.319,00EDIFICABILIDAD BRUTA 14.081,00 7.422,00 5.760,00 8.321,00 7.422,00(1) La que se marca en la ficha del ámbito(2) La existente en estos momentos relativa a los 8 bloques de viviendas, 5 bloques en Bustaldea, 2 en Núñez y 1 en San Miguel Se considera una edificabilidad por bloque de 720 m2ts/r Uno de los bloques de Bustaldea inlcuye dentro de la edificabilidad indicada aproximadamente 170 m2ts/r de comercial en planta baja(3) El incremento de edificabilidad en la superficie destinada a viviendas bebe destinarse al menos en un 20% a VPO y en otro 20% a VPT. m2ts/r Incremento superficie destinada a viviendas 7.708,00 VPO VPT Destino a Vivienda Protegida 1.541,60 1.541,60Hecho este cálculo, se considera que la vivienda protegida quede en las Áreas de Bustaldea, deforma que la propuesta objeto de estudio va a ser la siguiente: PROPUESTA OBJETO DE ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA EDIFICABILIDAD m2t USO / CALIFICACION m2ts/r m2tb/r RESID.COLECTIVA Bustaldea LIBRE 346,80 RESID.COLECTIVA Bustaldea VPO 1.541,60 RESID.COLECTIVA Bustaldea VPT 1.541,60 Comercial en Planta Baja Bustaldea LIBRE 170,00 RESID.UNIFAMILIAR LIBRE 450,00 175,00 RESID.COLECTIVA LIBRE 9.418,00 7.144,00 EQUIP.PRIVADO 333,00 SUBTOTAL LUCRATIVO 13.801,00 7.319,00 ALOJAMIENTO DOTACIONAL 280,00 103,00 EDIFICABILIDAD URBANISTICA 13.801,00 7.319,00 EDIFICABILIDAD BRUTA 14.081,00 7.422,00 14
  15. 15.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZCOSTES DE LA ACTUACIÓNConsideramos costes de la actuación los que se derivan de:1.- Realojos de manera permanente mediante la entrega de viviendas de VPO a los propietarios delas 85 viviendas de los bloques de Bustaldea (57), de Núñez (16) y de San Miguel (12).2.- Demolición de 3 bloques de viviendas 2 de Núñez y 1 de San Miguel.3.- Rehabilitación energética envolvente y dotación de instalaciones de accesibilidad para las 57viviendas de los bloques de Bustaldea a mantener.4.- Rehabilitación interior de las 57 viviendas de Bustaldea.5.- Urbanización pública relativa a los espacios LI-1 y LI-2.6.- Honorarios Técnicos.7.- Tasas y Licencias.8.- Gastos financieros.9.- Como menor coste de la actuación se consideran las subvenciones que de distintos organismosse podrían obtener y a las que se podrían acoger los costes relativos a rehabilitación energética ydotación de accesibilidad.1.- Realojos 85 viviendas existentesLa tipología media de estas viviendas es la siguiente: Vivienda Trastero Local Total Nº VIVIENDAS m2u m2u m2u m2u 85 51,65 8,00 166,67 5.236,92 m2c m2c m2c m2c 85 57,60 8,16 170,00 5.759,60Para determinar los costes de realojos de los edificios existentes se contempla su ubicación enviviendas de VPO de superficie media algo superior a la existente, considerando para ello unasuperficie útil media por vivienda de 60m2u más un anejo (trastero) de 8m2u. El coste supondría lacompra de dichas viviendas incrementado con los costes de compra que se considera no sonsatisfechos por el realojado: IVA, gastos notariales y registrales, y gastos de traslado.El precio de las viviendas se determina según la orden de precios actual de 3 de noviembre de2010 que establece un precio base de 1.629,31 €/m2u de vivienda y de 651,72 €/m2u de anejo. ud. Sup. (m²) Coef. Precio €/m2u Precio InmueblesMetros hasta 45 m2 85 3.825,00 1,15 1.873,71 7.166.940,75Metros hasta 60 m2 85 1.275,00 1,10 1.792,24 2.285.106,00Trasteros vinc. 85 680,00 0,40 651,72 443.169,60Local 1 166,67 800,00 133.336,00Total 5.946,67 10.028.552,35Precio por Vivienda (v+t) 116.414,31 €Nº Viviendas 85 Viviendas+Trast. Local TotalPRECIO Inmueble 9.895.216,35 133.336,00 10.028.552,35IVA 8%vv y 16%Local 791.617,31 21.333,76 812.951,07Gastos Notario+Registro 37.886,63 233,34 38.119,97Gastos Traslado €/vivienda: 3.000,00 € 255.000,00 3.000,00 258.000,00 TOTAL COSTE REALOJOS 10.979.720,29 157.903,10 11.137.623,39 Coste por Vivienda 129.173,182.- Demolición 3 bloques de viviendasLos 2 bloques de Núñez y 1 bloque de San Miguel serían objeto de demolición, estimándose elcoste de la misma en 75.000,00 €.3.- Rehabilitación energética envolvente y accesibilidad en bloques de Bustaldea (57viviendas)Se cuantifica un coste de contrata de 40.000,00 € por vivienda, lo que haría un total de2.280.000,00 €. 15
  16. 16. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ4.- Rehabilitación interior en bloques de Bustaldea (57 viviendas)El coste de dicha rehabilitación se establece en 22.000,00 € por vivienda (357€m2c) lo que suponeun importe de 1.254.000,00 € (coste de contrata).Adicionalmente se tendría que dotar de cocinas a las viviendas de VPO, estableciéndose su costeen 70.200,00 € (2.700,00 € por vivienda; 26 viviendas de VPO).El coste total de esta partida sería de 1.324.200,00 €.5.- Urbanización pública relativa a los espacios LI-1 y LI-2La superficie afectada sería: m2 LI-1 1.900,00 LI-2 1.106,00 Total Superficie 3.006,00Se considera un coste medio de 100,00 €/m2, con lo cual el coste total por este conceptoascendería a 300.600,00 €.6.- Honorarios TécnicosSe establecen en 298.184,87 € desglosados según se indica: Base Coste (1) % Honorarios ImporteHonorarios Proyecto y Dirección Rehabilitación Energética 1.915.966,39 6% 114.957,98 Rehabilitación Interior 1.053.781,51 6% 63.226,89Resto Honorarios Técnicos (2) 120.000,00TOTAL COSTE HONORARIOS 298.184,87(1).- Sobre coste ejecución material = coste de contrata - Gtos.Generales - Bº Industrial Los Gtos.Generales y Bº Industrial se corresponderían con el 19% del coste de ejecución material(2).- Inlcuye honorarios por planeamiento, demolición, topografía y geotécnico.7.- Tasas y LicenciasSe establecen en 88.795,47 € desglosadas según se indica: Base Coste (1) % ICIO+Tasas (2) ImporteTasas y Licencias Rehabilitación Energética 1.915.966,39 2,99% 57.287,40 Rehabilitación Interior 1.053.781,51 2,99% 31.508,07TOTAL COSTE TASAS Y LICENCIAS 88.795,47(1).- Sobre coste ejecución material = coste de contrata - Gtos.Generales - Bº Industrial Los Gtos.Generales y Bº Industrial se corresponderían con el 19% del coste de ejecución material(2).- Se considera un coste de ICIO del 2,89%, el tipo resultante de la bonificación para VPO (25%) más un coste de tasas del 0,1%. Si bien no todos los bloques serían VPO, sí se ejecutarían obras de adaptación que tendrían una bonificación del 60% en dicho impuesto, por lo que se considera un tipo medio del 2,89% para toda la actuación. 16
  17. 17.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ8.- Gastos financierosSe calculan aplicando un tipo de interés del 5% sobre los conceptos de coste anteriores; ellosupondría un coste de 775.220,19 €.9.- Subvenciones/Ayudas para actuaciones de rehabilitación energética y accesibilidadExisten distintos programas de ayudas y subvenciones (a través del EVE-IDAE, Gobierno Vasco,Ayuntamientos,..) a los que podrían acogerse las inversiones realizadas en rehabilitación energéticay accesibilidad. A modo de ejemplo citamos los siguientes programas de ayudas que se tramitan através del EVE:Rehabilitación energética de la envolvente térmica de edificios existentes.Desarrollo de infraestructura para la recarga de vehículos eléctricos.Fomento de plantas de cogeneración de pequeña potencia.Instalaciones de aprovechamiento de biogás.Instalaciones de geointercambio.Instalaciones solares fotovoltaicas aisladas de red o mixta eólico-fotovoltaica.Instalaciones solares fotovoltaicas conectadas a red.Instalaciones solares térmicas de baja temperatura.Inversiones en eficiencia energética en el sector edificación.Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación interior en los edificiosexistentes.Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas de los edificios existentes.Mejora de la eficiencia energética en instalaciones de ascensores existentes en edificios.Plan renove de instalaciones eléctricas en viviendas y edificios de viviendas.Renovación de las instalaciones de alumbrado público exterior existentes.La inversión acogiole sería la relativa a el coste de la rehabilitación energética envolvente yaccesibilidad: Coste de contrata + Honorarios Técnicos + Tasas y Licencias.Inversión acogiole: 2.280.000,00 € + 114.957,98 € + 57.287,40 € = 2.452.245,38 €Consideramos una subvención media en torno al 30%, si bien podría ser superior en base al costeque se asigne a cada programa subvencionable, ya que el % de subvención varía de unosprogramas a otros.Subvención considerada = 30% x 2.452.245,38 = 735.673,61 €En base a lo anterior, el resumen de costes derivados de la actuación propuesta sería de: * COSTES DERIVADOS DE LA ACTUACIÓN Importe € 1.- REALOJOS 85 VIVIENDAS EXISTENTES 11.137.623,39 2.- DEMOLICIONES: 2 Bloques Núñez y 1 Bloque San Miguel 75.000,00 3.- REHABILITACION ENERGETICA ENVOLVENTE Y ACCESIBILIDAD 2.280.000,00 4.- REHABILITACION INTERIOR 1.324.200,00 5.- URBANIZACION PUBLICA 300.600,00 6.- HONORARIOS TECNICOS 298.184,87 7.- TRIBUTOS Y LICENCIAS 88.795,47 PARCIAL 15.504.403,73 8.- GASTOS FINANCIEROS (5%) 775.220,19 9.- SUBVENCIONES PROGRAMAS EFICIENCIA ENERGETICA Y ACCESIBILIDAD -735.673,61 TOTAL COSTES 15.543.950,31 17
  18. 18. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZIngresosLa actuación tendría dos fuentes de ingresos:1.- Venta de los 5 bloques de Bustaldea (57 viviendas) una vez rehabilitados y en los que seubicarían viviendas de VPO, VPT y Libres.2.- Valor del suelo correspondiente a los aprovechamientos en residencial colectiva y unifamiliar.1.- Venta 57 viviendas en BustaldeaLa tipología de viviendas que resultaría sería la siguiente: Viviendas Anejos Local Total Total ud. Sup. (m²u) Sup. (m²u) Sup. (m²u) m2u m2cVPO 26 51,65 4,00 1.446,90 1.541,60VPT 26 51,65 4,00 1.446,90 1.541,60LIBRE 5 51,65 4,00 166,67 444,92 516,80 3.338,72 3.600,00El precio de las viviendas protegidas se determina según la orden de precios actual de 3 denoviembre de 2010. Los precios de venta considerados €/m2u son:Precio Base €/m2u VPO VPT VLVivienda €/m2u 1.629,31 € 2.715,49 € 3.052,10 €Anejos €/m2u 651,72 € 760,34 € 760,34 €Local €/m2u 950,00 €VALORACION 57 viviendas Bustaldea Rehabilitadas - Valor en Venta VPO ud. Sup. (m²u) Coef. Precio €/m2u Precio InmueblesMetros hasta 45 m2 26 1.152,90 1,15 1.873,71 2.160.200,26Metros hasta 60 m2 26 170,37 1,10 1.792,24 305.343,93Trasteros vinc. 26 102,48 0,40 651,72 66.788,27Total 1.425,75 2.532.332,46 VPT ud. Sup. (m²u) Coef. Precio €/m2u Precio InmueblesMetros hasta 45 m2 26 1.152,90 1,15 3.122,81 3.600.287,65Metros hasta 60 m2 26 170,37 1,10 2.987,04 508.902,00Trasteros vinc. 26 102,48 0,28 760,34 77.919,64Total 1.425,75 4.187.109,29 LIBRE ud. Sup. (m²u) Coef. Precio €/m2u Precio InmueblesMetros hasta 45 m2 6 259,20 3.052,10 791.104,32Metros hasta 60 m2 6 38,30 3.052,10 116.895,43Trasteros vinc. 6 23,04 760,34 17.518,23Local 1 166,67 950,00 158.336,50Total 487,21 1.083.854,48 BUSTALDEA m2c m2u Ventas VPO: Viviendas +t 1.541,60 1.425,75 2.532.332,46 VPT: Viviendas +t 1.541,60 1.425,75 4.187.109,29 LIBRES: Viviendas+t 346,80 320,54 925.517,98 Local Comercial 170,00 166,67 158.336,50 TOTALES 3.600,00 3.338,71 7.803.296,23 18
  19. 19.   MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ2.- Valor del suelo correspondiente a los aprovechamientos en residencial colectiva yunifamiliarSe determina por su valor residual; su cálculo se obtiene de la siguiente fórmula:VRSuelo = Vv/1,4 – CcDonde: VRSuelo = Es el valor del Suelo Vv = Es el valor en venta Cc = Es el coste de construcción que incluye Coste ejecución material + Gastos Generales y Beneficio industrial + Tributos + HonorariosRealizamos todos los cálculos en base a un precio medio por m2c para obtener, multiplicando elresultado por la edificabilidad en m2c, el Valor del suelo en €.Los valores considerados en venta y PEM (coste ejecución material) son los que se indican en elcuadro siguiente, estimándose los mismos conservadores.GG+BºIndustrial.- Se considera un 19% del PEMTributos.- Contemplaría ICIO (3,85%) y Tasas (0,1%) sobre PEMHonorarios.- Por proyecto y dirección se establecen como un 6,5% sobre PEM RESIDENCIAL COLECTIVA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Vivienda Anejos Vivienda Anejos Vinc. €/m2c €/m2c br €/m2c €/m2c Valor en Venta (Vv) 2.750,00 600,00 2.650,00 600,00 Coste construcción (Cc) 1.022,66 394,83 1.061,49 394,83 PEM 790,00 305,00 820,00 305,00 GG+BºIndustrial 150,10 57,95 155,80 57,95 Tributos 31,21 12,05 32,39 12,05 Honorarios 51,35 19,83 53,30 19,83 VRSuelo €/m2c 941,63 33,74 831,37 33,74 = Vv/1,4 - Cc x Edificabilidad m2c 9.418,00 7.144,00 450,00 175,00 8.868.271,34 241.038,56 374.116,50 5.904,50 = VRS en € 9.109.309,90 380.021,00De acuerdo con lo anterior, los ingresos resultantes de la actuación propuesta serían: * INGRESOS DERIVADOS DE LA ACTUACION Importe € Venta 57 Viviendas Bustaldea Rehabilitadas 7.803.296,23 Valor del Suelo Residencial colectiva (103 vv) 9.109.309,90 Valor del Suelo Residencial unifamiliar (3 vv) 380.021,00 TOTAL INGRESOS 17.292.627,13 19
  20. 20. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZBalance EconómicoPara determinar la viabilidad económica se realiza un balance entre los ingresos y los gastos,resultando:* INGRESOS DERIVADOS DE LA ACTUACION Importe €Venta 57 Viviendas Bustaldea Rehabilitadas 7.803.296,23Valor del Suelo Residencial colectiva (103 vv) 9.109.309,90Valor del Suelo Residencial unifamiliar (3 vv) 380.021,00TOTAL INGRESOS 17.292.627,13* COSTES DERIVADOS DE LA ACTUACIÓN1.- REALOJOS 85 VIVIENDAS EXISTENTES 11.137.623,392.- DEMOLICIONES: 2 Bloques Núñez y 1 Bloque San Miguel 75.000,003.- REHABILITACION ENERGETICA ENVOLVENTE Y ACCESIBILIDAD 2.280.000,004.- REHABILITACION INTERIOR 1.324.200,005.- URBANIZACION PUBLICA 300.600,006.- HONORARIOS TECNICOS 298.184,877.- TRIBUTOS Y LICENCIAS 88.795,47 PARCIAL 15.504.403,738.- GASTOS FINANCIEROS (5%) 775.220,199.- SUBVENCIONES PROGRAMAS EFICIENCIA ENERGETICA Y ACCESIBILIDAD -735.673,61TOTAL COSTES 15.543.950,31BENEFICIO 1.748.676,82MARGEN 10,11%La rentabilidad obtenida, antes de impuestos, resulta ser del 10,11% (Beneficio / Total Ingresos),valor considerado como aceptable en los términos de prudencia en los que se ha realizado elestudio de viabilidad. Vitoria-Gasteiz, 30 de Noviembre de 2011. 20
  21. 21. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ SOBRE 3.1 PROGRAMA PARTICIPACION CIUDADANA
  22. 22. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ  PROPUESTA DE PROGRAMA DE PARTICIPACIÓN CIUDADANA El programa que se presenta pretende favorecer la intercomunicación fluida entre los ciudadanos afectados por la intervención de ordenación del Ámbito de Bustaldea, Nuñez y San Miguel en Arechavaleta, y el equipo gestor de su Ordenación Urbanística, con el fin de establecer espacios de participación individual y colectiva para poder informar, escuchar y prever resistencias. Todo ello con la finalidad de que la ordenación resultante sea reflejo de las necesidades de las partes intervinientes. Se adjuntan cuadros sipnóticos, que explican el procedimiento.   
  23. 23. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta.Proceso de Participación
  24. 24. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Por qué un Plan de Participación? ¿Cuál es el valor añadido de este Plan? ál l l ñ did d l¿Cuáles van a ser las normas de este Plan? ¿Cómo lo vamos a hacer? Herramienta: Grupo Motor Cronograma del Plan Finalmente
  25. 25. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Por qué un Plan de Participación?Cada vez más, dentro de los nuevos modos de gobernanza local, laciudadanía exige participar en/de los procesos que directamente lesafectan. Y exigen participar directamente, incidiendo en la toma dedecisiones por las que indudablemente se van a ver afectados. En unejercicio d corresponsabilidad, y d acuerdo a l di t i j i i de bilid d de d las directrices europeas,las administraciones, principalmente la local, están obligadas ap pproporcionar no sólo la oportunidad sino las herramientas y canales pnecesarios para que se produzca esta participación.En este caso, este plan va dirigido tanto a las familias que se quedan , p g q qcomo a los propietarios como a los vecinos del entorno de Aretxabaleta.
  26. 26. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuál es el valor añadido de este Plan? Valor 1 Comunicación&Participación Nos va a servir para comunicar/informar de cómoestamos haciendo las cosas y por qué las hacemos así en este momento (por qué rehabilitación/revitalización; adecuación a normas exigidas para 2012 y 2018; eficiencia energética y adecuación i id 2018 fi i i éti d ió medioambiental; accesibilidad; integración, habilitación/integración de espacio educacional y deportivo, deportivo etc).
  27. 27. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuál es el valor añadido de este Plan? Valor 2 Comunicación&Escucha&Integración Nos va a servir no sólo para escuchar qué es lo que opinan las personas que van a vivir allí, propietarios,entorno… y también para aportar ideas que mejoren y é adecúen el proyecto. ¿Cuáles son sus necesidades? ¿Cuáles son sus expectativas? Enriquecemos de esta manera el proyecto ajustándolo (dentro de la q p y j (viabilidad, por supuesto) a lo que sus usuarios esperan/necesitan de él.
  28. 28. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuál es el valor añadido de este Plan? Valor 3 Detectar, Detectar prever y gestionar resistencias Nos va a permitir prever resistencias y adelantarnos al conflicto, de manera proactiva,antes que éste surja puesto que vamos a ir teniendo el pulso de la i ió t t l opinión tanto a nivel individual como colectivo. i l i di id l l ti esperan/necesitan de él.
  29. 29. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuáles van a ser las normas de este Plan? El punto de partida, el minuto uno, es definir y explicar claramente a los posibles participantes para qué este proceso de Norma 1 participación;Transparencia y cómo se puede participar; honestidad y, sobre todo, sobre qué aspectos. absoluta Es fundamental no generar falsas expectativas. En Participación el error se puede perdonar; la mentira nunca.
  30. 30. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuáles van a ser las normas de este Plan? Explicar claramente, y desde el primer momento, que el marco de la participación viene determinado Norma 2 por:Definición del la viabilidad económica de las propuestas; Marco por la viabilidad técnica y por el respeto a las directrices del Concurso.
  31. 31. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cuáles van a ser las normas de este Plan? Asumir compromisos de devolución. Las personas que participan tendrán esta garantía. Tendrán la correspondiente explicación de Norma 3 por qué y cómo sus propuestas han idoCompromiso de incidiendo en el desarrollo del proyecto devolución y en el caso de que esas propuestas no hayan sido aceptadas/integradas, las razones por las cuáles no lo han sido ( (viabilidad técnica, económica, directrices , , del Concurso, etc.)
  32. 32. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cómo lo vamos a hacer?Participación Individual: On LineGenerando un espacio de sugerencias, cuestionario y un grupo de trabajo on-line,veremos qué plataforma es la más adecuada, en el que todos los públicos objetivo pueden participar participar. Este grupo de trabajo está dinamizado por una persona que va gestionándolo, g p j p p q g , recogiendo y atendiendo/canalizando las demandas. La plataforma on-line está colgada, a través de link o similar, de la página web delestudio de arquitectos de tal forma que haya un seguimiento y gestión permanente d la misma atendiendo todos los requerimientos y canalizando la de l i t di d t d l i i t li d l correspondiente información de manera eficaz.
  33. 33. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cómo lo vamos a hacer?Participación Individual: cuestionarios y entrevistasDe modo más tradicional, se remitirá a las familias que se queden, a propietarios yal entorno un cuestionario en papel para que puedan expresar sus opiniones. De esta manera libramos l b h di it l que condicionaría l participación d t lib la brecha digital di i í la ti i ió de personas que no utilizan de manera habitual las Nuevas Tecnologías de la Comunicación y la Información ( (TIC) ) De manera opcional, y a partir de la valoración del Grupo Motor, entrevistas opcional aloración Gr po Motor entre istas individuales estructuradas (no más de cuatro) a personas que, por su representatividad, visión, compromiso… p p , , p pueden tener especial interés. p
  34. 34. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cómo lo vamos a hacer?Participación Colectiva Presencial: Primer momento QuéEn un primer momento generaremos un grupo de trabajo de unas 20 personas (si hubiese más, haríamos dos grupos) y aplicaríamos la técnica Pirámide (reflexión individual más reflexión colectiva) con un doble objetivo: Para Qué Inventariar las propuestas, necesidades, sugerencias… que como colectivo sehacen. jerarquizar estas propuestas, necesidades, preocupaciones ¿qué es lo que, como colectivo, más nos afecta/interesa/preocupa?
  35. 35. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cómo lo vamos a hacer?Participación Colectiva Presencial: Segundo Momento QuéEn un segundo momento, convocaremos de nuevo el grupo (o grupos) de trabajopara mediante la técnica de la Secuencia ir pasando de la propuesta general a la acción concreta concreta. Para Quéconseguir que, a partir de las propuestas generales se vaya concretando el cómo llevarlas a cabo o, y también es un objetivo, la imposibilidad/dificultad de llevarlas a cabo.
  36. 36. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta ¿Cómo lo vamos a hacer?Pr Escuchar/implicarev Pe Participación Participación rr colectiva colectiva Entrevistas o presencial i l presencial i l individuales ar I II ce ts ii vs Participación it on Cuestionarios de line an dcia Comunicar/informars
  37. 37. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta Herramienta: Grupo Motor Se creará desde el primer momento un grupo motor querealizará el seguimiento –objetivos, dificultades estrategia objetivos dificultades, estrategia,táctica…- y posterior evaluación del Proceso de Participación. A falta de concretar, se proponen los siguientes perfiles: una persona de Ensanche 21; una persona de equipo de arquitectos; una persona de la asesoría medioambiental; la persona responsable del proceso de participación.
  38. 38. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta Cronograma del Plan Semana 1 Semana 2 Semana 3 Semana 4 Semana 5 Semana 6 Semana 7 Semana 8 Semana 9 Semana 10 Semana 11 Semana 12Constitucióngrupo motor Reunión R ióGrupo motor Creaciónplataforma on lineComunicación formas de participar Envíocuestionario papelConvocatoria Grupo Pirámide Realización Pirámide Entrevistas individual Recogidacuestionarios papel y on line
  39. 39. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta Cronograma del Plan Semana 1 Semana 2 Semana 3 Semana 4 Semana 5 Semana 6 Semana 7 Semana 8 Semana 9 Semana 10 Semana 11 Semana 12 Explotación de datosConvocatoriaC t i grupo Secuencia Realización Grupo Secuencia Análisis y preparación devoluciónDevolución ensesión abiertaPuesta en red toda la información Proceso decomunicación externa a Vitoria Exposición Paneles Trabajoplataforma on line
  40. 40. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta Cronograma del PlanFlexibilidad: el Cronograma nos permite ir ajustándonos a lasnecesidades puntuales que se vayan originando (a partir de la reflexión del Grupo Motor). Las acciones relacionadas con el Proceso de Participaciónfinalizan para la semana 10 de tal manera que la semana 11 y12 quedarían para el trabajo interno de redacción definitiva delPlan y para la parte de comunicación (a medios y ciudadanía).Durante las 24 semanas siguientes –tiempo administrativo de tiempo alegaciones, etc- se seguirá con los canales de recepción abiertos pero ya no en clave de participación sino de p y p p información de avances y/o novedades.
  41. 41. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta FinalmenteEntendemos este proyecto, como valor añadido, desde la flexibilidad. Yppor eso queremos que todas las partes se impliquen en su generación. q q p p q g Tenemos la firme creencia de que es una aventura colectiva que vaincidir tanto en la mejora urbana desde el punto de vista del territorio como en la calidad de vida de los vecinos y vecinas. Y queremos hablar en ese sentido de sostenibilidad ambiental, económica pero también de sostenibilidad e innovación social. ó é ó Hablamos de integrar y de construir comunidad urbana entre todos.
  42. 42. Plan Especial Bustaldea-Aretxabaleta.Proceso de ParticipaciónPRISMAGLOBAL
  43. 43. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ SOBRE 3-2 PLAN DE TRABAJO
  44. 44. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ
  45. 45. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ
  46. 46. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZ SOBRE 3-3 REFERENCIAS TÉCNICAS DEL EQUIPO
  47. 47. MODIFICACIÓN PUNTUAL PGOU Y PEOU DE BUSTALDEA, NUÑEZ Y SAN MIGUEL, ARECHAVALETA, VITORIA-GASTEIZRELACIÓN EQUIPO DE TRABAJOARQUITECTOS URBANISTAS IMV ARQUITECTOS Ismael Martínez Villa.    Arquitecto urbanista. Especialista en sostenibilidad David Álvarez Rodríguez    Arquitecto.   Elisa Martínez Beitia    Arquitecto      LUZ Y ESPACIO   Ramón Ruiz‐Cuevas      Arquitecto urbanista. Especialista en sostenibilidad Mark Beston        Arquitecto Joseba Aranzabal      Arquitecto  CONSULTORÍA MEDIOAMBIENTAL  Jorge Ozcáriz Salazar                 (COMAV) S.L.  Director de Proyectos PARTICIPACIÓN CUIDADANA José Ramón Sobrón   Prismaglobal  Director de Proyectos SOCIÓLOGA Catarina Paz Camaño ECONOMISTAS Ana María Malo Pérez          Economista  José Ochoa de Retana Martínez de Maturana    Economista  ABOGADO Eduardo Barbara   Basabe Uriarte Abogados  Abogado INGENIERO DE CAMINOS Pablo Torquemada    Ingeniero de Caminos.    INGENIERIA ENERGÉTICA Miguel Angel Muñoz  F & B Ingeniería  Ingeniero de Instalaciones.  TOPÓGRAFO Alfonso Martin Caminero    Topógrafo. 

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